Estimation immobilière en ligne : comment valoriser ses biens ?

Vous souhaitez réaliser une estimation immobilière pour déterminer la valeur de votre patrimoine, vendre ou acheter un bien immobilier au bon prix, ou encore justifier la valeur de vos biens pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou en cas de retour de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ?

Certes, les agences immobilières qui se déplacent chez nous pour évaluer notre bien nous viennent souvent directement à l’esprit. Toutefois, à l’ère du numérique, les estimations immobilières en ligne constituent un bon premier réflexe à avoir.

📌 En résumé, pour connaître la valeur de votre bien immobilier rapidement et gratuitement, il est nécessaire de :

1. choisir un outil en ligne fiable comme l’application DVF/Etalab ;
2. renseigner vos informations ;
3. et bien analyser et utiliser les résultats.

Découvrez notre guide pour réaliser une estimation immobilière en ligne facilement et gratuitement.

SOMMAIRE

• Pourquoi réaliser une estimation immobilière ?
• Avantages et inconvénients de l’estimation en ligne
• Réaliser une estimation immobilière en ligne : les outils à disposition

Pourquoi réaliser une estimation immobilière ?

Connaître la valeur de votre bien immobilier est crucial pour plusieurs raisons (liste non exhaustive) :

1️⃣ Estimer la valeur de votre immobilier. En pratique, on améliore ce que l’on mesure ! Par conséquent, si vous souhaitez prendre en main vos finances personnelles, il est nécessaire de bâtir votre allocation patrimoniale et d’estimer la valeur de votre patrimoine financier et immobilier.

2️⃣ Fixer un prix réaliste dans le cadre d’une vente ou d’un achat. Pour éviter de sous-évaluer ou de surévaluer un bien. En effet, l’immobilier est un marché illiquide par nature : il faut des mois pour acheter et vendre. Donc une estimation immobilière précise du juste prix est essentielle, pour déterminer un prix compétitif dans le cadre d’une négociation à l’achat ou à la vente.

3️⃣ En cas de refinancement, les banques exigent souvent une estimation avant d’accorder un prêt hypothécaire.

4️⃣ Dans le cadre d’une transmission de patrimoine. Pour des raisons fiscales, une évaluation est obligatoire pour les successions et donations.

5️⃣ Réaliser la déclaration 2042-IFI pour l’impôt sur la fortune immobilière. L’IFI vous concerne si la valeur nette (actif – passif) de vos biens immobiliers selon leurs valeurs vénales (c’est-à-dire le prix de vente potentiel du bien) dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition.

Note : il est essentiel de ne pas sous-valoriser vos biens pour éviter un redressement fiscal avec paiement de l’IFI assorti de pénalités. Par exemple, en cas de donation ou succession. Le délai de reprise de l’administration fiscale est de 3 ans, voire 6 ans si des éléments sont manquants.

Avantages et inconvénients de l’estimation en ligne

Les outils en ligne permettent d’obtenir des résultats en quelques minutes, sans avoir besoin de prendre rendez-vous avec un agent immobilier. Vous pouvez réaliser une estimation en ligne depuis le canapé de votre domicile, à tout moment, en disposant simplement des informations nécessaires sur votre bien.

Ci-dessous le tableau récapitulatif des principaux avantages et inconvénients de l’estimation immobilière en ligne :

Avantages	Inconvénients
Rapidité et commodité. Les estimations en ligne sont instantanées et peuvent être réalisées à tout moment.	Précision variable. Les résultats peuvent varier en fonction de la qualité et de la quantité des données disponibles.
Gratuité. La plupart des plateformes proposent ce service gratuitement, sans engagement.	Absence d’inspection physique. Les spécificités du bien (état général, finitions, etc.) sont peu prises en compte.
Facilité d’utilisation. Les interfaces sont souvent simples et intuitives, même pour les débutants.	Dépendance aux algorithmes. Les résultats dépendent de modèles mathématiques qui ne peuvent pas remplacer l’œil humain.
Comparaison rapide. Il est possible de comparer plusieurs estimations de différentes plateformes pour affiner l’estimation.	Pas de conseil personnalisé. Contrairement à un agent immobilier, les plateformes ne peuvent pas fournir de conseils adaptés à chaque situation.
Anonymat. Vous pouvez obtenir une estimation sans divulguer vos informations personnelles.	Manque de contexte local. Les plateformes peuvent ne pas toujours tenir compte des particularités du marché local.

Note : bien que ces algorithmes sophistiqués utilisent les dernières données du marché immobilier, ils ne peuvent pas toujours capturer toutes les nuances spécifiques à chaque bien immobilier (rénovations récentes, vue imprenable, aménagement intérieur exceptionnel, etc.). Les estimations peuvent donc manquer de précision, surtout dans les marchés immobiliers très dynamiques ou hétérogènes où les prix peuvent fluctuer rapidement.

Réaliser une estimation immobilière en ligne : outils à disposition

En général, le premier réflexe est de consulter les annonces de biens similaires (surface, nombre de pièces, état général, localisation) actuellement en ligne.

Toutefois, gardez à l’esprit que les prix affichés sont légèrement supérieurs aux prix de vente réels, car les vendeurs ont tendance à fixer des prix de départ plus élevés en prévision de négociations (marge de 5-10 % en moyenne).

Par conséquent, pour obtenir un montant fiable, il est nécessaire de coupler vos recherches avec d’autres ressources pour estimer la valeur de votre bien.

Étape 1 : choisir ses outils en ligne pour l’estimation immobilière

La première étape consiste à choisir une ou plusieurs plateformes fiables d’estimation en ligne :

• La plus connue est celle ouverte en 2019 par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) : le service Demande de valeurs foncières (DVF). Elle permet de suivre l’évolution des prix de l’immobilier et de trouver le prix des ventes immobilières des 5 dernières années. 
• En parallèle, nous pouvons citer la base de données des notaires de France et le service Patrim des impôts pour la recherche des transactions immobilières.
• Vous pouvez également utiliser les services d’estimation immobilière d’acteurs spécialisés du secteur immobilier comme Meilleurs Agents (chacun avec ses propres algorithmes et bases de données).

En pratique, vous pouvez croiser les données des différents sites pour affiner votre estimation.

Note : à titre indicatif, le site du gouvernement “Prix immobilier – Évolution à long terme” met à disposition plein d’autres sources intéressantes sur le marché de l’immobilier d’habitation.

Étape 2 : renseigner les informations nécessaires

En fonction de la plateforme choisie, vous devrez fournir certaines informations sur votre bien immobilier. Par exemple :

• La localisation : adresse complète ou quartier où se situe le bien.
• Le type de bien : maison, appartement, studio, duplex, loft, etc.
• La superficie en mètres carrés : surface habitable, surface Carrez, etc.
• Le nombre de pièces : chambres, salles de bains, et autres pièces.
• L’état général du bien : neuf, rénové, à rénover, etc.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : A, B, C, D, E, F ou G
• Autres : quel étage, murs mitoyens, sous-sol, jardin, terrasse, parking, piscine, tout-à-l’égout, vue exceptionnelle, etc.

La précision des informations fournies est cruciale. Plus vous serez précis, plus l’estimation sera fiable. N’hésitez pas à inclure des photos si la plateforme le permet, car cela peut aider à affiner l’évaluation.

Étape 3 : analyse des résultats et vérification des données

Une fois les informations saisies, la plateforme générera une estimation basée sur les données du marché local et les caractéristiques de votre bien.

Cette estimation est généralement présentée sous la forme d’une fourchette de prix. Prenez le temps d’analyser ces résultats et de comprendre comment ils ont été calculés. Certaines plateformes fournissent des détails supplémentaires, comme la comparaison avec des ventes récentes de biens similaires dans la même zone.

Note de Nicolas : voici une estimation pour mon appartement (mise à jour chaque mois, je reçois un mail automatique par mois depuis que j’ai saisi les caractéristiques du bien sur le site MeilleursAgents). Fourchette assez large entre 689 k€ et 896 k€, mais la moyenne à 793 k€ semble proche du juste prix :

Étape 4 : vérification et ajustement des données

Les outils en ligne, bien que très utiles, ont leurs limites. Une fois l’estimation obtenue, il peut être judicieux de consulter un expert immobilier ou un notaire pour une évaluation plus détaillée.

Les professionnels peuvent effectuer une visite physique, prendre en compte des aspects que les outils en ligne ne peuvent pas évaluer (comme l’état réel de l’intérieur, les rénovations spécifiques, ou des caractéristiques uniques) et fournir une estimation plus précise basée sur leur connaissance du marché local et la tendance des prix.

Finalement, la solution la plus pertinente pour vous donner une image complète et précise de la valeur de votre propriété est de choisir une approche équilibrée, qui moyenne les estimations en ligne et en physique. In medio stat virtus.