Investir en location meublée (LMNP). Cas pratique.

LMNP

L’investissement immobilier a plus que jamais le vent en poupe, avec les taux immobiliers au plus bas et l’incertitude grandissante sur notre système de retraite. Les Français adorent l’immobilier et l’investissement en meublé semble y répondre particulièrement bien. Comment ? Grâce à la niche fiscale du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et également aux nouvelles tendances de logement (colocation et Airbnb notamment). Pourquoi privilégier l’investissement en LMNP ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Quelles sont les conditions pour le loueur en meublé ? Nos explications seront appuyées par un cas pratique.

Parmi toutes les solutions pour investir en immobilier, où situer le LMNP ? Nous avons déjà bien développé l’investissement en pierre-papier (SCPI, SIIC, crowdfunding, parts de viager) idéal pour le confort de déléguer la gestion tout en diversifiant. Tandis que pour réussir dans l’immobilier locatif traditionnel en direct, il faut s’impliquer personnellement. Ainsi, vous avez le choix de vous diriger vers le statut LMNP entre les différentes solutions hors location nue : location meublée, bien ancien ou neuf, en nom propre (hors société SCI, SAS), en optant pour tel ou tel régime fiscal (micro ou réel). Cela ne concerne pas la location nue, ou les dispositifs type Denormandie, Pinel, etc.

Ainsi, dans l’immobilier locatif traditionnel il est primordial d’optimiser le montage financier et fiscal, et le statut LMNP peut être un bon moyen d’y parvenir. Sachez que la location meublée se décline en 2 statuts : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel). Dans cet article, nous parlerons du LMNP en considérant que vous ne relevez pas du professionnel (car le LMP vous touche seulement si vos recettes sont supérieures à 23 000 € par an et qu’elles dépassent les autres revenus de votre foyer fiscal).

Avis de Nicolas : En pratique, il y a donc une multitude de choix quand on investit en immobilier. Mais les investisseurs font souvent l’impasse sur les comparaisons et l’optimisation fiscale et vont vers le choix par défaut : la location nue au régime micro-foncier (ou pire, le Pinel clé en main). C’est bien dommage, alors que des dispositifs comme le Denormandie ou le LMNP sont généralement bien plus intéressants (vous comprendrez pourquoi dans la suite de l’article).

SOMMAIRE

La location meublée : un investissement en plein boom.

Selon Century 21, plus de 26 % des achats immobiliers concernent l’investissement locatif. Et les transactions immobilières destinées à un achat locatif sont en hausse de près de 32% entre le premier semestre de l’année 2018 et celui de l’année 2019 ! Il ne se passe pas un jour sans que les médias ne parlent de l’immobilier qui ne cesse de grimper en termes de volume de transaction ou de prix.

Une autre tendance de fond : on assiste à une hausse des professionnels et des étudiants en demande de mobilité et donc de location meublée. Pour répondre à cette demande grandissante, le législateur a même créé, en octobre 2018, le bail mobilité qui permet enfin de louer en meublé pour de courtes périodes (de 1 à 10 mois). Ils s’agit d’une belle alternative aux baux meublés déjà existants, et un atout de plus au LMNP qui séduit déjà bon nombre d’investisseurs qui profitent de la niche fiscale.

Pour autant, il ne faut pas céder à l’euphorie et à tout ce battage médiatique sans prendre le temps de la réflexion. Tous les investissements immobiliers ne se valent pas. En effet, tout investissement mérite réflexion, analyse, comparaison, optimisation…c’est tout l’objet de notre site. Ceci dit, investir en LMNP est déjà un bon début et on vous explique pourquoi (reste aussi à bien choisir le bien et son emplacement, optimiser le crédit, etc.)

Note de Nicolas : le LMNP ne permet pas de réduire son impôt sur le revenu (IR). Il s’agit « juste » de ne pas payer d’IR sur ses revenus locatifs en optimisant le montage fiscal. Ce qui est déjà une belle niche fiscale, quand on sait qu’un contribuable en tranche marginale d’imposition (TMI) élevée peut payer plus de 50 % d’impôts sur ses revenus locatifs s’il n’optimise pas ! 

Les avantages de la location meublée et du statut LMNP.

La location meublée est attrayante surtout grâce à sa fiscalité en LMNP, qui permet généralement d’en tirer un bon rendement net.

La fiscalité très attractive en LMNP.

Fiscalement, la location meublée est vue comme une activité de commerçant. Par conséquent, vous êtes imposé en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Au choix, vous pourrez opter soit pour le régime micro BIC (50 % d’abattement sur vos revenus locatifs), soit pour le régime réel (déduction des charges réelles pour réduire l’assiette imposable). En pratique, le régime fiscal LM(N)P (loueur meublé (non) professionnel) est perçu comme une niche fiscale pour principalement 3 raisons :

  • sous le régime micro BIC, vous êtes imposé sur seulement 50 % de vos revenus locatifs. En effet, le taux d’abattement forfaitaire du régime micro est à 50 % en meublé, au lieu de 30 % en location nue.
  • si vous optez pour le régime LMNP au réel plutôt que micro BIC, vous pouvez amortir comptablement le prix d’achat du bien. Donc plus de charges fiscales et moins d’impôts. Alors que l’amortissement comptable au réel est impossible sous le régime fiscal de la location nue. Et point positif : à la vente, la plus-value se basera uniquement sur le prix d’achat, sans tenir compte de l’amortissement !
  • au réel, vous pouvez aussi déduire plus de charges tant qu’elles restent dans l’intérêt de l’exploitation. Par exemple votre diner au restaurant avec un agent immobilier et un notaire. Alors qu’en location nue, la déduction est limitée à une liste stricte.

Ainsi, en location meublée sous le statut LMNP, au pire on est imposés sur 50 % des revenus locatifs (régime micro BIC). Et au mieux grâce à l’amortissement du bien et aux autres charges, on réduit l’assiette taxable à 0 (régime réel). Généralement, durant le temps de l’amortissement du bien en LMNP, on ne paie donc pas d’impôt sur les revenus de la location meublée.

La location meublée est plus rentable que la location nue.

Par définition, en location meublée le bailleur offre un service supplémentaire au locataire : la fourniture de meubles. Cela se traduit dans les loyers, de 10 à 20 % plus élevés qu’en location nue (hors location saisonnière).

De plus, la location meublée permet de se positionner sur des activités à haut rendement. Par exemple la colocation, Airbnb, la location saisonnière, ou encore un mix entre la location étudiante et la location saisonnière l’été.

Ainsi le rendement brut est généralement meilleur en location meublée. Et si on tient compte de la niche fiscale du LMNP, le rendement net est encore meilleur. C’est une victoire écrasante du meublé en LMNP sur la location nue.

Les inconvénients de la location meublée et du statut LMNP.

La location meublée permet donc de profiter d’une formidable niche fiscale (statut LMNP) pour dégager un meilleur rendement net qu’en location nue. Mais au prix de quelques contraintes. Globalement, la gestion d’une location meublée est plus contraignante que la location nue.

Une durée de bail plus courte en location meublée.

La réglementation des baux est différente : les durées sont plus courtes que les 3 ans de la location nue. Ceci dit, pour certains bailleurs c’est vu comme un avantage, car plus de souplesse de gestion. En pratique, le loueur meublé a le choix entre trois baux :

  • le bail meublé classique d’un an renouvelable,
  • le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable,
  • le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum).

Plus de formalisme : les conditions pour le loueur en meublé.

Une location est dite meublée lorsque qu’elle respecte la réglementation. Celle-ci précise que «  le logement doit être meublé en nombre et quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ». En pratique, un décret liste le mobilier minimum obligatoire.

Par ailleurs, le loueur meublé est soumis à une déclaration de début d’activité. Ainsi, il pourra obtenir un numéro d’immatriculation appelé SIRET. De plus, il faudra s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à hauteur de quelques dizaines ou centaines d’euros par an. Notez que pour les biens loués en saisonnier, certaines villes imposent aussi une demande d’autorisation préalable afin d’obtenir une autorisation d’exercice.

En pratique, notez aussi que les déclarations fiscales sont plus complexes qu’en location nue. Ainsi, il faut tenir une comptabilité conforme au plan comptable général et au code du commerce. De plus, il faut déposer les liasses fiscales (bilan et compte de résultat notamment). Rassurez-vous, vous pouvez recourir aux services d’un expert comptable ou d’un site spécialisé.

Statut LMNP ou LMP ?

Fiscalement, la qualité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est reconnue lorsqu’au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

  • les recettes (loyers charges comprises) sont inférieures au seuil de 23 000 € par an;
  • ces recettes sont inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Dans le cas contraire, le loueur est professionnel (LMP). Il sera alors soumis au régime des plus-values professionnelles ainsi qu’aux cotisations sociales.

Cas pratique : investissement en location nue ou meublée (LMNP) ?

Comparons la fiscalité de la location nue à celle de la location meublée. Pour cela, prenons l’exemple d’un appartement en région parisienne : un bien avec travaux vendu 139 000 € FAI (frais d’agence inclus). Il s’agit d’un appartement d’une pièce de 27 m² nécessitant des travaux de remise en état pour 20 000 €. Le loyer prévisionnel est de 700 € en location nue et 860 € en meublé. Cependant, il faudra débourser 4 200 € pour l’acquisition des meubles.

Note de Nicolas : en pratique, vous pouvez chercher vous-même le bien idéal, bien placé, avec un bon rendement et gérer les travaux et l’ameublement. Ou vous pouvez déléguer cette mission de chasseur d’appartement et coordinateur de travaux à une société spécialisée, comme la société d’investissement locatif Ever Invest.

Attention avec les investissements LMNP clés en main, tels que les résidences séniors / étudiantes / vacances. L’offre peut paraitre alléchante avec une garantie de location pendant plusieurs années, mais ensuite on risque le retour de bâton. En effet, après cette période beaucoup d’investisseurs se plaignent d’être pieds et poings liés par leur contrat avec le gestionnaire et de subir des appels de fonds pour travaux disproportionnés, des baisses de loyer, des vacances locatives, etc.

Quel est le rendement brut de cet investissement ?

Voici le calcul du rendement brut selon les 2 hypothèses de location :

  • En location nue = (700 € de loyer x 12 mois) / 170 120 € = 4,94 %.
  • En location meublée = (860 € x 12) / 174 320 € = 5,92 %.

A priori, il sera plus intéressant de louer en meublé. D’autant plus qu’un studio en région Parisienne s’y prête bien.

La prise en compte de la fiscalité.

Ceci dit, il n’est pas toujours facile de décider entre louer nu ou meublé. Nous avons vu qu’en location meublée le statut LMNP permet d’amortir le prix du bien. Mais la location nue permet d’avoir la sécurité du bail de 3 ans, tout en bénéficiant du déficit foncier qui permet de diminuer l’impôt global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. On parle de déficit imputable. Donc nous allons faire plusieurs simulations, pour choisir la meilleure option fiscale.

Calcul du résultat fiscal au régime réel.

Afin de comparer ce qui est comparable, calculons dans un premier temps la base imposable courante, c’est-à-dire celle qui ne prend pas en compte les événements exceptionnels.

Dans les 2 cas (location nue ou meublée) au réel, on prend les loyers annuels et on déduit toutes les charges. Dans le cas du meublé, l’amortissement du bien permet de déduire bien plus de charges et nous obtenons un résultat fiscal de 90 € seulement (selon votre tranche marginale d’imposition vous serez taxé de x % de 90 €). Autant dire que nous ne paierons pas d’impôt sur le revenu si nous décidons de louer en meublé et ce durablement grâce à l’amortissement du bien.

Comment calcule t’on l’amortissement comptable du bien en meublé LMNP au réel ?

Rappelons d’abord que l’amortissement est une charge comptable pour constater la dépréciation du bien, et non une « vraie » charge (il n’y a pas de dépense). Pour les besoins de l’exercice, nous avons vulgarisé et retenu 3 % du coût d’acquisition, soit 33 ans d’amortissement à 5 200 €. Il s’agit d’une moyenne observée sur l’amortissement en LMNP.

Mais en pratique, il faut décomposer le bien en plusieurs composants et chacun sera amorti sur une durée spécifique réglementée. Par exemple 40 ans pour le gros œuvre, de 15 à 30 ans pour les installations techniques, de 6 à 12 ans pour les meubles, etc. Dans le cas présent, après 10 ans l’amortissement pourrait passer à 4 600 €, puis 3 400 € après 20 ans, et 2 200 € après 30 ans. Notez que l’on peut toujours faire de nouveaux travaux et renouveler les meubles pour regonfler l’amortissement. Bien sûr, on peut se faire assister d’un comptable si besoin.

Et si nous avions choisi le régime micro plutôt que le réel ?

En location nue, on bénéficie de 30 % d’abattement en micro-foncier sur les revenus locatifs. Alors qu’en location meublée on bénéficie de 50 % d’abattement en micro BIC. Calcul :

  • location nue : 8 400 € de revenus locatifs – 30 % d’abattement forfaitaire = 5 880 € de résultat fiscal,
  • location meublée : 10 320 € – 50 % d’abattement = 5 160 € de résultat fiscal. Notez qu’on sera donc taxé sur une plus petite assiette qu’en location nue, alors que le loyer est plus élevé.

Clairement, le régime d’imposition au réel (simulé dans le tableau) est plus avantageux pour l’instant dans les 2 cas de figure. Mais en fin de prêt, le régime micro sera probablement plus intéressant après la fin de l’amortissement. Par conséquent, nous choisissons le régime réel car nous aurons plus de charges à déduire que l’abattement forfaitaire au micro. En effet, le but est d’optimiser fiscalement en réduisant l’assiette taxable au maximum.

L’impact du déficit foncier en location nue.

Note dans le cas de la location nue : les travaux de remise en état (20 000 €) vont permettre de diminuer significativement cette base de 3 750 € et de créer un déficit foncier. Ainsi, en année 1 : 3 750 € – 14 450 € de travaux = déficit foncier de 10 700 € (le maximum imputable par an). Et en année 2 : 3 750 € – 5 550 € (solde des 20 000 € de travaux) = déficit foncier de 2 800 €.

Ceci dit, l’avantage du déficit foncier est de courte durée puisqu’il va baisser la base imposable des deux premières années seulement. Ensuite l’investisseur devra réaliser de nouveaux travaux s’il veut réduire sa fiscalité. Bref, la location meublée au régime réel l’emporte encore sur la durée.

Verdict : location nue ou meublée ? Au régime micro ou réel ?

Le verdict est sans appel. C’est la location meublée qui sera bien moins taxée sur la durée, au régime réel du statut LMNP. En effet, en amortissant le bien et en comptant les autres charges, le résultat fiscal tend vers 0, donc 0 impôt sur les revenus locatifs (x % d’impôt sur le revenu sur une assiette de 0 € = 0 €).

Le rendement et autres indicateurs financiers de votre investissement locatif.

Nous avions calculé en préambule le rendement brut. Et maintenant que vous avez décidé du meilleur montage à choisir, vous pouvez également calculer les autres indicateurs financiers (rendement net et cashflow).

Par exemple, calculons le cashflow de l’opération, c’est à dire la différence entre vos sorties et entrées d’argent. En empruntant 174 320 € à 1,50 % (assurance comprise) sur 25 ans, on a des traites mensuelles de 660 €. Et en ajoutant les charges et taxes (copropriété, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, CFE et 0 impôt sur le revenu) on tombe quasiment sur 860 € de dépenses mensuelles. Finalement le bien s’autofinance (loyer de 860 €) et le cashflow est même quasiment positif, le rêve du bailleur pour se construire un patrimoine sans effort de trésorerie ! Notez que l’amortissement est une charge comptable (qui nous permet de réduire le résultat fiscal donc l’imposition) et non une « vraie » charge, puisque vous ne sortez pas d’argent de votre poche.

Conclusion : l’investissement en location meublée sous le statut LMNP.

Un loyer plus élevé, une fiscalité avantageuse, ainsi qu’une demande de plus en plus croissante en meublé (étudiants, colocations, airbnb). Voici le cocktail qui explique le boom de la location meublée en dépit des quelques contraintes de gestion. Cependant l’investisseur ne doit pas perdre de vue les fondamentaux. C’est à dire que l’offre de location doit correspondre à une demande locative réelle. En effet, certaines villes ne se prêtent pas du tout à la location meublée. Ainsi, le choix du bien, du mode d’exploitation et du montage fiscal doit toujours être bien étudié au préalable. Si besoin, avec les conseils d’un bon gestionnaire de patrimoine.


Note de Nicolas : J’ai envie de citer Sonia Montella qui dit très justement dans son ouvrage J’investis sereinement en immobilier locatif : « La bonne affaire se reconnait dès la sortie de chez le notaire, sans avoir à spéculer sur une plus-value éventuelle ». En effet, quand on investit dans l’immobilier, choisir le bon montage fiscal est essentiel et fera la différence entre un bon investissement et un mauvais investissement. Ce livre a été précieux pour rédiger cet article et j’encourage tous les investisseurs immobiliers à le lire avant de passer à l’acte, car l’enjeu est important. Il faut simuler plusieurs montages fiscaux et retenir le meilleur dans votre situation. La lecture est agréable et l’ouvrage explique la théorie en illustrant avec des exemples concrets.

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3 commentaires sur “Investir en location meublée (LMNP). Cas pratique.”

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