Investir en location meublée LMNP : cas pratique. Guide 2024

L’investissement immobilier est toujours dans le coeur des Français. D’autant plus avec l’incertitude grandissante sur notre système de retraite. Les Français adorent l’immobilier et l’investissement en meublé semble y répondre particulièrement bien. Comment ? Grâce à la niche fiscale du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et également aux nouvelles tendances de logement (colocation et Airbnb notamment).

Pourquoi privilégier l’investissement en LMNP ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Quelles sont les conditions pour le loueur en meublé ? Nos explications seront appuyées par un cas pratique. Et nous vous invitons à lire l’exemple d’un excellent investisseur en LMNP.

Parmi toutes les solutions pour investir en immobilier, où situer le LMNP ? Nous avons déjà bien développé l’investissement en pierre-papier (SCPI, SIIC, crowdfunding), idéal pour le confort de déléguer la gestion tout en diversifiant. Tandis que pour réussir dans l’immobilier locatif traditionnel en direct, il faut s’impliquer personnellement et être un peu entrepreneur. Ainsi, vous avez le choix de vous diriger vers le statut LMNP. Il s’agit de location meublée, en bien ancien ou neuf, en optant le régime fiscal du micro-BIC ou réel. Cela ne concerne pas la location nue (sans meubles), ou les dispositifs type Denormandie, Pinel, etc.

Ainsi, dans l’immobilier locatif traditionnel il est primordial d’optimiser le montage financier et fiscal, et le statut LMNP peut être un bon moyen d’y parvenir. Car il permet d’obtenir un résultat fiscal à 0 (donc 0 impôts) tout en ayant un résultat réel positif. Sachez que la location meublée se décline en 2 statuts : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel). Dans cet article, nous parlerons du LMNP en considérant que vous ne relevez pas du professionnel (car le LMP vous touche seulement si vos recettes sont supérieures à 23 000 € par an et qu’elles dépassent les autres revenus de votre foyer fiscal).

Avis de Nicolas : En pratique, il y a donc une multitude de choix quand on investit en immobilier. Mais les investisseurs font souvent l’impasse sur les comparaisons et l’optimisation fiscale et vont vers le choix par défaut : la location nue au régime micro-foncier (ou pire, le Pinel clé en main). C’est bien dommage, alors que des dispositifs comme le LMNP sont généralement bien plus intéressants (vous comprendrez pourquoi dans la suite de l’article).

Attention aux LMNP packagés en “résidence de services” avec gestionnaire exploitant ! Ils sont aussi à éviter (type Censi Bouvard), car après quelques années les loyers et prix sont en chute libre et l’exploitant a tous les pouvoirs. Cf cet article. Donc ici nous parlerons uniquement de LMNP classique dans l’ancien (un simple achat d’appartement que l’on va meubler pour louer sous statut LMNP soi-même ou via une société comme BEVOUAC).

SOMMAIRE

• La location meublée : un investissement en plein boom
• Les avantages de la location meublée et du statut LMNP
• Les contraintes de la location meublée et du statut LMNP
• Cas pratique : investissement en location nue ou meublée (LMNP) ?
• Notre avis sur l’investissement clé en main avec Bevouac
• Conclusion

La location meublée : un investissement en plein boom

Il ne se passe pas un jour sans que les médias ne parlent de l’immobilier qui ne cesse de grimper en termes de volume de transaction ou de prix.

Une autre tendance de fond : on assiste à une hausse des professionnels et des étudiants en demande de mobilité et donc de location meublée. Pour répondre à cette demande grandissante, le législateur a même créé, en octobre 2018, le bail mobilité qui permet enfin de louer en meublé pour de courtes périodes (de 1 à 10 mois). Ils s’agit d’une belle alternative aux baux meublés déjà existants, et un atout de plus au LMNP qui séduit déjà bon nombre d’investisseurs qui profitent de la niche fiscale. De plus, le succès des locations AirBnB a contribué au succès du régime LMNP.

Pour autant, il ne faut pas céder à l’euphorie et à tout ce battage médiatique sans prendre le temps de la réflexion. Tous les investissements immobiliers ne se valent pas. En effet, tout investissement mérite réflexion, analyse, comparaison, optimisation…c’est tout l’objet de notre site. Ceci dit, investir en LMNP est déjà un bon début et on vous explique pourquoi (reste aussi à bien choisir le bien et son emplacement, optimiser le crédit, etc.)

Note de Nicolas : le LMNP ne permet pas de réduire son impôt sur le revenu (IR). Il s’agit « juste » de ne pas payer d’IR sur ses revenus locatifs en optimisant le montage fiscal. Ce qui est déjà une belle niche fiscale, quand on sait qu’un contribuable en tranche marginale d’imposition (TMI) élevée peut payer plus de 50 % d’impôts sur ses revenus locatifs s’il n’optimise pas ! 

Les avantages de la location meublée et du statut LMNP

La location meublée est attrayante surtout grâce à sa fiscalité en LMNP, qui permet généralement d’en tirer un bon rendement net.

La fiscalité très attractive en LMNP

Fiscalement, la location meublée est vue comme une activité de commerçant. Par conséquent, vous êtes imposé en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Au choix, vous pourrez opter soit pour le régime micro BIC (50 % d’abattement sur vos revenus locatifs), soit pour le régime réel (déduction des charges réelles pour réduire l’assiette imposable).

En pratique, le régime fiscal LM(N)P (loueur meublé (non) professionnel) est perçu comme une niche fiscale pour principalement 3 raisons :

• sous le régime micro BIC, vous êtes imposé sur seulement 50 % de vos revenus locatifs. En effet, le taux d’abattement forfaitaire du régime micro est à 50 % en meublé, au lieu de 30 % en location nue.
• si vous optez pour le régime LMNP au réel plutôt que micro BIC, vous pouvez amortir comptablement le prix d’achat du bien, pour constater la dépréciation du bien (sans que ce ne soit une réelle charge en trésorerie). Donc davantage de charges fiscales pour réduire l’assiette taxable, et donc moins d’impôts. Alors que l’amortissement comptable au réel est impossible sous le régime fiscal de la location nue. Et point positif : à la vente, la plus-value se basera uniquement sur le prix d’achat, sans tenir compte de l’amortissement !
• au réel, vous pouvez aussi déduire plus de charges tant qu’elles restent dans l’intérêt de l’exploitation. Par exemple votre diner au restaurant avec un agent immobilier et un notaire. Alors qu’en location nue, la déduction est limitée à une liste stricte.

Ainsi, en location meublée sous le statut LMNP, au pire on est imposés sur 50 % des revenus locatifs (régime micro BIC). Et au mieux grâce à l’amortissement du bien et aux autres charges, on réduit l’assiette taxable à 0 (régime réel). Généralement, durant le temps de l’amortissement du bien en LMNP, on ne paie donc pas d’impôt sur les revenus de la location meublée. Il faut bien comprendre que l’amortissement est seulement une charge comptable, donc ce n’est pas une vraie charge en trésorerie (il n’y a pas de sortie d’argent).

La location meublée est plus rentable que la location nue

Par définition, en location meublée le bailleur offre un service supplémentaire au locataire : la fourniture de meubles. Cela se traduit dans les loyers, de 10 à 20 % plus élevés qu’en location nue (hors location saisonnière).

De plus, la location meublée permet de se positionner sur des activités à haut rendement :

• la colocation,
• AirBnB,
• la location saisonnière,
• ou encore un mix entre la location étudiante et la location saisonnière l’été.

Ainsi le rendement brut est généralement meilleur en location meublée. Et si on tient compte de la niche fiscale du LMNP, le rendement net est encore meilleur. C’est une victoire écrasante du meublé en LMNP sur la location nue.

Les contraintes de la location meublée et du statut LMNP

La location meublée permet donc de profiter d’une formidable niche fiscale (statut LMNP) pour dégager un meilleur rendement net qu’en location nue. Au prix de quelques contraintes et formalités administratives, notamment une comptabilité rigoureuse (nous allons détailler).

Globalement, la gestion d’une location meublée est plus contraignante que la location nue. Mais selon nous, le jeu en vaut largement la chandelle et quand l’activité est lancée la gestion devient peu chronophage.

Une durée de bail plus courte en location meublée

La réglementation des baux est différente : les durées sont plus courtes que les 3 ans de la location nue. En pratique, le loueur meublé a le choix entre trois baux :

• le bail meublé classique d’un an renouvelable,
• le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable,
• le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum).

Note de Nicolas : ceci dit, des baux plus courts, ça peut aussi être vu comme un avantage. Car c’est aussi plus de souplesse de gestion et plus de facilité pour récupérer l’appartement en cas de changement d’usage !

Louer un bien meublé

Une location est dite meublée lorsque qu’elle respecte la réglementation. Celle-ci précise que «  le logement doit être meublé en nombre et quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ». Juridiquement, un décret liste le mobilier minimum obligatoire.

En pratique, nous connaissons le site Easy Mobilier qui permet d’acheter des packs d’ameublement et de décoration pour investisseur LMNP. Ainsi, rien ne sera oublié, pas même les couverts, le petit électroménager, les draps, etc. Exemple de studio aménagé par Easy Mobilier :

Donc on un gros gain :

• de temps, car on évite de courir dans plusieurs magasins (et on reçoit tout en une seule livraison). Et on peut même ajouter une option installation et montage des meubles pour 250 € (parfait quand on a 2 mains gauches comme moi !)
• d’argent, car c’est économique, compter environ 2 000 € pour équiper entièrement un studio et 3 000 € pour un T2 (livraison comprise).

Avis de Nicolas : je trouve ce concept top à tout point de vue. Juridiquement, on est sûr de respecter la loi qui fixe tout le mobilier à fournir aux locataires. De plus, côté logistique, on s’évite plusieurs journées de shopping, de livraisons à différentes dates et d’installation…le temps, c’est de l’argent. Plus vite meublé et installé, plus vite loué ! Et le résultat est sympa (photos sur le site), avec le choix entre des styles différents (design, vintage, industriel, etc.), c’est un bon rapport qualité / prix. Au niveau financement, il est possible d’inclure ces achats de meubles dans le prêt immobilier (au titre de prestation d’aménagement).

Déclarer l’activité LMNP

Le loueur meublé est soumis à une déclaration de début d’activité. Avec une date de début d’activité correspondant à la date d’acquisition du bien immobilier, plus précisément la date de signature de l’acte authentique. Ainsi on peut déduire en charges les frais de notaire et les frais d’agence (en optant pour le régime LMNP au réel plutôt que micro-BIC).

En pratique, il faut renseigner le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début d’activité (date d’achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du 1er locataire). Ce formulaire est à transmettre au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du Tribunal de Commerce compétent géographiquement (dans la région de votre bien loué). Et un seul formulaire doit être rempli même si on possède plusieurs appartements loués en meublé. Ainsi, on obtient un numéro d’immatriculation appelé SIRET qui sera utile pour les déclarations fiscales. Si on met en location d’autres biens meublés plus tard, il faudra renseigner un formulaire P2-P4i pour les biens suivants.

Ensuite, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend contact et demande de renseigner un “formulaire 1447” au sujet de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Car il faudra s’acquitter de la CFE à hauteur de quelques dizaines ou centaines d’euros par an.

Par ailleurs, pour les biens loués en saisonnier, certaines villes imposent aussi une demande d’autorisation préalable afin d’obtenir une autorisation d’exercice.

Note de Nicolas : passer de location nue à location meublée ? Il est toujours possible de changer de statut a posteriori. Par exemple, un appartement qui était loué en location nue, ou qui faisait office de résidence principale, peut devenir une location meublée en LMNP. Dans ce cas, la déclaration P0i devra être envoyée au greffe du tribunal de commerce avant de passer en meublé. Comptablement, au réel, il sera possible d’amortir le bien et les meubles à leur valeur vénale (mais il sera trop tard pour amortir aussi les frais de notaire et frais d’agence).

La comptabilité LMNP

Il faut savoir que les déclarations fiscales et la comptabilité LMNP sont plus complexes qu’en location nue. Ainsi, il faut tenir une comptabilité conforme au plan comptable général et au code du commerce. De plus, il faut déposer les liasses fiscales (bilan et compte de résultat notamment).

Rassurez-vous, vous pouvez recourir aux services d’un expert comptable ou d’un site spécialisé. Et les frais de comptabilité sont des charges déductibles.

Parmi les autres charges déductibles des recettes LMNP (pour réduire l’assiette taxable), on trouve : les frais de notaire, les honoraires de gestion de l’agence, l’assurance, les charges de copropriété, l’entretien, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, etc. En pratique, il faut que toutes les factures comportent une date postérieure au début d’activité LMNP et l’adresse du bien concerné.

D’un autre côté, pour réduire l’assiette taxable on va également pratiquer des amortissements comptables pour les équipements, meubles et travaux supérieurs à 500 € HT. Sans oublier le principal : l’amortissement de l’appartement lui-même, qui est juste une charge comptable et non une vraie charge en trésorerie ! Et même si on n’a pas de prêt immobilier (l’amortissement comptable du bien n’a rien à voir avec l’amortissement du prêt). Encore une fois, cela permet de réduire la base taxable et de la ramener à 0, alors que le résultat réel (en trésorerie) est positif.

Ainsi, l’appartement, les travaux et les meubles sont considérés comme des dépenses amortissables qui permettront de réduire le résultat fiscal sur plusieurs années. Dans l’esprit, l’amortissement représente la perte de valeur comptable d’un bien au fil du temps, selon sa durée de vie estimée. Par exemple, pour un réfrigérateur de 1 000 €, on va amortir sur 5 ans donc 200 € par an (le comptable confirmera). En fait, un amortissement est comme une charge déductible qui s’étale sur plusieurs années. Il faut passer par un professionnel pour le calculer.

En pratique, un logement meublé est loué charges comprises, sans obligation de faire des régularisations de charges annuelles. C’est à dire que l’on peut simplement fixer des charges mensuelles forfaitaires. C’est un point positif, par rapport à la location nue qui nécessite des comptes d’apothicaire pour faire les régularisations de charges annuelles. Fiscalement, les recettes des meublés sont déclarées charges comprises, alors qu’en location nue on déclare hors charges.

Et si on a des revenus locatifs à la fois de locations nues et de locations meublées ? Ce sont des déclarations fiscales différentes. En pratique, la location meublée figure dans la déclaration 2042 C PRO. Alors que la location nue figure dans la déclaration 2044 (ou 2042 au micro foncier).

Note de Nicolas : Nous avons d’excellents retours sur le site JeDéclareMonMeublé (JD2M), inscrit à l’ordre des experts-comptables. Créé en 2012, il permet de simuler la meilleure option fiscale (micro BIC ou réel), de calculer l’amortissement comptable et de déclarer les revenus LMNP facilement (génération des écritures comptables, liasse fiscale, télétransmission au service des impôts, déclaration 2042 C PRO) à partir de 289 € par an.

Nous avons négocié une offre exclusive avec le site JeDéclareMonMeublé (JD2M) pour vous faire bénéficier d’une remise de 10 % en tant que nouveau client. Comment en bénéficier ? Renseignez ce formulaire en précisant ADI dans le champ “code partenaire”. Ainsi, vous serez recontacté par un  conseiller JD2M qui vous renseignera et vous profiterez de 10 % de remise en tant que lecteur Avenue des investisseurs. Cette offre rend excellent le rapport qualité/prix de leurs services ! Et ces frais de comptabilité constituent une charge déductible.

Statut LMNP ou LMP ?

Fiscalement, la qualité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est reconnue lorsqu’au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• les recettes (loyers charges comprises) sont inférieures au seuil de 23 000 € par an ;
• ces recettes sont inférieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions, rentes viagères, BIC pro, BA, BNC, revenus des gérants et associés).

Dans le cas contraire, le loueur est professionnel (LMP). Il sera alors soumis au régime des plus-values professionnelles ainsi qu’aux cotisations sociales. Ainsi, beaucoup d’investisseurs en LMNP (en nom propre) décident de poursuivre leurs investissements via une société pour éviter de basculer LMP sur l’ensemble de leurs appartements.

Note de Nicolas : pour être plus clair, vous pouvez très bien rester sous le statut LMNP même en ayant 100 000 € de recettes locatives par an ! Tant que vos autres revenus d’activité sont supérieurs. Ainsi, un médecin ou un entrepreneur avec 200 000 € de revenus professionnels par an peut rester LMNP avec 190 000 € de recettes locatives.

Cas pratique : investissement en location nue ou meublée (LMNP) ?

Comparons la fiscalité de la location nue à celle de la location meublée. Pour cela, prenons l’exemple d’un appartement en région parisienne : un bien avec travaux vendu 139 000 € FAI (frais d’agence inclus). Il s’agit d’un appartement d’une pièce de 27 m² nécessitant des travaux de remise en état pour 20 000 €. Le loyer prévisionnel est de 700 € en location nue et 860 € en meublé. Cependant, il faudra débourser 4 200 € pour l’acquisition des meubles.

Note de Nicolas : en pratique, vous pouvez chercher vous-même le bien idéal, bien placé, avec un bon rendement et gérer les travaux et l’ameublement. Ou vous pouvez déléguer cette mission de chasseur d’appartement et coordinateur de travaux à une société spécialisée, comme la société Bevouac que nous présenterons ensuite.

Quel est le rendement brut de cet investissement ?

Voici le calcul du rendement brut selon les 2 hypothèses de location :

• En location nue = (700 € de loyer x 12 mois) / 170 120 € = 4,94 %.
• En location meublée = (860 € x 12) / 174 320 € = 5,92 %.

A priori, il sera plus intéressant de louer en meublé. D’autant plus qu’un studio en région Parisienne s’y prête bien.

La prise en compte de la fiscalité

Ceci dit, il n’est pas toujours facile de décider entre louer nu ou meublé. Nous avons vu qu’en location meublée le statut LMNP permet d’amortir le prix du bien. Mais la location nue permet d’avoir la sécurité du bail de 3 ans, tout en bénéficiant du déficit foncier qui permet de diminuer l’impôt global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. On parle de déficit imputable. Donc nous allons faire plusieurs simulations, pour choisir la meilleure option fiscale.

Calcul du résultat fiscal au régime réel

Afin de comparer ce qui est comparable, calculons dans un premier temps la base imposable courante, c’est-à-dire celle qui ne prend pas en compte les événements exceptionnels.

Dans les 2 cas (location nue ou meublée) au réel, on prend les loyers annuels et on déduit toutes les charges.

Dans le cas du meublé, l’amortissement du bien permet de déduire bien plus de charges et nous obtenons un résultat fiscal de 90 € seulement (selon votre tranche marginale d’imposition vous serez taxé de x % de 90 €). Autant dire que nous ne paierons pas d’impôt sur le revenu si nous décidons de louer en meublé et ce durablement grâce à l’amortissement du bien.

Note de Nicolas : si vous déléguez la gestion à une agence, il faut compter 6-8 % de frais de gestion pris sur le loyer. C’est une charge déductible aussi. Quitte à passer par une agence, nous préférons l’agence en ligne Manda (découvrir leurs services), efficace pour tout suivre en ligne (dossiers des candidats, comptabilité, suivi travaux…) et à moindre coût (seulement 3,9 % de frais de gestion).

Comment calcule-t-on l’amortissement comptable du bien en meublé LMNP au réel ?

Rappelons d’abord que l’amortissement est une charge comptable pour constater la dépréciation du bien, et non une “vraie” charge (il n’y a pas de dépense). Pour les besoins de l’exercice, nous avons vulgarisé et retenu 3 % du coût d’acquisition, soit 33 ans d’amortissement à 5 200 €. Il s’agit d’une moyenne observée sur l’amortissement en LMNP.

Mais en pratique, il faut décomposer le bien en plusieurs composants et chacun sera amorti sur une durée spécifique réglementée. Par exemple 40 ans pour le gros œuvre, de 15 à 30 ans pour les installations techniques, de 6 à 12 ans pour les meubles, etc. Dans le cas présent, après 10 ans l’amortissement pourrait passer à 4 600 €, puis 3 400 € après 20 ans, et 2 200 € après 30 ans.

Notez que l’on peut toujours faire de nouveaux travaux et renouveler les meubles pour regonfler l’amortissement.

Comme expliqué plus haut, il faut passer par un professionnel pour calculer l’amortissement comptable précis.

Et si nous avions choisi le régime micro plutôt que le réel ?

En location nue, on bénéficie de 30 % d’abattement en micro-foncier sur les revenus locatifs. Alors qu’en location meublée on bénéficie de 50 % d’abattement en micro BIC. Calcul :

• location nue : 8 400 € de revenus locatifs – 30 % d’abattement forfaitaire = 5 880 € de résultat fiscal,
• location meublée : 10 320 € – 50 % d’abattement = 5 160 € de résultat fiscal. Notez qu’on sera donc taxé sur une plus petite assiette qu’en location nue, alors que le loyer est plus élevé.

Clairement, le régime d’imposition au réel (simulé dans le tableau) est plus avantageux pour l’instant dans les 2 cas de figure. Mais en fin de prêt, le régime micro sera probablement plus intéressant après la fin de l’amortissement. Par conséquent, nous choisissons le régime réel car nous aurons plus de charges à déduire que l’abattement forfaitaire au micro. En effet, le but est d’optimiser fiscalement en réduisant l’assiette taxable au maximum.

L’impact du déficit foncier en location nue

Note dans le cas de la location nue : les travaux de remise en état (20 000 €) vont permettre de diminuer significativement cette base de 3 750 € et de créer un déficit foncier. Ainsi, en année 1 : 3 750 € – 14 450 € de travaux = déficit foncier de 10 700 € (le maximum imputable par an). Et en année 2 : 3 750 € – 5 550 € (solde des 20 000 € de travaux) = déficit foncier de 2 800 €.

Ceci dit, l’avantage du déficit foncier est de courte durée puisqu’il va baisser la base imposable des deux premières années seulement. Ensuite l’investisseur devra réaliser de nouveaux travaux s’il veut réduire sa fiscalité. Bref, la location meublée au régime réel l’emporte encore sur la durée.

Verdict : location nue ou meublée ? Au régime micro ou réel ?

Le verdict est sans appel. C’est la location meublée qui sera bien moins taxée sur la durée, au régime réel du statut LMNP. En effet, en amortissant le bien et en comptant les autres charges, le résultat fiscal tend vers 0, donc 0 impôt sur les revenus locatifs (x % d’impôt sur le revenu sur une assiette de 0 € = 0 €).

Le rendement et autres indicateurs financiers de votre investissement locatif

Nous avions calculé en préambule le rendement brut. Et maintenant que vous avez décidé du meilleur montage à choisir, vous pouvez également calculer les autres indicateurs financiers (rendement net et cashflow).

Par exemple, calculons le cashflow de l’opération, c’est à dire la différence entre vos sorties et entrées d’argent. En empruntant 174 320 € à 1,50 % (assurance comprise) sur 25 ans, on a des traites mensuelles de 660 €. Et en ajoutant les charges et taxes (copropriété, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, CFE et 0 impôt sur le revenu) on tombe quasiment sur 860 € de dépenses mensuelles. Finalement le bien s’autofinance (loyer de 860 €) et le cashflow est même quasiment positif, le rêve du bailleur pour se construire un patrimoine sans effort de trésorerie !

Notez que l’amortissement est une charge comptable (qui nous permet de réduire le résultat fiscal donc l’imposition) et non une “vraie” charge, puisque vous ne sortez pas d’argent de votre poche.

L’investissement meublé LMNP clé en main : notre avis sur Bevouac

Comme nous l’évoquions plus tôt, il existe des sociétés spécialisées dans l’investissement locatif meublé clé en main. Parmi celles-ci, la société Bevouac est expérimentée (créée en 2016) et jouit d’une bonne réputation. On en parle ici aussi : notre avis sur l’investissement locatif clé en main.

Note de Nicolas : Attention à ne pas confondre avec les investissements LMNP packagés gérés via un gestionnaire exploitant (les résidences de services pour séniors / étudiants / vacances). L’offre peut paraitre alléchante avec une garantie de location pendant plusieurs années, mais ensuite on risque le retour de bâton. En effet, après cette période beaucoup d’investisseurs se plaignent d’être pieds et poings liés par leur contrat avec le gestionnaire, et de subir des appels de fonds pour travaux disproportionnés, des baisses de loyer, des vacances locatives, etc. Donc il vaut mieux un investissement clé en main que nous pouvons ensuite gérer nous-même, hors résidence de services.

En pratique, il s’agit de mandater Bevouac pour trouver un appartement bien placé et qui sera rentable après travaux et ameublement (rendement visé généralement supérieur à 5 % net). Pour des projets de location courte durée (Air BnB), colocation, location longue durée, etc.

L’investisseur doit simplement donner son cahier des charges, son budget et la ville souhaitée (il y a un professionnel de l’équipe qui vous aidera à dimensionner votre capacité d’investissement). Sachant que Bevouac se concentre sur les villes à bon potentiel locatif (et bonnes perspectives de plus-value) à Lille, Marseille, Lyon, Rennes, Angers, Dijon, Nancy, Le Havre, etc.

Les compétences réunies pour réaliser un bon investissement LMNP

Bevouac regroupe toutes les compétences nécessaires pour réaliser un bon investissement locatif :

• chasseur d’appartement à bon rendement (car travaux à réaliser et négociation) selon votre cahier des charges. Avec 77 % des biens dénichés en off-market, par les chasseurs d’appartement spécialisés dans chaque ville avec un bon réseau ;
• gestionnaire de patrimoine : pour constituer le dossier de financement, optimiser le crédit et le montage fiscal, et calculer le rendement net de l’investissement ;
• expert juridique : pour contrôler toutes le pièces juridiques de la copropriété et de l’appartement (diagnostics techniques, derniers procès-verbaux d’assemblée générale, etc.) pour acheter sereinement ;
• architecte : pour améliorer le plan de l’appartement, optimiser la surface et le louer au meilleur prix (et révéler tout son potentiel pour sa revente éventuelle) ;
• contractant général : pour les travaux et remettre le bien à neuf, Bevouac dispose d’un carnet d’adresse d’artisans qualifiés, fidèles et expérimentés dans chaque ville (donc maitrise du calendrier, du budget et de la qualité du chantier) ;
• décorateur d’intérieur : pour déclencher le coup de cœur chez les locataires, avec des meubles et une décoration modernes, pratiques, de bon goût (et au bon rapport qualité / prix) ;
• gestionnaires locatifs partenaires dans chaque ville (des agences locales qui connaissent bien le terrain), pour la mise en location et la gestion locative du bien (si l’investisseur souhaite aussi confier cette mission après l’achat). Avec le recul de plusieurs années, les statistiques vues sur leur site sont excellentes : 100 % des appartements achetés via Bevouac ont bien été loués.

À notre avis, pour bon nombre d’investisseurs qui n’ont pas les compétences ou l’expérience, Bevouac est une solution qui offre beaucoup de confort, de gain de temps, et qui permet de réaliser des investissements LMNP rentables.

Les frais qui débutent à 9 900 € selon prix du bien (à payer seulement si vous achetez) sont largement amortis grâce à la rentabilité dégagée par ces spécialistes de l’achat décoté avec travaux (et ces frais sont aussi amortis comptablement dans le cadre du LMNP !)

Offre spéciale pour les lecteurs ADI : précisez à Bevouac que vous êtes lecteur ADI, et vous obtiendrez une remise de 500 € sur les honoraires (parrainage).

Nous vous invitons à voir des exemples concrets d’investissements réalisés sur le site Bevouac. Voici un exemple de réalisation au Havre, AVANT (achat décoté “dans son jus”) / APRÈS (rénovation pour revaloriser et mieux louer) :

Avis de Nicolas : il y a beaucoup de concurrence dans ce secteur. Nous préférons Bevouac car ils sont les seuls à notre connaissance à être aussi sélectifs sur les biens présentés aux investisseurs. En effet, ils analysent des centaines d’appartements tous les mois, et ne présentent que les 40 meilleures « pépites » aux investisseurs ! On apprécie ce gros filtre, sur les critères de l’emplacement (pour être sûr de bien louer), du rendement, de qualité de la copropriété et de l’appartement. Nous sommes heureux de présenter ce service à nos lecteurs. Alors que j’avais personnellement été déçu par d’autres services (que je ne citerai pas…), avec l’impression qu’ils m’envoyaient des annonces au hasard.

Conclusion : l’investissement en location meublée sous le statut LMNP

Un loyer plus élevé, une fiscalité avantageuse, ainsi qu’une demande de plus en plus croissante en meublé (étudiants, colocations, jeunes actifs, Airbnb). Voici le cocktail qui explique le boom de la location meublée en dépit des quelques contraintes de gestion.

Cependant l’investisseur ne doit pas perdre de vue les fondamentaux. C’est à dire que l’offre de location doit correspondre à une demande locative réelle. En effet, certaines villes ne se prêtent pas du tout à la location meublée. Ainsi, le choix du bien, du mode d’exploitation et du montage fiscal doit toujours être bien étudié au préalable. Si besoin, avec les conseils d’un bon gestionnaire de patrimoine. Nous vous invitons également à lire notre interview de Daniel VU, investisseur en LMNP.

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Note de Nicolas : J’ai envie de citer Sonia Montella qui dit très justement dans son ouvrage J’investis sereinement en immobilier locatif : “La bonne affaire se reconnait dès la sortie de chez le notaire, sans avoir à spéculer sur une plus-value éventuelle”. En effet, quand on investit dans l’immobilier, choisir le bon montage fiscal est essentiel et fera la différence entre un bon investissement et un mauvais investissement. Ce livre a été précieux pour rédiger cet article et j’encourage tous les investisseurs immobiliers à le lire avant de passer à l’acte, car l’enjeu est important. Il faut simuler plusieurs montages fiscaux et retenir le meilleur dans votre situation. La lecture est agréable et l’ouvrage explique la théorie en illustrant avec des exemples concrets.

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