Comment investir dans l’immobilier ? Le Guide Complet

Investissement immobilier

Tout sur l’immobilier ! Les sommes en jeu sont conséquentes, il ne faut pas se louper. Notre discours n’est pas forcément « mainstream », mais il est objectif et vous aurez une bonne vision d’ensemble. Quels que soient vos moyens (financiers mais aussi en termes de compétences et de temps disponible) et selon vos goûts et objectifs, vous saurez comment vous pouvez investir dans l’immobilier. Et vous aurez les bases pour ensuite dévorer les meilleurs livres sur l’investissement immobilier.

SOMMAIRE

L’achat de la résidence principale.

② Les différents moyens d’investir dans l’immobilier.

③ L’immobilier est-il trop cher ?

④ De nombreux mythes et idées reçues…

Perspectives et sites de référence.


On a coutume de dire que les français ont une pierre dans le ventre. Le raccourci « investir = investir en immobilier » est souvent fait, alors qu’il y a bien d’autres moyens d’investir et qu’il est recommandé de diversifier son patrimoine par prudence : actions, obligations, etc.

Toujours est-il que l’immobilier est un des rares actifs que l’on peut acquérir à crédit, et là réside son principal intérêt. Ainsi, quand on a peu de capacité d’épargne, l’achat de la résidence principale est bien souvent le seul moyen de se constituer un patrimoine. Mais il y a bien d’autres solutions d’investissement immobilier que nous allons comparer, avec levier du crédit ou non, en gestion active ou passive.

Nous ne débattrons pas de l’achat de la résidence principale (RP), car l’achat immobilier ne doit pas être uniquement dicté par une logique purement financière, mais aussi par certains besoins un peu irrationnels tels que se sentir réellement chez soi. Ceci dit, il y a des prérequis à l’achat : il vaut mieux être stable professionnellement et personnellement et se projeter sur plus de 8 ans quand on envisage l’achat plutôt que la location. Et être conscient que les frais de notaire représentent à eux-seuls environ 2 ans de loyer et que le propriétaire dépense plus pour son logement que le locataire (taxe foncière, travaux…).

Vous hésitez entre l’achat et la location ? Nous vous invitons à lire notre article « acheter ou louer ? » : vous y trouverez des pistes de réflexion et un outil de simulation. Par ailleurs, cet autre article vous informera sur la recherche du meilleur crédit immobilier.

Avis de Nicolas : quitte à investir dans l’immobilier, l’achat de la résidence principale est généralement le plus recommandé car pas de locataire à gérer, pas d’impôt sur les revenus fonciers, pas de risque de dégradation ni de vacances locatives. Ceci dit, dans certains cas, notamment quand on est jeune et mobile professionnellement, il vaut mieux ne pas acheter sa résidence principale et trouver d’autres moyens d’investir dans l’immobilier.

Les Français qui souhaitent investir dans l’immobilier pensent généralement à l’investissement locatif « en dur ». Mais il y a d’autres solutions pour investir dans l’immobilier, à commencer par la « pierre-papier » : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), le crowdfunding (financement participatif de projets immobiliers) et les SIIC ( les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées).

Investir facilement dans l’immobilier pierre-papier.

Sachez que les SCPI, le crowdfunding et les SIIC sont les investissements immobiliers les plus accessibles. En effet, le ticket d’entrée est bas et ces investissements demandent moins d’efforts de gestion, tout en permettant de mieux diversifier et d’éviter les risques de dégradation et de loyer impayé. Généralement, la « pierre-papier » est particulièrement appréciée par les actifs déjà bien occupés dans la vie (carrière, famille, etc.) et les retraités qui veulent du confort et du temps libre sans soucis de gestion, tout en obtenant un rendement intéressant.

Toutes les solutions pour investir en immobilier.

Nous comparons dans ce tableau les différentes solutions pour investir dans l’immobilier. Ainsi, vous aurez une vision complète de l’immobilier et tous les critères à évaluer pour investir :

Résidence principale
- Résidence secondaire
Investissement locatif "en dur" SCPI Crowdfunding SIIC et REIT
Votre statut Propriétaire Propriétaire bailleur Propriétaire associé Créancier Actionnaire
Ticket d'entrée (minimum pour investir) > 50 000 € > 50 000 € 500 € 1 000 € 100 €
Frais d'entrée Frais de notaire : 7-8%
(neuf = 2-3%)
Frais de notaire : 7-8%
(neuf = 2-3%)
Frais d'acquisition : de 5 à 9% 0 frais Coût d'ordre : 0,1 %
Levier du crédit Non (hormis crédit à la consommation) Non (hormis crédit à la consommation)
Fiscalité Pas d'impôts sur les loyers "implicites"
(Et taxe habitation majorée jusqu'à 60% pour les résidences secondaires)
Plusieurs régimes disponibles (nu, LMNP, Pinel, Denormandie, etc). En nom propre ou via SCI. - Fisca de l'assurance-vie
OU
- Fisca des revenus fonciers si achat en direct
Fisca des obligations : flat tax 30 % Fisca du compte-titres (CTO) : flat tax 30 %
Liquidité Plusieurs mois pour vendre (trouver un acheteur + signature notaire) Plusieurs mois pour vendre (trouver un acheteur + signature notaire)
- En assurance-vie = excellente (1 clic)
- En direct = bonne
À l'issue du projet immobilier (remboursement à la fin du chantier qui dure généralement 2 ans) Excellente : vente en 1 clic
Rendement - Résidence principale : économie de loyer
- Résidence secondaire : achat plaisir ou rentabilisation possible en location saisonnière ?
Très aléatoire selon le bien : de 1% à 10% net Environ 4% net (loyers) Environ 6% net (intérêts) Environ 4% net (dividendes)
Risques encourus Risque du marché (moins-value)
- Risque du marché (moins-value)
- Dégradation du bien
- Non paiement des loyers
- Vacance locative
- Aucune diversification
Risque du marché (moins-value) Risque de défaut de paiement du promoteur immobilier Risque du marché (moins-value)
Diversification - Résidence principale : impossible
- Résidence secondaire : possible mais budget important
Difficile : budget important (et on devient bailleur à temps plein lorsque l'on a plusieurs appartement à gérer) Très facile : petits investissements et achat en quelques clics Très facile : petits investissements et achat en quelques clics Très facile : petits investissements et achat en quelques clics
Implication de gestion Entretien et travaux
- Gestion locative (visites, assemblées générales...)
- Déclaration fiscale
- Entretien et travaux...
Déclaration fiscale des loyers Déclaration fiscale des intérêts Déclaration fiscale des dividendes
Informations supplémentaires -En savoir plus sur la résidence principale
-En savoir plus sur la résidence secondaire
-En savoir plus sur l'investissement locatif
-Les meilleurs livres sur l'investissement immobilier
En savoir plus sur les SCPI En savoir plus sur le crowdfunding -En savoir plus sur les SIIC
-En savoir plus sur les REITS

L’immobilier est le premier poste budgétaire des français. L’évolution des prix des logements (loyer et prix d’achat) est déterminante dans le pouvoir d’achat et le niveau de vie des français, bien plus que le litre d’essence ou le prix de la baguette.

L’évolution des prix immobiliers en France.

Jacques Friggit, du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, s’attache à comparer les prix des logements par rapport aux revenus des français :

Friggit

Hormis la bulle de 1988-1995, nous pouvons constater que le prix des logements semble être stable dans un intervalle de 0,9 – 1,1 aussi appelé « tunnel de Friggit ». La capacité d’achat pour un français est restée peu ou prou identique de 1965 à 2001. Le revenu d’un français augmentait au même rythme que le prix de son logement (ou inversement). Mais depuis 2001, la hausse des prix des logements est devenue nettement supérieure à la hausse des salaires, ce qui laisse penser à une certaine irrationalité sur le marché immobilier.

L’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages Français.

Globalement le pouvoir d’achat immobilier a été divisé par deux (ramené à -25% de pouvoir d’achat en tenant compte de la chute des taux des crédits immobiliers). Pour contrecarrer cette flambée, les banques ont mis en place des prêts sur des longues durées et cela n’est pas sans conséquence.

Malgré la baisse des taux des crédits immobiliers (10% en 1990, 5% en 2000, 4% en 2007…et 1% en 2019 !), le pouvoir d’achat des français a chuté en raison de la hausse des prix :

Pouvoir d'achat immobilier

Selon Joseph Stiglitz « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain », donc tout est une question de confiance.

La psychologie joue un rôle fondamental dans la détermination des prix de l’immobilier. Une expérience réalisée par les économistes Karl Case et Robert Shiller a mis en évidence ces phénomènes d’une manière empirique. En général, les investisseurs ont une connaissance sommaire des fondamentaux économiques et les espérances et attentes psychologiques jouent un rôle majeur sur la détermination du prix que les gens sont disposés à payer pour un bien immobilier.

L’immobilier ne fait que monter ?

Vraiment ? De 1991 à 1998 par exemple, l’immo parisien a chuté de 40% : pour preuve, l’indice des notaires INSEE.

L’immobilier est un marché cyclique, comme tous les autres marchés : l’or, les actions… connaissent des phases de hausse et de baisse et les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

La pénurie de logements ?

Vraiment ? Il y a 34 millions de logements en France pour 28 millions de ménages, soit 1,21 logements par ménage. Il y a donc globalement excédent de logements. Le déficit n’est que local et qualitatif, dans quelques grandes villes et stations balnéaires cotées. La pénurie de logements n’est qu’une légende urbaine relayée par les médias qui ne contrôlent pas leurs sources. En réalité, le nombre de logements vacants augmente depuis 1986 : l’INSEE compte 8% de logements vacants.

Les achats massifs par les étrangers ?

Vraiment ? En 2016, les étrangers non résident ne représentent que 3% des transactions à Paris. A titre de comparaison, c’est 20% à Londres. Avouez que ce n’est pas la razzia. Et hors Paris, la part d’étrangers est encore plus anecdotique.

Payer un loyer, c’est jeter son argent par les fenêtres ?

Ce n’est pas si évident. Se loger est un besoin fondamental. Louer revient à payer un service rendu. Il faut comparer d’une part les loyers « perdus » quand on loue, d’autre part ce qui est perdu quand on achète : les frais de notaire représentent 2 ans de loyer, les intérêts d’emprunt, les travaux, la taxe foncière…tous ces frais ne sont pas capitalisés.

En raison du ratio « prix / loyer », à la campagne ou dans les petites villes l’achat peut être amorti en moins de 7 ans. Alors qu’à Paris, il faudra en moyenne 20 ans sauf à spéculer sur la hausse continue des prix. En cas de vente précoce, on peut alors se retrouver perdant face à la location.

L’angle économique n’est donc pas évident, ce n’est pas aussi tranché que l’affirme l’expression « payer un loyer, c’est jeter son argent par les fenêtres ». C’est au cas par cas, l’achat revient à de l’épargne forcée, mais un locataire qui épargne de façon disciplinée et place intelligemment peut également construire un patrimoine. Nous vous invitons donc à utiliser le simulateur acheter ou louer ?

Il reste les arguments non économiques : pour le propriétaire, le sentiment de bien-être que l’on peut éprouver à avoir son chez-soi (« chez-soi » tout relatif tant que le crédit n’a pas été remboursé à la banque) . Pour le locataire, une plus grande mobilité pour pouvoir saisir les opportunités professionnelles et être moins sujet au chômage.

… qui alimentent les prix.

La théorie de Robert Shiller est que ces mythes s’auto-alimentent sous l’effet des interactions sociales (papa baby-boomer qui a connu l’immobilier pas cher remboursé en monnaie de singe par l’inflation galopante, qui recommande aux enfants « d’acheter au plus vite l’immobilier qui monte toujours ») et de l’amplification par les médias, provoquant un phénomène d’emballement qui aboutit à la hausse brutale des prix et à une bulle… qui finit tôt ou tard par éclater.

De nombreux économistes et l’OCDE alertent : le marché immobilier français a été porté par une baisse continue des taux et une politique de l’État très favorable (déduction des intérêts d’emprunt sous Sarkozy, prêt à taux 0, les APL…). Deux leviers puissants qui solvabilisent artificiellement les acheteurs. Seulement, les taux ne pourront pas passer sous 0% et l’État ne sera pas forcément toujours aussi généreux. De plus,les locations saisonnières et Airbnb sont accusés d’alimenter les prix, surtout à Paris, risque pris très au sérieux par le gouvernement qui légifère à ce sujet.

Un changement de paradigme sur l’immobilier Français ?

Ceci dit, et si on assistait depuis le début du 21ème siècle à un changement de paradigme ? On ne peut pas exclure que l’on soit entrés dans une nouvelle ère sur fond de chamboulement démographique, de migration vers les grandes villes (phénomène de métropolisation), centres d’intérêts économiques ou touristiques. Le marché immobilier français à 3 vitesses ces dernières années semble aller en ce sens.

La période 1965-2000 vue dans le précédent graphique de Friggit et connue des baby-boomers aura alors juste été un régime transitoire avec les salaires pour fondamentaux, avant de revenir sur le régime qui avait cours début 20ème siècle et 19ème siècle avec le capital prépondérant. Et dans ce cas inutile de croire à un retour dans le « tunnel de Friggit » ? Tout est possible. Les travaux de Thomas Piketty mettent en avant le retour à une société de rente : les inégalités se creusent, les salaires sont de moins en moins prépondérant alors que le capital pèse de plus en plus…changement de fondamentaux. En étant pragmatique, raison de plus pour bien épargner et investir.

L’indice 100 vu dans le graphique précédent repose finalement sur un temps assez court qui a succédé aux 2 guerres mondiales : les 30 glorieuses. Effectivement, peut-être pas très représentatif, et si on revient à l’indice 100 du temps long le résultat est très différent.

Chacun se fera son avis, les faits et les chiffres sont posés.

Pour les médias, c’est toujours le moment d’acheter, voyez donc les couvertures de l’Express ci-dessous. Est-on objectif quand on dit tous les ans que c’est le meilleur moment pour acheter ? Nous nous garderons bien de faire des pronostics, tant ce marché peut être irrationnel et dépendant de facteurs exogènes (les taux d’emprunt, les aides de l’État, le taux de chômage..). Mais rappelons-nous que le marché immobilier est cyclique, comme tout marché, et que les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

L’achat d’immobilier doit dans tous les cas être jugé au cas par cas et s’inscrire sur du long terme, sans spéculer sur une hausse des prix. De même, pour l’investissement en immobilier locatif, SCPI, ou SIIC, il vaut mieux être raisonnable et calculer le rendement sans tenir compte d’une plus-value hypothétique.

L'express couvertures sur l'immobilier

Les sites de référence :


Vous connaissez désormais mieux les « éléments d’ambiance » sur l’immobilier. Nous vous invitons maintenant à voir plus en détail les différents moyens d’investir dans l’immobilier : investissement locatif, crowdfunding immobilier, résidence secondaire, SCPI et SIIC. Et pour aller plus loin, lisez donc notre sélection des meilleures livres d’investissement immobilier.

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