L’investissement immobilier

Investissement immobilier

SOMMAIRE

L’achat de la résidence principale.

② Les différents moyens d’investir dans l’immobilier.

③ L’immobilier est-il trop cher ?

④ De nombreux mythes et idées reçues…

Perspectives et sites de référence.


On a coutume de dire que les français ont une pierre dans le ventre. Le raccourci « investir = investir en immobilier » est souvent fait, alors qu’il y a bien d’autres moyens d’investir et qu’il est recommandé de diversifier son patrimoine par prudence : actions, obligations,…

Toujours est-il que l’immobilier est un des rares actifs que l’on peut acquérir à crédit, et là réside son principal intérêt. Quand on a peu de capacité d’épargne, l’achat de la résidence principale est bien souvent le seul moyen de se constituer un patrimoine.

Nous ne débattrons pas de l’achat de la résidence principale (RP), car l’achat immobilier ne doit pas être uniquement dicté par une logique purement financière, mais aussi par certains besoins un peu irrationnels tels que se sentir réellement chez soi. Ceci dit, il y a des prérequis : il vaut mieux être stable professionnellement et personnellement et se projeter sur plus de 8 ans quand on envisage l’achat plutôt que la location. Et être conscient que les frais de notaire représentent à eux-seuls environ 2 ans de loyer et que le propriétaire dépense plus pour son logement que le locataire (taxe foncière, travaux…)

Avis de Nicolas : quitte à investir dans l’immobilier, l’achat de la RP est généralement le plus recommandé car pas de locataire à gérer, pas d’impôt sur les revenus fonciers, pas de risque de dégradation ni de vacances locatives. Ceci dit, dans certains cas, notamment quand on est jeune et mobile professionnellement, il vaut mieux ne pas acheter sa RP et trouver d’autres moyens d’investir dans l’immobilier.

Résidence principale Résidence secondaire Investissement locatif SCPI SIIC
Ticket d'entrée > 50 000 € > 50 000 € > 50 000 € 500 € 100 €
Frais d'entrée Frais de notaire : 7-8%
(neuf = 2-3%)
Frais de notaire : 7-8%
(neuf = 2-3%)
Frais de notaire : 7-8%
(neuf = 2-3%)
Frais d'acquisition : de 5 à 9% Coût d'ordre : 0,1 %
Levier du crédit Non (hormis crédit à la consommation)
Fiscalité Pas d'impôts sur les loyers "implicites" - Pas d'impôts sur les loyers "implicites"
- Taxe habitation majorée jusqu'à 60%
Plusieurs régimes disponibles - Fisca de l'assurance-vie
OU
- Fisca des revenus fonciers si achat en direct
Fisca du compte-titres (CTO)
Liquidité Plusieurs mois pour vendre Plusieurs mois pour vendre Plusieurs mois pour vendre
- En assurance-vie = excellente (1 clic)
- En direct = bonne
Excellente : vente en 1 clic
Rendement - - Achat plaisir
- Rentabilisation possible en location saisonnière ?
De 1% à 10% net Environ 4% net Environ 4% net
Risques encourus Risque du marché (moins-value) Risque du marché (moins-value)
- Risque du marché (moins-value)
- Dégradation du bien
- Non paiement des loyers
- Vacance locative
- Aucune diversification
Risque du marché (moins-value) Risque du marché (moins-value)
Diversification Impossible Difficile : budget important Difficile : budget important Très facile Très facile
Implication de gestion Entretien et travaux Entretien et travaux
- Gestion locative (visites, assemblées générales...)
- Déclaration fiscale
- Entretien et travaux...
Déclaration fiscale Déclaration fiscale
Informations supplémentaires En savoir plus En savoir plus En savoir plus En savoir plus

L’immobilier est le 1er poste budgétaire des français. L’évolution des prix des logements (loyer et prix d’achat) est déterminante dans le pouvoir d’achat et le niveau de vie des français, bien plus que le litre d’essence ou le prix de la baguette.

Jacques Friggit, du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, s’attache à comparer les prix des logements par rapport aux revenus des français :

Friggit

Hormis la bulle de 1988-1995, nous pouvons constater que le prix des logements semble être stable dans un intervalle de 0,9 – 1,1 aussi appelé « tunnel de Friggit ». La capacité d’achat pour un français est restée peu ou prou identique de 1965 à 2001. Le revenu d’un français augmentait au même rythme que le prix de son logement (ou inversement). Mais depuis 2001, la hausse des prix des logements est devenue nettement supérieure à la hausse des salaires, ce qui laisse penser à une certaine irrationalité sur le marché immobilier. Globalement le pouvoir d’achat immobilier a été divisé par deux (ramené à -25% de pouvoir d’achat en tenant compte de la chute des taux des crédits immobiliers). Pour contrecarrer cette flambée, les banques ont mis en place des prêts sur des longues durées et cela n’est pas sans conséquence.

Malgré la baisse des taux des crédits immobiliers (10% en 1990, 5% en 2000, 4% en 2007…et 1% en 2018 !), le pouvoir d’achat des français a chuté en raison de la hausse des prix :

Pouvoir d'achat immobilier

Selon Joseph Stiglitz « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain », donc tout est une question de confiance.

La psychologie joue un rôle fondamental dans la détermination des prix de l’immobilier. Une expérience réalisée par les économistes Karl Case et Robert Shiller a mis en évidence ces phénomènes d’une manière empirique. En général, les investisseurs ont une connaissance sommaire des fondamentaux économiques et les espérances et attentes psychologiques jouent un rôle majeur sur la détermination du prix que les gens sont disposés à payer pour un bien immobilier.

L’immobilier ne fait que monter ?

Vraiment ? De 1991 à 1998 par exemple, l’immo parisien a chuté de 40% : pour preuve, l’indice des notaires INSEE.

L’immobilier est un marché cyclique, comme tous les autres marchés : l’or, les actions… connaissent des phases de hausse et de baisse et les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

La pénurie de logements ?

Vraiment ? Il y a 34 millions de logements en France pour 28 millions de ménages, soit 1,21 logements par ménage. Il y a donc globalement excédent de logements. Le déficit n’est que local et qualitatif, dans quelques grandes villes et stations balnéaires cotées. La pénurie de logements n’est qu’une légende urbaine relayée par les médias qui ne contrôlent pas leurs sources. En réalité, le nombre de logements vacants augmente depuis 1986 : l’INSEE compte 8% de logements vacants.

Les achats massifs par les étrangers ?

Vraiment ? En 2016, les étrangers non résident ne représentent que 3% des transactions à Paris. A titre de comparaison, c’est 20% à Londres. Avouez que ce n’est pas la razzia. Et hors Paris, la part d’étrangers est encore plus anecdotique.

Payer un loyer, c’est jeter son argent par les fenêtres ?

Ce n’est pas si évident. Se loger est un besoin fondamental. Louer revient à payer un service rendu. Il faut comparer d’une part les loyers « perdus » quand on loue, d’autre part ce qui est perdu quand on achète : les frais de notaire représentent 2 ans de loyer, les intérêts d’emprunt, les travaux, la taxe foncière…tous ces frais ne sont pas capitalisés.

En raison du ratio « prix / loyer », à la campagne ou dans les petites villes l’achat peut être amorti en moins de 7 ans. Alors qu’à Paris, il faudra en moyenne 20 ans sauf à spéculer sur la hausse continue des prix. En cas de vente précoce, on peut alors se retrouver perdant face à la location.

L’angle économique n’est donc pas évident, ce n’est pas aussi tranché que l’affirme l’expression « payer un loyer, c’est jeter son argent par les fenêtres ». C’est au cas par cas, l’achat revient à de l’épargne forcée, mais un locataire qui épargne de façon disciplinée et place intelligemment peut également construire un patrimoine.

Il reste les arguments non économiques : pour le propriétaire, le sentiment de bien-être que l’on peut éprouver à avoir son chez-soi (« chez-soi » tout relatif tant que le crédit n’a pas été remboursé à la banque) . Pour le locataire, une plus grande mobilité pour pouvoir saisir les opportunités professionnelles et être moins sujet au chômage.

… qui alimentent les prix.

La théorie de Robert Shiller est que ces mythes s’auto-alimentent sous l’effet des interactions sociales (papa baby-boomer qui a connu l’immobilier pas cher remboursé en monnaie de singe par l’inflation galopante, qui recommande aux enfants d’acheter au plus vite l’immobilier qui monte toujours) et de l’amplification par les médias, provoquant un phénomène d’emballement qui aboutit à la hausse brutale des prix et à une bulle… qui finit tôt ou tard par éclater.

De nombreux économistes et l’OCDE alertent : le marché immobilier français a été porté par une baisse continue des taux et une politique de l’État très favorable (déduction des intérêts d’emprunt sous Sarkozy, prêt à taux 0, les APL…). 2 leviers puissants qui solvabilisent artificiellement les acheteurs. Seulement, les taux ne pourront pas passer sous 0% et l’État ne sera pas forcément toujours aussi généreux. De plus,les locations saisonnières et Airbnb sont accusés d’alimenter les prix, surtout à Paris, risque pris très au sérieux par le gouvernement qui légifère à ce sujet.

Ceci dit, et si on assistait depuis le début du 21ème siècle à un changement de paradigme ? On ne peut pas exclure que l’on soit entrés dans une nouvelle ère sur fond de chamboulement démographique, de migration vers les grandes villes, centres d’intérêts économiques ou touristiques. Le marché immobilier français à 3 vitesses ces dernières années semble aller en ce sens. La période 1965-2000 vue dans le graphique de Friggit et connue des baby-boomers aura alors été juste un régime transitoire avec les salaires pour fondamentaux, avant de revenir sur le régime qui avait cours début 20ème siècle et 19ème siècle avec le capital prépondérant… et dans ce cas inutile de croire à un retour dans le « tunnel de Friggit » ? Tout est possible. Les travaux de Thomas Piketty mettent en avant le retour à une société de rente : les inégalités se creusent, les salaires sont de moins en moins prépondérant alors que le capital pèse de plus en plus… changement de fondamentaux. En étant pragmatique, raison de plus pour bien épargner et investir.

Chacun se fera son avis, les chiffres sont posés.

Pour les médias, c’est toujours le moment d’acheter, voyez donc les couvertures de l’Express ci-dessous. Est-on objectif quand on dit tous les ans que c’est le meilleur moment pour acheter ? Nous nous garderons bien de faire des pronostics, tant ce marché peut être irrationnel et dépendant de facteurs exogènes (les taux d’emprunt, les aides de l’État, le taux de chômage..). Mais rappelons-nous que le marché immobilier est cyclique, comme tout marché, et que les performances passées ne préjugent pas des performances à venir. L’achat d’immobilier doit dans tous les cas être jugé au cas par cas et s’inscrire sur du long terme, sans spéculer sur une hausse des prix. De même, pour l’investissement en immobilier locatif, SCPI, ou SIIC, il vaut mieux être raisonnable et calculer le rendement sans tenir compte d’une plus-value hypothétique.

L'express couvertures sur l'immobilier

Les sites de référence :


Vous connaissez désormais mieux les « éléments d’ambiance » sur l’immobilier. Nous vous invitons maintenant à voir plus en détail les différents moyens d’investir dans l’immobilier : investissement locatif, résidence secondaire, SCPI et SIIC.

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