Investir en SCPI : avis et cas pratique d’un investissement à crédit

Je vais relater dans cet article ma propre expérience dans l’achat de “pierre-papier” SCPI. C’est encore tout récent, alors je vous dresse un premier bilan à chaud sur mon investissement de 100 000 € sur 3 SCPI en fin 2018. Cet article a pour seul but d’illustrer concrètement l’investissement en SCPI et il est régulièrement mis à jour pour actualiser mon avis. J’espère aussi qu’il éclairera bien les lecteurs de notre dossier complet sur les SCPI et que mon expérience pourra répondre à toutes vos questions.

Il s’agit d’un exemple, un cas pratique pour aider à mieux comprendre un investissement en SCPI. Je ne conseille pas forcément l’achat de ces 3 SCPI : il revient à chacun d’étudier la question en fonction de sa situation personnelle, de son patrimoine et de ses objectifs. En tout cas, cette expérience pratique de l’investissement en SCPI va vous aider à vous faire un avis plus précis de l’intérêt de ce placement.

Ma définition d’un bon investissement en SCPI ? Une bonne opération “pierre-papier” c’est selon moi un projet qui tient la route, un bon courtier SCPI pour le conseil et le suivi, un bon choix de SCPI, un bon financement et le tout doit délivrer une bonne performance financière. Ainsi, j’ai essayé de tout optimiser et je détaille ici mon expérience.

MAJ 2023 : toujours très satisfait de mes investissements SCPI, j’ai continué d’investir sur d’autres SCPI, notamment sur Corum Origin. Voici mon avis sur les SCPI Corum. Et j’investis maintenant via Louve Invest pour obtenir jusqu’à 3,5 % de remboursement de mon investissement.

SOMMAIRE

1. Pourquoi j’ai investi en SCPI : mon PROJET.
2. Le choix du meilleur courtier SCPI pour mon projet.
3. Mon choix de SCPI.
4. Le financement de mes SCPI.
5. Le résultat de cet investissement en SCPI sur mes finances.
6. Question fréquentes. L’essentiel à retenir.

Pourquoi et combien j’ai investi en SCPI : mon PROJET

En 2018, j’ai voulu diversifier mon patrimoine en immobilier de rendement, tout en profitant de ma capacité d’emprunt pour développer mon patrimoine à crédit.

Investir en SCPI pour diversifier et gagner du temps et de la sérénité

En 2018, j’ai eu pour objectif de vendre mon appartement locatif. En effet, après 10 années de location, j’ai réalisé qu’être bailleur demandait trop de travail, et ce même en déléguant à une agence. Trop de travail pour un rendement net médiocre et de plus en plus faible (taxes foncières et travaux en hausse). De plus, je n’aimais pas dépendre d’un seul bien avec un seul locataire qui fait la pluie et le beau temps, donc je voulais être fidèle à mes principes et diversifier.

J’ai donc vendu mon appartement locatif, tout en achetant des SCPI dans le même temps pour à peu près le même montant. Ainsi, j’ai toujours de l’immobilier dans mon patrimoine aux côtés des fonds euros d’assurance-vie et de mes actions en PEA et en compte-titres. Mais cette fois avec mes SCPI c’est de l’immobilier “pierre-papier” plus confortable à gérer et mieux diversifié. Je n’ai d’ailleurs plus rien à gérer, si ce n’est la déclaration fiscale une fois par an.

Ainsi, je ne perds plus de temps en gestion locative, en suivi de locataires et travaux. Et je n’ai plus le stress des loyers impayés, des dégradations, des changements de locataires, etc. Même via mon agence, je devais toujours superviser et m’impliquer personnellement, c’était laborieux et stressant. Et humainement, je trouvais cela difficile de dire oui ou non aux candidats locataires, avec des cas de conscience.

Finalement, je suis partisan du patrimoine qui libère et offre de la sérénité, plutôt que du patrimoine qui stresse et asservi. Ainsi, je peux me concentrer sur ce qui m’importe (ma famille, ma carrière, etc.) sans sacrifier en rendement. Par ailleurs, j’ai fait de même avec mon investissement en bourse, en me concentrant sur les trackers (fonds passifs) plutôt que des titres et fonds actifs à suivre activement.

Investir en SCPI pour exploiter ma capacité d’emprunt

Il y a 2 leviers pour développer son patrimoine et s’enrichir : la capacité d’épargne et la capacité d’emprunt. J’exploite déjà de façon optimisée ma capacité d’épargne en investissant régulièrement en fonds euros d’assurance-vie et en actions. Et je souhaite également utiliser le second levier pour développer mon patrimoine : ma capacité d’endettement.

Mon projet était donc d’investir en SCPI à crédit. C’est désormais mon seul crédit, après avoir soldé celui de l’appartement locatif. Sachez que l’on peut actuellement emprunter autour de 2 % sur 20 ans pour placer à environ 4 % net, donc on a un bon levier du crédit.

En pratique, vu mes revenus, ma capacité d’endettement est d’environ 300 000 € sur 20-25 ans. Mais comme je souhaite conserver une capacité d’emprunt pour acheter ma résidence principale, j’ai décidé de n’emprunter que 100 000 € pour investir en SCPI. Si j’avais déjà été propriétaire de ma résidence principale, j’aurais exploité au maximum ma capacité d’emprunt.

Le choix du meilleur courtier SCPI pour mon projet

Fidèle à mes habitudes, j’ai comparé les courtiers SCPI car je souhaitais le meilleur intermédiaire. Je cherche toujours le meilleur rapport qualité / prix. J’ai donc “challengé” plusieurs courtiers sur plusieurs critères :

• leurs offres : un bon choix de SCPI ? je veux diversifier sur plusieurs activités (commerces, bureaux, résidentiel, etc.),
• leurs services : conseil sur les SCPI à choisir, recommandations patrimoniales et fiscales sur le mode de souscription (achat à crédit, au comptant, ou en démembrement),
• leurs propositions de financement : quel taux ? Apport exigé ? Contraintes de domiciliation des revenus ?
• leurs frais : des frais de dossier ou de conseil ?

Quel courtier SCPI pour mon investissement ? Mon avis

J’ai visité les sites, contacté par mail et téléphone 6 ou 7 courtiers en SCPI (je suis un peu perfectionniste…)

J’ai finalement retenu Linxea chez qui je suis déjà client pour mes assurances vie. Car l’offre de SCPI est intéressante, j’y ai trouvé un bon financement, j’ai apprécié leur professionnalisme et leur grande disponibilité par mail et téléphone et leur service est gratuit (ils sont rémunérés par les sociétés de gestion).

Notez que l’on peut aussi souscrire directement auprès des sociétés de gestion (comme la fameuse société Corum). Mais j’ai préféré avoir un chef d’orchestre qui m’apporte le conseil et un seul interlocuteur pour 3 SCPI de sociétés de gestion différentes sans surcoût.

Et si c’était à refaire ?

Il faut souligner que France SCPI (notre avis) m’a donné d’excellents conseils aussi, avec une offre de SCPI très complète et la souscription en ligne était très tentante pour éviter la paperasse.

Finalement, j’ai beaucoup hésité entre ces courtiers et je recommande toujours de comparer pour choisir le courtier SCPI, celui qui vous convient le mieux. J’en parle plus longuement dans notre dossier complet sur les SCPI.

Note de Nicolas (article mis à jour en 2022) : avec le recul, notre conseiller préféré est France SCPI. Depuis plusieurs années, nous avons d’excellents retours de la part des lecteurs sur le conseil offert, le financement et sur le processus de souscription en ligne. Mais nous conseillons toujours de challenger. Il y a aussi Louve Invest (avis) qui est très bon et se démarque par leur cashback (jusqu’à 3,5 % remboursés !)

L’offre Louve Invest :

Mon choix de SCPI

C’est le cœur du projet ! J’avais des noms de SCPI en tête, mais rien de très arrêté. Mon cahier des charges état clair, je voulais au moins 3 SCPI diversifiées sur :

• différentes activités (commerces, bureaux et résidentiel),
• différents emplacements (Paris, province et étranger)
• différentes sociétés de gestion.

J’ai donc donné mes désidératas à Linxea et ma situation patrimoniale et fiscale et ils m’ont guidé dans mon choix de SCPI. Pour aller plus loin, vous trouverez dans notre article SCPI tous les critères pour choisir ses SCPI.

Mon portefeuille de SCPI (et mon avis sur d’autres)

Finalement, mon choix s’est arrêté sur 3 SCPI de 3 sociétés de gestion différentes et très complémentaires en termes de marchés sectoriels et géographiques.

• Immorente (SOFIDY) : SCPI diversifiée à dominante commerces. Créée en 1988, SCPI “costaud” (près de 3 milliards d’euros de capitalisation) qui a très bien résisté au krach immobilier des années 90. C’est mon “fond de portefeuille”.
• Epargne Pierre (VOISIN) : SCPI diversifiée à dominante bureaux. Le “Corum Français” (en termes de rendement), avec un rendement de près de 6 % ces dernières années.
• Primofamily (PRIMONIAL) : SCPI résidentielle très jeune (2017), c’est mon pari sur la tendance de fond de métropolisation. C’est le choix le moins “sûr” de mon allocation, mais je voulais diversifier sur du résidentiel et j’aime le pari sur la métropolisation (les grandes villes de plus en plus attractives).

Notez que j’ai obtenu ce tableau comparatif très pratique grâce à l’outil de comparaison SCPI de Primaliance.

Et si c’était à refaire ?

Avec le recul, mise à jour de l’article en 2022. Je suis très satisfait de mon portefeuille SCPI, pour l’instant j’ai le rendement visé et j’ai même profité de plusieurs revalorisations du prix des parts ! Juste une pointe de déception pour Primofamily, je savais que c’était un pari, et pour l’instant le rendement sur loyer est plus faible que mes autres SCPI (et avec des revalorisations de part qui ne compensent pas tout à fait).

En shortlist, j’avais également comparé des SCPI très à la mode et qui m’intéressaient pour leur exposition à l’étranger : Corum Origin et Corum XL. Mais je m’en étais détourné car les hauts rendements cachaient peut-être de l’immobilier dans des zones peu attractives qui risquaient de péricliter (c’est ce que je me disais fin 2018).

Finalement, force est de constater que les performances de Corum Origin sont excellentes depuis 10 ans. Et elles se maintiennent bien alors que beaucoup de SCPI voient leur rendement baisser dans le temps. Maintenant je suis rassuré, selon moi cette SCPI a prouvé qu’elle était bien gérée et que ses performances sont soutenables même en période de crise (Covid). En effet, le rendement est resté autour de 6 % par an et en plus la valeur de la part a régulièrement été augmentée, ce qui semble confirmer que le parc immobilier est bien placé et s’apprécie dans le temps.

Donc je compte investir dessus cette année. Dans une optique de diversification à l’étranger. Et aussi car ce sera fiscalement intéressant, avec une imposition très avantageuse des revenus fonciers sur les biens immobiliers à l’étranger (moins d’impôt sur le revenu et exonération des 17,20 % de prélèvements sociaux).

Note de Nicolas : j’ai finalement investi 60 000 € sur la SCPI Corum Origin en mai 2022 : mon avis sur les SCPI Corum (avec cas pratique). Je rappelle que j’explique juste mon raisonnement, pour que les lecteurs comprennent les SCPI en pratique. Chacun doit “faire ses devoirs”. Et les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Le financement de mes SCPI

Mon objectif était d’acheter ces 3 SCPI à crédit. Tout d’abord, il faut savoir que les crédits immobiliers pour financer des SCPI sont plus chers que pour financer une résidence principale ou de l’immobilier classique. Malheureusement, il faut compter de l’ordre de 0,50 points de plus. Ainsi, je n’ai pas trouvé mieux que 2,10 % sur 20 ans à taux fixe et hors assurance.

Par ailleurs, comme pour tout crédit immobilier, l’assurance emprunteur est obligatoire et doit couvrir les cas de décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). En effet, l’assurance emprunteur prendra le relai du paiement du crédit si un “évènement” se produit, votre famille est donc sécurisée (et la banque prêteuse également).

Mon offre de prêt immobilier

Mes exigences étaient claires, je voulais emprunter :

• 100 170 € (montant investi sur les 3 SCPI),
• sur au moins 20 ans (pour un meilleur cashflow, c’est à dire des loyers proches de mes traites),
• à taux fixe,
• sans apport,
• sans contraintes.

Linxea a donc mandaté son partenaire, le courtier CAFPI, pour me trouver le meilleur financement. J’ai dû montrer patte blanche et produire les pièces habituelles : justificatifs de revenus, relevés de banque, justificatifs de domicile et d’identité. Note qui peut avoir son importance : j’ai un profil rassurant pour les banques, avec un taux d’endettement faible et mes relevés de compte montrent une gestion saine de mes finances personnelles.

L’offre de prêt immobilier reçue

Ainsi, j’ai rapidement obtenu une offre de la Caisse d’Épargne : 2,10 % sur 20 ans pour 102 508 € (frais CAFPI et caution SACCEF compris). Sans contraintes : pas de domiciliation de revenus ni d’obligation de souscrire à des produits d’épargne. C’était un point important pour moi, car je tiens à ma banque en ligne, à mes placements optimisés dans les meilleures assurances vie et chez les meilleurs courtiers en bourse. Finalement, j’ai 3 crédits car 3 SCPI et au global mes échéances (traites mensuelles) sont de 518 € par mois.

Deux détails techniques : j’ai demandé un différé de 5 mois à la banque, car sur mes SCPI j’ai un délai de jouissance de 3 à 5 mois avant de toucher mes loyers. Ainsi, je toucherai mes premiers loyers au même moment que je paierai mes premières traites, en avril 2019. De plus, je ne paierai aucune indemnité de remboursement anticipé (IRA) si je rembourse après 9 ans et si ce n’est pas en raison d’un rachat de crédit par la concurrence.

La substitution de l’assurance emprunteur

Demander la délégation d’assurance emprunteur est presque indispensable ! Il faut savoir que les banques margent beaucoup sur leur assurance emprunteur maison inclue dans leur offre de prêt. Alors à peine l’offre signée, j’ai entamé les démarches pour changer d’assurance emprunteur. Comment changer d’assurance emprunteur ?

En pratique, un bon comparateur m’a permis de comparer en 2 minutes les meilleures offres d’assurance emprunteur du marché. Valable quel que soit l’objet du crédit immobilier (investissement locatif, SCPI, résidence principale ou secondaire…pour un ancien crédit immobilier ou un nouveau). Avec de belles économies à la clé : je suis passé de 5 500 € à 1 100 € d’assurance emprunteur sur 20 ans.

Je suis maintenant assuré sur le même périmètre (décès / PTIA) chez NaoAssur de l’assureur Suravenir, offre découverte grâce à ma simulation. La procédure était facile, 100 % en ligne. Finalement j’ai économisé 4 400 € sur la durée du crédit en moins d’1 heure de “paperasse”, beau taux horaire, ça se prend ! Mon assurance emprunteur me coûte environ 5 € par mois.

Vous pouvez aussi comparer les meilleures assurances emprunteur et obtenir la meilleure offre avec Empruntis.

Des difficultés à changer d’assurance emprunteur ?

Attention, la banque n’hésite pas à vous mettre des bâtons dans les roues pour que vous ne puissiez pas changer d’assurance. Ce marché est tellement lucratif que tous les prétextes sont bons pour vous décourager !

Par exemple la banque peut prétexter une adresse à changer (je n’avais pas mis la bonne adresse du siège à Toulouse) et user même de mauvaise foi (“monsieur vous ne pouvez pas changer d’assurance les 12 premiers mois du crédit”). Alors n’hésitez pas à montrer les crocs et à brandir la loi Hamon (loi relative à la consommation, article 54).

Ainsi, j’ai envoyé ce mail le 07/01/2019 à la banque : “Par ailleurs, j’ai appelé votre service client au 05 xx xx xx xx et on me dit que je ne peux pas changer d’assurance en 1ère année. Or la loi Hamon est claire : je peux changer d’assurance les 12 premiers mois. Je m’étonne que la Caisse d’Épargne cherche à se soustraire à la loi, aussi j’ai contacté l’ACPR qui s’en étonne également. Merci de bien vouloir me répondre rapidement et clairement, sinon je reviendrai vers l’ACPR de façon plus formelle.” La réaction ne s’est pas faite attendre, la banque m’a appelé dans la foulée et j’ai reçu cette lettre le lendemain :

Le résultat de cet investissement en SCPI sur mes finances

Vous trouverez dans ce tableau les SCPI que je possède, en nombre de parts. Pour chaque part, je recevrai un loyer trimestriel.

Ce que je gagne avec mon achat de SCPI

Un indicateur important à calculer est le cashflow mensuel, c’est à dire ce qui entre ou sort de votre poche tous les mois. Mon cashflow mensuel = 370 € de loyer – 518 € de traite – 5 € d’assurance = – 153 €. Note : les loyers sont en réalité perçus trimestriellement. Au final, j’aurai donc un effort d’épargne de 153 € par mois pour obtenir 100 k€ de SCPI dans 20 ans.

L’imposition des SCPI

Attention, il faut aussi prendre en compte les impôts. En effet, je serai imposé sur les revenus fonciers, au régime réel. C’est à dire qu’on calcule le bénéfice foncier (loyers – intérêts d’emprunt – assurances), auquel on applique 17,2 % de prélèvements sociaux puis 30 % de tranche marginale d’imposition (TMI).

D’où l’intérêt d’investir à crédit pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunt et minorer ainsi l’impôt sur le revenu foncier. Selon vos revenus, votre TMI peut aller de 0 % à 45 %. À noter : en première année, je pourrai aussi déduire les frais de courtage CAFPI et de caution SACCEF, donc imposition nulle.

Donc en plus de l’effort brut calculé ci-dessus (153 € par mois), il faudra ajouter plus de 1 000 € d’impôts par an (peu au début et de plus en plus au fil du temps car de moins en moins d’intérêts à déduire).

Le résultat après simulation

J’ai obtenu cette simulation grâce aux outils de Primaliance. J’ai pris un scénario conservateur : pas de revalorisation des loyers ni des prix sur 20 ans. Finalement, l’effort net d’épargne mensuelle ressort à 224 € en comptant les impôts, soit un cumul sur 20 ans de 53 717 € pour une valeur patrimoniale à terme de 100 170 €.

Ainsi, j’obtiens un taux de rentabilité interne (TRI) de 5,8 %. Notez que si j’ai un enfant (scénario probable !), ma TMI passe à 11 %, l’effort net mensuel chute à 180 € et le TRI grimpe à 7,6 %. Moralité : moins on est imposé et plus l’investissement en SCPI est intéressant. Sinon il peut être préférable d’acheter ses SCPI en assurance-vie. Ou d’acheter des SCPI qui investissent à l’étranger comme Corum dont j’ai parlé plus haut, car on est bien moins imposé sur les revenus étrangers.

Sachez que c’est du net : je n’ai pas à m’acquitter personnellement de la taxe foncière, des travaux, de la gestion locative, etc. Ces taxes et frais incombent à la société de gestion, qui nous reverse donc les loyers nets de frais et taxe foncière.

Mon bilan patrimonial

Ces 3 SCPI sont valorisées à peu près à 90 000 €. En effet, la valorisation se fait au “prix de retrait” (prix de vente), c’est à dire que les frais d’achat des SCPI (environ 10 %) sont en réalité supportés à la revente des SCPI. Ceci dit, je ne compte pas revendre et les loyers perçus portent bien sur mon nombre de parts de SCPI possédées (mes 439 parts au total achetées 100 170 €) et c’est ce qui m’importe.

Note de Nicolas le 26/03/2022 : 2 bonnes nouvelles depuis mon investissement. Les SCPI Immorente, Epargne Pierre et Primofamily ont chacune été revalorisées d’environ + 3 %, donc mon portefeuille SCPI est maintenant valorisé à 93 270 € (+ 2 833 €). Et je suis maintenant père, ce qui implique une demi-part fiscale supplémentaire, donc une TMI en baisse (11 %) donc moins d’impôt et donc un taux de rentabilité interne (TRI) en hausse ! Bien sûr je n’ai pas fait un enfant pour cela, c’est juste une conséquence positive !

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Je suis pour l’instant satisfait de mon achat, j’ai fait tout ce que j’ai pu pour optimiser et j’ai reçu mes titres de propriété. Cet investissement en SCPI m’a permis de bien diversifier mon patrimoine en immobilier et de profiter de ma capacité d’endettement pour développer mon patrimoine avec un effort d’épargne raisonnable. L’avenir me dira à quel point cet investissement sera rentable : revalorisation des loyers et des prix des parts ? Mais en l’état actuel, 4 ans après et avec les hypothèses conservatrices retenues (0 revalorisation en 20 ans et TMI 30 %), la rentabilité prévue est déjà bonne.

J’espère que cet article “cas pratique” vous a bien éclairé bien sur l’investissement en SCPI. Pour rappel, je ne conseille pas l’achat de ces 3 SCPI en particulier : chacun doit “faire ses devoirs” et étudier la question en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs.

Pour aller plus loin, je vous invite à lire notre article : guide SCPI. Et mon autre investissement : avis SCPI Corum.

Si vous voulez concrétiser un projet d’achat de SCPI, vous pouvez voir ici les meilleurs courtiers SCPI et lire aussi nos différents avis (avis Louve Invest, avis France SCPI et avis Primaliance).

Question fréquentes. L’essentiel à retenir