Investir en SCPI : cas pratique

SCPI : expérience achat et financement

Je vais relater dans cet article ma propre expérience dans l’achat de « pierre-papier » SCPI. C’est encore tout récent, alors je vous dresse un premier bilan à chaud sur mon investissement de 100 000 € sur 3 SCPI en fin 2018. Cet article a pour seul but d’illustrer concrètement l’investissement en SCPI. J’espère aussi qu’il éclairera bien les lecteurs de notre dossier complet sur les SCPI et que mon expérience pourra répondre à toutes vos questions.

Il s’agit d’un exemple, un cas pratique pour aider à mieux comprendre un investissement en SCPI. Je ne conseille pas forcément l’achat de ces 3 SCPI : il revient à chacun d’étudier la question en fonction de sa situation personnelle, de son patrimoine et de ses objectifs.

Ma définition d’un bon investissement en SCPI ? Une bonne opération « pierre-papier » c’est selon moi un projet qui tient la route, un bon courtier SCPI pour le conseil et le suivi, un bon choix de SCPI, un bon financement et le tout doit délivrer une bonne performance financière. Ainsi, j’ai essayé de tout optimiser et je détaille ici mon expérience.

SOMMAIRE

  1. Pourquoi j’ai investi en SCPI : mon PROJET.
  2. Le choix du meilleur courtier SCPI pour mon projet.
  3. Mon choix de SCPI.
  4. Le financement de mes SCPI.
  5. Le résultat de cet investissement en SCPI sur mes finances.

Pourquoi j’ai investi en SCPI : mon PROJET.

En 2018, j’ai voulu diversifier mon patrimoine en immobilier de rendement, tout en profitant de ma capacité d’emprunt pour développer mon patrimoine à crédit.

Investir en SCPI pour diversifier et gagner du temps et de la sérénité.

En 2018, j’ai eu pour objectif de vendre mon appartement locatif. En effet, après 10 années de location, j’ai trouvé qu’être bailleur demandait trop de travail, et ce même en déléguant à une agence. Trop de travail pour un rendement net médiocre et de plus en plus faible (taxes foncières et travaux en hausse). De plus, je n’aimais pas dépendre d’un seul bien avec un seul locataire qui fait la pluie et le beau temps, je voulais être fidèle à mes principes et diversifier.

J’ai donc vendu mon appartement locatif, tout en achetant des SCPI dans le même temps pour à peu près le même montant. Ainsi, j’ai toujours de l’immobilier dans mon patrimoine aux côtés des fonds euros d’assurance-vie et de mes actions en PEA et en compte-titres (CTO). Mais cette fois avec mes SCPI c’est de l’immobilier « pierre-papier » plus confortable à gérer et mieux diversifié. Je n’ai d’ailleurs plus rien à gérer, si ce n’est la déclaration fiscale une fois par an.

Ainsi, je ne perds plus de temps en gestion locative, en suivi de locataires et travaux. Et je n’ai plus le stress des loyers impayés, des dégradations, des changements de locataires, etc. Même via mon agence, je devais toujours superviser et m’impliquer personnellement, c’était laborieux et stressant. Finalement, je suis partisan du patrimoine qui libère et offre de la sérénité, plutôt que du patrimoine qui asservi. Ainsi, je peux me concentrer sur ce qui m’importe (ma famille, ma carrière, etc.) sans sacrifier en rendement. Par ailleurs, j’ai fait de même avec les actions, en me concentrant sur les trackers (fonds passifs) plutôt que des titres et fonds actifs à suivre activement.

Investir en SCPI pour exploiter ma capacité d’emprunt.

Il y a 2 leviers pour développer son patrimoine et s’enrichir : la capacité d’épargne et la capacité d’emprunt. J’exploite déjà de façon optimisée ma capacité d’épargne en investissant régulièrement en fonds euros d’assurance-vie et en actions. Et je souhaite également utiliser le second levier pour développer mon patrimoine : ma capacité d’endettement. Mon projet était donc d’investir en SCPI à crédit. C’est désormais mon seul crédit, après avoir soldé celui de l’appartement locatif. Sachez que l’on peut actuellement emprunter autour de 2 % sur 20 ans pour placer à environ 4% net, donc on a un bon levier du crédit.

Le choix du meilleur courtier SCPI pour mon projet.

Fidèle à mes habitudes, j’ai comparé les courtiers SCPI car je souhaitais le meilleur intermédiaire. Je cherche toujours le meilleur rapport qualité / prix. J’ai donc « challengé » plusieurs courtiers sur plusieurs critères :

  • leurs offres : un bon choix de SCPI ? je veux diversifier sur plusieurs activités (commerces, bureaux, etc.),
  • leurs services : conseil sur les SCPI à choisir, recommandations patrimoniales et fiscales sur le mode de souscription (achat à crédit, au comptant, ou en démembrement),
  • leurs propositions de financement : quel taux ? Apport exigé ? Contraintes de domiciliation des revenus ?
  • leurs frais : des frais de dossier ou de conseil ?

Quel courtier SCPI pour mon investissement ?

J’ai visité les sites, contacté par mail et téléphone 6 ou 7 courtiers en SCPI. J’ai finalement retenu Linxea : l’offre de SCPI est intéressante, j’y ai trouvé le meilleur financement, j’ai apprécié leur professionnalisme et leur grande disponibilité par mail et téléphone et leur service est gratuit (ils sont rémunérés par les sociétés de gestion). Notez que l’on peut aussi souscrire directement auprès des sociétés de gestion, mais j’ai préféré avoir un chef d’orchestre qui m’apporte le conseil et un seul interlocuteur pour 3 SCPI de sociétés de gestion différentes sans surcoût.

Ceci dit, il faut souligner que Primaliance a également été de bon conseil et avec une offre de SCPI très complète et des outils de simulation. Et France SCPI m’a donné d’excellents conseils aussi et la souscription en ligne était très tentante pour éviter la paperasse. J’ai beaucoup hésité entre ces courtiers et je recommande toujours de comparer pour choisir le courtier SCPI, celui qui vous convient le mieux. J’en parle plus longuement dans notre dossier complet sur les SCPI.

Mon choix de SCPI.

C’est le cœur du projet ! J’avais des noms de SCPI en tête, mais rien de très arrêté. Mon cahier des charges : au moins 3 SCPI diversifiées sur différentes activités (commerces, bureaux et résidentiel), différents emplacements (Paris, province et étranger) et sur plusieurs sociétés de gestion. J’ai donc donné mes désidératas à Linxea et ma situation patrimoniale et fiscale et ils m’ont guidé dans mon choix de SCPI. Pour aller plus loin, vous trouverez dans notre article SCPI tous les critères pour choisir ses SCPI.

Mon portefeuille de SCPI.

Finalement, mon choix s’est arrêté sur 3 SCPI de 3 sociétés de gestion différentes et très complémentaires en termes de marchés sectoriels et géographiques.

  • Immorente (SOFIDY) : SCPI diversifiée à dominante commerces. Créée en 1988, SCPI « costaud » (près de 3 milliards d’euros de capitalisation) qui a très bien résisté au krach immobilier des années 90. C’est mon « fond de portefeuille ».
  • Epargne Pierre (VOISIN) : SCPI diversifiée à dominante bureaux. Le « Corum Français » (en termes de rendement), avec un rendement de près de 6 % en 2017.
  • Primofamily (PRIMONIAL) : SCPI résidentielle très jeune (2017), c’est mon pari sur la tendance de fond de métropolisation. C’est le choix le moins « sûr » de mon allocation, mais je voulais diversifier sur du résidentiel et j’aime le pari sur la métropolisation (les grandes villes de plus en plus attractives).

Comparatif SCPI

Notez que j’ai obtenu ce tableau comparatif très pratique grâce à l’outil de comparaison SCPI de Primaliance. En shortlist, j’avais également comparé des SCPI très à la mode et qui m’intéressent pour leur exposition à l’étranger : Corum et Novapierre Allemagne. Mais je me suis détourné de Corum car les hauts rendements cachent peut-être de l’immobilier dans des zones peu attractives qui vont péricliter (et mauvaise expérience des gérants avec la SCPI Atlantique Pierre 1). Quant à Novapierre Allemagne, j’investirai peut-être dessus si je souhaite diversifier ultérieurement sur une 4ème SCPI. De plus, ce sera fiscalement intéressant, avec une imposition avantageuse des revenus fonciers sur des biens immobiliers à l’étranger.

Le financement de mes SCPI.

Mon objectif était d’acheter ces 3 SCPI à crédit. Tout d’abord, il faut savoir que les crédits immobiliers pour financer des SCPI sont plus chers que pour financer une résidence principale ou de l’immobilier classique. Malheureusement, il faut compter de l’ordre de 0,50 points de plus. Ainsi, je n’ai pas trouvé mieux que 2,10 % sur 20 ans à taux fixe et hors assurance.

Par ailleurs, comme pour tout investissement immobilier, l’assurance emprunteur est obligatoire et doit couvrir les cas de décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). En effet, l’assurance emprunteur prendra le relai du paiement du crédit si un « évènement » se produit, votre famille est donc sécurisée (et la banque prêteuse également).

Mon offre de prêt immobilier.

Mes exigences étaient claires, je voulais emprunter :

  • 100 170 € (montant investi sur les 3 SCPI),
  • sur au moins 20 ans (pour un meilleur cashflow, c’est à dire des loyers proches de mes traites),
  • à taux fixe,
  • sans apport,
  • sans contraintes.

Linxea a donc mandaté son partenaire, le courtier CAFPI, pour me trouver le meilleur financement. J’ai dû montrer patte blanche et produire les pièces habituelles : justificatifs de revenus, relevés de banque, justificatifs de domicile et d’identité. Note qui peut avoir son importance : j’ai un profil rassurant pour les banques, avec un taux d’endettement faible et mes relevés de compte montrent une gestion saine de mes finances personnelles.

L’offre de prêt immobilier reçue.

Ainsi, j’ai rapidement obtenu une offre de la Caisse d’Épargne : 2,10 % sur 20 ans pour 102 508 € (frais CAFPI et caution SACCEF compris). Sans contraintes : pas de domiciliation de revenus ni d’obligation de souscrire à des produits d’épargne. C’était un point important pour moi, car je tiens à ma banque en ligne, à mes placements optimisés dans les meilleures assurances-vie et chez les meilleurs courtiers en bourse. Finalement, j’ai 3 crédits car 3 SCPI et au global mes échéances (traites mensuelles) sont de 518 € par mois.

Deux détails techniques : j’ai demandé un différé de 5 mois à la banque, car sur mes SCPI j’ai un délai de jouissance de 3 à 5 mois avant de toucher mes loyers. Ainsi, je toucherai mes premiers loyers au même moment que je paierai mes premières traites, en avril 2019. De plus, je ne paierai aucune indemnité de remboursement anticipé (IRA) si je rembourse après 9 ans et si ce n’est pas en raison d’un rachat de crédit par la concurrence.

La substitution de l’assurance emprunteur.

Demander la délégation d’assurance emprunteur est presque indispensable ! Il faut savoir que les banques margent beaucoup sur leur assurance emprunteur maison inclue dans leur offre de prêt. Alors à peine l’offre signée, j’ai demandé au service immobilier de Linxea de m’aider à changer d’assurance emprunteur via leur partenaire Digital Insure. Avec de belles économies à la clé : je suis passé de 5 500 € à 1 100 € d’assurance emprunteur sur 20 ans.

Je suis maintenant assuré sur le même périmètre (décès / PTIA) chez NaoAssur de l’assureur Suravenir. La procédure était facile, 100 % en ligne. Finalement j’ai économisé 4 400 € sur la durée du crédit en 1 heure de « paperasse », beau taux horaire, ça se prend ! Mon assurance emprunteur me coûte environ 5 € par mois.

Des difficultés à changer d’assurance emprunteur ?

Attention, la banque n’hésite pas à vous mettre des bâtons dans les roues pour que vous ne puissiez pas changer d’assurance. Ce marché est tellement lucratif que tous les prétextes sont bons pour vous décourager ! Par exemple la banque peut prétexter une adresse à changer (je n’avais pas mis la bonne adresse du siège à Toulouse) et user même de mauvaise foi (« monsieur vous ne pouvez pas changer d’assurance les 12 premiers mois du crédit« ). Alors n’hésitez pas à montrer les crocs et à brandir la loi Hamon (loi relative à la consommation, article 54).

Ainsi, j’ai envoyé ce mail le 07/01/2019 à la banque : « Par ailleurs, j’ai appelé votre service client au 05 xx xx xx xx et on me dit que je ne peux pas changer d’assurance en 1ère année. Or la loi Hamon est claire : je peux changer d’assurance les 12 premiers mois. Je m’étonne que la Caisse d’Épargne cherche à se soustraire à la loi, aussi j’ai contacté l’ACPR qui s’en étonne également. Merci de bien vouloir me répondre rapidement et clairement, sinon je reviendrai vers l’ACPR de façon plus formelle. » La réaction ne s’est pas faite attendre, la banque m’a appelé dans la foulée et j’ai reçu cette lettre le lendemain :

SCPI banque

Le résultat de cet investissement en SCPI sur mes finances.

Vous trouverez dans ce tableau les SCPI que je possède, en nombre de parts. Pour chaque part, je recevrai un loyer trimestriel.

SCPI Nombre de parts Prix Total
Immorente 101 330 € 33 330 €
Épargne Pierre 163 205 € 33 415 €
Primofamily 175 191 € 33 425 €
TOTAL 439 x 100 170 €
TOTAL emprunté avec frais CAFPI et caution logement x x 102 508 €

Ce que je gagne avec mon achat de SCPI.

Un indicateur important à calculer est le cashflow mensuel, c’est à dire ce qui entre ou sort de votre poche tous les mois. Mon cashflow mensuel = 370 € de loyer – 518 € de traite – 5 € d’assurance = – 153 €. Note : les loyers sont en réalité perçus trimestriellement. Au final, j’aurai donc un effort d’épargne de 153 € par mois pour obtenir 100 k€ de SCPI dans 20 ans.

L’imposition des SCPI.

Attention, il faut aussi prendre en compte les impôts. En effet, je serai imposé sur les revenus fonciers, au régime réel. C’est à dire qu’on calcule le bénéfice foncier (loyers – intérêts d’emprunt – assurances), auquel on applique 17,2 % de prélèvements sociaux puis 30 % de tranche marginale d’imposition (TMI). D’où l’intérêt d’investir à crédit pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunt et minorer ainsi l’impôt sur le revenu foncier. Selon vos revenus, votre TMI peut aller de 0 % à 45 %. À noter : en première année, je pourrai aussi déduire les frais de courtage CAFPI et de caution SACCEF, donc imposition nulle.

Donc en plus de l’effort brut calculé ci-dessus (153 € par mois), il faudra ajouter plus de 1 000 € d’impôts par an (peu au début et de plus en plus au fil du temps car de moins en moins d’intérêts à déduire).

Le résultat après simulation.

Simulation investissement SCPI

J’ai obtenu cette simulation grâce aux outils de Primaliance. J’ai pris un scénario conservateur : pas de revalorisation des loyers ni des prix sur 20 ans. Finalement, l’effort net d’épargne mensuelle ressort à 224 € en comptant les impôts, soit un cumul sur 20 ans de 53 717 € pour une valeur patrimoniale à terme de 100 170 €. Ainsi, j’obtiens un taux de rentabilité interne (TRI) de 5,8 %. Notez que si j’ai un enfant (scénario probable !), ma TMI passe à 14 %, l’effort net mensuel chute à 180 € et le TRI grimpe à 7,6 %. Moralité : moins on est imposé et plus l’investissement en SCPI est intéressant, sinon il peut être préférable d’acheter ses SCPI en assurance-vie.

Sachez que c’est du net : je n’ai pas à m’acquitter personnellement de la taxe foncière, des travaux, etc. Ces taxes et frais incombent à la société de gestion.

Mon bilan patrimonial.

Ces 3 SCPI sont valorisées à peu près à 90 k€. En effet, la valorisation se fait au « prix de retrait » (prix de vente), c’est à dire que les frais d’achat des SCPI (environ 10 %) sont en réalité supportés à la revente des SCPI. Ceci dit, je ne compte pas revendre et les loyers perçus portent bien sur mon nombre de parts de SCPI possédées (mes 439 parts au total achetées 100 170 €) et c’est ce qui m’importe.


Je suis pour l’instant satisfait de mon achat, j’ai fait tout ce que j’ai pu pour optimiser et j’ai reçu mes titres de propriété. Cet investissement en SCPI m’a permis de bien diversifier mon patrimoine en immobilier et de profiter de ma capacité d’endettement pour développer mon patrimoine avec un effort d’épargne raisonnable. L’avenir me dira à quel point cet investissement sera rentable : revalorisation des loyers et des prix des parts ? Mais en l’état actuel, avec les hypothèses conservatrices retenues (0 revalorisation en 20 ans et TMI 30 %), la rentabilité prévue est déjà bonne.

J’espère que cet article « cas pratique » vous a bien éclairé bien sur l’investissement en SCPI. Pour rappel, je ne conseille pas l’achat de ces 3 SCPI en particulier : chacun doit « faire ses devoirs » et étudier la question en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs. Pour aller plus loin, je vous invite à lire notre article pour tout savoir sur les SCPI et notre tableau synthétique pour comparer les différentes solutions d’investissement en immobilier.

Si vous voulez concrétiser un projet d’achat de SCPI, vous pouvez aussi contacter Linxea et Primaliance, lire nos avis Linxea et avis Primaliance, comparer les meilleurs courtiers SCPI et télécharger le guide des SCPI de Primaliance.

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