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Défiscalisation immobilière : tableau comparatif de 8 lois et dispositifs neuf/ancien

Défiscalisation immobilière : tableau comparatif, loi, ancien, neuf

L’immobilier, la défiscalisation et les Français, c’est une grande histoire d’amour. Nous avons déjà publié un article complet sur toutes les pistes de défiscalisation. Cette fois, nous allons centrer sur les dispositifs de défiscalisation en immobilier…et ils sont nombreux ! En pratique, les Français ont le choix entre plusieurs stratégies : neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs (avec le LMNP par exemple), minorer son revenu imposable (avec le déficit foncier par exemple) ou directement obtenir une réduction d’impôt sur le revenu (avec le fameux Pinel ou le Denormandie par exemple).

SOMMAIRE

Le tableau comparatif des défiscalisations immobilières

Dans ce tableau synthétique, nous vous présentons les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière. Ainsi, vous aurez la vision d’ensemble et nous développerons ensuite.

Dispositif S'adresse à quel investisseur ? Stratégie fiscale
Location meublée (LMNP et LMP) Pour tous les investisseurs en location meublée. Sans contrainte de loyer ni d'engagement de durée. Revenus locatifs exonérés d'impôt sur le revenu
Loi CENSI-BOUVARD Pour les investisseurs en logement neuf, dans des résidences de services gérées Réduction directe d'impôt sur le revenu, durant une période définie (maximum de 3 667 € / an)
Déficit Foncier Pour les investisseurs en logement ancien, avec travaux Minorer son revenu imposable (10 700 € par an maximum). Économie d’impôt selon sa tranche marginale d’imposition (TMI). Si TMI 30 % = gain d’impôt maximum de 3 210 €
Loi COSSE Option Convention ANAH Pour les investisseurs en logement locatif social selon la ville (avec loyer social et convention avec l'ANAH) Minorer son revenu imposable, grâce à des abattements sur les loyers perçus (15 300 € par an maximum). Économie d’impôt selon sa tranche marginale d’imposition (TMI). Si TMI 30 % = gain d’impôt maximum de 4 590 €
Demeures historiques Pour les investisseurs amoureux des vieilles pierres, gros contribuable avec gros budget Minorer son revenu imposable (sans limite). Économie d’impôt selon sa tranche marginale d’imposition (TMI)
Loi PINEL Pour les investisseur en logement neuf. Avec contraintes locatives : loyer plafonné, ville éligible, engagement de durée de location. Réduction directe d'impôt sur le revenu, durant une période définie (maximum de 6 000 € / an)
Loi DENORMANDIE Pour les investisseurs dans l'ancien avec travaux et dans une ville éligible Réduction directe d'impôt sur le revenu, durant une période définie (maximum de 6 000 € / an)
Loi MALRAUX Pour les investisseurs aisés, pour un immeuble à rénover avec des travaux lourds, dans une zone éligible Réduction directe d'impôt sur le revenu, durant une période de 4 ans (de 88 000 € ou 120 000 €)

En préambule, sachez qu’il n’est pas toujours évident de savoir vers quel dispositif de défiscalisation immobilière se tourner. Il est donc conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Ainsi, un bon conseiller pourra réaliser un audit patrimonial et déterminer les dispositifs de défiscalisation les plus adéquats pour optimiser votre fiscalité dans votre situation.

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Les caractéristiques des 8 dispositifs de défiscalisation immobilière

Reprenons maintenant chaque dispositif immobilier pour expliquer dans le détail.

La location meublée (LMNP et LMP)

Comme son nom l’indique, il s’agit de louer un bien immobilier en meublé. Contrairement à la location par défaut, dite location nue (location non meublée). Fiscalement, il existe deux dispositifs fiscaux selon sa situation :

  • le LMNP (loueur en meublé non professionnel) ;
  • le LMP (loueur en meublé professionnel). Le LMP vous concerne si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € par an ET qu’elles son supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.

En pratique, il y a quelques conditions règlementaires pour le loueur en meublé. Notamment faire une déclaration de début d’activité et équiper l’appartement du mobilier minimum obligatoire.

L’avantage fiscal du LMNP / LMP

Fiscalement, en optant pour le régime réel, on amortit le prix du bien comptablement. Ainsi, on peut généralement réduire l’assiette taxable à 0 et donc payer 0 impôt sur les revenus locatifs (ni prélèvements sociaux). Concrètement, c’est un énorme avantage, surtout pour les gros contribuables qui peuvent être taxés à plus de 60 % sur les revenus locatifs s’ils n’optimisent pas !

Les différents types de location en meublé (LMNP / LMP)

Plusieurs types de location meublée coexistent :

  • Location « classique » d’appartement meublé, généralement studio ou T2 en grande ville pour une population étudiante ou de jeunes actifs. Nous avons interviewé un lecteur investisseur en LMNP ici.
  • Location saisonnière de meublés, de chambres d’hôtes, gîtes ruraux.
  • Location en résidence gérée de chambre d’étudiant, d’appartement dans une résidence de personnes âgées dépendantes, d’appartement dans une résidence de tourisme ou hôtelière. Dans ce cas, le propriétaire bailleur n’intervient pas dans la gestion de l’activité hôtelière. En effet, il y a mise en place d’un mandat entre le propriétaire bailleur et le gestionnaire (et non d’un bail entre le propriétaire bailleur et le locataire). Note de Nicolas : nous sommes très réservés sur ce dernier type d’investissement, nous expliquons pourquoi ici.

Le LMNP s’adresse à quels investisseurs ?

Finalement, il s’agit d’un dispositif d’optimisation fiscale assez simple à mettre en œuvre et sans contraintes au niveau de la fixation du loyer ni engagement de durée de location. Sans doute la défiscalisation immobilière la plus populaire chez les investisseurs avisés. Le LMNP est particulièrement adapté pour louer des studios et T2 meublés à des étudiants et jeunes actifs en grande ville. Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre cas pratique sur la location meublée en LMNP.

La loi CENSI-BOUVARD

La Loi CENSI-BOUVARD permet d’obtenir une réduction d’impôt, à hauteur de 11 % de la valeur du bien (prix de 300 000 € maximum) sur 9 ans. Donc 33 000 € de réduction d’impôt sur le revenu maximum, soit 3 667 € par an. Pour l’acquisition de logement neuf dans des résidences de services ou dans des structures spécialisées. Il s’agit de logements loués en meublé non professionnel pendant 9 ans au minimum à l’exploitant de la résidence.

Le CENSI-BOUVARD s’adresse à quels investisseurs ?

La loi CENSI-BOUVARD concerne les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2021 en résidences de service gérées :

  • résidence-services pour étudiants,
  • établissement de soins,
  • établissement Structure affectée à l’accueil,
  • logements situés dans une résidence de services.

Le déficit foncier

Il s’agit d’un mécanisme de défiscalisation immobilière efficace quand il y a des charges importantes à supporter, notamment des travaux. Quand un propriétaire bailleur a un bien qui lui coûte plus cher que ce qu’il lui rapporte, il se trouve en déficit foncier. Fiscalement, les déficits fonciers sont déductibles du revenu brut global (RBG) du foyer fiscal à hauteur de 10 700 €, à condition que les intérêts d’emprunt soient inférieurs ou égaux au revenu foncier brut (loyers) :

  • Si l’ensemble des intérêts d’emprunt est supérieur à l’ensemble des revenus fonciers bruts, alors l’excédent d’intérêt sera reportable pendant 10 ans, sur des revenus fonciers nets positifs à venir.
  • Si le déficit foncier total est supérieur aux 10 700 €, alors l’excédent de déficit sera reportable pendant 10 ans, sur des revenus fonciers nets positifs à venir.

Le déficit foncier s’adresse à quels investisseurs ?

Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation qui sera adapté aux logements anciens avec travaux.

La loi COSSE

Grâce au dispositif de la Loi COSSE (qui remplace les loi BORLOO et BESSON), on peut bénéficier d’abattements fiscaux chaque année pour minorer son revenu foncier net (RFN) et générer éventuellement un déficit foncier et donc minorer son imposition sur le revenu.

Si vous mettez en location un logement ancien dans le cadre de la Loi COSSE, en signant une convention conclue avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) avant le 31 Décembre 2022, vous bénéficiez de 2 avantages fiscaux :

  • le plafond des déficits fonciers déductibles passe de 10 700 € à 15 300 € ;
  • abattements sur les loyers encaissés de 15 à 85 % (selon que le bien est loué en secteur intermédiaire, social ou très social).

La loi COSSE s’adresse à quels investisseurs ?

Les investisseurs en loi Cosse font du locatif social. C’est à dire qu’ils faut louer sous le loyer du marché : loyer intermédiaire, social ou très social. Et plus le loyer sera abordable et dans une zone tendue, plus la défiscalisation sera puissante (jusqu’à 85 % d’abattement sur les loyers encaissés). Si le propriétaire bailleur signe une convention de 9 ans avec l’ANAH, il bénéficie même d’aides aux travaux à condition de s’engager sur au moins 9 ans de location.

Les demeures historiques

Il s’agit d’acquérir ou de détenir des biens classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), aux biens bénéficiant du label délivré par la « Fondation du patrimoine » sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.

L’acquisition peut s’effectuer via un immeuble en pleine propriété, des parts de société agréées par le Ministre de la Culture ou via des SCI dites « Familiales » imposées à l’impôt sur le revenu. Les avantages sont :

  • les déductions du revenu brut global sans limitation ;
  • l’exonération des droits de succession et de donation, dans la mesure où les héritiers souscrivent une convention avec les ministères concernés.

En pratique, à condition de s’engager à conserver le bien pendant 15 ans, 3 options sont possibles :

  • l’immeuble ne procure aucune recette (pas de visite payante) et le propriétaire occupe l’immeuble ;
  • l’immeuble procure des recettes et il n’est pas occupé par le propriétaire (soit entièrement loué, soit visites payantes) ;
  • l’immeuble procure des recettes, mais une partie de l’immeuble est occupée par le propriétaire à titre de résidence principale ou secondaire.

Le dispositif de défiscalisation en demeures historiques s’adresse à quels investisseurs ?

Ce dispositif convient aux investisseurs amoureux des vieilles pierres, avec un budget conséquent.

La loi PINEL

L’investissement immobilier loi PINEL permet d’obtenir une réduction d’impôt maximum de 6 000 € par an. En pratique, le Pinel concerne l’acquisition d’un logement locatif neuf à titre de résidence principale du locataire. Mais il y a des contraintes : le propriétaire s’engage à le louer nu pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, sous conditions de ressources du locataire et de loyers plafonnés.

Pour être bénéficiaire de cette défiscalisation immobilière, il faut être fiscalement domicilié en France, acquérir en direct ou en indivision. Aussi, il est possible d’acheter un Pinel via une SCI à l’impôt sur le revenu, ou par achat de parts de SCPI. En revanche, le démembrement de propriété est exclu de la mesure.

La loi Pinel s’adresse à quels investisseurs ?

Le Pinel intéressera les investisseurs qui souhaitent acheter dans le neuf tout en défiscalisant. Au prix de contraintes locatives : plafonnement du loyer et engagement de location sur au moins 6 ans dans une ville éligible.

Note de Nicolas : Le Pinel est un dispositif très puissant pour diminuer son impôt sur le revenu, mais il est essentiel de s’adjoindre l’aide d’un professionnel. En effet, il faut s’assurer de la cohérence du projet au niveau patrimonial, et sélectionner un programme Pinel intéressant. Aussi, nous vous recommandons vivement d’être conseillé par un CGP pour réussir votre investissement. Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre dossier complet sur le Pinel avec cas pratique.

La loi DENORMANDIE

La loi DENORMANDIE élargit les dispositions de la loi PINEL à l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux en améliorant la performance énergétique.

Fiscalement, la loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt au maximum de 21 % du prix de revient de l’immeuble (prix acquisition de l’immeuble + frais de notaire + travaux) à raison de :

  • 2 % par année pendant les 9 premières années.
  • 1 % par année pendant les années 10, 11 et 12.

Cette réduction d’impôt peut bénéficier aux contribuables qui achètent puis rénovent le bien, comme à ceux qui achètent le logement à un promoteur qui a déjà fait rénover le bâtiment.

Les conditions pour bénéficier de la défiscalisation Denormandie

Il faut respecter 4 conditions pour profiter de la défiscalisation immobilière Denormandie (sans compter les plafonds de ressources du locataire et plafonnement de loyer identiques à ceux de la loi Pinel dans l’immobilier neuf) :

  1. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise avec label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
  2. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût global de l’immeuble, plafonné à 300 000 € (soit 33 % du prix d’achat de l’immeuble avant travaux).
  3. L’acquisition doit intervenir entre le 01/01/2019 et 31/12/2022.
  4. Le bien doit être situé dans l’une des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou dans les communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).

La loi Denormandie s’adresse à quels investisseurs ?

Le Denormandie est un dispositif aussi puissant que le Pinel pour défiscaliser. Et il convient aux investisseurs achetant dans l’ancien avec travaux dans une ville éligible.

Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre dossier complet sur la loi Denormandie avec cas pratique.

La loi MALRAUX

La loi MALRAUX est un dispositif de défiscalisation immobilière ouvrant droit à une réduction d’impôt importante de 22 % ou 30 % selon l’emplacement (jusqu’à 120 000 € sur 4 ans). Il s’agit ici de restaurer complètement un immeuble bâti situé dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain.

La loi Malraux s’adresse à quels investisseurs ?

Cet investissement s’adresse aux contribuables aisés ayant une fiscalité élevée, car il faut pouvoir supporter la totalité du budget travaux (jusqu’à 400 000 €) sur une courte durée. Et il ne faut pas avoir peur des travaux lourds.

Cas pratique : quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?

Nous avons vu qu’il y a toujours un dispositif de défiscalisation immobilière existant : achat neuf ou ancien, avec travaux ou non, en meublé ou en location nue. Et pour les contribuables des moins fortunés aux plus fortunés.

Découvrons ensemble un exemple pour des contribuables souhaitant investir dans l’immobilier une somme de 300 000 €.

Prenons un couple sans enfant, ayant un Revenu Net Global Imposable (RNGI) de 60 000 € :

Ce couple paie donc 6 036 € d’impôt sur le revenu annuel et cherche à défiscaliser en investissant 300 000 € en immobilier. Comparons les différents dispositifs de défiscalisation immobilière dans leur situation.

Bien comprendre l’impact de la tranche marginale d’imposition (TMI)

Avant tout, rappelons le concept de la TMI. Dans notre cas pratique, ce couple est imposé à une TMI de 30 %. Donc tout revenu supplémentaire à leurs 60 000 € de Revenu Net Global Imposable (RNGI) sera taxé à la TMI à 30 %. Par exemple : 10 000 € de revenus supplémentaires donnent un impôt de 3 000 € en plus. Et il faut ajouter les prélèvements sociaux (PS) à 17.2 %. Ainsi, 10 000 € de revenus fonciers nets sans défiscaliser donnent 3 000 € d’impôt sur le revenu (IR) en plus et 1 720 € de PS en plus. Soit 47,2 % d’imposition sur les revenus fonciers si on n’optimise pas fiscalement ! D’où l’intérêt d’optimiser fiscalement, d’autant plus pour les « gros contribuables » en TMI 30 / 41 / 45 %.

Note de Nicolas : N’oubliez pas qu’à chaque investissement immobilier permettant de bénéficier d’avantages fiscaux, les revenus locatifs perçus seront quand même imposables aux revenus fonciers (RF) ou aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Avec une TMI élevée l’impact peut être important. Seul le LMNP bien optimisé permet de neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs…mais sans donner de réduction d’impôt sur le revenu global.

Profiter de l’effet levier du crédit

Rappelons aussi que l’un des grands avantages de l’immobilier, c’est l’investissement à crédit. Ainsi, l’investissement locatif se fait très souvent à crédit pour profiter de l’effet de levier, c’est à dire faire travailler l’argent de la banque à son profit pour construire un patrimoine sans effort de trésorerie. Et aussi pour des raisons fiscales : les intérêts d’emprunt sont une charge réelle déductible. Donc pensez à optimiser le crédit, comme on l’explique de façon détaillée ici. D’ailleurs, si vous avez déjà des crédits et un taux d’endettement conséquent, pour retrouver une capacité d’emprunt sachez qu’il existe des solutions de regroupement de crédit.

Simulation sans optimisation fiscale (location nue)

Admettons que ce couple – qui paie 6 036 € d’impôt sur le revenu (IR) – investisse 300 000 € dans l’immobilier. Avec un rendement de 5 %, soit des loyers annuels de 15 000 €.

Ce couple ne va pas se renseigner et ne va pas optimiser fiscalement. Ainsi, il va faire une location nue (non meublée) et avec le régime fiscal par défaut.

  • 15 000 € x 70 % (abattement forfaitaire de 30 % au micro foncier) = assiette de 10 500 € imposables
  • TMI de 30 % sur ces 10 500 € = 3 150 €
  • Prélèvements sociaux (PS) de 17,20 % = 1 806 €
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 3 150 € + 1 806 € = 10 992 €

Donc sans optimisation fiscale, ce couple va passer de 6 036 € d’impôt sur le revenu à 10 992 € du fait d’avoir des revenus locatifs. Maintenant, comparons avec les 8 dispositifs de défiscalisation immobilière présentés avant.

Simulation en location meublée (LMNP)

Admettons cette fois que le couple se renseigne et investit dans un meublé sous le statut LMNP pour 300 000 €, avec un rendement de 5 %, soit des loyers annuels de 15 000 €. Ce couple payait 6 036 € d’IR avant cet investissement.

Fiscalement, deux options sont possibles : Micro BIC ou régime réel.

Si micro BIC

  • 15 000 € x 50 % abattement forfaitaire = assiette de 7 500 € imposables
  • TMI de 30 % = 2 250 €
  • Prélèvements sociaux (PS) de 17,20 % = 1 290 €
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 2 250 € + 1290 € = 9 576 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 9 576 € = 1 416 €

Si option imposition au régime réel

  • Grâce aux amortissements pratiqués et à la déduction de toutes charges supportées, le résultat net imposable sera de 0 €.
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 0 € = 6 036 € (on neutralise effectivement l’impôt sur les revenus locatifs, quand on compare avec la location nue ou le LMNP en micro BIC la différence est flagrante !)
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 6 036 € = 4 956 €

Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre cas pratique sur la location meublée en LMNP.

Simulation en loi CENSI-BOUVARD

Cette fois, admettons un investissement en CENSI-BOUVARD pour 300 000 €. Ce couple bénéficiera d’une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans (33 000 €), soit 3 667 € par an.

  • 15 000 € x 50 % abattement forfaitaire = assiette de 7 500 € imposables
  • TMI de 30 % = 2 250 €
  • Prélèvements sociaux (PS) de 17,20 % = 1 290 €
  • Réduction d’IR = – 3 667 €
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 2 250 € + 1290 € – 3 667 € = 4 619 € (nous avons cette fois une véritable réduction d’IR, en passant de 6 036 € à 4 619 €).
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 4 619 € = 6 373 €

Simulation avec un déficit foncier

Cette fois, admettons un investissement dans l’achat ancien + travaux pour 300 000 €, entrainant un déficit maximum de 10 700 € après encaissement des loyers. Donc le couple bénéficiera d’une déduction du revenu net imposable leur permettant de passer en TMI à 11 % au lieu de 30 %.

  • Revenu Net Global Imposable (RNGI) avant investissement = 60 000 €
  • Déficit foncier = 10 700 €
  • Nouveau RNGI = 60 000 € – 10 700 € = 49 300 €
  • Calcul de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) = 49 300 € / 2 parts = 24 650 €, donc TMI = 11 %
  • Calcul de l’IR après investissement = (49 300 € x 11 %) – (1 107 € x 2 parts) = 3 209 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 3 209 € = 7 783 €

Simulation en loi COSSE

Cette fois, le couple investit en LOI COSSE dans l’achat ancien + travaux pour 300 000 €, entrainant un déficit maximum de 15 300 € après encaissement des loyers. Donc le couple bénéficiera d’une déduction du revenu net imposable leur permettant de passer en TMI à 11 % au lieu de 30 %.

  • Revenu Net Global Imposable (RNGI) avant investissement = 60 000 €
  • Déficit foncier = 15 300 €
  • Nouveau RNGI = 60 000 € – 15 300 € = 44 700 €
  • Calcul de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) = 44 700 € / 2 parts = 22 350 €, donc TMI = 11 %
  • Calcul de l’IR après investissement = (44 700 € x 11 %) – (1 107 € x 2 parts) = 2 703 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 2 703 € = 8 289 €

Simulation demeures historiques

Si investissement en demeures historiques pour 300 000 €, avec 10 000 € de charges annuelles liées à l’entretien du bien. ils bénéficieront d’une déduction du revenu net imposable leur permettant de changer de TMI à 11 % au lieu de 30 %.

  • Revenu Net Global Imposable (RNGI) avant investissement = 60 000 €
  • Déficit foncier = 10 000 €
  • Nouveau RNGI = 60 000 € – 10 000 € = 50 000 €
  • Calcul de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) = 50 000 € / 2 parts = 25 000 €, donc TMI = 11 %
  • Calcul de l’IR après investissement = (50 000 € x 11 %) – (1 107 € x 2 parts) = 3 286 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 3 286 € = 7 706€

Simulation en loi PINEL

Admettons que le couple choisisse d’investir 300 000 € en Pinel. Pour un engagement de location de 9 ans, il va pouvoir défiscaliser 18 % du prix du bien sur 9 ans, soit 2 % par an, donc 6 000 € par an. Avec un rendement de 4 %, soit des loyers annuels de 12 000 €. Ce couple payait 6 036 € d’IR avant cet investissement.

Fiscalement, deux options sont possibles : micro foncier ou réel 2044.

Si micro foncier

  • 12 000 € – 30 % d’abattement forfaitaire = assiette de 8 400 € imposables
  • TMI de 30 % = 2 520 €
  • Prélèvements sociaux (PS) de 17,20 % = 1 445 €
  • Réduction d’IR = – 6 000 €
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 2 520 € + 1 445 € – 6 000 € = 4 001 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 4 001 € = 6 991 €

Si option réel 2044

  • Assiette imposable =12 000 € de loyers encaissés – 4 500 € de charges déductibles incluant les intérêts d’emprunt (exemple) = 7 500 € imposables
  • TMI de 30 % = 2 250 €
  • Prélèvements sociaux (PS) de 17,20 % = 1 290 €
  • Réduction d’IR = – 6 000 €
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 2 250 € + 1 290 € – 6 000 € = 3 576 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 3 576 € = 7 416 €

Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre dossier complet sur le Pinel avec cas pratique.

Simulation en loi DENORMANDIE

Admettons que le couple décide d’investir en loi Denormandie (le « Pinel de l’immobilier ancien »). Pour un total de 300 000 € avec travaux. Pour un engagement de location de 9 ans, il va pouvoir défiscaliser 18 % du prix du bien sur 9 ans, soit 2 % par an, donc 6 000 € par an. Exactement comme le Pinel. Avec un rendement de 4 %, soit des loyers annuels de 12 000 €. Ce couple payait 6 036 € d’IR avant cet investissement.

Fiscalement, deux options sont possibles : micro foncier ou réel 2044.

Si micro foncier

  • 12 000 € – 30 % d’abattement forfaitaire = assiette de 8 400 € imposables
  • TMI de 30 % = 2 520 €
  • Prélèvements sociaux (PS) de 17,20 % = 1 445 €
  • Réduction d’IR = – 6 000 €
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 2 520 € + 1 445 € – 6 000 € = 4 001 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 4 001 € = 6 991 €

Si option réel 2044

  • Assiette imposable =12 000 € de loyers encaissés – 4 500 € de charges déductibles incluant les intérêts d’emprunt (exemple) = 7 500 € imposables
  • TMI de 30 % = 2 250 €
  • Prélèvements sociaux (PS) de 17,20 % = 1 290 €
  • Réduction d’IR = – 6 000 €
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 2 250 € + 1 290 € – 6 000 € = 3 576 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 3 576 € = 7 416 €

On remarque que la défiscalisation est identique à celle du Pinel. Mais les conditions ne sont pas du tout les mêmes. Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre dossier complet sur la loi Denormandie avec cas pratique.

Simulation en loi MALRAUX

Si le couple investit en loi Malraux pour 190 000 € + 110 000 € de travaux, il bénéficiera d’une réduction d’impôt sur le revenu sur 4 années. En pratique, cette réduction est de 22 % et s’applique uniquement sur la partie travaux. Donc 24 200 € sur 4 années, soit 6 050 € par an.

Première période : travaux sans perception de loyer

  • IR avant l’investissement : 6.036 €
  • IR après l’investissement : 6.036 € – 6.050 € = 0 € pendant les travaux (c’est une réduction d’IR et non un crédit d’IR, donc il n’y aura pas remboursement des 14 € de différence).
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 0 € = 10 992 € x 4 années

Seconde période : encaissement des loyers sans réduction d’impôt

Admettons un rendement de 5 %, soit des loyers annuels de 15 000 €. Fiscalement, il y a alors deux options possibles : micro foncier ou réel 2044.

Si micro foncier :

  • 15 000 € – 30 % d’abattement forfaitaire = assiette de 10 500 € imposables
  • TMI de 30 % = 3 150 €
  • Prélèvements sociaux (PS) de 17,20 % = 1 806 €
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 3 150 € + 1 806 € = 10 992 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 10 992 € = 0 €

Si option réel 2044 :

  • Assiette imposable =15 000 € de loyers encaissés – 5 500 € de charges déductibles incluant les intérêts d’emprunt (exemple) = 9 500 € imposables
  • TMI de 30 % = 2 850 €
  • Prélèvements sociaux (PS) de 17,20 % = 1 634 €
  • Impôt sur le revenu (IR) avant l’investissement = 6 036 €
  • IR après l’investissement = 6 036 € + 2 850 € + 1 634 € = 10 520 €
  • Économie d’IR réalisée par rapport à la location nue non optimisée = 10 992 € – 10 520 € = 472 €

Bilan des simulations de défiscalisation immobilière pour ce couple

Quel que soit l’investissement immobilier souhaité (neuf ou ancien, nu ou meublé, avec travaux ou non, en résidence gérée ou non), les gouvernements successifs depuis des décennies ont imaginé des dispositifs pour défiscaliser.

Ce couple qui veut investir 300 000 € en immobilier a l’embarras du choix…encore faut-il le savoir. Par défaut, en location nue sans optimiser, son impôt sur le revenu annuel passerait de 6 036 € à 10 992 € (ne pas s’informer coûte cher !) En optimisant en meublé LMNP, il pourrait revenir à 6 036 € (neutralisation des revenus locatifs). Et avec les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus puissants, son impôt sur le revenu tendrait même vers 0 € quelques années.

Note de Nicolas : Le raisonnement est bien entendu simplifié. En effet, il ne faut pas décider de l’investissement uniquement à l’aune de la défiscalisation réalisée. Ainsi, dans ce cas pratique d’investissement en Pinel, on a vu qu’un simple investissement LMNP (qui neutralise seulement l’impôt sur les revenus locatifs) peut être plus rentable qu’un Pinel qui permet de défiscaliser beaucoup.


Après ce tour d’horizon, vous devriez être en mesure de choisir l’investissement immobilier défiscalisant qui vous convient. Si nécessaire, pour prendre la meilleure décision dans votre situation, le recours à un conseiller en gestion de patrimoine compétent est précieux. Nous rappelons que ce qui prime dans l’investissement immobilier, c’est la construction d’un patrimoine sain et solide (un bon emplacement et un bâti de qualité) ; et l’optimisation fiscale (le choix du meilleur dispositif fiscal dans votre situation) doit venir améliorer le rendement net.

Nous remercions Jean DEREIX et Stéphane KISLIG : ils nous ont beaucoup appris avec leur livre Les clés de la défiscalisation immobilière.

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