Tout pour réussir son investissement locatif : choisir le bon bien au bon endroit, calculer le rendement et le cashflow, optimiser la fiscalité et le crédit. Car pour réaliser un bon investissement locatif, vous allez devoir vous impliquer personnellement et certainement pas investir dans des packages clés en main ! En effet, les investissements en Pinel, Ehpad, résidences de vacances…rémunèrent grassement les intermédiaires et il ne reste finalement aux investisseurs qu’une maigre rentabilité…le confort de déléguer se paie trop cher.
Donc cet article vous permettra de bien vous informer et d’optimiser pour réaliser un investissement locatif rentable. Location nue ou meublée en LMNP ? Location longue durée ou location saisonnière type Air BnB ou Abritel ? Défiscalisation type Pinel ou Denormandie ? En nom propre ou via SCI ? En pratique, il existe plein de façons d’investir en immobilier locatif, sans compter l’investissement pierre-papier. Pensez également à lire notre sélection des meilleurs livres sur l’investissement immobilier.
SOMMAIRE
- L’essentiel : le bien et son emplacement
- Calculez le rendement de votre investissement
- Optimisez la fiscalité.
- Optimisez le crédit.
- Investir dans l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier, c’est possible.
Vous souhaitez investir à long terme dans l’immobilier ? Vous avez du temps libre pour trouver la perle rare et en assurer la gestion ? Vous êtes bricoleur ? Idéalement vous avez un bon réseau (notaire, agent immobilier, artisan, etc.) ? Vous avez suffisamment de souplesse financière pour assumer les aléas de gestion du bailleur ? Et vous n’avez pas peur des déclarations fiscales et de maîtriser quelques notions juridiques ? Alors l’investissement en immobilier locatif pourrait être intéressant pour vous.
Sinon, si vous n’avez pas assez de temps ni de compétences (ou pas assez passionné pour vous investir), l’immobilier locatif via la « pierre-papier » pourra davantage vous convenir car plus confortable. Et si vous vous intéressez plus spécifiquement à l’immobilier de défiscalisation, lisez aussi notre cas pratique sur la loi Denormandie.
L’essentiel en immobilier locatif : le bien et son emplacement
Pour réussir son investissement immobilier, il faut déjà trouver le bon bien au bon emplacement.
Visez une ville dynamique, que ce soit par l’économie ou l’attrait touristique
L’idéal est d’investir dans une ville proche de chez vous, surtout si vous comptez gérer vous-même pour éviter les frais de gestion d’une agence. Pensez aux visites à faire pour louer, aux travaux incontournables sur la durée, aux assemblées générale, etc.
La ville doit être suffisamment dynamique pour louer facilement à une population solvable et pour éviter les vacances locatives. Ainsi, privilégiez les villes étudiantes et à la santé économique solide pour les locations longue durée, et les villes touristiques pour la location saisonnière. Attention aux petites villes qui peuvent afficher des rendements à 2 chiffres (supérieurs à 10 %) mais où vous courez bien plus de risque de vacance locative, de locataires insolvables et de moins-value.
Menez l’enquête sur ces sites :
- Le Bon Coin : par anticipation, postez une annonce de location du bien que vous envisagez d’acheter pour louer, pour voir si vous recevez beaucoup de demandes et quelle est la population qui appelle (étudiants, couples, actifs ou chômeurs, retraités,…). Test dont il ne faut pas abuser, pas plus de 24h, mais qui permet de s’assurer que l’appartement et le quartier sont convoités (et pour le loyer demandé). Avant un investissement important, c’est bien de s’en assurer.
- Le site de l’INSEE : consultez en particulier les menus « Population » et « Marché du travail-salaires ». Le dynamisme démographique est important, de même que la solvabilité des locataires.
- Le site de l’État DVF etalab (demandes de valeurs foncières) : l’État rend public toutes les transactions immobilières réalisées depuis 2014 sur cette énorme base de données. Ainsi vous pourrez vérifier que vous payez le juste prix par rapport aux dernières ventes réalisées (prix de l’acte notarié). Concrètement, vous pouvez faire une recherche dans un périmètre géographique que vous définissez et vous obtenez la liste des ventes (avec les caractéristiques des biens et l’adresse précise !) intervenues sur la période que vous souhaitez avec leur prix réel (les prix notaires signés après négociation, pas les prix des annonces en agence).
Visez un bien adapté à la population du marché local
- Grande ville ? Visez plutôt les studios et T2. Attention, les studios auront certainement un plus fort turn-over. L’investissement meublé (LMNP) s’y prête bien.
- Petites ville ou ville moyenne ? Plutôt un appartement T3.
- Zone rurale ? Une maison sera certainement plus adaptée.
En pratique, pour dénicher la perle rare avec des professionnels qui ont un bon carnet d’adresse, vous pouvez aussi solliciter les services d’un chasseur immobilier dans votre recherche sur le terrain. Aussi bien dans l’immobilier neuf que dans l’ancien.
Avis de Nicolas : nous apprécions particulièrement l’investissement meublé, sous statut LMNP. En grande ville, les pespectives sont bonnes et la fiscalité LMNP est très intéressante, une véritable niche fiscale. Notre guide avec cas pratique LMNP.
Assurez-vous de la qualité du bâti
Faites venir un membre de la famille ou un ami professionnel au cours d’une contre-visite.
Ou encore mieux, faites intervenir un expert indépendant pour réaliser une étude technique (Camif Habitat, etc) : cherchez dans Google « expert bâtiment assermenté ». Vous obtiendrez un rapport de plus de 10 pages avec beaucoup d’informations importantes : le cadastre, les lots, le détail des surfaces, l’évaluation à l’achat et à la location, l’état des installations et ses recommandations, etc.
L’achat en copropriété
Si vous achetez dans une copropriété, demandez :
- La part de propriétaires dans la copropriété.
- Les charges mensuelles et comptes de copropriété : chauffage, charges communes, électricité, etc.
- Rapport du syndic : derniers travaux effectués, travaux à venir…consultez les comptes-rendus des dernières assemblées générales.
- Montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
Sélectionnez vos locataires
Après avoir trouvé le bien idéal, vous allez le mettre en location. Il s’agit maintenant de sélectionner le locataire idéal.
En pratique, nous recommandons d’utiliser le site Dossierfacile.fr édité par le Ministère de la Cohésion des Territoires. Tous les propriétaires bailleurs peuvent créer leur compte gratuitement. Demandez aux candidats de déposer leur dossier sur ce site. Dossierfacile contrôlera la cohérence des pièces justificatives et vous pourrez faire le tri des candidatures.
Calculez le rendement de votre investissement locatif
Note de Nicolas : avant de prendre la décision d’investir, calculez le rendement de l’opération. Il ne s’agit pas d’investir à l’aveugle, car si vous vous engagez dans le rôle chronophage et risqué de bailleur, c’est pour gagner un certain rendement. Il faut une prime de risque – un bonus de rendement – par rapport à des solutions plus simples comme l’assurance-vie. On vous explique dans le pas-à-pas suivant comment bien calculer et monter un projet rentable.
Endosser le rôle de bailleur, gérer la location, les déclarations fiscales et les travaux, assumer les risques de vacance locative, de dégradation, de non-paiement des loyers, dé dépréciation du bien…tout cela mérite un rendement d’au moins 3% net. Sans compter que vous concentrez tout le risque sur un seul appartement, difficile (point de vue budget) de diversifier et mutualiser les risques sur plusieurs immeubles.
Cas pratique : vous envisagez d’acheter un appartement non meublé à Lyon, vendu 110 000 € et que vous pouvez louer à 500 € par mois hors charges. Vous avez fait l’étude de marché et mené l’enquête, tout est ok, il faut maintenant faire l’analyse financière de l’opération avant décision. Pas question d’investir dans une affaire non rentable ! Pour ce faire, collectez d’abord les éléments nécessaires : les charges, la taxe foncière, la simulation de crédit immobilier en ligne…
1/ Calcul du rendement brut
Prix d’achat = 110 000 €.
Frais de notaire = 9 000 €.
Loyer mensuel hors charges = 500 €, soit un revenu foncier annuel de 6 000 €.
Rendement brut = 6 000 € / 119 000 € = 5,04%.
2/ Calcul du rendement net de charges et de taxe foncière
Pensez à comptabiliser toutes les charges pesant sur l’immobilier locatif. Pour rappel, les charges doivent avoir été décaissées dans l’année, justifiées (factures) et payées par un membre du foyer fiscal.
- Charges non récupérables = 300 €. A l’opposé, les charges récupérables peuvent être remboursées par le locataire, selon une liste définie règlementairement.
- Travaux (provisionnez 0,5% de la valeur du bien par an) = 550 €.
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) = 50 €.
- Gestion locative par agence (6% du loyer) = 360 €.
- Taxe foncière = 590 €.
Soit un total de charges annuelles de 1850 €. Qu’il faut déduire des revenus bruts annuels.
Rendement net de charges = (6 000 – 1 850) / 119 000 € = 3,49%.
Quels travaux sont considérés comme des charges déductibles ?
Il faut distinguer 3 types de travaux. Certains travaux ne peuvent pas être considérés comme des charges déductibles (en location nue au régime foncier réel). Note : en location meublée (au régime BIC réel ou en société imposée à l’IS) tous les travaux sont déductibles.
Travaux | Entretien / réparation | Amélioration | Construction / agrandissement |
---|---|---|---|
Principe | Maintien en état de l'immeuble | Élément de confort nouveau | On touche à la structure du bien (murs, plancher, etc.) |
Exemples | Ravalement, fenêtres simples | Électricité, fenêtre triple vitrage | Fenêtre plus large (de 1m à 2m) |
Charges déductibles ou non ? | Travaux déductibles | Travaux déductibles | Travaux jamais déductibles (mais ils pourront être imputés sur la plus-value) |
Exception ? | Travaux non déductibles s'il s'agit de travaux qui incombent aux locataires, c'est à dire des travaux locatifs comme de la peinture (sauf si cela fait suite à un changement de locataires, auquel cas ce sont aussi des travaux déductibles) | Si bail commercial : travaux jamais déductibles. (Sauf s'il s'agit de travaux d'accès aux personnes handicapées ou de désamiantage) | X |
3/ Calcul du rendement net net (Net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux)
Admettons que vous empruntiez 119 000 € à 1,80% sur 20 ans, en comptant les frais de notaire. Vous pouvez simuler le crédit en ligne. Selon votre tableau d’amortissement, en colonne intérêts : vous paierez 2 100 € d’intérêts la 1ère année de votre prêt.
Les 2 calculs précédents valaient pour tous les investisseurs. Alors que le calcul du rendement net net dépend de votre situation personnelle, selon le régime fiscal choisi. Partons sur l’exemple d’une location nue au régime réel.
Assiette imposable sous le « régime au réel » = 6 000 € de revenus fonciers – 1850 € de charges – 2 100 € d’intérêts = 2 050 €. Vous avez opté pour le régime au réel plutôt que l’imposition au micro-foncier car vous n’auriez eu qu’un abattement forfaitaire de 30%, soit une assiette imposable de 4 200 € plutôt que 2 050 € au réel.
Les prélèvements sociaux (PS) à payer sont de 17,20% x 2 050 € = 352 €.
Ensuite, votre tranche marginale d’imposition est propre à votre situation personnelle. Admettons que vous soyez imposable à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%. L’impôt sur le revenu que vous devrez acquitter = 30% x 2 050 € = 615 €.
Rendement net net = (6 000 – 1 850 – 352 – 615) / 119 000 € = 2,67%.
A vous de décider si un rendement de 2,67% net net vous satisfait. Vous pouvez négocier le prix pour tendre vers les 3%. Vous pouvez également décider de vous priver de la gestion par agence et de faire un maximum de travaux vous-même pour diminuer les charges donc améliorer le rendement, mais cela vous privera de temps libre, et le temps c’est de l’argent.
Il s’agit ici du rendement. On ne tient pas compte de la plus-value ou moins-value future, par définition impossible à prévoir. Et le calcul est fait sur la base du prix du marché actuel. Indicateur utile pour décider de l’achat ou pour arbitrer après achat à l’instant T entre plusieurs investissements et choisir de vendre ou non.
Autre indicateur important à calculer avant achat : le cashflow
Visez l’autofinancement : autant d’entrées d’argent (loyer) que de sorties (traite mensuelle, charges et impôts). Bref, le cashflow c’est simplement la différence entre ce qui entre et sort de nos poches tous les mois.
Dans notre exemple : emprunt sur 20 ans de 119 000 € à 1,80% et 15 € d’assurance par mois. Cela donne 605 € de traite mensuelle sur 20 ans, pour 500€ de loyer par mois. Le cashflow est négatif : -105 € par mois et sans compter les charges ni les impôts (donc plutôt -300 € par mois au global). C’est votre effort de trésorerie. Il faut limiter cet effort, pour autofinancer le bien et se construire un patrimoine sans effort de trésorerie si possible.
Avec un emprunt sur 25 ans, nous en sommes à 507€ de traite mensuelle pour 500€ de loyer, c’est un meilleur cashflow (7€ par mois d’effort de trésorerie), mais attention, c’est sans tenir compte des charges et impôts, donc vous n’obtenez pas vraiment un autofinancement (plutôt -200 € par mois au global en approximant charges et impôts).
Autre indicateur : la rentabilité (TRI : taux de rentabilité interne)
La rentabilité n’est calculable qu’à la fin de l’opération, en intégrant la plus-value (PV) ou moins-value (MV). On mesure la rentabilité avec le calcul du TRI (taux de rentabilité interne) qui résulte des cashflows sur la période de l’investissement.
Calcul TRI sur Excel
Admettons que pour notre achat d’appartement en 2010, on ait eu un cashflow négatif de 5 000 € en 2010 (apport, frais, etc.). Puis un cashflow de – 2 000 € par an. Et en 2019 on vend en récupérant 35 000 € en poche (vente à 120 000 € en remboursant le capital restant dû de 85 000 € à la banque). Concrètement, la fonction TRI sur Excel nous donne une rentabilité de 9,05 % : cela aura été une bonne affaire ! On voit que pour réussir un investissement immobilier, il faut viser l’autofinancement (cashflow proche équilibré, proche de 0 € pour ne rien sortir de la poche) et investir dans une zone dynamique où l’immobilier ne perdra pas de valeur.
Corrélation entre rendement et rentabilité
Ainsi vous pouvez avoir un bon rendement lors de la location plusieurs années, mais si vous faites une moins-value de 50% en vendant, il y a fort à parier que l’affaire aura été non rentable. Inversement, vous pouvez avoir un rendement ridicule de 1% pendant la location (car loyer faible par rapport au prix d’achat), mais si vous vendez 10 ans après avec 100% de plus-value, l’affaire aura été rentable. Typiquement le cas de l’immobilier parisien ces dernières années, mais il faut être optimiste sur la poursuite de la hausse des prix, car c’est spéculatif. Idéalement à l’achat on vise un bon rendement, un bon cashflow, et on espère une bonne rentabilité qui découlera en plus du prix de vente.
Finalement quand on achète, on est sûr du rendement car calculable à l’instant T avec les paramètres connus (j’ai bien dit « rendement » et non « rentabilité »), mais on n’est pas sûr de la rentabilité car on ignore la tendance du marché : les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.
Voilà pour l’analyse financière de votre investissement. Cet exemple ne tient pas compte de dispositifs fiscaux spécifiques. Il est possible d’être soumis à d’autres régimes fiscaux et d’optimiser, par exemple dans l’immobilier ancien avec le Denormandie pour défiscaliser.
Optimisez la fiscalité de votre investissement locatif
Vous pouvez mettre en location sous différents régimes fiscaux. En location nue ou location meublée, au régime micro ou réel, ou en régime de défiscalisation type Denormandie (dans l’ancien) ou Pinel (dans le neuf). Et en nom propre (impôt sur le revenu) ou via une société (SCI, SAS, SARL imposée à l’impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Les revenus locatifs entrent dans différentes catégories de revenu fiscal
Quand on investit en immobilier locatif, il faut d’abord s’interroger : dans quelle catégorie de revenu fiscal faudra t’il déclarer ? Cela dépend du type de location, du plus courant au moins courant :
- location nue : revenus fonciers. Pour rappel, location nue = non meublée.
- location meublée : bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- sous-location : A loue à B. Et B sous-loue à C. Il s’agit de bénéfices non commerciaux (BNC). Attention, cela vaut aussi bien pour B que pour A qui ne pourra plus déclarer en revenus fonciers ou en BIC mais en BNC aussi !
- fermage (location de terres) : revenus fonciers ;
- métayage : bénéfices agricoles (BA). Ici, le métayer exploite pour le compte du propriétaire fermier et lui reverse une part du résultat.
Vous voyez donc que louer un bien immobilier (appartement, maison, terres, etc.) peut impacter des catégories de revenu différentes : revenus fonciers, BIC, BNC, ou BA. Généralement, l’imposition en BIC sera la plus favorable, d’où l’attrait des Français pour la location meublée. Par la suite, nous verrons surtout la taxation des revenus fonciers (location nue) et celle des BIC (location meublée), car ce sont les cas les plus courants.
Note de Nicolas : la fiscalité ne fait pas rêver grand monde. Mais c’est vraiment un point à optimiser selon votre situation personnelle, car le rendement net de votre investissement immobilier peut varier du simple au double selon l’option fiscale choisie ! Vous devez faire du sur-mesure et pour cela il faut simuler plusieurs régimes fiscaux pour choisir le plus intéressant dans votre cas.
La référence de la fiscalité immobilière : impots.gouv.fr et nous recommandons ce livre dans notre sélection des meilleurs livres sur l’investissement immobilier :
Ancien en location nue (non meublée)
Régime micro-foncier
Éligibilité : de plein droit, si le montant brut des loyers perçus l’année précédente par l’ensemble de votre foyer fiscal est inférieur à 15 000 € hors charges. Mais au-dessus de ce seuil, on peut aussi opter pour le micro-foncier.
Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges supportées par le propriétaire, sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers.
Dans notre exemple : 6 000 € de revenus fonciers – 30 % d’abattement forfaitaire = vous serez imposé sur une assiette de revenus fonciers de 4 200 €, qui s’ajoutent à vos revenus salariés. Ce revenu foncier net de 4 200 € est également soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.
Régime au réel
Éligibilité : si vous n’êtes pas éligible au micro-foncier, ou si vous préférez opter pour ce régime car vos charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30%.
Dans ce cas, il faut remplir la déclaration annexe de revenus fonciers n° 2044 pour détailler les charges. Attention, il s’agit d’une option irrévocable pendant 3 ans. Et les charges doivent avoir été décaissées dans l’année, justifiées et payées par un membre du foyer fiscal.
Dans notre exemple : 6 000 € de revenus fonciers – charges = vous serez imposé sur une assiette de revenus fonciers de 2 050 €. Ce résultat foncier net de 2 050 € est également soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.
Le déficit foncier
Au régime réel en location nue, on peut se trouver en situation de déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers bruts. Dans ce cas, le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers des 10 années à venir.
Mais la partie du déficit foncier qui provient des charges (hors intérêts d’emprunt) peut être imputée sur votre revenu global à hauteur maximum de 10 700 €. Attention, dans ce cas on doit louer le bien jusqu’au 31/12 de la troisième année qui suit.
Par exemple, pour une location nue qui procure 2 000 € de revenus fonciers, avec 30 000 € de charges (travaux) et 4 000 € d’intérêts d’emprunt. Le résultat foncier net = 2 000 – 30 000 – 4 000 = -32 000 € (déficit foncier). Ces 32 000 € sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, mais il est possible d’imputer une partie directement sur le revenu global. Quelle part ? 2 000 – 4 000 = – 2 000 €. Donc 32 000 – 2 000 = 30 000 € de déficit sur les charges hors intérêts d’emprunt, dont 10 700 € pourront être imputés sur le revenu global du foyer fiscal. Le reliquat du déficit foncier (21 300 €) pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 prochaines années, pour minorer le revenu foncier net imposable.
Ancien ou neuf en location meublée
La location meublée est souvent plus rentable que la location nue et moins imposée. En contrepartie, vous vous engagez à fournir aux locataires un mobilier suffisant pour vivre convenablement. Sachez que la loi ALUR fixe le mobilier obligatoire. Fiscalement, la location meublée est assimilée à une activité de commerçant et vous êtes donc imposé dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.
La location meublée regroupe 2 régimes fiscaux : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le LMP (loueur en meublé professionnel). Nous parlerons ici du LMNP, mais sachez que le LMP vous concerne si vos recettes (loyers charges comprises) dépassent 23 000 € par an ET si elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.
Régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) au micro BIC
Éligibilité : de plein droit, si le montant brut des loyers perçus l’année précédente par l’ensemble de votre foyer fiscal est inférieur à 70 000 € hors charges.
Ces revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être reportés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la rubrique dédiée. Un abattement forfaitaire de 50%, avec un minimum de 305 €, représentatif de charges sera automatiquement appliqué.
Dans notre exemple, si on meuble l’appartement : 6 000 € de revenus locatifs – 50 % d’abattement forfaitaire = vous serez imposé sur une assiette de revenus industriels et commerciaux de 3 000 €, qui s’ajoutent à vos revenus salariés. Ce bénéfice foncier de 3 000 € est également soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.
Régime LMNP au réel
Éligibilité : si vous n’êtes pas éligible au micro BIC, ou si vous préférez opter pour ce régime car vos charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 50%.
Vous pouvez déduire vos charges réelles de vos revenus industriels et commerciaux, y compris l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles). Par exemple, pour un achat à 100 000 €, on peut considérer 80 000 € de meuble et immeuble (et 20 000 € de foncier), donc un amortissement qui portera sur 80 000 €. Pour un emprunt sur 20 ans, cela fait 4 000 € d’amortissement par an. Sachez que vous pouvez déduire en charges toutes les dépenses liées à l’activité, comme un restaurant avec votre notaire ou votre agent immobilier par exemple. Il faut aussi compter les frais du centre de gestion agréé (CGA).
A noter : si vous vendez, les amortissements ne seront pas réintégrés au calcul de la plus-value, c’est un gros avantage car la plus-value n’est pas gonflée ! Contrairement aux sociétés (y compris les SCI) soumises à l’IS (impôt sur les sociétés).
Ce régime peut donc vous permettre de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs si vos charges sont importantes. En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. Ainsi, vous devez déposer une déclaration de résultat N°2031 et ses annexes (bilan, compte de résultat…). Faites appel à un cabinet d’expertise-comptable si nécessaire, ou à un site internet spécialisé, en vérifiant que l’expert-comptable est bien inscrit à l’ordre des experts-comptables.
Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?
La location nue (non meublée) est fortement taxée : à la TMI (tranche marginale d’imposition) + PS (prélèvements sociaux), la taxation peut atteindre 62,2 % ! Il est donc généralement recommandé d’optimiser fiscalement. Par exemple, vous pouvez acheter un bien à crédit et avec travaux, de façon à déclarer au réel pour déduire le maximum de charges et être moins imposable. Il peut être également intéressant de louer en meublé (généralement quand il n’y a plus de crédit ou de travaux en charges), pour être imposable sur seulement 50 % des revenus locatifs. Enfin, il est aussi possible d’investir et louer via une société civile immobilière (voir notre cas pratique SCI).
Dans notre exemple, à ce stade de la location avec des intérêts d’emprunt importants en début de crédit, le meilleur régime fiscal est celui de la location non meublée au réel : vous êtes imposé sur un bénéfice foncier de 2 050€, plutôt que sur une assiette de 4 200 € au micro-foncier ou 3 000 € en meublé au micro BIC. Et encore mieux, cela peut même tomber à 0 € dans le régime LMNP au réel si vous amortissez le bien.
Avis de Nicolas : Bien souvent, la location en meublée (sous statut LMNP) sera la meilleure solution d’investissement locatif, en ville dynamique et sur une petite surface (studio ou T2). Et si on veut déléguer la recherche d’appartement et les travaux pour optimiser, une société spécialisée dans le meublé clé en main comme Immocitiz permettra de gagner du temps et d’obtenir une bonne rentabilité. Vous voulez en savoir plus sur le LMNP ? Nous vous invitons à lire notre article avec cas pratique sur la location meublée en LMNP.
Vous achetez du neuf défiscalisant, type Pinel ?
Le dispositif Pinel est l’un des moyens de faire de la défiscalisation immobilière. Mais attention à ne pas être aveuglé par la carotte de la défiscalisation. L’opération doit être rentable hors défisc : la défisc ne doit être que la cerise sur le gâteau. Comparez les prix du neuf et de l’ancien, toutes choses égales par ailleurs. Si vous payez 30% de plus en louant au même prix, peu de chance que vous soyez gagnant même en intégrant la défiscalisation. Pensez également que vous payez le prix du neuf, mais vous vendrez au prix de l’ancien. Nous vous invitons à lire notre dossier complet sur le Pinel avec cas pratique.
Il vaut mieux payer des impôts sur un bon investissement, que de ne pas payer d’impôts sur un mauvais placement. Relisez donc la règle 9. Et comparez avec les autres solutions de défiscalisation, si votre souhait est de défiscaliser. Éventuellement, vous pouvez envisager de défiscaliser dans l’ancien avec le dispositif Denormandie.
Dans tous les cas, les conseils d’un bon CGP (conseiller en gestion de patrimoine) pourront être précieux pour choisir le meilleur montage selon sa situation personnelle.
Contactez-nous par mail : contact@avenuedesinvestisseurs.fr ou via le formulaire ci-dessous pour être mis en contact avec un conseiller en gestion de patrimoine sélectionné par nos soins :
Optimisez le crédit immobilier
On recommande généralement d’investir au maximum à crédit, d’une part pour profiter de l’effet levier, d’autre part pour déduire les intérêts de vos revenus fonciers. L’effet levier vous permet d’investir de l’argent qui n’est pas à vous (à votre banque) mais qui vous rapportera : vous démultipliez le volume d’argent qui travaille.
Le crédit est un élément très important quand on investit dans le locatif. Dans notre exemple, si on emprunte à 1,60 % au lieu de 1,80 %, on améliore notre cashflow. De même si on allonge la durée du crédit. Ainsi, nous vous invitons à lire notre article sur les courtiers en crédit immobilier qui permettent de dénicher les meilleurs taux (notre avis sur Pretto). Comparez les offres, Boursorama est souvent très bien placé.
1er paramètre : le taux d’endettement
On recommande généralement d’emprunter à 100 % (voire 110 % avec les frais de notaire) pour profiter au mieux de l’effet de levier qui permet de développer son patrimoine sans injecter d’argent. D’autant plus quand on place son argent à plus de 3 % et que l’on peut emprunter à moins de 2 %. Si votre investissement est viable, la banque devrait accepter de prêter sans demander d’apport (ou 10 % d’apport maximum). Si ce n’est pas le cas, interrogez-vous sur la rentabilité de votre investissement et sur votre solidité financière. Dans tous les cas, votre taux d’endettement (par rapport à vos revenus) devra rester sous la barre de 33 % (40 % pour les hauts revenus).
2ème paramètre : la durée du crédit
A vous de décider de la durée du prêt immobilier, en fonction de votre situation financière et de vos cash-flows. Pour améliorer le cashflow et viser l’autofinancement, on recommande généralement une durée longue : 20 ans voire 25 ans pour baisser le niveau des traites mensuelles au niveau des loyers reçus. En pratique, Pretto permet d’obtenir une simulation et de jouer sur le levier de la durée pour voir la différence sur la mensualité.
3ème paramètre : le taux du crédit
C’est la banque qui vous l’impose. Faites jouer la concurrence ou passez par un courtier en crédit : c’est rarement sa propre banque qui fait la meilleure offre. N’hésitez pas à négocier, en tenant compte de l’assurance décès/invalidité. Mais si la banque exige en contrepartie la domiciliation des revenus et la souscription de produits d’épargne, le compte courant avec CB,…calculez bien : économiser 1k€ d’intérêts sur la durée du crédit mais perdre des milliers d’euros de frais bancaires ensuite par rapport aux solutions de banque gratuite et de produits d’épargne recommandés sur notre site, cela ne vaut pas le coup.
4ème paramètre : l’assurance emprunteur
Qui dit crédit immobilier, dit assurance emprunteur. En effet, la banque vous demandera de souscrire une assurance qui prendra le relai en cas de décès durant la période de remboursement du crédit. L’assurance peut aussi couvrir l’invalidité, la perte d’emploi, etc.
Par défaut, la banque prêteuse vous vendra sa propre assurance emprunteur. Et généralement le coût est élevé et peut représenter presque autant que les intérêts du crédit ! C’est pourquoi on recommande de comparer les assurances emprunteur. Sachez que l’on peut souscrire directement une autre assurance emprunteur que celle de la banque prêteuse (délicat à négocier). Mais dans la plupart des cas, on va souscrire à l’assurance de la banque, puis changer d’assurance emprunteur dans les mois qui suivent. En pratique, Compareil permet de comparer les meilleures offres d’assurance emprunteur puis de souscrire en ligne. Lisez donc mon expérience de changement d’assurance emprunteur, j’ai économisé plus de 4 000 € (sur la durée du crédit) en 1 heure de formalités en ligne.
Mais plus que tout, négociez le prix d’achat, achetez à un bon prix. Car le crédit peut toujours être renégocié, alors que le prix ne pourra jamais être renégocié. Et parce que négocier -5 % sur le prix d’achat vous fera économiser bien plus que négocier 0,10 % sur le taux du crédit.
Investir dans l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier, c’est possible.
Un rendement de moins de 3% net ne vous satisfait pas ? Être bailleur est très chronophage, vous estimez que le jeu n’en vaut pas la chandelle, qu’il faut un gros budget, que c’est trop d’efforts de gestion et trop de risques de ne pas diversifier sur plusieurs immeubles ? Vous souhaitez malgré tout investir en immobilier ? Dans notre tableau comparatif des solutions pour investir en immobilier, vous découvrirez d’autres investissements immobiliers : notamment les SCPI, le crowdfunding et les SIIC sont tout aussi rentables voire plus, pour moins d’efforts et moins de risques.
16 commentaires sur “Réussir son investissement immobilier locatif”
Bonjour, je voudrais savoir si en cas de vente d’un bien immobilier qui n’est pas une résidence principale, l’imposition sur les plus values pour cette vente peut être réduite s’il reste encore un crédit à payer sur ce bien? Merci
Bonjour Stéphane,
Non, ce serait trop beau.
Qu’il y ait un crédit ou non sur le bien immobilier ne change pas le montant de la plus-value, et donc l’impôt sur la plus-value.
Bonjour,
Article qui pose bien les bases.
Comment savoir quel type de locatif est adapté à sa situation / son profil ?
Je comprend bien le fonctionnement de chaque type et des différents dispositif fiscaux, mais je ne sais pas vers quoi je dois m’orienter..
Merci.
Bonjour JM,
Je comprends, on voit bien le panorama devant soi, mais c’est un peu vertigineux. On comprend qu’on a l’embarras du choix. Ceux qui n’y connaissent rien se dirigent directement vers la location nue et ne cherchent pas à optimiser, ils ne savent même pas que c’est possible 🙂
On en parle dans toute cette partie : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/investissement-locatif/#menu3
– Si vous voulez gérer directement en campagne ou petite ville, et si vous êtes bricoleur, une location nue (type T3 minimum voire maison) en déficit foncier peut être intéressante.
– Si vous êtes plutôt grande ville, que vous visez autant le rendement que la perspective de revalorisation des prix, alors plutôt studio ou T2 en meublé sous statut LMNP : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investir-en-location-meublee-lmnp/
– Si vous voulez surtout viser la défiscalisation, il y a des dispositifs encore plus puissants que le déficit foncier et le LMNP, mais attention à ne pas perdre davantage que ce que vous gagnez en défiscalisant : https://avenuedesinvestisseurs.fr/defiscalisation-immobiliere-dispositifs/
De mon point de vue, le LMNP est généralement le plus intéressant. Pour acheter un appartement bien placé en grande ville, qui sera bien loué, avec de bonnes perspectives de valorisation, tout en profitant de la niche fiscale LMNP. Mais je ne parle pas des achats LMNP packagé avec un gestionnaire (en résidence séniors / étudiants / vacances). Il faut investir soi-même ou passer par une société spécialisée comme Immocitiz : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investir-en-location-meublee-lmnp/#Avis-Immocitiz
Merci pour votre réponse. Ca rend les choses plus claires. C’est surtout une question de localisation alors.
J’ai envisagé de trouver un Pinel, mais les prix au m2 sont chaque fois bcp trop supérieurs au marché pour valoir le coup.
Deux questions :
– en lmnp ou nu, quelle durée minimum faut il garder le bien selon vous pour amortir les frais d’acquisition ?
– pensez vous qu’il est raisonnable d’investir en immo cette année ? Le marché immo ne risque t-il pas de connaître une baisse significative en 2021 suite à la crise ?
Bonjour JM,
Pas surpris pour le Pinel, malheureusement c’est souvent le cas (un prix surévalué qui ne compense pas la défiscalisation). Comme dans ce cas pratique ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investir-en-pinel-cas-pratique-et-comparaison-lmnp/
Les frais de notaire correspondent généralement à 2-3 ans de loyer. Il vaut mieux investir à long terme en immobilier. Mais la rentabilité dépendra aussi de l’évolution des prix, et ça c’est l’inconnue. La crise économique peut faire pencher faire une baisse des prix, mais en même temps la banque centrale déverse des centaines de milliards d’euros qui pourraient alimenter les prix…
Les prix dépendent aussi fortement de l’évolution des taux. On en parle ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/bulle-immobiliere-risque-de-krach/
Bonjour.merci pour cet article très clair. Juste une petite question. Dans votre calcul de simulation de rendement ; quel serait l impact si l’achat avait été réalisé avec un apport disons 20k par exemple. Dans quel calcul et de quelle manière devrions nous considérer cette somme?merci d avance
Bonjour Régis,
Le rendement, c’est simplement le rapport revenus locatifs annuels / prix du bien au marché.
Donc l’apport n’a pas d’indicence.
En revanche, l’apport a une incidence sur la rentabilité (calcul du TRI expliqué dans l’article) et fait baisser la rentabilité, donc il vaut mieux emprunter un maximum si on le peut. Surtout avec des taux bas et avec des intérêts d’emprunt déductibles.
Bonjour. Article très intéressant. Avez vous des agences immobilières à conseiller pour gérer ses biens immobiliers ? On n’a parfois pas le temps de gérer et je suis prêt à payer pour déléguer. Par contre j’ai souvent des retours mitigés sur les agences immobilières…
Bonjour Marc,
En tant que bailleur, j’ai été moi aussi très déçu des agences immobilières traditionnelles pour la gestion. C’était cher (environ 7 % de frais pris sur les loyers) et peu efficace. Mais le secteur se transforme (digitalisation…) et on m’a dit du bien de l’agence Click&Rent a priori bon marché et efficace.
Bonjour,
Je ne comprends pas pourquoi dans le rendement brut vous prenez uniquement les frais de notaires ?
Pourquoi ne pas prendre en compte les intérêts du crédit, l’assurance du prêt, la caution du prêt, les travaux de rénovations du bien si ils y en a eu avant la location,… sur le nombre d’année du crédit ?
Le rendement brut sera bien plus réaliste à mon sens en intégrant ces frais incompressibles. Même en cas de régime LMNP où on peut déduire ces frais, il faut les compter dans le rendement.
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour Xavier,
Il s’agit juste d’une question de sémantique ou de méthode.
On (c’est un peu une convention) calcule d’abord le rendement brut (revenu foncier / prix tenant compte des travaux et frais de notaire). Puis le rendement net de charges et taxes foncières. Et enfin le rendement net net après imposition.
Bonjour Nicolas,
J’ai une question concernant votre calcul sur la rentabilité net net de votre exemple ci-dessus
Lors de votre calcul de rentabilite net net les soustractions (6000-1850-352-615)ne se font elle pas sur les revenus foncier déduites des intérêts du financement ?
Merci
Bonjour,
Vous citez l’exemple de calcul du rendement. C’est différent de la rentabilité qui intègre la plus ou moins-value (PV ou MV) à la revente. Le calcul du rendement ne tient pas compte des intérêts, ainsi le rendement est le même que l’on s’endette ou que l’on achète sans emprunt. C’est un calcul purement financier, pas comptable (en compta et fiscalement on déduit bien les intérêts quand on déclare au réel).
Il ne faut pas confondre le rendement avec les calculs du cashflow et de la rentabilité, que je développe aussi dans l’article. En effet pour le cashflow on compare simplement tout ce qui sort (donc la traite mensuelle y compris les intérêts) et ce qui entre (les loyers reçus) pour connaître l’effort d’épargne mensuel. Idem pour le calcul du TRI (taux de rentabilité interne) qui tient compte des flux de décaissement (y compris les intérêts d’emprunt).
Bref, le rendement (brut, net et net net) et le cashflow sont 2 indicateurs à calculer en amont, avant l’achat. Il s’agit d’indicateurs indispensables pour savoir si l’affaire sera a priori rentable et si l’effort d’épargne ne sera pas trop grand (viser l’auto-financement). Mais la rentabilité réelle (TRI) n’est connue qu’à l’issue de l’opération, à la revente en intégrant PV ou MV (et les intérêts), pour acter définitivement si l’affaire fut rentable. Ce sont 3 indicateurs pour mesurer 3 choses différentes.
Bonjour, qu’appelle-t-on les charges irrécupérables ?
Quand il y a de charges de copropriété par exemple, incluant l’eau, le chauffage etc… Comment séparer la part propriétaire de la part locataire ?
Merci.
Bonjour Laurent. Il faut raisonner par élimination. Les charges récupérables sont clairement délimitées règlementairement : cliquez ici
Toutes ces charges sont récupérables et peuvent être remboursées par votre locataire.
Les autres charges, en dehors de cette liste, sont dites irrécupérables et restent à votre charge.
Si vous avez un syndic de copropriété, il doit faire la part des choses.
Nicolas