Réussir son investissement immobilier locatif

Tout pour réussir son investissement locatif : choisir le bon bien au bon endroit, calculer le rendement et le cashflow, optimiser la fiscalité et le crédit. Car pour réaliser un bon investissement locatif, vous allez devoir vous impliquer personnellement et certainement pas investir dans des packages clés en main ! En effet, les investissements en Pinel, Ehpad, résidences de vacances…rémunèrent grassement les intermédiaires et il ne reste finalement aux investisseurs qu’une maigre rentabilité…le confort de déléguer se paie trop cher.

Donc cet article vous permettra de bien vous informer et d’optimiser pour réaliser un investissement locatif rentable. Location nue ou meublée en LMNP ? Location longue durée ou location saisonnière type Air BnB ou Abritel ? Défiscalisation type Pinel ou Denormandie ? En nom propre ou via SCI ? En pratique, il existe plein de façons d’investir en immobilier locatif, sans compter l’investissement pierre-papier. Pensez également à lire notre sélection des meilleurs livres sur l’investissement immobilier.

SOMMAIRE

① L’essentiel : le bien et son emplacement.

② Calculez le rendement de votre investissement.

③ Optimisez la fiscalité.

④ Optimisez le crédit.

⑤ Investir dans l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier, c’est possible.

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Vous souhaitez investir à long terme dans l’immobilier ? Vous avez du temps libre pour trouver la perle rare et en assurer la gestion ? Vous êtes bricoleur ? Idéalement vous avez un bon réseau (notaire, agent immobilier, artisan, etc.) ? Vous avez suffisamment de souplesse financière pour assumer les aléas de gestion du bailleur ? Et vous n’avez pas peur des déclarations fiscales et de maîtriser quelques notions juridiques ? Alors l’investissement en immobilier locatif pourrait être intéressant pour vous.

Sinon, si vous n’avez pas assez de temps ni de compétences (ou pas assez passionné pour vous investir), l’immobilier locatif via la « pierre-papier » pourra davantage vous convenir car plus confortable. Et si vous vous intéressez plus spécifiquement à l’immobilier de défiscalisation, lisez aussi notre cas pratique sur la loi Denormandie.

L’essentiel en immobilier locatif : le bien et son emplacement.

Pour réussir son investissement immobilier, il faut déjà trouver le bon bien au bon emplacement.

Visez une ville dynamique, que ce soit par l’économie ou l’attrait touristique.

L’idéal est d’investir dans une ville proche de chez vous, surtout si vous comptez gérer vous-même pour éviter les frais de gestion d’une agence. Pensez aux visites à faire pour louer, aux travaux incontournables sur la durée, aux assemblées générale, etc.

La ville doit être suffisamment dynamique pour louer facilement à une population solvable et pour éviter les vacances locatives. Ainsi, privilégiez les villes étudiantes et à la santé économique solide pour les locations longue durée, et les villes touristiques pour la location saisonnière. Attention aux petites villes qui peuvent afficher des rendements à 2 chiffres (supérieurs à 10 %) mais où vous courez bien plus de risque de vacance locative, de locataires insolvables et de moins-value.

Menez l’enquête sur ces sites :

• Le Bon Coin : par anticipation, postez une annonce de location du bien que vous envisagez d’acheter pour louer, pour voir si vous recevez beaucoup de demandes et quelle est la population qui appelle (étudiants, couples, actifs ou chômeurs, retraités,…). Test dont il ne faut pas abuser, pas plus de 24h, mais qui permet de s’assurer que l’appartement et le quartier sont convoités (et pour le loyer demandé). Avant un investissement important, c’est bien de s’en assurer.
• Le site de l’INSEE : consultez en particulier les menus « Population »  et « Marché du travail-salaires ». Le dynamisme démographique est important, de même que la solvabilité des locataires.
• Le site de l’État DVF etalab (demandes de valeurs foncières) : l’État rend public toutes les transactions immobilières réalisées depuis 2014 sur cette énorme base de données. Ainsi vous pourrez vérifier que vous payez le juste prix par rapport aux dernières ventes réalisées (prix de l’acte notarié). Concrètement, vous pouvez faire une recherche dans un périmètre géographique que vous définissez et vous obtenez la liste des ventes (avec les caractéristiques des biens et l’adresse précise !) intervenues sur la période que vous souhaitez avec leur prix réel (les prix notaires signés après négociation, pas les prix des annonces en agence).

Visez un bien adapté à la population du marché local.

• Grande ville ? Visez plutôt les studios et T2. Attention, les studios auront certainement un plus fort turn-over.
• Petites ville ou ville moyenne ? Plutôt un appartement T3.
• Zone rurale ? Une maison sera certainement plus adaptée.

En pratique, pour dénicher la perle rare avec des professionnels qui ont un bon carnet d’adresse, vous pouvez aussi solliciter les services d’un chasseur immobilier dans votre recherche sur le terrain.

Assurez-vous de la qualité du bâti.

Faites venir un membre de la famille ou un ami professionnel au cours d’une contre-visite.

Ou encore mieux, faites intervenir un expert indépendant pour réaliser une étude technique (Camif Habitat, etc) : cherchez dans Google « expert bâtiment assermenté ». Vous obtiendrez un rapport de plus de 10 pages avec beaucoup d’informations importantes : le cadastre, les lots, le détail des surfaces, l’évaluation à l’achat et à la location, l’état des installations et ses recommandations, etc.

L’achat en copropriété.

Si vous achetez dans une copropriété, demandez :

• La part de propriétaires dans la copropriété.
• Les charges mensuelles et comptes de copropriété : chauffage, charges communes, électricité, etc.
• Rapport du syndic : derniers travaux effectués, travaux à venir…consultez les comptes-rendus des dernières assemblées générales.
• Montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Calculez le rendement de votre investissement locatif.

Note de Nicolas : avant de prendre la décision d’investir, calculez le rendement de l’opération. Il ne s’agit pas d’investir à l’aveugle, car si vous vous engagez dans le rôle chronophage et risqué de bailleur, c’est pour gagner un certain rendement. Il faut une prime de risque – un bonus de rendement – par rapport à des solutions plus simples comme l’assurance-vie. On vous explique dans le pas-à-pas suivant comment bien calculer et monter un projet rentable.

Endosser le rôle de bailleur, gérer la location, les déclarations fiscales et les travaux, assumer les risques de vacance locative, de dégradation, de non-paiement des loyers, dé dépréciation du bien…tout cela mérite un rendement d’au moins 3% net. Sans compter que vous concentrez tout le risque sur un seul appartement, difficile (point de vue budget) de diversifier et mutualiser les risques sur plusieurs immeubles.

Cas pratique : vous envisagez d’acheter un appartement non meublé à Lyon, vendu 110 000 € et que vous pouvez louer à 500 € par mois hors charges. Vous avez fait l’étude de marché et mené l’enquête, tout est ok, il faut maintenant faire l’analyse financière de l’opération avant décision. Pas question d’investir dans une affaire non rentable ! Pour ce faire, collectez d’abord les éléments nécessaires : les charges, la taxe foncière, la simulation de crédit immobilier en ligne…

1/ Calcul du rendement brut.

Prix d’achat = 110 000 €.

Frais de notaire = 9 000 €.

Loyer mensuel hors charges = 500 €, soit un revenu foncier annuel de 6 000 €.

Rendement brut = 6 000 € / 119 000 € = 5,04%.

2/ Calcul du rendement net de charges et de taxe foncière.

Pensez à comptabiliser toutes les charges pesant sur l’immobilier locatif :

• Charges non récupérables = 300 €. A l’opposé, les charges récupérables peuvent être remboursées par le locataire, selon une liste définie règlementairement.
• Travaux (provisionnez 0,5% de la valeur du bien par an) = 550 €.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) = 50 €.
• Gestion locative par agence (6% du loyer) = 360 €.
• Taxe foncière = 590 €.

Soit un total de charges annuelles de 1850 €. Qu’il faut déduire des revenus bruts annuels.

Rendement net de charges = (6 000 – 1 850) / 119 000 € = 3,49%.

3/ Calcul du rendement net net. (Net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux).

Admettons que vous empruntiez 119 000 € à 1,80% sur 20 ans, en comptant les frais de notaire. Vous pouvez simuler le crédit en ligne. Selon votre tableau d’amortissement, en colonne intérêts : vous paierez 2 100 € d’intérêts la 1^ère année de votre prêt.

Les 2 calculs précédents valaient pour tous les investisseurs. Alors que le calcul du rendement net net dépend de votre situation personnelle, selon le régime fiscal choisi. Partons sur l’exemple d’une location nue au régime réel.

Assiette imposable sous le « régime au réel » = 6 000 € de revenus fonciers – 1850 € de charges – 2 100 € d’intérêts = 2 050 €. Vous avez opté pour le régime au réel plutôt que l’imposition au micro-foncier car vous n’auriez eu qu’un abattement forfaitaire de 30%, soit une assiette imposable de 4 200 € plutôt que 2 050 € au réel.

Les prélèvements sociaux (PS) à payer sont de 17,20% x 2 050 € = 352 €.

Ensuite, votre tranche marginale d’imposition est propre à votre situation personnelle. Admettons que vous soyez imposable à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%. L’impôt sur le revenu que vous devrez acquitter = 30% x 2 050 € = 615 €.

Rendement net net = (6 000 – 1 850 – 352 – 615) / 119 000 € = 2,67%.

A vous de décider si un rendement de 2,67% net net vous satisfait. Vous pouvez négocier le prix pour tendre vers les 3%. Vous pouvez également décider de vous priver de la gestion par agence et de faire un maximum de travaux vous-même pour diminuer les charges donc améliorer le rendement, mais cela vous privera de temps libre, et le temps c’est de l’argent.

Il s’agit ici du rendement. On ne tient pas compte de la plus-value ou moins-value future, par définition impossible à prévoir. Et le calcul est fait sur la base du prix du marché actuel. Indicateur utile pour décider de l’achat ou pour arbitrer après achat à l’instant T entre plusieurs investissements et choisir de vendre ou non.

Autre indicateur important à calculer avant achat : le cashflow.

Visez l’autofinancement : autant d’entrées d’argent (loyer) que de sorties (traite mensuelle, charges et impôts). Bref, le cashflow c’est simplement la différence entre ce qui entre et sort de nos poches tous les mois.

Dans notre exemple : emprunt sur 20 ans de 119 000 € à 1,80% et 15 € d’assurance par mois. Cela donne 605 € de traite mensuelle sur 20 ans, pour 500€ de loyer par mois. Le cashflow est négatif : -105 € par mois et sans compter les charges ni les impôts (donc plutôt -300 € par mois au global). C’est votre effort de trésorerie. Il faut limiter cet effort, pour autofinancer le bien et se construire un patrimoine sans effort de trésorerie si possible.

Avec un emprunt sur 25 ans, nous en sommes à 507€ de traite mensuelle pour 500€ de loyer, c’est un meilleur cashflow (7€ par mois d’effort de trésorerie), mais attention, c’est sans tenir compte des charges et impôts, donc vous n’obtenez pas vraiment un autofinancement (plutôt -200 € par mois au global en approximant charges et impôts).

Autre indicateur : la rentabilité (TRI : taux de rentabilité interne).

La rentabilité n’est calculable qu’à la fin de l’opération, en intégrant la plus-value (PV) ou moins-value (MV). On mesure la rentabilité avec le calcul du TRI (taux de rentabilité interne) qui résulte des cashflows sur la période de l’investissement.

Calcul TRI sur Excel.

Admettons que pour notre achat d’appartement en 2010, on ait eu un cashflow négatif de 5 000 € en 2010 (apport, frais, etc.). Puis un cashflow de – 2 000 € par an. Et en 2019 on vend en récupérant 35 000 € en poche (vente à 120 000 € en remboursant le capital restant dû de 85 000 € à la banque). Concrètement, la fonction TRI sur Excel nous donne une rentabilité de 9,05 % : cela aura été une bonne affaire ! On voit que pour réussir un investissement immobilier, il faut viser l’autofinancement (cashflow proche équilibré, proche de 0 € pour ne rien sortir de la poche) et investir dans une zone dynamique où l’immobilier ne perdra pas de valeur.

Corrélation entre rendement et rentabilité.

Ainsi vous pouvez avoir un bon rendement lors de la location plusieurs années, mais si vous faites une moins-value de 50% en vendant, il y a fort à parier que l’affaire aura été non rentable. Inversement, vous pouvez avoir un rendement ridicule de 1% pendant la location (car loyer faible par rapport au prix d’achat), mais si vous vendez 10 ans après avec 100% de plus-value, l’affaire aura été rentable. Typiquement le cas de l’immobilier parisien ces dernières années, mais il faut être optimiste sur la poursuite de la hausse des prix, car c’est spéculatif. Idéalement à l’achat on vise un bon rendement, un bon cashflow, et on espère une bonne rentabilité qui découlera en plus du prix de vente.

Finalement quand on achète, on est sûr du rendement car calculable à l’instant T avec les paramètres connus (j’ai bien dit « rendement » et non « rentabilité »), mais on n’est pas sûr de la rentabilité car on ignore la tendance du marché : les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Voilà pour l’analyse financière de votre investissement. Cet exemple ne tient pas compte de dispositifs fiscaux spécifiques. Il est possible d’être soumis à d’autres régimes fiscaux et d’optimiser, par exemple dans l’immobilier ancien avec le Denormandie pour défiscaliser.

Optimisez la fiscalité de votre investissement locatif.

Vous pouvez mettre en location sous différents régimes fiscaux. En location nue ou location meublée, au régime micro ou réel, ou en régime de défiscalisation type Denormandie. Et en nom propre (impôt sur le revenu) ou via une société (SCI, SAS, SARL imposée à l’impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Note de Nicolas : la fiscalité ne fait pas rêver grand monde. Mais c’est vraiment un point à optimiser selon votre situation personnelle, car le rendement net de votre investissement immobilier peut varier du simple au double selon l’option fiscale choisie ! Vous devez faire du sur-mesure et pour cela il faut simuler plusieurs régimes fiscaux pour choisir le plus intéressant dans votre cas.

La référence de la fiscalité immobilière : impots.gouv.fr  et nous recommandons ce livre dans notre sélection des meilleurs livres sur l’investissement immobilier :

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Ancien en location nue (non meublée).

Régime micro foncier.

Éligibilité : de plein droit, si le montant brut des loyers perçus l’année précédente par l’ensemble de votre foyer fiscal est inférieur à 15 000 € hors charges.

Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges supportées par le propriétaire, sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Dans notre exemple : 6 000 € de revenus fonciers – 30 % d’abattement forfaitaire = vous serez imposé sur une assiette de revenus fonciers de 4 200 €, qui s’ajoutent à vos revenus salariés. Ce bénéfice foncier de 4 200 € est également soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.

Régime au réel.

Éligibilité : si vous n’êtes pas éligible au micro-foncier, ou si vous préférez opter pour ce régime car vos charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30%.

Dans ce cas, il faut remplir la déclaration annexe de revenus fonciers n° 2044 pour détailler les charges. Dans notre exemple : 6 000 € de revenus fonciers – charges = vous serez imposé sur une assiette de revenus fonciers de 2 050 €. Ce bénéfice foncier de 2 050 € est également soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.

Le déficit foncier.

On se trouve en situation de déficit foncier lorsque les charges déductibles (autres que les intérêts d’emprunt) sont supérieures aux revenus imposables. En location nue, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (et reportable pendant 10 ans si besoin).

Ancien en location meublée.

La location meublée est souvent plus rentable que la location nue et moins imposée. En contrepartie, vous vous engagez à fournir aux locataires un mobilier suffisant pour vivre convenablement. Sachez que la loi ALUR fixe le mobilier obligatoire. Fiscalement, la location meublée est assimilée à une activité de commerçant et vous êtes donc imposé dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

La location meublée regroupe 2 régimes fiscaux : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le LMP (loueur en meublé professionnel). Nous parlerons ici du LMNP, mais sachez que le LMP vous concerne si vos recettes (loyers charges comprises) dépassent 23 000 € par an ET si elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.

Régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) au micro BIC.

Éligibilité : de plein droit, si le montant brut des loyers perçus l’année précédente par l’ensemble de votre foyer fiscal est inférieur à 70 000 € hors charges.

Ces revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être reportés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la rubrique dédiée. Un abattement forfaitaire de 50%, avec un minimum de 305 €, représentatif de charges sera automatiquement appliqué.

Dans notre exemple, si on meuble l’appartement : 6 000 € de revenus locatifs – 50 % d’abattement forfaitaire = vous serez imposé sur une assiette de revenus industriels et commerciaux de 3 000 €, qui s’ajoutent à vos revenus salariés. Ce bénéfice foncier de 3 000 € est également soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.

Régime LMNP au réel.

Éligibilité : si vous n’êtes pas éligible au micro BIC, ou si vous préférez opter pour ce régime car vos charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 50%.

Vous pouvez déduire vos charges réelles de vos revenus industriels et commerciaux, y compris l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles). Par exemple, pour un achat à 100 000 €, on peut considérer 80 000 € de meuble et immeuble (et 20 000 € de foncier), donc un amortissement qui portera sur 80 000 €. Pour un emprunt sur 20 ans, cela fait 4 000 € d’amortissement par an. Sachez que vous pouvez déduire en charges toutes les dépenses liées à l’activité, comme un restaurant avec votre notaire ou votre agent immobilier par exemple. Il faut aussi compter les frais du centre de gestion agréé (CGA).

A noter : si vous vendez, les amortissements ne seront pas réintégrés au calcul de la plus-value, c’est un gros avantage car la plus-value n’est pas gonflée ! Contrairement aux sociétés (y compris les SCI) soumises à l’IS (impôt sur les sociétés).

Ce régime peut donc vous permettre de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs si vos charges sont importantes. En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. Ainsi, vous devez déposer une déclaration de résultat N°2031 et ses annexes (bilan, compte de résultat…). Faites appel à un cabinet d’expertise-comptable si nécessaire, ou à un site internet spécialisé, en vérifiant que l’expert-comptable est bien inscrit à l’ordre des experts-comptables.

Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

La location nue (non meublée) est fortement taxée : à la TMI (tranche marginale d’imposition) + PS (prélèvements sociaux), la taxation peut atteindre 62,2% ! Il est donc généralement recommandé d’optimiser fiscalement. Par exemple, vous pouvez acheter un bien à crédit et avec travaux, de façon à déclarer au réel pour déduire le maximum de charges et être moins imposable. Il peut être également intéressant de louer en meublé (généralement quand il n’y a plus de crédit ou de travaux en charges), pour être imposable sur seulement 50% des revenus locatifs. Enfin, il est aussi possible d’investir et louer via une société civile immobilière (voir notre cas pratique SCI).

Dans notre exemple, à ce stade de la location avec des intérêts d’emprunt importants en début de crédit, le meilleur régime fiscal est celui de la location non meublée au réel : vous êtes imposé sur un bénéfice foncier de 2 050€, plutôt que sur une assiette de 4 200 € au micro-foncier ou 3 000 € en meublé au micro BIC. Et encore mieux, cela peut même tomber à 0 € dans le régime LMNP au réel si vous amortissez le bien. Vous voulez en savoir plus sur le LMNP ? Nous vous invitons à lire notre article avec cas pratique sur la location meublée en LMNP.

Vous achetez du neuf défiscalisant, type Pinel ?

Le Pinel est un des moyens de faire de la défiscalisation immobilière. Mais attention à ne pas être aveuglé par la carotte de la défiscalisation. L’opération doit être rentable hors défisc : la défisc ne doit être que la cerise sur le gâteau. Comparez les prix du neuf et de l’ancien, toutes choses égales par ailleurs. Si vous payez 30% de plus en louant au même prix, peu de chance que vous soyez gagnant même en intégrant la défiscalisation. Pensez également que vous payez le prix du neuf, mais vous vendrez au prix de l’ancien.

Il vaut mieux payer des impôts sur un bon investissement, que de ne pas payer d’impôts sur un mauvais placement. Relisez donc la règle 9. Et comparez avec les autres solutions de défiscalisation, si votre souhait est de défiscaliser. Éventuellement, vous pouvez envisager de défiscaliser dans l’ancien avec le dispositif Denormandie.

Optimisez le crédit.

On recommande généralement d’investir au maximum à crédit, d’une part pour profiter de l’effet levier, d’autre part pour déduire les intérêts de vos revenus fonciers. L’effet levier vous permet d’investir de l’argent qui n’est pas à vous (à votre banque) mais qui vous rapportera : vous démultipliez le volume d’argent qui travaille.

Le crédit est un élément très important quand on investit dans le locatif. Dans notre exemple, si on emprunte à 1,60% au lieu de 1,80%, on améliore notre cashflow. De même si on allonge la durée du crédit. Ainsi, nous vous invitons à lire notre article sur les courtiers en crédit immobilier qui permettent de dénicher les meilleurs taux. Comparez les offres, Boursorama est souvent très bien placé.

1^er paramètre : le taux d’endettement.

On recommande généralement d’emprunter à 100% (voire 110% avec les frais de notaire) pour profiter au mieux de l’effet de levier qui permet de développer son patrimoine sans injecter d’argent. D’autant plus quand on place son argent à plus de 3% et que l’on peut emprunter à moins de 2%. Si votre investissement est viable, la banque devrait accepter de prêter sans demander d’apport. Si ce n’est pas le cas, interrogez-vous sur la rentabilité de votre investissement et sur votre solidité financière.

2^ème paramètre : la durée du crédit.

A vous de décider de la durée du prêt immobilier, en fonction de votre situation financière et de vos cash-flows. Pour améliorer le cashflow et viser l’autofinancement, on recommande généralement une durée longue : 20 ans voire 25 ans pour baisser le niveau des traites mensuelles au niveau des loyers reçus.

3^ème paramètre : le taux du crédit.

C’est la banque qui vous l’impose. Faites jouer la concurrence ou passez par un courtier : c’est rarement sa propre banque qui fait la meilleure offre. N’hésitez pas à négocier, en tenant compte de l’assurance décès/invalidité. Mais si la banque exige en contrepartie la domiciliation des revenus et la souscription de produits d’épargne, le compte courant avec CB,…calculez bien : économiser 1k€ d’intérêts sur la durée du crédit mais perdre des milliers d’€ de frais bancaires ensuite par rapport aux solutions de banque gratuite et de produits d’épargne recommandés sur notre site, cela ne vaut pas le coup.

Mais plus que tout, négociez le prix d’achat, achetez à un bon prix. Car le crédit peut toujours être renégocié, alors que le prix ne pourra jamais être renégocié. Et parce que négocier -5% sur le prix d’achat vous fera économiser bien plus que négocier 0,10% sur le taux du crédit. 

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Investir dans l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier, c’est possible.

Un rendement de moins de 3% net ne vous satisfait pas ? Être bailleur est très chronophage, vous estimez que le jeu n’en vaut pas la chandelle, qu’il faut un gros budget, que c’est trop d’efforts de gestion et trop de risques de ne pas diversifier sur plusieurs immeubles ? Vous souhaitez malgré tout investir en immobilier ? Dans notre tableau comparatif des solutions pour investir en immobilier, vous découvrirez d’autres investissements immobiliers : notamment les SCPI, le crowdfunding et les SIIC sont tout aussi rentables voire plus, pour moins d’efforts et moins de risques.