Meilleurs ETF immobilier pour PEA, CTO et assurance vie

Les trackers (ETF) immobiliers permettent d’investir facilement dans un panier d’actions du secteur immobilier (foncières cotées ou SIIC). Les meilleurs ETF immobilier sont les suivants :

• Amundi PEA Immobilier Europe est le seul ETF immobilier éligible au plan d’épargne en actions (PEA).
• Amundi FTSE EPRA NAREIT Global est accessible sur Lucya Cardif, l’une des meilleures assurances vie.
• Amundi FTSE Epra Europe Real Estate est accessible sur Linxea Spirit 2 qui fait également partie de notre top 3 des meilleurs contrats d’assurance vie.
• Invesco US Real Estate est un ETF immobilier avec très peu de frais annuels (0,14 %). Il est accessible chez Interactive Brokers (qui propose l’un des meilleurs comptes-titres ordinaires) et en assurance vie luxembourgeoise.

➡️ Dans notre article nous détaillons les meilleurs ETF immobilier pour PEA, CTO et assurance vie. Quels sont les critères clés pour évaluer un ETF immobilier ? Quelles sont les performances historiques de ces fonds ? Dans quels cas investir dans des ETF immobilier ?

SOMMAIRE

• Meilleurs ETF immobilier pour PEA, CTO et assurance vie : tableau comparatif
• ETF immobiliers France, Europe, Monde, USA : performances, dividendes, etc.
• Émetteurs (Amundi, Lyxor, etc.) et courtiers (BoursoBank, Trade Republic, etc.) pour investir en ETF immobiliers
• Alternatives aux ETF immobiliers : SCPI, investissement locatif, etc.
• Cas concret d’investissement et notre avis sur les ETF immobiliers

Meilleurs ETF immobilier pour PEA, CTO et assurance vie : tableau comparatif

✅️ Le tableau ci-après recense les meilleurs ETF immobilier pour chaque enveloppe (pour l’assurance vie, deux ETF sont indiqués : ils correspondent à deux contrats différents, parmi les meilleures assurances vie du marché).

🔎 On remarque que les performances des foncières américaines ont été globalement supérieures à celles de leurs homologues européennes.

💡Tous les ETF sont également accessibles en assurance vie luxembourgeoise sur demande. Il suffit de fournir l’identifiant du fonds, appelé code ISIN (international securities identification numbers). Vous pouvez y accéder à partir de 125 000 € avec la gestion conseillée Prosper Conseil.

Note de Guillaume : pour vous aider à décoder les noms des ETF immobiliers, on précise que le sigle EPRA veut dire “european public real estate association” (immobilier européen). NAREIT est quant à lui l’acronyme de “national association of real estate investment trusts” (immobilier américain)

Quels sont les ETF immobiliers accessibles en PEA ?

❌️ Pour rappel, les foncières cotées avec le statut de SIIC, comme Unibail, Klépierre ou encore Gecina, ne sont pas éligibles au PEA. Cependant, certaines entreprises européennes du secteur immobilier sont éligibles au PEA. En effet, elles n’ont pas le statut de SIIC. C’est le cas de Vonovia par exemple (grande entreprise immobilière allemande).

En pratique, comment faire pour investir facilement et de manière diversifiée dans l’immobilier au sein d’un PEA ?

✅️ Un seul ETF immobilier est éligible au PEA. Il s’agit du Amundi PEA Immobilier Europe. Ses frais de gestion annuels sont relativement raisonnables (0,40 %). Toutefois, l’encours du fonds reste limité (~ 28 millions d’euros en 2024). Pour qu’un ETF soit considéré comme fiable et éviter sa potentielle fermeture, on recommande un encours minimum de 100 millions d’euros.

C’est l’une des rares façons de s’exposer à l’immobilier au sein d’un PEA. Il est plus simple et plus courant d’investir en ETF immobilier au sein de l’assurance vie et du CTO.

ETF immobiliers France, Europe, Monde, USA : performances, dividendes, etc.

Commençons par une définition des ETF (exchange-traded fund, ou fonds négocié en bourse) immobiliers. Ce sont des fonds cotés en continu (on peut les acheter le matin et les revendre l’après-midi). Les ETF disponibles en Europe sont tous des fonds indiciels (trackers), c’est-à-dire qu’ils répliquent les performances d’indices immobiliers mondiaux ou régionaux (typiquement Europe ou États-Unis).

Le marché boursier est composé de plusieurs secteurs comme la technologie, le luxe, la santé ou encore l’immobilier. Ainsi, investir dans les meilleurs ETF immobilier est un moyen simple de s’exposer au secteur immobilier de manière diversifiée. À l’inverse, investir dans une seule (ou même 2 ou 3) sociétés précises demande de bien étudier les sociétés concernées et d’avoir de fortes convictions (Apprendre le stock picking).

Performances des trackers immobiliers

Les performances des meilleurs ETF immobiliers (dernière ligne du tableau plus haut) dépendent de plusieurs facteurs, notamment :

• L’évolution du marché immobilier : ce dernier est sensible aux taux des crédits immobiliers, à la démographie, etc.
• L’évolution du marché boursier : les foncières cotées, et donc les ETF immobiliers, ont une forte corrélation avec le reste des marchés financiers, contrairement aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
• Les frais internes de l’ETF, l’un des critères importants à prendre en compte pour bien choisir ses ETF.

💡 On peut noter qu’historiquement les ETF immobiliers ont globalement moins bien performé que les ETF diversifiés sur tous les secteurs, comme les ETF suivant les indices MSCI World ou S&P 500. Par exemple l’ETF World investit en petite partie dans les sociétés immobilières et en bonne partie dans les sociétés technologiques (GAFAM) qui ont très bien performé ces dernières années.

Note de Guillaume : on rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Trackers immobiliers et dividendes

✅️ On peut être attiré par les ETF immobiliers pour recevoir des dividendes, ce que l’on pourrait assimiler à une façon indirecte de toucher des loyers.

❌️ Cependant, il ne faut pas se laisser séduire sur la seule base d’un bon historique de dividendes (dividendes aristocrates) ou par des fonds ou actions à fort dividende.

💡Quant au choix entre ETF capitalisant ou distribuant, on préfère en général des ETF capitalisants. D’autant plus si on investit au sein d’un CTO, un ETF capitalisant permet d’éviter tout “frottement fiscal” (alors que les dividendes reçus en assurance vie et PEA ne déclenchent pas de fiscalité).

Émetteurs (Amundi, Lyxor, etc.) et courtiers (BoursoBank, Trade Republic, etc.) pour investir en ETF immobiliers

Il n’y a pas qu’Amundi comme émetteur des meilleurs ETF immobiliers ! Et il existe aussi d’autres courtiers que Trade Republic qui y donnent accès.

Émetteurs proposant des ETF immobiliers

Il existe une quarantaine d’ETF immobiliers accessibles aux Européens. Outre Amundi, les producteurs de ces ETF sont BNP Paribas, HSBC, iShares (BlackRock), UBS, etc. Certains ETF immobiliers ne sont pas facilement accessibles aux épargnants français.

Courtiers et enveloppes pour investir dans des ETF immobiliers

📌 Pour résumer, parmi les ETF immobiliers selon les enveloppes d’investissement :

• un seul est éligible au PEA ;
• quelques-uns sont accessibles dans de rares assurances vie ;
• plusieurs dizaines sont accessibles dans différents CTO ;
• tous sont accessibles en assurance vie luxembourgeoise (même ceux cotés aux États-Unis).

✅️ La très grande majorité des courtiers commercialisant des PEA et des CTO proposent les ETF accessibles sur ces enveloppes. Au-delà des courtiers déjà cités ci-dessus, on peut mentionner les offres bourse (PEA et CTO) de Fortuneo (Avis Fortuneo) et Saxo Banque (Avis Saxo) ainsi que le CTO proposé par Trade Republic (Avis Trade Republic).

⚠️ En revanche, seuls certains contrats d’assurance vie proposent des ETF immobiliers. En complément des deux contrats déjà mis en avant dans cet article (Linxea Spirit 2 et Lucya Cardif), on peut citer Linxea Avenir 2 (Avis Linxea Avenir 2). Précisons que l’offre d’ETF en assurance vie ne se limite pas aux seuls ETF immobiliers.

Quant au choix de l’enveloppe à privilégier, nos conseils généraux (Trackers : PEA ou assurance vie) restent valables pour les ETF immobiliers.

Note de Guillaume : des ETF immobiliers sont aussi proposés par certains plans d’épargne retraite (PER) comme Linxea Spirit PER, contrat qui fait partie des meilleurs PER.

Alternatives aux ETF immobiliers : SCPI, investissement locatif, etc.

Commment investir dans l’immobilier, au-delà de la résidence principale qui doit rester, dans la plupart des cas (mais pas toujours : acheter ou louer ?), à la base de votre allocation patrimoniale ?

➡️ On vous propose ci-dessous un tableau comparatif pour facilement identifier les différences et avantages clés des ETF immobiliers par rapport aux principaux placements ou investissements immobiliers alternatifs :

🔍 Pour aller plus loin, nos différents guides :

• Investir en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
• Se lancer dans l’immobilier locatif.
• Acheter en direct des actions de foncières cotées, également appelées sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).

Note de Guillaume : le nantissement, par exemple via le crédit lombard, permet de générer de la trésorerie et faire effet de levier (sans vendre ses actifs et passer par la case fiscalité). Mais on aurait plutôt tendance à privilégier le crédit immobilier pour investir en SCPI ou en immobilier physique, et le lombard pour s’exposer à des actifs financiers plus diversifiés que des fonds ciblant uniquement l’immobilier.

Cas concret d’investissement et notre avis sur les ETF immobiliers

👨‍⚕️ Alex, 30 ans, est médecin généraliste. Il souhaite surpondérer son exposition au secteur immobilier en plus de sa résidence principale acquise à crédit. Mais il n’a pas le temps de faire de l’investissement locatif, ni d’analyser des foncières cotées, ni d’attrait pour les SCPI, et sa capacité d’emprunt est au maximum.

Il se tourne donc vers une assurance vie luxembourgeoise. Ainsi, dans son portefeuille financier, Alex a des fonds actions (Comment investir en bourse ?), des fonds obligataires, un fonds sur l’or (investir en or), du private equity (capital investissement), et il souhaite surpondérer les actions immobilières. C’est pourquoi il oriente 5 % de son portefeuille dans un ETF composé de foncières américaines.

➡️ Finalement, les ETF immobiliers sont des placements intéressants pour leur simplicité d’utilisation et la diversification géographique qu’ils peuvent apporter. Ils peuvent constituer une partie d’une allocation patrimoniale réfléchie, mais ils ne doivent pas être majoritaires. En effet, l’épargnant avisé doit largement se diversifier au-delà du seul secteur immobilier.