Le crowdfunding, alias financement participatif dans la langue de Molière, existe depuis longtemps sous différentes formes. Ainsi, Mozart finança ses concerts à Vienne en 1785 grâce à ses admirateurs, en échange d’autographes. Ou encore, la statue de la liberté à New York fut financée par les dons du grand public. Plus récemment, le chanteur Grégoire a pu produire son tube « Toi + moi » grâce aux internautes qui ont cru en lui.
Internet a contribué à développer ce modèle, en permettant à des communautés d’internautes de s’unir pour financer ensemble des projets. Des projets qui peuvent être artistiques (musique, jeux vidéos, etc.), humanitaires ou entrepreneuriaux. C’est ce dernier type de projet que nous allons présenter ici en zoomant sur le crowdfunding immobilier et en donnant notre avis sur Homunity, leader de ce marché.
SOMMAIRE
- Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ? Ne pas confondre avec le crowdlending
- Les points forts et points faibles du crowdfunding immobilier
- Combien rapporte le crowdfunding immobilier ? Avant et après impôts
- Investir en crowdfunding : présentation et avis de Homunity
- Questions fréquentes sur le crowdfunding et bilan
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Littéralement, il s’agit de « financement immobilier par la foule », autrement dit financement participatif. Les particuliers peuvent participer au financement de programmes immobiliers. Il s’agit généralement de financer la construction ou la restauration d’immeubles résidentiels. Ainsi, les investisseurs vont apporter des fonds aux promoteurs, puis obtenir remboursement in fine (capital prêté + intérêts) à l’issue de l’opération de construction 1 an ou 2 ans plus tard.
Le point de vue de l’investisseur et du promoteur immobilier
Concrètement, en investissant en crowdfunding immobilier, vous apportez des fonds à un promoteur immobilier et vous recevez en contrepartie des intérêts. Cela s’apparente à la « pierre-papier » : c’est de l’immobilier confortable, sans locataire à gérer, sans travaux à superviser, sans assemblées générales et l’investissement est accessible dès 1 000 €. Ainsi, l’investisseur particulier n’est pas propriétaire bailleur, ni propriétaire de parts de SCPI, ni actionnaire de SIIC. Il ne perçoit donc pas de loyers ni de dividendes, mais il est rémunéré en intérêts en tant que créancier.
Du point de vue du promoteur, pourquoi solliciter le financement participatif ? Sachez qu’une opération de promotion immobilière nécessite les fonds propres du promoteur + les fonds propres d’investisseurs particuliers (vous !) + le prêt bancaire. Ainsi, les investisseurs en crowdfunding permettent aux promoteurs de compléter leurs fonds propres et d’obtenir leur prêt en banque pour financer leur opération.
Les différences entre crowdfunding et crowdlending
On confond souvent crowdfunding et crowdlending. Mais s’il s’agit dans les 2 cas de financement participatif, les différences sont notables.
Levée de fonds VS prêt
Crowdfunding = levée de fonds auprès de particuliers, pour compléter les fonds propres des promoteurs immobiliers. Ce ne sont pas des prêts à proprement parler, contrairement au crowdlending.
Compléter le financement VS financer pour remplacer la banque
Le Crowdfunding ne concurrence pas les banques, il complète les fonds du promoteur et le prêt bancaire. En effet, le promoteur a seulement besoin d’un petit complément de financement, en sus de ses fonds propres et du prêt de sa banque. Alors que l’investisseur en crowdlending finance des commerçants qui n’ont pas réussi à obtenir de prêt bancaire faute de garanties suffisantes.
Le ticket d’entrée : somme minimale à investir par projet
Le ticket d’entrée débute à 1 000 € en crowdfunding, c’est à dire que l’on doit investir au moins 1 000 € par projet. Ce n’est donc pas de la « micro-gestion ». Alors qu’en crowdlending, on peut investir dès 30 € par projet. C’est plus accessible, mais il faut multiplier les lignes pour diversifier si l’on veut investir une somme correcte. Ainsi, si l’on veut investir 5 000 €, on peut choisir 5 projets en crowdfunding pour diversifier, alors qu’ils faudra diversifier sur au moins 50 projets en crowdlending.
Le rythme de versement des intérêts
Le rendement est à peu près équivalent (jusqu’à 10 % par an), mais les intérêts ne sont pas versés au même rythme. En crowdfunding, l’investisseur récupère le capital + les intérêts à la fin de l’opération immobilière après 1 an ou 2. Tandis qu’en crowdlending, les intérêts sont versés mensuellement à l’investisseur.
Le risque
Le crowdfunding est moins risqué historiquement : il y a moins de faillites et de défauts de paiement de la part de promoteurs immobiliers solides (moins de 1% à date sur le marché du crowdfunding immobilier qui compte plus de 700 projets, source Hellocrowdfunding). Alors qu’en crowdlending, on finance des commerçants qui se sont fait « refouler » par toutes les banques, ce n’est pas le même profil de risque : restaurant qui veut acheter un four, PME qui veut acheter un logiciel, traiteur qui souhaite acquérir un véhicule, etc. Par exemple, la plateforme de crowdlending Unilend s’est déclarée en cessation de paiements en octobre 2018 et a laissé 15 000 prêteurs inquiets.
Avis de Nicolas : le couple rendement / risque apparait moins bon en crowdlending qu’en crowdfunding. Le crowdlending demande plus de micro-gestion que le crowdfunding, il faut davantage diversifier. Les PME qui sollicitent des prêts via crowdlending présentent par définition plus de risques, car ce sont généralement les « restes » que les banques n’ont pas voulu financer. Au contraire, les promoteurs immobiliers présentent plus de garanties, apportent leur fonds propres et sont suivis par les banques…ils ne sollicitent les investisseurs en crowdfunding que pour compléter leur financement. Au final, nous sommes très réservés sur le crowdlending (exception faite pour le crowdlending dans les énergies renouvelables) et plus confiants sur le crowdfunding immobilier.
Les points forts et points faibles du crowdfunding immobilier
Avant d’investir, il faut toujours se poser les bonnes questions. C’est une règle fondamentale des finances personnelles : il faut bien comprendre dans quoi on se lance. Notamment quels sont les avantages et inconvénients du placement en termes de rendement, liquidité et risques.
Les avantages du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier présente de nombreux avantages :
- Choisissez les projets qui vous tiennent à cœur : vous pouvez décider de financer un type d’immeuble dans une ville donnée, plutôt qu’un autre type d’immeuble dans une autre ville.
- Rendement élevé : généralement de 8 à 10 % par an, selon le projet immobilier. Soit environ 6 % net après application de la flat tax à 30 %.
- Confort de la « pierre-papier » : vous investissez en immobilier confortablement, depuis votre canapé. Ainsi, vous n’avez pas à gérer personnellement des travaux, des locataires, des paiements de factures et de taxes foncières, etc. Tout ceci dès 1 000 € d’investissement, et sans frais de notaire (ni autres frais à l’achat sur la plupart des plateformes d’investissement en crowdfunding immobilier).
Les inconvénients du crowdfunding immobilier
Des avantages certes, mais il faut bien garder en tête les quelques inconvénients :
- Risque de défaut : le rendement est élevé car c’est la contrepartie du risque de perte partielle ou totale du capital investi sur un projet. Ceci dit, c’est très rare car les plateformes doivent contrôler pour proposer uniquement les projets les plus sûrs, mais ce n’est pas impossible. D’où l’importance de diversifier sur 5-10 projets.
- Fonds bloqués pendant la période d’investissement : il n’y a pas de marché secondaire pour revendre avant la fin du projet. C’est la contrepartie d’un bon rendement. Ceci dit, les projets durent généralement de 12 mois à 24 mois, c’est du court terme.
- Ticket d’entrée : la somme minimale à investir est généralement de 1 000 € par projet. Soit au moins 5 000 € voire 10 000 € pour diversifier sur plusieurs projets. C’est accessible à beaucoup d’investisseurs, mais bien diversifier peut être plus difficilement abordable aux « petites bourses ».
Finalement, à chacun de peser le pour et le contre de ce type d’investissement, mais le couple rendement / risque nous semble bon. De même pour le triptyque rendement / risque / gestion, étant donné que vous n’avez rien à gérer personnellement.
Avis de Nicolas : le crowdfunding immobilier s’adresse aux investisseurs désireux d’investir dans de l’immobilier concret ET qui disposent d’au moins 5 000 € voire 10 000 € à investir sur plus de 12 mois de façon à diversifier sur plusieurs projets et diluer le risque. Ceci dit, le crowdfunding immobilier ne doit pas peser 100 % de votre patrimoine, il faut toujours diversifier les classes d’actifs : fonds euros en assurance-vie, actions, immobilier, etc.
Combien rapporte le crowdfunding immobilier ? Avant et après impôts
Maintenant que vous comprenez mieux le crowdfunding immobilier et ses tenants et aboutissants, posons les chiffres ! Car c’est tout de suite plus parlant avec un exemple chiffré.
Exemple chiffré d’un projet de crowdfunding immobilier
Voyons le cas d’un projet disponible sur la plateforme Homunity. Par exemple, le projet « Les balcons du rempart » à Poitiers. Il s’agit de la construction d’un immeuble de 30 appartements. Le promoteur souhaite collecter 332 000 € via le crowdfunding chez Homunity, pour compléter ses 80 000 € de fonds propres et 950 000 € d’emprunt en banque. Point rassurant : le promoteur a déjà pré-commercialisé 50 % des appartements, avant même la construction de l’immeuble.
Nous constatons que 120 investisseurs du site Homunity ont apporté les 332 000 € au promoteur, contre 9 % d’intérêts annuels. La campagne de crowdfunding avait été lancée le 23/11/2018, la collecte a donc été rapide : 1 semaine seulement pour réunir les fonds ! La chronologie nous apprend que le chantier doit commencer le 28/12/2018, pour une livraison de l’immeuble le 31/01/2020 et le remboursement des investisseurs le 26/06/2020. Il s’agit donc d’un investissement prévu pour 18 mois.
Combien les investisseurs vont-ils gagner ?
Ce promoteur rémunère les investisseurs à un taux d’intérêt de 9 % par an. Dès que la totalité des fonds a été collectée par Homunity, la somme a été virée au promoteur et les intérêts ont commencé à courir. A priori, l’investissement devrait durer 18 mois selon le calendrier du promoteur. Mais rassurez-vous, en cas de retard sur le chantier, les intérêts continueront à courir.
Admettons que le projet finisse comme prévu en 18 mois et que vous avez investi 10 000 € sur ce projet :
- Durée de l’investissement = 547 jours.
- Montant des intérêts bruts = [(10 000 € x 9 %) / 365 jours] x 547 jours = 1 350 €.
- Montant des impôts prélevés (flat tax 30 %) = 1 350 € x 30 % = 405 €.
- Montant du remboursement obtenu à l’issue du projet = 10 000 € investis + 1 350 € – 405 € = 10 945 € nets.
Vous allez ainsi récupérer votre capital et les intérêts après les 18 mois, soit 10 945 € nets après impôts. Vous aurez donc gagné 945 € d’intérêts nets en 18 mois pour 10 000 € investis à 9 %.
L’imposition du crowdfunding immobilier
Les intérêts perçus par les investisseurs sont taxés à 30 % tout compris : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. En effet, en investissant en crowdfunding immobilier, vous achetez des obligations (titres de créance). Et les obligations sont soumises à la Flat tax, soit 30 % de prélèvement forfaitaire unique (PFU) depuis le 1er janvier 2018.
Ainsi, la flat tax est une excellente nouvelle pour les contribuables qui étaient en tranche 30 % et plus, qui étaient jusqu’alors taxés à plus de 47,2 % avec les prélèvements sociaux. C’est désormais 30 % maximum pour tous les investisseurs, ce qui donne un rendement net intéressant à ce type d’investissement ! Dans notre exemple, pour 1 350 € d’intérêts bruts, cela donne 945 € nets gagnés après le prélèvement à la source.
Sachez que l’on peut aussi opter pour l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu au moment de la déclaration. Cela intéressera les épargnants en tranche 11 % ou non imposables (il est possible de simuler en cochant la case 2OP). Dans ce cas, il y aura régularisation par rapport aux 30 % de flat tax prélevés à la source.
Note de Nicolas : les non-résidents Français peuvent eux aussi investir en crowdfunding immobilier sur la plateforme Homunity. Et Homunity ne prélèvera pas les 30 % de flat tax. Idem pour les personnes morales (sociétés) : elles perçoivent les intérêts bruts (mais imposés à l’impôt sur les sociétés).
Investir dans l’immobilier sans alourdir l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Cerise sur le gâteau pour les assujettis à l’IFI : le crowdfunding immobilier n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ainsi, pas d’imposition à l’IFI car les investisseurs souscrivent à des obligations, même si le sous-jacent est immobilier. En effet, l’investisseur est un créancier et non un propriétaire immobilier.
Investir en crowdfunding : présentation et avis de Homunity
Il existe plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier qui permettent d’investir dans des projets de promotion immobilière. Les plateformes ont un rôle d’intermédiaire entre les promoteurs qui cherchent une source de financement et les investisseurs qui veulent placer dans l’immobilier avec un bon rendement. Alors comment choisir sa plateforme de crowdfunding ?
Bien choisir la plateforme d’investissement en crowdfunding immobilier
En tant qu’investisseurs « bon pères de famille », nous voulons un intermédiaire fiable et qui remplit plusieurs critères :
- Agréé règlementairement : l’Autorité des marchés financiers (AMF) régule le marché des plateformes de crowdfunding, votre plateforme devra être agréée.
- Expérimenté : quelques années d’expérience sur le marché du crowdfunding immobilier, avec des professionnels aux commandes.
- Un bon choix de projets (car vous devez diversifier) triés sur le volet (car on veut des projets sûrs, la plateforme doit présenter les meilleurs projets aux investisseurs).
- Un taux de défaut faible, car c’est le signe d’une bonne sélection des projets par la plateforme de crowdfunding.
- Un service client disponible et efficace, car on veut investir en ligne mais aussi pouvoir communiquer avec des humains pour se renseigner.
Notre avis sur Homunity : le leader du marché
Après un tour d’horizon, nous retenons la plateforme Homunity qui répond aux critères de sérieux cités précédemment. La société Homunity est le leader du marché du crowdfunding immobilier en France, à juste titre à notre avis comme vous pourrez le constater dans la suite de notre article. Elle a été créée en 2014 et détient l’agrément AMF de Conseiller en Investissement Participatif (CIP). Ses clients sont aussi bien des particuliers que des entreprises qui placent leur trésorerie. Homunity est dirigée par un trio expérimenté, spécialisé dans l’immobilier et l’investissement.
Le montage juridique
Un point technique rassurant : pour encadrer légalement chaque projet immobilier sélectionné, la société Homunity crée elle-même la structure juridique, à savoir une société par actions simplifiée (SAS). La SAS émet les obligations qui définissent les conditions de l’investissement dans le projet (montant, durée et rémunération) et qui seront achetées par les investisseurs du projet (qui seront de fait des créanciers). Ainsi, les investisseurs savent contractuellement ce qu’ils obtiendront et ne seront pas responsables d’éventuelles dettes, contrairement aux sociétés civiles immobilières (SCI).
Notre avis sur les projets d’investissement sur Homunity
On peut investir à partir de 1 000 €, sur des projets de 12 à 24 mois. C’est donc de l’investissement court terme et à la fin de la période, l’investisseur récupère le capital + les intérêts. Concrètement, l’investisseur verse la somme sur son compte prêteur et l’argent lui appartient tant qu’il n’investit pas dans un projet. Sachez que les transactions sont sécurisées par MangoPay, filiale du Crédit Mutuel.
Les rendements annoncés sont dans une fourchette de 8-10 %, pour un rendement moyen constaté de 9,3 %. Ce rendement dépend du projet immobilier et il est contractuel, ce n’est pas du prévisionnel. Homunity investit également dans les projets présents sur son site : beau signe de confiance !
Concrètement, on trouve finalement sur le site des projets de construction ou de rénovation, de promoteurs solides, avec des immeubles dans des emplacements attractifs tels Paris, Lyon, Courchevel, etc. Pour l’instant, c’est une sélection sans faille, puisque aucun défaut de paiement n’a été constaté.
Une sélection des projets rigoureuse
À l’origine, les promoteurs immobiliers se tournent vers Homunity pour chercher une source de financement extérieure et Homunity donne son accord ou non. Les projets proposés sur la plateforme de crowdfunding Homunity sont passés par deux filtres de sélection. D’abord , Homunity réalise un audit interne qui porte sur le promoteur immobilier et le programme : visite du terrain, solvabilité du promoteur, situation financière, technique, état de la commercialisation, etc. Puis, un comité de sélection externe porte un regard extérieur pour retenir les meilleurs projets immobiliers qui seront proposés sur le site. Ce comité est composé de 6 experts, forts d’une grande expérience en promotion immobilière (Bouygues, Altarea Cogedim, etc.) et en levée de fonds.
Finalement, seulement 10 % des projets sont validés et proposés sur la plateforme Homunity ! Par ailleurs, Homunity s’assure pour chaque projet que le permis de construire est purgé de tout recours et la commercialisation déjà bien avancée (plus de 50%). Ce sont de toute façon les conditions exigées par les banques pour accorder un prêt au promoteur et les investisseurs en crowdfunding viennent compléter le « tour de table ». Ainsi, toutes les précautions sont prises pour que le projet immobilier termine bien avec le remboursement des clients.
Quentin ROMET, président de Homunity : « La promotion immobilière reste une activité soumise à de nombreux aléas : durée du projet, retard sur le chantier, météo…c’est pourquoi nous ne sélectionnons que des promoteurs expérimentés et connaissant parfaitement la zone géographique. » Notre interview de Homunity avec l’explication sur la sélection des projets.
Quelques chiffres
- Homunity compte plus de 33 000 inscrits pour 102 M€ apportés aux promoteurs immobiliers depuis 2016 (68 M€ sur la seule année 2019).
- 100 investisseurs en moyenne par projet. Victime de son succès : les projets sont souvent intégralement financés en quelques jours !
- 75 % des investisseurs ont investi sur plusieurs projets. Notez que nous recommandons vivement de diversifier sur plusieurs projets.
- Lancement de 6 à 8 projets par mois sur Homunity : plus de projets et plus grosses opérations maintenant et c’est tant mieux, les investisseurs ont l’embarras du choix.
- Objectif 0 défaut ! Sur les 177 projets financés à ce jour, aucun défaut de paiement n’est à déplorer.
Avis de Nicolas : Homunity remplit ses obligations légales et informe le client que tout investissement comporte des risques. Mais nous constatons que Homunity applique une méthodologie rigoureuse pour sélectionner les projets immobiliers et fait tout pour que le risque tende vers 0.
Notre avis sur les frais de Homunity
C’est simple : aucun frais au niveau de l’investisseur ! C’est à dire que vous pouvez apporter des capitaux à un promoteur immobilier contre rémunération, sans frais sur versement ni frais de gestion.
Alors comment Homunity se rémunère ? Sachez que c’est le promoteur qui recherche un financement qui verse une commission à Homunity qui se charge de récolter les fonds auprès d’investisseurs. Ainsi, le promoteur rémunère la plateforme entre 5 et 10 % du montant du financement obtenu. Par exemple, si Homunity collecte 200 000 € pour un promoteur, celui-ci lui reversera 10 000 € en guise de frais de collecte. Vous bénéficiez donc d’un intermédiaire de qualité et sans surcoût à votre niveau d’investisseur.
Notre avis sur le service client Homunity
La société Homunity a ses bureaux à Paris. Pour l’anecdote, ils sont à 500 mètres de chez moi ! Le service client est joignable de plusieurs façons :
- téléphone au 01 85 09 28 12 du lundi au vendredi (09h-19h) ;
- rencontre sur place au 42 rue du Faubourg Poissonnière à Paris ;
- mail à quentin@homunity.fr ;
- formulaire de contact.
Avis de Nicolas : nous avons testé les différents moyens de communication, et le service client Homunity s’est montré efficace et réactif. Ainsi, nous avons eu rapidement réponse à nos questions qui portaient sur un projet particulier et des explications sur l’investissement en crowdfunding.
Notre avis sur le site et l’interface Homunity
Le site Homunity est à notre avis agréable, clair et pratique. L’investisseur peut tout faire en ligne :
- inscription pour voir les projets dans le détail,
- investissement dans un projet,
- suivi de l’avancée du projet grâce aux rapports trimestriels (reporting complet avec état d’avancement du chantier, photos, suivi budgétaire, etc.),
- suivi du remboursement et déclarations téléchargeables.
Une information transparente pour chaque projet
Nous trouvons sur le site l’essentiel pour investir en toute connaissance de cause, avec une bonne information client en toute transparence. En effet, pour chaque projet, nous disposons de ces informations :
- rendement (taux d’intérêt) et durée de l’opération (chronologie du chantier),
- présentation du promoteur,
- présentation du projet : emplacement du bien immobilier (adresse précise), nombre d’appartements, bilan financier prévisionnel, niveau de pré-commercialisation, etc.
- documents téléchargeables : bilan, Kbis, bulletin de souscription, etc.
Avis de Nicolas : Homunity est selon nous un intermédiaire de confiance. Acteur agréé et très qualifié sur le marché du crowdfunding immobilier, il présente aux investisseurs de façon transparente des projets triés sur le volet. Nous vous invitons à découvrir Homunity et tous les projets immobiliers ici.
Questions fréquentes sur le crowdfunding
Des épargnants prêtent en commun l’argent nécessaire à un promoteur immobilier pour réaliser un projet de construction et rénovation. Il s’agit de financement participatif. En contrepartie, les investisseurs perçoivent des intérêts autour de 8 à 10 % par an. En pratique, les plateformes de crowdfunding immobilier sélectionnent les meilleurs projets et font office d’entremetteurs entre les promoteurs et les épargnants.
Les plateformes de crowdfunding sont gérées par des professionnels de l’investissement immobilier dont la mission consiste à sélectionner les meilleurs projets immobiliers et à les proposer aux épargnants. Les meilleures plateformes de crowdfunding parviennent à 100 % de succès, c’est-à-dire pas de défaut de paiement. Les investisseurs accèdent donc à des dossiers de qualité, bien audités et suffisamment réguliers pour pouvoir diversifier les investissements.
Le rendement moyen des investissements en crowdfunding s’établit entre 8 % et 10 % brut annuel pour l’essentiel des projets. L’investissement dure entre 12 et 24 mois par projet. Et si un projet dure plus longtemps que prévu (par exemple en raison de retard des travaux), alors les intérêts continuent de courir pour rémunérer l’investisseur jusqu’au bout de l’opération. Ce rendement est supérieur à celui que l’on trouve dans d’autres projets de financement participatif (tel que le crowdlending en PME).
La fiscalité du crowdfunding est globalement plus attractive que celle des investissements immobiliers locatifs. Il s’agit d’un prélèvement forfaitaire unique de 30 % (flat tax). Donc un rendement de 10 % brut donne 7 % en net.
Pour l’investisseur en crowdfunding, il existe un risque de perte en capital si le promoteur est en situation de défaut de paiement. En pratique, les meilleures plateformes de crowdfunding n’ont enregistré aucun défaut au cours des dernières années. Cela grâce à un processus de sélection rigoureux des projets immobiliers présentés aux investisseurs. Ceci dit, il est recommandé de ne pas investir une part trop importante de son patrimoine en crowdfunding et de diversifier sur plusieurs projets de différents promoteurs immobiliers.
Crowdfunding immobilier : bilan
L’investissement en crowdfunding immobilier est particulièrement apprécié de ceux qui aiment donner du sens à leur épargne et qui veulent choisir exactement leurs projets. De plus, c’est un investissement d’utilité publique : les particuliers peuvent financer l’économie réelle en contribuant à accroitre l’offre de logements grâce aux fonds apportés aux promoteurs immobiliers.
À vrai dire, nous connaissions peu ce type d’investissement avant d’investiguer à l’occasion de cet article. C’est une bonne surprise et à notre avis le couple rendement / risque est bon. Surtout en passant par une plateforme sérieuse et expérimentée comme Homunity qui propose un bon nombre de projets strictement sélectionnés. Ceci dit, c’est un type d’investissement qui peut souffrir en cas de retournement du marché immobilier. Aussi, on peut citer de bonnes pratiques pour investir en crowdfunding. Notamment, nous recommandons toujours de diversifier sur plusieurs projets (pour diluer le risque) et d’avoir idéalement moins de 20 % de son patrimoine investi en crowdfunding immobilier (le reste étant investi en fonds euros d’assurance-vie, actions et immobilier).
Pour continuer dans la famille de la « pierre-papier », nous vous invitons à lire également notre article sur les SCPI. Il s’agit d’un investissement 100 % immobilier pour être propriétaire, là où le crowdfunding immobilier est un investissement hybride mi obligataire – mi immobilier pour être créancier. Et pour rester dans la famille du prêt participatif, vous pourrez être intéressé par notre avis sur le crowdlending dans les énergies renouvelables avec Lendopolis et notre avis sur le crowdfunding agricole avec MiiMOSA.
26 commentaires sur “Avis sur le CrowdFunding Immobilier et Homunity (8-10% de Rendement !)”
Bonjour Nicolas
Est ce interessant d’investir dans le crowdfunding immobilier via une SCP pour eviter la flat tax ?
Bonjour Jérôme,
Via une Société Civile de Placement (SCP), cela dépend si vous êtes imposé à l’IR (impôt sur le revenu) auquel cas flat tax, ou si vous avez opté pour l’IS (impôt sur les sociétés). Je vous invite à vous rapprocher de votre expert-comptable.
Bonjour,
Je vois que Homunity ne propose aucune projet actuellement. Est-ce lié à la crise sanitaire actuelle ?!
Combien propose t-il de projets par mois environ ?!
Merci
Bonjour Thibaut,
Il y a eu un Webinar organisé par Homunity la semaine dernière.
Ils ont expliqué aux clients et inscrits qu’ils ont fait le point avec les promoteurs immobiliers (arrêt des chantiers depuis 2 mois) et sont rassurants. Les promoteurs ont l’habitude de mettre des chantiers en pause, par exemple selon les aléas climatiques. Et ils ont assez de trésorerie pour tenir et reprennent les chantiers.
Homunity a aussi expliqué que de nouveaux projets sont proposés, mais seulement aux institutionnels pour l’instant.
Le grand public aura accès aux nouveaux projets certainement à partir du mois de juin. Le rythme habituel est de 2 à 4 projets par mois.
Dernier projet en date cette semaine > les Carlines en Haute Savoie avec un rendement proposé de 10%.
Alarme posée à 16H55 pour être certain d’en être, 16H59 projet encore non déposé, j’ai une alerte qui sonne sur Pro Real Time au même moment, je passe un ordre d’achat, retour sur le site de Homunity à 17H08, projet déjà financé et terminé. Les boules !!!
Quand les taux de rendement sont de 9 et 10%, les projets partent en quelques minutes (secondes ?).
Quand les taux de rendement sont de 7 et 8% les projets peuvent rester plusieurs jours voire plusieurs semaines sur le site en attente de financement (pendant le confinement 4-5 projets sont restés plusieurs semaines en attente de financement).
Petite astuce : si vous êtes inscrits sur le site de Homunity et avez accepté de recevoir leurs communications, vous recevrez systématiquement un mail 24H avant la campagne de financement d’un projet avec en PJ le dossier détaillé d’investissement d’une trentaine de pages à étudier. Le top pour potasser le projet avant son lancement !
Bons investissements à tous !
Bonjour André,
Merci pour l’astuce. C’est vrai que les projets peuvent être financés très vite, il faut être au taquet, heureusement qu’on reçoit un mail 24 heures avant !
Bonjour
Merci pour ce site très instructif et intéressant.
En choisissant d’être imposé au PFU ne risque t-on pas de faire gonfler notre revenu fiscal de référence comme lors d’un rachat sur une assurance vie ?
Bien à vous,
Bonjour Lionel,
Exactement, par défaut le PFU (flat tax) fait augmenter le RFR (revenu fiscal de référence).
Alors que si on opte pour l’imposition au barème, cela fait au contraire diminuer le RFR grâce à la CSG déductible.
Explications ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/fiscalite-assurance-vie-retrait-rachat/#declaration-fiscale-assurance-vie
Bonjour,
Encore un super article bien très expliqué.
J’ai visité le site Homunity.
Pour alimenter le compte, il y a 2 possibiltés
– par virement
– par CB mais il prenne des frais de 8 euros.
Par contre, je n’ai rien trouvé en cas de sortie partielle ou totale du compte.
Savez-vous s’il prenne des frais ?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour Patrick,
Merci pour votre agréable retour.
Il n’y a pas de frais sur versement (par virement), ni frais de gestion, ni frais de sortie.
Homunity est rémunéré par les promoteurs immobiliers qui cherchent un financement.
Et au niveau imposition des gains, c’est simple : flat tax 30 % sur les gains (ce qui est attractif quand on est en tranche marginale d’imposition élevée !)
Les projets partent en quelques minutes ces derniers temps !
Pourriez-vous nous recommander d’autres sites sérieux afin de diversifier ?
Bonjour Amélie,
C’est vrai que les lecteurs nous disent qu’il faut être très réactif pour pouvoir investir, les financements des projets peuvent être bouclés en quelques minutes ! Homunity est un peu victime de son succès même s’ils comptent proposer toujours plus de projets.
Dans la famille du crowdfunding / crowdlending, il y a aussi la plateforme Lendopolis qui est sérieuse, cette fois sur des projets dans les énergies renouvelables : https://avenuedesinvestisseurs.fr/avis-crowdlending-energies-renouvelables-lendopolis/
Homunity dégage une impression de sérieux, à suivre s’ils maintiennent ce niveau d’exigence.
Bonjour, l’imposition à lIR est de 30% (flat tax).
Qu’est ce que ça donnerait si on passait par une société d’investissement à l’IS ?
Ou alors en PEA-PME ?
Bonjour Jack,
C’est ça, pour les investisseurs particuliers, nous sommes imposés à la flat tax 30 %.
Si une société investit sur l’un des projets, la fiscalité sera l’IS classique (impôt sur les sociétés). En effet les gains sont considérés comme des revenus financiers, donc cela rentre dans l’imposition de la société.
Le crowdfunding immobilier peut représenter une bonne diversification pour les entreprises qui souhaitent placer leur trésorerie, compte tenu de la rémunération faiblarde des comptes à terme qui existe aujourd’hui.
L’investissement via son PEA ou PEA PME ou CTO n’est pas possible. Mise à jour le 06/06/2019 : l’investissement en PEA PME devient possible dans le cadre de la loi PACTE.
Bonjour,
Je ne me lasse pas de vos article. Moi qui ne connaissais rien en investissement, je continue de m’instruire de jour en jour.
L’un des meilleur site pour enrichir sa connaisance ….et a terme s’enrichir intelligement.
Etant expatrié et non resident FR fiscalement je ne peux pas toujours suivre les recommandations du site mais au moins ca me donne une idee.
Sauriez-vous me dire si ce serait aussi imposable à 30% ?
Ou seulement au charges sociales 17,20 % ?
Merci encore.
Bonjour Ben,
Merci pour votre retour.
Il n’y a pas de prélèvement à la source de 30 % pour les non résidents. Mais il faut voir quelle sera la fiscalité selon la convention bilatérale entre votre pays de résidence et la France, et Homunity peut vous appuyer pour cela.
Salut a tous,
Il y a un autre énorme défaut au CrowdFunding immobilier : on ne peut pas utiliser l’effet de levier de l’emprunt… C’est pourtant ce qui justifie souvent les investissements en immobilier, hormis bien sûr l’acquisition de sa résidence priincipale.
Hello Jack,
Oui c’est dommage de ne pas pouvoir emprunter pour pouvoir investir en crowdfunding. Si on veut maximiser l’effet levier du crédit immobilier, il faut plutôt s’orienter vers les SCPI : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/
Quoi qu’il est aussi possible de faire un crédit consommation Boursorama, souvent à 0,95 %, excellent taux pour du crédit conso : https://avenuedesinvestisseurs.fr/boursorama-banque-avis-banque-en-ligne/
Effectivement si on arrive à emprunter 1 0000 000 d’ € à 0.95 % pour le réinvestir sur ces produits à 6-7 % net, ce serait beau….
Alors c’est 0.95% mais en fait si vous ne prenez pas d’assurance vous vous apercevrez que cela vous « coûte » en fait environ 0.5% du capital emprunté par an… 10 000 euros empruntés = 146.60 euros d »intérêts sur 3 ans, soit en fait un coût annuel de 48.83 euros, soit 0.4883% d’intérêts à payer par an !
Voilà j’avais déjà fait cet emprunt chez Bourso et remplit mon PEL qui rapporte environ 2.5%… 0 risque.
Comment expliquer un rendement aussi élevé si le risque est quasi nul ?
Comment se fait il que les banques ne suivent pas totalement dans ces conditions ?
Quelque chose m’échappe !
Cela semble trop beau ! Et quand c’est trop beau, j’ai tendance à passer mon tour…
Mais pourquoi pas…
Bonjour,
Le risque n’est pas nul. Historiquement, à date, il y a eu moins d’1 % de défaut de promoteur. Mais qui sait à l’avenir en cas de marché immobilier plus compliqué ?
Aussi, nous recommandons de diversifier sur au moins 5 projets et pour 20 % maximum de son patrimoine.
Pour votre seconde question : pourquoi les banques ne financent pas totalement ?
Car c’est une obligation règlementaire, issue de Bâle 3. Les établissements bancaires doivent exiger un minimum de fonds propres pour prêter aux promoteurs et Bâle 3 a renforcé l’exigence de fonds propres par rapport à Bâle 2 : https://acpr.banque-france.fr/finalisation-des-reformes-bale-iii-1
Bonjour, je dirais quant à moi diversifier sur plus de 100 projets pour qu’une défaillance ne vienne pas ruiner votre résultat.
Et une défaillance sur 100 ce n’est pas beaucoup !
Bonjour Jack,
100 projets je trouve ça énorme (mathématiquement il faudrait 1 défaillance sur 12 projets pour ruiner le résultat vu le rendement de 8-10 %), mais tendre vers le maximum de diversification est le mieux effectivement. Admettons une diversification sur 10 projets qui représentent en tout 10 % de son patrimoine total, une défaillance sur un projet ne ferait baisser le patrimoine que de 1 %, ça reste sage. Quand on voit les Français qui mettent tout leur argent sur un seul appartement en VEFA…
Bonjour,
Vous avez raison de dire qu’à partir de 20 projets c’est intéressant.
Mais si 100 projets ça me semblait énorme aussi au début, un achat immobilier c’est au moins 100 000 euros aussi, non ?
Donc 100 projets à 1000 euros finalement ça n’engage pas plus qu’un investissement locatif et le risque me semble mieux répartit. De plus l’investissement peut être progressif : avec 1 projet par mois à 1000 euros c’est comme si je faisait un remboursement de prêt de 1000 euros tous les mois…
C’est une stratégie sur plusieurs années, mais c’est également le cas avec de l’immobilier traditionnel !
– Emprunter n’est pas nécessaire ! (C’est une liberté financière énorme).
– Pas de frais de notaire, frais de SCPI, etc…
La clef du succès sans être un expert est de savoir être patient et de minimiser tous les frais.
PS : Félicitations pour vos compétences et votre site j’ai appris pas mal de choses !