Les SCPI : Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Immobilier

La « pierre-papier » SCPI : investissez dans l’immobilier sans subir les contraintes du bailleur. Rendement et confort ! On vous explique tout ce que vous devez savoir.

SOMMAIRE

Présentation

Critères de choix

Détention en assurance-vie ou en direct ?

Où acheter ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

En achetant des SCPI, vous deviendrez propriétaire de parts d’immeubles. Ce ne sera pas forcément du résidentiel comme quand vous achetez un appartement locatif, mais plutôt des commerces et bureaux. Les SCPI sont particulièrement à la mode depuis quelques années, mais les premières SCPI sont apparues dans les années 80 ! Ce n’est pas un phénomène de mode.

Comment fonctionne une SCPI ? Une société de gestion collecte de l’argent auprès de particuliers (vous) et achète un patrimoine immobilier. Les biens sont savamment choisis et achetés par les professionnels, puis gérés : mise en location, entretien, paiement des taxes, etc. En tant qu’investisseur dénommé « associé », vous n’avez donc quasiment rien à faire, vous vous contentez de recevoir les loyers !

Quelques chiffres clés du marché des SCPI :

  • Le rendement moyen des SCPI en 2017 = 4,44%.
  • 30 sociétés de gestion.
  • 181 SCPI.
  • Capitalisation totale des SCPI = 50 milliards d’euros.

 Avantages des SCPI par rapport à l’achat locatif en direct :

  • Ticket d’entrée faible (à partir de 500 €).
  • Bonne diversification (vous serez propriétaire d’une part d’un parc d’immeubles répartis géographiquement et sectoriellement en logements, murs de commerce et bureaux) plutôt que de faire « all-in » (= tout miser) sur un seul bien immobilier.
  • Pas de soucis de gestion (le gérant de la SCPI gère les locataires, les travaux, la fiscalité…).
  • Bonne liquidité (surtout en assurance-vie) pour vendre.
  • Bon rendement sans effort : 4,50% en moyenne en 2017 et 4,75% en moyenne pour les 20 SCPI Linxea.

Avec tous ces atouts, la SCPI est souvent présentée comme « idéal 1er investissement ».

Critères de choix.

Comment choisir ses SCPI ? Comparez ces critères qualitatifs et financiers :

  • Composition du parc (répartition géographique et type résidentiel/commerce/bureaux/spécialisé/diversifié).
  • Capitalisation. Les plus grosses SCPI ont une capitalisation supérieure à 2 milliards d’euros, tel Immorente. Les SCPI jeunes et à faible capitalisation (moins de 200 M€) peuvent être plus risquées.
  • Évolution de la valeur de la part ces dernières années.
  • Évolution du loyer versé par part ces dernières années.
  • Taux d’occupation (viser au moins 90%).
  • Niveau des frais (entre 6 et 10% de frais d’achat…payés en réalité à la revente).
  • Taux de distribution du loyer (en assurance-vie, beaucoup ne reversent que 85 à 90% des loyers. Linxea Spirit reverse 100%.)

Comme toujours en matière d’investissement, nous vous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes. Profitez-en, vous pouvez acheter des SCPI à partir de 1 000 €, c’est donc facile de diversifier.

J’achète mes SCPI en assurance-vie (AV) ou hors AV ?

Les SCPI se logent en assurance-vie (sans crédit immo, mais crédit conso possible sans avantage fiscal), ou s’achètent en direct (avec ou sans crédit immo, mais le crédit est recommandé).

Détenu en
assurance-vie
Détenu en
direct
Ticket d'entrée 500 € 5 000 €
Choix Selon votre contrat Selon le courtier
Achat à crédit possible ? Non (hormis crédit
à la consommation)
Oui
Liquidité Vente en 1 clic Plusieurs mois
Délai de jouissance 1 mois en moyenne 3-6 mois en moyenne
Frais d'acquisition De 4 à 6 % De 6 à 10 %
Frais de gestion 0,50 % par an (au mieux)
en tant qu'unité de compte
Aucun
Fiscalité Fiscalité de l'AV
(Imposition lors des retraits. A hauteur de 17,20% en anticipant)
Revenus fonciers au réel.
ou régime micro-foncier si éligible.

(Jusqu'à 45% selon votre TMI + 17,20%)

Avantages en assurance-vie :

  • Les frais d’achat sont moindres (attention ceci dit à prendre une AV sans frais sur versement, mais dans tous les cas on subit des frais d’achat en SCPI) : en direct, on frôle les 10%, on achète sur la valeur liquidative (VL), alors qu’en AV on a une décote, voire on achète à la valeur de retrait (= valeur de revente). Valeur de retrait + frais d’achat < achat en direct à la VL (en général, on gagne 2 à 3%). En revanche on subit tous les ans les frais de gestion sur UC, généralement 0,60% / an pour les AV en ligne (0,50% sur Linxea Spirit) : à comparer à l’imposition des revenus fonciers en direct.
  • La fiscalité : régime des AV = si rachat après 8 ans, on peut être exonéré d’impôts sur plus-values (PV) et sur les loyers en étalant les rachats sur la durée, hors prélèvements sociaux.
  • La liquidité : on vend plus rapidement sur AV. En direct, cela peut prendre des mois.
  • Le délai de jouissance : en AV, vous commencerez à percevoir vos loyers généralement 1 mois après votre investissement. En direct, il faut plutôt patienter de 3 à 6 mois.

Toutefois, il faut noter un inconvénient des SCPI logées en assurance-vie : on ne profite pas du levier du crédit.
Sur ce point, avantage à l’achat en direct pour bénéficier du levier du crédit (on place l’argent du banquier et une bonne partie de la traite est financée par le loyer reçu). En assurance-vie cependant, vous pouvez quand même acheter via un crédit à la consommation (mais taux moins avantageux, montant emprunté moins important et pas de déduction des intérêts d’emprunt).

Fiscalité

  • Hors assurance-vie, comme pour l’immo locatif classique, en SCPI on choisit soit le régime micro-foncier avec abattement de 30% (possible seulement si on a moins de 15k€ de revenus fonciers annuels), soit le régime réel (et dans ce cas on peut déduire les intérêts d’emprunt). Mais on ne peut pas choisir le micro-foncier si on n’a que des revenus fonciers SCPI, il faut du locatif à côté : ceux disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier.

Attention : si vous achetez vos parts de SCPI avec un crédit à la consommation lors d’un achat en direct (hors AV), assurez-vous que vos intérêts seront bien déductibles de vos revenus fonciers (avec un crédit immobilier, cela est automatique). Pour cela, vous devrez prouver au fisc que votre crédit a servi à financer un achat immobilier, en lui envoyant une « lettre d’affectation ». Cette lettre précise que le crédit (détaillez le montant, le taux et la date d’échéance, ne pas hésiter à joindre le tableau d’amortissement) a servi à financer l’achat de X parts de SCPI (en détaillant votre portefeuille).

Bilan

Si on ne souhaite pas utiliser le levier du crédit immobilier, autrement dit si on veut acheter cash (ou avec crédit conso), généralement investir en SCPI via assurance-vie sera le mieux. Dans ce cas, choisissez une bonne SCPI en tant qu’unité de compte d’une bonne assurance-vie. D’autant plus intéressant si vous êtes en tranche marginale d’imposition (TMI) 30% et plus.

Si vous voulez construire un patrimoine à crédit et que vous êtes faiblement imposé (TMI 0% ou 14% maximum), l’achat de SCPI en direct peut être plus avantageux.

L’expérience de Nicolas : PFO2 sur Linxea Spirit, SCPI achetée le 09/10/2015 pour 1k€. Linxea m’a prévenu en octobre 2015 de la future augmentation de la valeur de la part de PFO2, j’ai pu acheter juste avant, ce qui a amorti une bonne partie des frais d’achat : pour 1 000 € investis – 6% de frais = 940 € + revalorisation immédiate à 970€ + revalorisation en avril 2016 + loyers touchés trimestriellement : dès juillet 2016 j’étais à 1 021 €.

En direct, acheter et financer les SCPI de son choix (et pas celles de sa banque) peut relever du parcours du combattant, il faudra trouver le bon intermédiaire.

Bon à savoir.

  • Un bon portail sur les SCPI, avec l’historique des prix des parts et loyers : Primaliance
  • Dossier complet sur les SCPI : Dossier Les Echos
  • Comportement des SCPI pendant le krach immo de 1990-98 (l’immobilier parisien et en Côte d’Azur avait kraché de l’ordre de -40%) : L’express

Où acheter ses SCPI ?

Acheter des SCPI en assurance-vie.

Le meilleur choix en assurance-vie : Linxea Spirit. Pourquoi ce contrat en particulier ?

  • Linxea Spirit reverse 100% des loyers, alors que c’est généralement 85% ailleurs.
  • 0 frais sur versement sur cette assurance-vie.
  • Frais de gestion les plus bas : 0,50% de frais de gestion par an sur les unités de compte. Imbattable : les autres assurances-vie en ligne prélèvent en moyenne 0,60% et les assurances-vie traditionnelles 1% par an !
  • Le choix des SCPI : Linxea Spirit offre un excellent choix de SCPI, vous pourrez diversifier aisément.

Acheter des SCPI hors assurance-vie.

  • En direct : vous contactez la société de gestion de la SCPI (Sofidy, Corum, Primovie, etc.). Il est recommandé de diversifier sur au moins 3 SCPI, donc vous vous adresserez au moins à 3 interlocuteurs différents.
  • Via un courtier : vous pouvez passer par un courtier (Primaliance, Linxea, etc.) qui fera l’intermédiaire. L’avantage du courtier est de vous conseiller sur le choix des SCPI et de diversifier facilement tout en vous adressant à un seul interlocuteur. Et si vous souhaitez un financement (achat par crédit immobilier), le courtier trouvera la meilleure offre auprès de ses banques partenaires. Sachant la difficulté pour obtenir un financement de SCPI, c’est une aide précieuse. Linxea offre un excellent choix de SCPI et vous accompagne de A à Z pour faire le montage et souscrire (avec un crédit immobilier ou non).

L’expérience de Nicolas : j’ai sollicité Linxea en août 2018 pour acheter 100 k€ de SCPI à crédit. Ils ont été plus réactifs et disponibles que les autres courtiers pour me faire la meilleure offre via leur partenaire CAFPI : 100 k€ financés à 2,10% sur 20 ans. Linxea Immo a également été de bon conseil pour m’aider à choisir un panier de 3 SCPI diversifiées (résidentiel, bureaux et commerces) de 3 sociétés de gestion différentes. Un excellent chef d’orchestre pour acheter vos SCPI : cliquez ici pour vous renseigner. Ceci dit, Primaliance a été le deuxième meilleur courtier « challengé », en termes de conseil, de proposition et de réactivité. Les autres courtiers sollicités ont été décevants.

En conclusion.

Pour vulgariser, la SCPI est à l’immobilier ce que le tracker est en bourse : nous sommes propriétaires d’un panier diversifié, c’est un investissement « confortable ». Si le concept des SCPI vous séduit, nous vous invitons à vous informer sur les trackers pour investir facilement en actions en diversifiant. Pour poursuivre dans l’investissement immobilier pierre-papier, découvrez maintenant les SIIC :

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