SOMMAIRE
③ Détention en assurance-vie ou en direct ?
Devenez propriétaire de parts d’immeubles de bureau ou de murs de commerce.
L’objet d’une SCPI est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. La société de gestion se charge de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».
Avantages des SCPI par rapport à l’achat locatif en direct :
- Ticket d’entrée faible (à partir de 500 €).
- Bonne diversification (vous serez propriétaire d’une part d’un parc d’immeubles répartis géographiquement et sectoriellement en logements, murs de commerce et bureaux) plutôt que de faire « all-in » (= tout miser) sur un seul bien immobilier.
- Pas de soucis de gestion (le gérant de la SCPI gère les locataires, les travaux, la fiscalité…).
- Bonne liquidité (surtout en assurance-vie) pour vendre.
- Bon rendement sans effort : 4,50% en moyenne en 2017 et 4,75% en moyenne pour les 20 SCPI Linxea.
Bref, idéal 1er investissement immo.
Critères de choix :
- Composition du parc (répartition géographique et murs de commerce/bureaux).
- Évolution de la valeur de la part ces dernières années.
- Évolution du loyer versé par part ces dernières années.
- Taux d’occupation (viser au moins 90%).
- Niveau des frais (entre 6 et 10% de frais d’achat).
- Taux de distribution du loyer (en AV, beaucoup ne reversent que 85 à 90% des loyers. Linxea Spirit reverse 100%.)
J’achète mes SCPI en assurance-vie (AV) ou hors AV ?
Les SCPI se logent en AV (sans crédit immo, mais crédit conso possible sans avantage fiscal), ou s’achètent en direct (avec ou sans crédit immo, mais le crédit est recommandé).
| Détenu en assurance-vie |
Détenu en direct |
|
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 500 € | 5 000 € |
| Choix | Selon votre contrat | Selon le courtier |
| Achat à crédit possible ? | Non (hormis crédit à la consommation) |
Oui |
| Liquidité | Vente en 1 clic | Plusieurs mois |
| Délai de jouissance | 1 mois en moyenne | 3-6 mois en moyenne |
| Frais d'acquisition | De 4 à 6 % | De 6 à 10 % |
| Frais de gestion | 0,50 % par an (au mieux) en tant qu'unité de compte |
Aucun |
| Fiscalité | Fiscalité de l'AV (Imposition lors des retraits. A hauteur de 17,20% en anticipant) |
Revenus fonciers au réel. ou régime micro-foncier si éligible. (Jusqu'à 45% selon votre TMI + 17,20%) |
Avantages en AV
- Les frais d’achat sont moindres (attention ceci dit à prendre une AV sans frais sur versement, mais dans tous les cas on subit des frais d’achat en SCPI) : en direct, on frôle les 10%, on achète sur la valeur liquidative (VL), alors qu’en AV on a une décote, voire on achète à la valeur de retrait (= valeur de revente). Valeur de retrait + frais d’achat < achat en direct à la VL (en général, on gagne 2 à 3%). En revanche on subit tous les ans les frais de gestion sur UC, généralement 0,60% / an pour les AV en ligne (0,50% sur Linxea Spirit) : à comparer à l’imposition des revenus fonciers en direct.
- La fiscalité : régime des AV = si rachat après 8 ans, on peut être exonéré d’impôts sur plus-values (PV) et sur les loyers en étalant les rachats sur la durée, hors prélèvements sociaux.
- La liquidité : on vend plus rapidement sur AV. En direct, cela peut prendre des mois.
- Le délai de jouissance : en AV, vous commencerez à percevoir vos loyers généralement 1 mois après votre investissement. En direct, il faut plutôt patienter de 3 à 6 mois.
Inconvénient en cas de SCPI logées en AV : on ne profite pas du levier du crédit.
Sur ce point, avantage à l’achat en direct pour bénéficier du levier du crédit (on place l’argent du banquier et une bonne partie de la traite est financée par le loyer reçu). En AV cependant, crédit conso possible (mais taux moins avantageux, montant emprunté moins important et pas de déduction des intérêts d’emprunt).
Fiscalité
Hors AV, comme pour l’immo locatif classique, en SCPI on choisit soit le régime micro-foncier avec abattement de 30% (possible seulement si on a moins de 15k€ de revenus fonciers annuels), soit le régime réel (et dans ce cas on peut déduire les intérêts d’emprunt).
Mais on ne peut pas choisir le micro-foncier si on n’a que des revenus fonciers SCPI, il faut du locatif à côté : ceux disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier.
Attention : si vous achetez vos parts de SCPI avec un crédit à la consommation lors d’un achat en direct (hors AV), assurez-vous que vos intérêts seront bien déductibles de vos revenus fonciers (avec un crédit immobilier, cela est automatique). Pour cela, vous devrez prouver au fisc que votre crédit a servi à financer un achat immobilier, en lui envoyant une « lettre d’affectation ». Cette lettre précise que le crédit (détaillez le montant, le taux et la date d’échéance, ne pas hésiter à joindre le tableau d’amortissement) a servi à financer l’achat de X parts de SCPI (en détaillant votre portefeuille).
En AV : la fiscalité de l’AV s’applique.
Bilan
Si on ne souhaite pas utiliser le levier du crédit immobilier, autrement dit si on veut acheter cash (ou avec crédit conso), généralement investir en SCPI via AV sera le mieux (en choisissant une bonne SCPI en tant qu’unité de compte d’une bonne AV). D’autant plus, si vous êtes en tranche marginale d’imposition (TMI) 30% et plus.
Si vous voulez construire un patrimoine à crédit et que vous êtes faiblement imposé (TMI 0% ou 14% maximum), l’achat de SCPI en direct peut être plus avantageux.
L’expérience de Nicolas : PFO2 sur Linxea Spirit, SCPI achetée le 09/10/2015 pour 1k€. Linxea m’a prévenu en octobre 2015 de la future augmentation de la valeur de la part de PFO2, j’ai pu acheter juste avant, ce qui a amorti une bonne partie des frais d’achat : pour 1 000 € investis – 6% de frais = 940 € + revalorisation immédiate à 970€ + revalorisation en avril 2016 + loyers touchés trimestriellement : dès juillet 2016 j’étais à 1 021 €.
En direct, acheter et financer les SCPI de son choix (et pas celles de sa banque) peut relever du parcours du combattant, il faudra trouver le bon intermédiaire.
Bon à savoir.
- Un bon portail sur les SCPI, avec l’historique des prix des parts et loyers : Primaliance
- Dossier complet sur les SCPI : Dossier Les Echos
- Comportement des SCPI pendant le krach immo de 1990-98 (l’immobilier parisien et en Côte d’Azur avait kraché de l’ordre de -40%) : L’express
Où acheter ?
- Le meilleur choix en AV : Linxea Spirit reverse 100% des loyers (généralement 85% ailleurs) et seulement 0,50% de frais de gestion par an sur les unités de compte. Cette AV offre en plus un excellent choix de SCPI, vous pourrez diversifier.
- En direct : Linxea offre un excellent choix de SCPI et vous accompagne pour souscrire avec un crédit immobilier.
En conclusion.
Pour vulgariser, la SCPI est à l’immobilier ce que le tracker est en bourse : nous sommes propriétaires d’un panier diversifié. Si le concept des SCPI vous séduit, nous vous invitons à vous informer sur les trackers pour investir facilement en actions en diversifiant.