La « pierre-papier » SCPI : investissez dans l’immobilier et devenez propriétaire sans subir les contraintes du bailleur. Rendement, confort et tranquillité d’esprit ! On vous explique tout ce que vous devez savoir. Comment choisir ses SCPI ? Investir en assurance-vie ou en direct ? Au comptant ou à crédit ? En pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit ? Chez quel courtier en SCPI ? J’ai personnellement investi sur 3 SCPI à hauteur de 100 000 € et je relate dans un autre article mon expérience en investissement SCPI.
SOMMAIRE
- Présentation de l’investissement en SCPI
- Critères de choix des SCPI
- Investir en assurance-vie ou en direct ? Quelle fiscalité ?
- Les formules d’investissement en SCPI (crédit, comptant et démembrement)
- Où acheter des SCPI ?
- Les meilleurs courtiers en SCPI.
Pourquoi investir en SCPI ?
Avant de vous présenter tous les avantages des SCPI par rapport à l’immobilier locatif traditionnel, nous vous expliquons ce qu’est une SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI ? Définition et fonctionnement
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent aux investisseurs de devenir copropriétaires d’un parc immobilier. Ainsi, un ensemble de particuliers est propriétaire d’un ensemble d’immeubles gérés par des professionnels. Concrètement, en achetant des SCPI, vous devenez associé, propriétaire de parts d’immeubles et touchez des loyers. Ce ne sera pas forcément du résidentiel comme quand vous achetez un appartement locatif, mais plus généralement de l’immobilier d’entreprise (commerces, bureaux, santé, entrepôts, etc.) Les SCPI sont particulièrement à la mode depuis quelques années, mais les premières SCPI sont apparues dans les années 70 ! Ce n’est finalement pas un phénomène de mode.
Comment fonctionne une SCPI ?
Une société de gestion collecte de l’argent auprès de particuliers (vous) et achète un parc immobilier. Les biens sont savamment choisis et achetés par les professionnels, puis gérés : mise en location, entretien, paiement des taxes, etc. En tant qu’investisseur dénommé « associé », vous n’avez donc quasiment rien à faire, vous vous contentez de recevoir les loyers (et les bulletins d’information et rapports annuels) !
Sachez que le fonctionnement des SCPI est régi par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui délivre les agrément aux sociétés de gestion et veille à la bonne information des investisseurs. Par ailleurs, les sociétés de gestion de SCPI sont également encadrées par un conseil de surveillance qui représente l’ensemble des associés, un commissaire aux comptes qui contrôle et certifie les comptes annuels de la SCPI et un expert immobilier qui évalue les actifs immobiliers.
Les catégories de SCPI
Les dizaines de SCPI du marché se regroupent en 3 grandes catégories :
- SCPI de rendement : la principale source de revenu de l’investisseur sera le loyer. Ce sont les SCPI les plus courantes.
- SCPI de plus-value : aussi appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation. Concrètement, la société de gestion achète de l’immobilier résidentiel avec décote et vise à réaliser des plus-values à long terme pour revaloriser régulièrement le prix des parts. Il peut y avoir également versement de dividende exceptionnel.
- SCPI fiscale : SCPI de défiscalisation de type Pinel, Denormandie, Malraux ou de déficit foncier.
Quelques chiffres clés du marché des SCPI
Après plus de 40 années d’existence en France, le marché de la SCPI est mature et on peut le résumer ainsi en quelques chiffres :
- Le rendement moyen des SCPI en 2019 = 4,40 % (loyers / prix de la part). On parle aussi de TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Par ailleurs, en moyenne le prix des parts a été revalorisé de 1,20 %, soit une performance moyenne globale de 5,60 % en 2019. En hausse par rapport à 2018 (5,20 %).
- 31 sociétés de gestion.
- 191 SCPI, dont certaines qui investissent hors de France.
- Capitalisation totale des SCPI = 65 milliards d’euros.
Les avantages des SCPI par rapport à l’immobilier locatif en direct
Avec tous ces atouts, la SCPI est souvent présentée comme « idéal 1er investissement » :
- Ticket d’entrée faible : vous pouvez acheter des SCPI avec seulement 500 € d’investissement. Donc pas besoin d’un gros budget, l’immobilier pierre-papier est accessible à tous !
- Bonne diversification : vous serez propriétaire d’une part d’un parc d’immeubles répartis géographiquement et sectoriellement en logements, commerces et bureaux. Le risque est dilué, plutôt que de faire « all-in » (= tout miser) sur un seul bien immobilier avec un seul locataire.
- Pas de soucis de gestion : le gérant de la SCPI se charge de la recherche et de la gestion des locataires, des travaux, de la fiscalité, etc.
- Bonne liquidité : en assurance-vie, vous vendez en 1 clic : la liquidité est garantie par l’assureur. Hors assurance-vie, la vente d’une SCPI prend habituellement 1 mois : vous devez renseigner un formulaire de rachat de parts pour vendre tout ou partie de vos SCPI. Alors qu’avec un bien locatif, la vente s’étire sur au moins 3 mois et avec beaucoup plus de démarches administratives (diagnostics obligatoires, signature d’une promesse de vente puis acte authentique devant notaire, etc.) De plus, les SCPI sont plus souples : vous pouvez décider de vendre quelques parts alors que vous ne pouvez pas décider de ne vendre qu’un morceau de votre appartement.
- Bon rendement sans effort : 4,40 % en moyenne en 2019 (+1,20 % de revalorisation du prix des parts en moyenne).
Avis de Nicolas : en résumé, avec les SCPI vous avez le rendement de l’immobilier, mais avec plus de confort, de sécurité et de tranquillité d’esprit. Ceci dit, ce n’est pas non plus un placement miracle : cela reste de l’immobilier donc avec des frais à l’achat, des loyers et des prix qui peuvent varier à la hausse et à la baisse, et des parts qui peuvent être longues à vendre selon l’état du marché immobilier.
Comment choisir ses SCPI ? La meilleure SCPI ? Les critères de choix
Soyons clairs, nous ne sommes pas là pour vous dire quelle est la meilleure SCPI ni sur quelles SCPI investir. En effet cela dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs. En revanche, ce que l’on peut vous dire : diversifiez sur au moins 2 ou 3 SCPI différentes (géographie, activité et société de gestion) et tenez compte de ces 10 critères qualitatifs et financiers.
Les critères qualitatifs pour évaluer les SCPI
- Catégorie : SCPI de rendement, de plus-value, ou fiscale. Selon vos objectifs, vous préférerez l’une ou l’autre de ces catégories de SCPI. Sachez que la SCPI de rendement est la plus courante.
- Composition du parc immobilier : répartition géographique (Paris, province, étranger), mais aussi type d’activité (marché résidentiel / commerces / bureaux / spécialisé / diversifié). Le comportement de vos SCPI ne sera pas le même selon les cycles économiques. Sachez que vous pouvez connaître l’adresse de vos immeubles, et les voir en photo ou sur Google Maps. C’est du concret !
- La société de gestion : achetez des SCPI d’une société de gestion reconnue. Tenez compte de son ancienneté dans le métier et de sa réputation.
Les critères financiers pour évaluer les SCPI
- Capitalisation : les plus grosses SCPI ont une capitalisation supérieure à 2 milliards d’euros, tel Immorente. Les SCPI jeunes et à faible capitalisation (moins de 200 M€) peuvent être plus risquées. En principe, plus le patrimoine est important et plus le risque est plus faible car mutualisé.
- Évolution de la valeur de la part ces dernières années : le prix de la SCPI est plutôt stable dans le temps ? En baisse ? En hausse ?
- Évolution du loyer versé par part ces dernières années. Le rendement affiché peut être trompeur (car il dépend de l’évolution du prix de la part), alors regardez aussi et surtout l’évolution du loyer en euros.
- Report à nouveau (RAN) : une SCPI peut affecter une partie de ses revenus locatifs en réserve. Le stock de réserves forme un « report à nouveau » qui peut permettre à la SCPI d’amortir des aléas de gestion (baisse de loyer) en redistribuant cette réserve aux associés en temps voulu. Note : la société de gestion Corum a pour politique de ne pas faire gonfler cette réserve et préfère tout distribuer à ses associés.
- Taux d’occupation : visez au moins 90 % d’occupation (donc une vacance locative inférieure à 10 %). On parle aussi de taux d’occupation financier (TOF).
- Niveau des frais : généralement entre 6 et 10 % de frais d’achat, payés en réalité à la revente (valeur de cession). Comme pour l’immobilier locatif classique, il faut investir à long terme. Par ailleurs, les frais de gestion sont généralement de 10 % sur les loyers : la société de gestion se rémunère pour la gestion locative et l’entretien du parc immobilier de la SCPI. Ceci dit, les loyers sont versés nets de frais et les performances sont affichées nettes de frais.
- Taux de distribution du loyer : concerne seulement l’assurance-vie. En effet, beaucoup de contrats ne reversent que 85 à 90 % des loyers. Alors que Linxea Spirit reverse 100 % des loyers.
Comme toujours en matière d’investissement, nous vous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes. Profitez-en, vous pouvez acheter des SCPI à partir de 500 €, c’est donc facile de diversifier. En pratique, vous pouvez comparer une liste de 80 SCPI sur le site Primaliance à travers tous ces critères.
Acheter des SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie ?
Les SCPI peuvent être achetées dans les bonnes assurances-vie (sans crédit immobilier, mais crédit consommation possible sans avantage fiscal) ou en direct hors assurance-vie (avec ou sans crédit immo, mais le crédit est recommandé).
Détenu en assurance-vie |
Détenu en direct |
|
---|---|---|
Ticket d'entrée | 500 € | 5 000 € |
Choix de SCPI | Selon votre contrat (au mieux 25) | Selon le courtier (au mieux 80) |
Achat à crédit possible ? | Non (hormis crédit à la consommation) |
Oui |
Liquidité | Vente en 1 clic | Plusieurs mois |
Délai de jouissance | 1 mois en moyenne | 3-6 mois en moyenne |
Frais d'acquisition | De 4 à 6 % | De 6 à 10 % |
Frais de gestion | 0,50 % par an (au mieux) en tant qu'unité de compte |
Aucun |
Fiscalité | Fiscalité de l'assurance vie (Imposition seulement lors des retraits. À hauteur de 17,20% seulement en anticipant) |
Revenus fonciers au réel. ou régime micro-foncier si éligible. (Jusqu'à 45% selon votre TMI + 17,20%) |
Les avantages des SCPI en assurance-vie
On peut citer 4 raisons d’investir en SCPI en assurance-vie.
Les frais d’achat
Les frais d’achat sont moindres. Ceci dit, choisissez une assurance-vie sans frais sur versement, mais dans tous les cas vous paierez des frais d’achat en SCPI. Hors assurance-vie, on frôle les 10%, on achète sur la valeur liquidative (VL), alors qu’en assurance-vie on a une décote, voire on achète à la valeur de retrait (= valeur de revente). Valeur de retrait + frais d’achat < achat en direct à la VL (en général, on gagne 2 à 3%).
En revanche en assurance-vie, on subit tous les ans les frais de gestion sur unités de compte, généralement 0,60% / an (0,50% sur Linxea Spirit) : à comparer à l’imposition des revenus fonciers quand on investit en direct (on développe dans la suite de l’article).
La fiscalité des SCPI en assurance-vie
C’est simple : la fiscalité de l’assurance-vie s’applique. Et elle est particulièrement favorable si vous retirez votre argent de l’assurance-vie après ses 8 ans ! En effet, si rachat après les 8 ans de l’assurance-vie, on peut être exonéré d’impôts sur plus-values (PV) et sur les loyers en étalant les rachats sur la durée, hors prélèvements sociaux. Pour cela, il faut vendre sous le seuil d’abattement annuel de 4 600 € de plus-value (9 200 € pour un couple marié ou pacsé).
La liquidité
On vend plus rapidement sur assurance-vie, car l’assureur assure la liquidité. Alors qu’en direct, cela peut prendre des mois.
Le délai de jouissance
En assurance-vie, vous commencerez à percevoir vos loyers généralement 1 mois après votre investissement. Alors qu’en direct, il faut plutôt patienter de 3 à 6 mois (délai que la société de gestion se donne pour investir les fonds collectés).
Profitez du levier du crédit en achetant vos SCPI hors assurance-vie
Il faut noter un inconvénient majeur des SCPI logées en assurance-vie : on ne profite pas du levier du crédit.
Sur ce point, avantage à l’achat en direct pour bénéficier du levier du crédit. En effet, on peut financer ses SCPI par crédit immobilier, on place alors l’argent du banquier et une bonne partie de la traite est financée par le loyer reçu. En assurance-vie cependant, vous pouvez quand même acheter via un crédit à la consommation (mais taux moins avantageux, montant emprunté moins important et pas de déduction des intérêts d’emprunt).
Astuce de Nicolas : si vous achetez vos SCPI hors assurance-vie via un crédit immobilier, vous pouvez négocier un remboursement différé de votre crédit immobilier de plusieurs mois. Ainsi, vos premiers loyers reçus coïncideront avec vos premières traites à payer. Personnellement, c’est ce que j’ai fait pour minimiser l’effort d’épargne.
La fiscalité des SCPI hors assurance-vie
Sachez que la note peut être salée, alors il faut essayer d’optimiser la fiscalité en fonction de sa situation personnelle. Comme pour l’immobilier locatif classique, en SCPI on a le choix entre 2 régimes fiscaux pour déclarer les revenus fonciers : régime micro-foncier ou régime réel.
Le régime micro-foncier
Vous déclarez vos revenus fonciers avec un abattement forfaitaire de 30% (possible seulement si on a moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels). On est alors taxé sur une assiette de 70 % des revenus fonciers. Attention, on ne peut pas choisir le micro-foncier si on n’a que des revenus fonciers de SCPI : il faut un bien locatif classique à côté. Par conséquent, les investisseurs disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier.
Le régime réel
C’est un intérêt supplémentaire d’investir à crédit. Dans ce cas on peut déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. On est alors taxé sur une assiette égale aux revenus fonciers – intérêts d’emprunt.
Attention : si vous achetez vos parts de SCPI avec un crédit à la consommation lors d’un achat en direct (hors assurance-vie), assurez-vous que vos intérêts seront bien déductibles de vos revenus fonciers (avec un crédit immobilier, cela est automatique). Pour cela, vous devrez prouver au service des impôts que votre crédit a servi à financer un achat immobilier, en lui envoyant une « lettre d’affectation ». Cette lettre précise que le crédit (détaillez le montant, le taux et la date d’échéance, ne pas hésiter à joindre le tableau d’amortissement) a servi à financer l’achat de X parts de SCPI (en détaillant votre portefeuille).
Le cas des SCPI investies à l’étranger
Notez qu’il peut être intéressant fiscalement d’investir dans des SCPI qui ont des biens en Europe. Exemples : Novapierre Allemagne et Corum Origin. En effet, les conventions fiscales entre la France et le pays étranger peuvent prévoir une imposition avantageuse. Mais vous ne pourrez pas déduire vos intérêts d’emprunt en cas de souscription à crédit.
Comment déclarer à l’impôt sur le revenu ?
La déclaration est facile. Sachez que vous recevrez chaque année un imprimé fiscal unique (IFU), envoyé par la société de gestion pour vous aider à déclarer vos revenus fonciers.
L’impôt sur la plus-value
Comment est-on imposé à la vente si on réalise une plus-value ? Si vous vendez vos SCPI en plus-value, vous serez redevable de l’impôt sur les plus-values immobilières. Ceci dit, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu après 22 années, et de prélèvements sociaux après 30 années de détention de SCPI.
Bilan : SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie ?
Si on ne souhaite pas utiliser le levier du crédit immobilier, autrement dit si on veut acheter au comptant (ou avec crédit consommation), généralement investir en SCPI via assurance-vie sera le mieux. Dans ce cas, choisissez de bonnes SCPI en tant qu’unités de compte d’une bonne assurance-vie. D’autant plus intéressant si vous êtes en tranche marginale d’imposition (TMI) 30% et plus. Par ailleurs, depuis la création du Plan Épargne Retraite (PER), on peut aussi investir en SCPI sur les bons PER tout en défiscalisant !
Si vous voulez construire un patrimoine à crédit, l’achat de SCPI hors assurance-vie sera généralement plus avantageux. D’autant plus si vous êtes faiblement imposé (TMI 0 % ou 11 %). Si vous êtes plus lourdement imposé (TMI 30 % et plus), alors intéressez-vous à l’achat de SCPI en nue-propriété (on en parle plus loin) ou aux SCPI qui investissent à l’étranger.
Expérience de Nicolas : j’ai d’abord investi en assurance-vie Linxea Spirit en 2015, puis hors assurance-vie en 2018. J’explique cela en détail dans la suite de l’article.
Les formules d’investissement en SCPI : à crédit, au comptant et en démembrement
Vous pouvez acheter des SCPI à crédit ou au comptant. Et vous pouvez aussi acheter en pleine propriété (cas classique) ou en démembrement temporaire (nue-propriété ou usufruit). Comparez les formules d’investissement à l’aide d’un courtier expert (on en parle plus loin) pour optimiser selon votre situation personnelle et vos objectifs. Ainsi, l’achat en démembrement est particulièrement adapté à certains profils et permet de bénéficier d’une décote et d’optimiser fiscalement.
L’achat de SCPI au comptant
Acheter des SCPI au comptant (« cash ») vous permet d’avoir immédiatement un revenu complémentaire. Pour quel profil ? Cette formule peut par exemple intéresser un jeune retraité, qui a de l’argent de côté et pas envie d’avoir une dette à rembourser. L’inconvénient à noter : vous ne pouvez pas diminuer la pression fiscale sur vos revenus fonciers, car pas de déduction des intérêts d’emprunt étant donné que vous ne souscrivez pas à un crédit. Vous êtes donc complètement imposé sur vos revenus fonciers.
L’achat de SCPI à crédit
C’est l’investissement en SCPI le plus courant : vous achetez des parts de SCPI grâce à un crédit immobilier. Le crédit permet d’acheter immédiatement un montant significatif de SCPI qui généreront des loyers. Vous pouvez acheter avec de l’apport, ou complètement à crédit. Ainsi, cette formule peut intéresser les jeunes actifs, qui n’ont pas encore de capital mais une volonté de construire un patrimoine immobilier. En effet, le financement par une banque vous permet de construire un patrimoine immobilier avec un faible effort d’épargne : les loyers touchés paieront une bonne partie des traites mensuelles. Vous profitez ainsi de l’effet levier, d’autant plus avec des taux d’emprunt bas.
De plus, il y a un intérêt fiscal : vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt, pour payer moins d’impôt sur le revenu. Enfin, l’assurance décès-invalidité souscrite en même temps que le crédit immobilier vous permet de protéger votre famille.
L’achat de SCPI en démembrement temporaire
Généralement, les SCPI (comme tout achat immobilier) sont achetées en pleine propriété : vous êtes à la fois propriétaire (détenteur du capital) et vous avez l’usufruit (droit de percevoir les revenus). Mais que ce soit au comptant ou à crédit, l’immobilier peut aussi être démembré entre :
- nue-propriété : vous possédez la propriété du bien mais vous renoncez aux revenus pendant la durée du démembrement.
- usufruit : vous percevez la totalité des revenus (loyers) pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire au final.
Pourquoi acheter en nue-propriété ?
Chez un bon courtier en SCPI, vous pouvez investir en SCPI en démembrement temporaire, sur une durée de 5, 10 ou 15 ans. Pendant la phase de démembrement (entre 5 et 15 ans), vous êtes nu-propriétaire, c’est à dire que vous avez les droits de propriété mais pas les revenus. Ainsi, vous achetez avec une décote allant de 15 à 40 %, liée à la renonciation de l’usufruit. Donc avec un même montant investi, vous achetez plus de parts de SCPI donc vous démultipliez vos revenus à terme.
L’avantage est d’abord fiscal : vous ne payez pas d’impôt sur les revenus (puisque pas de loyers perçus) et vos SCPI n’intègrent pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ensuite, après cette période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété : vous percevez alors les loyers. Sachez qu’en cas de vente pour le calcul de la plus-value, si on achète à 70 € en nue-propriété au lieu de 100 € en pleine propriété, c’est quand même 100 € qui sera retenu par l’administration comme prix d’achat et pas 70 € donc pas de majoration de la PV !
Cette formule d’investissement s’adresse à quel profil ? À notre avis, l’achat de SCPI en nue propriété est particulièrement intéressant à l’approche de la retraite pour un actif fortement imposé (tranche marginale d’imposition 30 % et plus). Cela lui permettra de ne pas alourdir son impôt sur le revenu alors qu’il n’a pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, tout en achetant moins cher et en ayant la jouissance des revenus quand il en aura besoin (5, 10 ou 15 ans après).
Pourquoi acheter en usufruit ?
Si vous achetez vos SCPI en usufruit, pendant la phase de démembrement (de 5 ans à 15 ans) vous percevez les revenus et à l’issue vous ne serez pas propriétaire. Ainsi, selon la clé de répartition, vous achetez avec une décote pouvant aller jusqu’à 80 % en renonçant à la propriété. Vous ne construisez donc pas de patrimoine.
Ce mode d’investissement peut intéresser des sociétés qui ont de la trésorerie à placer et qui pourront amortir les SCPI.
Où et comment acheter ses SCPI ?
En assurance-vie, vous devrez être très sélectif. En effet, les assurances-vie proposant des SCPI en unités de compte sont rares et parmi celles-ci il faut faire le tri. Et hors assurance-vie, acheter et financer les SCPI de son choix (et pas celles de sa banque) peut relever du parcours du combattant, il faudra trouver le bon intermédiaire.
Acheter des SCPI en assurance-vie
Le meilleur choix en assurance-vie : Linxea Spirit 2. Pourquoi ce contrat en particulier ? Nous expliquons ici dans notre comparatif des meilleures assurances vie pour investir en SCPI.
- Linxea Spirit 2 reverse 100 % des loyers, alors que c’est généralement 85 % ailleurs.
- 0 frais sur versement sur cette assurance-vie.
- Frais de gestion les plus bas : 0,50 % de frais de gestion par an sur les unités de compte. Imbattable : les autres assurances-vie en ligne prélèvent en moyenne 0,60 % et les assurances-vie traditionnelles 1 % par an !
- Le choix des SCPI : Linxea Spirit 2 offre un excellent choix de SCPI (une trentaine), ainsi vous pourrez diversifier aisément.
Expérience de Nicolas : j’ai investi sur la SCPI PFO2 sur mon assurance-vie Linxea Spirit le 09/10/2015 pour 1 000 €. Linxea avait prévenu les clients en octobre 2015 de la future augmentation de la valeur de la part de PFO2, alors j’ai pu acheter juste avant, ce qui a amorti une bonne partie des frais d’achat. Pour 1 000 € investis – 6% de frais = 940 € + revalorisation immédiate à 970€ + revalorisation en avril 2016 + loyers touchés trimestriellement : dès juillet 2016 j’étais à 1 021 €. Notre avis sur Linxea.
Acheter des SCPI hors assurance-vie
Deux solutions : vous pouvez investir directement auprès de la société de gestion de la SCPI, ou passer par un courtier. Nous préférons les services d’un courtier et nous vous expliquons pourquoi.
Acheter ses SCPI en direct
Il s’agit de contacter directement la société de gestion de la SCPI. Comme nous l’avons vu en introduction, il y a une trentaine de sociétés de gestion en France : Sofidy, Corum, Primonial, etc. Vous devez donc choisir vous-mêmes vos SCPI et chercher leur société de gestion pour entrer en contact. Nous rappelons qu’il est recommandé de diversifier sur au moins 3 SCPI, donc vous vous adresserez au moins à 3 interlocuteurs différents. Finalement, ce n’est pas très pratique et vous n’obtenez pas forcément les meilleures conditions d’achat ni le conseil objectif.
Acheter ses SCPI via un courtier
Vous pouvez aussi passer par un courtier spécialisé en SCPI (Primaliance, Linxea, etc.) qui fera l’intermédiaire entre la société de gestion et vous. Passer par un courtier offre plusieurs avantages et sans surcoût :
- Le courtier distribue une large sélection de SCPI et vous conseille sur le choix de vos SCPI pour construire un portefeuille « pierre-papier » bien diversifié. Comparez une liste de 80 SCPI sur le site Primaliance.
- Si vous souhaitez un financement (achat par crédit immobilier), le courtier trouvera la meilleure offre auprès de ses banques partenaires. Sachant la difficulté pour obtenir un financement de SCPI, c’est une aide précieuse.
- Le courtier vous conseille sur la formule la plus adaptée pour vous : achat au comptant ou à crédit, achat classique en pleine propriété ou optimisation via démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit).
- Le courtier vous permet de diversifier facilement sur plusieurs SCPI tout en vous adressant à un seul interlocuteur.
L’expérience de Nicolas : j’ai sollicité Linxea en août 2018 pour acheter 100 000 € de SCPI à crédit (j’explique toute mon expérience SCPI ici). Ils ont été plus réactifs et disponibles que les autres courtiers pour me faire la meilleure offre via leur partenaire CAFPI : 100 k€ financés à 2,10 % sur 20 ans. Le service Linxea Immo a également été de bon conseil pour m’aider à choisir un panier de 3 SCPI diversifiées (résidentiel, bureaux et commerces) de 3 sociétés de gestion différentes. Un excellent chef d’orchestre pour acheter vos SCPI : cliquez ici pour vous renseigner. Ceci dit, d’autres courtiers méritent le coup d’œil, on en parle plus loin.
Les meilleurs courtiers en SCPI
Plusieurs courtiers en ligne se partagent le gâteau et chacun présente des qualités différentes. Vous préférerez l’un ou l’autre selon votre profil et vos goûts, par exemple plutôt Primaliance pour la plus grande expérience, ou Linxea pour les investisseurs qui veulent profiter de conditions de financement avantageuses. Ainsi, nous allons comparer les principaux acteurs et vous pourrez faire votre choix en connaissance de cause.
Le comparatif des courtiers en SCPI
Ce tableau n’a pas vocation à être un classement des courtiers, mais simplement une synthèse factuelle des critères à prendre en compte pour choisir son courtier en SCPI.
Courtier | Primaliance | Linxea | France SCPI | Portail-SCPI |
---|---|---|---|---|
Année de création | 2010 | 2017 pour la branche Linxea immo (et 2001 pour la société Linxea) | 2015 | 2015 (et 2009 pour leur cabinet en gestion de patrimoine) |
Frais | Gratuit | Gratuit | Gratuit | Gratuit |
Nombre de SCPI | 80 SCPI | 35 SCPI | 61 SCPI | 30 SCPI |
Sélection des SCPI | SCPI sélectionnées après analyse quantitative et qualitative. Et rencontre des gérants des sociétés de gestion. | SCPI sélectionnées après analyse quantitative et qualitative. Et rencontre des gérants des sociétés de gestion. | SCPI sélectionnées après analyse quantitative et qualitative | Portail-SCPI a sélectionné ses 30 SCPI préférées, sur critères qualitatifs et rencontre des gérants des sociétés de gestion. |
Conseil | Expert SCPI sous le statut conseiller en investissement financier (CIF) | Experts en SCPI et en fiscalité (avec statut CIF) | Conseil qualifié (statut CIF) | Conseillers en gestion de patrimoine (statut CIF) qui peuvent aussi conseiller les clients dans la durée sur d'autres sujets. |
Modes d'investissement | A crédit ou non. Démembrement possible. En direct ou en assurance-vie. | A crédit ou non. Démembrement possible. En direct ou en assurance-vie. | A crédit ou non. Démembrement possible. | A crédit ou non. Démembrement possible. En direct ou en assurance-vie. |
Outils sur le site | Comparateur de SCPI + simulateur d'investissement très complet + outil de recherche sur critères | Classement des SCPI ayant le plus grand potentiel de revalorisation | Simulateur d'investissement pratique et dynamique | Comparateur de SCPI |
Souscription en ligne ? | Non | Non | Oui 100 % en ligne | Non |
Service client | Téléphone, mail et espace client en ligne. Du lundi au vendredi de 09h à 19h. | Téléphone, mail et RDV téléphonique. Du lundi au vendredi de 09h à 18h. | Téléphone, RDV téléphonique, mail. Du lundi au vendredi de 09h à 20h. | Téléphone, mail, espace client en ligne, RDV physique possible. Du lundi au vendredi de 09h à 19h |
On aime | Courtier SCPI historique et leader, grande expérience, excellents retours. Beaucoup d'outils pratiques. | Courtier généraliste reconnu, le plus important en nombre de clients, avec une offre globale. Et des partenariats exclusifs pour le crédit immobilier. | Site clair et intuitif, totale digitalisation, la SCPI est leur cœur de métier | Professionnels en gestion de patrimoine, avec une vision transverse. |
Pour aller plus loin | L'offre Primaliance | L'offre Linxea Immo | L'offre France SCPI | L'offre Portail-SCPI |
Quel courtier en SCPI choisir ?
Finalement, ce sont 4 bons courtiers en SCPI et ils sont difficiles à départager. En effet, chacun a ses qualités et peut plaire à un public différent :
- Primaliance : le courtier historique avec une grande expérience et leader des courtiers SCPI (notre avis complet sur Primaliance), avec le plus grand choix de SCPI. Nous apprécions particulièrement leur site complet, notamment tous les outils de Primaliance pour simuler, comparer et aider à la décision.
- Linxea : le courtier SCPI des clients patrimoniaux ? Linxea est un courtier spécialisé dans l’assurance-vie (notre avis complet sur Linxea) qui a développé une belle offre « pierre-papier ». Linxea peut également avoir une vision globale de votre patrimoine et conseiller sur d’autres investissements, avec des professionnels de la fiscalité pour une clientèle patrimoniale. En pratique, vous pouvez investir en SCPI avec Linxea Immo et profiter de partenariats exclusifs pour le financement (8 banques partenaires pour le crédit immobilier), mais aussi via l’assurance-vie avec le contrat Linxea Spirit taillé pour les SCPI.
- France SCPI : le courtier SCPI des « millenials » ? Il est possible de souscrire 100 % en ligne avec France SCPI. Ainsi on peut s’épargner un dossier papier de 3 kgs, c’est une première ! De plus, le site est très clair et intuitif, une excellente « expérience utilisateur ».
- Portail-SCPI : c’est également un cabinet en gestion de patrimoine qui peut apporter une vision transverse. Retrouvez les SCPI préférées de Portail-SCPI sur leur site.
Avis de Nicolas : il n’est pas évident de départager ce que j’estime être les meilleurs courtiers en SCPI. Mais après quelques années de recul, s’il ne faut en retenir qu’un, léger avantage à Primaliance. Pourquoi ? Car c’est son cœur de métier avec près de 10 ans d’expérience, parce que le conseil est objectif et très compétent et que nous avons eu d’excellents retours, pour son plus grand choix de SCPI, parce que le site est très complet avec plein d’outils pour comparer les SCPI et simuler les investissements. Ceci dit, nous vous invitons aussi à challenger Linxea qui rivalise bien en termes de conseil et d’offre de financement (je suis d’ailleurs passé par Linxea pour investir 100 000 € sur 3 SCPI).
En conclusion
Avec les SCPI nous sommes propriétaires d’un parc immobilier diversifié, c’est un investissement rentable et « confortable ». Acheter des parts de SCPI représente donc un bon moyen de diversifier son patrimoine en immobilier, sans être aussi chronophage et risqué que l’immobilier locatif traditionnel. Et toutes les formules sont possibles : vous pouvez investir en SCPI à crédit ou au comptant (« cash »), en assurance-vie ou en direct, et vous pouvez même acheter en démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit) avec décote pour optimiser. Vous voulez voir un cas pratique pour mieux comprendre ? Je relate dans cet article mon expérience dans mon achat de 100 000 € de SCPI.
Si le concept des SCPI (mutualisation de l’immobilier locatif) vous séduit et que vous voulez également investir en bourse, nous vous invitons à vous informer sur les trackers pour investir facilement en actions en diversifiant. Pour vulgariser, la SCPI est à l’immobilier ce que le tracker est en bourse. Et pour poursuivre dans l’investissement immobilier pierre-papier, découvrez maintenant en page suivante une autre solution avec le crowdfunding immobilier.
69 commentaires sur “SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier – Guide complet 2021”
Bonjour,
Quelle est la différence entre un crédit à la consommation et un crédit immobilier ?
Faut il obligatoirement faire un apport en crédit conso ?
Il y en a-t-il un plus avantageux que l’autre ?
Merci beaucoup pour votre réponse et pour tout ce que vous partagez 🙂
Bonjour Alexandre,
C’est très différent sur la durée, le montant… :
– crédit consommation : durée courte (généralement 4 ans maximum), taux plus élevé, crédit non affecté (on peut acheter ce que l’on veut), sans apport, somme limitée (généralement 50k€ maximum).
– crédit immobilier : durée longue possible (jusqu’à 25 ans), taux plus bas, crédit affecté (offre de prêt où il faut citer le bien financé), apport souvent exigé, somme plus conséquente (des centaines de milliers d’euros et des banques refusent de prêter sous 100 k€). Et il faut apporter une garantie (caution logement, hypothèque…)
Bonjour Nicolas,
Merci pour vos articles qui sont d’une clarté remarquable, c’est intéressant et instructif !
Merci Alexis !
Joyeuses fêtes !
Bonjour Nicolas,
Merci pour cet article très instructif.
J’ai ouvert une assurance vie Linxea Spirit recemment et éffectué un premier versement sur 3 SCPI: Immorente, Primovie et PF Grand Paris.
Je souhaite à présent diversifier mon portefeuille en y rajoutant deux SCPI, de préference dans des secteurs « résistants au covid » (résidentiel, entrepôts et supermarchés).
En regardant de plus près la répartition sectorielle, la plupart des SCPI dites « diversifiées » semblent composées essentiellement de bureaux parisiens, ce que je souhaite éviter.
Que pensez-vous de cette stratégie, et avez vous des conseils pour diversifier sur des SCPI éligibles à l’AV de Linxea Spirit?
Merci d’avance,
Claire
Bonjour Claire,
Votre stratégie parait sensée : investir sur les marchés les plus résilients en diversifiant sur plusieurs SCPI.
Et sur une excellente assurance vie taillée pour l’investissement SCPI : https://avenuedesinvestisseurs.fr/meilleure-assurance-vie-scpi-comparatif/
Pour choisir vos SCPI, voici les critères à prendre en compte :
https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#criteres
Pour aller plus loin avec du conseil personnalisé, le courtier (Linxea en l’occurrence) est là pour ça, c’est son rôle de conseil.
Bonjour,
Un grand merci pour tous ces conseils 🙂 cela permet d’avoir une meilleure vision sur l’épargne.
J’ai actuellement un AV chez LINXEA et il propose actuellement la SCPI Kyaneos Denormandie (une SCPI fiscale à capital fixe basée sur le dispositif Denormandie – une sous-catégorie de la loi Pinel) comme très avantageuse. Mais c’est un SCPI très particulière car elle nous engage sur une durée précise (à ce que j’ai compris 9 ans). Peut-on dire que cela peut être un « bon » investissement?
Merci
Bonjour Cécile,
C’est une SCPI fiscale.
J’ai reçu un mail de Linxea à ce sujet, comme tous les clients.
Nous venons justement d’avoir le même commentaire dans notre article sur l’investissement immobilier Denormandie ! Je vous invite à bien lire notre dossier sur le dispositif Denormandie pour comprendre de quoi il s’agit : https://avenuedesinvestisseurs.fr/loi-denormandie-investir-defiscaliser-immobilier-ancien/
Le Denormandie est le Pinel de l’immobilier ancien. Même défiscalisation.
Mais on achète dans l’ancien. Je trouve cela moins risqué et moins surévalué que le Pinel qui concerne le neuf.
9 ans d’investissement, de toute façon je trouve que c’est le minimum quand on investit en immobilier.
La société de gestion de cette SCPI est jugée sérieuse. Mais à vous de voir si c’est intéressant d’investir sur cette SCPI dans votre situation (sur conseil du courtier, c’est son rôle). Et dans tous les cas, il est préférable de diversifier sur plusieurs SCPI.
Bonjour,
merci pour cet article (et tout les autres)
J’ai aujourd’hui la trentaine, et je suis complètement ignare en matière de finance (beaucoup moins depuis que je parcours ADI =) )
Commencant à m’interesser à la gestion de mon argent mais étant ignare, je souhaite dans un premier temps jouer la carte de la prudence le temps de prendre confiance et de maitriser un peu mieux le sujet.
C’est pourquoi, je souhaitais investir en SCPI (entre autres evidemment), mais à petite dose : quelques parts ponctuellement. Est ce ridicule? contre productif? pourquoi?
Précision : Je ne suis pas encore propriétaire de ma residence principale, ce qui fait que je suis pour l’instant frileux à l’idée de partir sur un crédit pour des SCPI. Après la RP, pourquoi pas.
Merci beaucoup!
Bonjour Damien,
C’est normal, on commence tous de 0 car il n’y a pas d’éducation financière en France malheureusement.
Mais en lisant quelques heures notre site vous serez bien informé !
Je comprends que vous souhaitez ménager votre capacité d’endettement, pour l’achat de votre résidence principale.
Donc vous envisagez plutôt l’investissement SCPI grâce à l’épargne. Dans ce cas, ce sera en assurance vie pour profiter de la fiscalité avantageuse et il faut bien choisir le contrat : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#acheter
Quelques parts ponctuellement ce n’est pas ridicule quand c’est en assurance vie. Cela permet de diversifier sur plusieurs SCPI et d’entrer progressivement sur le marché immobilier. Et ce n’est pas contre-productif, vu que les frais sont exprimés en pourcentage, de même pour le rendement. Que l’on investisse 500 € ou 500 k€, c’est dans tous les cas x % de frais et x % de rendement.
Bonsoir Nicolas,
Homunity vient de lancer récemment un nouveau service permettant de souscrire directement en SCPI via leur plate-forme en ligne. Cela fait donc un acteur de plus dans le milieu… Un avis sur le sujet ?
Rien à voir mais ils proposent également depuis très peu de temps de l’investissement dans le neuf via le dispositif Pinel. Ca commence à devenir très sérieux !
Bonne soirée à toi,
André.
Bonjour André,
On apprécie beaucoup Homunity pour son métier historique, le crowdfunding immobilier : https://avenuedesinvestisseurs.fr/crowdfunding-immobilier-homunity/
Effectivement ils se lancent dans 2 nouvelles activités immo :
1/ SCPI : il n’y a le choix qu’entre 5 SCPI, petite offre. J’ai tendance à privilégier les courtiers historiques en SCPI, avec une grande offre et dont c’est le métier depuis des années : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#meilleur-courtier
2/ du Pinel : globalement nous sommes très sceptiques sur le Pinel. Vendu très cher et peu rentable même en intégrant la défiscalisation. D’ailleurs, sur Homunity on voit que les programmes proposés ont des cashflows négatifs, donc c’est mal barré pour faire un bon investissement. Notre avis sur le Pinel ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investir-en-pinel-cas-pratique-et-comparaison-lmnp/
Bonjour Nicolas,
J’apprécie également beaucoup Homunity même si je trouve leur système de collecte sur les projets crowdfunding encore trop peu abouti : premier arrivé = premier servi. Les meilleurs projets partant maintenant en quelques secondes tout juste : la meilleure connexion internet rafle la mise. Encore du grain à moudre selon moi pour trouver un meilleur système afin d’éviter frustration et déception.
J’ai assisté à leur webinaire de lancement sur les scpi. Ils n’ont pas pour vocation à proposer une large gamme de scpi comme peuvent le faire d’autres courtiers. Elles sont triées sur le volet selon 17 critères et l’objectif d’ici 1 à 2 ans est d’être en capacité de proposer une sélection d’une trentaine de structures diversifiées. Je trouve ce positionnement séduisant.
Concernant le Pinel nous sommes en phase. Je me suis un temps penché sur ce dispositif étant un jeune actif mobile non propriétaire de ma résidence principale mais j’ai vite abandonné l’idée. Aujourd’hui j’ai fait le choix de n’avoir aucun investissement immo physique = je suis investi en immo via crowdfunding et scpi logées en AV. Pas de foncières car trop corrélées aux mouvements/retournements de marché et à date pas de scpi en direct car je souhaite préserver ma capa d’endettement.
Prochaines étapes : un peu d’or (5%) quand la situation sera de nouveau « calme » et qu’on sera sur des supports intéressants (l’or entame tout juste sa descente). Viendra ensuite dans un futur plus ou moins proche le moment de s’intéresser aux cryptos (5%) qui prennent une place de plus en plus large dans le paysage financier.
Bref j’ai un peu dévié du sujet initial, merci encore pour ton retour Nicolas & je te dis à très bientôt certainement. Toujours un plaisir de pouvoir échanger avec toi 🙂
Ah comme quoi, même en triant ils pourraient arriver à proposer 30 SCPI 😉
Bien, ton patrimoine se construit, tu montes progressivement vers la pointe de la pyramide de l’allocation patrimoniale : https://avenuedesinvestisseurs.fr/allocation-patrimoniale-repartition-allocation-ideale-actifs/
Plaisir partagé, à bientôt André !
J’y arrive tranquillement au somment de la pyramide avec mon piolet et mes petites mains musclées 😀 Ah oui et avec la bible ADI en poche, très utile pendant les tempêtes de neige 😀
Bonjour,
j’envisage d’acheter des SCPI. Au vu de la crise sanitaire que l’on connais, faut il attendre le 2eme semestre 2021 pour investir? En effet, j’imagine que la crise va mécaniquement faire baisser le prix des parts non? et en achetant maintenant, on risque d’acheter trop cher? merci pour ta réponse.
Bonjour Yann,
Si vous n’êtes pas serein, vous pouvez temporiser et voir les revalorisations du prix des parts de SCPI au 1er trimestre 2021.
Mais tout dépend des SCPI, il y a des SCPI qui ne sont pas affectées par le COVID, notamment :
– SCPI diversifiées ;
– SCPI résidentielles ;
– SCPI santé ;
– SCPI entrepôts…
Mes 3 SCPI a priori ne sont pas menacées car j’ai choisi des SCPI diversifiées ou résidentielles. Dont Immorente qui s’était déjà très bien comportée pendant le krach immobilier des années 90.
Bien sûr, avec des SCPI 100 % bureaux ou commerces, je serais moins serein, mais il y a tellement de SCPI qu’on peut choisir en dehors de ces secteurs.
Bonsoir Nicolas,
Merci pour cet article.
Je vois que la fiscalité fait mal quand on n’a que des revenus fonciers pierre-papier (IR+17,2%). Serait-ce une bonne stratégie d’optimisation que d’investir uniquement sur des SCPI étrangères pour échapper aux prélèvements sociaux ? Et puis, une simple location de parking « en dur » permettrait-il d’accéder au régime micro-foncier ?
Merci.
Bonjour Alaric,
Pour les revenus fonciers, on peut quand même déduire les intérêts d’emprunt et l’assurance au régime réel. Dans mon cas, cela m’a permis de ne quasiment pas payer d’impôt sur mes revenus SCPI cette année (car il y avait aussi les frais de dossier de l’emprunt pour la 1ère année).
Sinon on optimise fiscalement avec des SCPI étrangères oui, comme expliqué dans l’article.
Ou alors en achetant en démembrement.
Pour accéder au régime micro-foncier (abattement de 30 % plutôt que régime réel), bien vu, certains investisseurs ont expliqué avoir juste acheté un box ou place de parking loué.
Bonjour Nicolas ,
Je suis en CDI avec un salaire de 3200 euros par mois . Je suis intéressé par les SCPI . j ‘avais un epargne de 15000 euros que j ‘ai utilisé pour meubler mon appartement que je loue . La j ‘ai juste une assurance VIE de 2000 euros chez Linxea avenir et pas d ‘epargne . Y a t ils des des courtiers souples pour les SCPI , mon dossier peut il passer avec mon dossier ?
Cordialement ;
Bonjour Sébastien,
Pour un achat sans emprunt aucun problème.
Avec un emprunt, il faut se rapprocher des courtiers pour étudier la question du financement (mais si vous avec 0 endettement actuellement il ne devrait pas y avoir de soucis, généralement il faut rester sous 33 % d’endettement, par exemple 1 000 € de remboursement mensuel pour 3 000 € de revenus) : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#meilleur-courtier
Bonjour ,
Super . Merci de votre retour . Le fait de ne pas avoir d ‘epargne ne pose pas de soucis sur mon dossier ?
Bonjour Sebastien,
Il ne faut pas nécessairement de l’apport, même si c’est toujours mieux de prouver que l’on est capable d’épargner…vous verrez avec les courtiers ce qu’ils proposent, ce sont eux les plus disposés à évaluer le financement.
Bonsoir Nicolas ,
Merci beaucoup .
Cordialement ;
Bonjour,
Merci de ton retour
Ça marche . Le prêt de consommation on commence a me prélever le 5 novembre . Je vais contacter les courtiers SCPI pour voir si ils peuvent quelque chose avant que le premier prélèvement passe . Je peux contacter Linxea , France SCPI , primalience en même temps ou pas ?
Bonjour,
Bien sûr, il faut faire marcher la concurrence.
Les liens pour contacter sont en dernière ligne du tableau : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#meilleur-courtier
Bonjour Nicolas,
Vous allez bien ?je voudrai savoir j ai un taux endettement de 34 % loyer 750 euros et crédit consommation 416 euros avec un salaire après impôt de 3400 euros j ai 28 ans . Je veux faire un prêt pour des achats de parts SCPI . Vous pensez ça passera ?.
Cordialement,
Bonjour Diallo,
ça va et j’espère que vous aussi 🙂
Je ne veux pas vous décourager, mais les banques préfèrent idéalement les propriétaires de leur résidence principale (avec ou sans crédit immobilier) et sans crédit consommation.
Pour retirer un handicap, peut-être pourriez-vous rembourser votre crédit conso avec votre épargne ? Ainsi votre taux d’endettement chutera et vous aurez un meilleur dossier auprès des banques. Le bon point étant que vous avez de bons revenus.
Dans tous les cas, vous pouvez solliciter les courtiers SCPI, ils sont directement en contact avec les banques et sauront vous aiguiller vers les moins difficiles : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#meilleur-courtier
Bonjour,
Est-il possible d’acheter à crédit des parts de SCPI en nue-propriété ?
J’ai cru lire que c’était très difficile ou alors réservé aux investissements minimum de 100 000.
Merci de votre aide 🙂
Bonjour Sylvain,
Oui vous pouvez investir à crédit aussi pour les SCPI démembrées : nue-propriété ou usufruit.
Mais il faut voir en pratique les conditions demandées (sachant que les conditions peuvent évoluer), en s’adressant aux courtiers en SCPI : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#meilleur-courtier
Merci pour cette réponde rapide !
Autre question, que pensez-vous des SCPI fiscales ? J’imagine qu’elles ont en grandes parties les mêmes inconvénients que les dispositifs discaux associés (Pinel…) ?
Je suis très dubitatif sur les SCPI fiscales. Effectivement, on risque de rencontrer les mêmes écueils que le Pinel surévalué : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investir-en-pinel-cas-pratique-et-comparaison-lmnp/
Mais il y a une SCPI Denormandie qui va être lancée. Je trouve que c’est un dispositif fiscal plus intéressant, dans l’ancien avec travaux, donc meilleures perspectives selon moi (plutôt que le Pinel dans le neuf). Cf le disposition Denormandie : https://avenuedesinvestisseurs.fr/loi-denormandie-investir-defiscaliser-immobilier-ancien/
Bonjour Nicolas,
J’ai déjà contracté, suite à vos précieux conseils, un contrat Linxea spirit pour investir notamment en scpi.
Je viens de voir que linxea propose aussi des produits dédiés exclusivement au scpi(linxea credit confort, linxea rente futur et linxea rentimmo).
Que pensez-vous de ces contrats, notamment l’option linxea rente futur(nue propriété temporaire) m’intéresse pour me constituer un complément de revenu à la retraite(échéance 10 ans) car je vais certainement désinvestir environ 60000 € de 2 PEA(mon épouse et moi) et 2 ass vie chez un gestionnaire de patrimoine qui n’ont pas performés depuis 2007 pour des frais élevé à l’origine(j’attends en revanche de pouvoir transférer les ass vie pour profiter de leur ancienneté)?
merci de vos lumières
cdlt
Bonjour Thierry,
Vous pouvez investir en SCI en assurance vie (comme vous avez fait avec Linxea Spirit) et aussi hors assurance vie.
Hors assurance vie, cela permet notamment d’investir grâce à un crédit immobilier, ou d’investir en nue propriété. Avec les loyers qui tombent sur votre compte courant et non sur votre assurance vie. On explique la différence entre les 2 ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#detention
Donc Linxea propose aussi d’investir en SCPI hors assurance vie, on en parle ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#meilleur-courtier
Effectivement il y a 3 formules proposées par le pôle immo de Linxea hors assurance vie :
1/ Linxea CréditConfort : c’est l’investissement SCPI classique, avec un crédit immobilier.
2/ Linxea Rentimmo : investissement SCPI sans crédit.
3/ Linxea RenteFuture : pour acheter des SCPI en nue propriété temporaire. C’est à dire que vous ne percevez pas tout de suite les loyers, mais vous êtes propriétaire des SCPI que vous achetez avec une décote. Qui dit pas de loyer, dit pas d’impôt, donc intéressant quand on est fortement imposé et qu’on peut patienter quelques années avant de toucher des revenus locatifs en contrepartie de l’achat avec décote (remise jusqu’à -44 % sur le prix de la pleine propriété).
=> Je vous invite à contacter le courtier (Linxea) qui vous conseillera la meilleure formule dans votre situation et qui fera des simulations. Cf lien dans le tableau en dernière ligne : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#meilleur-courtier
Bonjour,
Je voudrais investir en SCPI par le biais d’une assurance-vie dans le but de diversifier mon patrimoine dans l’immobilier. Je ne suis pas résidente fiscale en France et Linxea Spirit et Linxea Zen ne sont malheureusement pas accessibles aux non-résidents fiscaux. Quelle autre assurance-vie me conseilleriez vous pour ce cas de figure ? Sachant que je voudrais investir 5-10 k€ au début et ensuite environ 3-5k€ par an.
Pour l’instant ma seule option est Linxea Avenir mais le taux de distribution des loyers de 85% me parait peu avantageux.
Bonjour Marine,
C’est dommage car effectivement Linxea Spirit est l’idéal pour investir en SCPI, avec moins de frais de gestion et 100 % des loyers reversés.
Comme autre assurance vie ouverte aux expatriés, il y a aussi le contrat Darjeeling de Placement-direct, dans notre TOP 3 des meilleures assurances vie. Notre avis ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/darjeeling-placement-direct-avis-assurance-vie/
Il y a plusieurs moyens d’investir en immobilier sur cette assurance vie : SCPI bien sûr (voir s’il y a bien 100 % des loyers reversés), mais aussi des SCI, SCP et OPCI avec moins de frais d’entrée que les SCPI.
Bonjour Nicolas,
J’étudie depuis hier votre intéressant dossier sur les SCPI. Vous annoncez un rendement moyen de 4,40% sur 2019.
Je viens de faire une simulation sur le site de France SCPI, et j’obtiens un rendement de 2,32%.
Comment expliquez-vous cette différence? (soyez sûr que cette question ne remet pas en cause votre compétence, elle relève de mon ignorance du marché et de la conjoncture).
Merci.
Bonjour Patrick,
Il doit y avoir une incompréhension de votre côté, car je viens de vérifier sur France SCPI et ils font également la simulation à partir de l’hypothèse de 4,40 % de rendement moyen (TDVM ).
C’est le rendement moyen des SCPI en 2019. (Sans tenir compte des revalorisations des parts, ni de la fiscalité propre à chaque foyer fiscal).
D’ailleurs, à ma connaissance aucune SCPI a versé moins de 2,50 % de rendement en 2019 donc je vois mal comment un rendement moyen de 2,32 % serait possible.
Bonjour Nicolas, j’ai achete un bien en nue propriete il y a plusieurs annees. Pour financer ce bien, j’ai eu recours a un credit qui a genere et qui continue de generer des frais financiers (interets). J’envisage 2 investissements pour « profiter » de la possibilite de deduire ces charges d’interets: 1/ un investissement locatif ou 2/ l’achat de parts de SCPI.
Peux tu me confirmer que les loyers percus par l’une ou l’autre de ces 2 options pourraient beneficier de la deductibilite des interets generes par mon credit sur mon bien en nue propriete ?
Merci !
Bonjour Nicolas,
Les intérêts d’un crédit immobilier ne sont déductibles que pour l’investissement en question. Par exemple, je déduis les intérêts sur mes loyers SCPI grâce à mon crédit immobilier affecté à cet investissement SCPI. Intérêts du crédit X déductibles seulement sur le projet X, intérêts du crédit Y sur le projet Y, etc.
Bonjour,
Tout d’abord merci pour vos conseils qui m’ont incité à rependre mes finances personnelles en main.
J’ai donc souscrit à un contrat Linxea Spirit du fait de son atout sur les SCPI (large choix + 100% des loyers reversés).
Comment choisir entre toutes les SCPI proposées et quel serait votre recommandation ?
Merci
Bonjour Nicolas,
Excellente assurance vie, taillée pour l’investissement immo !
Nous ne pouvons pas recommander des SCPI précisément, c’est le rôle de conseil des courtiers.
Mais nous donnons ici les bonnes pratiques pour bien choisir et diversifier : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#criteres
Et Linxea propose une allocation de SCPI sur son site pour chacun de leurs contrats assurance vie.
Bonjour. Après m’être renseigné, on ne peut placer que 50% de ses fonds sur les SCPI avec l’assurance vie Linxea Spirit. Existe-t-il une autre bonne assurance vie où on peut investir à 100% en SCPI ?
Bonjour Florian,
Il ne faut pas confondre contrainte de versement et contrainte d’investissement.
Sur Linxea Spirit, il y a juste une contrainte de versement de 50 % maximum de SCPI par versement, mais on peut très bien tendre vers une allocation 100 % SCPI grâce aux arbitrages ensuite.
Bonjour,
je constate sur linxea Spirit que les versements libres programmés ne sont pas possibles sur les SCPI.. du coup si je comprends bien il faut réaliser un arbitrage, et donc il faut s’acquitter des frais d’entrée en SCPI à chaque arbitrage…c’est bien ça ? J’envisage de verser 200€/mois, (100€ ALT2 100€ SCPI) du coup je me demande si un arbitrage tous les mois est rentable ?
Bonjour Luc,
Les SCPI sur Linxea Spirit sont accessibles par versement libre ou par arbitrage, non par versement programmé.
L’investissement en SCPI compte des frais d’entrée, c’est inévitable dans tous les cas.
Mais il n’y a pas de frais d’arbitrage sur les bons contrats d’assurance vie dont Linxea Spirit fait partie.
Bonjour Nicolas,
Un grand merci pour le contenu partagé sur le site de manière général, c’est une véritable mine d’or et il est très facile de vous lire et de vous comprendre !
Une question sur les SCPI de rendements : L’effort d’épargne est-il systématique ? Ou est-il possible d’envisager un crédit permettant de dégager un Cashflow positif ? En me renseignant chez France SCPI et Primaliance, le crédit est possible sur 20 ans, ce qui ne facilite pas la tache.
Merci par avance pour votre retour !
Mikael.
Bonjour Mikael,
Le cashflow positif serait idéal effectivement.
Mais c’est compliqué car il faut injecter de l’apport ou réussir à trouver un financement sur 25 ans…et les financements sur plus de 20 ans se font de plus en plus rares voire impossibles.
Bonjour Nicolas, sur une SCPI en AV, comment se passe le versement des loyers, ils sont versés sur le fonds euros ? ils viennent aliment la ligne SCPI comme un produit capitalisant ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour Guillaume,
Il faut lire les conditions générales du contrat d’assurance vie, c’est au cas par cas selon le contrat.
Soit distribution des loyers sur le fonds euro, soit capitalisation sur votre unité de compte SCPI.
J’ai mes SCPI sur Linxea Spirit et les loyers sont distribués sur le fonds euro Spirica.
bonjour
je suis agé de 63 ans marié en universel et sans enfant
je suis avec une mini retraite de moins de 1.000 €/mensuel ( non imposable )
*) j’aurais aimé avoir un mini revenu de plus par mois
( sans perdre mon capital que je souhaite pour mon épouse en cas de mon décés
j’ai un peu peur de l ‘AV qui semble me bloquer
aussi je veux pas de versements mensuels ; mais faire directement un virement de 100.000 € environ
le pierre /papier (scpi ) peut il m’apporter celà ??
soit versement unique et percevoir chaque moi un mini revenu ( car avec ma retraite minimale ) c’est pas évident !
j’ai lu sur l’assurance VIE ; mais je n’aurais pas de revenus mensuels ??
pour ça que je vous contacte .
merci de vos conseils .jean-jacques
Bonjour Jean-Jacques,
Je comprends votre souhait de compléter votre retraite. En plaçant votre capital sans avoir à verser ensuite.
Les SCPI peuvent être une solution, en achetant en pleine propriété ou en usufruit pour percevoir de suite les revenus locatifs. Je vous invite à solliciter les courtiers SCPI pour réaliser le meilleur montage dans votre situation : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investissement-immobilier/scpi-societes-civiles-de-placement-immobilier/#meilleur-courtier
Je vous invite aussi à lire notre article « Comment préparer sa retraite ? » : https://avenuedesinvestisseurs.fr/comment-preparer-sa-retraite/
Effectivement l’assurance vie permet aussi de sortir en rente. Mais idéalement il faudrait déjà que vous ayez une BONNE assurance vie agée de plus de 8 ans.
Bonjour,
Merci pour cet article.
Je suis en train d’ouvrir une assurance-vie Linxea Spirit afin de l’orienter sur l’immobilier. Après lecture de vos différents articles sur le sujet, mon idée était de répartir entre le fonds € ALT2, et des SCPI. J’ai contacté un conseiller qui m’a plutôt recommandé de combiner fonds € ALT2 et des SCI/OPCI. Il a jugé « dommage » de me positionner sur des SCPI dans le cadre de l’AV (car les frais de souscription sont plus élevés et déduits au début du contrat) et qu’il valait mieux le faire à crédit (pour bénéficier de l’effet de levier, et de la déduction des frais de souscription à la sortie).
Etant méfiante des interlocuteurs qui recommandent un produit plutôt qu’un autre, je voulais connaitre votre avis: cette approche fait-elle sens selon vous? Quels seraient les désavantages éventuels de détenir des SCI/OPCI plutôt que des SCPI dans une AV?
De manière générale, il me semble que vos articles abordent davantage les SCPI que les SCI/OPCI – y-a-t-il une raison particulière à cela? (autre que peut-être le manque de temps pour rédiger des articles complets sur tous les sujets 🙂 )
Merci d’avance pour vos éclairages
Bonjour Audrey,
C’est une position qui se défend. C’est vrai que les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont moins chargés en frais d’entrée (environ 4 %). Et hors assurance-vie on peut emprunter pour investir en SCPI et profiter de l’effet levier, ce qui n’est pas le cas sur les OPCI. Mais ce n’est pas le même sous-jacent : ce n’est pas 100 % immo, il peut y avoir jusqu’à 40 % hors immo (donc actions, obligations et monétaire). Il faut donc bien savoir si l’on souhaite se concentrer sur l’immo ou davantage diversifier. Et loger des SCPI en assurance-vie peut être intéressant si vous êtes en tranche d’imposition (TMI) élevée et que vous souhaitez pouvoir profiter de la niche fiscale de l’assurance-vie.
Pour les SCI, il s’agit de SCPI à une autre échelle : les parcs immo sont plus petits. Les frais d’entrée peuvent être encore plus bas, mais les frais de gestion annuels plus élevés.
Sur Linxea Spirit, il y a le choix entre les 3 : SCPI, OPCI et SCI. C’est vrai que les SCPI sont plus courantes et on a donc tendance à plus aborder le sujet. Je note le sujet d’article pour comparer les 3 solutions dans un futur article !
Merci Nicolas!
Bonjour Nicolas,
Merci pour cet article de qualité, c’est toujours intéressant de lire des recherches aussi fouillées et développées.
Je me pose une question à laquelle un courtier SCPI pourra probablement répondre mais je souhaitais prendre la température ici…
Sans profession actuellement, non imposable, je dispose d’un patrimoine d’environ 100.000 euros mobilisables rapidement.
J’envisageais de mobiliser tout ou partie de cette somme en pierre-papier direct (sans passer par une AV donc), sans mobiliser un crédit immobilier, et bénéficier du micro-foncier.
A cette fin, je comprends qu’il faut disposer de revenus locatifs fonciers autres que ceux tirés des SCPI. J’envisageais, en complément de cet investissement direct SCPI, d’acquérir un bien immobilier de petite taille, faiblement coté (par exemple, dans une capitale régionale ou en banlieue parisienne), à l’image d’une place de parking, histoire de pouvoir bénéficier du micro-foncier (et de son abattement). J’ajoute que, compte tenu du fait que je ne fais pas appel à l’emprunt, je ne vois pas l’intérêt de solliciter l’imposition au régime réel.
Pourriez-vous me confirmer si mon raisonnement vous semble (i) exact et (ii) pertinent s’il vous plaît ?
Dans le cas contraire, que me suggériez-vous ?
J’imagine que vous seriez partisan de me conseiller un emprunt immobilier afin de bénéficier de l’effet de levier de mon patrimoine conjugué à ce nouvel apport de liquidités, mais je doute que les revenus que je vais obtenir avec mon futur emploi me permettent de prétendre un taux réellement avantageux…
Merci beaucoup !
Bonjour Philippe,
Merci pour votre retour.
Bravo, le raisonnement est juste et pertinent.
Hors assurance-vie, vous serez imposé au micro-foncier ou au réel. Et sur des SCPI sans crédit, le micro-foncier (30 % d’abattement) sera plus intéressant que le régime réel. Et bien vu, j’ai déjà lu des retours en ce sens, certains achètent simplement un parking pour pouvoir être éligible à l’imposition au micro-foncier sur leurs SCPI. Faisable en théorie, montage à confirmer avec le courtier.
Bonne continuation, je vous souhaite de trouver un nouvel emploi intéressant 🙂
Merci pour votre réponse Nicolas. Je vais y réfléchir !
Bonjour Nicolas,
Merci beaucoup pour votre article. Je suis actuellement en cours d’investissement de 100000 euros de SCPI à crédit. Je suis passé par France SCPI qui en effet sont très bien (mix de 3 SCPI). Je viens de recevoir mon offre de prêt définitive de la Caisse d’Epargne (même conditions que toi (6 mois de différé mais au taux de 1.95 sur 20 ans)). Merci.
Bonjour Erwan,
Merci pour ton retour. Tu as obtenu un meilleur taux que moi (2,10 % de mon côté), pas étonnant les taux ont encore baissé depuis fin 2018 !
Salut Nicolas,
Je confirme que pour moi LINXEA est le meilleur courtier pour l’investissement en SCPI à crédit.
J’en ai écumé plusieurs et LINXEA est le plus cohérent et terre-à-terre, contrairement à d’autres qui vendent du rêve avant de constater leur impuissance à faire financer quoi que ce soit quand le profil du client ne rentre pas dans les clous.
Juste une petite question, au bout de combien de temps doit-on recevoir les titres de propriétés des parts ? Cela fait un mois désormais et je n’ai toujours rien …
Merci,
Félix
Salut Félix,
Merci pour ton retour, je vois que tu es arrivé au bout de ton projet 🙂 Linxea est très bon sur les SCPI effectivement, ils ont bien fait de développer cette nouvelle offre en plus des assurances-vie ! Ceci dit j’ai de bons retours aussi des autres courtiers figurant dans le tableau, notamment France SCPI, il faut en solliciter au moins 2 à chaque projet et comparer.
J’ai reçu mes 3 titres de propriété (pour 3 SCPI) environ 1 mois après l’investissement. Moi aussi je commençais à m’impatienter, mais les sociétés de gestion prennent leur temps pour ça. Je dirais que si tu n’as rien reçu d’ici 15 jours tu pourras relancer.
A bientôt,
Nicolas
Bonjour,
Prenons un exemple : on peut facilement trouver des offres de prêt de 10 k€ avec un TAEG fixe de 0.95%.
Je mets ces 10 k€ chez par exemple Linxea Spirit avec 50% en fond euros ALT2.
Si les rendements continuent comme en 2017 et 2018 alors je suis gagnant (performance + loyer).
Qu’en pensez-vous ? Il doit me manquer quelques informations…
Cordialement,
Raphaël
Bonjour Raphael,
Effectivement on trouve des crédits à TAEG 0,95 %, notamment chez Boursorama. Malheureusement c’est un crédit conso, pas un crédit immobilier, donc durée courte (4 ans max). Et qui dit durée courte dit mensualités plus élevées qu’en étalant sur 20 ans ou plus, donc effort de trésorerie plus important.
Ceci dit votre raisonnement est juste. C’est le fameux effet levier. On emprunte à faible taux pour placer à meilleur taux une somme qui ne nous appartient pas et augmenter sa « surface financière ».
Merci Nicolas pour votre réponse.
Bonjour,
Bravo pour tous ces articles c’est vraiment très instructif. J ‘ai quelques questions qui me trotte en tête , si je souscris une assurance-vie avec des unités de compte les frais de souscription pour les SCPI sont imposés par le courtier ou par la société de gestion qui gère les SCPI? Ces frais de souscription sont-ils identiques quel que soit le contrat linxea, mes placements.fr, altaprofits etc… où cela depend-il du contrat auquel on souscrit? Merci pour votre aide.
Bonjour Emile,
Les frais d’achat de SCPI (généralement entre 4 et 6 % en assurance-vie) sont décidés par la société de gestion de la SCPI. Et à ma connaissance, ce sont donc les mêmes frais d’achat SCPI quelle que soit l’assurance-vie. Alors ce qu’on compare ce sont les frais de l’assurance-vie : frais sur versement, frais de gestion sur unités de compte et si l’assurance-vie reverse bien 100 % des loyers (ainsi que le choix de SCPI). Et Linxea Spirit est la meilleure pour les SCPI selon nous : https://avenuedesinvestisseurs.fr/linxea-avis-assurance-vie-en-ligne-courtier/#linxea-spirit
Merci beaucoup pour votre article et le guide Primalliance, ça m’a beaucoup aidé ! J’ai déjà une assurance vie Linxea Spirit avec un peu de SCPI (je vois dans votre article que c’était un bon choix !) et maintenant je pense investir avec emprunt en passant par Primalliance, j’ai demandé à être rappelé. Encore merci pour toutes ces informations !
Avec plaisir JM ! Pensez à bien diversifier sur au moins 2 ou 3 SCPI et gardez en tête que c’est un investissement long terme.