Les SCPI : Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Immobilier
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La « pierre-papier » SCPI : investissez dans l’immobilier sans subir les contraintes du bailleur. Rendement, confort et tranquillité d’esprit ! On vous explique tout ce que vous devez savoir.

SOMMAIRE

Présentation

Critères de choix

Détention en assurance-vie ou en direct ?

Où acheter ?

Pourquoi investir en SCPI et comment choisir ses SCPI ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

En achetant des SCPI, vous devenez propriétaire de parts d’immeubles. Ce ne sera pas forcément du résidentiel comme quand vous achetez un appartement locatif, mais plutôt des commerces et bureaux. Les SCPI sont particulièrement à la mode depuis quelques années, mais les premières SCPI sont apparues dans les années 80 ! Ce n’est finalement pas un phénomène de mode.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une société de gestion collecte de l’argent auprès de particuliers (vous) et achète un patrimoine immobilier. Les biens sont savamment choisis et achetés par les professionnels, puis gérés : mise en location, entretien, paiement des taxes, etc. En tant qu’investisseur dénommé « associé », vous n’avez donc quasiment rien à faire, vous vous contentez de recevoir les loyers ! Sachez que le fonctionnement des SCPI est régi par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Les catégories de SCPI :

  • SCPI de rendement : la principale source de revenu de l’investisseur sera le loyer. Ce sont les SCPI les plus courantes.
  • SCPI de plus-value : aussi appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation. Concrètement, la société de gestion achète de l’immobilier résidentiel avec décote et vise à réaliser des plus-values à long terme pour revaloriser régulièrement le prix des parts. Il peut y avoir également versement de dividende exceptionnel.
  • SCPI fiscale : SCPI de défiscalisation de type Pinel, Malraux ou de déficit foncier.

Quelques chiffres clés du marché des SCPI.

Après plus de 30 années d’existence en France, le marché de la SCPI est mature et on peut le résumer ainsi en quelques chiffres :

  • Le rendement moyen des SCPI en 2017 = 4,44%.
  • 30 sociétés de gestion.
  • 181 SCPI, dont certaines qui investissent hors de France.
  • Capitalisation totale des SCPI = 50 milliards d’euros.

 Les avantages des SCPI par rapport à l’achat locatif en direct.

Avec tous ces atouts, la SCPI est souvent présentée comme « idéal 1er investissement » :

  • Ticket d’entrée faible : vous pouvez acheter des SCPI avec seulement 500 € d’investissement, pas besoin d’un gros budget !
  • Bonne diversification : vous serez propriétaire d’une part d’un parc d’immeubles répartis géographiquement et sectoriellement en logements, commerces et bureaux. Le risque est dilué, plutôt que de faire « all-in » (= tout miser) sur un seul bien immobilier.
  • Pas de soucis de gestion : le gérant de la SCPI se charge de la gestion des locataires, des travaux, de la fiscalité, etc.
  • Bonne liquidité : en assurance-vie, vous vendez en 1 clic. Hors assurance-vie, la vente d’une SCPI n’est pas plus longue que la vente d’un appartement locatif et avec beaucoup moins de démarches administratives.
  • Bon rendement sans effort : 4,44% en moyenne en 2017 et 4,75% en moyenne pour les 20 SCPI Linxea.

En résumé, avec les SCPI vous avez le rendement de l’immobilier, mais avec plus de confort et de tranquillité d’esprit.

Les critères de choix des SCPI.

Comment choisir ses SCPI ? Comparez ces critères qualitatifs et financiers :

  • Catégorie de SCPI : SCPI de rendement, de plus-value, ou fiscale.
  • Composition du parc immobilier : répartition géographique (Paris, province, étranger), mais aussi type d’activité (marché résidentiel / commerces / bureaux / spécialisé / diversifié).
  • Capitalisation : les plus grosses SCPI ont une capitalisation supérieure à 2 milliards d’euros, tel Immorente. Les SCPI jeunes et à faible capitalisation (moins de 200 M€) peuvent être plus risquées.
  • Évolution de la valeur de la part ces dernières années : le prix de la SCPI est plutôt stable dans le temps ? En baisse ? En hausse ?
  • Évolution du loyer versé par part ces dernières années.
  • Taux d’occupation : visez au moins 90% d’occupation (donc une vacance locative inférieure à 10%).
  • Niveau des frais : généralement entre 6 et 10% de frais d’achat…payés en réalité à la revente.
  • Taux de distribution du loyer : en assurance-vie, beaucoup ne reversent que 85 à 90% des loyers. Alors que Linxea Spirit reverse 100% des loyers.

Comme toujours en matière d’investissement, nous vous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes. Profitez-en, vous pouvez acheter des SCPI à partir de 500 €, c’est donc facile de diversifier.

Acheter des SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie ?

Les SCPI peuvent être achetées dans les bonnes assurances-vie (sans crédit immobilier, mais crédit consommation possible sans avantage fiscal) ou en direct hors assurance-vie (avec ou sans crédit immo, mais le crédit est recommandé).

Détenu en
assurance-vie
Détenu en
direct
Ticket d'entrée 500 € 5 000 €
Choix Selon votre contrat Selon le courtier
Achat à crédit possible ? Non (hormis crédit
à la consommation)
Oui
Liquidité Vente en 1 clic Plusieurs mois
Délai de jouissance 1 mois en moyenne 3-6 mois en moyenne
Frais d'acquisition De 4 à 6 % De 6 à 10 %
Frais de gestion 0,50 % par an (au mieux)
en tant qu'unité de compte
Aucun
Fiscalité Fiscalité de l'AV
(Imposition lors des retraits. A hauteur de 17,20% en anticipant)
Revenus fonciers au réel.
ou régime micro-foncier si éligible.

(Jusqu'à 45% selon votre TMI + 17,20%)

Les avantages des SCPI en assurance-vie.

  • Les frais d’achat sont moindres. Ceci dit, choisissez une assurance-vie sans frais sur versement, mais dans tous les cas vous paierez des frais d’achat en SCPI. Hors assurance-vie, on frôle les 10%, on achète sur la valeur liquidative (VL), alors qu’en assurance-vie on a une décote, voire on achète à la valeur de retrait (= valeur de revente). Valeur de retrait + frais d’achat < achat en direct à la VL (en général, on gagne 2 à 3%). En revanche en assurance-vie, on subit tous les ans les frais de gestion sur unités de compte, généralement 0,60% / an (0,50% sur Linxea Spirit) : à comparer à l’imposition des revenus fonciers en direct.
  • La fiscalité : régime fiscal des assurances-vie très avantageux. En effet, si rachat après les 8 ans de l’assurance-vie, on peut être exonéré d’impôts sur plus-values (PV) et sur les loyers en étalant les rachats sur la durée, hors prélèvements sociaux. Pour cela, il faut vendre sous le seuil d’abattement annuel de 4 600 € de plus-value (9 200 € pour un couple marié ou pacsé).
  • La liquidité : on vend plus rapidement sur assurance-vie. Alors qu’en direct, cela peut prendre des mois.
  • Le délai de jouissance : en assurance-vie, vous commencerez à percevoir vos loyers généralement 1 mois après votre investissement. En direct, il faut plutôt patienter de 3 à 6 mois.

Profitez du levier du crédit en achetant vos SCPI hors assurance-vie.

Il faut noter un inconvénient majeur des SCPI logées en assurance-vie : on ne profite pas du levier du crédit.
Sur ce point, avantage à l’achat en direct pour bénéficier du levier du crédit. En effet, on place l’argent du banquier et une bonne partie de la traite est financée par le loyer reçu. En assurance-vie cependant, vous pouvez quand même acheter via un crédit à la consommation (mais taux moins avantageux, montant emprunté moins important et pas de déduction des intérêts d’emprunt).

La fiscalité des SCPI.

La fiscalité des SCPI hors assurance-vie.

Comme pour l’immobilier locatif classique, en SCPI on a le choix entre 2 régimes fiscaux :

  • Régime micro-foncier avec abattement de 30% (possible seulement si on a moins de 15 k€ de revenus fonciers annuels). Attention, on ne peut pas choisir le micro-foncier si on n’a que des revenus fonciers de SCPI, il faut du locatif à côté : ceux disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier.
  • Régime réel : dans ce cas on peut déduire les intérêts d’emprunt.

Attention : si vous achetez vos parts de SCPI avec un crédit à la consommation lors d’un achat en direct (hors assurance-vie), assurez-vous que vos intérêts seront bien déductibles de vos revenus fonciers (avec un crédit immobilier, cela est automatique). Pour cela, vous devrez prouver au service des impôts que votre crédit a servi à financer un achat immobilier, en lui envoyant une « lettre d’affectation ». Cette lettre précise que le crédit (détaillez le montant, le taux et la date d’échéance, ne pas hésiter à joindre le tableau d’amortissement) a servi à financer l’achat de X parts de SCPI (en détaillant votre portefeuille).

La fiscalité des SCPI en assurance-vie.

C’est simple : la fiscalité de l’assurance-vie s’applique. Et elle est particulièrement favorable si vous retirez votre argent de l’assurance-vie après ses 8 ans !

Bilan : SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie ?

Si on ne souhaite pas utiliser le levier du crédit immobilier, autrement dit si on veut acheter cash (ou avec crédit conso), généralement investir en SCPI via assurance-vie sera le mieux. Dans ce cas, choisissez une bonne SCPI en tant qu’unité de compte d’une bonne assurance-vie. D’autant plus intéressant si vous êtes en tranche marginale d’imposition (TMI) 30% et plus.

Si vous voulez construire un patrimoine à crédit et que vous êtes faiblement imposé (TMI 0% ou 14% maximum), l’achat de SCPI en direct peut être plus avantageux.

L’expérience de Nicolas : j’ai investi sur la SCPI PFO2 sur mon assurance-vie Linxea Spirit le 09/10/2015 pour 1 000 €. Linxea m’a prévenu en octobre 2015 de la future augmentation de la valeur de la part de PFO2, j’ai pu acheter juste avant, ce qui a amorti une bonne partie des frais d’achat. Pour 1 000 € investis – 6% de frais = 940 € + revalorisation immédiate à 970€ + revalorisation en avril 2016 + loyers touchés trimestriellement : dès juillet 2016 j’étais à 1 021 €.

Où acheter ses SCPI ?

En assurance-vie, vous devrez être très sélectif. En effet, les assurances-vie proposant des SCPI en unités de compte sont rares et parmi celles-ci il faut faire le tri. Et hors assurance-vie, acheter et financer les SCPI de son choix (et pas celles de sa banque) peut relever du parcours du combattant, il faudra trouver le bon intermédiaire.

Acheter des SCPI en assurance-vie.

Le meilleur choix en assurance-vie : Linxea Spirit. Pourquoi ce contrat en particulier ?

  • Linxea Spirit reverse 100% des loyers, alors que c’est généralement 85% ailleurs.
  • 0 frais sur versement sur cette assurance-vie.
  • Frais de gestion les plus bas : 0,50% de frais de gestion par an sur les unités de compte. Imbattable : les autres assurances-vie en ligne prélèvent en moyenne 0,60% et les assurances-vie traditionnelles 1% par an !
  • Le choix des SCPI : Linxea Spirit offre un excellent choix de SCPI, vous pourrez diversifier aisément.

Acheter des SCPI hors assurance-vie.

Acheter ses SCPI en direct.

Il s’agit de contacter directement la société de gestion de la SCPI. Comme nous l’avons vu en introduction, il y a une trentaine de sociétés de gestion en France : Sofidy, Corum, Primovie, etc. Vous devez donc choisir vous-mêmes vos SCPI et chercher leur société de gestion pour entrer en contact. Nous rappelons qu’il est recommandé de diversifier sur au moins 3 SCPI, donc vous vous adresserez au moins à 3 interlocuteurs différents. Finalement, ce n’est pas très pratique et vous n’obtenez pas forcément les meilleures conditions d’achat ni le conseil objectif.

Acheter ses SCPI via un courtier.

Vous pouvez aussi passer par un courtier spécialisé en SCPI (Primaliance, Linxea, etc.) qui fera l’intermédiaire entre la société de gestion et vous. Passer par un courtier offre plusieurs avantages :

  • Le courtier distribue une belle sélection de SCPI et vous conseille sur le choix de vos SCPI pour construire un portefeuille « pierre-papier » bien diversifié.
  • Si vous souhaitez un financement (achat par crédit immobilier), le courtier trouvera la meilleure offre auprès de ses banques partenaires. Sachant la difficulté pour obtenir un financement de SCPI, c’est une aide précieuse.
  • Le courtier vous conseille sur la formule la plus adaptée pour vous : achat classique en pleine propriété, ou optimisation via démembrement (nue propriété ou usufruit).
  • Le courtier vous permet de diversifier facilement sur plusieurs SCPI tout en vous adressant à un seul interlocuteur.

L’expérience de Nicolas : j’ai sollicité Linxea en août 2018 pour acheter 100 k€ de SCPI à crédit. Ils ont été plus réactifs et disponibles que les autres courtiers pour me faire la meilleure offre via leur partenaire CAFPI : 100 k€ financés à 2,10% sur 20 ans. Le service Linxea Immo a également été de bon conseil pour m’aider à choisir un panier de 3 SCPI diversifiées (résidentiel, bureaux et commerces) de 3 sociétés de gestion différentes. Un excellent chef d’orchestre pour acheter vos SCPI : cliquez ici pour vous renseigner. Ceci dit, Primaliance a été le deuxième meilleur courtier « challengé », en termes de conseil, de proposition et de réactivité (Linxea a juste été plus rapide en période de vacances). Les autres courtiers sollicités ont été décevants.

Investir en SCPI via Primaliance ou Linxea ?

Les 2 courtiers nous ont fait forte impression. En effet, ils ont été de meilleur conseil, avec une meilleure offre de SCPI et plus disponibles et spécialisés que la concurrence. Il est vraiment difficile de les départager. Nous vous recommandons donc de les « challenger » pour comparer leurs offres et leurs conseils. En résumé, faites jouer la concurrence entre ces 2 excellents acteurs du marché des SCPI ! Vous pouvez vous renseigner et demander à être rappelé sur le site de Primaliance et également sur le site Linxea : un expert en SCPI vous contactera. Nous vous invitons également à télécharger le guide des SCPI de Primaliance, nous l’avons trouvé très clair et complet :

En conclusion.

Pour vulgariser, la SCPI est à l’immobilier ce que le tracker est en bourse : nous sommes propriétaires d’un panier diversifié, c’est un investissement rentable et « confortable ». C’est un bon moyen de diversifier son patrimoine en immobilier, sans être aussi chronophage et risqué que l’immobilier locatif. Si le concept des SCPI vous séduit, nous vous invitons à vous informer sur les trackers pour investir facilement en actions en diversifiant. Et pour poursuivre dans l’investissement immobilier pierre-papier, découvrez maintenant une autre solution avec les SIIC :

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    • Nicolas