Les SCPI : Sociétés Civiles de Placement Immobilier

La « pierre-papier » SCPI : investissez dans l’immobilier et devenez propriétaire sans subir les contraintes du bailleur. Rendement, confort et tranquillité d’esprit ! On vous explique tout ce que vous devez savoir. J’ai personnellement investi sur 3 SCPI à hauteur de 100 000 € et je relate dans cet autre article mon expérience en investissement SCPI.

SOMMAIRE

① Présentation

② Critères de choix

③ Détention en assurance-vie ou en direct ?

④ Où acheter ?

Pourquoi investir en SCPI ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ? Définition et fonctionnement des SCPI.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent aux investisseurs de devenir copropriétaires d’un parc immobilier. Ainsi, un ensemble de particuliers est propriétaire d’un ensemble d’immeubles gérés par des professionnels. Concrètement, en achetant des SCPI, vous devenez associé, propriétaire de parts d’immeubles et touchez des loyers. Ce ne sera pas forcément du résidentiel comme quand vous achetez un appartement locatif, mais plus généralement de l’immobilier d’entreprise (commerces et bureaux). Les SCPI sont particulièrement à la mode depuis quelques années, mais les premières SCPI sont apparues dans les années 70 ! Ce n’est finalement pas un phénomène de mode.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une société de gestion collecte de l’argent auprès de particuliers (vous) et achète un parc immobilier. Les biens sont savamment choisis et achetés par les professionnels, puis gérés : mise en location, entretien, paiement des taxes, etc. En tant qu’investisseur dénommé « associé », vous n’avez donc quasiment rien à faire, vous vous contentez de recevoir les loyers (et les bulletins d’information et rapports annuels) ! Sachez que le fonctionnement des SCPI est régi par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui délivre les agrément aux sociétés de gestion et veille à la bonne information des investisseurs. Les sociétés de gestion de SCPI sont également encadrées par un conseil de surveillance qui représente l’ensemble des associés, un commissaire aux comptes qui contrôle et certifie les comptes annuels de la SCPI et un expert immobilier qui évalue les actifs immobiliers.

Les catégories de SCPI :

• SCPI de rendement : la principale source de revenu de l’investisseur sera le loyer. Ce sont les SCPI les plus courantes.
• SCPI de plus-value : aussi appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation. Concrètement, la société de gestion achète de l’immobilier résidentiel avec décote et vise à réaliser des plus-values à long terme pour revaloriser régulièrement le prix des parts. Il peut y avoir également versement de dividende exceptionnel.
• SCPI fiscale : SCPI de défiscalisation de type Pinel, Malraux ou de déficit foncier.

Les formules d’investissement en SCPI : à crédit, au comptant et en démembrement.

Vous pouvez acheter des SCPI à crédit ou au comptant. Et vous pouvez aussi acheter en démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit). Comparez les formules d’investissement ici pour optimiser selon votre situation personnelle et vos objectifs. Ainsi, l’achat en démembrement est particulièrement adapté à certains profils et permet de bénéficier d’une décote et d’optimiser fiscalement.

Quelques chiffres clés du marché des SCPI.

Après plus de 30 années d’existence en France, le marché de la SCPI est mature et on peut le résumer ainsi en quelques chiffres :

• Le rendement moyen des SCPI en 2018 = 4,35 % (loyers / prix de la part). On parle aussi de TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Par ailleurs, en moyenne le prix des parts a été revalorisé de 0,82 %, soit une performance moyenne globale de 5,17 % en 2018.
• 30 sociétés de gestion.
• 181 SCPI, dont certaines qui investissent hors de France.
• Capitalisation totale des SCPI = 50 milliards d’euros.

 Les avantages des SCPI par rapport à l’immobilier locatif en direct.

Avec tous ces atouts, la SCPI est souvent présentée comme « idéal 1er investissement » :

• Ticket d’entrée faible : vous pouvez acheter des SCPI avec seulement 500 € d’investissement. Donc pas besoin d’un gros budget, l’immobilier pierre-papier est accessible à tous !
• Bonne diversification : vous serez propriétaire d’une part d’un parc d’immeubles répartis géographiquement et sectoriellement en logements, commerces et bureaux. Le risque est dilué, plutôt que de faire « all-in » (= tout miser) sur un seul bien immobilier avec un seul locataire.
• Pas de soucis de gestion : le gérant de la SCPI se charge de la recherche et de la gestion des locataires, des travaux, de la fiscalité, etc.
• Bonne liquidité : en assurance-vie, vous vendez en 1 clic : la liquidité est garantie par l’assureur. Hors assurance-vie, la vente d’une SCPI prend habituellement 1 mois : vous devez renseigner un formulaire de rachat de parts pour vendre tout ou partie de vos SCPI. Alors qu’avec un bien locatif, la vente s’étire sur au moins 3 mois et avec beaucoup plus de démarches administratives (diagnostics obligatoires, signature d’une promesse de vente puis acte authentique devant notaire, etc.) De plus, les SCPI sont plus souples : vous pouvez décider de vendre quelques parts alors que vous ne pouvez pas décider de ne vendre qu’un morceau de votre appartement.
• Bon rendement sans effort : 4,44% en moyenne en 2017 et 4,75% en moyenne pour les 20 SCPI Linxea.

En résumé, avec les SCPI vous avez le rendement de l’immobilier, mais avec plus de confort, de sécurité et de tranquillité d’esprit. Ceci dit, ce n’est pas non plus un placement miracle : cela reste de l’immobilier donc avec des frais à l’achat, des loyers et des prix qui peuvent varier à la hausse et à la baisse, et des parts qui peuvent être longues à vendre selon l’état du marché immobilier.

Comment choisir ses SCPI  ? Les critères de choix de vos SCPI.

Nous vous recommandons de diversifier sur au moins 2 ou 3 SCPI différentes. Tenez compte de ces 10 critères qualitatifs et financiers.

Les critères qualitatifs pour évaluer les SCPI.

• Catégorie : SCPI de rendement, de plus-value, ou fiscale. Selon vos objectifs, vous préférerez l’une ou l’autre de ces catégories de SCPI. La SCPI de rendement est la plus courante.
• Composition du parc immobilier : répartition géographique (Paris, province, étranger), mais aussi type d’activité (marché résidentiel / commerces / bureaux / spécialisé / diversifié). Le comportement de vos SCPI ne sera pas le même selon les cycles économiques. Sachez que vous pouvez connaître l’adresse de vos immeubles, et les voir en photo ou sur Google Maps. C’est du concret !
• La société de gestion : achetez des SCPI d’une société de gestion reconnue. Tenez compte de son ancienneté dans le métier et de sa réputation.

Les critères financiers pour évaluer les SCPI.

• Capitalisation : les plus grosses SCPI ont une capitalisation supérieure à 2 milliards d’euros, tel Immorente. Les SCPI jeunes et à faible capitalisation (moins de 200 M€) peuvent être plus risquées. En principe, plus le patrimoine est important et plus le risque est plus faible car mutualisé.
• Évolution de la valeur de la part ces dernières années : le prix de la SCPI est plutôt stable dans le temps ? En baisse ? En hausse ?
• Évolution du loyer versé par part ces dernières années. Le rendement affiché peut être trompeur (car il dépend de l’évolution du prix de la part), alors regardez aussi et surtout l’évolution du loyer en euros.
• Report à nouveau (RAN) : une SCPI peut affecter une partie de ses revenus locatifs en réserve. Le stock de réserves forme un « report à nouveau » qui peut permettre à la SCPI d’amortir des aléas de gestion (baisse de loyer) en redistribuant cette réserve aux associés en temps voulu. Note : la société de gestion Corum a pour politique de ne pas faire gonfler cette réserve et préfère tout distribuer à ses associés.
• Taux d’occupation : visez au moins 90% d’occupation (donc une vacance locative inférieure à 10%). On parle aussi de taux d’occupation financier (TOF).
• Niveau des frais : généralement entre 6 et 10% de frais d’achat, payés en réalité à la revente (valeur de cession). Comme pour l’immobilier locatif classique, il faut investir à long terme. Par ailleurs, les frais de gestion sont généralement de 10 % sur les loyers : la société de gestion se rémunère pour la gestion locative et l’entretien du parc immobilier de la SCPI. Ceci dit, les loyers sont versés nets de frais et les performances sont affichées nettes de frais.
• Taux de distribution du loyer : concerne seulement l’assurance-vie. En effet, beaucoup de contrats ne reversent que 85 à 90% des loyers. Alors que Linxea Spirit reverse 100% des loyers.

Comme toujours en matière d’investissement, nous vous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes. Profitez-en, vous pouvez acheter des SCPI à partir de 500 €, c’est donc facile de diversifier. En pratique, vous pouvez comparer une liste de 80 SCPI sur le site Primaliance à travers tous ces critères.

Acheter des SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie ?

Les SCPI peuvent être achetées dans les bonnes assurances-vie (sans crédit immobilier, mais crédit consommation possible sans avantage fiscal) ou en direct hors assurance-vie (avec ou sans crédit immo, mais le crédit est recommandé).

Les avantages des SCPI en assurance-vie.

• Les frais d’achat sont moindres. Ceci dit, choisissez une assurance-vie sans frais sur versement, mais dans tous les cas vous paierez des frais d’achat en SCPI. Hors assurance-vie, on frôle les 10%, on achète sur la valeur liquidative (VL), alors qu’en assurance-vie on a une décote, voire on achète à la valeur de retrait (= valeur de revente). Valeur de retrait + frais d’achat < achat en direct à la VL (en général, on gagne 2 à 3%). En revanche en assurance-vie, on subit tous les ans les frais de gestion sur unités de compte, généralement 0,60% / an (0,50% sur Linxea Spirit) : à comparer à l’imposition des revenus fonciers en direct.
• La fiscalité : régime fiscal des assurances-vie très avantageux. En effet, si rachat après les 8 ans de l’assurance-vie, on peut être exonéré d’impôts sur plus-values (PV) et sur les loyers en étalant les rachats sur la durée, hors prélèvements sociaux. Pour cela, il faut vendre sous le seuil d’abattement annuel de 4 600 € de plus-value (9 200 € pour un couple marié ou pacsé).
• La liquidité : on vend plus rapidement sur assurance-vie, car l’assureur assure la liquidité. Alors qu’en direct, cela peut prendre des mois.
• Le délai de jouissance : en assurance-vie, vous commencerez à percevoir vos loyers généralement 1 mois après votre investissement. En direct, il faut plutôt patienter de 3 à 6 mois (délai que la société de gestion se donne pour investir les fonds collectés).

Profitez du levier du crédit en achetant vos SCPI hors assurance-vie.

Il faut noter un inconvénient majeur des SCPI logées en assurance-vie : on ne profite pas du levier du crédit.
Sur ce point, avantage à l’achat en direct pour bénéficier du levier du crédit. En effet, on peut financer ses SCPI par crédit immobilier, on place alors l’argent du banquier et une bonne partie de la traite est financée par le loyer reçu. En assurance-vie cependant, vous pouvez quand même acheter via un crédit à la consommation (mais taux moins avantageux, montant emprunté moins important et pas de déduction des intérêts d’emprunt).

Astuce de Nicolas : si vous achetez vos SCPI hors assurance-vie via un crédit immobilier, vous pouvez négocier un remboursement différé de votre crédit immobilier de plusieurs mois. Ainsi, vos premiers loyers reçus coïncideront avec vos premières traites à payer. Personnellement, c’est ce que j’ai fait pour minimiser l’effort d’épargne.

La fiscalité des SCPI.

La fiscalité des SCPI hors assurance-vie.

Comme pour l’immobilier locatif classique, en SCPI on a le choix entre 2 régimes fiscaux pour déclarer les revenus fonciers :

• Régime micro-foncier avec abattement de 30% (possible seulement si on a moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels). Attention, on ne peut pas choisir le micro-foncier si on n’a que des revenus fonciers de SCPI : il faut un bien locatif classique à côté. Par conséquent, les investisseurs disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier.
• Régime réel : dans ce cas on peut déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Attention : si vous achetez vos parts de SCPI avec un crédit à la consommation lors d’un achat en direct (hors assurance-vie), assurez-vous que vos intérêts seront bien déductibles de vos revenus fonciers (avec un crédit immobilier, cela est automatique). Pour cela, vous devrez prouver au service des impôts que votre crédit a servi à financer un achat immobilier, en lui envoyant une « lettre d’affectation ». Cette lettre précise que le crédit (détaillez le montant, le taux et la date d’échéance, ne pas hésiter à joindre le tableau d’amortissement) a servi à financer l’achat de X parts de SCPI (en détaillant votre portefeuille).

Point particulier : les SCPI investies à l’étranger. Notez qu’il peut être intéressant fiscalement d’investir dans des SCPI qui ont des biens en Europe. Exemples : Novapierre Allemagne et Corum Origin. En effet, les conventions fiscales entre la France et le pays étranger peuvent prévoir une imposition avantageuse. Mais vous ne pourrez pas déduire vos intérêts d’emprunt en cas de souscription à crédit.

Sachez que vous recevrez chaque année un imprimé fiscal unique (IFU), envoyé par la société de gestion pour vous aider à déclarer vos revenus fonciers.

Par ailleurs, si vous vendez vos SCPI, vous serez redevable de l’impôt sur les plus-values immobilières. Mais vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu après 22 années et de prélèvements sociaux après 30 années de détention de SCPI.

La fiscalité des SCPI en assurance-vie.

C’est simple : la fiscalité de l’assurance-vie s’applique. Et elle est particulièrement favorable si vous retirez votre argent de l’assurance-vie après ses 8 ans !

Bilan : SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie ?

Si on ne souhaite pas utiliser le levier du crédit immobilier, autrement dit si on veut acheter au comptant (ou avec crédit consommation), généralement investir en SCPI via assurance-vie sera le mieux. Dans ce cas, choisissez de bonnes SCPI en tant qu’unités de compte d’une bonne assurance-vie. D’autant plus intéressant si vous êtes en tranche marginale d’imposition (TMI) 30% et plus.

Si vous voulez construire un patrimoine à crédit, l’achat de SCPI en direct peut être plus avantageux. D’autant plus si vous êtes faiblement imposé (TMI 0% ou 14%).

L’expérience de Nicolas : j’ai investi sur la SCPI PFO2 sur mon assurance-vie Linxea Spirit le 09/10/2015 pour 1 000 €. Linxea m’a prévenu en octobre 2015 de la future augmentation de la valeur de la part de PFO2, j’ai pu acheter juste avant, ce qui a amorti une bonne partie des frais d’achat. Pour 1 000 € investis – 6% de frais = 940 € + revalorisation immédiate à 970€ + revalorisation en avril 2016 + loyers touchés trimestriellement : dès juillet 2016 j’étais à 1 021 €.

Où acheter ses SCPI ?

En assurance-vie, vous devrez être très sélectif. En effet, les assurances-vie proposant des SCPI en unités de compte sont rares et parmi celles-ci il faut faire le tri. Et hors assurance-vie, acheter et financer les SCPI de son choix (et pas celles de sa banque) peut relever du parcours du combattant, il faudra trouver le bon intermédiaire.

Acheter des SCPI en assurance-vie.

Le meilleur choix en assurance-vie : Linxea Spirit. Pourquoi ce contrat en particulier ?

• • Linxea Spirit reverse 100% des loyers, alors que c’est généralement 85% ailleurs.
  • 0 frais sur versement sur cette assurance-vie.
  • Frais de gestion les plus bas : 0,50% de frais de gestion par an sur les unités de compte. Imbattable : les autres assurances-vie en ligne prélèvent en moyenne 0,60% et les assurances-vie traditionnelles 1% par an !
  • Le choix des SCPI : Linxea Spirit offre un excellent choix de SCPI, vous pourrez diversifier aisément.

Acheter des SCPI hors assurance-vie.

Acheter ses SCPI en direct.

Il s’agit de contacter directement la société de gestion de la SCPI. Comme nous l’avons vu en introduction, il y a une trentaine de sociétés de gestion en France : Sofidy, Corum, Primovie, etc. Vous devez donc choisir vous-mêmes vos SCPI et chercher leur société de gestion pour entrer en contact. Nous rappelons qu’il est recommandé de diversifier sur au moins 3 SCPI, donc vous vous adresserez au moins à 3 interlocuteurs différents. Finalement, ce n’est pas très pratique et vous n’obtenez pas forcément les meilleures conditions d’achat ni le conseil objectif.

Acheter ses SCPI via un courtier.

Vous pouvez aussi passer par un courtier spécialisé en SCPI (Primaliance, Linxea, etc.) qui fera l’intermédiaire entre la société de gestion et vous. Passer par un courtier offre plusieurs avantages :

• Le courtier distribue une large sélection de SCPI et vous conseille sur le choix de vos SCPI pour construire un portefeuille « pierre-papier » bien diversifié. Comparez une liste de 80 SCPI sur le site Primaliance.
• Si vous souhaitez un financement (achat par crédit immobilier), le courtier trouvera la meilleure offre auprès de ses banques partenaires. Sachant la difficulté pour obtenir un financement de SCPI, c’est une aide précieuse.
• Le courtier vous conseille sur la formule la plus adaptée pour vous : achat au comptant ou à crédit, achat classique en pleine propriété ou optimisation via démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit).
• Le courtier vous permet de diversifier facilement sur plusieurs SCPI tout en vous adressant à un seul interlocuteur.

L’expérience de Nicolas : j’ai sollicité Linxea en août 2018 pour acheter 100 k€ de SCPI à crédit (j’explique toute mon expérience SCPI ici). Ils ont été plus réactifs et disponibles que les autres courtiers pour me faire la meilleure offre via leur partenaire CAFPI : 100 k€ financés à 2,10% sur 20 ans. Le service Linxea Immo a également été de bon conseil pour m’aider à choisir un panier de 3 SCPI diversifiées (résidentiel, bureaux et commerces) de 3 sociétés de gestion différentes. Un excellent chef d’orchestre pour acheter vos SCPI : cliquez ici pour vous renseigner. Ceci dit, Primaliance a été le meilleur courtier « challengé », en termes de conseil, de proposition et de réactivité (Linxea a juste été plus rapide en période de vacances). Les autres courtiers sollicités ont été décevants.

Investir en SCPI via Primaliance ou Linxea ?

Les 2 courtiers nous ont fait forte impression. En effet, ils ont été de meilleur conseil, avec une meilleure offre de SCPI et plus disponibles et spécialisés que la concurrence. Il est vraiment difficile de les départager. Nous vous recommandons donc de les « challenger » pour comparer leurs offres et leurs conseils. En résumé, faites jouer la concurrence entre ces 2 excellents acteurs du marché des SCPI ! Vous pouvez vous renseigner et demander à être rappelé sur le site de Primaliance et également sur le site Linxea pour contacter un expert en SCPI.

Nous vous invitons également à lire notre avis sur Primaliance et à télécharger le guide des SCPI de Primaliance, nous l’avons trouvé très clair et complet :

En conclusion.

Avec les SCPI nous sommes propriétaires d’un parc immobilier diversifié, c’est un investissement rentable et « confortable ». Acheter des parts de SCPI représente donc un bon moyen de diversifier son patrimoine en immobilier, sans être aussi chronophage et risqué que l’immobilier locatif. Vous pouvez investir en SCPI à crédit ou au comptant (« cash ») et vous pouvez même acheter en démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit) avec décote : comparez les formules d’investissement ici pour optimiser. Vous voulez voir un cas pratique pour mieux comprendre ? Je relate dans cet article mon expérience dans mon achat de 100 000 € de SCPI.

Si le concept des SCPI (mutualisation de l’immobilier locatif) vous séduit et que vous voulez également investir en bourse, nous vous invitons à vous informer sur les trackers pour investir facilement en actions en diversifiant. Pour vulgariser, la SCPI est à l’immobilier ce que le tracker est en bourse. Et pour poursuivre dans l’investissement immobilier pierre-papier, découvrez maintenant en page suivante une autre solution avec le crowdfunding immobilier.