SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier – Guide complet 2025

La “pierre-papier” SCPI : investissez dans l’immobilier et devenez propriétaire en percevant les loyers sans subir les contraintes du bailleur. Rendement (près de 7 % de rendement pour les meilleures SCPI), confort et tranquillité d’esprit ! On vous explique tout ce que vous devez savoir. Comment choisir ses SCPI ? Investir en direct ou en assurance vie ? Au comptant ou à crédit ? En pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit ?

Et investir via quel courtier en SCPI ? Les spécialistes proposent un plus grand choix de SCPI (une centaine) et quelques avantages, notamment Louve Invest rembourse jusqu’à 3,50 % de l’investissement (offre spéciale pour les lecteurs ADI).

🔎 J’ai personnellement investi sur 3 SCPI à hauteur de 100 000 € fin 2018 et je relate dans un autre article mon expérience en investissement SCPI. Et en 2022, j’ai investi 60 000 € sur la SCPI Corum Origin (mon avis).

SOMMAIRE

• Présentation de l’investissement en SCPI
• Critères de choix des SCPI
• Investir en assurance-vie ou en direct ? Quelle fiscalité ?
• Les formules d’investissement en SCPI (crédit, comptant et démembrement)
• Où acheter des SCPI ?
• Les meilleurs courtiers en SCPI.

Pourquoi investir en SCPI ?

Avant de vous présenter tous les avantages des SCPI par rapport à l’immobilier locatif traditionnel, nous vous expliquons ce qu’est une SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ? Définition et fonctionnement

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent aux investisseurs de devenir copropriétaires d’un parc immobilier. Ainsi, un ensemble de particuliers est propriétaire d’un ensemble d’immeubles gérés par des professionnels. Concrètement, en achetant des SCPI, vous devenez associé, propriétaire de parts d’immeubles et touchez des loyers.

Ce ne sera pas forcément du résidentiel comme quand vous achetez un appartement locatif. Plus généralement on trouve des SCPI en immobilier d’entreprise (commerces, bureaux, santé, entrepôts, etc.) Il existe plus de 200 SCPI investies sur des marchés différents (on développe après).

Note de Nicolas : les SCPI sont particulièrement à la mode depuis quelques années, mais les premières SCPI sont apparues dans les années 70 ! Ce n’est finalement pas un phénomène de mode.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une société de gestion collecte de l’argent auprès de particuliers (vous) et achète un parc immobilier. Les biens sont savamment choisis et achetés par les professionnels, puis gérés : mise en location, entretien, paiement des taxes, etc.

En tant qu’investisseur dénommé “associé”, vous n’avez donc quasiment rien à faire, vous vous contentez de recevoir les loyers nets de frais et de taxe foncière (et les bulletins d’information et rapports annuels) !

📌 Règlementairement, sachez que le fonctionnement des SCPI est régi par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui délivre les agrément aux sociétés de gestion et veille à la bonne information des investisseurs. Par ailleurs, les sociétés de gestion de SCPI sont également encadrées par un conseil de surveillance qui représente l’ensemble des associés, un commissaire aux comptes qui contrôle et certifie les comptes annuels de la SCPI et un expert immobilier qui évalue les actifs immobiliers.

Les catégories de SCPI

Il existe plus de 200 SCPI et on peut les regrouper en 3 grandes catégories :

• SCPI de rendement : la principale source de revenu de l’investisseur sera le loyer. Ce sont les SCPI les plus courantes.
• SCPI de plus-value : aussi appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation. Concrètement, la société de gestion achète de l’immobilier résidentiel avec décote, et vise à réaliser des plus-values à long terme pour revaloriser régulièrement le prix des parts. Il peut y avoir également versement de dividende exceptionnel.
• SCPI fiscale : SCPI de défiscalisation de type Pinel, Denormandie, Malraux ou de déficit foncier.

Avis de Nicolas : on préfère éviter d’investir en SCPI fiscale. Car on a souvent la désagréable surprise de découvrir une forte moins-value à la revente, loin de compenser le montant défiscalisé. Il s’agit d’un problème courant en matière de défiscalisation.

Quelques chiffres clés du marché des SCPI

Après plus de 50 années d’existence en France, le marché de la SCPI est mature et on peut le résumer ainsi en quelques chiffres :

• Le rendement moyen des SCPI en 2024 = 4,72 % (loyers / prix de la part). En hausse par rapport aux 4,52 % de 2023. On parle plus précisément de “taux de distribution”, autrefois TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Les meilleures SCPI ont dépassé les 7 % de rendement ! Et les SCPI diversifiées (mes préférées) ont un rendement moyen de 6,60 % (graphique ci-dessous).
• 43 sociétés de gestion. Chacune gère 1 ou plusieurs SCPI.
• 220 SCPI, dont certaines qui investissent hors de France.
• Capitalisation totale des SCPI = 96 milliards d’euros.

 Les avantages des SCPI par rapport à l’immobilier locatif en direct

Avec tous ces atouts, la SCPI est souvent présentée comme “idéal 1er investissement” :

• Ticket d’entrée faible : vous pouvez acheter des SCPI avec seulement 500 € d’investissement. Donc pas besoin d’un gros budget, l’immobilier pierre-papier est accessible à tous !
• Bonne diversification : vous serez propriétaire d’une part d’un parc d’immeubles répartis géographiquement et sectoriellement en logements, commerces et bureaux. Le risque est dilué, plutôt que de faire “all-in” (= tout miser) sur un seul bien immobilier avec un seul locataire.
• Pas de soucis de gestion : le gérant de la SCPI se charge de la recherche et de la gestion des locataires, des travaux, de la fiscalité, etc.
• Bonne liquidité : en assurance-vie, vous vendez en 1 clic : la liquidité est garantie par l’assureur. Hors assurance-vie, la vente d’une SCPI prend habituellement 1 mois : vous devez renseigner un formulaire de rachat de parts pour vendre tout ou partie de vos SCPI. Alors qu’avec un bien locatif, la vente s’étire sur au moins 3 mois et avec beaucoup plus de démarches administratives (diagnostics obligatoires, signature d’une promesse de vente puis acte authentique devant notaire, etc.) De plus, les SCPI sont plus souples : vous pouvez décider de vendre quelques parts alors que vous ne pouvez pas décider de ne vendre qu’un morceau de votre appartement.
• Bon rendement sans effort : 4,72 % en moyenne en 2024. Mais le marché est assez inégal : certaines SCPI ont un rendement autour de 3 %, alors que d’autres SCPI sont historiquement autour de 6 % de rendement annuel (comme les SCPI Corum depuis 2012, personnellement j’ai investi sur Corum Origin). Ceci dit, les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Avis de Nicolas : en résumé, avec les SCPI on a le rendement de l’immobilier, mais avec plus de confort, de sécurité et de tranquillité d’esprit. Ceci dit, ce n’est pas non plus un placement miracle : cela reste de l’immobilier donc avec des frais à l’achat, des loyers et des prix qui peuvent varier à la hausse et à la baisse, et des parts qui peuvent être longues à vendre selon l’état du marché immobilier.

Comment choisir ses SCPI ? La meilleure SCPI ? Les critères de choix

Soyons clairs, nous ne sommes pas là pour vous dire quelle est la meilleure SCPI ni sur quelles SCPI investir (c’est le rôle des courtiers en SCPI). En effet cela dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs. En revanche, ce que l’on peut vous dire :

💡Diversifiez sur au moins 3 SCPI différentes (géographie, activité et société de gestion) et tenez compte de ces 11 critères qualitatifs et financiers.

Les critères qualitatifs pour évaluer les SCPI

• Catégorie : SCPI de rendement, de plus-value, ou fiscale. Selon vos objectifs, vous préférerez l’une ou l’autre de ces catégories de SCPI. Sachez que la SCPI de rendement est la plus courante (et à titre personnel c’est celle que je préfère).
• Composition du parc immobilier : répartition géographique (Paris, province, étranger), mais aussi type d’activité (marché résidentiel / commerces / bureaux / spécialisé / diversifié). Personnellement je préfère les SCPI diversifiées. Le comportement de vos SCPI ne sera pas le même selon les cycles économiques. Sachez que vous pouvez connaître l’adresse de vos immeubles, et les voir en photo ou sur Google Maps. C’est du concret !
• La société de gestion : achetez des SCPI d’une société de gestion reconnue. Tenez compte de son ancienneté dans le métier et de sa réputation.
• Le label ISR : l’Investissement Socialement Responsable (ISR) est peut-être important pour vous ? Dans ce cas, investissez sur l’une des 20 SCPI qui ont obtenu le label ISR. En pratique, ce sont des SCPI particulièrement vigilantes sur la performance énergétique du parc immobilier, le confort des locataires, le niveau d’émissions de gaz à effet de serre et la gestion de la chaîne d’approvisionnement.
• L’ancienneté de la SCPI : préférez-vous une grosse SCPI âgée, qui a prouvé sa bonne gestion ces dernières décennies (comme Immorente) ? Ou une SCPI plus jeune, plus flexible, qui pourra se créer un portefeuille immobilier au goût du jour et en investissant sa collecte dans les bonnes affaires apparues au cours de la période 2023-2024 (comme Remake Live ou Iroko Zen) ?

Les critères financiers pour évaluer les SCPI

• Capitalisation : les plus grosses SCPI ont une capitalisation supérieure à 2 milliards d’euros, tel Immorente. Les SCPI jeunes et à faible capitalisation (moins de 200 M€) peuvent être plus risquées. En principe, plus le patrimoine est important et plus le risque est plus faible car mutualisé.
• Évolution de la valeur de la part ces dernières années : le prix de la SCPI est plutôt stable dans le temps ? En baisse ? En hausse ?
• Évolution du loyer versé par part ces dernières années. Le rendement affiché peut être trompeur (car il dépend de l’évolution du prix de la part), alors regardez aussi et surtout l’évolution du loyer en euros. Les SCPI les plus rentables dépassent 6 ou 7 % de rendement !
• Report à nouveau (RAN) : une SCPI peut affecter une partie de ses revenus locatifs en réserve. Le stock de réserves forme un “report à nouveau” qui peut permettre à la SCPI d’amortir des aléas de gestion (baisse de loyer) en redistribuant cette réserve aux associés en temps voulu. Note : la société de gestion Corum a pour politique de ne pas faire gonfler cette réserve et préfère tout distribuer à ses associés.
• Taux d’occupation : visez au moins 90 % d’occupation (donc une vacance locative inférieure à 10 %). On parle aussi de taux d’occupation financier (TOF).
• Niveau des frais : entre 0 et 12 % de frais d’achat (avec la plupart des SCPI entre 7 et 10 %), payés en réalité à la revente (valeur de retrait). Comme pour l’immobilier locatif classique, il faut investir à long terme. Par ailleurs, les frais de gestion annuels sont généralement de 10 % sur les loyers (jusqu’à 18 % sur les SCPI à 0 frais d’achat) : la société de gestion se rémunère pour la gestion locative et l’entretien du parc immobilier de la SCPI. Ceci dit, les loyers sont versés nets de frais et les performances sont affichées nettes de frais.
• Taux de distribution du loyer : concerne seulement l’assurance-vie. En effet, beaucoup de contrats ne reversent que 85 à 90 % des loyers. Alors que Linxea Spirit 2 reverse 100 % des loyers.

💡 Comme toujours en matière d’investissement, nous vous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes. Profitez-en, vous pouvez acheter des SCPI à partir de 500 €, c’est donc facile de diversifier. En pratique, vous pouvez comparer la liste des SCPI les plus rentables sur Louve Invest et à travers tous ces critères.

Note de Nicolas : de mon côté, j’ai investi sur 3 SCPI en fin 2018 en empruntant 100 000 € (mon exemple d’investissement SCPI). En 2022, j’ai décidé de réinvestir, cette fois 60 000 € sur la SCPI Corum Origin pour aller chercher plus de rendement et optimiser la fiscalité (les revenus étrangers sont moins taxés et cette SCPI a beaucoup d’immeubles à l’étranger). Mon investissement sur Corum Origin. Mon critère principal : acheter à un prix décoté (à une “valeur de reconstitution” supérieure au prix de souscription).

Acheter des SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie ?

Les SCPI peuvent être achetées dans les bonnes assurances-vie (sans crédit immobilier, mais crédit consommation possible sans avantage fiscal) ou en direct hors assurance-vie (avec ou sans crédit immo, mais le crédit est recommandé).

Les avantages des SCPI en assurance-vie

On peut citer 4 raisons d’investir en SCPI en assurance-vie.

Les frais d’achat

Les frais d’achat sont moindres. Ceci dit, choisissez une assurance-vie sans frais sur versement, mais dans tous les cas vous paierez des frais d’achat en SCPI. Hors assurance-vie, on frôle les 10%, on achète sur la valeur liquidative (VL), alors qu’en assurance-vie on a une décote, voire on achète à la valeur de retrait (= valeur de revente). Valeur de retrait + frais d’achat < achat en direct à la VL (en général, on gagne 2 à 3 %).

En revanche en assurance-vie, on subit tous les ans les frais de gestion sur unités de compte, généralement 0,60% / an sur les bonnes assurances vie (seulement 0,50% sur Linxea Spirit 2). C’est à comparer à l’imposition des revenus fonciers quand on investit en direct (on développe dans la suite de l’article).

La fiscalité des SCPI en assurance-vie

C’est simple : la fiscalité de l’assurance-vie s’applique. Et elle est particulièrement favorable si vous retirez votre argent de l’assurance-vie après ses 8 ans ! 

En effet, si rachat (= retrait) après les 8 ans de l’assurance-vie, on peut être exonéré d’impôts sur plus-values (PV) et sur les loyers en étalant les rachats sur la durée, hors prélèvements sociaux. Pour cela, il faut vendre sous le seuil d’abattement annuel de 4 600 € de plus-value (9 200 € pour un couple marié ou pacsé).

La liquidité

On vend plus rapidement sur assurance-vie, car l’assureur assure la liquidité. Alors qu’en direct, cela peut prendre des mois.

Le délai de jouissance

En assurance-vie, vous commencerez à percevoir vos loyers généralement 1 mois après votre investissement. Alors qu’en direct, il faut plutôt patienter de 3 à 6 mois (délai que la société de gestion se donne pour investir les fonds collectés).

Profitez du levier du crédit en achetant vos SCPI hors assurance-vie

Il faut noter un inconvénient majeur des SCPI logées en assurance-vie : on ne profite pas du levier du crédit. Sur ce point, avantage à l’achat en direct pour bénéficier du levier du crédit. En effet, on peut financer ses SCPI par crédit immobilier, on place alors l’argent du banquier et une bonne partie de la traite est financée par le loyer reçu.

En assurance-vie cependant, vous pouvez quand même acheter via un crédit à la consommation. Mais taux moins avantageux, montant emprunté moins important et pas de déduction des intérêts d’emprunt.

Astuce de Nicolas : si vous achetez vos SCPI hors assurance-vie via un crédit immobilier, vous pouvez négocier un remboursement différé de votre crédit immobilier de plusieurs mois. Ainsi, vos premiers loyers reçus coïncideront avec vos premières traites à payer. Personnellement, c’est ce que j’ai fait pour minimiser l’effort d’épargne.

La fiscalité des SCPI hors assurance-vie

Sachez que la note peut être salée, alors il faut essayer d’optimiser la fiscalité en fonction de sa situation personnelle. Comme pour l’immobilier locatif classique, en SCPI on a le choix entre 2 régimes fiscaux pour déclarer les revenus fonciers : régime micro-foncier ou régime réel.

Le régime micro-foncier

Vous pouvez opter pour le micro-foncier seulement si vous avez moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels.

Vous déclarez vos revenus fonciers avec un abattement forfaitaire de 30 %. Donc vous êtes taxé sur une assiette de 70 % des revenus fonciers.

Par exemple, pour 10 000 € de revenus fonciers, seulement 7 000 € sont imposables (au barème de l’impôt sur le revenu + 17,20 % de prélèvements sociaux).

💡 Attention, on ne peut pas choisir le micro-foncier si on n’a que des revenus fonciers de SCPI : il faut un bien locatif classique à côté. Par conséquent, les investisseurs disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier.

Le régime réel

C’est un intérêt supplémentaire d’investir à crédit. Dans ce cas on peut déduire les intérêts d’emprunt (et assurances) des revenus fonciers. On est alors taxé sur une assiette égale aux revenus fonciers – intérêts d’emprunt – assurances d’emprunt.

🔎 Par exemple, pour 10 000 € de revenus fonciers et 4 000 € de frais réels (intérêts d’emprunt et assurances), cela donne une assiette de 6 000 € imposables au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition : TMI de 0 % à 45 %). En TMI 0 % cela fait 0 € d’impôt (6 000 € x 0 % = 0 €), mais en tranche marginale 30 % cela fait 1 800 € d’impôt (6 000 € x 30 %). Sans oublier les 17,20 % de prélèvements sociaux.

💡 Attention : si vous achetez vos parts de SCPI avec un crédit à la consommation lors d’un achat en direct (hors assurance-vie), assurez-vous que vos intérêts seront bien déductibles de vos revenus fonciers (avec un crédit immobilier, cela est automatique). Pour cela, vous devrez prouver au service des impôts que votre crédit a servi à financer un achat immobilier, en lui envoyant une « lettre d’affectation ». Cette lettre précise que le crédit (détaillez le montant, le taux et la date d’échéance, ne pas hésiter à joindre le tableau d’amortissement) a servi à financer l’achat de X parts de SCPI (en détaillant votre portefeuille).

Le cas des SCPI investies à l’étranger

🟢 Notez qu’il est plus intéressant fiscalement d’investir dans des SCPI qui ont des biens en Europe. Exemples : Arkea Transition Europe et Corum Origin. D’autant plus quand on est en tranche marginale d’imposition 30 % et plus.

En effet, les conventions fiscales entre la France et le pays étranger prévoient généralement une imposition avantageuse. En pratique, l’impôt est payé à la source par la SCPI dans le pays étranger (à un taux généralement bien plus favorable qu’en France). Et ensuite il y a un mécanisme qui évite la double imposition en France et l’exonération des 17,20 % de prélèvements sociaux.

➡️ Cas pratique : mon investissement en SCPI Corum Origin.

Comment déclarer à l’impôt sur le revenu ?

La déclaration est facile. Sachez que vous recevrez chaque année un imprimé fiscal unique (IFU), envoyé par la société de gestion pour vous aider à déclarer vos revenus fonciers.

L’impôt sur la plus-value

Comment est-on imposé à la vente si on réalise une plus-value ? Si vous vendez vos SCPI en plus-value, vous serez redevable de l’impôt sur les plus-values immobilières.

💡 Cela dit, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu après 22 années, et de prélèvements sociaux après 30 années de détention de SCPI.

Bilan : SCPI en assurance-vie ou hors assurance-vie ?

1️⃣ Si on ne souhaite pas utiliser le levier du crédit immobilier, autrement dit si on veut acheter au comptant (ou avec crédit consommation), généralement investir en SCPI via assurance-vie sera le mieux. Dans ce cas, choisissez de bonnes SCPI en tant qu’unités de compte d’une bonne assurance-vie (les meilleures assurances vie pour investir en SCPI). D’autant plus intéressant si vous êtes en tranche marginale d’imposition (TMI) 30% et plus.

Par ailleurs, depuis la création du Plan Épargne Retraite (PER), on peut aussi investir en SCPI sur les bons PER tout en défiscalisant les versements ! Mais contrairement à l’assurance vie, l’épargne est bloquée jusqu’à la retraite (sauf cas exceptionnel type achat de la résidence principale).

2️⃣ Si vous voulez construire un patrimoine à crédit, l’achat de SCPI hors assurance-vie sera généralement plus avantageux. D’autant plus si vous êtes faiblement imposé (TMI 0 % ou 11 %). Si vous êtes plus lourdement imposé (TMI 30 % et plus), alors intéressez-vous à l’achat de SCPI en nue-propriété (on en parle plus loin) ou aux SCPI qui investissent à l’étranger (Corum).

Expérience de Nicolas : j’ai d’abord investi en assurance-vie Linxea Spirit en 2015. Puis hors assurance-vie en 2018, on préfère pour cela France SCPI et Louve Invest. J’explique cela en détail dans la suite de l’article. 

Les formules d’investissement en SCPI : à crédit, au comptant et en démembrement

Vous pouvez acheter des SCPI à crédit ou au comptant. Et vous pouvez aussi acheter en pleine propriété (cas classique) ou en démembrement temporaire (nue-propriété ou usufruit).

Comparez les formules d’investissement à l’aide d’un courtier en SCPI (on en parle plus loin) pour optimiser selon votre situation personnelle et vos objectifs. Ainsi, l’achat en démembrement est particulièrement adapté à certains profils et permet de bénéficier d’une décote et d’optimiser fiscalement.

L’achat de SCPI au comptant

Acheter des SCPI au comptant (“cash”) vous permet d’avoir immédiatement un revenu complémentaire.

Pour quel profil ? Cette formule peut par exemple intéresser un jeune retraité, qui a de l’argent de côté et pas envie d’avoir une dette à rembourser.

L’inconvénient à noter : vous ne pouvez pas diminuer la pression fiscale sur vos revenus fonciers, car pas de déduction des intérêts d’emprunt étant donné que vous ne souscrivez pas à un crédit. Vous êtes donc complètement imposé sur vos revenus fonciers.

L’achat de SCPI à crédit

C’est l’investissement en SCPI le plus courant : vous achetez des parts de SCPI grâce à un crédit immobilier. Le crédit permet d’acheter immédiatement un montant significatif de SCPI qui généreront des loyers. Vous pouvez acheter avec de l’apport, ou complètement à crédit.

Pour quel profil ? Cette formule peut intéresser les jeunes actifs, qui n’ont pas encore de capital mais une volonté de construire un patrimoine immobilier. En effet, le financement par une banque vous permet de construire un patrimoine immobilier avec un faible effort d’épargne : les loyers touchés paieront une bonne partie des traites mensuelles. Vous profitez ainsi de l’effet levier, d’autant plus avec des taux d’emprunt bas.

💡De plus, il y a un intérêt fiscal : vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt, pour payer moins d’impôt sur le revenu. Enfin, l’assurance décès-invalidité souscrite en même temps que le crédit immobilier vous permet de protéger votre famille.

L’achat de SCPI en démembrement temporaire

Généralement, les SCPI (comme tout achat immobilier) sont achetées en pleine propriété : vous êtes à la fois propriétaire (détenteur du capital) et vous avez l’usufruit (droit de percevoir les revenus). Mais que ce soit au comptant ou à crédit, l’immobilier peut aussi être démembré entre :

• nue-propriété : vous possédez la propriété du bien mais vous renoncez aux revenus pendant la durée du démembrement.
• usufruit : vous percevez la totalité des revenus (loyers) pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire au final.

Pourquoi acheter en nue-propriété ?

Chez un bon courtier en SCPI, vous pouvez investir en SCPI en démembrement temporaire, sur une durée de 5, 10 ou 15 ans. Pendant la phase de démembrement (entre 5 et 15 ans), vous êtes nu-propriétaire, c’est à dire que vous avez les droits de propriété mais pas les revenus. Ainsi, vous achetez avec une décote allant de 15 à 40 %, liée à la renonciation de l’usufruit. Donc avec un même montant investi, vous achetez plus de parts de SCPI donc vous démultipliez vos revenus à terme.

L’avantage est d’abord fiscal : vous ne payez pas d’impôt sur les revenus (puisque pas de loyers perçus) et vos SCPI n’intègrent pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ensuite, après cette période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété : vous percevez alors les loyers.

Que se passe-t-il en cas de vente pour le calcul de la plus-value ? Si on achète à 70 € en nue-propriété au lieu de 100 € en pleine propriété, c’est quand même 100 € qui sera retenu par l’administration comme prix d’achat et pas 70 € donc pas de majoration de la PV !

💡Cette formule d’investissement s’adresse à quel profil ? À notre avis, l’achat de SCPI en nue propriété est particulièrement intéressant à l’approche de la retraite pour un actif fortement imposé (tranche marginale d’imposition 30 % et plus). Cela lui permettra de ne pas alourdir son impôt sur le revenu alors qu’il n’a pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, tout en achetant moins cher et en ayant la jouissance des revenus quand il en aura besoin (5, 10 ou 15 ans après).

Pourquoi acheter en usufruit ?

Si vous achetez vos SCPI en usufruit, pendant la phase de démembrement (de 5 ans à 15 ans) vous percevez les revenus et à l’issue vous ne serez pas propriétaire. Ainsi, selon la clé de répartition, vous achetez avec une décote pouvant aller jusqu’à 80 % en renonçant à la propriété. Vous ne construisez donc pas de patrimoine.

💡 Ce mode d’investissement peut intéresser des sociétés qui ont de la trésorerie à placer et qui pourront amortir comptablement les SCPI. Pour aller plus loin, notre article : acheter des SCPI en usufruit.

Comment investir en SCPI ?

Notre logigramme pour décider si on investit en SCPI au comptant ou à crédit, en assurance vie ou hors assurance vie :

Hors assurance vie, reste la question d’acheter en pleine propriété (achat classique) ou en démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit). Voyez si vous vous reconnaissez dans les profils présentés avant le schéma.

➡️ Notre article pour aller plus loin : optimisation fiscale des SCPI.

Où et comment acheter ses SCPI ?

En assurance-vie, vous devrez être très sélectif. En effet, les assurances-vie proposant des SCPI en unités de compte sont rares et parmi celles-ci il faut faire le tri. Et hors assurance-vie, acheter et financer les SCPI de son choix (et pas celles de sa banque) peut relever du parcours du combattant, il faudra trouver le bon intermédiaire.

Acheter des SCPI en assurance-vie

Le meilleur choix en assurance-vie : Linxea Spirit 2. Pourquoi ce contrat en particulier ? Nous expliquons ici dans notre comparatif des meilleures assurances vie pour investir en SCPI.

• Linxea Spirit 2 reverse 100 % des loyers, alors que c’est généralement 85 % ailleurs.
• 0 frais sur versement sur cette assurance-vie.
• Frais de gestion les plus bas : 0,50 % de frais de gestion par an sur les unités de compte. Imbattable : les autres assurances-vie en ligne prélèvent en moyenne 0,60 % et les assurances-vie traditionnelles 1 % par an !
• Le choix des SCPI : Linxea Spirit 2 offre un excellent choix de SCPI (une trentaine), ainsi vous pourrez diversifier aisément.

Expérience de Nicolas : j’ai investi sur la SCPI PFO2 sur mon assurance-vie Linxea Spirit le 09/10/2015 pour 1 000 €. Linxea avait prévenu les clients en octobre 2015 de la future augmentation de la valeur de la part de PFO2, alors j’ai pu acheter juste avant, ce qui a amorti une bonne partie des frais d’achat. Pour 1 000 € investis – 6% de frais = 940 € + revalorisation immédiate à 970 € + revalorisation en avril 2016 + loyers touchés trimestriellement : dès juillet 2016 j’étais à 1 021 €. Notre avis sur Linxea.

Acheter des SCPI hors assurance-vie

Deux solutions : vous pouvez investir directement auprès de la société de gestion de la SCPI, ou passer par un courtier. Nous préférons les services d’un courtier et nous vous expliquons pourquoi.

🔴 Acheter ses SCPI via la société de gestion

Il s’agit de contacter directement la société de gestion de la SCPI. Comme nous l’avons vu en introduction, il y a une trentaine de sociétés de gestion en France : Sofidy, Corum, Primonial, etc. Vous devez donc choisir vous-même vos SCPI et chercher leur société de gestion pour entrer en contact.

Nous rappelons qu’il est recommandé de diversifier sur au moins 3 SCPI, donc vous vous adresserez au moins à 3 interlocuteurs différents. Finalement, ce n’est pas très pratique et vous n’obtenez pas forcément les meilleures conditions d’achat ni le conseil objectif.

🟢 Acheter ses SCPI via un courtier spécialisé

Vous pouvez aussi passer par un courtier spécialisé en SCPI (Louve Invest, France SCPI, etc.) qui fera l’intermédiaire entre la société de gestion et vous. Passer par un courtier offre plusieurs avantages et sans surcoût :

• Le courtier distribue une large sélection de SCPI et vous conseille sur le choix de vos SCPI pour construire un portefeuille “pierre-papier” bien diversifié. Comparez une liste de 67 SCPI chez France SCPI.
• Le courtier peut vous rétrocéder une partie des frais d’achat (jusqu’à 3,50 % de « cashback » !) Voyez l’offre Louve Invest.
• Si vous souhaitez un financement (achat par crédit immobilier), le courtier trouvera la meilleure offre auprès de ses banques partenaires. Sachant la difficulté pour obtenir un financement de SCPI, c’est une aide précieuse.
• Le courtier vous conseille sur la formule la plus adaptée pour vous : achat au comptant ou à crédit, achat classique en pleine propriété ou optimisation via démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit).
• Le courtier vous permet de diversifier facilement sur plusieurs SCPI tout en vous adressant à un seul interlocuteur.

L’expérience de Nicolas : j’ai sollicité Linxea en août 2018 pour acheter 100 000 € de SCPI à crédit (j’explique toute mon expérience SCPI ici). Ils ont été plus réactifs et disponibles que les autres courtiers pour me faire la meilleure offre via leur partenaire CAFPI : 100 k€ financés à 2,10 % sur 20 ans. Le service Linxea Immo a également été de bon conseil pour m’aider à choisir un panier de 3 SCPI diversifiées (résidentiel, bureaux et commerces) de 3 sociétés de gestion différentes. Un excellent chef d’orchestre pour acheter des SCPI. Ceci dit, je ne connaissais pas bien le marché des courtiers SCPI à l’époque, et avec le recul d’autres courtiers SCPI sont plus intéressants, on en parle plus loin.

Les meilleurs courtiers en SCPI

Plusieurs courtiers en ligne se partagent le gâteau de la distribution des SCPI. Vous préférerez l’un ou l’autre selon votre profil et vos goûts. Par exemple plutôt Primaliance pour la plus grande expérience, ou France SCPI et Louve Invest pour les investisseurs qui veulent souscrire facilement 100 % en ligne et avec un cashback. Ainsi, nous allons comparer les principaux acteurs et vous pourrez faire votre choix en connaissance de cause.

Le comparatif des courtiers en SCPI

Voici notre comparatif avec les critères à prendre en compte pour choisir son courtier en SCPI.

Quel courtier en SCPI choisir ?

Finalement, ce sont 3 excellents courtiers en SCPI et ils sont difficiles à départager. En effet, chacun a ses qualités et peut plaire à un public différent :

• France SCPI : il est possible de souscrire 100 % en ligne avec France SCPI. Ainsi on peut s’épargner un dossier papier de 3 kgs ! De plus, le site est très clair et intuitif, une excellente “expérience utilisateur”. Et nous avons les meilleurs retours des lecteurs sur le service client : choix des SCPI (y compris les SCPI Corum), solutions de crédit, optimisation fiscale, et suivi dans le temps. Notre article : avis France SCPI. Depuis le 15/09/2023, offre spéciale pour les lecteurs d’ADI en suivant ce lien : France SCPI offre un cashback jusqu’à 3,50 % sur votre investissement sur une sélection de SCPI.
• Louve Invest : le “petit nouveau” arrivé en 2021 a frappé fort ! C’est le seul acteur (à part France SCPI) qui rembourse aux clients une partie de ses commissions, donc vous recevrez un cashback de 3,5 % de votre montant investi (sauf pour les SCPI à 0 frais d’entrée). De plus, pour votre 1er investissement réalisé, grâce à ADI (nous avons demandé un avantage supplémentaire pour nos lecteurs), vous pouvez obtenir un bonus jusqu’à 0,50 % supplémentaire selon votre somme investie (+0,30 % de bonus si investissement > 4 k€, +0,40 % si > 15 k€, +0,50 % si > 50 k€). Donc jusqu’à 3,50 % de cashback avec ce lien si vous souhaitez profiter de l’offre. Par ailleurs, le parcours client est 100 % en ligne, la souscription est facile. Et nous apprécions le suivi du portefeuille, pour voir notre allocation sectorielle et géographique entre nos SCPI. Notre article dédié : avis Louve Invest.
• Primaliance : le courtier historique (depuis 2010 !) avec une grande expérience et le plus grand choix de SCPI. Nous apprécions particulièrement leur site complet, notamment tous les outils de Primaliance pour simuler, comparer et aider à la décision. Notre avis complet sur Primaliance
• Corum : Corum est un cas à part, car il s’agit d’une société de gestion et non d’un courtier conseiller en SCPI. Ceci dit, on en parle vu leur notoriété. En effet, ils commercialisent 3 SCPI et font référence depuis 2012 pour leurs performances dans le haut du panier (autour de 6 % par an sans compter les revalorisations des parts), avec versement des loyers sur un rythme mensuel et non trimestriel. Autre particularité : Corum gère un parc immobilier européen, ce qui permet d’optimiser fiscalement (revenus étrangers moins imposés). Donc à étudier éventuellement dans une optique diversification (voir le site). Rappelons qu’il est recommandé de diversifier sur plusieurs SCPI de différentes sociétés de gestion, donc selon nous il ne faut pas tout investir chez Corum, même si beaucoup d’épargnants sont tentés de le faire ! Et comme tout investissement, les performances passées ne préjugent pas des performances à venir. Personnellement, j’ai investi 60 000 € sur Corum Origin (explications et Avis Corum).

Avis de Nicolas : il n’est pas évident de départager ceux que j’estime être les meilleurs courtiers en SCPI. Mais après quelques années de recul et les retours des lecteurs, France SCPI se démarque pour sa grande expérience (depuis 2016), ses partenariats exclusifs pour le crédit immobilier, et son parcours de souscription 100 % en ligne. Avec un conseil suivi dans le temps sur le choix des SCPI et l’optimisation fiscale. Sinon, pour les épargnants avisés qui savent ce qu’ils veulent, Louve Invest est intéressant pour le partage de la valeur (jusqu’à 3,50 % de l’investissement remboursé au client, c’est inédit et cela vient grandement minorer les frais d’achat des SCPI !) MAJ septembre 2023 : France SCPI offre également jusqu’à 3,50 % de cashback désormais, offre exclusive pour les lecteurs d’ADI ! Finalement, on investit généralement des dizaines de milliers d’euros en SCPI, donc on vous recommande de comparer et de challenger au moins 2 courtiers pour choisir le meilleur courtier en SCPI.

En conclusion

Avec les SCPI nous sommes propriétaires d’un parc immobilier diversifié, c’est un investissement rentable et “confortable”. Acheter des parts de SCPI représente donc un bon moyen de diversifier son patrimoine en immobilier, sans être aussi chronophage et risqué que l’immobilier locatif traditionnel. Et toutes les formules sont possibles : vous pouvez investir en SCPI à crédit ou au comptant (“cash”), en assurance-vie ou en direct, et vous pouvez même acheter en démembrement temporaire (nue propriété ou usufruit) avec décote pour optimiser.

➡️ Vous voulez voir un cas pratique pour mieux comprendre ? Je relate mes 2 investissements ici dans ces articles :

• mon expérience dans mon achat de 100 000 € de SCPI en 2018.
• Et ici en 2022 mon investissement sur Corum Origin (60 000 € à crédit).

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Si le concept des SCPI (mutualisation de l’immobilier locatif) vous séduit et que vous voulez également investir en bourse, nous vous invitons à vous informer sur les ETF et trackers pour investir facilement en actions en diversifiant. Pour vulgariser, la SCPI est à l’immobilier ce que l’ETF est en bourse. Et pour poursuivre dans l’investissement immobilier pierre-papier, découvrez maintenant en page suivante une autre solution (investissement complémentaire à court terme) avec le crowdfunding immobilier qui propose jusqu’à 10 % de rendement.