Acheter ou louer ? Quelques pistes de réflexion et un outil de simulation

Achat ou location maison simulation

Qui n’a jamais entendu dire que payer un loyer revenait à « jeter de l’argent par les fenêtres » ? Si à première vue cette déclaration semble tomber sous le sens, il convient néanmoins de ne pas se lancer tête baissée dans l’acquisition de sa résidence principale. En effet, ce n’est pas une décision à prendre à la légère : l’enjeu se compte généralement en centaines de milliers d’euros et impacte votre vie quotidienne. Et dans un certain nombre de situations, opter pour la location est un choix de vie légitime et financièrement rationnel. Alors achat ou location ? Pesons le pour et le contre. Il revient à chacun d’entamer une réflexion selon sa situation personnelle.

Achat ou location ? Le dilemme.

Acheter ou louer sa résidence principale, c’est une question de goût et de contexte personnel, mais aussi de contexte du marché immobilier. C’est également une question culturelle : les Français ont des prédispositions pour l’achat et on dit souvent qu’ils ont « une pierre dans le ventre ». Ils sont même encouragés par les politiques : Nicolas Sarkozy en 2007 voulait 70 % de propriétaires ! Alors que les Allemands par exemple préfèrent généralement la location (pour plus de souplesse sur le marché de l’emploi) et achètent beaucoup plus tardivement.

Et contrairement aux idées reçues, le taux de propriétaires n’est pas forcément plus élevé dans les pays riches, c’est même plutôt le contraire : 40 % de propriétaires en Suisse, 50 % en Allemagne, 59 % en France, 73 % à Chypre, 96 % en Roumanie, etc.

Le contexte conjoncturel : le marché immobilier en 2019.

Devenir propriétaire est un rêve pour beaucoup de Français. Mais un rêve de plus en plus inaccessible à mesure que les prix grimpent : voyez donc les graphiques de Friggit pour vous en rendre compte. Sur la lancée de 2017, l’année 2018 a encore été haussière à Paris et dans les grandes villes et plus stable voire baissière dans le reste de la France. En effet, l’immobilier continue à jouir d’une aura de placement sûr (« l’immo c’est du solide ! » peut-on souvent entendre). Pourtant, ce n’est pas aussi simple que cela et nous combattons dans cet autre article les idées reçues sur l’immobilier.

Par ailleurs, autre élément de contexte et non des moindres : le crédit immobilier. Les taux devraient rester bas en 2019, car la BCE envisagerait seulement de décider une légère hausse des taux au second semestre. Alors pour tenir le rythme de la hausse des prix, les Français empruntent sur des durées de plus en plus longues. Ainsi, la part des prêts sur 25 ans et plus est passée de 28 % fin 2017 à 39 % fin 2018 ! Sachez que mécaniquement (effet solvabilité des acheteurs), les hausses de taux ont tendance à faire baisser les prix, et à l’inverse la chute des taux ces dernières années a soutenu les prix.

Prix élevés, taux bas et endettement long. Voici les « éléments d’ambiance » à avoir en tête. Sachez qu’avec un endettement long, la capitalisation (l’amortissement du bien) est également longue et une revente anticipée peut être douloureuse si le marché n’est pas favorable. L’immobilier est cyclique et enchaîne les phases de baisse et de hausse, alors l’achat doit s’envisager sur du long terme uniquement. Notez qu’il est toujours possible de renégocier ou racheter un crédit (auprès de sociétés spécialisées dans le rachat ou le regroupement de crédits, telles que Solutis), mais il n’est plus possible de négocier le prix après l’achat.

Maintenant que vous avez le contexte en tête, place à l’arbitrage entre achat et location et aux arguments en faveur de l’une ou l’autre option !

Les avantages du propriétaire.

Si la propriété attire autant en France, c’est bien parce qu’elle offre aussi quelques avantages :

  • Combler un besoin (subjectif ?) de sécurité et se sentir chez soi. Voyez donc notre pyramide de Maslow appliquée à l’épargne.
  • Pouvoir « casser des murs » et aménager comme on le souhaite, sans rendre des comptes à un bailleur.
  • Paradoxalement, il est parfois plus facile d’acheter que de louer. Particulièrement pour des profils atypiques qui ne plaisent pas aux bailleurs (CDD, intérim, entrepreneur, etc.) et lorsque l’on dispose d’un bon apport.
  • Acheter la pépite. Si vous avez un bon budget, vous pourriez trouver à l’achat ce qui est introuvable à la location.
  • Se constituer un patrimoine pour la retraite. Ceci dit, le locataire épargnant discipliné peut capitaliser tout autant voire davantage.
  • Ne plus payer de loyer. Certes, mais il faut comparer au coût du crédit, aux taxes supplémentaires, etc. Vous trouverez plus bas un outil de simulation pour comparer.
  • Transmettre un patrimoine à ses enfants. Un bémol : l’épargnant avisé pourra transmettre plus facilement (et avec moins de taxes) des euros que de la pierre, surtout si vous avez plusieurs enfants.

Les avantages du locataire.

Le locataire ne jouit pas (dans l’imaginaire collectif) du même marqueur social que le propriétaire, et pourtant il y a quelques avantages à louer et la location n’est pas toujours subie :

  • Plus de liberté pour pouvoir profiter d’opportunités professionnelles : c’est important, surtout en début de carrière. D’ailleurs, les études tendent à prouver que le chômage est proportionnel au taux de propriété. En effet, les propriétaires seraient plus enracinés (l’immobilier porte bien son nom) et avec un périmètre de recherche d’emploi plus restreint. « Rien ne sert de courir, il faut savoir partir à point. »
  • Plus souple : on peut adapter facilement sa location à sa composition familiale. Alors que le propriétaire doit être stable et se projeter sur au moins 10 ans pour acheter un logement familial si nécessaire.
  • Moins de frais : les travaux lourds sont à la charge du bailleur.
  • Conserver des avantages sociaux ou professionnels. En effet, vous pourriez perdre des APL si vous devenez propriétaire, ou perdre une prime mobilité ou un logement de fonction. Il faut en tenir compte quand on achète.
  • Moins chronophage : pas de temps perdu en assemblée générale et moins d’implication dans l’entretien du bien immobilier.
  • Moins d’impôts : pas de droits de mutation (frais de notaire) à l’achat, alors qu’ils pèsent jusqu’à 8% du prix du bien ! Ni de taxe foncière, sachant qu’elle peut représenter jusqu’à 3 mois de loyer par an et toujours en hausse !
  • Se constituer un patrimoine : c’est également possible sans être propriétaire, il n’y a pas que l’immobilier dans la vie. En effet, l’épargnant discipliné pourra placer la différence entre une traite mensuelle (+ frais et impôts) qu’il ne paie pas et le loyer qu’il paie. Généralement, cela donne un delta de X00 € par mois à placer. Ainsi, il y a matière à se construire un patrimoine aussi important si ce n’est plus que le propriétaire. C’est tout l’objet du simulateur présenté plus loin.

Avis de Nicolas : personnellement la location me va bien car je suis actuellement bien logé (et impossible pour moi d’avoir aussi bien à Paris à l’achat), je suis mobile, pas bricoleur et je sais construire un patrimoine sans avoir à acheter ma résidence principale. En revanche, pour ceux qui sont posés, stabilisés pour au moins 10 ans, qui ont la motivation d’entretenir leur bien immobilier, ou pour ceux qui ont besoin d’une épargne forcée, l’achat est tout à fait pertinent.

L’outil de simulation Achat ou location.

Nous l’avons vu, il y a des avantages et inconvénients à l’achat et à la location et ce n’est pas toujours évident de trancher entre les 2 options. Aussi, nous sommes partisans d’utiliser un simulateur achat ou location, véritable outil d’aide à la décision. Ainsi, vous verrez concrètement l’impact financier de vos décisions, selon vos paramètres personnels. C’est rationnel et vous pourrez acheter ou louer en connaissance de cause.

Nous vous invitons donc à télécharger l’outil de simulation achat ou location, dont l’auteur est asi77, que vous trouverez aussi sur l’excellent forum Bulle-immobilière.org. C’est selon nous le simulateur le plus complet : il prend en compte tous les paramètres et il affiche clairement le résultat selon plusieurs scénarios dévolution du marché immobilier.

Saisir les paramètres dans le simulateur achat ou location.

Le fichier Excel contient 4 onglets :

  • A propos : explication du fichier et de son but. Il s’agit de comparer un achat sur X années (puis sa revente) face à la location sur X années d’un bien équivalent.
  • Inflation : pour information, sensibilisation au phénomène de l’inflation et à la différence entre euros courants et euros constants. C’est important de comprendre ce mécanique lorsqu’on investit à long terme.
  • Calcul rentabilité : l’onglet que vous devez renseigner.
  • Tableau d’amortissement : c’est le tableau d’amortissement de votre crédit immobilier, calculé automatiquement grâce à votre saisie dans l’onglet « calcul rentabilité ».

L’onglet « calcul rentabilité » à renseigner.

C’est simple, contentez-vous de renseigner les zones de saisie indiquées en vert :

  • montant du bien que vous voulez acheter ;
  • durée du prêt ;
  • taux du prêt et taux d’assurance : dans l’exemple il est à 4,80 % (les taux étaient bien plus élevés en 2008 !)
  • frais d’agence, estimation des travaux, montant de l’apport, estimation de la taxe foncière et sa revalorisation annuelle ;
  • nombre d’années avant la revente et inflation annuelle : dans l’exemple il est indiqué 7 ans, car c’est la moyenne Française ;
  • montant du loyer d’un bien équivalent à celui que vous voulez acheter : indiquez le montant en dur en cellule E2 ou indiquez le ratio en cellule E5 (225 = le prix du bien représente 225 mois de loyers…à Paris on peut monter à 500 loyers) ;
  • augmentation annuelle prévisionnelle du loyer ;
  • rendement de vos placements : par exemple 0,75 % si vous ne placez qu’en livret A, ou 4 % si vous êtes un investisseur avisé.

La durée de conservation du bien avant revente.

En moyenne, un Français conserve son bien immobilier pour 7 ans. En effet, même si on pense acheter pour plus longtemps, la réalité peut faire changer les plans : famille qui s’agrandit, mutation, séparation, décès, etc. La durée de conservation du bien est un paramètre primordial et il y a nécessité d’amortir les frais d’achat. Rien que les frais de notaire coûtent près de 8 % du prix du bien, alors vous comprendrez aisément que si vous vendez 2 ans après l’achat vous avez peu de chance d’être gagnant, sauf marché très haussier.

Comment interpréter les résultats du simulateur achat VS location ?

Ce simulateur permet de bien appréhender les risques de perte financière en cas de marché baissier et de revente sous un certain nombre d’années. Vous verrez sous quels scénarios vous êtes gagnant à acheter face à la location : combien d’années conserver le bien ? Quel impact en cas de hausse des prix ou baisse des prix ? Le résultat apparait en vert (achat gagnant) ou rouge (achat perdant) dans le tableau du dessous.

Dans l’exemple présenté dans le fichier, on constate que si les prix augmentent de 30 % entre l’achat et la revente (7 ans dans cet exemple), l’achat fait gagner 20 372 € par rapport à la location du même bien sur la même période. En effet, le propriétaire gagne 59 896 € à la revente alors que la location (hypothèse : apport placé et différence traite-loyer placé) n’aurait fait gagner que 39 524 €. De même, une hausse des prix de 20 % ferait gagner 5 372 € au propriétaire. Et sous les 10 % de hausse des prix dans cet exemple, l’achat est perdant !

Ainsi, nous avons un bel outil d’aide à la décision et on sait quels scénarios seront favorables à l’achat. On constate que selon les paramètres saisis on est gagnant à acheter si les prix augmentent d’au moins 20% (seuil de rentabilité dans cet exemple de bien conservé 7 ans). En revanche si les prix augmentent de 10 % on est perdant et on ferait mieux de louer pour 7 ans. Et c’est encore pire si les prix baissent. On peut s’amuser à changer les paramètres, notamment la durée avant revente, pour voir le changement de résultat. Ainsi dans le même exemple, si on revend après 20 ans et non 7 ans, on est gagnant à l’achat même si les prix baissent de 10 % sur la période et perdant qu’à partir de 20 % de baisse des prix.

Quels enseignements en tirer ?

Vous pouvez simuler autant que vous voulez avec vos propres paramètres, selon votre situation personnelle, pour voir dans quels scénarios l’achat serait gagnant financièrement face à la location. Au bilan, sans surprise, plus on conserve le bien longtemps et plus l’achat est intéressant face à la location, d’où l’importance du paramètre de la durée de la conservation du bien. On ne rappellera jamais assez que les investissements immobiliers (et boursiers) s’inscrivent sur du long terme.

De plus, le résultat dépend beaucoup de l’évolution des prix immobilier sur votre marché local entre l’achat et la revente. Et là, pas de boule de cristal, alors l’outil affiche différents scénarios d’évolution des prix pour que vous sachiez dans quels cas l’achat est gagnant. Ainsi, si vous n’êtes gagnant à l’achat que si le marché grimpe de 30 % en 7 ans, vous devrez être optimiste ! Alors que si vous êtes gagnant en 7 ans même avec un marché baissier de 10 %, vous pouvez être plus confiant.

Généralement, un rendement locatif faible est une aubaine pour les locataires. Typiquement à Paris, avec des achats qui peuvent représenter 500 mois de loyer, il faudra rester longtemps propriétaire pour être gagnant face à la location, sauf en cas de marché immobilier très haussier. A l’inverse, lorsque le rendement locatif est élevé, par exemple à la campagne avec un achat représentant moins de 150 mois de loyer, acheter sa résidence principale est rentable assez vite face à la location (sauf en cas de chute des prix). Ainsi, le seuil de rentabilité de l’achat dépend beaucoup du rendement locatif (qui dépend beaucoup de la tension sur le marché local).

Vidéo bonus.

Bonus pour la fin : une vidéo très drôle créée par Elfe_errant du forum HFR (les initiés comprendront mieux les références). On y voit un extrait détourné du film « La Chute », avec Hitler qui craque à cause de la bulle immobilière alors qu’il est resté locataire.


Acheter ou louer, c’est un choix de vie et c’est donc à vous de décider en fonction de votre situation personnelle, de vos goûts et de vos calculs rationnels. Nous vous avons donné les pistes de réflexion et le simulateur achat-location pour décider en connaissant tous les tenants et aboutissants.

Après mûre réflexion, finalement vous préférez rester locataire pour le moment, mais sans pour autant abandonner l’idée de devenir propriétaire ? Alors nous vous invitons à lire ici les autres solutions d’investissement immobilier. Vous verrez que vous avez le choix et cela peut être très abordable !

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