SIIC – Le Guide Complet pour Investir en 2018

Société d’investissement immobilier cotée

Les SIIC : investissez dans l’immobilier sans subir les contraintes du bailleur.

Un bon nombre d’investisseurs souhaiterait investir dans l’immobilier pour diversifier leurs placements, ou par conviction que le marché immobilier sera porteur dans les années à venir. Pour autant, la gestion en direct d’un bien immobilier présente de nombreuses contraintes, et exige du temps et des compétences. Aussi, déléguer la gestion du bien à une agence ne résout pas tous les problèmes. La solution se trouve dans l’investissement « pierre papier » dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Les SIIC sont à la croisée de la bourse et de l’immobilier.

Une SIIC est une société foncière. Son métier consiste à investir les capitaux qu’elle collecte dans l’acquisition ou la construction d’immeubles, en vue de leur location. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Sachez que les SIIC ont pour obligation de redistribuer à leurs actionnaires au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées. Après déductions des frais, les loyers sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société. Les SIIC sont cotées en bourse, donc les actions des SIIC sont ouvertes aux investisseurs particuliers au sein d’un compte-titres ordinaire (CTO).

Les meilleures SIIC ?

On ne peut pas vous dire quelles sont (ou seront) les meilleures SIIC. Nous savons seulement lesquelles sont réputées solides et versent un bon dividende, mais rien ne garantit les résultats futurs. Voici quelques SIIC connues :

  • ICADE
  • UNIBAIL-RODAMCO
  • KLEPIERRE
  • COVIVIO (ex FONCIERE DES REGIONS)
  • ALTAREA

Autant de foncières qui servent un rendement d’environ 6% brut en 2018 (sur la base de leurs dividendes / cours en 2018). Soit environ 4% NET après imposition à la flat tax 30%.
Nous rappelons que les règles de base restent les mêmes : diversifiez sur plusieurs SIIC et l’investissement actions doit se faire à long terme.

Liste des SIIC : les principales cotées en Europe.

Liste des SIIC présentes dans l’indice STOXX Europe 600.

Les SIIC détiennent des portefeuilles de biens immobiliers spécialisés dans différents secteurs. Le tableau ci-dessous présente la liste des 27 SIIC listées dans l’indice STOXX Europe 600 (mise à jour fin 2018) et quelques indications sur le type de biens majoritairement détenus.

Nom Site internet Type de biens Pays
UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD www.urw.com Centres commerciaux Europe, France, USA
Vonovia SE www.vonovia.de Résidentiel Allemagne
DEUTSCHE WOHNEN www.deutsche-wohnen.com Résidentiel Allemagne
GECINA www.gecina.fr Bureaux France (Île-de-France)
SEGRO www.segro.com Entrepôts, bâtiments industriels Royaume-Uni
LAND SECURITIES landsec.com Bureaux Royaume-Uni
BRITISH LAND COMPANY www.britishland.com Centres commerciaux et bureaux Royaume-Uni
LEG IMMOBILIEN www.leg-wohnen.de Résidentiel Allemagne
KLEPIERRE www.klepierre.com Centres commerciaux Europe
SWISS PRIME SITE www.sps.swiss Commercial, bureaux Suisse (Zurich, Genève)
AROUNDTOWN www.aroundtown.de Commercial, bureaux, hôtels Allemagne
MERLIN PROPERTIES SOCIMI www.merlinproperties.com Commercial Espagne
CASTELLUM www.castellum.se Commercial, bureaux, logisitique Suède
HAMMERSON www.hammerson.fr Centres commerciaux Angleterre, France
DERWENT LONDON www.derwentlondon.com Commercial Londres
PSP SWISS PROPERTY www.psp.info Bureau, commercial Suisse
FABEGE fabege.se Divers Suède
COVIVIO www.covivio.eu Bureaux, résidentiel, hôtels Europe (France, Allemagne, Italie)
TAG IMMOBILIEN AG www.tag-ag.com Résidentiel Allemagne
INMOBILIARIA COLONIAL SOCIMI www.inmocolonial.com Bureaux Espagne (2/3), France (1/3)
ICADE www.icade.fr Bureaux, affaire, santé France (Île-de-France)
FASTIGHETS BALDER B en.balder.se Commercial, résidentiel, parking Scandinavie
COFINIMMO www.cofinimmo.com Santé, bureaux Belgique, France, Pays-bas
LUNDBERGFORETAGEN B www.lundbergforetagen.se Divers Suède
GREAT PORTLAND ESTATES www.gpe.co.uk Bureaux, commercial Londres
CAPITAL & COUNTIES PROPERTIES www.capitalandcounties.com Commercial, divers Londres
Intu Properties PLC www.intugroup.co.uk Centres commerciaux Royaume-Uni

SIIC en France, Allemagne, Angleterre, Suisse, Suède, Espagne, etc.

Vous avez le choix, de quoi diversifier les activités et les zones géographiques ! On trouve dans ce tableau une liste de SIIC allemandes principalement tournées vers les biens immobiliers à usage résidentiel en Allemagne (Vonovia SE, DEUTSCHE WOHNEN, LEG IMMOBILIEN, etc). D’autres SIIC sont focalisées sur le marché immobilier londonien, c’est par exemple le cas de DERWENT LONDON, GREAT PORTLAND ESTATES, et CAPITAL & COUNTIES PROPERTIES. Par ailleurs, on trouve également beaucoup de SIIC investies dans les centres commerciaux, en France, en Suisse, en Espagne, etc.

D’une manière générale, nous recommandons aux investisseurs de consulter les rapports financiers des SIIC : vous verrez dans le détail le patrimoine immobilier des SIIC convoitées.

Avantages et inconvénients des SIIC.

Le bilan est plutôt flatteur, en comparaison des autres solutions d’investissement en immobilier.

Similitudes avec tout autre investissement immobilier.

  • Les loyers peuvent évoluer dans le temps, ainsi que le cours de l’immobilier. Tout comme l’immobilier locatif classique.
  • Vous êtes propriétaire de vos titres, de parts de société, quoi qu’il arrive. Tout comme le bailleur détient un titre de propriété.
  • Vous vous exposez au risque de faillite des sociétés dans lesquelles vous investissez. Unibail-Rodamco par exemple compte environ 2 000 salariés pour plus de 40 Mds d’€ de patrimoine immobilier. Nous recommandons de diversifier sur plusieurs foncières. Les faillites de sociétés du CAC 40 sont extrêmement rares. A mettre en regard de l’immobilier locatif classique, où vous vous exposez aux risques de dégradation de votre appartement et de non paiement des loyers de vos quelques locataires. A vous de juger les probabilités de risque des 2 solutions.

Avantages des SIIC.

  • Pas de frais d’entrée, juste le coût de transaction sur votre compte-titres ordinaire (seulement 0,1% chez Binck). Pour l’immobilier locatif classique et pour les SCPI, comptez environ 8% de frais de notaire ou frais d’acquisition.
  • Les SIIC sont un bon moyen de diversifier dans l’immobilier, à partir de 100 €, plutôt que d’engager plus de 100 000 € sur un seul appartement. Vous pouvez facilement diversifier sur plusieurs foncières.
  • Les SIIC posent moins de soucis de gestion et moins de tracasseries administratives : pas de locataires à gérer, pas de vacance locative, pas de travaux, pas de factures à régler, pas d’assemblées générales, pas de taxe foncière et une déclaration fiscale simplifiée (flat tax 30%).
  • Vos actions cotent en direct à la bourse de Paris, cela offre l’avantage d’acheter et de vendre rapidement (et à peu de frais). Tout le contraire du parcours du combattant durant des mois quand on achète ou vend de l’immobilier locatif.
  • La fiscalité : la taxation des dividendes des SIIC est claire et plutôt clémente depuis la mise en oeuvre de la flat tax (prélèvement forfaitaire unique). Concrètement, vos dividendes sur compte-titres ordinaire (CTO) sont taxés à 30 %, prélèvements sociaux compris.

Inconvénients des SIIC.

  • Vos actions cotent en direct à la bourse de Paris, cela peut être anxiogène si vous regardez souvent les cours et que vous constatez que vous êtes en moins-value latente (alors que vous n’avez pas le cours de votre appartement tous les jours sous les yeux pour vous en rendre compte). Soyez détaché et prenez du recul : vous investissez à long terme, inutile de regarder les cours, contentez-vous de toucher les dividendes.
  • Seul véritable inconvénient : vous ne pouvez pas faire d’emprunt immobilier pour acheter des SIIC. Mais vous pouvez faire un crédit consommation : Boursorama que nous recommandons vivement propose parfois des crédits conso à 0,95%.

Comment acheter des SIIC ?

Les SIIC sont éligibles au compte-titres ordinaire (CTO), mais pas au PEA. Nous vous invitons à lire la page dédiée au CTO. Concrètement, vous y apprendrez le fonctionnement du CTO, comment investir en CTO et vous pourrez choisir le meilleur courtier en bourse (nous recommandons Binck pour ses tarifs compétitifs et son interface complète et pratique).

De l’immobilier américain en portefeuille.

L’équivalent des SIIC aux Etats-Unis est les REITs. Vous pouvez également les loger sur CTO, avec la même fiscalité qui s’applique. Vous aurez alors une exposition au $, ce qui peut être utile pour diversifier les devises.


Vous cherchez une autre solution pour détenir des actions foncières en dehors du CTO ? Vous pouvez par exemple investir dans le tracker Amundi EPRA sur PEA, ou dans le fonds Allianz Foncier disponible sur l’assurance-vie Linxea Spirit.

Nous recommandons également l’investissement en SCPI, autre forme de « pierre-papier ». Les SCPI offrent l’avantage de l’effet levier : le financement par emprunt immobilier est possible.

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