Société d’investissement immobilier cotée (SIIC)

Société d’investissement immobilier cotée

Les SIIC : investissez dans l’immobilier sans subir les contraintes du bailleur.

Nombre d’investisseurs souhaiteraient investir dans l’immobilier pour diversifier leurs placements ou bien par conviction que le marché immobilier sera porteur dans les années à venir. Pour autant, la gestion en direct d’un bien immobilier présente de nombreuses contraintes, du temps et des compétences. Aussi, déléguer la gestion du bien à une agence ne résout pas tous les problèmes. La solution se trouve dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).

Une SIIC est une société foncière. Son métier consiste à investir les capitaux qu’elle collecte dans l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Après déductions des frais, les loyers sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société. Les SIIC sont des actions cotées en bourse, donc ouvertes aux investisseurs particuliers au sein d’un compte-titres ordinaire (CTO).

Les meilleures SIIC ?

On ne peut pas vous dire quelles sont (ou seront) les meilleures SIIC. Nous savons seulement lesquelles sont réputées solides et versent un bon dividende, mais rien ne garantit les résultats futurs. Voici quelques SIIC connues :

  • ICADE
  • UNIBAIL-RODAMCO
  • KLEPIERRE
  • COVIVIO (ex FONCIERE DES REGIONS)
  • ALTAREA

Autant de foncières qui servent un rendement d’environ 6% brut en 2018 (sur la base de leurs dividendes / cours en 2018). Soit environ 4% NET après imposition à la flat tax 30%.
Nous rappelons que les règles de base restent les mêmes : diversifiez sur plusieurs SIIC et l’investissement actions doit se faire à long terme.

Avantages et inconvénients des SIIC.

Le bilan est plutôt flatteur, en comparaison des autres solutions d’investissement en immobilier.

Similitudes avec tout autre investissement immobilier.

  • Les loyers peuvent évoluer dans le temps, ainsi que le cours de l’immobilier. Tout comme l’immobilier locatif classique.
  • Vous êtes propriétaire de vos titres, de parts de société, quoi qu’il arrive. Tout comme le bailleur détient un titre de propriété.
  • Vous vous exposez au risque de faillite des sociétés dans lesquelles vous investissez. Unibail-Rodamco par exemple compte environ 2 000 salariés pour plus de 40 Mds d’€ de patrimoine immobilier. Nous recommandons de diversifier sur plusieurs foncières. Les faillites de sociétés du CAC 40 sont extrêmement rares. A mettre en regard de l’immobilier locatif classique, où vous vous exposez aux risques de dégradation de votre appartement et de non paiement des loyers de vos quelques locataires. A vous de juger les probabilités de risque des 2 solutions.

Avantages des SIIC.

  • Pas de frais d’entrée, juste le coût de transaction sur votre CTO (seulement 0,1% chez Binck). Pour l’immo locatif classique et pour les SCPI, comptez environ 8% de frais de notaire ou frais d’acquisition.
  • Les SIIC sont un bon moyen de diversifier dans l’immobilier, à partir de 100 €, plutôt que d’engager plus de 100 000 € sur un seul appartement. Vous pouvez facilement diversifier sur plusieurs foncières.
  • Les SIIC posent moins de soucis de gestion et moins de tracasseries administratives : pas de locataires à gérer, pas de vacance locative, pas de travaux, pas de factures à régler, pas d’assemblées générales, pas de taxe foncière et une déclaration fiscale simplifiée (flat tax 30%).
  • Vos actions cotent en direct à la bourse de Paris, cela offre l’avantage de vendre rapidement (et à peu de frais).

Inconvénients des SIIC.

  • Vos actions cotent en direct à la bourse de Paris, cela peut être anxiogène si vous regardez souvent les cours et que vous constatez que vous êtes en moins-value latente (alors que vous n’avez pas le cours de votre appartement tous les jours sous les yeux pour vous en rendre compte). Soyez détaché et prenez du recul : vous investissez à long terme, inutile de regarder les cours, contentez-vous de toucher les dividendes.
  • Seul véritable inconvénient : vous ne pouvez pas faire d’emprunt immobilier pour acheter des SIIC. Mais vous pouvez faire un crédit consommation : Boursorama que nous recommandons vivement propose parfois des crédits conso à 0,95%.

Comment acheter des SIIC ?

Les SIIC sont éligibles au compte-titres ordinaire (CTO), mais pas au PEA. Nous vous invitons à lire la page dédiée au CTO.

De l’immobilier américain en portefeuille.

L’équivalent des SIIC aux Etats-Unis est les REITs. Vous pouvez également les loger sur CTO, avec la même fiscalité qui s’applique. Vous aurez alors une exposition au $, ce qui peut être utile pour diversifier les devises.


Vous cherchez une autre solution pour détenir des actions foncières en dehors du CTO ? Vous pouvez par exemple investir dans le tracker Amundi EPRA sur PEA, ou dans le fonds Allianz Foncier disponible sur l’assurance-vie Linxea Spirit.

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