Interview de Homunity : la sélection des projets crowdfunding

Précédemment, nous donnions notre avis sur le crowdfunding immobilier et Homunity et nous expliquions les bonnes pratiques pour investir en crowdfunding. Il s’agit de financement participatif avec des épargnants qui prêtent à des promoteurs immobiliers qui réalisent des projets de construction ou rénovation (entre 8 et 10 % d’intérêts annuels). Intéressons-nous maintenant aux coulisses du crowdfunding immobilier : comment sont choisis les projets par les professionnels de la plateforme de crowdfunding Homunity ? En effet, il est intéressant de savoir comment sont sélectionnés les projets présentés aux épargnants. Pour aller plus loin, nous avons interviewé directement Pierre-Yves APPERT, directeur général adjoint Homunity et responsable du pôle audit. Ainsi, nous en savons plus sur le processus de sélection des projets, à la source. Sachant que seulement 10 % des projets audités sont validés et proposés aux épargnants.

En quoi consiste votre rôle au sein d’Homunity ?

En charge plus particulièrement du pôle Audit chez Homunity, je suis responsable de la bonne conduite des analyses menées sur les opérations immobilières qui nous sont proposées chaque semaine. Une équipe de 4 personnes est entièrement dédiée à l’étude des promoteurs et de leurs projets. Et pour chaque dossier, nous avons un référent de notre équipe commerciale promoteur, afin de faciliter les échanges quand des documents complémentaires sont nécessaires.

Le rôle du pôle Audit est central chez Homunity, car il est la première garantie prise pour nos investisseurs. En pratique, la validation interne des dossiers présentés sur notre plateforme découle d’une procédure stricte et précise. Ainsi, nous avons développé une grille d’audit interne qui s’organise autour de plus de 60 critères bien spécifiques. La nouvelle version de cette grille verra le jour en 2020 et présentera plus de 40 critères supplémentaires (soit 100 critères en tout) pour s’adapter à de nouveaux projets et répondre à notre stratégie de diversification.

Pour choisir les projets, Homunity a toujours fait le choix de la qualité plutôt que la quantité, d’où notre processus de sélection très spécifique. En effet, il existe sur ce type de placement (comme pour tout investissement immobilier), un risque de perte totale ou partielle du capital investi pour notre communauté d’investisseurs. C’est pourquoi nous avons structuré notre sélection avec des étapes de validation, des critères rigoureux et des prérequis obligatoires. Pour le moment (en date du 18/02/2020), notre taux de défaut de paiement est à 0 % depuis la création en 2014. Et nous adaptons régulièrement notre grille d’audit en fonction des nouveaux opérateurs financés, ou en fonction de la conjoncture du marché immobilier qui peut nous amener à être plus vigilants sur certains points.

Comment sélectionnez-vous les promoteurs immobiliers ? Et comment évaluez-vous leur solidité ?

Nous recevons régulièrement des dossiers de financement de manière spontanée. Mais pour 80 % des acteurs financés sur Homunity, c’est le résultat d’une démarche proactive de notre équipe commerciale en charge des relations promoteurs. Nous avons fait le choix d’aller systématiquement à la rencontre des acteurs immobiliers (promoteurs, marchands de biens, aménageurs, etc.) que nous souhaitons financer afin d’attester de leur notoriété, leurs réalisations passées, la qualité de leurs programmes à venir, etc. Ainsi, l’approche terrain est importante à nos yeux pour la mise en place de partenariats durables et fiables. Nous ne finançons jamais un opérateur que nous n’avons pas rencontré physiquement au préalable.

L’expérience est également centrale. En effet, un promoteur dont le savoir-faire a déjà été éprouvé et reconnu aura une bien meilleure réactivité en cas d’imprévus ou en cas de retournement du marché immobilier en général. De même, la taille de la structure peut être un atout en termes de solidité financière et capacité opérationnelle dans le suivi des chantiers. Les commerciaux promoteurs privilégient donc les opérateurs bien établis.

Vient ensuite la partie d’audit durant laquelle nous procédons à l’analyse poussée du promoteur nous permettant d’évaluer l’entreprise ou le groupe. Les critères étudiés couvrent différents aspects :

• la notoriété et réputation de la société,
• l’historique de promotion,
• l’étude financière et juridique de la structure pour vérifier la santé financière du porteur de projet. La validation de ce dernier point est primordiale et plusieurs documents spécifiques y sont requis (documents administratifs, bilans annuels, comptes de résultat, etc.)

À la suite de cette analyse du promoteur (premier filtre), nous pouvons parfois refuser de financer un opérateur sans même avoir analysé le projet.

Qu’en est-il de l’évaluation des projets eux-mêmes ?

Dans l’analyse du programme en lui-même, nous avons de base des prérequis :

• un permis de construire obtenu et purgé de tout recours ;
• une pré-commercialisation bien établie. En général 40 % pour les projets d’immobilier neuf en Vente en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• l’octroi du crédit bancaire par l’établissement accompagnant le promoteur.

En effet, il est important que les investisseurs soient bien conscients qu’Homunity n’a pas vocation à remplacer les banques. Nous finançons uniquement les fonds propres du promoteur. En pratique, ces prérequis varient en fonction de la typologie du projet.

Les 4 piliers d’un projet

Pour évaluer la viabilité et la faisabilité d’une opération, une trentaine de documents certifiés sont demandés au promoteur afin d’évaluer les 4 piliers d’un projet :

• finances : nous jugeons de la solidité du budget prévisionnel de l’opération et sa cohérence en fonction de la répartition des postes de budget ;
• technique : type de fondations, étude de sols, cohérence des coûts de construction et vérification des contrats ;
• commercial : étude de marché pour valider la pertinence du projet en fonction de son emplacement géographique, la demande sur le secteur et la concurrence, ainsi que la politique de prix menée par le promoteur. Nous souhaitons simplement être sûrs que la commercialisation pourra bien aboutir dans les délais fixés contractuellement.
• administratif : tous les documents réglementaires sont contrôlés.

Finalement, notre analyse est très similaire à celle de la banque qui, avant nous, étudie le dossier pour accorder le crédit à l’opérateur. Nous avons juste des critères supplémentaires et spécifiques à notre métier.

Comment se passe la validation finale aboutissant à la mise en ligne de l’opération auprès des investisseurs ?

Ces deux filtres (l’analyse du promoteur puis l’analyse du projet) représentent les deux phases de notre audit interne. Les deux analyses doivent être favorables pour que l’audit interne soit validé. Nous ne donnons pas suite si la structure est validée mais que le projet semble trop risqué ou avec une commercialisation difficile. À l’inverse, quand le programme est validé, il est impératif que l’entreprise soit financièrement saine et solide pour porter le projet à terme et offrir des garanties suffisantes dans l’intérêt des investisseurs. En pratique, pour chaque dossier, un comité interne se réunit chaque semaine pour statuer.

Une fois l’audit interne validé, ce n’est pas terminé ! En effet, le projet doit ensuite être validé à l’unanimité par un comité d’experts, totalement externe et indépendant d’Homunity.

Qui compose le Comité externe et quel son rôle dans le processus de sélection chez Homunity ?

Le Comité de sélection externe représente la dernière étape pour la validation d’un projet. Totalement indépendant, il est composé d’une dizaine d’experts dans divers domaines :

• la finance (fusion&acquisition, Asset Management immobilier essentiellement),
• l’immobilier résidentiel et tertiaire (promoteurs),
• la technique de construction (bureaux d’études et de maîtrise d’ouvrage).

Ces professionnels complémentaires ont chacun de 10 à plus de 30 ans d’expertise dans leur domaine de compétence, ce qui leur confère un œil plutôt juste sur les dossiers présentés.

Le Comité externe a un droit de regard et de véto sur les dossiers. Si un véto est soulevé par l’un des membres du comité sur un dossier, ce dernier n’est pas validé. Souvent le véto est accompagné de conditions suspensives qui permettent de réétudier la faisabilité de financement une fois ces clauses levées de la part du promoteur. Par exemple une commercialisation plus avancée, des documents administratifs complémentaires, etc.

Finalement, si tous les membres du Comité externe approuvent l’opérateur et son projet, celui-ci est définitivement validé. Et les contrats sont signés avec le promoteur pour pouvoir ensuite proposer le projet aux investisseurs sur la plateforme Homunity.

Y a-t-il des garanties mises en place pour les projets en financement ?

Pour tous nos dossiers financés, nous mettons en place un montage qui inclut une garantie, prenant la plupart du temps la forme de caution solidaire. Cette dernière est généralement prise sur la holding de tête de la structure financée. Dans certains cas, nous pouvons également avoir recours à des nantissements de parts sociales ou de promesses d’affectation hypothécaire sur le terrain.

Les investisseurs peuvent également voir – lorsqu’ils consultent la page du projet en financement – si le programme fait l’objet d’un co-financement par le fonds d’investissement Tikehau. Sachez que Homunity a intégré TIKEHAU CAPITAL, fonds de gestion d’actifs gérant plus de 25 milliards d’euros, en janvier 2019. Cela peut être un gage de confiance pour les investisseurs de savoir que le fonds se positionne sur certains dossiers. Par ailleurs, Homunity investit dans chacun des dossiers présentés sur la plateforme, preuve de notre propre confiance dans les acteurs que nous accompagnons.

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Nous remercions Homunity de nous avoir expliqué en détail le processus de sélection des projets (s’inscrire sur la plateforme Homunity pour voir les projets). C’est toujours intéressant de connaitre l’envers du décor. Avec les 2 phases d’audit interne (analyse du promoteur et analyse du projet) et puis le filtre du comité externe indépendant, on comprend mieux le résultat avec 0 défaut de paiement à fin 2019 sur plus de 170 projets financés depuis 2014. Le risque 0 n’existe pas, mais tout est fait pour en approcher. Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre avis sur Homunity et les bonnes pratiques d’investissement en crowdfunding.