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Comment investir en colocation ?

Investir immobilier colocation

Cet article s’inscrit dans le prolongement de l’interview de Léo Nardecchia, qui s’est spécialisé dans l’investissement locatif en colocation. Auteur du livre Comment investir en immobilier en colocation (en vente sur Amazon), Léo va nous éclairer sur ce type d’exploitation. Avantages, inconvénients, processus d’achat, fiscalité, conseils pour bien investir en colocation…Léo nous explique tout.

Une colocation consiste à louer à plusieurs locataires un même logement afin qu’ils partagent un espace de vie. Ce mode d’exploitation en investissement locatif est de plus en plus répandu, car il séduit autant les propriétaires en termes de rentabilité, que les locataires pour son moindre coût et sa convivialité. 

SOMMAIRE

Pourquoi investir en colocation ? Avantages et inconvénients

Pour le propriétaire, ce type d’exploitation est une façon de maximiser sa rentabilité et de pouvoir mixer entre une stratégie patrimoniale et une stratégie de rendement.

En effet, un appartement bien situé et qui va potentiellement prendre de la valeur peut être trop peu rentable en location classique (faible loyer par rapport au prix d’achat). La colocation devient alors un juste compromis.

Dans certains cas, la colocation peut simplement être un excellent moyen de maximiser la rentabilité, sans pour autant avoir recours à de la location courte durée. En effet, la location à la chambre permet de dégager une somme de loyers plus importante qu’un loyer classique.

Prenons un exemple simplifié. Un appartement de 70 m² composé de 3 chambres est loué en location classique 1 000 € par mois. Alors qu’en colocation, chaque chambre pourra probablement être louée 400 €, donc 1 200 € de revenus locatifs mensuels.

Les avantages de l’investissement en colocation

En synthèse, les avantages d’investir en colocation plutôt qu’en location classique :

  • meilleur rendement ;
  • possibilité d’habiter dans le bien et de louer d’autres chambres ;
  • permet de diversifier le risque en cas de locataire qui ne paie pas ;
  • la typologie de locataire en colocation est moins sujette au non règlement des loyers. 

Les inconvénients de l’investissement en colocation

Ceci dit, il faut penser aux contraintes de l’investissement en colocation pour peser le pour et le contre :

  • travaux d’aménagement spécifiques ;
  • gestion plus complexe et plus chronophage ;
  • plus de turn over.

Je développerai par la suite avec des anecdotes personnelles !

Où investir en colocation ?

Il faut cibler la bonne ville et le bon emplacement dans la ville.

Quelle ville pour investir en colocation ?

La colocation n’est pas applicable partout, car certaines villes ne sont pas assez “tendues” en termes d’offres de logement pour que la colocation soit une alternative viable. 

Il est primordial de s’assurer que la tension locative soit suffisamment forte, pour que le rapport entre l’offre et la demande permette au propriétaire de louer facilement sa colocation.

Les grandes villes où la tension locative est élevée sont propices à la colocation : Paris, Lyon, Bordeaux… 

Il convient toutefois de respecter l’encadrement des loyers qui peut s’avérer être un frein dans la mise en place d’une colocation. 

Note de Nicolas : attention dans les villes qui appliquent l’encadrement des loyers. Vu que le loyer est plafonné au m² et que bien souvent on loue au plafond, dans ce cas la colocation ne sera pas plus rentable. Donc ce serait s’ajouter des contraintes pour rien par rapport à une location classique.

Quel emplacement précisément ?

Pour la mise en place d’une colocation, l’emplacement est plus important que pour de la location classique ou de la location courte durée. La colocation peut s’envisager en centre ville, proche d’une université, ou à proximité d’un pôle d’emploi important

Les locataires d’une colocation sont généralement des profils jeunes, sociables. Et plutôt que des prestations haut de gamme, ils privilégient l’emplacement pour le côté pratique et le faible coût de location.

Le processus d’achat en colocation

Le processus d’acquisition, que vous achetiez un bien pour une exploitation en colocation ou pour une exploitation en location classique, est le même. Tout comme les mentions faites au compromis / promesse de vente. 

Pour ne pas louper son investissement, il est important de bien maîtriser le processus classique d’acquisition commun à tous les achats immobiliers : offre d’achat, offre acceptée par le vendeur, tournée des banques pour obtenir le crédit immobilier, signature du compromis (ou promesse de vente), puis signature de l’acte authentique chez le notaire.

La seule différence notable dans le processus d’acquisition concerne le rapport avec la banque lors de la démarche de souscrire à un crédit

Sachez tout d’abord, qu’il s’agisse d’une colocation ou d’une location classique, que l’organisme financeur ne tient pas compte du type d’exploitation envisagé. Donc vous êtes libre d’en disposer comme vous le souhaitez à partir du moment où vous indiquez qu’il s’agit d’un investissement locatif. 

La plupart des banques demandent 2 attestations de loyer (il s’agit d’une estimation de valeur locative du bien) réalisées par des agences détentrices de la carte G “gestion”. Et les banques n’iront pas chercher à savoir s’il s’agit d’une exploitation en 1/2/3 chambres…

Cependant, certaines banques ne prennent en compte qu’un loyer simulé par rapport à une location dite “classique” et n’acceptent pas un détail de location chambre par chambre. C’est-à-dire que le réel rendement potentiel de la colocation n’est donc pas pris en compte par certaines banques, qui demandent des attestations de loyer en location classique.  

La fiscalité en colocation

Au regard de la fiscalité, la colocation est considérée comme “meublée”. Par conséquent, en cas d’acquisition en nom propre (pas en société), la fiscalité applicable sera celle du micro BIC au forfait ou du BIC réel (en statut LMNP ou LMP). 

Et en cas d’acquisition en société :

  • le régime de la SARL de famille pourra être appliqué ;
  • la SCI à l’IR (impôt sur le revenu) n’a le droit de tirer que 10 % de son chiffre d’affaires en exploitation meublée (considérée comme commerciale) ;
  • en SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), la fiscalité ne change rien que la location soit nue ou meublée. 

La meilleure fiscalité à appliquer pour une colocation ne dépend pas du type d’exploitation, mais bien du profil de l’investisseur et de ses objectifs à long terme. Je suis donc en incapacité de vous dire quelle fiscalité est la meilleure.

Note de Nicolas : effectivement, tout dépend de la situation personnelle de l’investisseur. Notamment de sa tranche marginale d’imposition, de sa volonté de s’associer, de structurer son patrimoine, d’éviter l’indivision, etc. Généralement, on préfère investir en société si on investit à plusieurs, en réinvestissant les revenus locatifs et avec un objectif de transmission de patrimoine. Pour aller plus loin : investir en nom propre ou en société ?

Conseils pour bien investir en colocation

Il faut faire attention à plusieurs points spécifiques à la colocation.

Des travaux et aménagements spécifiques

Afin que la colocation soit agréable à vivre et que le turn-over ne soit pas trop fréquent, elle doit faire l’objet d’aménagements spécifiques. 

Par exemple, la mise en place de minimum 1 salle de bain, 1 toilette pour 3 chambres, un nombre de prises minimum par chambre, des espaces de stockage (réfrigérateurs, congélateurs) suffisamment nombreux pour tous les locataires, un espace de convivialité…

Un bien destiné à la location classique, est rarement applicable à de la colocation en l’état.

Note de Nicolas : j’ai lu dans le livre de Léo qu’il n’est pas nécessaire d’installer des équipements type babyfoot, billard,…ce n’est pas ça qui retient les locataires et le retour sur investissement ne serait pas bon.

Le profil des locataires

Les locataires d’une colocation ne sont pas les mêmes qu’en location longue durée sans meuble, ni même que ceux d’une location longue durée meublée. 

Chaque type d’exploitation vise des profils de locataires spécifiques et il convient d’adapter le bien, l’environnement et les travaux en fonction de cette typologie de loueurs. 

Ce postulat peut sembler généraliste, mais il est toujours bon de rappeler “les bases”, qui dès qu’elles touchent notre portefeuille, sont rapidement oubliées ! 

Afin d’éviter les conflits, il est important de définir les règles de la colocation dans un règlement intérieur. Et il vaut mieux faire cohabiter des profils susceptibles de s’entendre. 

Il est également possible de spécialiser sa colocation pour les femmes, les étudiants, pour les jeunes actifs, ou pour les travailleurs en déplacement pour quelques mois.

Les inconvénients de la colocation : à savoir avant de se lancer

La colocation est plus rentable, mais prend plus de temps de gestion qu’un bien en location classique ou en location meublée. 

Il y a parfois des conflits entre locataires

Je vais vous raconter quelques anecdotes. Dans la colocation d’un ami, il y a eu des vols dans les chambres, car certains locataires, estimant qu’ils n’avaient pas à se méfier au sein de leur habitat, ne fermaient pas la porte de leur chambre à clé. 

Dans un de mes logements, les locataires ne se sont pas entendus, car certains estimaient qu’ils faisaient plus de tâches ménagères que les autres… 

Une autre fois, j’avais loué la colocation à des personnes qui souhaitaient vivre ensemble. Mais ils multipliaient les fêtes et les habitants de la copropriété étaient dérangés. 

La gestion plus contraignante

Le turn-over en colocation est plus important, par exemple pour les étudiants, et chaque entrée/sortie demande du temps de gestion.

La gestion meublée nécessite de toujours renouveler les équipements présents dans la colocation. Et à chaque dysfonctionnement de matériel, les locataires vont vous appeler. J’ai récemment été contacté pour un problème de machine à laver…

Il est possible de sous-traiter la gestion, toutefois, la gestion meublée et de surcroît, d’une colocation, est complexe et il n’est pas simple de trouver un bon gestionnaire réactif pour un coût raisonnable.

J’ai déjà tenté de laisser la gestion d’une colocation à une agence qui s’occupait majoritairement de logements nus. Mais ils n’étaient pas réactifs, ils ne comprenaient pas les problèmes et n’étaient pas force de proposition. La gestion d’appartements meublés et la gestion d’appartements nus sont deux métiers différents.

J’ai accompagné de nombreux investisseurs, et je pense que nous n’appuyons jamais assez sur le temps de gestion conséquent d’un bien meublé. Gérer ses propres biens est chronophage et peut rapidement devenir un métier qui nécessite une expertise globale dans le domaine immobilier, de la réactivité et une résistance au stress à toute épreuve. 

Note de Nicolas : j’ai eu une très mauvaise expérience avec une agence traditionnelle aussi (à tel point que c’est moi qui postais les annonces sur LBC pour trouver moi-même les locataires…) Alors avec la complexité d’une colocation je n’ose imaginer. En revanche, on a de très bons retours sur Flatlooker et ils ont un service spécial pour les colocations. Notre avis Flatlooker.

Les lois en immobilier varient, d’autant plus en colocation

La France n’est pas réputée pour sa stabilité fiscale.

L’immobilier est un secteur mouvant, la colocation fait l’objet de lois particulières (sur la répartition des charges, sur la taille des chambres, sur la rédaction des baux) susceptibles d’évoluer avec le temps.

La colocation est également fortement impactée par les modifications de décrets / lois / textes concernant : la fiscalité immobilière de la location meublée, l’encadrement des loyers, les lois régissant le droit des locataires, le bail mobilité…

L’investisseur se doit de toujours rester sur ses gardes et d’anticiper au mieux en comprenant les positions et objectifs du législateur. 

Conclusion

Merci à Léo pour ses conseils de spécialiste et sa transparence. La colocation est généralement un mode d’exploitation plus rentable, mais c’est finalement la rémunération d’un plus grand effort de gestion (et le temps, c’est de l’argent).

Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous invitons à acheter son livre : Comment investir en immobilier en colocation (en vente sur Amazon)

Comment investir en immobilier en colocation

Le livre aborde les aspects généraux de :

  • la fiscalité en meublé (LMNP, LMP, SCI à l’IS), avec des exemples chiffrés ;
  • le calcul du cash-flow, de l’impôt sur la plus value, incluant des exemples chiffrés ;
  • le processus d’obtention de crédit, avec des retours d’expérience et un exemple de Powerpoint pour aller prospecter une banque ;
  • un focus sur les différentes étapes classiques d’une acquisition immobilière expliquées par un professionnel.

Évidemment, sont aussi abordés des aspects spécifiques à la colocation : 

  • le cadre légal de la colocation ;
  • les locataires ciblés ;
  • l’organisation et la mise en place d’une colocation (travaux, gestion, etc.)
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