Choisir les meilleurs placements pour son Ă©pargne

Investir sur les plateformes de crowdfunding immobilier : les meilleures pratiques

Crowdfunding immobilier Homunity

Dans un prĂ©cĂ©dent article, nous vous prĂ©sentions le crowdfunding immobilier et comment choisir la bonne plateforme d’investissement. Pour rappel, il s’agit de financement participatif : les Ă©pargnants participent au financement d’un projet immobilier contre rĂ©munĂ©ration (intĂ©rĂŞts). Et la plateforme sert d’intermĂ©diaire entre le promoteur immobilier qui cherche un financement et les Ă©pargnants qui cherchent Ă  placer. En 2019, 373 M€ furent levĂ©s via crowdfunding immobilier et Homunity est la principale plateforme d’investissement : 68 M€ levĂ©s en 2019 (soit presque 20 % du marchĂ©) pour 90 projets financĂ©s avec un rendement moyen de 9,01 %.

Notre premier article sur le crowdfunding immobilier rencontre un vif succès auprès de nos lecteurs et nous recevons beaucoup de questions. Nous allons tâcher d’y rĂ©pondre. Car une fois la plateforme de crowdfunding trouvĂ©e, quels sont les critères importants pour choisir les projets immobiliers sur lesquels investir ? Et quelles sont les règles et bonnes pratiques pour bien investir en crowdfunding ? En effet, mĂŞme si les projets ont Ă©tĂ© rigoureusement auditĂ©s (chez Homunity seulement 10 % des projets passent les filtres et sont proposĂ©s aux Ă©pargnants, explications dans notre interview d’Homunity), il est toujours intĂ©ressant intellectuellement de savoir dans quoi on investit. Surtout si l’on compte investir des sommes importantes.

SOMMAIRE

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Investir dans un projet de crowdfunding immobilier : comment faire le bon choix ?

D’abord, il faut bien comprendre en quoi consiste le crowdfunding immobilier. Puis on peut se renseigner sur le promoteur immobilier. Enfin, on s’intĂ©ressera au projet en lui-mĂŞme pour dĂ©cider si on investit en participant Ă  son financement.

Au préalable, comprendre l’investissement en crowdfunding immobilier

C’est le b.a.-ba et une des règles de la finance personnelle : comprendre dans quoi on investit. Donc avant d’entrer dans le dĂ©tail d’un projet en particulier, assurez-vous de connaĂ®tre les principes du crowdfunding immobilier : qui sont les intervenants ? Quel est le titre financier que j’achète (une obligation) ? Pourquoi les promoteurs immobiliers font-ils appel au crowdfunding ? Quel est le rendement ? Quelle est la fiscalitĂ© associĂ©e ? Etc.

De prime abord, dĂ©couvrir un nouveau sujet peut intimider, mais vous trouverez toutes les informations dans notre article sur le crowdfunding immobilier. Pour aller plus loin, la plateforme Homunity est très pĂ©dagogue, on y trouve un guide explicatif, une FAQ et le service client rĂ©pond volontiers aux questions. En pratique, les Ă©pargnants choisissent un projet (construction de logements Ă  Lyon par exemple) sur lequel ils investissent au moins 1 000 €. Et Ă  l’issue de l’opĂ©ration (18 ou 24 mois gĂ©nĂ©ralement), les investisseurs obtiennent le remboursement de leur capital + les intĂ©rĂŞts (de 8 Ă  10 % par an selon ce qui a Ă©tĂ© fixĂ© pour le projet).

Selon nous (notre avis sur Homunity), Homunity est non seulement la principale mais aussi la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier du marché :

  • Ă©quipe expĂ©rimentĂ©e,
  • sĂ©lection rigoureuse des projets (encore 0 dĂ©fauts de paiement en 2019),
  • suivi des investissements dans la durĂ©e,
  • interface claire et pratique,
  • service client accessible et de bon conseil.

Une opĂ©ration vous intĂ©resse ? Regardez de plus près qui est le porteur de projet

Les plateformes de crowdfunding sélectionnent durement les professionnels de l’immobilier avec lesquels elles travaillent. Ceci dit, ne vous arrêtez pas aux quelques lignes de présentation du « porteur de projet » (le promoteur immobilier). En pratique, un petit tour sur le web peut vous permettre d’en apprendre davantage sur le promoteur.

Regardez en prioritĂ© son anciennetĂ© et son expĂ©rience, son historique (a-t-il Ă©tĂ© dĂ©faillant sur un autre programme financĂ© ?), les types de projets menĂ©s (rĂ©sidentiel, commercial, logements sociaux, rĂ©sidences, maisons individuelles, etc.), le nombre d’opĂ©rations en cours et remboursĂ©es, etc. N’oubliez pas de taper son nom dans la barre d’un moteur de recherche : si le promoteur a connu de gros dĂ©boires, vous trouverez sans doute des articles de presse ou forums qui traitent des problèmes rencontrĂ©s.

Étudiez les informations sur le projet et repérez les critères importants

Les plateformes de financement participatif prĂ©sentent gĂ©nĂ©ralement beaucoup (trop ?) d’informations sur les caractĂ©ristiques d’un programme immobilier. Règlementairement c’est nĂ©cessaire, mais il faut savoir faire le tri et retrouver quelles sont les donnĂ©es pertinentes. LĂ  encore, ne vous reposez pas entièrement sur la plateforme, soyez acteur de votre choix.

Voici les questions Ă  vous poser pour faire votre propre analyse :

  • La localisation gĂ©ographique est-elle un emplacement de premier choix ? Zone oĂą la demande immobilière est soutenue, grandes agglomĂ©rations, proximitĂ© de grosses entreprises, etc. ;
  • Le permis de construire est-il bien purgĂ© de tout recours ? 
  • Des garanties juridiques ont-elles Ă©tĂ© prises ? La Garantie de Fin d’Achèvement doit ĂŞtre obtenue. Une Garantie Autonome Ă  Première Demande (GAPD) ou caution solidaire de la sociĂ©tĂ© du promoteur peut ĂŞtre un plus ;
  • La « sortie Â» du projet est-elle maĂ®trisĂ©e : acheteurs envisagĂ©s (particuliers, institutionnels, office HLM, autre) ? Vente en bloc ou par lots ? Force de commercialisation ?
  • Quel est le niveau de prĂ©-commercialisation ? Un taux minimum de 40 % est souhaitable pour limiter le risque de mauvaises ventes et donc de baisse de marge pour le promoteur. Par exemple si le promoteur a dĂ©jĂ  vendu 70 % des appartement, c’est très rassurant et on sait que le projet arrivera Ă  terme facilement ;
  • Le promoteur a-t-il investi une partie de ses fonds propres dans l’opĂ©ration ? GĂ©nĂ©ralement oui, car il croit au projet ;
  • Y a-t-il en complĂ©ment un prĂŞt bancaire dans le montage financier ? PrĂ©fĂ©rable, afin de bĂ©nĂ©ficier Ă©galement de l’audit de la banque ;
  • Le planning prĂ©visionnel semble t-il rĂ©aliste ? Un an de travaux est un minimum ;
  • Quel est le montage juridique ? Est-ce une sociĂ©tĂ© propre au programme qui reçoit les fonds et mène le projet ou directement la sociĂ©tĂ© du promoteur ? Et y a-t-il une caution portĂ©e au financement du programme ? Sachez qu’une structure dĂ©diĂ©e est obligatoire (exigeance de l’AutoritĂ© des MarchĂ©s Financiers) pour une meilleure maĂ®trise des flux financiers. En pratique, c’est le cas chez Homunity, qui crĂ©e une SASU spĂ©cifique pour chaque opĂ©ration (pour financer le projet visĂ© et rembourser les investisseurs) ;
  • Quel est le montage financier ? Quel est le type du titre financier utilisĂ© ? Une action (ou part) fait de vous un actionnaire sans assurance de rendement ou de dĂ©lai. Tandis qu’une obligation comporte un taux d’intĂ©rĂŞt et une durĂ©e dĂ©finis Ă  l’avance et est considĂ©rĂ©e comme une dette contractĂ©e par le promoteur immobilier emprunteur. Chez Homunity, il s’agit d’obligations (Ă  taux fixe dont le remboursement du capital et des intĂ©rĂŞts intervient in fine) Ă©mises par la SASU qui porte le projet et les investisseurs sont donc crĂ©anciers. Plus rarement, certains projets chez Homunity ont des durĂ©es plus longues (60 mois) et les intĂ©rĂŞts sont alors versĂ©s tous les ans aux investisseurs.

Vous trouverez la plupart de ces éléments sur les fiches descriptives des projets. Prenez le temps de bien lire ces informations et n’hésitez pas à demander de l’aide ou à poser vos questions au service client de la plateforme. Aussi, ce sera un bon moyen de tester leur savoir-faire et leur réactivité.

Note de Nicolas : Homunity prĂ©vient ses inscrits quelques jours avant la mise en ligne d’un projet. Donc cela laisse le temps de lecture et de rĂ©flexion nĂ©cessaire avant d’investir. Heureusement, car une fois la collecte ouverte, le financement d’un projet peut ĂŞtre bouclĂ© en quelques minutes seulement…les investisseurs sont Ă  l’affĂ»t !

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Les bonnes pratiques de l’investissement en crowdfunding

Il est toujours bon de le rappeler : l’investissement immobilier prĂ©sente un risque de perte en capital. Que l’on parle d’immobilier locatif, de SCPI, ou de crowdfunding. Ainsi, tous les projets de crowdfunding immobilier comportent des risques : retards sur le chantier, mauvaise commercialisation, faillite du promoteur, alĂ©as climatiques, crise du marchĂ© immobilier, etc.

Ces risques peuvent entraĂ®ner la perte totale ou partielle de votre investissement. C’est la contrepartie Ă  des rendements Ă©levĂ©s (entre 8 % et 10 % brut annuel selon le projet). Il s’agit du couple rendement/risque que les Ă©pargnants avisĂ©s apprĂ©cient avant chaque investissement. Ceci dit, les dĂ©fauts de paiement sont jusqu’Ă  prĂ©sent rares (encore 0 % en 2019 chez Homunity). Et quand il y a un retard sur un chantier, les intĂ©rĂŞts continuent de courir, donc les investisseurs sont rĂ©munĂ©rĂ©s jusqu’Ă  l’aboutissement du projet.

Diversifiez : ne choisissez pas un, mais plusieurs projets immobiliers

Le meilleur moyen de se prĂ©munir du risque est de diversifier vos placements (ici aussi, on ne met pas tous les Ĺ“ufs dans le mĂŞme panier.). PrĂ©fĂ©rez investir des montants raisonnables dans plusieurs projets, variez les promoteurs, le type d’immobilier (commercial, rĂ©sidentiel, etc.), l’implantation gĂ©ographique. Plus vos investissements seront nombreux et variĂ©s, plus vous limiterez vos risques, car un dĂ©faut de paiement d’un promoteur immobilier aurait moins d’impact. Chez Homunity, c’est facile de diversifier dans le temps puisque la plateforme propose en moyenne 2 projets par semaine.

Par ailleurs, dans la famille crowdfunding, vous pouvez investir sur d’autres secteurs que l’immobilier. Ainsi, le crowdlending dans les Ă©nergies renouvelables est complĂ©mentaire.

Note de Nicolas : plusieurs Ă©pargnants m’ont fait part d’une technique de « money management » qui peut ĂŞtre intĂ©ressante d’un point de vue gestion des liquiditĂ©s. Ils font « rouler » les projets de façon Ă  obtenir un remboursement rĂ©gulier. Par exemple, en investissant dans un projet tous les 3 mois, ils obtiendront Ă  terme un remboursement tous les 3 mois.

Globalement, pensez Ă  votre allocation patrimoniale. En pratique, un patrimoine Ă©quilibrĂ© sera diversifiĂ© entre les fonds euro sĂ©curisĂ©s en assurance vie (peu rentables mais non risquĂ©s), les actions et l’immobilier (investissements plus rentables mais risquĂ©s). Donc l’immobilier – et plus prĂ©cisĂ©ment le crowdfunding immobilier – ne va pas reprĂ©senter 100 % de votre patrimoine. Par exemple, on peut se fixer une limite Ă  20 % de son patrimoine et sur au moins 10 projets (s’inscrire sur Homunity pour accĂ©der aux projets et ĂŞtre alertĂ© par mail des futures collectes).

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Crowdfunding immobilier : perspectives et conclusion

Depuis la loi PACTE et le dĂ©cret du 30 octobre 2019, les plateformes de crowdfunding immobilier sont autorisĂ©es Ă  collecter jusqu’Ă  8 millions d’euros par projet (plafond de 2,5 M€ avant cela). Homunity compte donc proposer plus de projets et pour des financements plus consĂ©quents. Pour continuer de rĂ©pondre Ă  la fois aux besoins de financement des promoteurs immobiliers et aux besoins de placement des Ă©pargnants. Il faut avouer que les seuls retours nĂ©gatifs que nous avons reçus sur Homunity portent sur la vitesse de collecte. En effet, il y a beaucoup d’investisseurs qui se ruent sur les projets, donc il faut ĂŞtre Ă  l’heure et rĂ©actif si on veut participer Ă  la collecte (en pratique, il faut d’abord s’inscrire sur Homunity pour accĂ©der aux projets et ĂŞtre alertĂ© par mail des futures collectes).

Vous voilĂ  maintenant mieux armĂ©s pour choisir les projets en crowdfunding immobilier. Pour aller plus loin, nous avons aussi interviewĂ© Homunity pour connaitre leur processus de sĂ©lection de projets. Selon nous, et Ă  l’heure oĂą les taux d’intĂ©rĂŞts des livrets classiques sont au plus bas, le couple rendement/risque du crowdfunding immobilier est bon. Si tant est que l’on est raisonnable en adoptant les bonnes pratiques d’investissement prĂ©sentĂ©es. Il s’agit d’un investissement Ă  court terme (18-24 mois en gĂ©nĂ©ral) pour complĂ©ter et diversifier ses placements. Et si vous avez une appĂ©tence pour l’immobilier et pour toujours plus de diversification, nous vous proposons de dĂ©couvrir ici les diffĂ©rents investissements dans l’immobilier. Ou pour rester dans la famille du financement participatif, nous vous invitons Ă  lire notre avis sur le crowdlending dans les Ă©nergies renouvelables et la plateforme Lendopolis.

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