Investir sur les plateformes de crowdfunding immobilier : les meilleures pratiques

Dans un précédent article, nous vous présentions le crowdfunding immobilier et comment choisir la bonne plateforme d’investissement. Pour rappel, il s’agit de financement participatif : les épargnants participent au financement d’un projet immobilier contre rémunération (intérêts). Et la plateforme sert d’intermédiaire entre le promoteur immobilier qui cherche un financement et les épargnants qui cherchent à placer. En 2019, 373 M€ furent levés via crowdfunding immobilier et Homunity est la principale plateforme d’investissement : 68 M€ levés en 2019 (soit presque 20 % du marché) pour 90 projets financés avec un rendement moyen de 9,01 %.

Notre premier article sur le crowdfunding immobilier rencontre un vif succès auprès de nos lecteurs et nous recevons beaucoup de questions. Nous allons tâcher d’y répondre. Car une fois la plateforme de crowdfunding trouvée, quels sont les critères importants pour choisir les projets immobiliers sur lesquels investir ? Et quelles sont les règles et bonnes pratiques pour bien investir en crowdfunding ? En effet, même si les projets ont été rigoureusement audités (chez Homunity seulement 10 % des projets passent les filtres et sont proposés aux épargnants, explications dans notre interview d’Homunity), il est toujours intéressant intellectuellement de savoir dans quoi on investit. Surtout si l’on compte investir des sommes importantes.

SOMMAIRE

• Crowdfunding immobilier : comment faire le bon choix ?
• Investissement en crowdfunding : les bonnes pratiques
• Crowdfunding immobilier : perspectives et conclusion

Investir dans un projet de crowdfunding immobilier : comment faire le bon choix ?

D’abord, il faut bien comprendre en quoi consiste le crowdfunding immobilier. Puis on peut se renseigner sur le promoteur immobilier. Enfin, on s’intéressera au projet en lui-même pour décider si on investit en participant à son financement.

Au préalable, comprendre l’investissement en crowdfunding immobilier

C’est le b.a.-ba et une des règles de la finance personnelle : comprendre dans quoi on investit. Donc avant d’entrer dans le détail d’un projet en particulier, assurez-vous de connaître les principes du crowdfunding immobilier : qui sont les intervenants ? Quel est le titre financier que j’achète (une obligation) ? Pourquoi les promoteurs immobiliers font-ils appel au crowdfunding ? Quel est le rendement ? Quelle est la fiscalité associée ? Etc.

De prime abord, découvrir un nouveau sujet peut intimider, mais vous trouverez toutes les informations dans notre article sur le crowdfunding immobilier. Pour aller plus loin, la plateforme Homunity est très pédagogue, on y trouve un guide explicatif, une FAQ et le service client répond volontiers aux questions. En pratique, les épargnants choisissent un projet (construction de logements à Lyon par exemple) sur lequel ils investissent au moins 1 000 €. Et à l’issue de l’opération (18 ou 24 mois généralement), les investisseurs obtiennent le remboursement de leur capital + les intérêts (de 8 à 10 % par an selon ce qui a été fixé pour le projet).

Selon nous (notre avis sur Homunity), Homunity est non seulement la principale mais aussi la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier du marché :

• équipe expérimentée,
• sélection rigoureuse des projets (encore 0 défauts de paiement en 2019),
• suivi des investissements dans la durée,
• interface claire et pratique,
• service client accessible et de bon conseil.

Une opération vous intéresse ? Regardez de plus près qui est le porteur de projet

Les plateformes de crowdfunding sélectionnent durement les professionnels de l’immobilier avec lesquels elles travaillent. Ceci dit, ne vous arrêtez pas aux quelques lignes de présentation du “porteur de projet” (le promoteur immobilier). En pratique, un petit tour sur le web peut vous permettre d’en apprendre davantage sur le promoteur.

Regardez en priorité son ancienneté et son expérience, son historique (a-t-il été défaillant sur un autre programme financé ?), les types de projets menés (résidentiel, commercial, logements sociaux, résidences, maisons individuelles, etc.), le nombre d’opérations en cours et remboursées, etc. N’oubliez pas de taper son nom dans la barre d’un moteur de recherche : si le promoteur a connu de gros déboires, vous trouverez sans doute des articles de presse ou forums qui traitent des problèmes rencontrés.

Étudiez les informations sur le projet et repérez les critères importants

Les plateformes de financement participatif présentent généralement beaucoup (trop ?) d’informations sur les caractéristiques d’un programme immobilier. Règlementairement c’est nécessaire, mais il faut savoir faire le tri et retrouver quelles sont les données pertinentes. Là encore, ne vous reposez pas entièrement sur la plateforme, soyez acteur de votre choix.

Voici les questions à vous poser pour faire votre propre analyse :

• La localisation géographique est-elle un emplacement de premier choix ? Zone où la demande immobilière est soutenue, grandes agglomérations, proximité de grosses entreprises, etc. ;
• Le permis de construire est-il bien purgé de tout recours ? 
• Des garanties juridiques ont-elles été prises ? La Garantie de Fin d’Achèvement doit être obtenue. Une Garantie Autonome à Première Demande (GAPD) ou caution solidaire de la société du promoteur peut être un plus ;
• La « sortie » du projet est-elle maîtrisée : acheteurs envisagés (particuliers, institutionnels, office HLM, autre) ? Vente en bloc ou par lots ? Force de commercialisation ?
• Quel est le niveau de pré-commercialisation ? Un taux minimum de 40 % est souhaitable pour limiter le risque de mauvaises ventes et donc de baisse de marge pour le promoteur. Par exemple si le promoteur a déjà vendu 70 % des appartement, c’est très rassurant et on sait que le projet arrivera à terme facilement ;
• Le promoteur a-t-il investi une partie de ses fonds propres dans l’opération ? Généralement oui, car il croit au projet ;
• Y a-t-il en complément un prêt bancaire dans le montage financier ? Préférable, afin de bénéficier également de l’audit de la banque ;
• Le planning prévisionnel semble t-il réaliste ? Un an de travaux est un minimum ;
• Quel est le montage juridique ? Est-ce une société propre au programme qui reçoit les fonds et mène le projet ou directement la société du promoteur ? Et y a-t-il une caution portée au financement du programme ? Sachez qu’une structure dédiée est obligatoire (exigeance de l’Autorité des Marchés Financiers) pour une meilleure maîtrise des flux financiers. En pratique, c’est le cas chez Homunity, qui crée une SASU spécifique pour chaque opération (pour financer le projet visé et rembourser les investisseurs) ;
• Quel est le montage financier ? Quel est le type du titre financier utilisé ? Une action (ou part) fait de vous un actionnaire sans assurance de rendement ou de délai. Tandis qu’une obligation comporte un taux d’intérêt et une durée définis à l’avance et est considérée comme une dette contractée par le promoteur immobilier emprunteur. Chez Homunity, il s’agit d’obligations (à taux fixe dont le remboursement du capital et des intérêts intervient in fine) émises par la SASU qui porte le projet et les investisseurs sont donc créanciers. Plus rarement, certains projets chez Homunity ont des durées plus longues (60 mois) et les intérêts sont alors versés tous les ans aux investisseurs.

Vous trouverez la plupart de ces éléments sur les fiches descriptives des projets. Prenez le temps de bien lire ces informations et n’hésitez pas à demander de l’aide ou à poser vos questions au service client de la plateforme. Aussi, ce sera un bon moyen de tester leur savoir-faire et leur réactivité.

Note de Nicolas : Homunity prévient ses inscrits quelques jours avant la mise en ligne d’un projet. Donc cela laisse le temps de lecture et de réflexion nécessaire avant d’investir. Heureusement, car une fois la collecte ouverte, le financement d’un projet peut être bouclé en quelques minutes seulement…les investisseurs sont à l’affût !

Les bonnes pratiques de l’investissement en crowdfunding

Il est toujours bon de le rappeler : l’investissement immobilier présente un risque de perte en capital. Que l’on parle d’immobilier locatif, de SCPI, ou de crowdfunding. Ainsi, tous les projets de crowdfunding immobilier comportent des risques : retards sur le chantier, mauvaise commercialisation, faillite du promoteur, aléas climatiques, crise du marché immobilier, etc.

Ces risques peuvent entraîner la perte totale ou partielle de votre investissement. C’est la contrepartie à des rendements élevés (entre 8 % et 10 % brut annuel selon le projet). Il s’agit du couple rendement/risque que les épargnants avisés apprécient avant chaque investissement. Ceci dit, les défauts de paiement sont jusqu’à présent rares (encore 0 % en 2019 chez Homunity). Et quand il y a un retard sur un chantier, les intérêts continuent de courir, donc les investisseurs sont rémunérés jusqu’à l’aboutissement du projet.

Diversifiez : ne choisissez pas un, mais plusieurs projets immobiliers

Le meilleur moyen de se prémunir du risque est de diversifier vos placements (ici aussi, on ne met pas tous les œufs dans le même panier.). Préférez investir des montants raisonnables dans plusieurs projets, variez les promoteurs, le type d’immobilier (commercial, résidentiel, etc.), l’implantation géographique. Plus vos investissements seront nombreux et variés, plus vous limiterez vos risques, car un défaut de paiement d’un promoteur immobilier aurait moins d’impact. Chez Homunity, c’est facile de diversifier dans le temps puisque la plateforme propose en moyenne 2 projets par semaine.

Par ailleurs, dans la famille crowdfunding, vous pouvez investir sur d’autres secteurs que l’immobilier. Ainsi, le crowdlending dans les énergies renouvelables est complémentaire.

Note de Nicolas : plusieurs épargnants m’ont fait part d’une technique de “money management” qui peut être intéressante d’un point de vue gestion des liquidités. Ils font “rouler” les projets de façon à obtenir un remboursement régulier. Par exemple, en investissant dans un projet tous les 3 mois, ils obtiendront à terme un remboursement tous les 3 mois.

Globalement, pensez à votre allocation patrimoniale. En pratique, un patrimoine équilibré sera diversifié entre les fonds euro sécurisés en assurance vie (peu rentables mais non risqués), les actions et l’immobilier (investissements plus rentables mais risqués). Donc l’immobilier – et plus précisément le crowdfunding immobilier – ne va pas représenter 100 % de votre patrimoine. Par exemple, on peut se fixer une limite à 20 % de son patrimoine et sur au moins 10 projets (s’inscrire sur Homunity pour accéder aux projets et être alerté par mail des futures collectes).

Crowdfunding immobilier : perspectives et conclusion

Depuis la loi PACTE et le décret du 30 octobre 2019, les plateformes de crowdfunding immobilier sont autorisées à collecter jusqu’à 8 millions d’euros par projet (plafond de 2,5 M€ avant cela). Homunity compte donc proposer plus de projets et pour des financements plus conséquents. Pour continuer de répondre à la fois aux besoins de financement des promoteurs immobiliers et aux besoins de placement des épargnants. Il faut avouer que les seuls retours négatifs que nous avons reçus sur Homunity portent sur la vitesse de collecte. En effet, il y a beaucoup d’investisseurs qui se ruent sur les projets, donc il faut être à l’heure et réactif si on veut participer à la collecte (en pratique, il faut d’abord s’inscrire sur Homunity pour accéder aux projets et être alerté par mail des futures collectes).

Vous voilà maintenant mieux armés pour choisir les projets en crowdfunding immobilier. Pour aller plus loin, nous avons aussi interviewé Homunity pour connaitre leur processus de sélection de projets. Selon nous, et à l’heure où les taux d’intérêts des livrets classiques sont au plus bas, le couple rendement/risque du crowdfunding immobilier est bon. Si tant est que l’on est raisonnable en adoptant les bonnes pratiques d’investissement présentées. Il s’agit d’un investissement à court terme (18-24 mois en général) pour compléter et diversifier ses placements. Et si vous avez une appétence pour l’immobilier et pour toujours plus de diversification, nous vous proposons de découvrir ici les différents investissements dans l’immobilier. Ou pour rester dans la famille du financement participatif, nous vous invitons à lire notre avis sur le crowdlending dans les énergies renouvelables et la plateforme Lendopolis.