Investir en Pinel. Cas pratique et comparaison LMNP

Le dispositif Pinel séduit beaucoup les Français en combinant l’immobilier et la défiscalisation, deux passions françaises. Et c’est aussi le produit phare de bon nombre de conseillers en gestion de patrimoine et commerciaux en défiscalisation, car il faut dire que les commissions sont juteuses. Ainsi, l’offre rencontre aisément la demande. Il en est de même depuis des décennies avec les prédécesseurs du Pinel (Duflot, Scellier, Robien, etc.) Cette popularité prouve-t-elle que la loi Pinel est intéressante pour les investisseurs ?

« Plus populaire » ne signifie pas forcément « meilleur », et encore moins « meilleur dans votre situation ». Le dernier rapport de l’IGF (Inspection Générale des Finances) montre d’ailleurs que 1 Pinel sur 2 a une rentabilité négative. Sans dogmatisme, nous nous penchons sur la question. Découvrez les conditions pour défiscaliser en Pinel, et une simulation chiffrée avec un vrai cas pratique (et fichier Excel disponible) pour connaitre le raisonnement et savoir évaluer la rentabilité d’un investissement Pinel. Enfin, des conseils pour réussir son investissement immobilier sont donnés à la fin de cet article.

SOMMAIRE

• Pinel : quelles sont les conditions pour défiscaliser ?
• Pinel : quelle réduction d’impôt ?
• Une réduction d’impôt qui rend forcément l’investissement Pinel intéressant ?
• Cas pratique : investissement en Pinel
• Cas pratique : comparaison du Pinel avec de l’ancien loué en meublé (LMNP)
• Louer en Pinel ou dans l’ancien LMNP ?

Pinel : quelles sont les conditions pour défiscaliser ?

Le dispositif Pinel existe depuis septembre 2014. Il s’agit d’investir dans un bien immobilier neuf pour mise en location. Et l’investisseur obtient une réduction d’impôt sur le revenu en respectant les conditions prévues par la loi.

Conditions concernant le propriétaire et le logement

Le propriétaire investisseur en Pinel et le logement doivent répondre à plusieurs conditions :

• qualité du propriétaire : contribuable fiscalement domicilié en France ;
• type de logement : logement neuf (hors maisons individuelles à partir de 2021), ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), ou en construction ;
• performance énergétique du logement : réglementation thermique RT 2012 (qui va de pair avec un logement neuf a priori) ;
• emplacement du logement : situé en zone A, A bis ou B1 (donc exclusion des zones B2 et C) selon le simulateur de zonage de l’administration.

Conditions concernant le locataire et la location

De plus, il y a aussi des contraintes sur les locataires de Pinel et la location :

• qualité du locataire : liens familiaux possible, mais hors foyer fiscal du propriétaire ;
• revenus du locataire : plafond de revenus selon la composition familiale du locataire et la zone (simulateur de zonage de l’administration). Par exemple, les locataires d’un Pinel ne doivent pas dépasser les 57 489 € de revenus annuels en zone A pour un couple ;
• engagements de location : le bien doit être loué au plus tard 1 an après son achat ou son achèvement (attention car des investisseurs en Pinel ont perdu la défiscalisation faute de trouver des locataires à temps). Et pour une durée minimale de 6 ans.
• plafond de loyer : selon la zone, il faut respecter un plafond de loyer mensuel (hors charges) par m². Par exemple 13,04 € par m² en zone A. Et pour mieux tenir compte de la réalité du marché locatif, il faut appliquer un coefficient multiplicateur (maximum x 1,2).

Finalement, si l’ensemble de ces conditions sont respectées, l’investisseur en Pinel profite de la réduction d’impôt sur le revenu.

Pinel : quelle réduction d’impôt ?

Si l’investisseur immobilier répond à toutes ces conditions, il peut défiscaliser en Pinel. En pratique, la réduction d’impôt sur le revenu porte sur un bien de 300 000 € maximum (à 5 500 € par m² maximum).

La réduction d’impôt annuelle dépend de votre engagement de location en Pinel

L’investisseur en Pinel peut s’engager sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans pour obtenir une réduction d’impôt :

• 6 ans = 9 % de réduction d’impôt sur le prix du bien (1,5 % par an) ;
• 9 ans = 12 % ;
• 12 ans = 14 %.

Donc au maximum, pour un appartement de 300 000 €, un investisseur pourra défiscaliser 14 % en 12 ans. Soit 42 000 € d’économie d’impôt sur le revenu sur 12 ans.

MAJ 2023 : il existe aussi un dispositif Pinel Plus avec une réduction d’impôt à 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location. Mais les contraintes sont encore plus fortes sur la qualité du logement et les quartiers éligibles.

Une réduction d’impôt qui rend forcément l’investissement Pinel intéressant ?

Nous avons vu que la réduction d’impôt sur le revenu « offerte » par le Pinel peut être importante sur la durée : jusqu’à 21 % du prix du bien si on s’engage 12 ans. Ainsi, beaucoup d’investisseurs se ruent vers le Pinel avec pour unique but de défiscaliser, mais défiscaliser n’est pas un objectif en soi. Car l’objectif premier doit être de faire un investissement rentable avec un bel appartement qui va bien se valoriser. On achète un bien immobilier, avant d’acheter un « produit en défiscalisation » (malheureusement souvent vendu comme tel).

Quid de la qualité de la construction, de l’emplacement et du rendement sur loyer ? La fiscalité n’est qu’un levier, et la rentabilité de l’opération se jugera à la fin après revente en tenant compte de tout. C’est-à-dire ce qui a été encaissé (les loyers et l’économie d’impôt sur le revenu), ce qui a été décaissé (mensualités de crédit, impôts fonciers, etc.) et la plus-value ou moins-value à la revente.

Le Pinel est avant tout un investissement immobilier et la défiscalisation doit être la cerise sur le gâteau

Donc la défiscalisation n’est qu’une composante du résultat qui ne doit pas aveugler et occulter le reste :

• l’emplacement (viser une zone attractive pour louer vite et bien) ;
• le prix d’achat (attention aux prix surestimés de nombreux programmes neufs, il ne faut pas que l’écart soit excessif par rapport au prix de l’ancien dans le quartier) ;
• le loyer (le plafond Pinel pourrait empêcher de louer au prix du marché notamment en zones A et A bis) ;
• l’appréciation du bien qui jouera sur le prix de revente (qualité de la construction et de l’emplacement).

Ainsi, malgré une défiscalisation, on peut finalement être perdant en investissant en Pinel en tenant compte des autres composantes du résultat. Inversement, sans défiscaliser il pourrait être possible de faire un meilleur investissement en obtenant un meilleur loyer tout au long de la location et une meilleure revente. Les témoignages d’investisseurs Pinel déçus sont nombreux, car beaucoup ont acheté du neuf trop cher (+30 % voire +50 % par rapport à l’ancien), avec un loyer faible, et vendu en moins-value…et la défiscalisation (de 12 % à 21 %) ne compense pas, donc opération non rentable.

Par conséquent, il ne faut pas se laisser aveugler par la défiscalisation et il faut simuler. Selon les situations, de l’immobilier neuf en Pinel pourra être plus intéressant qu’un investissement dans l’ancien (LMNP ou Denormandie) dans certains cas ; et dans d’autres situations ce sera l’inverse. L’investisseur a le choix (immobilier ancien ou neuf, tel ou tel dispositif fiscal), donc il peut simuler et choisir la meilleure solution d’investissement immobilier.

Cas pratique : investissement en Pinel

Admettons que je cherche à investir environ 250 000 € dans l’immobilier. Je vais le faire à Lille, une ville plutôt dynamique (étudiants et emploi) que je connais bien. Et je vais comparer deux solutions populaires : soit le Pinel pour défiscaliser, soit l’ancien sous le statut LMNP pour optimiser l’imposition des revenus locatifs.

Prenons le cas (réel) d’un programme Pinel à Lille, en vente en état futur d’achèvement (VEFA) pour 2022. Dans ce programme dont j’ai reçu une publicité, il y a un T2 vendu à 250 000 € pour 42 m². Soit 5 950 € /m². Il s’agit bien d’un appartement neuf dans une commune éligible au Pinel.

Quel est le loyer plafond pour cet appartement en Pinel ?

La zone A est plafonnée à 12,75 € HC / m², donc 535,50 € pour 42 m². Mais il faut ensuite appliquer le coefficient multiplicateur. Calcul du coefficient multiplicateur selon la surface (S) : 19/S + 0,7 = 19/42 + 0,7 = 1,15. Soit un loyer plafond = 535,50 x 1,15 = 616 € hors charges par mois.

Est-ce le loyer du marché ? À Paris, le plafond de loyer (zone A bis) serait très faible par rapport au marché. Mais à Lille en zone A, cela parait assez cohérent avec les annonces publiées sur Seloger dans ce quartier. Au mieux vu les annonces, sans le plafond on pourrait espérer le louer à 700 € HC. Donc à 616 € l’appartement devrait se louer facilement, sans vacance locative dans cette zone dynamique.

Il s’agit d’un T2, donc une seule chambre. Alors a priori l’appartement sera adapté à un couple sans enfant. Pour rappel, le plafond de ressources annuelles des locataires Pinel en couple en zone A = 57 146 €. Et un couple à ce niveau de revenus pourra aisément payer un loyer de 616 €.

Combien pourrai-je défiscaliser ?

Sur 12 ans, la défiscalisation maximum est de 21 % du prix du bien. Soit 250 000 € x 21 % = 52 500 €. Mais le plafond Pinel est de 5 500 € / m². Donc 42 m² x 5 500 € = 231 000 € x 21 % = 48 510 € à défiscaliser sur 12 ans. Au rythme de 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an pendant 3 ans. Donc 4 620 € par an les 9 premières années, puis 2 310 € par an les 3 dernières années.

Quel sera le rendement brut de cet investissement en Pinel ?

Prix d’achat = 250 000 €.

Frais de notaire 3 % = 7 500 €. En négociant avec le promoteur immobilier, on arrive à lui en faire supporter une partie et on paie finalement 2 500 € de notre poche. Sachez que certains promoteurs offrent même les frais de notaire.

Loyer mensuel hors charges = 616 €, soit un revenu foncier annuel de 7 392 €.

Rendement brut = 7 392 € / 252 500 € = 2,93 % brut.

Et le rendement net ?

Notons que nous prenons un crédit de 252 500 € sur 20 ans à un taux de 1 % pour financer cet investissement. Soit 2 460 € d’intérêts la première année selon notre tableau d’amortissement.

Pour calculer le rendement net, il faut tenir compte des charges, taxes et impôts sur les loyers (oui le Pinel permet de défiscaliser, mais on paie l’impôt sur les revenus locatifs !) :

• les charges : charges non récupérables, provisions sur entretien et travaux, assurance propriétaire non occupant (PNO), gestion locative par agence (6 % du loyer) =1 500 € ;
• la taxe foncière = 800 € ;
• l’impôt sur les revenus locatifs. Il faut d’abord déterminer l’assiette imposable au réel = 7 392 € de revenus fonciers – 1 500 € de charges – 800 € de taxe foncière – 2 460 € d’intérêts = 2 632 € imposables. Admettons que l’on soit en tranche marginale d’imposition 30 % (TMI), donc 2 632 € x 30 % = 790 €. Auxquels il faut ajouter 17,20 % de prélèvements sociaux, donc 2 632 € x 17,2 % = 453 €. Donc 1 243 € d’impôts sur les revenus locatifs la première année.

Mais il ne faut pas oublier l’intérêt principal du Pinel : la défiscalisation. Comme nous l’avions calculé : 4 620 € par an les 9 premières années.

Le rendement net = (7 392 € de revenus locatifs – 1 500 € de charges – 800 € de taxe foncière – 1 243 € d’impôts sur les revenus locatifs + 4 620 € de gain de défiscalisation) / 252 500 € = 3,35 % net. Donc on a un rendement net supérieur au rendement brut, grâce à la défiscalisation qui fait plus que compenser les charges et taxes.

Quelle est la rentabilité de ce Pinel ?

On a beau avoir un rendement positif, pour savoir si notre Pinel est rentable, il faut prendre en compte la revente. Car un rendement faible peut conduire à un investissement très rentable si on vend avec une bonne plus-value. Inversement, un rendement élevé peut mener finalement à une mauvaise rentabilité si on vend en moins-value. Au stade actuel, on connait tous les paramètres du calcul (prix d’achat, loyer, gain de défiscalisation, etc.) mais on ne connait pas le prix de vente, donc il faudra prendre des hypothèses.

Considérons que nous allons profiter au maximum de la défiscalisation sur 12 ans, donc nous revendrons l’appartement dans 12 ans. Par définition, la rentabilité ne se connait précisément qu’à la fin de l’investissement, quand on vend et que l’on connait le prix de vente. Mais dès l’achat, nous pouvons simuler la rentabilité d’un investissement immobilier en prenant deux hypothèses de prix de revente :

• hypothèse conservatrice : les prix ont stagné dans le quartier et on revend donc au prix d’achat. Mais dans le cas du Pinel, on a acheté au prix du neuf (5 950 € par m²). Alors que dans 12 ans, l’appartement sera devenu ancien et on revendra donc au prix de l’ancien (4 000 € par m²) : 42 m² x 4 000 € = 168 000 € ;
• hypothèse optimiste : les prix augmentent de 20 % en 12 ans. Donc le prix de l’ancien va passer de 4 000 € par m² à 4 800 € par m² dans ce quartier : 42 m² x 4 800 € = 201 600 €.

On se rend compte que dans les deux cas, nous sommes en moins-value par rapport à notre achat à 250 000 €. Mais la rentabilité pourrait être positive malgré tout en cas de bon cashflow mensuel (autofinancement ?) En effet, le rendement sur loyer et le gain de défiscalisation pourraient compenser, il faut calculer.

Le calcul de la rentabilité de cet investissement Pinel

Reprenons tous les chiffres calculés jusqu’ici dans un tableau, pour calculer le gain de l’investissement selon les deux hypothèses de revente.

Pour être tout à fait juste, on pourrait pousser les calculs plus loin en calculant le taux de rentabilité interne (TRI). Mais cette première approche est suffisante pour se faire notre avis. En dépit d’une défiscalisation maximale (21 %), et même si les prix augmentent de 20 % en 12 ans, cet investissement sera peu rentable. Ce qui plante la rentabilité dans le cas présent, c’est d’avoir acheté du neuf au prix fort (programme neuf vendu à +50 % par rapport à l’ancien dans ce quartier…c’est excessif) puis de revendre au prix de l’ancien 12 ans plus tard.

Cas pratique : comparaison du Pinel avec de l’ancien loué en meublé (LMNP)

Et si on investissait plutôt dans l’ancien sans défiscaliser ? Nous allons simuler un investissement qui est l’inverse du Pinel : on ne défiscalise pas, on investit dans l’ancien, et cette fois les loyers ne sont pas imposés car on profite du statut LMNP.

Comparons ce qui est comparable et toujours avec un budget de 250 000 €. Dans ce quartier de Lille, en consultant les annonces sur Seloger, on constate que l’on peut acheter un T2 de 58 m² de bon standing à 232 000 € (soit 4 000 € par m²).

Sans plafond de loyer Pinel, cet appartement se louera facilement au loyer du marché à 800 € hors charges par mois.

On constate qu’il n’y a certes pas la défiscalisation de 48 510 € sur 12 ans, mais pour le même prix on s’achète une plus grande surface (un grand T2 plutôt qu’un petit T2) dans le même quartier. On aurait même pu acheter un petit T3. Et on peut louer au prix du marché, sans plafond Pinel. Donc un appartement plus grand (qui pourra se revendre plus cher ?) et qui se loue plus cher (800 € plutôt que 616 €).

Rappelons que l’on choisit le statut LMNP pour optimiser l’imposition des revenus locatifs. Mais pour être qualifié de loueur en meublé non professionnel (LMNP) il va falloir meubler l’appartement. En pratique, on pourra meubler pour quelques milliers d’euros et un appartement de type T2 en grande ville se louera facilement en meublé à un couple d’actifs (la ville de Lille s’y prête bien).

Quel sera le rendement brut de cet investissement en LMNP ?

Prix d’achat = 232 000 €.

Frais de notaire 7 % = 16 240 €.

Meubles = 4 260 €.

Loyer mensuel hors charges = 800 €, soit des revenus locatifs annuels de 9 600 €.

Rendement brut = 9 600 € / 252 500 € = 3,80 % brut.

Et le rendement net de cet investissement LMNP ?

Nous prenons toujours un crédit de 252 500 € sur 20 ans à un taux de 1 % pour financer cet investissement. Soit 2 460 € d’intérêts la première année selon notre tableau d’amortissement.

Pour calculer le rendement net, il faut tenir compte des charges, taxes et impôts sur les loyers :

• les charges : charges non récupérables, provisions sur entretien et travaux, assurance propriétaire non occupant (PNO), gestion locative par agence (6 % du loyer) = 2 000 € ;
• la taxe foncière = 1 000 € ;
• l’impôt sur les revenus locatifs. En LMNP au régime réel, pour calculer l’assiette imposable on va prendre le loyer annuel et déduire touts nos charges, y compris l’amortissement comptable du bien. Ici, on va pouvoir amortir environ 7 000 € par an (environ 3 % du prix du bien). Ainsi, et c’est là un grand intérêt du LMNP, notre assiette imposable va fondre à 0 € donc 0 € d’impôt sur les revenus locatifs.

Le rendement net = (9 600 € de revenus locatifs – 2 000 € de charges – 1 000 € de taxe foncière – 0 € d’impôts sur les revenus locatifs) / 252 500 € = 2,38 % net.

Finalement, on a un rendement net inférieur à celui de notre investissement en Pinel qui profitait de la défiscalisation. Mais il faut calculer la rentabilité à la revente pour conclure le match.

Quelle est la rentabilité de cet investissement en LMNP ?

Encore une fois, nous allons prendre deux hypothèses de revente :

• hypothèse conservatrice : les prix ont stagné dans le quartier et on revend au prix d’achat à 4 000 € par m². Donc 58 m² x 4 000 € = 232 000 € ;
• hypothèse optimiste : les prix augmentent de 20 % en 12 ans. Donc le prix de l’ancien va passer de 4 000 € par m² à 4 800 € par m² dans ce quartier : 58 m² x 4 800 € = 278 400 €.

Comparatif de rentabilité entre l’investissement en Pinel et en LMNP

Reprenons tous les chiffres calculés jusqu’ici dans un tableau. Cette fois nous allons comparer les deux scénarios (Pinel ou LMNP) pour le même budget dans le même quartier à Lille. Et selon les deux hypothèses de revente (marché stable ou haussier).

Vous trouverez aussi le détail des calculs dans notre fichier Excel Pinel VS Lmnp.

Louer en Pinel ou dans l’ancien LMNP ?

Dans le cas présent, ne vous faites pas « pineliser », il vaut mieux investir nos 250 000 € dans l’ancien en statut LMNP. Que nos hypothèses d’évolution des prix soient conservatrices ou optimistes, dans tous les cas le LMNP est plus rentable que le Pinel dans nos simulations.

Détail des calculs dans notre fichier Excel Pinel VS Lmnp.

Mais cela vaut pour ce programme en particulier et selon ma situation personnelle en tranche marginale d’imposition TMI 30 %. Il faut comparer au cas par cas. Ici ce programme neuf (à près de 6 000 € par m²) est à un prix excessivement supérieur à l’ancien du quartier (à 4 000 € par m²), soit + 50 % ! Avant même de calculer, on pouvait avoir l’intuition que la défiscalisation Pinel de 21 % ne compenserait pas. Alors qu’un prix du neuf supérieur de 20-25 % au prix de l’ancien aurait été plus raisonnable et aurait changé le résultat en faveur du Pinel. Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre dossier complet sur le LMNP avec cas pratique.

Note de Nicolas : malheureusement, ce programme ne pourra attirer que les « investisseurs du dimanche » aveuglés par la défiscalisation, qui n’ont pas fait de calcul et qui ont été mal conseillés. C’est un hasard, j’ai regardé un programme dans un quartier que je connais et qui m’intéresse et je n’ai pas été sélectif. Mais c’est un beau cas d’école, pour comprendre le raisonnement quand on investit dans l’immobilier et pour savoir comment bien choisir son investissement Pinel.

Bien choisir son investissement en Pinel (ou autre dispositif fiscal ?)

Ceci dit, il existe des programmes Pinel plus raisonnables sur les prix et qui peuvent être rentables. Au cours de mes recherches, je suis tombé sur Sphère Immo. J’ai trouvé le site Sphère Immo très efficace pour chercher un bien immobilier, que ce soit en Pinel, déficit foncier, Malraux ou autre dispositif fiscal. En pratique, Sphère Immo recense des milliers d’appartements en vente et permet de faire le tri selon nos critères financiers et nos affinités (l’emplacement, avec vue sur la carte de France). C’est un service intéressant et pratique, plutôt que de se perdre dans la jungle des annonces des promoteurs et des vendeurs de défiscalisation sur internet. De plus, il est possible de faire appel à des conseillers (250 conseillers sur tout le territoire). Et Sphère Immo a un leitmotiv que nous partageons complètement : « avant d’investir dans une réduction d’impôt, on investit dans un bien immobilier ».

Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un professionnel du conseil (un Conseiller en Gestion de Patrimoine). Ainsi, le CGP pourra vous conseiller le meilleur montage (Pinel, Denormandie, LMNP, etc.) dans votre situation. Car n’oublions pas le dispositif Denormandie pour défiscaliser dans l’immobilier : il concerne les biens anciens donc permet d’éviter les prix du neuf qui peuvent être trop surévalués (comparatif de 8 défiscalisations immobilières). Attention car les commerciaux vous pousseront systématiquement vers le Pinel (les commissions sont généreuses), alors que les vrais conseillers sont objectifs et feront les simulations pour trouver la meilleure solution d’investissement immobilier dans votre situation.

Contactez-nous par mail : contact@avenuedesinvestisseurs.fr ou via le formulaire ci-dessous pour être mis en contact avec un conseiller en gestion de patrimoine sélectionné par nos soins :