Crowdfunding immobilier et risque COVID : quels impacts ?

Il n’a échappé à personne que l’année 2020 fut particulière. La crise sanitaire du COVID 19, les confinements, la crise économique qui se profile…Dans ce contexte, vous êtes nombreux à nous avoir questionné sur les conséquences du COVID et les risques sur le marché immobilier ; et spécialement dans le crowdfunding immobilier. Quand on investit, quel que soit l’investissement, il est sain de s’interroger sur les perspectives et les risques.

Pour rappel, le financement participatif (crowdfunding) immobilier consiste pour les épargnants à prêter à des promoteurs contre intérêts (de 8 à 10 % brut par an selon les projets). Avec les fonds des épargnants qui viennent compléter les prêts bancaires, les promoteurs immobiliers peuvent ainsi réaliser leurs projets (construction ou rénovation d’un immeuble par exemple).

Nous avons décidé d’interviewer directement la source. Ainsi, Quentin ROMET, cofondateur de notre plateforme de crowdfunding immobilier préférée (Homunity, notre avis), répond à nos questions.

SOMMAIRE

• Bilan 2020
• Risque COVID : les impacts
• Perspectives 2021
• Conclusion

Bilan 2020

ADI : Pouvez-vous nous présenter votre bilan 2020 ? Combien de projets réalisés ? Combien de clients ont investi ?

2020 a été une belle année pour Homunity. Nous sommes toujours en croissance par rapport à 2019, puisque nous avons levé 81 millions d’euros sur la plateforme en 2020 (contre 70 M€ en 2019).

Nous avons plus de 46 000 inscrits depuis la création et 8 000 épargnants ont investi dans un projet immobilier. Depuis 2016, plus de 190 M€ ont été apportés aux promoteurs immobiliers (dont 81 M€ sur la seule année 2020).

Nous avons financé 254 projets à ce jour, avec 216 investisseurs en moyenne par projet. Généralement, les projets sont financés en quelques jours. (Voir les projets en cours sur le site Homunity).

Note de Nicolas : nos lecteurs nous informent que les projets sont parfois bouclés en quelques minutes et qu’il faut donc être très réactif pour avoir le temps d’investir. Ceci dit, Homunity prévient ses inscrits quelques jours avant la mise en ligne d’un projet. Donc cela donne le temps de prendre connaissance du projet et de réfléchir avant d’investir.

Quel est le taux de défaut en 2020 ?

Nous n’avons eu aucun défaut de paiement en 2020 et cela depuis la création d’Homunity. C’est-à-dire que tous les promoteurs ont remboursé capital + intérêts aux investisseurs.

Certes, 2020 a été une année particulière compte tenu de la crise sanitaire. Mais les fondamentaux du secteur immobilier restent solides, ce qui permet de conserver un taux de 0 défaut* à date.

*Avertissement : les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Le couple rendement / risque

ADI : Les placements sans risque (fonds euro) peinent à délivrer un rendement supérieur à 1 %. En 2020, le crowdfunding immobilier a délivré un rendement moyen de 9,2 %. Ce qui est énorme dans le contexte actuel ! Or nous savons qu’une forte performance implique un risque important. Pourtant, nous visualisons mal le risque sur le crowdfunding immobilier.

Les défauts ont déjà eu lieu (sur d’autres plateformes que Homunity) et continueront d’avoir lieu. Cependant nous sommes peut-être face à l’un des meilleurs couples rendement / risque du marché.

Pour rappel, afin qu’il y ait un défaut, il faut que d’un côté le projet se passe particulièrement mal, et qu’en plus le promoteur immobilier fasse faillite. Ainsi, c’est le rôle de la plateforme sur laquelle vous allez investir d’auditer :

• la qualité du projet (volet administratif / financier / commercial / etc.) ;
• la solidité du promoteur immobilier qui réalise l’opération (sa santé financière, son expérience, etc.)

Comment sont sélectionnés les projets chez Homunity ?

Risque COVID : quel impact sur le crowdfunding immobilier ?

ADI : Quel est l’impact de la Covid sur le crowdfunding ? Des promoteurs ont-ils annulé des projets ? Des retards de chantier ?

Durant les mois de mars / avril / mai, il y a eu peu de projets mis en ligne sur les différentes plateformes de crowdfunding immobilier. Cela est dû à la fois au décalage des élections municipales, mais aussi à la crise sanitaire.

Premièrement, le confinement. L’arrêt des chantiers, mais également l’impossibilité physique et matérielle, ont fait qu’il n’y a pas eu de lancement de nouveaux projets.

Pour ce qui est du retard des chantiers, il y en a. En raison des protocoles sanitaires à respecter, les chantiers peuvent être plus longs à réaliser. Mais cela n’aura pas d’impact sur la viabilité des opérations, ni sur le taux de rendement octroyé aux investisseurs. En effet, les promoteurs ont déjà l’habitude de mettre les chantiers en pause, notamment selon les aléas climatiques. Et ils ont assez de trésorerie pour tenir plusieurs mois avant une reprise des chantiers.

Deuxièmement, le report des élections municipales. L’octroi des permis de construire est étroitement lié aux mairies. Le report de ces élections du mois de mars à juin 2020 a donc décalé l’octroi de ces nouveaux permis et ainsi décalé le lancement de nouvelles opérations.

Ceci dit, la fin d’année 2020 a été dynamique et se confirme en ce début d’année 2021.

Ralentissement du nombre de projets ?

Contre toute attente, en nombre de projets 2020 reste une année record.

Pour la seule plateforme Homunity, nous avons fait plus de 70 opérations en 2020. Pour l’ensemble du secteur ce sont quasiment 600 opérations financées (589 très exactement). Le secteur connait ainsi une dynamique positive et cela n’est pas près de s’arrêter.

Les promoteurs immobiliers sollicitent toujours le financement participatif ?

ADI : Près de 300 nouveaux promoteurs ont fait appel au crowdfunding immobilier en 2020 (668 depuis 2016). Comment expliquez-vous ce chiffre ?

Nous restituons de la marge aux promoteurs immobiliers et coûtons moins chers que des fonds propres traditionnels. C’est ainsi un modèle gagnant pour eux que de travailler avec des plateformes de crowdfunding immobilier.

De plus, cela reste un secteur réglementé depuis peu (2014). Ainsi, ce concept a mis quelques années à se faire connaitre auprès des professionnels immobilier et mon sentiment est que nous sommes passés dans une nouvelle dimension en 2020.

Pour rappel, nous n’avons pas vocation à remplacer les banques, mais sommes bien complémentaires à ces dernières.

Différence entre marché résidentiel et immobilier de bureau ?

ADI : Les programmes de crowdfunding immobilier sont essentiellement tournés vers le secteur résidentiel, un secteur résilient. Mais quid des programmes de crowdfunding dans le secteur des bureaux ?

Le secteur des bureaux dans le crowdfunding immobilier se développe doucement. Cela est dû à deux raisons.

Tout d’abord, le contexte actuel de la Covid fait que l’immobilier de bureau tourne au ralenti. De fait, les lancements de nouveaux projets sont peu nombreux.

Ensuite, c’est un secteur moins lisible pour l’investisseur. Investir dans une opération de logement traditionnel est généralement plus simple à appréhender qu’un investissement dans le monde du tertiaire.

Les perspectives 2021

ADI : Votre analyse du marché immobilier en général et du crowdfunding immobilier en particulier ?

Les fondamentaux sont solides sur le marché immobilier français. Il y a un manque de logements conséquent (surtout dans les zones dynamiques), et c’est toute la raison d’être des promoteurs immobiliers de venir palier ce déficit. Le niveau de stock est faible, il est donc impératif de produire de nouvelles opérations.

Malheureusement, les permis de construire ne sont pas toujours simples à obtenir. C’est un axe sur lequel notre gouvernement travaille et doit continuer de travailler.

Pour ce qui est du crowdfunding immobilier, 2021 sera à nouveau une année de croissance. La profondeur de marché est de plus de 3 milliards d’euros, nous en sommes à date à 505 millions, nous avons donc de belles années devant nous.

Quels sont les projets de Homunity en 2021 ?

Nous avons réalisé une collecte à 8 millions d’euros sur un projet en 2020, ce qui fait partie des plus grosses opérations financées depuis la réglementation du crowdfunding immobilier. Notre objectif est de répliquer cette performance à plusieurs reprises. De plus gros promoteurs nous sollicitent désormais. Les banques pourraient leur demander plus de fonds propres et nous sommes là pour leur en apporter grâce au crowdfunding.

L’un de nos objectifs prioritaires sera de conserver notre taux de défaut à 0 le plus longtemps possible. Encore une fois, nous sommes conscients que les performances passées ne présagent pas des performances futures. Mais à date notre track-record est irréprochable, avec quasiment 100 opérations remboursées positivement à nos investisseurs pour 0 défaut.

Enfin, accompagner les opérateurs dans la durée. À date, nous travaillons avec plus de 120 promoteurs immobiliers. Ils nous font confiance (et réciproquement) et le but est donc de continuer à les accompagner dans la durée.

Note de Nicolas : Depuis la loi PACTE et le décret du 30 octobre 2019, les plateformes de crowdfunding immobilier sont autorisées à collecter jusqu’à 8 millions d’euros par projet (plafond de 2,5 M€ avant cela).

Conclusion

Nous remercions Quentin Romet pour ses éclaircissements. Finalement, le COVID n’a pas eu d’impact en 2020 (aucun défaut de paiement chez Homunity et de nombreux projets immobiliers lancés et financés) et 2021 s’annonce bien engagée.

Nous rappelons que dans tous les cas, même si le couple rendement / risque du crowdfunding est attractif, il faut respecter les bonnes pratiques d’investissement. Notamment diversifier sur plusieurs projets et consacrer maximum 10 % de son patrimoine au crowdfunding selon son allocation patrimoniale. Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre dossier sur le crowdfunding immobilier.