Dans cet article, nous allons tout vous expliquer sur le crowdfunding et même l’envers du décor grâce à l’interview d’Upstone. Pour aller plus loin, nous vous invitons aussi à lire notre article sur le crowdfunding immobilier et notre avis sur le leader du secteur : Homunity.
SOMMAIRE
① Le crowdfunding : qu’est ce que c’est ?
② Le crowdfunding immobilier : interview d’Upstone.
③ Crowdfunding immobilier : les coulisses.
Le crowdfunding : qu’est-ce que c’est ?
Savez-vous que vous pouvez prêter votre argent à des entreprises en recherche de financement, pour les aider à se développer ? Le tout sans passer par votre banque, en trouvant toutes les informations nécessaires sur internet et en rejoignant une communauté d’investisseurs ?
C’est ce qu’on appelle le crowdfunding (ou crowdlending), alias le financement participatif. Vous participez au financement d’une entreprise : vous devenez un créancier de l’entreprise à qui vous prêtez. En contrepartie, vous allez toucher des intérêts plus ou moins élevés : de 8% à 12% en ce qui concerne le crowdfunding immobilier, selon le projet à financer.
Il ne faut pas confondre le statut de créancier avec celui d’actionnaire. Ce dernier détient des parts de la société dans laquelle il investit et peut voir la valeur de ses parts monter (ou baisser) et toucher des dividendes.
En tant que créancier et en contrepartie de ce rendement intéressant, le risque à supporter est celui de la faillite de l’entreprise à laquelle vous avez prêté. Ceci dit, cet évènement est rare et en cas de faillite, les créanciers sont remboursés prioritairement, avant les actionnaires. Dans tous les cas, il est recommandé de diversifier en prêtant à plusieurs entreprises différentes.
Vous pouvez décider de prêter à un secteur particulier, selon vos affinités, par exemple l’immobilier. Il s’agit alors de crowdfunding immobilier. Avec l’investissement locatif, les SCPI et les SIIC, c’est une autre façon d’investir dans l’immobilier.
Notre invité Arnaud ROMANET-PERROUX, fondateur d’Upstone.co et professeur de finance immobilière à l’ESCP Europe, nous en dit plus.
Le crowdfunding immobilier : interview d’Upstone.
Combien de projets trouve-t-on sur la plateforme Upstone ?
Arnaud ROMANET-PERROUX (ARP) : la plateforme a été créée en décembre 2015 et a obtenu l’agrément de Conseiller en Investissement Participatif en juillet 2016. Depuis, elle a financé 5 projets pour 3,1 millions d’euros. Les investisseurs peuvent choisir les projets dans lesquels ils souhaitent investir, ils disposent de tous les documents pour comparer et décider.
Qui sont les investisseurs et pour quelle somme en moyenne ?
ARP : on distingue 2 catégories d’investisseur :
- les personnes physiques dont l’investissement s’étend de 100 € à 30 000 €, avec une moyenne aux alentours de 2 500 €,
- les personnes morales (sociétés, investisseurs institutionnels, holding, etc.) qui peuvent investir de quelques milliers d’euros à plusieurs centaines de milliers d’euros.
Upstone compte aujourd’hui plus de 2 000 utilisateurs de la plateforme.
Combien de projets ont été menés à terme ? Est-ce qu’il y a des cas de défaillance à signaler ?
ARP : sur Upstone, un projet a déjà été remboursé avec un peu d’avance : les investisseurs ont pu toucher un rendement annuel de 10% sur une durée de 11 mois.
Sur l’ensemble de l’industrie, 569 projets ont été financés[1]. Seulement 6 projets ont fait l’objet de difficultés, menés par le même promoteur (certains ont occasionné une perte sèche des investisseurs, d’autres ont été repris par les plateformes).
Par conséquent, on peut dire que le taux de défaut est aujourd’hui extrêmement faible. Cependant, il est important de diversifier ses investissements sur le maximum de projets possible, pourquoi pas en investissant régulièrement?
[1] Source: www.hellocrowdfunding.com
Pouvez-vous nous relater le déroulé d’une opération sur Upstone ?
ARP : le promoteur Citi a mené un projet de rénovation d’un corps d’auberge du XVIIIème siècle dans la ville de Houdan. Ses besoins en fonds propres étaient de 450k€ (pour un chiffre d’affaires estimé à 3,3m€), or une partie de ses capitaux était déjà engagée dans d’autres opérations. Citi a donc fait appel à Upstone pour financer l’opération à hauteur de 300 k€.
50% des appartements étaient vendus en VEFA (vente en état futur d’achèvement). La banque ayant accordé une GFA (garantie financière d’achèvement) et une ligne de trésorerie, la rémunération des investisseurs a été fixée à 10% par an. En tout, 105 investisseurs ont soutenu le projet, soit environ 3 000 € prêtés par investisseur.
S’agissant d’une rénovation, le bâtiment ne nécessitait pas de gros œuvre. L’opération était donc courte d’un point de vue opérationnel. Au bout de 6 mois les appartements étaient tous commercialisés, les investisseurs ont donc pu être remboursés au bout de 11 mois.
Au moment de réaliser son investissement, l’investisseur a pu prendre connaissance du projet sur la page dédiée du site Upstone. L’investisseur peut consulter entre autre le permis de construire, le bilan de l’opération, les plans et le CV des dirigeants. Le contrat d’émission obligataire indique le montant recherché, la durée et le taux de rémunération pour les investisseurs qui détiennent alors toutes les clés pour prendre une décision. L’investisseur peut bien entendu prendre contact avec la plateforme Upstone pour en discuter de vive voix.
Pouvez-vous nous donner un exemple concret de projet et ce qu’a gagné l’investisseur ?
ARP : prenons un exemple d’investissement s’il était fait aujourd’hui (avec la fiscalité actuelle). Sophie se connecte sur la plateforme Upstone pour investir sur le projet de Citi qui propose un rendement de 10% par an. L’investissement est complètement digital : le bulletin de souscription est signé électroniquement et le paiement peut s’effectuer par carte bancaire ou par virement.
Sophie choisit d’investir 10 k€ sur le projet. Une fois la totalité des fonds collectés par upstone, la somme est transférée au promoteur et les intérêts commencent à courir. 11 mois plus tard le projet est suffisamment avancé pour rembourser les investisseurs.
Sophie va donc récupérer son capital et ses intérêts qui représentent la somme suivante : 10 000 x (1+10%)^(11/12) = 10 913 €.
Ses intérêts représentent 913 € bruts, desquels il faut soustraire la fiscalité qui est prélevée à la source. Sachez que les intérêts d’emprunt obligataire appartiennent à la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et sont assujettis au Prélèvement Forfaitaire Unique (le PFU, alias flat tax) de 30%.
En conséquence, le portefeuille électronique de Sophie sera crédité de 10 639 €, dont 639 € d’intérêts nets en 11 mois. Elle recevra un Imprimé Fiscal Unique (IFU) aux alentours du mois de février de l’année suivante et sa déclaration d’impôt sera pré-remplie. Son portefeuille électronique est visible sur son espace client Upstone, et Sophie peut virer quand elle veut la somme totale sur son compte courant. Mais si elle souhaite investir sur un autre projet, elle peut aussi piocher dans son portefeuille électronique.
A noter que si Sophie était expatriée, elle serait soumise à la fiscalité du pays dans lequel elle travaille, aucun prélèvement ne serait alors effectué et elle récupérerait 10 913 €. Par ailleurs, si Sophie avait décidé d’investir au travers d’une société (holding familiale, placement de trésorerie), elle aurait récupéré 10 913 €, dont 913 € reconnus comme revenus financiers. La fiscalité de la société est applicable. Pour finir, si Sophie est éligible à la dispense de prélèvement (sous conditions de revenus), seuls les prélèvements sociaux de 17,2% seront retenus.
Arnaud, pour nos lecteurs les plus curieux, pouvez-vous être complètement transparent et nous raconter les coulisses du crowdfunding immobilier ?
ARP : avec plaisir ! Quand un investisseur touche un rendement élevé sans payer de frais, il peut légitimement se demander comment cela marche. Et c’est important pour les investisseurs de comprendre comment la plateforme assure son avenir et sa pérennité.
Crowdfunding immobilier : les coulisses.
Pour beaucoup, investir dans l’immobilier c’est acquérir sa résidence principale ou un appartement à mettre en location, voire investir dans la pierre papier avec les SCPI. Or, dans l’univers de l’investissement professionnel, les opportunités immobilières sont bien plus nombreuses.
Jusqu’alors peu connues du grand public, ces opportunités étaient réservées à des investisseurs avisés fortunés, ainsi qu’aux professionnels au travers de fonds d’investissement, avec des tickets d’entrée de plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros. Désormais, grâce aux plateformes de crowdfunding, l’information et les opérations sont disponibles sur des sites internet et le ticket d’entrée est devenu très abordable : vous pouvez investir à partir de 100 €.
Type d’opération financée : la promotion immobilière.
Le marché s’est tout d’abord attaqué aux opérations de promotion immobilière dont le fonctionnement est le suivant : le promoteur identifie un terrain sur lequel il va chercher à réaliser un projet de construction en vue de le vendre. Pour cela il va investir des fonds propres et faire appel à un crédit bancaire.
Ces fonds propres représentent entre 8 et 20% des besoins de financement et sont immobilisés le temps de l’opération. Les promoteurs vont généralement chercher des partenaires investisseurs afin de boucler leur tour de table et partager le risque. Ils peuvent ainsi réaliser plus de projets et dégager des liquidités lorsque les opportunités se présentent.
De cette façon, côté promoteur, le financement d’une opération de promotion se fait en 3 tranches, dans l’ordre :
- les fonds propres du promoteur,
- les quasi fonds propres des investisseurs (emprunt dit mezzanine) Note de Nicolas : c’est là que vous intervenez en tant que client de la plateforme de crowdfunding !
- le prêt bancaire.
D’un point de vue juridique, une société est créée spécialement pour le projet, capitalisée par la holding du promoteur. Elle va émettre un emprunt obligataire auquel vont souscrire les investisseurs qui seront alors créanciers de la société. L’obligation permet d’encadrer l’investissement autour d’un contrat définissant le montant, la durée et la rémunération des investisseurs.
La rémunération est fonction du risque : le prêt bancaire (en bout de chaîne) est le moins onéreux avec un taux d’intérêt de l’ordre de 2% aujourd’hui. Les investisseurs quant à eux peuvent prétendre à une rémunération comprise entre 8 et 12% par an. Pour sa part, le promoteur récupère la marge et peut espérer une rentabilité globale de l’ordre de 100% sur la durée et sur ses fonds investis.
La marge d’un projet est réalisée lorsque la construction est terminée, les biens vendus et livrés. Les investisseurs touchent donc leur rémunération en fin d’opération, en moyenne au bout de 18 mois.
On distingue alors trois grands risques :
- administratif : le permis de construire est-il obtenu ?
- commercial : l’opération est-elle vendue, au moins partiellement ?
- exécution : le promoteur est-il en mesure de mener le projet à son terme ?
Plus le projet est sécurisé, moins les investisseurs peuvent prétendre à une rémunération élevée. Comme l’on peut si attendre, en cas de problème, l’investisseur peut perdre tout ou partie de son capital et passera en second rang derrière la banque. Il est donc recommandé aux investisseurs de diversifier sur plusieurs projets, même si les défaillances sont assez rares*.
Les investisseurs permettent au promoteur de réaliser un double effet de levier et de potentiellement réaliser plus d’opérations puisqu’il y injecte moins de fonds propres. Ils bénéficient en échange d’une rentabilité attractive qui va dépendre de l’avancement de l’opération (surtout de sa commercialisation).
Il est important de comprendre que le promoteur cherche des financements lorsque l’opération est déjà en partie « dérisquée » et qu’il y a déjà beaucoup travaillé : le permis est obtenu et purgé de tout recours et la commercialisation est déjà bien avancée (généralement au moins 50%). En effet, ce sont les critères pour l’obtention d’un emprunt bancaire.
*A noter : si les conditions économiques se dégradent, ce risque augmentera. Les taux de défaut passés ne présagent pas des taux de défaut futurs.
Autres types d’opérations financées.
Il y a encore d’autres types d’opérations immobilières qui peuvent se prêter au crowdfunding, comme les opérations de marchand de biens. Ces derniers sont spécialisés dans l’achat-revente, en détectant les opportunités de marché. Ils peuvent par exemple acheter un bien rapidement, le revaloriser et le revendre. Le financement fonctionnera exactement de la même manière qu’un projet de promotion : fonds propres de l’opérateur, quasi fonds propres des investisseurs et crédit bancaire.
En continuant à analyser les différents investissements, on constate qu’il est aussi possible de créer un rendement régulier pour les investisseurs. Sur les actifs hôteliers ou logistiques par exemple, en finançant l’exploitation et les murs, les cash-flows (entrées d’argent) de l’opération sont réguliers et peuvent permettre de verser un coupon (les intérêts) aux investisseurs de façon trimestrielle ou annuelle. Les durées sont alors un peu plus longues, entre 2 et 6 ans. Les investisseurs interviennent là aussi entre les fonds propres de l’opérateur et la dette bancaire.
Il y a fort à parier qu’il sera possible de financer de plus en plus de types d’opération en crowdfunding. Les plateformes agissent en tant qu’intermédiaire unique dans la chaîne de valeur et permettent ainsi d’établir une relation gagnant-gagnant entre les opérateurs qui disposent d’une nouvelle source de financement et les investisseurs qui peuvent accéder facilement et en toute transparence à des investissements à fort rendement.
Frais et fiscalité.
Les plateformes de crowdfunding prônent la transparence. Aussi, leur rémunération est clairement accessible et lisible sur les sites internet. Elles proposent généralement un modèle sans frais pour les investisseurs, en facturant plutôt la levée de fonds côté promoteur : somme facturée au promoteur comprise entre 5 et 10% du montant de financement obtenu. Toutefois, pour assurer leur rentabilité, certaines plateformes commencent à prélever des frais au niveau des investisseurs : de l’ordre de 1% du montant investi.
En terme de fiscalité, la majorité des montages s’effectue sous format obligataire. Les obligations sont soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) depuis le 1er janvier 2018 : flat tax 30%.
Avenue des Investisseurs remercie Upstone, et tout particulièrement Arnaud ROMANET-PERROUX, pour son éclairage sur cet investissement encore méconnu mais très intéressant. Nous mesurons bien la chance d’avoir pu interviewer un professionnel aussi compétent et transparent pour tout nous expliquer. Nous tenons à préciser que Avenue des Investisseurs n’a aucun lien commercial avec Upstone.
Les plateformes de crowdfunding (voyez aussi notre avis sur HOMUNITY) permettent aux investisseurs de diversifier facilement leur patrimoine sur plusieurs projets, sans oublier les autres solutions d’investissement immobilier.
