Interview d’un investisseur en LMNP (logement étudiant à Montpellier)

Stéphane est un fidèle lecteur d’Avenue des Investisseurs. Pour aider les lecteurs, il nous a proposé de partager son expérience d’investissement immobilier sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Une démarche très sympathique qui vient apporter un exemple concret à notre article sur le LMNP ! Pour rappel, la niche fiscale du LMNP permet généralement aux investisseurs immobiliers de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs générés par la location meublée. De quoi doper le rendement net de l’opération, d’autant plus que les logements meublés se louent plus chers que les logements nus.

Stéphane, où avez-vous investi ? Et comment gérez-vous votre LMNP ?

J’ai investi en 2017 dans un T2 de 40 m2 à Montpellier où j’habite, dans les quartiers des facultés pour le louer à des étudiants. Ne voulant m’occuper de rien, je délègue tout : la gestion du bien à une agence et les comptes annuels de l’activité LMNP à un comptable.

J’envisageais au départ de prendre une assurance loyers impayés, mais l’agence m’a convaincu qu’avec les parents des étudiants qui se portent garants, le risque d’impayés était faible. En pratique, l’agence me prend 6 % TTC des loyers pour la gestion du bien et j’ai négocié de ne payer les frais d’entrée de nouveaux locataires qu’une fois tous les 2 ans. Sauf erreur de ma part, ces frais sont réglementés et partagés pour moitié par le propriétaire et pour moitié par le locataire. Et je crois que la loi dit que c’est maximum 13 € / m2. Dans mon cas je paye 6 € / m2, c’est écrit dans mon contrat de gestion.

Note de Nicolas : La location meublée marche très bien dans les villes étudiantes et dans les grandes villes auprès de jeunes actifs. Particulièrement avec des studios ou des appartements T2. Et effectivement, selon la loi ALUR, le locataire ne doit jamais payer plus de frais que le propriétaire bailleur (d’où le moitié/moitié pratiqué par l’agence de Stéphane). Aussi, les frais réclamés au locataire (pour la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée) sont plafonnés à 13 € par m² en zone tendue.

Vous teniez absolument à investir dans l’immobilier dans votre ville ?

À mon avis considérer qu’il faut acheter dans la ville où on habite, ça peut rassurer mais c’est une vue de l’esprit. Bien sûr il faudra se déplacer pour visiter le bien (et personnellement je n’achèterais pas un bien où je ne pourrais pas vivre) et gérer la paperasse avec l’agence. Mais après il n’y a plus besoin d’être présent, on peut évidemment tout faire par téléphone et mail.

Cela suppose aussi de trouver un professionnel de l’immobilier en qui on a confiance. C’est un point clé, surtout si on ne connait pas la ville. Moi j’ai cherché sur les forums pour avoir des avis et par le bouche à oreille puisque j’habite sur place. J’ai pris ensuite rendez-vous avec la directrice de l’agence de location, le courant est bien passé et elle m’a tout de suite inspiré confiance. Je crois avoir lu dans un de vos articles qu’il faut s’engager quand on a tout compris et qu’il n’y a pas de zone d’ombre. Avec elle ce fut le cas, des réponses précises et claires à toutes mes interrogations.

Note de Nicolas : Généralement on recommande d’investir près de chez soi, de façon à pouvoir intervenir si besoin, notamment pour du bricolage et pour les visites. Ceci dit, si on arrive à s’entourer d’une équipe professionnelle de confiance (agence immobilière de gestion locative, comptable, artisans), on gère très bien à distance.

La comptabilité LMNP n’est pas trop compliquée ?

Pour la comptabilité, je me suis adressé à un cabinet comptable. Il m’a demandé d’ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité pour les encaissements (loyers reçus par virement mensuel de l’agence) et les dépenses (assurance propriétaire bailleur, éventuels travaux ou remplacements d’équipements en panne, appels de fonds des charges de copropriétés, taxe foncière, honoraires du comptable).

En pratique, je tiens à jour un fichier Excel annuel avec ces encaissements et ces dépenses que j’envoie en début d’année suivante au comptable. De son côté, il fait les comptes et me renvoie au printemps le bilan en m’indiquant la somme à mentionner dans ma déclaration d’impôt (case 5NZ). C’est tout. Et en effet, l’activité LMNP est déficitaire (grâce à l’amortissement) et ne me génère aucun impôt supplémentaire.

Autre chose importante, il faut s’inscrire au registre du commerce avant de démarrer son activité. Le comptable m’a tout expliqué, j’ai téléchargé les documents à remplir (notamment la déclaration de début d’activité Cerfa 11921-04), les ai envoyés et suis allé cherché mon certificat d’inscription au répertoires des entreprises et des établissements (SIRENE).

Note de Nicolas : Le LMNP est une formidable niche fiscale qui permet de neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs. Mais il y a un certain formalisme à respecter et comptablement, c’est relativement complexe, car il faut opter pour le régime réel et amortir comptablement le bien immobilier. D’où le recours à un comptable. Et bien sûr, il faut meubler le bien, en respectant une liste de mobilier fixée par décret.

Note #2 de Nicolas : Nous avons d’excellents retours sur le site JeDéclareMonMeublé, inscrit à l’ordre des experts-comptables. Créé en 2012, il permet de simuler la meilleure option fiscale (micro BIC ou réel) et de déclarer les revenus LMNP facilement (génération des écritures comptables, liasse fiscale, télétransmission au service des impôts, déclaration 2042C Pro) à partir de 249 € par an. Nous avons négocié une offre exclusive avec le site JeDéclareMonMeublé (JD2M) pour vous faire bénéficier d’une remise en tant que nouveau client. Comment en bénéficier ? Passez par ce lien et tapez le code JD2M2024 lors de la souscription pour bénéficier de 10 % de remise en tant que lecteur Avenue des investisseurs. Cette offre rend excellent le rapport qualité/prix de leurs services ! Et ces frais de comptabilité constituent une charge déductible.

Quel est le bilan financier de votre investissement en LMNP ?

Le bilan financier est le suivant :

• Achat du bien : 140 700 € (dont 10 700 € de frais de notaire), payé pour partie avec un apport personnel et pour partie avec un crédit de 500 € / mois pendant 12 ans.
• Loyer mensuel : 620 € pour le locataire – 6% de frais de gestion d’agence = 582,50 € reçus / mois. (Soit 446 € de frais d’agence par an).
• Assurance propriétaire bailleur (pris chez l’assureur de ma résidence principale) : 180 € / an.
• Appels de fonds trimestriels de charges de copropriétés : 114 + 266 +266 + 266 € = 942 € par an.
• Taxe foncière : 865 €
• Honoraires du comptable : 456 € / an. On peut trouver moins cher en ligne, mais je voulais rencontrer le comptable et bien comprendre donc j’ai opté pour un premier contact physique. A postériori, je pense qu’on peut tout se faire expliquer par téléphone avec un cabinet en ligne.

Donc, sur l’année 2019, j’ai perçu 6 771 € et payé 8 939 € (en comptant le crédit). J’ai donc un cashflow (pour reprendre le terme de l’article) négatif de 2 168 € annuel. Sans impôt à payer (à part la taxe foncière). J’aurais pu être à l’équilibre en augmentant la durée du crédit mais je souhaite le rembourser en 12 ans, pas plus. En contrepartie, j’aurai un capital plus tôt, après 12 ans. En espérant qu’il soit supérieur au prix d’achat si le marché de l’immobilier monte…et c’est le cas depuis 30 ans dans une ville attractive comme Montpellier. (NDLR : donc environ 26 000 € d’effort d’épargne sur 12 ans en plus de l’apport, pour un objectif de capital d’au moins 140 000 €). Et j’aurai un revenu locatif plein sans crédit sur le dos.

En complément, sachez que si le crédit était « familial » (parents par exemple), le comptable ne pourrait pas le prendre en compte dans le bilan. On aurait alors un cashflow positif, et pourtant, on aurait toujours un déficit sur l’activité LMNP, donc pas d’impôt supplémentaire. Ça peut paraître surprenant mais c’est la réalité. Je pense que c’est lié aux amortissements du bien. C’est un point que j’avais évoqué avec lui, mais c’est encore mieux d’avoir un crédit.

Note de Nicolas : L’idée maîtresse dans l’investissement immobilier est effectivement d’utiliser le levier du crédit pour se construire un patrimoine avec peu voire sans effort de trésorerie. Habituellement on emprunte sur 20 ans ou plus pour équilibrer le cashflow et sans apport (autofinancement). Mais le choix de Stéphane (emprunt sur 12 ans avec apport) dans sa situation peut se comprendre, pour ne plus avoir de crédit à la retraite dans 12 ans. Au niveau du rendement, je calcule 5,3 % brut (620 € x12 / 140 700 €) et 3,23 % net de charges et net d’impôts, ce qui est très correct quand on peut emprunter à 1 %.

Avez-vous eu des ennuis depuis votre investissement locatif ?

Concernant les travaux, j’ai eu en 3 ans : petits travaux électriques au démarrage, le changement du ballon d’eau chaude et du robinet de salle de bain. Il faut penser à réclamer les factures pour les transmettre au comptable lors du bilan. C’est évidemment l’agence immobilière qui s’occupe de tout, ça fait partie du contrat. Elle me demande juste mon accord sur les devis. Et on a un accord tacite pour qu’elle prenne une décision sans moi s’il y a urgence pour le locataire et que je suis injoignable. Donc je peux partir en vacances tranquille en coupant mon portable.

Le mot de la fin ?

En conclusion, je suis satisfait de mon investissement. Il y a un peu de travail au départ, mais après, ce n’est pas trop chronophage. Il faut être discipliné, notamment pour tenir à jour le fichier Excel des comptes.

Quant à la question patrimoniale, ne valait-il pas plutôt investir mon apport personnel sur un PEA ou une assurance-vie plutôt que de l’injecter dans l’immobilier ? Nicolas aura peut-être un avis, mais pour ma part, c’était une façon de diversifier mon épargne, ayant déjà justement un PEA et une assurance-vie.

Note de Nicolas : Généralement il est vrai qu’on s’endette à 100 % (voire 110 % en comptant les frais de notaire) quand on investit en immobilier, de façon à exploiter au maximum le levier de l’emprunt et pour continuer de faire travailler notre cash. Ceci dit, si vous estimiez avoir déjà suffisamment d’actions en PEA et de fonds euros en assurance vie, le choix d’utiliser de l’apport en immobilier peut se comprendre aussi selon votre allocation patrimoniale. Chacun doit diversifier et piloter son allocation patrimoniale selon sa situation personnelle.

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Nous remercions chaleureusement Stéphane pour son retour d’expérience très intéressant et concret, ce cas pratique LMNP sera utile aux lecteurs qui s’intéressent à l’investissement immobilier ! On voit que ça tourne plutôt bien en investissement quasi « passif », en délégant à des professionnels de confiance (comptable et agence immobilière). En contrepartie de frais qui entament un peu le rendement certes, mais qui font gagner du temps et de la sérénité. Et le statut LMNP permet d’éviter des milliers d’euros d’impôt. Il faut juste un peu de discipline pour suivre sur Excel les recettes et les dépenses. Pour aller plus loin, nous vous invitons à lire notre article complet sur l’investissement en location meublée LMNP.