Monopoly, le jeu de société
Comment reconnaît-on un enfant avec un esprit d’investisseur à l’aise avec le capitalisme ?
Réponse : il aime jouer au Monopoly !
Sorti en 1935, le Monopoly séduit encore petits et grands. C’est un jeu populaire et convivial ayant traversé les décennies sans prendre une ride. Le but du jeu est bien connu : devenir le plus gros propriétaire foncier d’une ville (Paris dans l’édition française) et ruiner ses concurrents en leur faisant payer un loyer à chaque fois qu’ils tombent sur une de nos propriétés. Bien sûr, ce jeu comporte une part de hasard, mais les esprits les plus avisés pourront s’amuser à calculer le rendement (loyer / prix) pour décider si c’est rentable d’acheter une adresse. Cela peut faire une bonne initiation à l’investissement !
Les noms des rues du Monopoly
Le Monopoly comporte 22 adresses. Dans la version française la plus populaire, il s’agit de 22 adresses parisiennes. Chaque adresse a un prix fixe : les plus accessibles sont à 60 M (devise arbitraire du Monopoly…fini les gros billets de 50 000 qu’ont connu les anciens joueurs), les plus onéreuses sont à 400 M. Voici la liste des adresses classées par prix croissant dans le jeu :
- Boulevard de Belleville, rue Lecourbe,
- Rue de Vaugirard, rue de Courcelles, avenue de la République,
- Boulevard de la Villette, avenue de Neuilly, rue de Paradis,
- Avenue Mozart, boulevard Saint-Michel, place Pigalle,
- Avenue Matignon, boulevard Malesherbes, avenue Henri-Martin,
- Faubourg Saint-Honoré, place de la Bourse, rue La Fayette,
- Avenue de Breteuil, avenue Foch, boulevard des Capucines,
- Avenue des Champs-Élysées, rue de la Paix
Ces rues, ces avenues et ces boulevards ont un prestige variable. Nous nous sommes amusés à comparer le prix réel de l’immobilier avec les prix des adresses proposées dans le Monopoly. La réalité colle-t-elle à la fiction ?
Prix réel de l’immobilier à Paris versus prix de l’immobilier dans le Monopoly
Voici le graphique comparatif. Note : les prix réels des 22 adresses parisiennes sont tirés du site Efficity (juillet 2018).
Des écarts de prix plus importants dans le Monopoly
Premier constat, les différences de prix sont bien plus marquées dans le jeu Monopoly. Les prix vont de 60 M à 400 M, du simple à plus du sextuple ! Dans le marché réel, les écarts de prix sont moins importants, les prix vont du simple au double, ils démarrent un peu au-dessus de 8000 €/m2 pour le boulevard de Belleville, et montent jusqu’à près de 17 000 €/m2 pour l’avenue de Matignon.
Un classement des adresses plutôt correct
L’édition française est sortie il y a bon nombre d’années. Et malgré les années, on peut voir qu’il y a encore une corrélation entre les prix réels et les prix dans le jeu. Les adresses prestigieuses d’hier sont aujourd’hui encore les plus prisées. À noter que la rue de La Fayette semble un peu trop chère dans le jeu ! À l’inverse, l’avenue de Matignon est bon marché dans le jeu par rapport à la réalité.
Le marché immobilier en France : retour à la réalité
Évolution des prix immobiliers
Les prix parisiens et dans les plus grandes villes ont beaucoup augmenté ces dernières années. L’immobilier y est de moins en moins accessible en dépit des taux au plus bas : voyez donc le tunnel de Friggit.
On note 2 tendances
- Paris (courbe rouge) a commencé à se détacher du reste de la France en 2008. Jusque là, les prix de Paris, d’Île-de-France et de province évoluaient de la même façon. Les prix parisiens se sont littéralement envolés en 2010, alors que les prix en Île-de-France ont progressé plus modérément et que les prix en province ont stagné. Paris devient vraiment un monde à part. Habiter à Paris devient un vrai luxe. À noter : la précédente bulle parisienne en 1990 avait été suivie par un dégonflement des prix jusqu’en 1998 pour revenir au niveau du reste de la France. Assisterons-nous au même phénomène de nouveau ? L’avenir nous le dira.
- La hausse des prix générale initiée en 1998 a marqué un coup d’arrêt lors de la crise de 2008. Les banques avaient alors resserré leurs conditions d’octrois de crédit immobilier : effet immédiat sur les prix qui ont corrigé d’environ 10%. Ensuite, les aides de l’État (déduction des intérêts d’emprunt) et la baisse des taux (bulle de liquidités) ont de nouveau orienté les prix à la hausse, surtout à Paris.
Évolution de la capacité d’achat immobilière
Forcément, une telle hausse des prix n’est pas sans conséquence sur le pouvoir d’achat des ménages. En dépit de la baisse des taux continue, la capacité d’achat des français s’est nettement dégradée depuis l’envolée des prix en 1998. Jugez donc sur cet autre graphique de Jacques Friggit, du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable.
On constate que le pouvoir d’achat des français se dégrade assez nettement depuis 1998. En effet, nous partons d’une base 1 en 1965, puis 1,4 en 1975 (+40% de capacité d’achat), retour à l’indice 1 en 1995, et enfin indice 0,8 aujourd’hui (-20% de pouvoir d’achat par rapport à la moyenne historique). Cela coïncide parfaitement avec la hausse des prix vue dans le graphique précédent.
On retiendra que les médias et promoteurs immobilier ne cessent de répéter que c’est le moment d’acheter car les taux sont bas, mais ils ont tendance à occulter complètement les prix. Finalement, c’est contre intuitif mais les français ont eu le meilleur pouvoir d’achat immobilier aux alentours de 1975, quand les taux étaient au plus haut.
Nous vous invitons à lire notre dossier sur la bulle immobilière et le risque de krach immobilier.
Ceci dit, si les prix vous sont devenus inaccessibles, sachez qu’il y a d’autres solutions pour investir dans l’immobilier. Par exemple, la pierre-papier en SCPI à partir de 500 € !
