Bulle immobilière ? Risque de krach ? Les idées reçues

La crise du COVID-19 en 2020 a eu un effet immédiat sur le marché actions, avec tous les indices mondiaux (Nasdaq, S&P 500, CAC 40, etc.) qui ont chuté rapidement (avant de se redresser tout aussi rapidement). Mais qu’en est-il de l’immobilier ? C’est un marché avec beaucoup plus d’inertie, sans cotation quotidienne. Beaucoup se posent des questions et les professionnels constatent naturellement une chute des transactions et redoutent une baisse des prix voire un krach immobilier.

Ceci dit, une baisse des prix immobilier ne serait-elle pas salvatrice après des années d’euphorie, surtout dans les grandes villes, pour redonner du pouvoir d’achat aux Français ? Du moins pour les primo-accédants et les secundo-accédants (moins pour les bailleurs avec un parc immobilier important et pour les vendeurs nets). Parfois les marchés ont besoin de purger leurs excès, pour mieux repartir. C’est l’occasion de prendre de la hauteur et de faire le point. Alors y-a-t-il une bulle immobilière en France ? Des idées reçues ? Un risque de krach immobilier ?

Précision : nous parlerons ici de l’immobilier résidentiel et non de l’immobilier d’entreprise (SCPI, SIIC, etc.)

SOMMAIRE

• Une bulle immobilière en France ?
• Les mythes et idées reçues sur l’immobilier
• Un risque de krach immobilier ?
• Les perspectives de l’immobilier français

Une bulle immobilière ? L’immobilier est-il trop cher ?

L’immobilier est le premier poste budgétaire des Français. Ainsi, l’évolution des prix des logements (loyer et prix d’achat) est déterminante dans le pouvoir d’achat et le niveau de vie des Français. Bien plus que le litre d’essence ou le prix de la baguette, qui semblent pourtant plus choquer les Français. Depuis l’an 2000 et particulièrement dans les plus grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.) les prix se sont envolés. Au point de former une bulle immobilière ?

L’évolution des prix immobiliers en France

Jacques Friggit, du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, s’attache à comparer les prix des logements par rapport aux revenus des français :

Hormis la bulle de 1988-1995, jusque l’an 2000 nous pouvons constater que le prix des logements semble être stable dans un intervalle de 0,9 – 1,1 aussi appelé « tunnel de Friggit ». Ainsi, la capacité d’achat des Français est restée peu ou prou identique de 1965 à 2001, à plus ou moins 20 %. C’est à dire que le revenu des Français augmentait au même rythme que le prix des logements (ou inversement).

Mais depuis 2001, on constate que la hausse des prix des logements est devenue nettement supérieure à la hausse des revenus. Et en économie, on parle de bulle quand le prix est décorrélé des fondamentaux (ici, les revenus). Ce qui laisse penser à une certaine irrationalité sur le marché immobilier…un excès qui sera corrigé ? Au-delà des revenus des Français, pour être complet il faut aussi tenir compte des conditions d’emprunt pour savoir si l’immobilier est devenu trop cher au regard du pouvoir d’achat des Français.

MAJ 2023 : on dirait bien que la correction a débuté ! Ce n’est pas une surprise, vu la forte hausse des taux, les prix vont s’ajuster à la baisse.

MAJ 2025 : en effet, les prix ont bien baissé ces 2 dernières années. Surtout à Paris et Lyon. La baisse touche peut-être à sa fin.

L’évolution du pouvoir d’achat immobilier des Français

Le pouvoir d’achat immobilier des Français dépend de plusieurs paramètres :

• les prix immobiliers
• les revenus des Français,
• leur apport,
• leurs conditions d’emprunt : durée d’endettement, taux des crédits immobiliers et à quelle limite (plafond de la mensualité à 33 % des revenus ?)

Note de Nicolas : On peut aussi dire que les prix se forment et s’ajustent avec une équation simple : prix = apport + capacité d’emprunt. Donc quand les revenus et apports des Français stagnent mais qu’ils peuvent emprunter beaucoup plus (hausse de la durée moyenne d’emprunt et chute des taux), les prix augmentent. Au final, on achète le même bien, mais plus cher, et les grands gagnants sont les vendeurs (et les professionnels de l’immobilier et l’État via les droits de mutation).

L’évolution de la durée d’emprunt pour acheter un même logement

Le graphique précédent ne tient compte que des revenus. Donc Jacques Friggit construit un autre graphique pour mesurer le pouvoir d’achat des Français, en tenant compte également de l’apport moyen et de l’emprunt :

On constate qu’en 2000, on achetait un logement en 15 ans d’emprunt, que ce soit à Paris ou en province. Alors qu’en 2022, pour le même logement et touches choses égales par ailleurs, il faut désormais 35 ans à Paris et 20 ans en province (et 43 ans à Lyon !) En ce sens, la bulle immobilière française semble très localisée.

Donc quelle évolution du pouvoir d’achat ?

Friggit publie un autre indicateur intéressant, qui agrège l’ensemble des paramètres (prix, revenus des Français, apport moyen et conditions d’emprunt) pour déterminer l’évolution du pouvoir d’achat immobilier. Malgré la baisse des taux des crédits immobiliers (10 % en 1990, 5 % en 2000, 4 % en 2007…et 1 % en 2020 !), le pouvoir d’achat des français a chuté en raison de la hausse des prix :

Le pouvoir d’achat immobilier plus en détail :

Globalement, on constate que le pouvoir d’achat immobilier des Français a baissé de 30 % depuis l’an 2000, en tenant compte de la chute des taux des crédits immobiliers et de l’allongement de la durée d’emprunt. C’est particulièrement dur pour les primo-accédants des grandes villes (Paris et Lyon en tête avec une baisse de pouvoir d’achat de 50 % !), qui n’ont en plus pas pu profiter des plus-values passées pour avoir un apport et rester dans la course. Ainsi, s’il y a bulle immobilière, elle est surtout localisée à Paris et Lyon.

On peut aussi noter qu’il y a quelques décennies, les baby boomers qui empruntaient pourtant à des taux de plus de 10 % ont profité du meilleur pouvoir d’achat immobilier et ont remboursé en monnaie de singe grâce à l’inflation de l’époque.

Selon Joseph Stiglitz, prix nobel d’économie : « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain », donc tout est une question de confiance.

La psychologie joue un rôle fondamental dans la détermination des prix de l’immobilier. Une expérience réalisée par les économistes Karl Case et Robert Shiller a mis en évidence ces phénomènes d’une manière empirique. En général, les investisseurs ont une connaissance sommaire des fondamentaux économiques et les espérances et attentes psychologiques jouent un rôle majeur sur la détermination du prix que les gens sont disposés à payer pour un bien immobilier.

De nombreux mythes et idées reçues…

Passons en revue les idées reçues sur l’immobilier.

L’immobilier ne fait que monter ?

Vraiment ? De 1991 à 1998 par exemple, l’immobilier Parisien a chuté de 40 % : pour preuve, l’indice des notaires INSEE.

L’immobilier est un marché cyclique, comme tous les autres marchés. De même, les actions, l’or…connaissent des phases de hausse et de baisse et les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

La pénurie de logements ?

Vraiment ? Il y a 34 millions de logements en France pour 28 millions de ménages, soit 1,21 logements par ménage. Il y a donc globalement excédent de logements. Le déficit n’est que local et qualitatif, dans quelques grandes villes et stations balnéaires cotées.

La pénurie de logements n’est qu’une légende urbaine relayée par les médias qui ne contrôlent pas leurs sources. En réalité, le nombre de logements vacants augmente depuis 1986 : l’INSEE compte 8% de logements vacants.

Les achats massifs par les étrangers ?

Vraiment ? En 2016, les étrangers non résident ne représentent que 3 % des transactions à Paris. À titre de comparaison, c’est 20 % à Londres. Avouez que ce n’est pas la razzia. Et hors Paris, la part d’étrangers est encore plus anecdotique.

Payer un loyer, c’est jeter son argent par les fenêtres ?

Ce n’est pas si évident. Se loger est un besoin fondamental. Louer revient à payer un service rendu. Il faut comparer d’une part les loyers « perdus » quand on loue, d’autre part ce qui est perdu quand on achète : les frais de notaire représentent autour de 2 ans de loyer, les intérêts d’emprunt sur la durée, les travaux, la taxe foncière…tous ces frais ne sont pas capitalisés.

En raison du ratio « prix / loyer », à la campagne ou dans les petites villes l’achat peut être amorti en moins de 7 ans. Alors qu’à Paris, il faudra en moyenne 20 ans sauf à spéculer sur la hausse continue des prix. En cas de vente précoce, on peut alors se retrouver perdant face à la location.

L’angle économique n’est donc pas évident, ce n’est pas aussi tranché que l’affirme l’expression « payer un loyer, c’est jeter son argent par les fenêtres ». C’est au cas par cas, l’achat revient à de l’épargne forcée, mais un locataire qui épargne de façon disciplinée et place intelligemment peut également construire un patrimoine (construisez votre allocation patrimoniale pour développer un patrimoine solide et diversifié sur du long terme). Nous vous invitons donc à utiliser le simulateur acheter ou louer ?

Il reste les arguments non économiques : pour le propriétaire, le sentiment de bien-être que l’on peut éprouver à avoir son chez-soi (“chez-soi” tout relatif tant que le crédit n’a pas été remboursé à la banque). Pour le locataire, une plus grande mobilité pour pouvoir saisir les opportunités professionnelles et être moins sujet au chômage.

… qui alimentent les prix immobiliers jusqu’à un krach ?

La théorie de Robert Shiller est que ces mythes s’auto-alimentent sous l’effet des interactions sociales. Par exemple papa baby boomer qui a connu l’immobilier pas cher (et remboursé en monnaie de singe par l’inflation galopante), qui recommande aux enfants “d’acheter au plus vite l’immobilier qui monte toujours”. Et sous l’effet de l’amplification par les médias. Allant jusqu’à provoquer un phénomène d’emballement, qui aboutit à la hausse brutale des prix et jusqu’à une bulle… qui finit tôt ou tard par éclater.

De nombreux économistes et l’OCDE alertent. Le marché immobilier français a été porté par une baisse continue des taux et par une politique de l’État très favorable (déduction des intérêts d’emprunt de la résidence principale sous Sarkozy, prêt à taux zéro, les APL, etc.) Deux leviers puissants qui solvabilisent artificiellement les acheteurs et on soutenu les prix. Seulement, les crédits immobiliers ne pourront pas passer sous 0 % et l’État ne sera pas forcément toujours aussi généreux. De plus, les locations saisonnières et Airbnb sont accusées d’alimenter les prix, surtout à Paris et dans les villes touristiques…risque pris très au sérieux par le gouvernement qui légifère à ce sujet.

Un changement de paradigme sur l’immobilier Français ?

Ceci dit, et si on assistait depuis le début du 21ème siècle à un changement de paradigme ? On ne peut pas exclure que l’on soit entrés dans une nouvelle ère sur fond de chamboulement démographique, de migration vers les grandes villes (phénomène de métropolisation), centres d’intérêts économiques et/ou touristiques. Le marché immobilier français à 3 vitesses (Paris, les 10 plus grandes villes et le reste de la France) ces dernières années semble aller en ce sens.

La période 1965-2000 vue dans les travaux de Friggit et connue des baby-boomers aura alors juste été un régime transitoire avec les salaires pour fondamentaux, avant de revenir sur le régime qui avait cours début 20^ème siècle et 19^ème siècle avec le capital prépondérant. Et dans ce cas inutile de croire à un retour dans le « tunnel de Friggit » ? Tout est possible. Les travaux de l’économiste Thomas Piketty mettent en avant le retour à une société de rente : les inégalités se creusent, les salaires sont de moins en moins prépondérants alors que le capital pèse de plus en plus…changement de fondamentaux. En étant pragmatique, raison de plus pour bien épargner et investir.

L’indice 100 vu dans les graphiques précédents repose finalement sur un temps assez court qui a succédé aux 2 guerres mondiales : les 30 glorieuses. Effectivement, peut-être pas très représentatif, et si on revient à l’indice 100 du temps long le résultat est très différent.

Chacun se fera son avis, les faits et les chiffres sont posés.

Perspectives de l’immobilier français

Il y a à la fois des facteurs en faveur de la hausse et d’autres en faveur de la baisse des prix. Difficile de savoir de quel côté la balance va pencher.

Des facteurs en faveur de la hausse des prix

• Rigidité de l’offre ;
• Métropolisation (attrait des grandes villes, qui attirent toujours plus, avec un marché de l’emploi qui se concentre) ;
• Solvabilisation de la demande (crédit facile, acheteurs étrangers, héritages) ;
• Accroissement du nombre de ménages (hausse de la population et divorces) ;
• La croyance dans la sécurité de la pierre et dans le caractère inéluctable de la hausse des prix a un effet autoréalisateur.

Des facteurs en faveur de la baisse des prix

• Hausse de l’offre : vieillissement de la population ;
• Limites de la solvabilisation artificielle : il y a des limites à la baisse des taux, à l’allongement de la durée des crédits…
• Durcissement de la règlementation (AirBnB de plus en plus réglementé), poids de la fiscalité…
• L’exclusion des primo-accédants en raison de l’écart grandissant entre le prix des logements et les revenus disponibles par ménage.

Bilan ?

Pour les médias et les professionnels de la vente, c’est toujours le moment d’acheter. Est-on objectif quand on dit tous les ans que c’est le meilleur moment pour acheter ? Nous nous garderons bien de faire des pronostics, tant ce marché peut être irrationnel et dépendant de facteurs exogènes (les taux d’emprunt, les aides de l’État, le taux de chômage, etc.). Mais rappelons-nous que le marché immobilier est cyclique, comme tout marché, et que les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

L’achat d’immobilier doit dans tous les cas être jugé au cas par cas et s’inscrire sur du long terme, sans spéculer sur une hausse des prix. Acheter ou louer sa résidence principale ? On peut simuler plusieurs scénarios. De même, pour l’investissement en immobilier locatif, SCPI, ou SIIC : il vaut mieux être raisonnable et calculer le rendement sans tenir compte d’une plus-value hypothétique.

Par ailleurs, au niveau qualitatif, après l’épisode de confinement du COVID-19 qui marquera profondément les esprits, on peut penser que les maisons avec jardin et les appartements en étage élevé avec vue et balcon seront encore plus recherchés et que les appartements en rez de chaussée subiront une plus forte décote.