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Interview de Léo Nardecchia : investisseur immobilier

Léo Nardecchia

Jeune mais déjà sage et expérimenté, nous avons le plaisir de vous présenter Léo Nardecchia, un investisseur immobilier spécialisé dans la colocation. Il se livre ici à une interview réaliste sur l’investissement immobilier. Comme le monde est petit, il connait aussi Daniel Vu (notre interview).

On le répète souvent, l’investisseur immobilier est un véritable entrepreneur. Il doit avoir de multiples compétences (négociateur, fiscaliste, bon gestionnaire, bricoleur au moins pour avoir le coup d’œil pour évaluer les travaux à faire faire…), du temps et de l’argent ! Sans quoi, ce sera un investisseur du dimanche qui fera des investissements non rentables. 

Être bailleur ne s’improvise pas et c’est une grande responsabilité (vis-à-vis des locataires et de l’administration fiscale). 

Dur mais réaliste, Léo Nardecchia nous permet de bien appréhender l’investissement immobilier sous tous les angles, pour optimiser et éviter les erreurs coûteuses.

SOMMAIRE

Bonjour Léo, pouvez-vous vous présenter à nos lecteurs ?

Léo Nardecchia, je viens de souffler ma 27ème bougie, et il n’y a pas d’âge pour se lancer en immobilier !

J’ai eu une adolescence compliquée, en raison du racisme que j’ai subi et des problèmes liés à mon adoption. J’ai d’ailleurs écrit un livre à ce sujet “L’adoption, le racisme, mon voyage, ma vérité” dans lequel je raconte mon histoire. 

Après un lycée chaotique, je me suis orienté vers le domaine de la comptabilité, gestion et finance.

J’ai aujourd’hui 2 master différents dans le domaine et j’exerce en tant que Chief Financial Officer à l’AP-HP International, unique filiale des Hôpitaux de Paris. 

J’accompagne également des investisseurs immobiliers pour définir leur stratégie fiscale. D’ailleurs, j’ai aiguillé pendant l’équivalent d’un an, des investisseurs pour leur achat locatif avec la société Masteos.

En parallèle, je suis en train de créer une application qui s’appelle les “Tabliers d’Or” qui va répertorier et géolocaliser tous les artisans et métiers de bouche près de chez vous ou d’une adresse choisie. 

Avec Daniel Vu, auteur du best-seller sur la fiscalité immobilière et Yann Feliz, conférencier TEDx, nous avons décidé de créer notre propre maison d’édition, les éditions DYL, pour publier nos ouvrages et les livres qui nous parlent, principalement sur les thèmes financiers et du développement personnel.

Par ailleurs, je suis également membre de think tanks et de la DFCG avenir (association nationale des directeurs financiers et de contrôle de gestion).

Enfin, je suis, et c’est le sujet de cette interview, investisseur immobilier.

Note de Nicolas : sacré parcours déjà à 27 ans ! Un profil touche-à-tout comme Daniel Vu que nous apprécions beaucoup et que nous avions interviewé (interview Daniel Vu). Pas étonnant que vous vous soyez associés. Au sujet de l’investissement immobilier clé en main, nous donnons ici notre avis sur Bevouac. Un service pratique quand on souhaite tout déléguer.

Quel a été votre déclic pour commencer l’immobilier ?

Après avoir lu le livre de Robert Kyiosaki, “père riche, père pauvre”, que la plupart des investisseurs immobiliers connaissent, je me suis rendu compte que malgré mes études, je n’avais aucune éducation financière.

Je n’ai été aidé par personne, et étant de la classe moyenne, mes parents n’avaient pas les connaissances ni l’appétence pour investir en immobilier. 

Je n’avais aucun exemple, ni personne pour m’inspirer dans le domaine. Alors j’ai décidé de me lancer, en faisant fi des erreurs, qui font de toute façon, partie de l’apprentissage.

Note de Nicolas : j’ai fait les mêmes études que vous (comptabilité, contrôle de gestion, finance) et j’en suis arrivé rapidement à la même conclusion. On en sort avec aucune éducation financière pratique et actionnable en tant qu’épargnant ! Donc j’ai dû tout apprendre sur le tas (profil curieux et autodidacte comme vous), et c’est ce que l’on retranscrit sur ADI : comment investir en bourse, comment investir en immobilier, l’assurance vie, la défiscalisation, etc.

Quel est votre parcours immobilier ?

J’ai commencé en 2019 en voulant acquérir un premier bien en région parisienne pour le mettre en location. À l’époque, je n’avais aucune connaissance immobilière, ni en fiscalité, ni en juridique, ni en travaux…

J’ai trouvé un appartement qui me plaisait, j’ai fait une offre dans la foulée, car je suis téméraire. 

Il se trouve que le bien faisait l’objet d’une succession et après l’obtention de mon crédit, un héritier est mort. Il y a donc eu une succession dans la succession, et la vente s’est étalée sur 1 an et demi. Quelle galère…

J’ai hésité à sortir de la vente (j’aurais pu le faire sans frais), au moment du Covid. Car il y avait de forts risques que d’autres héritiers décèdent vu leur âge (qui était mentionné sur la promesse de vente). 

En parallèle de cet achat, j’ai tenté d’acquérir ma résidence principale. Mais après de nombreuses péripéties et notamment le Covid passant par là, je n’ai pas réussi à obtenir mon financement. 

Nouvelle stratégie d’investissement

Quelques mois plus tard, j’ai décidé d’adopter une stratégie de rendement en achetant des biens qui s’autofinancent (toutes les dépenses, impôts compris, sont couvertes par les loyers), voire génèrent un peu de cash-flow. 

J’ai choisi cette stratégie, car je n’avais pas des revenus élevés et il était donc préférable d’opter pour des biens à fort rendement sur le court terme, plutôt que de parier sur une augmentation de la valeur du bien sur le moyen terme.

Je me suis donc tourné vers la province, car je réside en Ile de France et le prix au mètre carré des biens y est élevé. 

Avec un salaire de 2 000 € par mois, j’ai acquis successivement, à l’aide de techniques peu usuelles, plusieurs biens immobiliers, dont des petits immeubles. 

J’ai aujourd’hui différents types de biens : maisons, colocations, locaux commerciaux, appartements en copropriété. Le tout ayant été financé par des crédits bancaires.

Achat en nom propre puis en société

Pour permettre la réalisation de ces projets, j’ai commencé par de l’achat en nom propre, seul. C’est-à-dire, sans acquérir via une société. Puis, je me suis rendu compte que je ne pourrai plus emprunter, car mon taux d’endettement était déjà à son paroxysme.

Ma situation financière ne permettait pas d’obtenir de la banque quelconque dérogation, j’ai été contraint de procéder autrement.

Mes parents n’étant pas en mesure d’acquérir ou de m’aider financièrement, j’ai dû trouver une solution qui n’impliquait pas ma famille, et j’ai donc décidé de m’associer

L’association a été plus compliquée que prévu vis-à-vis des banques. Malgré la bonne situation financière de mon associé, les banques refusaient de prêter à des personnes physiques qui n’avaient pas de liens familiaux, qu’il s’agisse d’acquisition en nom propre par l’intermédiaire de l’indivision ou de l’achat en société (SCI, holding, SAS, SARL, etc.)

Après avoir longuement bataillé, nous avons toutefois réussi à acquérir en SCI à l’Impôt sur les Sociétés.

Par la suite, j’ai cumulé les activités afin d’augmenter mes revenus pour réduire mon taux d’endettement dans l’optique de réaliser une dernière acquisition en nom propre.

Note de Nicolas : c’est un parcours relativement classique, de commencer d’abord l’investissement immobilier en nom propre, puis de poursuivre en société. De façon à optimiser fiscalement, car la niche fiscale LMNP est seulement possible en nom propre (et au-delà d’un certain niveau de revenus locatifs ce n’est plus possible donc investissements ultérieurs en société). Et de façon à reprendre une bouffée d’oxygène pour pouvoir emprunter de nouveau. Pour aller plus loin : investir en immobilier en nom propre ou en société ?

Vous insistez beaucoup, à l’inverse de certains vendeurs de rêve, sur les difficultés de l’immobilier. Quels sont les problèmes que vous avez rencontrés avant d’acquérir ?

1/ Les difficultés de financement

Lorsque j’ai commencé à vouloir investir en immobilier, je me disais que les banques financeraient nécessairement un projet à partir du moment où celui-ci s’autofinançait, pour un peu que nous soyons bon négociateur. J’avais bien tort. 

Je me suis heurté à un nombre incalculable de refus de financement et j’ai rapidement compris que le nerf de la guerre était l’obtention d’un crédit

Je pensais que je pourrais emprunter sans mettre d’apport (emprunt à 110 %, voire 120 % pour supporter les frais de notaire et travaux). Mais le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a émis des recommandations aux banques, leur demandant d’exiger un apport qui varie aujourd’hui (et le pourcentage évolue dans le temps, à la hausse ou à la baisse) généralement, entre 10 et 20 % du bien.

De plus, à moins d’avoir une très bonne situation, nous sommes limités à 35 % d’endettement, et nous atteignons rapidement ce plafond si nous avons de faibles revenus. 

Il est toutefois possible de contourner cette norme, par exemple : en empruntant à plusieurs ou en achetant en société. Mais cela reste complexe à mettre en place pour les foyers de la classe moyenne.

J’ai mis du temps à comprendre que le client n’était pas roi pour les crédits immobiliers. Qu’il fallait jouer le jeu et qu’en tant qu’investisseur nous devions apporter des contreparties à la banque pour qu’elle accepte de financer un projet. Exemples : domiciliation des salaires, souscription aux assurances partenaires de la banque, souscription à une assurance vie…

Beaucoup d’investisseurs surestiment leur capacité d’emprunt et sont sûrs de pouvoir être financés alors que ce ne sera pas le cas. Afin de connaître son montant empruntable, il convient de se rapprocher d’un courtier en crédit ou de son banquier. D’autant plus si le dossier est complexe. 

Certains éléments peuvent déranger un organisme financeur comme une personne multi bancarisée, une personne qui fait du trading, qui détient des cryptomonnaies ou qui a des refus de prélèvement. C’est pourquoi, il est impossible de déterminer une capacité d’endettement sur simple déclaration des salaires et crédits en cours. 

2/ Les problèmes fiscaux

Comme la plupart des jeunes investisseurs immobiliers qui ont plus de volonté que de connaissances, je ne connaissais rien en fiscalité. J’ai dû me former pendant un nombre incalculable d’heures afin de mettre en place une stratégie fiscale adaptée à ma situation. 

Les conséquences financières d’un mauvais choix fiscal peuvent peser lourdement sur la trésorerie de l’investisseur. 

La plupart des personnes qui ne se sont pas formées achètent en nom propre et mettent à louer leur bien en nu (sans meubles). Cette fiscalité n’est pas du tout intéressante si le bien ne comporte pas de travaux. Et en fonction de votre tranche marginale d’imposition (TMI), l’impact peut s’avérer conséquent.

La fiscalité est une partie trop souvent négligée et si je devais donner un conseil à tous les primo accédants avant qu’ils n’achètent, ce serait, maitrisez bien votre fiscalité qui dépend à la fois du bien (s’il a des travaux ou en fonction de la stratégie rendement/patrimoniale) et de votre profil d’investisseur.

NON ! La fiscalité n’est pas fixe, il y a énormément d’évolution à travers le temps. Le législateur fiscal modifie les textes en s’adaptant à la conjoncture économique et des statuts comme le LMNP/LMP font l’objet de nombreux remaniements. 

L’investisseur doit réaliser une veille fiscale afin de ne pas manquer des modifications qui pourraient impacter sa situation. 

Par ailleurs, il est fort probable que l’investisseur soit contraint de modifier sa stratégie fiscale au fur et à mesure de ses acquisitions, voire qu’il cumule plusieurs stratégies.

Pour ma part, j’ai une partie de mes biens que je loue en nue, une partie que je loue en meublé (au BIC réel, LMNP) et une partie que je détiens via SCI, société civile immobilière. 

Note de Nicolas : clairement, on constate aussi que les Français négligent la fiscalité. Sans doute car cela fait peur, et aussi par ignorance car ils ne savent pas que l’on peut choisir entre différents régimes fiscaux et que cela impacte énormément le rendement net. Et en même temps, beaucoup pensent au contraire uniquement à la fiscalité et se lancent dans la défiscalisation Pinel…rarement une bonne idée. Notre comparatif : investir en Pinel ou en LMNP. Et notre article : optimiser la fiscalité de son investissement locatif.

Et quels sont les problèmes que peut rencontrer un investisseur immobilier à la suite de son investissement locatif ?

Je vais vous parler de plusieurs problèmes qui peuvent arriver régulièrement lors d’un achat immobilier.

1/ Le problème des vices cachés / dol ou manœuvres frauduleuses utilisées par le vendeur pour vous vendre son bien

Par exemple, le vendeur peut omettre des informations essentielles sur le bien, cacher des loyers impayés, ne pas indiquer la situation des locataires. 

Il convient d’être particulièrement vigilant, mais dans le cas de bonnes affaires où il faut être réactif, ce n’est pas toujours évident. 

Un recours contre le vendeur après la signature de l’acte authentique est souvent complexe. L’annulation d’une vente est, dans les faits, quasiment impossible. Donc il convient de contrôler et de s’assurer que nous achetons bien ce que nous souhaitions acheter avant la remise des clés. 

Une contre visite avant la signature définitive est nécessaire et il ne faut pas hésiter à retarder la signature dans le cas de l’apparition de nouveaux éléments non visibles lors des visites précédentes.  

2/ Outre le turn over de locataire, les petits travaux de remise en état et les gros travaux le cas échéant, l’immobilier reste un investissement qui comporte des risques (quoiqu’en disent les formateurs immobiliers)

Les relations avec les locataires ne sont pas toujours simples et le risque lié à des mauvais locataires n’est pas à prendre à la légère. 

Les impayés, les dégradations des logements sont des choses qui peuvent arriver dans la vie d’un investisseur. Pour ma part, j’ai connu les deux.

S’il est possible de se couvrir contre les loyers impayés par la mise en place d’une garantie de loyers impayés (GLI), les dégradations de logement ne sont pas couvertes par l’assurance propriétaire non occupant (PNO). Et il s’agit d’un risque inhérent à l’activité de loueur de logements, qui, selon moi, tend de plus en plus à se professionnaliser.

3/ La mauvaise budgétisation des travaux peut s’avérer fatale pour un investisseur

Dans le cas d’un achat où un locataire est en place, il est important de tenir compte des travaux éventuels lors du départ du locataire. 

Je parle de “fausse rentabilité” lorsque je vois un bien loué qui affiche un rendement intéressant à la vente, alors qu’il y aura un montant important de travaux au départ des locataires en place.

Il est primordial de bien estimer le montant des travaux à réaliser afin de demander un financement des travaux par la banque, pour éviter d’avoir recours à un prêt travaux ou un prêt à la consommation par la suite.

Il convient d’ajouter que faire intervenir un artisan lors de la première visite du bien n’est pas toujours évident. C’est pourquoi l’investisseur doit avoir un bon coup d’œil concernant le montant potentiel des travaux. L’artisan pourra venir faire un devis travaux dans un second temps, entre la contresignature de l’offre d’achat et la signature du compromis/promesse de vente.

Note de Ludovic : au sujet des rénovations, il faut d’autant plus y être attentif que leur coût explose en ce moment. L’inflation touche de plein fouet le coût des matériaux. Les artisans ont dû sensiblement revoir à la hausse leurs devis ces derniers trimestres. Ayez aussi à l’esprit qu’il y a des rénovations sur lesquelles il ne sera plus possible de faire l’impasse, notamment celles concernant la rénovation énergétique du logement (lire notre article sur les avantages de l’immobilier neuf à ce sujet).

Qu’avez-vous appris en conseillant les gens ? Et si vous deviez conseiller des primo-accédants, que diriez-vous ?

J’ai accompagné de nombreuses personnes et la plupart des investisseurs ont une fausse vision de l’immobilier. Ils ont été pervertis par les vidéos YouTube qui nous parlent d’indépendance financière et de nombreux primo accédants ne se rendent pas compte des à côtés de l’investissement locatif. 

Apprendre à bien investir

L’immobilier c’est beaucoup de pression et de frottements. D’où l’intérêt de se faire accompagner lorsqu’on ne maîtrise pas l’investissement locatif ou lorsque nous sommes à distance.

Il m’a déjà été demandé :  » mais à quoi vous servez quand vous accompagnez un investisseur dans ses achats ? Pensez-vous réellement que vous avez une plus-value à apporter à votre client ? « 

Soit je me contente de demander : “ T’y connais-tu en fiscalité ? Connais-tu parfaitement le processus d’acquisition et connais-tu le marché actuel de l’immobilier ? ”

Soit je réponds simplement que l’immobilier nécessite une technicité à part entière et que de la même façon que nous passons par un expert-comptable pour tenir notre comptabilité, passer par un expert en immobilier (pas un agent immobilier qui est simplement un commercial) pour acheter un bien est logique. 

Toutefois, la beauté d’internet permet de se former seul avec des ouvrages (meilleurs livres d’investissement immobilier), des vidéos et des retours d’expériences. Apprendre à investir avant de passer à l’action me semble être un passage obligé.

Une fois l’acquisition terminée, l’investisseur doit apprendre à gérer la pression et comprendre que gérer ses investissements demande du temps.

Des investissements immobiliers plus ou moins passifs

Il y a des types d’exploitation, du plus passif au moins passif :

La location nue est réputée être la moins contraignante pour un propriétaire. Toutefois, à moins d’avoir des travaux ou d’acquérir via une SCI à l’impôt sur les sociétés, cette stratégie n’est pas toujours la plus optimisée fiscalement. 

La location meublée longue durée, va demander à l’investisseur un peu plus de temps. Il est plus simple de gérer ce type d’exploitation si nous sommes proches de notre investissement. De plus, le profil de locataire n’est pas le même que pour une location nue. La fiscalité d’une location meublée pour un bien acquis en nom propre (ce n’est pas une société qui achète le bien) au BIC réel, est généralement avantageuse, qu’il s’agisse du LMNP ou du LMP.

La colocation est un type d’exploitation qui permet une rentabilité intéressante, mais qui est plus chronophage que les types d’exploitation précédents. En effet, le turn-over est plus important et le propriétaire devra encadrer la vie à l’intérieur de la colocation. La fiscalité pour ce type de bien est assimilée à de la location meublée (LMNP).

La location courte durée est sans aucun doute l’exploitation la plus rentable. Toutefois, les problèmes sont récurrents et le temps de gestion est important. La fiscalité est également celle des biens meublés (LMNP).

Il est évidemment possible de mettre ses biens sous gestion, moyennant une rémunération allant de 5% TTC des loyers encaissés à 30 % pour de la gestion courte durée.

J’ai été prévenu avant d’investir, c’est pourquoi, je vous le rappelle, l’immobilier est vecteur de stress. Un bon investisseur immobilier est quelqu’un de réactif qui ne se laisse pas emporter par ses émotions. Par exemple, les dégâts des eaux sont monnaie courante chez les investisseurs et paniquer ne sert à rien. 

Il faut se rendre compte que l’accumulation de biens, c’est aussi l’accumulation des risques et des problèmes.

Note de Nicolas : comme un entrepreneur, il faut apprendre à bien s’entourer pour être efficace. Notamment un bon artisan pour les travaux, un bon expert-comptable (notre avis ici sur la comptabilité avec un bon professionnel), une gestion locative efficace et pas chère (notre avis sur Flatlooker, seulement 3,9 % de frais de gestion et une offre colocation à 10 % des loyers tout compris).

Parlons de votre dernier livre : comment investir en immobilier en colocation

Comment investir en immobilier en colocation

Comment investir en immobilier en colocation (en vente sur Amazon)

Dans ce livre, je parle du processus d’acquisition, de la fiscalité, des travaux et de la gestion quotidienne

Je donne mon retour d’expérience et je détaille mes techniques en tant que chasseur immobilier

J’ai décidé de traiter la colocation, car ce type d’exploitation, en plus d’être un sujet d’actualité, est légèrement plus technique que la location meublée classique ou la location nue.

Je décide de détailler le cadre général, puis de cibler petit à petit sur la colocation. Ce qui me permet d’expliquer une acquisition dans son cadre général, puis de donner des précisions pour un type d’exploitation particulier pour bien faire comprendre que chaque stratégie choisie implique des conséquences.

Le livre a été préfacé par le fondateur de Bricks, la startup qui permet d’investir dans le locatif dès 10 € via le crowdfunding en royalties (avis Bricks). Et je l’ai coécrit avec Daniel Vu, auteur du livre “Comment investir en immobilier locatif” qui n’est plus à présenter, et encore moins sur ce site. Le livre aborde l’immobilier sous un autre angle que l’excellent livre de Daniel, et apporte ainsi, une autre vision des choses.


Merci à Léo Nardecchia pour son précieux retour d’expérience ! Nous sommes en phase, avant de se lancer dans l’investissement immobilier, il y a beaucoup à apprendre (notamment la fiscalité) pour réaliser un bon investissement. Et il vaut mieux être informé sur les difficultés qui seront inévitablement rencontrées (pour bien s’y préparer), plutôt que d’idéaliser en écoutant des vendeurs de rêve sur YouTube.

Léo a contribué à un autre article : comment investir en colocation ?

Retrouvez les livres de Léo Nardecchia :

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