Le métier de notaire et son intérêt pour valoriser mon patrimoine

Le notaire évoque tantôt un métier un peu vieillot, tantôt, un conseiller indispensable dans la réussite patrimoniale. La perception du métier de notaire n’est pas toujours juste. Nous avons mené l’enquête pour en savoir plus et trouver des réponses concrètes aux questions les plus fréquentes des Français en général et des investisseurs en particulier ! Maître Antoine de RAVEL d’ESCLAPON, Expert, Enseignant & Notaire nous explique tout sur le métier de notaire et sa valeur ajoutée.

SOMMAIRE

• Présentation de Maître Antoine de RAVEL d’ESCLAPON
• Quel est l’intérêt de consulter un notaire ?
• Passer par un notaire ou l’éviter ?
• Les principales missions du notaire
• Le coût d’un notaire
• Quel conseil dans le cadre d’un achat immobilier ?
• Comment bien choisir son notaire ?
• Notaire et optimisation patrimoniale
• Quel est le secret de la réussite patrimoniale ?

Présentation de Maître Antoine de RAVEL d’ESCLAPON

Avenue des Investisseurs (ADI) : Maître, vous avez été connu par Avenue des Investisseurs dans le cadre de vos cours universitaires auprès des professionnels de la Gestion de Patrimoine. Vous êtes reconnu des professionnels de la Gestion de Patrimoine, notamment les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) et banques privées. Pouvez-vous vous présenter auprès d’un public plus large ?

Maître Antoine de RAVEL d’ESCLAPON (ARE) : Comme Obélix – même si je suis moins enveloppé – je suis tombé dans la potion magique notariale puisque toute la famille, ou presque, était ou est dans la profession. Mais chacun l’exerce selon sa propre personnalité et sensibilité.

Je me suis orienté rapidement vers le Doctorat en Droit, notamment, pour enseigner à l’université particulièrement auprès des professionnels du patrimoine. Ma mission principale est de construire des stratégies ingénieuses pour répondre au mieux aux besoins de nos clients.

Le Droit est souvent présenté, à tort, comme une masse monstrueuse de contraintes et d’interdits alors qu’il est une formidable boîte à outils d’où la solution parfaite se dégage par une combinaison fine de toutes les subtiles opportunités. J’exerce, également, à quelques mètres de la ligne 1 du métro parisien pour une clientèle patrimoniale dans un Office notarial d’une dizaine de collaborateurs, dont un ingénieur patrimonial.

Quel est l’intérêt de consulter un notaire ?

ADI : Quel est l’intérêt d’un notaire pour mon patrimoine ? Qui est-il ? Que fait-il au départ ?

ARE : Pour comprendre le rôle d’un notaire en évitant une présentation usuelle et légaliste, nous devons prendre de la hauteur et commencer par notre vie quotidienne.

Nous sommes des personnages vivants dans un milieu juridique. Par exemple, le matin, je me réveille chez moi car j’ai convenu d’un contrat de bail ou de vente immobilière. Je prends un café que j’ai acheté en vertu d’un contrat de vente mobilière et sans doute un contrat d’adhésion. Je chauffe de l’eau avec de l’électricité, fournis l’un et l’autre par des fournisseurs de fluides. Je paie tout cela grâce à mon compte bancaire approvisionné par mon salaire auprès de mon employeur (contrat de travail). Bref, ces quelques minutes de démarrage de la journée m’ont replacées dans une vie contractuelle intense.

Authentifier les actes importants

Tous les actes – définis, précisément, comme des manifestations de volonté en vue de produire des effets de droit – ne sont pas de la même importance pour la vie collective. Les actes les plus fondamentaux et graves sont comme sacrés : la loi, l’état-civil (dans la mairie de votre lieu de naissance), le jugement… En Droit, ils sont dit authentiques, non que les autres soient faux mais ils sont comme profanes.

Le Droit considère que certains actes réalisés par les particuliers pour leurs besoins privés sont trop importants pour ne pas relever du sacré. Par exemple, je veux acquérir un appartement, ou signer un contrat de mariage pour organiser mon patrimoine avant de me marier. L’État considère que son autorité régalienne est en jeu. L’homme de confiance absolu du Roi de France était celui qui gardait le sceau du Roi. Depuis, il a été institutionnalisé comme le Ministre de la Justice, Garde des Sceaux (rien à voir donc avec le garde d’Esso, pompiste). D’ailleurs, si vous avez rendez-vous chez le Ministre de la Justice, vous pourrez trouver dans son bureau, le sceau de l’État. Il est comme le grand prêtre qui va nommer des prêtres, les notaires dont la fonction est d’assurer le caractère authentique (sacré) au service de chacun.

Le notaire est donc un officier public et ministériel à qui vous pouvez confier le soin de rédiger tout acte authentique tel une vente immobilière. La publicité foncière, tenue par l’Administration fiscale, n’accepte, sauf quelques rares exceptions, que les actes établis par les notaires.

Un conseiller pour les grands projets

Le notaire est un professionnel du droit, le plus souvent au moins diplômé BAC+7. Il exerce soit comme salarié soit en libéral (et souvent alors comme associé). Il couvre l’ensemble du territoire français. Les coordonnées de tout notaire sont accessibles sur le site officiel de la profession : notaires.fr

Rapidement vous découvrirez que tout projet requiert facilement plusieurs professionnels, notamment dans le cadre d’achats immobiliers : un courtier immobilier, un courtier en prêt bancaire, un géomètre-expert, etc. Comme une belle recette de cuisine, vous devez sélectionner avec soin les ingrédients pour tout combiner de manière synchronisée ! Nous y reviendrons plus en détail.

Le notaire peut également conseiller les couples : concubinage, PACS, mariage (quel contrat ?)…quelles sont les conséquences patrimoniales ? Beaucoup de Français ignorent complètement les effets des différents régimes alors que les impacts sont multiples : organisation de la vie commune, partage des revenus et du patrimoine, impôts, succession, pension de réversion, etc.

Le « notaire de famille » est transgénérationnel et apporte également son conseil pour optimiser les donations et successions.

Passer par un notaire ou l’éviter ?

ADI  : Puis-je éviter le notaire pour ne pas avoir à payer ? Et puis certains pays très développés (comme les États-Unis ou le Royaume-Uni) n’ont pas de notaire ?

ARE : En droit français, le notaire est parfois obligatoire, parfois facultatif. Par exemple, si vous souhaitez protéger votre conjoint par une donation entre époux (donation au dernier vivant), le recours au notaire est impératif. Parfois, le notaire est facultatif : pour un PACS par exemple. Vous pouvez convenir de votre PACS à la mairie, cela sera gratuit. Pour autant, vous n’aurez ni conseil, ni conservation, ni sécurité de votre acte. Ainsi, quelques années ou décennies plus tard, le couple se réveille sans savoir sous quel régime il est soumis. Le service supplémentaire du notaire pour formaliser le PACS sera à récompenser de quelques centaines d’euros pour éviter le risque de dizaines de milliers d’euros de procès et de préjudice…

Dans les pays sans notaire, les actes sont beaucoup plus faciles à faire et donc…à contester. Pour ne donner qu’un exemple : une vente immobilière sur 1 000, en France, donne lieu à procès (soit 0,10 %). Aux États-Unis le pourcentage de contentieux suite à une vente grimpe à 20 % ! En effet, aucun professionnel aux USA n’aura garanti la sécurité de l’opération. En France, nous préférons payer (un peu) le professionnel du droit qui assure la sécurité pour économiser les risques et les frais considérables d’un procès.

Les principales missions du notaire

ADI : Quelles sont les missions fondamentales du notaire ?

ARE : La mission la plus évidente du notaire est celle d’authentifier des actes (vous vous souvenez du prêtre imposant les mains sur la volonté du client). Mais, la Cour de Cassation lui reconnaît également un rôle de conseil minimal associé à tout acte : « Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité qui en est la conséquence, ont également pour mission de renseigner les clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent« . 

En pratique, d’un notaire à un autre, la répartition de l’activité entre authentification et conseil est variable et surtout fonction des besoins des clients. Certains notaires ont une activité principalement tournée vers le conseil lorsqu’ils développent une expertise en particulier.

Le coût d’un notaire

Quelle est la rémunération d’un notaire ?

ARE : Le notaire est d’abord un service public. Cela est un peu déconcertant car l’opinion courante associe le service public aux militaires et aux fonctionnaires et là, il est assuré par un professionnel libéral.

Dans la plus grande majorité des cas, l’acte réalisé par le notaire donne lieu à un émolument, c’est-à-dire une rémunération fixée par un décret du Ministre de la Justice. L’émolument, pour simplifier, est proportionnel si l’acte comporte une valeur (dans une vente ou une donation par exemple) et fixe dans le cas contraire (une donation au dernier vivant par exemple).

Certains actes ou prestations ne sont pas prévus par le décret, donc la rémunération est alors un honoraire fixé entre le notaire et son client. Certains notaires en informent leurs clients par un tarif accessible sur leur site internet en particulier. Cela permet d’avoir une idée du budget à prévoir pour toute prestation autre que réglementaire. Par exemple, une procuration rédigée par le notaire puis certifiée en mairie.

Oui, mais, en pratique, je vais payer d’autres choses que sa rémunération à un notaire !

ARE : En effet, lorsque vous réalisez un acte – une acquisition immobilière par exemple – vous supportez :

• la fiscalité (mais souvent vous avez de nombreuses pistes d’optimisation donc le conseil est primordial) ;
• les débours (frais engagés par le notaire pour vous, tels des demandes de pièces administratives payantes) ;
• la rémunération proprement dite du notaire.

Prenons un exemple. Dans le département de Seine-et-Marne, vous avez fait l’acquisition d’un bien bâti, financé avec un emprunt sans garantie hypothécaire, pour un prix de 500 000 €. Les frais d’acquisition (« frais de notaire ») représentent 7,30 % du prix d’acquisition, soit 36 500 €. Mais une bonne partie est destinée au Trésor Public ! Ainsi, le notaire ne touchera que 5 275€ sur 36 500 €, soit 14,5 % des frais d’actes globaux. Vous comprendrez donc que l’expression « frais de notaire » est à réserver aux amateurs mais pas aux professionnels !

Le vendeur, au contraire, pourra avoir à supporter une fiscalité. Mais, en principe (une exception parmi d’autres : la mainlevée hypothécaire), il n’aura pas à payer le notaire.

Deux notaires dans une vente immobilière donc coût multiplié par 2 ?

ADI : Dans une vente immobilière, pour conserver cet exemple, est-ce que je dois payer plus si je choisis mon propre notaire ?

ARE : De nouveau, le notaire est un service public donc les règles sont écrites pour protéger le client. Si vous prenez votre notaire dans une acquisition, alors la rémunération notariale sera identique mais répartie entre les deux notaires. Alors que hors service public, les rémunérations des professionnels se cumulent et non se divisent ! 

L’objectif est de vous encourager à avoir votre propre notaire qui sera à vos côtés pour défendre vos intérêts légitimes. Cela est d’autant plus vrai que votre acquisition s’inscrit dans un projet plus global (votre vie de couple, votre construction de patrimoine, votre société, etc.)

D’autres règles – complexes – régissent la profession pour savoir lequel des deux notaires sera le rédacteur de l’acte de vente et quelle sera la ventilation entre eux.

Quel conseil apporte un notaire dans le cadre d’un achat immobilier ?

Prendre votre propre notaire dans une vente / achat immobilier est tout à votre avantage étant donné qu’il n’y a aucun surcoût. Et d’autant plus que celui-ci sera à vos côtés pour vous conseiller. Une relation réelle de confiance est importante entre le client et son notaire.

Prenons l’exemple de l’acquisition d’un terrain à bâtir. Dans cette hypothèse mon notaire, qui ne cherche qu’à protéger mes intérêts légitimes, me conseillera tout particulièrement sur les points suivants :

• la constructibilité juridique : l’obtention d’un permis de construire, mais sans subir de recours ou de retrait ;
• la constructibilité physique : le sol est-il de nature à permettre cette construction ? ;
• la constructibilité commerciale : une demande locale est nécessaire si je veux créer des appartements. Il faut savoir s’adapter à la demande ;
• la constructibilité financière : vérifier que l’opération soit rentable.

Ainsi, toutes ces exigences sont étudiées entre le client et son notaire pour la faisabilité du projet. Ces points ne concernent que peu le propriétaire vendeur !

Comment bien choisir son notaire ?

ADI : Comment bien choisir son notaire ? L’enjeu est important et je ne vais pas forcément consulter le plus proche de chez moi. Comment puis-je apprécier la qualité du service ? Les notaires sont-il différents sur le prix de la prestation ? Tout vérifier en entrant le nom du notaire sur Google, est-ce la seule bonne méthode ?

ARE : Le notaire est le plus souvent un généraliste. Et son quotidien couvre, principalement, les ventes immobilières et les successions. Donc pour bien choisir son notaire, on va retenir plusieurs critères, à commencer par la compétence spécifique.

Bien définir le besoin et trouver le bon spécialiste

La première question est donc de comprendre votre besoin exact. Par exemple : 

• si vous êtes maire, alors vous chercherez un notaire spécialiste des collectivités locales ;
• si vous êtes promoteur immobilier, vous chercherez un notaire réalisant régulièrement cet accompagnement spécifique ;
• si vous voulez optimiser votre patrimoine, alors vous chercherez un notaire spécialiste en gestion de patrimoine ;
• si vous voulez créer une société franco-japonaise, alors mieux vaut un notaire qui connaisse les enjeux franco-japonais.

La proximité et les moyens informatiques

Le second critère est celui de la proximité. Vous devez pouvoir vous rendre chez lui assez facilement pour les rendez-vous. Mais cela sera également complété par l’équipement informatique. En effet, si le notaire vous propose la visioconférence et dispose de la signature à distance, cela sera plus confortable pour vous. 

Par exemple, vous réalisez une acquisition sur plans (une VEFA, c’est à dire une vente en l’état futur d’achèvement) et le notaire du promoteur est à Aix-en-Provence. Si vous avez un notaire proche de vous équipé en visioconférence, de même que le notaire du promoteur, alors vous pourrez signer de chez votre notaire l’acte pourtant à Aix-en-Provence ! Vous serez ainsi comme téléporté, projeté dans une autre dimension ! Attention, quelques notaires ne sont pas encore équipés malgré les recommandations de la profession.

La qualification et l’expérience dans le domaine

Un autre critère est celui du niveau d’études, de qualification, d’expérience dans le domaine concerné. Le notaire a-t-il des diplômes autres que celui de notaire, avec double compétence ? A-t-il des activités d’expertise ? En effet, la recherche sur internet vous permet d’avoir une idée rapide de la notoriété du notaire, tout simplement en lisant ses publications et ses analyses. Cela permet de vous assurer qu’il intervient dans les domaines dans lesquels vous allez le solliciter. 

Si le notaire vous déclare être spécialiste des crédits-baux, de la fiscalité chinoise, du droit de la famille, des baux ruraux, des opérations d’aménagement et d’urbanisme complexes, de l’assistance aux opérateurs sociaux, mais encore des opérations de fusion et absorption pour société du CAC 40, vous avez trouvé un génie ! Vous pouvez comparer cela à un médecin qui vous explique que ces principaux domaines d’interventions du quotidien sont l’andrologie, la chirurgie cardiaque, la  neurochirurgie, la gériatrie, la gynécologie, l’hématologie, la médecine nucléaire, la néphrologie, l’otorhinolaryngologie mais, sur simple demande, en quelques jours, il peut être expert dans une dizaine d’autres spécialités…

S’agissant des retours de client trouvés ici et là sur internet, ils ne sont pas toujours parfaitement pertinents. Parfois, ils sont trop élogieux pour être unanimement vrais. Tout notaire aura quelques clients irascibles qui ne manqueront de dire qu’il est incompétent, paresseux ou que sais-je encore !

Le feeling avec son notaire, sa pédagogie

Enfin, lors du premier rendez-vous, vous verrez vite si vous êtes bien accueilli et si vous vous sentez en confiance (ce qui est subjectif). Par exemple, le notaire est-il ponctuel ? Est-il pédagogue ? Est-il agréable ? Sait-il dire qu’il ne sait pas ? A-t-il l’habitude de travailler avec d’autres professionnels comme un avocat, un expert-comptable, un géomètre ? Est-il souple sans être laxiste, rigoureux sans être rigide ? Est-il dynamique et entreprenant ou tout semble lui peser ? En parlant avec lui, je ressens de la magie dans l’air ou de l’ennui ? 

La relation notaire-client est unique et doit vous correspondre parfaitement. La relation avec votre notaire sera pour les siècles des siècles. Car non seulement la signature d’un acte se déroule sur plusieurs mois, mais vous aurez bien des aventures patrimoniales (PACS, mariage, changement de résidence principale, acquisition de la résidence secondaire, transmission, etc.) Votre notaire aura peut-être à gérer votre succession. Il veillera à vos intérêts légitimes par delà la mort et la vie !

Avis de Nicolas : pour avoir déjà rencontré un notaire peu pédagogue, je confirme que la pédagogie est un critère très important. En rendez-vous, vous devez comprendre clairement les conseils du notaire, les différentes pistes proposées, et ce même sans avoir fait des études de droit (c’est à cela que sert le 1er RDV gratuit avec les notaires !) Donc c’est au notaire de savoir vulgariser et vous devez bien comprendre pour bien décider, car l’enjeu est important. De la même façon qu’il faut bien comprendre un produit d’épargne ou un investissement avant de s’engager. De plus, il est indispensable de s’assurer que la spécialité du notaire colle bien avec votre besoin, c’est le premier critère. De la même façon qu’un investisseur en immobilier locatif meublé doit s’assurer que son expert-comptable maîtrise la comptabilité LMNP.

Notaire et optimisation patrimoniale

ADI : Dans votre cas particulier, votre domaine d’expertise est l’optimisation patrimoniale. Vous êtes surtout connu des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) dont vous accompagnez les clients. Pouvez-vous montrer en quoi l’optimisation patrimoniale va plus loin ?

ARE : Je vais partir de quelques illustrations patrimoniales. Monsieur décède, laissant son épouse et des enfants communs. Ils vont chez le notaire qui les informe des choix successoraux de Madame. Selon le choix de Madame dans la succession de son époux, les enfants reçoivent plus ou moins et donc supportent une fiscalité différente. Par exemple, Madame opte (en supposant que son époux lui ait consenti une donation au dernier vivant) pour un quart en pleine propriété et trois quart en usufruit. Ce choix lui apparaît avantageux car Madame recevant plus et étant intégralement exonérée de droits de succession, les enfants supportent moins d’impôt. L’approche usuelle s’arrête là et le conseil est bon car il a permis de limiter l’impôt successoral.

L’approche en optimisation patrimoniale va plus loin. Tout le patrimoine de Madame est étudié à la loupe, revalorisé jusqu’à son propre décès statistique pour en mesurer le coût fiscal à ce deuxième décès. Et là, ô surprise, le quart en pleine propriété pris par Madame au premier décès étant à transmettre au second décès, la fiscalité des enfants au second décès apparaît catastrophique ! Ici, encore, l’équation est complexe et d’autres paramètres seront à intégrer dans nos calculs. Mais au final, l’approche patrimoniale globale intègre la fiscalité au premier et au second décès.

Exemple : la Société Civile Immobilière (SCI)

Prenons une autre illustration avec une cliente qui acquiert sa résidence principale. Puis elle se marie et donne naissance à un enfant. Les époux décident d’acquérir un grand appartement et la cliente va mettre en location son premier appartement, les loyers permettant le remboursement du nouvel emprunt bancaire. Je ressens une opportunité patrimoniale. La cliente a-t-elle réalisé une plus-value ? Oui et une grosse ! Je lui suggère donc d’apporter à une société civile de famille (SCI) son premier appartement tant qu’il est encore sa résidence principale. La société civile est un outil des plus puissant pour la gestion, la transmission du patrimoine. 

Elle va donc permettre aux époux d’organiser sur mesure la gérance puis la transmission à leurs enfants. Mais l’apport à société permet de figer la valeur de la plus-value immobilière. Par exemple, si elle apporte sa résidence principale pour 1 000 alors qu’elle l’a acquise pour 700, elle ne supporte aucune plus-value le jour de l’acte. Quelques années plus tard, elle pourra revendre. Le prix de référence sera 1 000 majoré de 7,5 % puis, après 5 ans, de 15 % et non des 700 (avec les mêmes majorations) d’origine ! 

L’apport à société est un acte bien moins coûteux qu’une vente car intégralement exonéré des droits d’enregistrement (sauf si la société était à l’impôt sur les sociétés ou avec l’apport d’un prêt bancaire) ! Oui, il existe de nombreuses opportunités civiles et fiscales mais elles supposent de se renseigner et de réussir sa manœuvre ! Dans le cas, réel, de cette résidence principale apporté à société, les clients ont évité ainsi une plus-value latente d’au moins 30 000 €. Cela peut sembler peu mais est bien apprécié pour un jeune couple qui veut construire un joli patrimoine en toute tranquillité.

Quel est le secret de la réussite patrimoniale ?

ADI : Vous êtes également notaire de clients fortunés dont vous avez pu observer, d’années en années, l’enrichissement. Quel est le secret de la réussite patrimoniale ?

ARE : Pour faire court, un client qui va s’appauvrir me pose la question « combien cela coûte ? » Il pense s’enrichir en ne payant pas et toujours à retenir la solution la plus boiteuse. Je suis attristé de découvrir des clients dans des situations civiles et financières douloureuses pour avoir fait des économies de bouts de chandelle. 

Untel a voulu créer sa société en récupérant des statuts que le cousin d’ami de la belle sœur dont un ancêtre avait une licence de droit, avait pu lui adresser pour partie. Bien évidemment, les statuts contiennent les clauses contraires à celles requises… 

Tel autre – exemple déjà donné plus haut – aura fait son PACS à la mairie (qui ne conserve jamais la copie du PACS) et découvre des années plus tard qu’il ne sait pas sous quel régime il est partenaire donc qui est propriétaire du patrimoine acquis ensemble (et oui, cela pourra être radicalement différent). Je raconte notamment sur LinkedIn des récits de ce qu’il ne faut pas faire là où la solution était toute simple.

A contrario, le client qui va s’enrichir va me poser la question « combien cela rapporte ? » Il cherche le maximum de conseils qui vont faire fructifier son patrimoine. Il est calme, prudent, décidé et souhaite investir dans la durée, réussir à long terme. Par exemple, la fiscalité successorale est élevée si rien n’est fait…mais plus vous anticipez, plus l’impôt va diminuer. Il va donc comparer de manière lucide le budget requis pour anticiper (en réalisant ses objectifs civils au passage) et le gain réalisé.

Einstein disait que  » le succès vient de la curiosité, de la concentration, de la persévérance et de l’autocritique « . Maintenant, à vous de jouer !

Avis de Nicolas : il faut naturellement toujours protéger et optimiser son patrimoine juridiquement et fiscalement. Et en pratique, la réussite patrimoniale se matérialise en adoptant les bonnes pratiques d’investissement : comment investir en immobilier ? Comment investir en bourse ? Comment défiscaliser ? Le tout en étant fidèle à son allocation patrimoniale.

CONCLUSION

Nous remercions Maître Antoine de RAVEL d’ESCLAPON pour son éclairage sur le métier de notaire. Un excellent professeur qui a fini par devenir mon notaire de famille ! Car même si l’on gère soi-même son patrimoine et ses investissements sans conseiller en gestion de patrimoine, un notaire reste un conseiller indispensable pour bon nombre d’opérations sensibles (immobilier, contrat de mariage, transmission de patrimoine, ingénierie sociétaire, etc.), un fidèle allié pour sécuriser et optimiser son patrimoine.