Comment devenir riche ? Devenir millionnaire : un rêve accessible ?

Voilà un sujet racoleur a priori, mais beaucoup se posent la question et méritent une réponse sérieuse. Nombre d’actifs cherchent par différents moyens à décupler leurs ressources financières. Pour être franc, et au risque de décevoir le lecteur, il n’existe pas de solution à la fois simple, rapide et sans risque pour devenir riche. Promettre le contraire est l’apanage des vendeurs de rêve. En revanche, des bonnes pratiques et de la discipline permettent d’atteindre des objectifs très ambitieux, avec un couple rendement / risque raisonnable. Il s’agit d’être réaliste et pragmatique.

La richesse est synonyme de liberté. Cette liberté s’exprime notamment dans le fait de mieux disposer de son temps, de ne plus avoir à vendre son temps contre de l’argent. La richesse permet de s’affranchir de la nécessité de travailler (quand celui-ci est perçu comme une activité non épanouissante) et/ou de déléguer toutes les tâches que l’on estime les moins agréables. Elle permet également de vivre où on le souhaite (choisir son quartier, son logement), de dégager du temps pour voyager, se consacrer à sa famille et à ses passions, etc. La richesse permet également d’accéder sans restriction à moultes commodités matérielles. Dans un système économique où la société de consommation tient un rôle central (pour le meilleur et pour le pire !), les besoins matériels sont quasiment illimités. Dans ce contexte, le désir de richesse prend racine plus facilement qu’ailleurs. Le désir de richesse se justifie aussi via la sécurité (pour soi et sa famille) qu’apporte un portefeuille permettant de faire face aux imprévus.

Comment devenir riche ? Il existe différentes stratégies pour acquérir 1 million d’euros (le seuil de la richesse selon beaucoup de Français) dans un laps de temps plus ou moins long. Selon la motivation et l’énergie dont dispose un investisseur, mais aussi selon les bonnes décisions qu’il pourra prendre en fonction d’un contexte économique donné. Nous les présentons dans cet article. Nous excluons de cet article le cas des fortunes acquises via les jeux de hasard, les cryptomonnaies, l’héritage ou un beau mariage.

SOMMAIRE

• Devenir riche : une définition arbitraire
• Comment devenir riche en investissant adroitement son épargne ?
• Devenir millionnaire rapidement

Avant d’entrer dans le vif du sujet et voir comment devenir riche, nous allons préciser ce que l’on entend par riche.

Devenir riche : une définition arbitraire

La richesse est un terme vague. Beaucoup raisonnent en niveau de revenus. On se rappelle de François Hollande qui affirmait « je n’aime pas les riches », à partir de 4 000 € de revenus mensuels. Et il y a une certaine tendance à penser que « le riche est celui qui gagne plus que moi ». Ainsi l’employé dira que le cadre est riche, le cadre dira que c’est le cadre supérieur qui est riche, le cadre supérieur dira que c’est le dirigeant ou le chirurgien, et ce dernier dira que c’est le footballeur professionnel…

Selon nous, la richesse n’est pas un flux (les revenus), mais un stock (le patrimoine). Il ne faut pas confondre train de vie et richesse. Ainsi, un haut revenu qui perd son travail tombera rapidement dans la pauvreté s’il n’a aucun patrimoine (même s’il touche des allocations chômage, son train de vie va chuter et il devra vite retravailler). Au contraire, un employé au SMIC qui hérite d’un million d’euros est riche (et ses revenus du capital pourront dépasser ses revenus du travail). Même si les deux notions (revenus et patrimoine) sont généralement corrélées, on constate qu’il y a des revenus modestes très économes (qui créeront un patrimoine doucement mais sûrement), et des hauts revenus « panier percé » (qui ne développeront pas de patrimoine et devront travailler jusqu’à la retraite légale).

Note de Nicolas : fiscalement, on remarque également que l’administration fiscale retient le patrimoine, quand il s’agit d’imposer la richesse. Ainsi, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) repose sur le patrimoine (l’IFI se déclenche à partir d’1,3 M€ de patrimoine immobilier), tout comme l’ex ISF (Impôt sur la Fortune).

Selon le niveau de revenus

La richesse est souvent mesurée sous le prisme des revenus. Quelques recherches sur Google donnent foison d’études et de chiffres à ce sujet. Certains instituts placent la richesse au double du revenu médian, ce qui situe l’accession à la richesse quelque part autour de 3 500 euros mensuels pour les Français. On tombe sur un chiffre proche (3 200 euros mensuels) si l’on considère que l’on est riche lorsque l’on dispose d’un revenu dans le top 10 %.

Des sondages d’opinion font ressortir ça et là un seuil d’entrée dans la richesse avec un revenu situé entre 5 000 et 8 500 euros mensuels. Le haut de cette fourchette n’est pas très éloigné de l’entrée dans le top 1 % des revenus (quelque part autour de 9 000 euros mensuels selon l’INSEE).

Selon le patrimoine

La richesse peut également se définir sous le prisme du patrimoine, ce qui est plus pertinent selon nous. D’après les statistiques de l’INSEE, 10 % des ménages les plus aisés détiennent un patrimoine net supérieur à 549 600 euros (chiffre 2018, source). Pour voir des statistiques plus affinées : patrimoine brut et net, selon l’âge et la Catégorie Socioprofessionnelle (CSP).

Au risque de choquer le lecteur, ce montant nous semble un peu faible pour mériter le qualificatif de riche. Aussi, et de façon purement arbitraire, nous allons définir la richesse comme le fait de détenir un patrimoine net de 1 million d’euros. C’est d’ailleurs le chiffre que de nombreux Français ont en tête. Sachez aussi que le top 1 % des ménages les plus riches en France détient 2 M€. Ainsi, les questions comment devenir riche ? et comment devenir millionnaire ? se confondent.

Notez que le patrimoine peut être constitué d’actifs financiers mais également des biens immobiliers. Les Français ont tendance à ne penser qu’à l’immobilier de prime abord, mais les plus riches ont surtout un beau portefeuille d’actions. D’autant plus pour les plus fortunés (les UHNWI – Ultra High Net Worth Individuals) avec plus de 10 millions d’euros de patrimoine.

Comment devenir riche en investissant adroitement son épargne ?

Il s’agit de ne pas dépenser tous ses revenus, de façon à dégager une capacité d’épargne que l’on va investir intelligemment pour faire croitre son patrimoine. On travaille pour l’argent (les revenus du travail), mais l’argent doit aussi travailler pour nous !

Les marchés actions constituent une piste intéressante pour les investisseurs en quête de gains financiers importants. En témoigne la performance des marchés actions ces dernières années.

Les valeurs technologiques américaines ont particulièrement bien performé ces dernières années. Ainsi, le cours de l’action Amazon est passé de 155 $ en octobre 2010 à plus de 3 000 $ début novembre 2020. Le cours de l’action Apple est passé de 11 à 110 $ sur la même période. Fin 2008, les marchés étaient en plus bas et on pouvait acheter ces actions à des prix encore plus faibles que fin 2010 : Amazon à 50 $ et Apple à 3,50 $. Rien que sur l’année 2020, entre le creux de mars 2020 (chute liée au COVID 19) et le mois de septembre, ces actions avaient doublé en 6 mois !

Ainsi les investisseurs les plus adroits auront multiplié leur capital par 30 en un peu plus 10 ans ! Des performances comparables (et même supérieures) ont été obtenues par les investisseurs se positionnant sur Tesla, Netflix, Shopify, etc. Mais pour réaliser ces plus-values vertigineuses, encore fallait-il miser sur le bon cheval ! Le succès d’Amazon, d’Apple ou de Netflix est aujourd’hui incontestable, mais les choses n’étaient pas si évidentes 10 ans plus tôt.

Toutefois, à défaut de miser sur le bon cheval, les investisseurs avertis auront pu faire le choix de diversifier leur portefeuille en investissant sur une écurie d’entreprises ! Celle des entreprises bousculant le vieux monde avec des nouvelles technologies et des nouveaux services. Cette écurie est représentée par le NASDAQ-100.

Le cas du NASDAQ-100 : un indice dont la valeur a été multipliée par 5 en 10 ans !

Le NASDAQ-100 est un indice représentant les 100 plus grosses valeurs technologiques américaines. On y retrouve des noms bien connus du grand public dont les GAFA : Google, Apple, Facebook, Amazon, Microsoft, Tesla, Paypal, Ebay, Netflix, etc. L’intérêt d’investir sur un indice plutôt qu’une action est que l’on diversifie le risque (on ne mise pas sur un cheval mais sur toute l’écurie), tout en profitant d’une bonne performance.

Ainsi, en 10 ans, le NASDAQ-100 a progressé de près de 550 % ! Dit autrement, 150 000 dollars investis sur l’indice en 2010 représenteraient désormais prêt de 1 million de dollars (en incluant les dividendes réinvestis).

Rétrospectivement, l’opportunité est évidente. Mais il faut se rappeler qu’il y a une dizaine d’année, on était au lendemain de la crise de 2008, les marchés actions avaient beaucoup souffert. L’avenir était incertain et il n’était pas évident d’imaginer des compagnies franchir le cap des 1000 milliards de capitalisation (Apple s’approche même des 2000 milliards de dollars de capitalisation !).

Faut-il encore maintenant investir sur le NASDAQ-100 ? À cette question, chacun se fera son idée personnelle. Il est important de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Nul ne peut garantir que les valeurs technologiques surperformeront encore le marché actions dans les 10 années à venir. Et personne ne peut exclure le risque d’une forte correction (baisse) des valeurs technologiques.

Les investisseurs peuvent diversifier leur portefeuille d’actions tout en pouvant espérer une belle appréciation de leur patrimoine. À très long terme, les marchés actions, tout secteur confondu, délivrent des performances situées entre 6 et 10 % en moyenne annuelle lissée, selon les périodes considérées.

MSCI World : diversification et performance

Un des indices boursiers présentant l’un des meilleurs profils de diversification est le MSCI World. Cet indice est composé de 1 607 actions mondiales, tout secteur confondu. On y retrouve des entreprises composant l’indice NASDAQ-100 et beaucoup d’autres. Le dernier rapport du MSCI World (30 septembre 2020) nous indique que l’indice a délivré une performance annualisée de 9,37 % au cours des 10 dernières années.

Ainsi, 100 000 euros investis en 2010 représentent désormais près de 240 000 euros aujourd’hui. Cette performance est moins impressionnante que celle du NASDAQ-100 mais elle n’en demeure pas moins excellente. À ce rythme, un actif âgé de 23 ans démarrant sans patrimoine peut espérer devenir millionnaire à 55 ans en investissant 500 € par mois sur les marchés actions.

Note de Ludovic : en pratique, les épargnants peuvent facilement investir sur le NASDAQ-100 et/ou sur le MSCI World grâce aux trackers. Les trackers sont des fonds dont l’objectif est de reproduire la performance d’un indice de référence. Nous vous invitons à lire notre article dédié aux fonds indiciels (trackers) pour en savoir davantage. Et nous expliquons ici comment investir en bourse.

Quelle allocation patrimoniale ?

La performance des placements est décisive pour arriver à 1 million d’euros. Mais également le capital de départ que l’épargnant est disposé à investir en actions. En effet, disposer d’une épargne de 300 000 euros est une chose, mais être prêt à investir 100 % de cette épargne en actions est une décision radicale allant à l’encontre des recommandations de diversification du patrimoine sur diverses classes d’actifs. La plupart des épargnants optent pour une allocation patrimoniale comportant une part de placements sans risque (par exemple des fonds euro), lesquels permettent de diluer le risque mais diminuent la performance globale de l’épargne.

Il faut seulement 14 ans pour devenir millionnaire avec un capital de départ 300 000 € investi à 9 %. Mais il faut plus de 100 ans pour parvenir à 1 million d’euros avec un capital de 50 000 € investi à 3 %. Dans le second cas, ce million n’a d’ailleurs plus la même signification que dans le premier cas. En 2120, 1 million d’euros représentera une somme moins impressionnante que maintenant en raison de l’inflation accumulée sur 1 siècle.

Les durées nécessaires pour devenir millionnaire présentées dans l’illustration ci-dessus peuvent démotiver ceux qui ne disposent pas d’un capital de départ important. Mais on peut aussi parvenir à de très bons résultats avec un effort d’épargne mensuel constant dans le temps :

Une allocation patrimoniale défensive peut être rémunérée à 2 % par an, alors qu’une allocation plus dynamique (avec une plus grande part d’actions) pourra dépasser les 5 % par an en moyenne annuelle lissée. Chacun doit construire son allocation patrimoniale selon son tempérament, ses projets et ses ambitions.

Devenir millionnaire à la retraite

Dans un précédent article, nous expliquions qu’il est possible d’arriver à accumuler un patrimoine de 1 million d’euros pour sa retraite en partant de zéro. Pour arriver à ce résultat, nous avions montré que l’épargnant devrait s’astreindre à un effort d’épargne mensuel de 450 euro sur une durée de 37 ans. En tablant sur un rendement du capital de 8,5 %, l’épargnant arrive ainsi à capitaliser 1,283 millions d’euros.

Il s’agit ici d’une performance avant impôt. Mais nos lecteurs savent qu’il existe différentes solutions particulièrement attractives pour investir son argent sans « frottement fiscal » . Faisons un bref rappel de ces dispositifs d’optimisation fiscale de l’épargne.

Optimiser la fiscalité des placements

Les épargnants français disposent de 3 enveloppes fiscales très attractives :

• le plan d’épargne en actions (PEA),
• l’assurance vie,
• le plan d’épargne retraite (PER).

Ces dispositifs sont traités en détail sur Avenue Des Investisseurs. Ce sont des enveloppes dites capitalisantes, car le capital n’est pas taxé tant qu’il reste dans l’enveloppe. Ainsi, le capital investi dans ces 3 enveloppes s’épanouit pleinement !

Le plan d’épargne en actions (PEA)

Le plan d’épargne en actions (PEA) est une enveloppe fiscale permettant d’investir dans des entreprises européennes, mais également sur le MSCI World ou le Nasdaq en passant par des trackers à réplication synthétique. Fiscalement, le PEA est très attractif puisque les plus-values et les dividendes accumulés au sein du PEA ne sont pas taxés tant que l’argent reste dans le plan.

Ainsi, les investisseurs peuvent réinvestir 100 % des gains sur les marchés actions. Donc ils peuvent profiter pleinement de l’effet vertueux des intérêts composés. Et après les 5 ans du PEA, il est possible de sortir les gains en étant exonéré d’impôt sur le revenu.

Consultez notre article dédié au plan d’épargne en actions pour en savoir davantage.

L’assurance vie

L’assurance vie est le placement préféré des Français : un véritable couteau-suisse pour investir (fonds euro, actions, immobilier, etc.) Malheureusement, bon nombre d’épargnants n’ont pas conscience de l’étendue des possibilités de l’assurance vie. Beaucoup se contentent d’y investir en fonds euro sécurisé avec un rendement faible. Les fonds euro sont intéressants pour placer à court terme ou long terme (ils sont plus performants que les livrets bancaires), mais l’assurance vie offre beaucoup plus que cela.

En effet, les meilleures assurances vie permettent d’investir via les unités de compte sur des fonds d’investissement performants, notamment les trackers. L’assurance vie bénéficie aussi d’un cadre fiscal très avantageux, notamment l’absence de frottement fiscal sur les gains réalisés en unités de compte. De plus, l’assurance vie est également très intéressante pour diversifier ses placements en immobilier. Et fiscalement, après les 8 ans du contrat, il est possible de sortir les gains sans impôt sur le revenu (sous un seuil d’abattement annuel).

Consultez notre article dédié à l’assurance vie pour en savoir davantage.

Le plan d’épargne retraite (PER)

Le plan d’épargne retraite (PER) est un nouveau dispositif d’épargne retraite. Lancé fin 2019, il rencontre un vif succès. Tous les épargnants (salariés, travailleurs non salariés, etc.) peuvent ouvrir un PER individuel (PERin).

L’atout clef de ce dispositif ? Des réductions d’impôt sur le revenu : les versements réalisés sur le PER sont directement déductibles du revenu imposable, ce qui permet de gonfler la capacité d’épargne. En pratique, les meilleurs PER assurantiels offrent des possibilités d’investissement en tout point semblables à celles de l’assurance vie (fonds euro et unités de compte).

Consultez notre article dédié au plan d’épargne retraite pour en savoir d’avantage.

Devenir millionnaire rapidement

Avec les hypothèses retenues plus haut, nous proposons un plan de route pour devenir riche en 20 à 40 années selon la capacité d’épargne pouvant être investie sur les marchés actions. Cette durée peut démoraliser un grand nombre d’entre vous. Certains investisseurs pourront faire fortune beaucoup plus rapidement en augmentant leur épargne mensuelle et/ou en faisant des paris sectoriels. Mais pour pour bon nombre d’épargnants, la capacité d’épargne ne pourra guère dépasser les 500 euros mensuels.

Les 37 années nécessaires pour atteindre le million d’euros apparaissent d’autant plus longues qu’elles s’étendent sur une bonne partie de la période de vie la plus active, où l’énergie de la jeunesse et les projets débordent ! Nous abordons maintenant les solutions pour s’enrichir plus rapidement. Au-delà de la capacité d’épargne, on va également exploiter le levier de la capacité d’endettement et investir en immobilier.

Miser sur soi : maximiser ses revenus

« On n’a rien sans rien ». Voilà une expression qui traverse les siècles sans prendre une ride. En matière d’enrichissement financier comme dans d’autres domaines, pour parvenir à ses objectifs, il faut s’en donner les moyens. Le moyen le plus sûr pour arriver rapidement à capitaliser 1 million d’euros est d’augmenter sa capacité d’épargne. Et pour cela, il n’y a pas de mystère, il faut augmenter ses revenus.

Les étudiants engagés dans des cursus exigeants le savent, les soirées et week-ends passés à préparer leurs examens sont la condition sine qua non pour obtenir un bon diplôme et la promesse d’un poste rémunérateur à l’arrivée. Les métiers les plus rémunérateurs se trouvent dans le domaine de la finance, de la médecine (et bon nombre de professions libérales), l’ingénierie, les postes de direction, et quelques autres spécialités. L’accès à la plupart de ces métiers implique des cursus sélectifs. Ces métiers permettent de dégager des capacités d’épargne de plusieurs milliers d’euros par mois et ainsi de capitaliser 1 millions d’euros en 10 à 20 ans (parfois moins de temps encore).

D’autres s’engagent dans la voie de l’entrepreneuriat. C’est une voie incertaine mais potentiellement très lucrative en cas de succès. À défaut de fonder une société, rejoindre une startup à ses débuts en tant que salarié est aussi une piste intéressante. Il faudra alors négocier pour obtenir des parts dans l’entreprise. En contrepartie de la relative précarité du poste (une part significative des startups font faillite…), les retombées peuvent être très positives en cas de succès. Par exemple, il y a 2 ans nous avions interviewé Stéphane F, tout juste millionnaire. On constate que le bond le plus spectaculaire dans la progression de son patrimoine remonte à 2011, l’année où il revendit des parts d’une startup.

Malgré tous les efforts et les prises de risque, devenir riche via l’entrepreneuriat comporte une part importante d’aléas. L’entrepreneuriat peut déboucher sur une fortune rapide mais implique généralement une prise de risque plus importante que le salariat. La performance de l’épargne croît avec le risque pris. Il y a aussi un peu de cela en termes de carrières professionnelles.

L’investissement immobilier

Comme nous l’avons vu précédemment, pour s’enrichir on va exploiter notre capacité d’épargne pour investir sur les marchés financiers. Mais idéalement, pour accélérer le processus d’enrichissement, on va aussi exploiter sa capacité d’endettement en investissant en immobilier. Car on fait levier en investissant de l’argent que l’on ne possède pas ! À condition que l’on dispose encore d’une capacité d’emprunt après l’achat de la résidence principale, sauf si on fait le choix de rester locataire (acheter ou louer ? Notre dossier avec simulateur)

Dès lors que l’on cherche des pistes pour devenir riche, la solution de l’investissement immobilier n’est jamais loin. Nous ne pouvions pas faire l’impasse sur ce sujet. Si l’investissement immobilier revient si souvent, c’est notamment car tout le monde a à l’esprit l’excellente performance du marché immobilier sur les 20 dernières années. Du moins dans les grandes villes, en particulier à Paris où le prix de l’immobilier a été multiplié par 4 depuis 2000. Les prix des biens immobiliers ont également connu de belles progressions dans d’autres grandes métropoles françaises. Historiquement, avec les actions, l’immobilier est la classe d’actifs délivrant les meilleures performances à long terme.

L’effet levier du crédit

Plus haut dans cet article, nous expliquions qu’il « suffisait » d’investir 150 000 dollars en 2010 sur le NASDAQ-100 pour parvenir à 1 million de dollars. Mais encore fallait-il disposer d’une telle somme à l’époque ! Il est presque impossible (hors cas spéciaux) de faire un crédit de 150 000 euros auprès d’une banque pour investir en actions. En revanche, il est possible d’emprunter cette même somme pour réaliser un investissement immobilier.

Ainsi, l’attrait de l’immobilier s’explique en raison de l’effet levier du crédit que permet cet investissement. En fonction de l’apport et du marché locatif convoité, les loyers couvrent tout ou partie du remboursement de l’emprunt. Si on parvient à l’autofinancement (cashflow équilibré entre les loyers reçus et les dépenses), on construit un patrimoine immobilier sans effort financier grâce à l’effet levier. Ainsi, la capacité d’épargne est préservée pour investir sur le marché actions. Et on s’enrichit d’autant plus vite en maximisant l’épargne ET l’endettement.

Note de Nicolas : idéalement, on investit dans l’immobilier locatif sans apport, c’est à dire 100 % (voire 110 %) à crédit, également pour des raisons fiscales. En effet, en déclarant aux frais réels on va déduire les intérêts d’emprunt et être moins imposé sur les revenus locatifs.

Le cashflow

Les investisseurs immobiliers avisés cherchent l’autofinancement (cashflow équilibré voire positif) pour se construire un patrimoine sans effort financier. En pratique, les opérations à cashflow positif (lorsque les loyers couvrent la totalité de l’emprunt et des dépenses associées à la gestion du bien) ne concernant qu’une minorité des biens immobiliers. Pour être en cashflow positif, il faut se tourner vers des biens à fort rendement locatif (au moins 7 % brut), lesquels sont généralement situés dans des zones économiquement plus fragiles que dans les grandes métropoles où se concentre l’activité économique. On s’expose à un risque accru de vacances locative et/ou de moins-values.

Ce dernier point est naturellement discutable. Tous les investisseurs n’auront pas la même perception du marché immobilier. Toujours est-il que collectivement, le marché immobilier valorise les biens au cœur des grandes métropoles avec des multiples des loyers plus élevés, ce qui diminue le rendement. Par exemple, grosso modo, le prix d’achat à Paris = 400 loyers, mais le prix d’achat à Saint-Étienne = 100 loyers. Ce ratio prix / loyer élevé dans certaines grandes villes est à l’image du ratio de cours / bénéfice (Price / earning ratio) élevé dont bénéficient les entreprises côtées perçues comme les plus prometteuses.

Un investisseur pourra d’autant plus s’endetter qu’il dispose de revenus importants. En ce sens, le temps et l’énergie consacrés à l’investissement immobilier ne devraient pas être au détriment de la carrière professionnelle. Puisque dans un premier temps, ce sont les revenus professionnels qui permettront d’initier le levier du crédit immobilier. Aussi, les banques prêtent beaucoup plus facilement aux investisseurs disposants de revenus sûrs (salariés en CDI, fonctionnaires, professions libérales avec des revenus récurrents, etc.)

Il existe différentes stratégies pour investir à crédit dans l’immobilier. La bonne nouvelle est qu’il est possible de déléguer la gestion de ses investissements immobiliers. Aussi bien pour les investisseurs souhaitant investir en direct dans un bien, que pour ceux souhaitant opter pour des placements immobiliers du type pierre-papier.

Optimiser la fiscalité et déléguer un investissement en direct

La plupart des investisseurs débutants, mal avisés, se ruent vers le Pinel (notre avis) ou la location nue. Grave erreur, c’est rarement le plus rentable. A contrario, les investisseurs immobiliers les plus avisés optimisent en s’orientant généralement vers la location meublée, sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Le LMNP est un statut fiscalement très attractif, qui permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs quand l’investissement est bien réalisé (alors qu’une location nue peut être taxée à plus de 50 % !) Tout en achetant dans l’ancien moins cher que le Pinel (neuf), et tout en le louant plus cher (meublé sans plafond de loyer au m² contrairement au Pinel), donc meilleur rendement.

En pratique, on peut acheter soi-même son appartement et dépenser quelques milliers d’euros pour le meubler puis le mettre en location. Les studios et T2 en ville sont particulièrement adaptés, pour une population d’étudiants ou de jeunes actifs.

Par ailleurs, si l’on préfère déléguer (l’investissement immobilier est assez chronophage…), il existe des sociétés spécialisées LMNP clés en main (explications). Elles permettent de confier la recherche d’un bien, de faire réaliser des travaux pour valoriser le bien, de meubler puis de mettre en location.

Note de Nicolas : surtout, à ne pas confondre avec les résidences de services LMNP avec exploitant (résidences séniors, vacances, étudiants)…investissement alléchant de prime abord mais très piégeux. Nous vous invitons à lire notre guide sur l’immobilier locatif meublé LMNP, avec cas pratique.

L’immobilier pierre-papier

L’immobilier pierre-papier est un investissement encore relativement méconnu. Pourtant, ce type de placement présente des avantages forts, notamment le confort de n’avoir rien à gérer. Les 2 principaux supports d’investissement sont les SCPI et les SIIC. La souscription est simple et accessible, à partir de quelques centaines d’euros. Ce type de placement permet une excellente diversification de l’investissement sur un grand nombre de biens. Ainsi, on peut être associé d’une SCPI qui possède des dizaines d’immeubles et percevoir notre quote-part des loyers.

Il est possible d’investir dans des SCPI à crédit (sociétés civiles de placement immobilier). Nicolas explique en détail son expérience dans le domaine : il a réalisé un investissement de 100 000 € en SCPI à crédit.

En 2019, les SCPI ont délivré un rendement brut de 4,4 % en moyenne (sans taxe foncière ni entretien à payer). La bonne nouvelle est qu’il est aussi possible de loger des SCPI en assurance vie ! Comme cela est évoqué plus haut, l’assurance vie est un dispositif excellent pour éviter tout frottement fiscal et ainsi réinvestir efficacement ses gains.

Les gains que l’investisseur tire de ses investissements immobiliers sont pris en compte (à hauteur de 70 % généralement) par les banques pour la négociation de nouvelles lignes de crédit destinées à financer de nouveaux investissements. Si les investissements immobiliers précédents ont été réalisés à crédit, ils s’autofinancent dans le meilleur des cas mais ne permettent pas de gonfler les revenus immédiats. La capacité d’investissement déprendra donc pour beaucoup des revenus professionnels.

Conclusion

Dans cet article, nous avons seulement abordé l’enrichissement financier au moyen des actions et de l’immobilier. Ce choix n’est pas innocent, il se trouve que ces 2 classes d’actifs sont celles qui, historiquement, ont délivré les meilleures performances. Dans une économie structurellement inflationniste (quand bien même cette inflation est faible), les actions et l’immobilier tirent pleinement partie de leur bonne protection contre l’inflation.

Optimiser la rentabilité de ses investissements est essentiel pour parvenir le plus rapidement possible à 1 million d’euros. Ainsi, il est recommandé de déléguer ses investissements en actions via la gestion pilotée, ou en s’appuyant sur des fonds d’investissement performants (des trackers, aussi appelés fonds indiciels en PEA ou en assurance vie). De même, il est possible de déléguer ses investissements immobiliers auprès d’experts. Pourquoi déléguer ? Tout simplement car nous avons vu que le principal catalyseur pour arriver rapidement à 1 million d’euros est d’augmenter sa capacité d’épargne…donc il faut avoir du temps à consacrer à sa carrière. Cela est d’autant plus vrai en début de carrière lorsque l’on ne dispose pas d’un gros capital.

Dans tous les cas, il faut employer les bonnes méthodes et être discipliné : comment investir en bourse ? Comment investir en immobilier ?

Sachez que le premier million est le plus dur à atteindre, il faut exploiter au maximum les leviers de l’épargne (en bourse) et de l’endettement (en immobilier). Le deuxième million est beaucoup plus facile à obtenir, en investissant davantage en bourse. Grâce à l’effet vertueux des intérêts composés, il vous faudra à peine 12 ans pour passer de 1 à 2 millions d’euros en tablant sur une performance de 6 % par an (la fourchette basse de la performance des marchés actions).