Financement d’un investissement locatif : courtier, endettement, dossier

💶 Le financement d’un investissement locatif, c’est un jeu d’équilibriste entre banquier, courtier, taux d’endettement et montage de dossier. Et ces dernières années, la partie s’est corsée. Taux plus hauts, exigences plus strictes, refus plus fréquents… décrocher un crédit est devenu un vrai parcours du combattant.

Mais en comprenant les règles du jeu (qui peut prêter, combien, comment et sous quelles conditions), on peut encore construire un patrimoine solide, même avec un budget serré ou une capacité d’endettement déjà bien entamée.

📌 Comment financer un investissement locatif ?

• Courtier ou banque : le courtier facilite l’obtention du crédit (comme Pretto) et fait gagner du temps, surtout pour les profils atypiques (mais pas trop non plus). Pretto : avis sur le courtier en crédit immobilier.
• Taux d’endettement : plafond limité à 35 %, sauf dérogations qui représentent environ 4 % des dossiers pour de l’investissement locatif. Par ailleurs, des astuces existent pour optimiser son dossier.
• Sans ou peu d’apport : Très compliqué, mais possible avec un bon profil, un projet rentable et une banque adaptée.
• Plafond d’endettement atteint : investissez via une SCI à l’IS, restructurez vos prêts ou associez-vous.
• À éviter : résidence principale déguisée, doublette… trop risqué.
• À proscrire : la falsification de documents.

Note de Léo : j’ai vu de nombreux projets se voir refuser le financement faute d’un dossier bien structuré (pas toujours faute d’un apport insuffisant). La vraie clé, c’est souvent la préparation : anticiper vos chiffres, présenter un projet clair, et comprendre les critères bancaires. On a testé, échoué, recommencé… et aujourd’hui, c’est cette expérience terrain qu’on partage avec Nicolas Hutois. Je suis Léo Nardecchia, j’apporte mon expérience à Avenue des investisseurs. Je suis directeur financier, auteur, propriétaire de plus de 30 appartements et marchand de biens. J’accompagne des investisseurs dans la construction à long terme de leur patrimoine immobilier : vous pouvez me contacter via ce formulaire.

SOMMAIRE

• Financement d’un investissement locatif : courtier immobilier ou banque ?
• Taux d’endettement : formule, plafond et techniques pour l’optimiser
• Crédit investissement locatif sans apport : est-ce possible ?
• Financement d’un investissement locatif à tout prix : 3 techniques à éviter
• Plafond d’endettement atteint : 3 solutions légales (et efficaces) pour continuer à investir
• Conclusion : on ne finance pas un projet immobilier… on finance une stratégie

Financement d’un investissement locatif : courtier immobilier ou banque ?

🏦 Quand on cherche à financer un investissement locatif, une question revient toujours : faut-il passer directement par sa banque ou confier son dossier à un courtier ? On a testé les deux, et on peut dire une chose : le bon choix dépend surtout de son profil et de son projet.

➡️ Ce qu’on en retient :

• Pour un premier achat simple, les banques “classiques” (voire les banques en ligne souvent mieux positionnées) peuvent suffire. Mais dès que le projet sort des clous (indépendant, investissement locatif, financement à 110 %, taux d’endettement tendu) le courtier peut être un véritable levier pour faire passer le dossier et gagner du temps.
• Pour les profils particulièrement complexes : entrepreneurs avec plusieurs sociétés et des montages en holding, multi bancarisé car multi investisseur, patrimoines conséquents, il est préférable de chercher une banque seule et de construire une relation bancaire.

Taux d’endettement : formule, plafond et techniques pour l’optimiser

💡 C’est la variable que toutes les banques surveillent de près. Le taux d’endettement détermine combien on peut emprunter, et dans bien des cas, c’est lui qui bloque un financement ou la capacité à ré-investir. Savoir comment il est calculé (et comment le rendre plus favorable), c’est essentiel pour tout investisseur locatif.

Calcul du taux d’endettement : classique ou différentiel ?

📐 Officiellement, les banques appliquent une règle simple : le total de nos mensualités (crédits actuels + projet à financer) ne doit pas dépasser 35 % de nos revenus mensuels.

Mais en réalité, tout dépend de la méthode utilisée… et de ce que la banque considère comme charge ou comme revenu.

Formule classique (la plus répandue, vous devrez donc vous baser dessus)

🧮 Taux d’endettement = (charges mensuelles + mensualité du nouveau crédit) / revenus mensuels

• Charges prises en compte : crédits en cours, pension alimentaire, loyer résidence principale, anciens prêts immo (charges ignorées : impôts, factures, abonnements, dépenses perso…)
• Revenus pris en compte : salaires nets imposables, loyers hors charges pondérés à 70 ou 90 %, certains compléments stables (les primes sont prises en compte si récurrentes).

Note de Léo : si on est en CDD, auto-entrepreneur de moins de 3 ans ou intérimaire, les revenus ne sont pas pris en compte du tout par la banque. Si on est chef d’entreprise, on doit fournir 3 bilans (certaines banques acceptent 2 années de bilan au cas par cas).

Formule différentielle (quasiment plus pratiquée, même si plus avantageuse pour les investisseurs)

🧮 Taux différentiel = (charges hors prêts locatifs) / (revenus + 70 % à 90 % des loyers hors charges perçus – échéance de crédit)

Elle est bien plus avantageuse quand on a déjà plusieurs biens en location. Malheureusement, très peu de banques françaises l’utilisent aujourd’hui, en raison d’une recommandation du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). 

Exemple comparatif entre la méthode classique et différentielle

🔢 Situation concrète (les lettres servent de repères dans les formules) :

• A – Salaires nets imposables (à ne pas confondre avec le brut, le net après impôt ou le net à payer) : 4 000 €
• B – Loyer payé ou échéance de prêt de la résidence principale : 500 €
• C – Crédits à la consommation (étudiant, auto…) : 50 €
• D – Loyers perçus d’un bien mis en location : 600 €
• E – Mensualités de prêt liées à un précédent investissement locatif : 350 €
• F – Pension alimentaire à verser : 100 €

⚠️ Ne sont pas pris en compte dans le calcul :

• Les dépenses personnelles (courses, abonnements, loisirs…).
• Les impôts et autres prélèvements.

Ces charges n’ont aucun intérêt à être communiquées au banquier, car elles n’entrent pas dans le calcul de l’endettement.

Critères	Calcul classique	Calcul différentiel
Formule	(B + C + E + F) / (A + 70 % de D)	(B + C + F) / [A + (70 % de D – E)]
Chiffres	(500 + 50 + 350 + 100) / (4 000 + 0,7 × 600)	(500 + 50 + 100) / [4 000 + (0,7 × 600 – 350)]
Résultat	22,6 %	16 %
Méthode	Toutes les charges sont additionnées, loyers pondérés ajoutés aux revenus	Le cash-flow locatif (loyers pondérés – prêt) est intégré aux revenus
Avantage	Méthode la plus utilisée par les banques	Méthode plus favorable pour les investisseurs multi-biens

💡 Dans cet exemple, les loyers sont pondérés à 70 %, ce qui est fréquent en banque (mais peut aller jusqu’à 100 % selon l’établissement). La pondération reflète le fait qu’un revenu locatif n’est jamais garanti à 100 % (vacance locative, charges, entretien…).

Note de Léo : le calcul différentiel est plus représentatif de la réalité d’un investisseur immobilier… mais reste très peu utilisé par les banques traditionnelles en France. Attention, les banques choisissent leur mode de calcul, vous ne pourrez pas leur demander d’appliquer le calcul différentiel.

Comment améliorer son taux d’endettement : 5 techniques

🛠️ Tous les investisseurs immo le savent : c’est souvent ce taux d’endettement qui nous bloque pour enchaîner les projets. Mais bonne nouvelle, il y a plusieurs leviers simples à activer pour optimiser son scoring bancaire ou pour pouvoir emprunter à nouveau :

1. Solder ses crédits à la conso : c’est le moyen le plus rapide de baisser son taux d’endettement.
2. Augmenter l’apport… si on a du cash dispo : moins on emprunte, moins on pèse dans les ratios.
3. Préparer des relevés bancaires propres : éviter les découverts, dépenses excessives et virements flous sur 3 à 6 mois.
4. Soigner son dossier de A à Z : tableaux clairs, photos du bien, estimation de la rentabilité… le banquier doit comprendre vite.
5. Travailler la relation avec son banquier : derrière les chiffres, il y a des humains. Une bonne présentation orale, une posture professionnelle et des échanges clairs peuvent faire pencher la balance.

Note de Léo : malheureusement, certaines banques ignorent des critères pourtant rassurants : capacité à épargner, cash disponible, perspectives d’évolution ou qualité du projet. C’est paradoxal, mais courant. D’où l’importance de soigner la forme autant que le fond pour faire passer un dossier.

Crédit investissement locatif sans apport : est-ce possible ?

💸 Emprunter sans mettre un centime sur la table ? C’est possible, mais loin d’être courant. Un financement sans apport (aussi appelé crédit à 110 %) consiste à emprunter le prix du bien, les droits de mutation (“frais de notaire”) et, parfois, les travaux. Autrement dit : zéro euro sorti de sa poche au moment de l’achat.

Mais attention, il faut bien différencier deux cas de figure :

• on investit sans apport parce qu’on le choisit (stratégie) ;
• ou on le fait par contrainte (pas de cash disponible).

Dans les deux cas, les conditions ne sont pas les mêmes.

Ce que les banques attendent pour le financement d’un investissement locatif

⚠️ Aller voir une banque en demandant un crédit à 110 % sans épargne disponible, c’est la garantie d’essuyer un refus. En effet, cela donne un très mauvais signal sur la capacité à épargner, à gérer sa trésorerie, ou à absorber un imprévu.

✅ En revanche, si on a l’apport disponible mais qu’on choisit de l’économiser, c’est une toute autre histoire. Certaines banques comprennent l’intérêt patrimonial et financier de cette approche… surtout si le projet est bien ficelé. Mais attention, cela n’est pas la norme et il ne faut pas compter sur un financement à 110%, c’est juste un plus.

Les critères décisifs pour le financement d’un investissement locatif à 110 %

➡️ Plusieurs éléments entrent en jeu :

• Le profil de l’investisseur : un salaire élevé, un statut stable (CDI, cadre, profession libérale), ou un entrepreneur avec un historique bancaire propre auront plus de chances.
• Le projet présenté : un immeuble bien négocié, rentable, dans une zone cohérente, avec un plan de financement réaliste.
• Le dossier : complet, clair, chiffré, avec photos et prévisions. Le banquier doit comprendre en 3 minutes pourquoi ce projet tient la route.
• La banque elle-même : certaines comme le CFCAL ou des banques “privées” sont plus ouvertes à ce type de montage. Les banques “grand public” sont en général frileuses et demandent 10 à 20 % d’apport.
• La relation bancaire : un bon contact avec un directeur d’agence avec délégation peut faire la différence.
• La conjoncture économique : à taux bas, les banques étaient plus souples ; depuis 2024, elles sont plus strictes.

Note de Léo : sur plus d’une centaine de projets que nous avons financés, les crédits à 110 % restent une minorité. Moins de 5 % selon notre expérience avec Nicolas Hutois alors que la plupart des investisseurs ont essayé d’obtenir ce financement. C’est donc une stratégie à envisager quand on a du cash de côté, mais qu’on veut optimiser son effet de levier (pas quand on est au bord du découvert).

Financement d’un investissement locatif à tout prix : 3 techniques à éviter

🚫 Quand le financement devient difficile, la tentation de contourner les règles est grande. Certains investisseurs cherchent à “forcer l’obtention du financement”, en déguisant leur projet, en multipliant les demandes ou pire, en falsifiant des documents. On comprend pourquoi… mais on déconseille clairement ces pratiques.

La “fausse résidence principale” : ça passe et c’est le moins risqué

🏠 C’est la plus répandue : présenter un achat locatif comme un achat de résidence principale pour améliorer le taux d’endettement (car pas de loyer payé retenu dans les charges) et éviter le refus bancaire. Le cas classique : un locataire parisien (avec un loyer significatif) prétend vouloir déménager à 300 km pour “changer de vie”.

Sauf que ça ne tient pas toujours. Pour que la banque y croie, il faut pouvoir prouver qu’on peut y vivre réellement (ex. : contrat de travail avec télétravail mentionné).

Et si on pousse le dossier, il faudra quand même souscrire une assurance propriétaire non occupant… sans le déclarer à la banque.

Note de Léo : cette technique flirte avec la ligne rouge. Les banques ne vérifient pas toujours, mais le taux d’endettement existe pour une bonne raison : éviter la casse en cas d’aléa. Et attention à ne pas faire de prêt à taux zéro, car ce dispositif est exclusivement autorisé pour un financement de la résidence principale.

La “doublette” : deux crédits (ou plus) en simultané sans informer les banques

✍️ Comment cela fonctionne : signer deux (ou plus) compromis en parallèle, et envoyer les dossiers dans des banques différentes sans leur dire qu’il y a plusieurs projets en cours.

Théoriquement, les banques ne se parlent pas entre elles. Mais les organismes de caution, eux, voient tout. Si vous utilisez le même (ex. : Crédit Logement pour SG, BNP, LCL…), la doublette se voit immédiatement. Il existe plusieurs organismes de caution : CAMCA (CA), CASDEN (BPO, Bred), SACCEF (CE), CMH (CM).

Pour que ça passe, il faut :

• être financé uniquement par hypothèque et Privilège Prêteur de Denier (souvent possible pour un immeuble) ;
• ou passer par deux banques avec des cautions différentes (ex : SG + Crédit Agricole).

Mais soyons clairs : c’est risqué, stressant, et cela nécessite d’être particulièrement minutieux.

Falsifier un document : la ligne rouge à ne jamais franchir

📄 Modifier un bulletin de salaire, un relevé de compte ou un contrat de travail pour “améliorer” un dossier est illégal, même si certains y pensent.

• Sur le plan juridique : c’est une fraude pouvant aller de l’amende jusqu’à la peine de prison.
• Sur le plan bancaire : le moindre doute = rejet immédiat.
• Sur le plan personnel : stress, insécurité, pression morale.

Et si la banque s’en rend compte après l’octroi du crédit, elle peut demander le remboursement immédiat du prêt et engager une procédure (tout comme pour la doublette).

Note de Léo : il vaut mille fois mieux travailler son dossier : réduire ses charges, améliorer son apport, se faire accompagner par un bon courtier ou envisager un montage en société civile immobilière (SCI). Investir en immobilier en nom propre ou en société (SCI ou SARL) ?

Plafond d’endettement atteint : 3 solutions légales (et efficaces) pour continuer à investir

🚧 Quand on a atteint la limite de sa capacité d’emprunt en nom propre, tout n’est pas perdu. Il existe des stratégies avancées, parfaitement légales, pour continuer à se développer. On les a testées nous-mêmes, voici les trois principales.

Financement d’un investissement locatif professionnel avec une SCI à l’IS

Investir via une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) permet de sortir l’endettement de sa situation personnelle. Concrètement, la banque analyse la SCI comme une entité distincte, avec sa propre capacité d’endettement, sa trésorerie et sa rentabilité.

➡️ Résultat : on peut continuer à investir même si on est “bloqué” en nom propre. Mais attention, ce montage impose :

• Des conditions bancaires plus strictes (taux souvent plus élevés, durées plus courtes, 15 ans maximum).
• La présence de deux associés minimum (il est possible de s’auto-associer via une holding ou une société existante).
• Une fiscalité spécifique : IS sur les bénéfices (taux réduit jusqu’à 42 500 €), possibilité d’amortir le bien (avantageux à court/moyen terme).

Malgré ces contraintes, la SCI à l’IS reste l’un des meilleurs outils pour structurer un patrimoine scalable, avec une logique plus entrepreneuriale que patrimoniale classique. Notre article : investir en immobilier en nom propre ou en société (SCI ou SARL) ?

S’associer pour mutualiser les forces (revenus, apport, crédibilité)

🤝 Autre solution pour débloquer un financement quand on est soi-même limité : s’associer intelligemment. Un associé peut apporter l’apport, l’autre sa capacité d’emprunt. À deux, on peut aller plus loin.

Dans ce cas, l’endettement est souvent porté par un seul des associés, notamment lors de la première acquisition. Il faut donc que celui-ci ait un dossier solide et convaincant.

➡️ Les banques sont prudentes avec ce type de montage. Elles regardent :

• Le lien entre les associés (ami, famille, associé sur d’autres activités…).
• La répartition des rôles.
• La structure juridique (en général, la SCI est incontournable pour encadrer l’association).

À éviter : l’indivision pour un investissement locatif avec une personne autre que son conjoint, plus risquée en cas de revente ou de conflit.

Restructurer ses crédits ou son patrimoine pour se relancer

🔄 Quand on est bloqué, la restructuration permet souvent de dégager à nouveau de la capacité d’emprunt ou récupérer de la trésorerie.

Voici quelques pistes concrètes :

• Vendre un bien pour récupérer du cash (surtout si plus-value latente ou apport immobilisé).
• Vendre pour acheter plus gros (en optimisant la rentabilité du nouveau bien).
• Renégocier ses prêts pour baisser les mensualités (via sa banque ou un courtier).
• Changer de régime fiscal pour un modèle professionnel : passer du LMNP au LMP, ou basculer vers une SCI à l’IS selon les cas.

Conclusion : on ne finance pas un projet immobilier… on finance une stratégie

🎯 Le financement est le vrai moteur du marché immobilier français. Quand les banques ouvrent les vannes, le nombre de transactions augmente et les prix montent. Quand elles les ferment, le nombre de transactions s’écroule et les prix baissent.

En France, tout dépend du crédit : la possibilité d’emprunter, le coût, la stratégie à long terme. C’est pourquoi un investisseur lucide ne cherche pas juste un prêt, il construit une stratégie de financement, compatible avec son profil, ses projets et les contraintes du moment.

À l’inverse, dans des pays comme le Maroc ou la Thaïlande, l’immobilier s’achète quasiment toujours comptant : peu ou pas de crédit, des règles de propriété spécifiques, et une logique patrimoniale très différente.

➡️ À nous, investisseurs, d’apprendre à lire ces dynamiques, à anticiper les blocages bancaires, et à adapter nos montages. Ce n’est pas la banque qui doit décider de notre projet, c’est notre stratégie qui doit convaincre la banque.

Avis de Nicolas : l’immobilier est un pilier à part entière de notre allocation patrimoniale : il offre de vrais atouts (effet de levier, revenus, valorisation), mais demande aussi du temps, de l’énergie, et des compétences. Pour éviter les erreurs classiques et investir intelligemment, on recommande vivement de s’informer à fond (notre rubrique immobilier) voire de se faire accompagner. Léo Nardecchia incarne parfaitement la philosophie ADI : une approche terrain, une vision globale de l’immobilier… et les pieds sur terre. Directeur financier, auteur, propriétaire de plus de 30 lots, et marchand de biens, il accompagne aujourd’hui des investisseurs immobiliers dans la structuration de leur stratégie long terme. Vous pouvez le contacter via ce formulaire.