En assurance vie, les SCPI font partie des unités de compte préférées des épargnants. En effet, quand ils investissent en unités de compte (donc hors fonds euro), les épargnants privilégient souvent les fonds immobiliers (SCPI avant tout) devant les autres types de fonds (actions, obligations, etc.) Peu étonnant, les Français adorent l’immobilier. Et certains contrats d’assurance vie offrent le moyen d’investir facilement en immobilier grâce aux SCPI. Sachant que l’on peut diversifier en quelques clics sur plusieurs SCPI spécialisées (bureaux, commerces, résidentiel, etc.) et à partir de 500 € seulement.
Pour rappel, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans gérer personnellement, donc sans les tracas de la gestion. En pratique, on acquière des parts de SCPI et on devient associé co-propriétaire d’un parc immobilier géré par une société de gestion. Notez que le patrimoine immobilier de la SCPI peut peser plusieurs milliards d’euros répartis entre des milliers d’associés.
Donc on se contente de percevoir les loyers correspondant à nos parts dans la SCPI. Tandis que la société gère de A à Z : achat, gestion locative, entretien, paiement de la taxe foncière, revente. Ainsi, c’est une solution appréciée par les épargnants qui souhaitent croquer leur part du gâteau du marché immobilier (avec revalorisation à la hausse ou à la baisse) et percevoir des revenus locatifs sans y passer du temps. Ni subir le stress du bailleur (loyers impayés, dégradations, vacance locative, etc.) En 2020, le rendement moyen des SCPI fut de 4,18 % (et 5,30 % en comptant la revalorisation du prix des parts).
En pratique, les SCPI sont accessibles en assurance vie (à bien choisir), mais aussi en direct (hors assurance vie). Alors nous commencerons par expliquer les avantages et inconvénients d’investir en SCPI via assurance vie. Puis nous présenterons les meilleures assurances vie pour investir en SCPI. Enfin, je donnerai mon exemple d’investissement en SCPI via mon assurance vie.
SOMMAIRE
- Avantages et inconvénients des SCPI en assurance vie
- Les meilleures assurances vie pour investir en SCPI
- Cas pratique d’investissement SCPI en assurance vie
Les avantages et inconvénients des SCPI en assurance vie
On peut investir en SCPI au sein d’une assurance vie, mais aussi directement hors assurance vie. Et une même SCPI peut être accessible aussi bien en assurance vie qu’en dehors ! Alors pourquoi privilégier l’investissement en SCPI via l’assurance vie ?
| Détenu en assurance-vie |
Détenu en direct |
|
|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 500 € | 5 000 € |
| Choix de SCPI | Selon votre contrat (au mieux 25) | Selon le courtier (au mieux 80) |
| Achat à crédit possible ? | Non (hormis crédit à la consommation) |
Oui |
| Liquidité | Vente en 1 clic | Plusieurs mois |
| Délai de jouissance | 1 mois en moyenne | 3-6 mois en moyenne |
| Frais d'acquisition | De 4 à 6 % | De 6 à 10 % |
| Frais de gestion | 0,50 % par an (au mieux) en tant qu'unité de compte |
Aucun |
| Fiscalité | Fiscalité de l'assurance vie (Imposition seulement lors des retraits. À hauteur de 17,20% seulement en anticipant) |
Revenus fonciers au réel. ou régime micro-foncier si éligible. (Jusqu'à 45% selon votre TMI + 17,20%) |
Les avantages
Plusieurs avantages conduisent à privilégier l’assurance vie pour investir en SCPI.
La fiscalité de l’assurance vie : un atout majeur
Les revenus des SCPI ne sont pas taxés dans qu’ils restent dans le contrat d’assurance vie. C’est à dire qu’il n’y a pas d’imposition tant qu’on ne fait pas un rachat partiel ou total (retrait par virement sortant de l’assurance vie).
Et si on sort après les 8 ans du contrat d’assurance vie ? On est imposé sur la plus-value seulement à hauteur des prélèvements sociaux (17,20 %) si on reste sous le seuil d’abattement annuel (4 600 € ou 9 200 € de plus-value par an exonérée selon situation maritale). Et en cas de sortie avant les 8 ans de l’assurance vie ? L’imposition des gains est de 30 % maximum (flat tax).
Ainsi, l’assurance vie est réputée être une niche fiscale. Alors que des SCPI détenues hors assurance vie peuvent être taxées à plus de 50 % selon sa tranche marginale d’imposition (TMI) et ce à chaque déclaration fiscale annuelle.
Par exemple (simplifié), pour un investissement de 1 000 € en SCPI à 5 % de rendement sur 10 ans :
- en assurance vie : (1000×1,05)^10 = 1 628 €. Soit 628 € de gains en 10 ans qui n’ont pas été taxés. Et qui seront taxés de 17,2 % soit 108 € en cas de sortie après les 8 ans du contrat. Donc 628 € – 108 € = 520 € de gains nets sur 10 ans. À moduler avec les frais de gestion en unités de compte (0,50 % par an), cela laisse environ 470 € de gains nets.
- hors assurance vie : tous les ans, 1000 € x 0,05 = 50 € de gains, taxés à la TMI + 17,2 %. Admettons une TMI à 30 %, soit 47,2 % de taxes = 23,60 € d’imposition par an. Il reste 26,40 € net par an x 10 ans = 264 € de gains nets sur 10 ans. À moduler en cas d’investissement avec crédit immobilier qui permettrait de déduire les intérêts d’emprunt, cela laisserait environ 300 € de gains nets sur 10 ans en TMI 30 %.
Le ticket d’entrée plus faible
On peut investir à partir de quelques centaines d’euros par SCPI. Donc c’est plus accessible et plus facile de diversifier sur plusieurs SCPI. Alors que hors assurance vie, il faut compter plusieurs milliers d’euros par SCPI. D’ailleurs, en assurance vie on investit une somme. Mais en dehors, on investit sur un nombre de parts de SCPI.
Une meilleure liquidité
En assurance vie, c’est l’assureur qui assure la liquidité. Donc on peut vendre facilement en 1 clic. Alors que hors assurance vie, il faut compter plusieurs mois pour vendre.
Des frais d’achat plus raisonnables
On peut échapper aux frais sur versement en assurance vie en choisissant bien son contrat. Mais on ne peut pas échapper aux frais d’achat propres aux SCPI. Ceci dit, ils sont plus faibles en assurance vie (entre 4 et 6 % selon la SCPI), alors qu’il faut compter entre 6 et 10 % hors assurance vie.
Dans tous les cas, la SCPI doit être un investissement long terme, car cela reste un investissement immobilier avec des frais d’achat à amortir. Et le marché immobilier peut être volatil.
Un délai de jouissance plus court
Quand on investit en SCPI, il y a un laps de temps avant de percevoir les loyers. C’est ce qu’on appelle le délai de jouissance.
En pratique, en assurance vie, il y a généralement 1 mois de délai de jouissance donc on profite assez rapidement de son investissement. Alors qu’en dehors de l’assurance vie, il faut compter entre 3 et 6 mois de délai de jouissance avant de recevoir les premiers loyers.
Les inconvénients
On aimerait parfois pouvoir investir à crédit en SCPI en assurance vie, mais ce n’est pas possible. Du moins, on peut éventuellement souscrire un crédit consommation (limité à une petite somme sur une courte durée), mais pas un crédit immobilier.
Par ailleurs, en assurance vie on est limité aux SCPI disponibles dans le contrat. Au mieux, on a le choix entre une vingtaine de SCPI (ce qui permet quand même de diversifier sur 3 ou 4 SCPI). Alors qu’en direct hors assurance vie, les meilleurs courtiers SCPI proposent jusqu’à 80 SCPI.
Avis de Nicolas : Globalement, l’investissement en assurance vie est le plus indiqué quand on souhaite placer son épargne (sans crédit immobilier) et quand on veut profiter de la niche fiscale de l’assurance vie. Quant aux épargnants qui préfèrent emprunter et profiter du levier de l’endettement, ils peuvent se tourner vers un courtier en SCPI pour investir en direct hors assurance vie.
Les meilleures assurances vie pour investir en SCPI
Il existe plus de 100 contrats d’assurance vie différents sur le marché. Mais ceux qui permettent d’investir en SCPI sont relativement rares. Et encore plus quand on est exigeant et que l’on cherche les contrats vraiment adaptés aux SCPI.
Quels critères pour choisir une assurance vie adaptée à l’investissement en SCPI ?
Pour investir en SCPI, on cherche le meilleur contrat d’assurance vie selon ces critères :
- sans frais sur versement. Règlementairement, les assureurs peuvent prélever jusqu’à 5 % de frais sur versement ! (En plus des frais d’entrée sur les SCPI). Mais on ne retient que les contrats sans frais sur versement.
- un bon choix de SCPI. En tout, il y a environ 200 SCPI différentes sur le marché. En assurance vie, on considère qu’un contrat qui propose plus de 10 SCPI différentes (sur différents marchés et différentes sociétés de gestion) permettra de bien choisir ses SCPI et de bien diversifier.
- 100 % des loyers reversés aux épargnants. Certains assureurs (comme Generali et Suravenir) prélèvent 15 % sur les loyers et ne reversent que 85 % aux associés des SCPI. Mais on ne retient que les assureurs qui reversent bien 100 % des loyers aux épargnants : Spirica et Swisslife.
- de faibles frais de gestion sur unités de compte. Rappelons que les SCPI sont considérées comme des unités de compte en assurance vie. En pratique, c’est le grand écart sur les frais de gestion annuels sur les unités de compte : de 0,50 % à 1 % par an selon les contrats d’assurance vie ! Sur la durée d’un investissement immobilier, cela pèse beaucoup. On cherche un contrat à 0,60 % de frais de gestion annuels maximum.
Le comparatif des meilleures assurances vie pour les SCPI
En reprenant les critères mentionnés plus haut, deux contrats d’assurance vie se distinguent pour investir en SCPI. Nous les comparons dans ce tableau. Et pour information, nous affichons également un contrat lambda qui représente le contrat moyen du marché.
| LINXEA Spirit 2 | PLACEMENT-DIRECT.fr Darjeeling | Contrat lambda | |
|---|---|---|---|
| Assureur | CRÉDIT AGRICOLE Spirica | SWISSLIFE | X |
| Frais sur versement | 0 % | 0 % | 3 % |
| Choix de SCPI | 21 SCPI (+ 3 SCI + 7 OPCI) | 13 SCPI (+ 2 SCI + 2 OPCI) | 1 SCPI |
| Part du loyer reversé aux épargnants | 100 % | 100 % | 85 % |
| Frais de gestion annuels en unité de compte | 0,50 % | 0,60 % | 1 % |
| Recevez la documentationLINXEA SPIRIT 2 | Recevez la documentationDARJEELING | ||
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Avis de Nicolas : Linxea Spirit 2 et Placement-direct Darjeeling sont les deux meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI selon nous. Sans frais sur versement et avec 100 % des loyers reversés. Personnellement, j’ai choisi Linxea Spirit 2 pour le plus grand choix de SCPI et pour les frais de gestion sur unités de compte les plus bas du marché (0,50 % par an).
 |  |
Ces deux contrats d’assurance vie sont de bonnes enveloppes pour investir en SCPI. Et en fonds immobiliers en général, car on note qu’il y a aussi des SCI et OPCI (SCPI, SCI et OPCI : quelles différences entre ces 3 types de fonds immobiliers ?) Généralement, les épargnants privilégient les SCPI car il y a plus de choix et parce que les SCPI investissent 100 % en immobilier direct (immeubles, bureaux, etc.) avec une distribution des loyers historiquement assez stable dans le temps (faible volatilité).
Cas pratique d’investissement SCPI en assurance vie
Note de Nicolas : je vais relater mon expérience d’investissement en SCPI. Bien sûr il s’agit seulement de mon choix de SCPI, propre à ma situation. Et j’ai eu la chance de choisir une SCPI qui a été revalorisée très rapidement, ce qui a amorti les frais d’achat en 6 mois. Donc le seul but est de donner un exemple pour faire comprendre la mécanique de l’investissement SCPI en assurance vie. En pratique, le courtier (en l’occurrence Linxea) conseille une allocation entre plusieurs SCPI (en citant les noms des SCPI), cf le camembert plus bas) pour diversifier, c’est son rôle.
- Début octobre 2015, Linxea m’informe (mail adressé à tous les clients) de la future revalorisation de la part de la SCPI PFO2. C’est à dire que le prix s’apprêtait à augmenter de 3 % et il y avait donc opportunité d’acheter avec décote.
- Le 09/10/2015, sur mon contrat Linxea Spirit (voir avis), j’ai investi pour commencer ma diversification 1 000 € sur PFO2.
- En raison des frais d’achat (6 % sur PFO2), j’ai obtenu 940 € de PFO2.
- Dans les jours qui ont suivi, comme prévu, PFO2 a été revalorisée et j’avais désormais 970 € de SCPI PFO2.
- Avril 2016 : nouvelle revalorisation du prix de la part de PFO2, qui m’amène à près de 1 000 € (donc frais d’achat déjà amortis en 6 mois !).
- Juillet 2016 : en raison des loyers perçus trimestriellement, j’ai plus de 1 020 € sur PFO2.
- Et depuis ? Désormais, les loyers SCPI sur Linxea Spirit sont versés sur le fonds euro. Ainsi on est libre de réinvestir ou non. Et les loyers continuent d’être versés trimestriellement (entre 4 et 5 % de rendement annuel) avec une régularité de métronome (je n’ai pas le stress de devoir relancer des locataires). Maintenant, Linxea Spirit 2 a remplacé Linxea Spirit, mais en pratique les SCPI, les frais et le fonctionnement sont identiques.
L’allocation SCPI recommandée par Linxea
En pratique, il est généralement recommandé de diversifier sur au moins 3 SCPI pour cibler différents marchés (France, étranger, bureaux, résidentiel, etc.) Le courtier (Linxea ou autre) peut conseiller une allocation (répartition) entre plusieurs SCPI. Mais si on veut choisir soi-même, comment choisir ses SCPI ? Notre dossier complet.
En l’occurrence, voici l’allocation recommandée par Linxea sur son site, sur le contrat Linxea Spirit 2. On constate que Linxea recommande de diversifier sur 3 SCPI, 2 OPCI et 1 SCI :
Pour aller plus loin : notre avis sur Linxea Spirit 2 / notre avis sur Placement-direct Darjeeling.
63 commentaires sur “SCPI en assurance vie : comparatif et meilleurs contrats”
Bonjour,
Tout d’abord un grand merci pour ce site qui est une vraie mine d’or. Pardonnez d’avance ma question maladroite mais je ne m’y connais pas encore très bien sur le sujet.
J’ai une question car je souhaite ouvrir une AV en gestion pilotée (car je n’y connais rien), dans laquelle il se trouverai à la fois un fond euro mais aussi des investissement dans des SCPI, SCI et OCPI.
Mon choix s’est donc porté sur Linxea Spirit 2, toutefois leurs 2 modes de gestions pilotées (Yomoni et Montségur) propose seulement d’investir à travers des actions et obligations et non pas dans des valeurs immobilière.
Je me trompe peux être, mais pouvez-vous m’éclairer ?
Je vous remercie par avance.
Laurent
Bonjour Laurent,
En gestion pilotée, les gestionnaires investissent en fonds euros et unités de compte (UC) diverses mais pas sur les UC pierre-papier (SCPI, SCI, OPCI).
C’est ce qu’on constate sur toutes les gestions pilotées.
Donc si on veut investir en SCPI, SCI, OPCI il faut le faire en gestion libre.
Heureusement, et c’est très rare, Linxea Spirit 2 est un contrat d’assurance vie qui permet de combiner à la fois gestion pilotée ET gestion libre.
Donc on peut ouvrir en mode gestion pilotée, puis plus tard ajouter (sur le même contrat) de façon libre des investissements en SCPI, fonds euro, etc.
Bonjour Nicolas,
Je vois qu’il y a une décote sur l’achat de SCPI depuis une assurance vie. Exemple PFO2 prix d’achat 196€ et valeur de marché 176,34 (il s’agit bien de cette dernière somme que j’ai payée lors de la souscription).
Quel est l’avantage d’avoir cette décote si on parle de quantité d’euros détenus ? Lors de la revente j’imagine que ce sera le prix du marché qui sera retenu.
Je ne vois aucune différence puisque je vais toucher le loyer de ce que j’ai mis moins les 6% de frais d’entrée sur ce SCPI.
Je pense que je mélange certaines notions …
Merci par avance pour votre retour.
Bonjour,
Il y a un grand intérêt de la décote : cela permet d’acheter plus de parts pour un même montant investi.
Par exemple en investissant 1 000 €, si on achète la SCPI à 90 € au lieu de 100 €, alors on achète 11,xx parts de SCPI au lieu de 10 parts.
Donc un loyer qui portera sur 11,xx parts au lieu de 10 parts. (x € de loyer par part détenue).
Bonjour Nicolas,
Si je comprends bien, acheter pour 150€ de PFO2 équivaut à avoir moins d’une part. Il n’y aura pas de loyer si nous avons moins d’une part ?
Bien à vous
Bonjour,
Si, heureusement, on a un loyer proportionnel au nombre de parts détenu même si on n’a pas des parts entières.
Dans mon exemple j’écrivais justement 11,xx parts. Par exemple 11,5 parts = loyer de 11 parts + d’une demi-part.
C’est un avantage de l’assurance vie, on peut acheter des portions de parts et obtenir le loyer correspondant, alors que hors assurance vie il faut des parts entières.
Bonjour Nicolas,
Tout d’abord merci pour cette mine d’information qu’est ADI, j’apprends beaucoup, souhaitant me constituer un patrimoine. 🙂
Les frais de gestion annuel, à 0,50% par exemple chez LINXEA Spirit 2, correspondent aux frais prélevés sur les gains ? Sur le montant investi ?Ou sur la somme présente sur l’ensemble de l’assurance vie ? (fond euros/ETF/SCPI…) ?
Autre question : Il me semble avoir lu que l’investissement en SCPI sur une assurance vie ne peut excéder les 50%… Ai-je bien compris ? Si oui, les fonds en euros n’étant que peu rentable, est-il interessant d’ouvrir un PEA + une assurance vie si on veut acheter des ETF +SCPI, autant tout loger dans une même assurance vie, que d’ouvrir un PEA pour des ETF, + une assurance vie pour SCPI + fond euros ?
Merci d’avance pour votre réponse !
Bonjour Martin,
Les frais de gestion sur unités de compte en assurance vie sont inéluctables, et 0,50 % par an c’est ce qu’on trouve de mieux sur le marché. Les frais de gestion sont prélevés sur les encours (somme présente sur l’assurance vie).
Il y a un exemple de calcul sous le 1er tableau, pour 1 000 € investis en SCPI sur 10 ans.
On peut dépasser les 50 % de SCPI sur son contrat en faisant des rachats (des sommes investies hors SCPI) puis versements.
Les fonds euros sont là pour amortir les chocs, à rendement faible (mais encore plus élevé que le livret A) mais sécurisé et ils sont pratiques en attente d’investissement en unités de compte.
Certains épargnants aiment tout centraliser dans l’assurance vie (école confort).
D’autres de l’école optimisation (dont je fais partie) préfèrent utiliser le PEA (pour les actions et ETF éligibles, mais « seulement » 150 k€ de versements possibles) et l’assurance vie pour tout le reste (SCPI, fonds euro, fonds obligataires et matières premières, ETF, etc.)
Assurance vie ou PEA sont complémentaires : https://avenuedesinvestisseurs.fr/assurance-vie-ou-pea-que-choisir/
Bonjour Nicolas,
J’aimerais investir dans des SCPI en assurance vie et en direct, mais contrairement à des UC plus classiques je m’interroge sur la méthode d’investissement (en une fois ou progressif), car je n’ai pas compris quand et comment était déterminé leur rendement. Est-ce que cela sert à quelque chose d’étaler sur 6 mois un investissement en SCPI (AV et direct) ? Est-ce que le mois est une unité temporelle significative pour lisser le risque ?
Et puis, j’ai l’impression que l’on ignore totalement la façon dont est investi cet argent pour chaque SCPI. Il pourrait servir à combler le gouffre financier d’un mauvais investissement et non servir pour un nouveau projet de construction. Dès lors, le timing de notre investissement paraît dépendre de nombreux facteurs hors de notre portée.
Merci d’éclairer ma lanterne et bravo pour votre site qui est une mine d’informations utiles.
Samuel
Bonjour Samuel,
Les loyers sont versés trimestriellement.
On reçoit x € par part de SCPI.
Le rendement = loyer reçu / montant investi. Par exemple si je reçois 50 € par an pour 1k€ investi, cela revient donc à 5 % de rendement.
Les sociétés de gestion SCPI sont encadrées par l’Autorité des Marchés Financiers, donc c’est strict, elles doivent être sérieuses avec l’argent des investisseurs sinon il y a sanction AMF (ce qu’il s’est produit avec Corum il y a quelques mois).
Chaque société de gestion communique un rapport trimestriel pour chaque SCPI avec tous les indicateurs et les adresses des biens immobiliers. Je consulte régulièrement les rapports de mes SCPI pour info.
Pour le timing d’investissement, cela dépend de vous. Certains préfèrent acheter 1 appartement par an, quand d’autres vont en acheter 3 la même année. C’est pareil pour les SCPI. Personnellement j’ai investi 100 k€ en 2019, ce qui comptait le plus pour moi était de diversifier sur plusieurs SCPI.
Merci pour votre réponse, Nicolas. Il n’y a donc pas d’intérêt stratégique particulier dans la gestion du risque en étalant les versements dans le temps pour des SCPI ? Sauf peut-être si le domaine des SCPI en question est la location de bureaux (le télétravail risque de faire baisser le rendement à terme dans des proportions inconnues).
Je vais donner un exemple : pour 100 k€ de SCPI « seulement » j’ai investi en même temps. Mais pour 500k€, j’aurais investi en lissant sur un cycle de 5 ans je pense.
Donc à chacun de voir pour le timing selon sa situation et la somme que cela représente.
On parle de l’investissement progressif ici aussi : https://avenuedesinvestisseurs.fr/questions-reponses-finance-personnelle/#investissement-progressif
Bonsoir Nicolas !
Les 4 à 5 % de rendement annuel indiqué dans le cas pratique prennent ils en compte la revalorisation des SCPI ou uniquement les loyers trimestriels ?
Si j’ai bien compris, entre octobre 2015 et juillet 2016, les loyers perçus n’ont été « que » d’une vingtaine d’euros en 1 an ? (soit 2% de rendement)
Merci par avance,
Passez une très belle journée
Paul
Bonjour Paul,
Les 4-5 % de rendement ne prennent pas compte des revalorisations de parts de SCPI.
Quand on parle de rendement, c’est rendement sur loyer ou sur dividende. Ne pas confondre avec la rentabilité qui inclut la plus-value.
Entre octobre 2015 et juillet 2016, je n’ai perçu que 2 trimestres de loyer (sinon on est plutôt sur un rythme de près de 5 % par an, car environ 48 € perçus par an pour 1k€ investis sur cette SCPI, je viens de regarder mes comptes pour contrôler et je touche toujours autour de 12 € par trimestre). Et à partir de juillet 2016 les loyers SCPI ont été versés sur le fonds euro.
Bonne journée !
bonjour,
Il manque une info importante dans le tableau comparatif.
A priori j’etais prêt à ouvrir un darjeeling avec SCPI,mais ce contrat ne propose pas de décote sur l’achat des SCPI contrairement à Spirica (2,5 %).
C’est mon seul frein.
Cdlt,
Bonjour,
Bien vu, avec l’assureur Spirica qui propose la décote à l’achat de SCPI, raison de plus de privilégier Linxea Spirit 2.
Bonjour Nicolas,
Merci pour tous vos articles, c’est très apprécié.
Je souhaite investir en SCPI via le contrat linxea Spirit 2, quelles sont les SCPI que vous recommandez ?
Merci!
Bonjour Julie,
Nous pouvons donner des explications et les bonnes pratiques, mais nous ne pouvons pas donner de conseil d’allocation, c’est le rôle des courtiers.
En l’occurrence, Linxea conseille une allocation de SCPI, cf le camembert en fin d’article : https://avenuedesinvestisseurs.fr/meilleure-assurance-vie-scpi-comparatif/#exemple-cas-pratique
Bonjour,
Je viens d’ouvrir une assurance vie linxea spirit 2 avec 50% de SCPI investis. Je voudrai savoir les loyers on commence à les toucher à quel moment ?
Merci d’avance
Bonjour Étienne,
C’est que l’on appelle le délai de jouissance, on en parle ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/meilleure-assurance-vie-scpi-comparatif/#avantages-inconvenients
Généralement pas de loyer pendant 1 mois sur assurance vie (en dehors de l’assurance vie c’est 3 à 6 mois sans loyer). Puis les loyers commencent à courir et à être versés tous les trimestres.
Bonjour
Boursorama propose t-il des SCPI intéressantes via son assurance vie ?
Bonjour Fabien,
Boursorama Vie ne propose que 3 fonds immobiliers (SCPI-OPCI) donc choix très maigre, peu intéressant : https://avenuedesinvestisseurs.fr/avis-boursorama-vie-assurance-vie/
Et il faut aussi voir que structurellement, ce n’est pas un bon contrat pour investir en SCPI (même s’il y avait un bon choix de SCPI) car :
– 0,75 % de frais de gestion annuels (soit + 50 % par rapport à Linxea Spirit 2 !) ;
– Generali (qui assure le contrat Boursorama Vie) ne reverse que 85 % des loyers SCPI (alors que Spirica de Linxea Spirit 2 reverse 100 % des loyers).
Bonjour Nicolas,
Je détiens une assurance vie Linxea Spirit investie à 50/50 en fond d’euros et SCPI. Il s’agit pour moi d’un investissement à long voir très long terme. A ce jour je n’envisage pas de toucher à ces sommes dans les 10 – 15 ans.
Les dividendes versés par les SCPI viennent alimenter le fonds euros, comme prévu dans le contrat. Je me demande si dans une optique comme la mienne il ne serait pas préférable de reinvesitir ces dividendes sur de nouvelles parts de SCPI. Je n’ai pas encore fait les calculs et je voulais savoir si vous vous étiez déjà posé cette question.
Bonjour Sacha,
Les loyers des SCPI sur Linxea Spirit 2 sont justement versés sur le fonds euro pour laisser le choix aux épargnants.
Soit on décide de laisser en fonds euro (ou de faire des rachats partiels) sans volatilité.
Soit on décide de réinvestir selon son allocation : SCPI, ou autres unités de compte (actions, autres).
C’est selon la situation de chacun : https://avenuedesinvestisseurs.fr/allocation-patrimoniale-repartition-allocation-ideale-actifs/
Bonjour,
Merci pour cet article.
Je voudrais savoir s’il est possible d’acheter des part fractionnées en AV ?
Si le prix de la part d’une SCPI est de 300euros, et que j’ai eu un dividende de 20 euros, puis-je le réinvestir cette somme sans même atteindre 300e ?
Merci
Bonjour Vincent,
Hors assurance vie, on doit acheter des parts entières de SCPI.
Mais en assurance vie, on peut acheter des fractions de part. Par exemple : 1 000 € de la SCPI x = 1,58 parts. Et on reçoit les loyers proportionnellement aux parts détenues. Donc on peut investir comme on veut (mais il y a parfois un minimum d’investissement par SCPI).
Bonjour,
Quid du contrat de capitalisation Linxea Spirit 2 ?
Ce contrat me semble être le pendant de Spirit 2 (mêmes frais, mêmes supports en UC), avec la possibilité, pour le cas d’UC en SCPI, d’un investissement automatique des loyers directement sur la SCPI et non pas sur le fond en euro… est-ce bien cela ? Est-ce qu’il y a un « piège » sur ce produit ?
Cordialement
Bonjour Nicolas,
Les contrats de capitalisation sont très proches des assurances vie.
Différences principales :
– les entreprises peuvent ouvrir des contrats de capitalisation (mais pas des assurances vie) ;
– à la succession, les contrats de capitalisation ne se dénouent pas au décès, ils peuvent être transmis.
On parle des contrats de capitalisation ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/placements-tresorerie-entreprise/#contrat-de-capitalisation
Et dans ma note en orange, j’explique que le contrat de capitalisation Linxea Spirit 2 est mon préféré car il est identique à son frère jumeau sous format assurance vie. Je ne vois pas de piège, mais je n’arrive pas à voir si les loyers des SCPI sont automatiquement réinvestis dans la SCPI.
Bonjour,
Vous dites que les loyers/dividendes des SCPI dans Linxea Spirit 2 sont versés à 100 % sur votre fonds euro.
Êtes vous sûr ? Ceci n’est pas clair dans l’annexe d’adhésion SCPI.
Je m’étais fait avoir en ouvrant une AV Darjeeling après lecture de votre avis croyant que les loyers sont reversés à 100 % sur le fonds euro, ce qui est faux. Les revenus des SCPI Darjeeling sont distribués sous forme de parts réinvestis sur le même support sans aucun versement sur le fonds euro, ce qui ne m’intéresse pas du tout.
Bonjour Lee,
Surpris par votre commentaire, il doit y avoir un malentendu.
Nous n’avons écrit nulle part que les loyers des SCPI du contrat Darjeeling sont reversés sur le fonds euro.
Nous avons écrit qu’ils sont reversés à 100 %, contrairement à d’autres contrats qui ne versent que 85 % des loyers aux épargnants et qui se gardent 15 % en frais.
En pratique, 100 % des loyers des contrats Linxea Spirit 2 et Darjeeling sont reversés aux épargnants :
– Linxea Spirit 2 sur le fonds euro. Ainsi les épargnants sont libres de réinvestir ou non. Je confirme, c’est ce que je constate sur mon contrat, mais si vous ne me faites pas confiance vous êtes libre d’appeler Linxea, c’est leur rôle de conseiller.
– Darjeeling sur la SCPI, directement réinvestis.
Merci pour votre retour rapide.
Je viens de scruter en détails l’annexe d’adhésion Spirit 2 et il est indiqué effectivement que les revenus sont distribués sur le fonds euro.
Si vous saviez que les Revenus des SCPI Darjeeling sont réinvestis, vous auriez pu l’indiquer clairement dans votre article. Revenu distribué et réinvesti n’ont pas du tout la même définition.
Je vois que vous avez supprimé le reste du commentaire. Dommage, je pensais que votre site prône la transparence. Mais je crois comprendre pourquoi un tel avis négatif d’une AV ne vous arrange pas.
Le reste du commentaire était hors sujet et injuste, donc modéré. Regrettable, je le fais très rarement sauf pour les spams russes.
Et désolé que nos articles ne soient pas suffisamment complets pour vous. Nous tâchons de vulgariser au mieux tout en restant complets et nous sommes très exigeants envers nous-même pour bien informer, mais nos articles n’exonèrent pas les lecteurs de lire les contrats et les courtiers sont là pour conseiller.
J’ai l’impression d’avoir passé la journée à cuisiner avec amour pour mes invités. Tout le monde se régale, sauf un invité qui dit que l’entrée manque de sauce et qu’il espère qu’il pourra me faire confiance pour le plat. Comprenez ma surprise.
Loyers reversés à 100 % aux épargnants, cela ne signifie pas qu’ils sont distribués ou réinvestis, ce n’est pas le sujet. Cela signifie simplement que l’assureur ne se garde pas une part des loyers contrairement aux autres assureurs, donc les loyers sont reversés à 100 % aux épargnants et non à 85 %.
En parlant de notre prétendu manque de transparence (merci pour l’attaque gratuite), puisque vous avez la critique facile, je ne peux pas répondre à vos mails puisque vous indiquez un faux mail…vous-même semblez manquer de transparence.
Nicolas, blogueur qui se donne la peine de répondre à tous, même aux gens irrespectueux et même le dimanche.
Malgré tout, sans rancune et bon dimanche 🙂
Ne vous laissez pas démonter Nicolas votre travail est super. En tout état de cause la consultation de vos articles de qualité ne doit pas empêcher les investisseurs de prendre connaissance de la documentation afférente aux produits présentés.
Merci pour votre travail nicolas
Superbe réponse Nicolas!
Certaines personnes ne se rendent pas compte du travail que cela demande pour vulgariser la compléxité de tous les produits à disposition des Français.
Continuez ainsi, cela fait toujours plaisir de lire vos articles!
Bonjour Nicolas,
Il ressort de votre article que l’investissement en SCPI via une assurance vie présente essentiellement deux avantages par rapport à une détention en direct de parts de SCPI : une économie fiscale substantielle qui s’accroit à mesure de l’augmentation de la TMI et une liquidité supérieure. Dans mon cas particulier, eu égard à ma TMI (41%), un achat en direct de parts de SCPI aurait été une hérésie, sauf à les détenir une quarantaine d’année ou à les acquérir à crédit, mais j’ai déjà un crédit immobilier pour ma résidence principale. J’ai donc opté pour un investissement via le contrat Linxea spirit.
Si votre article est, comme à l’accoutumée, remarquable, je m’interroge sur un point, à savoir les frais d’acquisition qui seraient inférieurs en cas d’investissement en assurance vie. Il me semble que c’est pourtant le contraire. Je serais toutefois plus que ravi de me tromper.
Dans le cadre d’une détention directe les frais d’acquisition, compris entre 8% et 12%, sont payés lors de la revente des parts.
Dans le cadre d’une assurance vie (en tout cas chez Linxea Spirit), il me semble que l’on paye des frais à la fois lors de l’acquisition et lors de la revente des unités de compte.
En effet, l’avenant relatif aux conditions d’investissement en SCPI du contrat Linxea Spirit comporte un tableau récapitulatif qui, me semble-t-il, mentionne deux catégories de frais.
La colonne intitulée frais d’investissement détaille les frais facturés au moment de l’investissement (entre 4% et 9 % selon les SCPI).
La colonne intitulée valeur de retrait donne, pour chaque SCPI, si je comprends bien, le prix de revente qui est égal à une somme comprise entre 88 % et 92 % du prix de souscription de la SCPI (il s’agit en fait des mêmes frais que ceux payés par un détenteur en direct de parts de SCPI et qui revend ses parts).
Il est à noter que le contrat Linxea Spirit prévoit une décote sur le prix des parts, cette décote ne permettant toutefois pas de compenser intégralement les frais facturés au moment de l’investissement.
Par exemple, pour la SCPI PRIMOVIE, les frais d’investissement s’élèvent à 6 % et la décote pratiquée par Linxea fait passer le prix de souscription unitaire de 203 € à 196,20 €, soit une décote de 3,35%. On aboutit donc à des frais d’investissement net de 2,75 % (6% – 3,35%) qui s’ajoutent aux frais de sortie et aux frais de gestion annuels pratiqués pendant la durée du contrat.
Est-ce que je me trompe ?
En tout état de cause ma conclusion rejoint parfaitement la vôtre : Dans mon cas particulier il était nettement préférable d’investir en assurance vie (selon des projections à 10 ans faites sur des hypothèses j’aboutis à un gain de 55 %…).
Bonjour Sacha,
Bonne synthèse de l’avantage des SCPI en assurance vie versus hors assurance vie.
On peut ajouter aussi le délai de jouissance : immédiat en assurance vie, alors qu’hors assurance vie il faut souvent patienter 6 mois avant de commencer à percevoir les loyers.
Pour la question des frais à la sortie, vous me mettez le doute, je n’ai jamais vendu mes SCPI sur mon assurance vie donc je n’y mettrai pas ma main à couper ! Dans son suivi patrimonial, il faudrait alors valoriser ses SCPI au prix de retrait et non au prix de souscription.
Bonjour,
Je souhaiterais investir en SCPI, cependant j’ai déjà un contrat d’assurance vie Linxea Avenir (50% ETF et 50% Fond eruos), et j’ai vu que le Spirit2 avait plus d’avantages pour l’investissement SCPI.
Quels sont les risques et avantages d’avoir deux assurances vie chez le même courtier ?
Merci pour ce site très complet.
Bonjour Nicolas,
L’avantage d’avoir 2 contrats chez le même courtier, c’est la praticité de tout voir sur la même interface et d’avoir un seul interlocuteur. Surtout si le service client du courtier est efficace (c’est le cas chez Linxea).
Quels risques ? Je ne vois pas. Votre argent est chez l’assureur (CA Spirica pour Linxea Spirit 2), donc ce sera bien diversifié par rapport à Linxea Avenir assuré par CM Suravenir.
Bonjour,
Je souhaite investir en SCPI Logistique chez Activimmo ou Interpierre France. Quelle assurance vie choisir dans ce cas ?
Je ne les ai pas trouvé chez Linxea.
Merci.
Bonjour Kyra,
Après vérification, je vois que le contrat Linxea Zen propose Interpierre France. Et l’assureur Apicil reverse 100 % des loyers comme Spirica : https://avenuedesinvestisseurs.fr/linxea-avis-assurance-vie-en-ligne-courtier/#linxea-zen
Pour Activimmo, je ne sais pas.
Merci Nicolas.
Je cherchais une AV avec bon fond euros + possibilité de SCPI. D’après le comparatif Spirit 2 semblait la plus appropriée mais sans possibilité de SCPI entrepôts.
Du coup, que penser de Linxea Zen par rapport à Spirit 2 pour mn objectif ?
Pour le côté bourse j’ai déjà Nalo et un PEE.
Je cherche à migrer une partie de mon livret A vers un bon fond euros et commencer à investir en SCPI.
Merci.
Bonjour Kyra,
Notre avis sur Linxea Zen : https://avenuedesinvestisseurs.fr/linxea-avis-assurance-vie-en-ligne-courtier/#linxea-zen
Pour le fonds euro il y a mieux, mais correct.
Mais pour la SCPI c’est très bien aussi car 100 % des loyers reversés et bon choix de SCPI. Même si les frais de gestion sur UC sont de 0,60 % par an (pas le top comme Linxea Spirit 2 à 0,50 %) c’est parmi les frais les plus bas du marché.
Bonjour Nicolas et merci pour la qualité de vos articles.
Suite à vos articles, je suis en train de souscrire une AV via Linxea avec le contrat Spirit 2. J’avais le projet de déposé pour l’instant 45K€ en faisant 60/40% entre le fond euros et les unités de compte.
Ma question est la suivante : à ce jour, auriez-vous des recommandations sur les SCPI à choisir et à quelle hauteur investir sur chacune d’elle dans mon cas ? J’ai bien noté votre avis de multiplier les SCPI et les produits (bureau, commerce..).
Je vous remercie beaucoup pour votre soutien et votre aide,
Bien cordialement,
Samuel G.
Bonjour Samuel,
Oui il vaut mieux diversifier sur au moins 3-4 SCPI.
Pour diversifier les marchés et les sociétés de gestion.
Ce qui est très facile via l’assurance vie.
Mais je ne peux pas aller plus loin, le conseil personnalisé est du ressort des courtiers, en l’occurrence Linxea.
Ceci dit, ils proposent une allocation de SCPI, cf le camembert à la fin de notre article (Linxea conseille d’investir sur 6 SCPI et il y a le poids de chacune) : https://avenuedesinvestisseurs.fr/meilleure-assurance-vie-scpi-comparatif/#exemple-cas-pratique
Bonjour,
merci pour la qualité de vos articles !
Ma question est par rapport aux versements, dans vos écrits j’ai l’impression qu’il n’y a pas de versements récurrents comme dans une assurance vie « standard » en gestion piloté, mais juste un gros versement dés le début. Est ce bien cela ?
Merci
Antoine
Bonjour Antoine,
Merci 🙂
Les versements minimum à l’ouverture (« ticket d’entrée ») sont indiqués ici dans le tableau, notamment 500 € pour Linxea Spirit 2 : https://avenuedesinvestisseurs.fr/av-assurance-vie/les-meilleures-assurances-vie/#menu2
Il n’y a rien de particulier : que ce soit en assurance vie en gestion libre (comme ici pour accéder aux SCPI) ou en gestion pilotée, on peut choisir de verser librement quand on veut, ou on peut choisir les versements programmés.
Donc on épargne à son rythme dans tous les cas.
Bonjour Nicolas,
est-il prévu un avis sur l’assurance vie Corum Life prochainement ?
Bonjour Yohan,
Nous n’avons pas prévu d’article dédié au contrat d’assurance vie Corum Life.
Mais nous nous sommes déjà penchés sur ce contrat pour voir s’il est intéressant, et à notre avis non. Car pas de diversification possible (que des SCPI Corum..qui présentent un profil de risque très risqué selon nous) et il faut mixer avec des fonds obligataires peu attirants.
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant.
J’ai souscrit un contrat d’assurance vie Linxea Spirit 2 pour investir particulièrement en SCPI. SI j’ai bien compris les indications sur leur site, on ne peut investir que 50% en SCPI sur la somme totale investie. Est-ce que j’ai bien compris ? Où bien peut-on arbitrer ensuite la partie fond euros en SCPI ?
Qu’en est-il pour le contrat Darjeeling ? Y a-t-il une limite d’investissement en SCPI également ?
Merci d’avance.
Bonjour Tara,
C’est bien cela, l’assureur Spirica impose la contrainte de 50 % en SCPI maximum par versement sur Linxea Spirit 2. On peut compléter avec le fonds euro ou d’autres unités de compte.
Ceci dit il y a une astuce : on peut racheter dans la foulée la part investie hors SCPI pour la réinvestir en SCPI de façon à tendre vers 100 %.
Sur Darjeeling, je ne trouve plus l’information mais il me semble que c’est la même politique.
Merci Nicolas pour votre article très interessant.
Pourriez-vous préciser comment procéder pour racheter la partie investie hors SCPI pour la réinvestir en SCPI dans l’AV de Linxea Spirit?
S’agit-il d’un arbitrage ou d’un rachat partiel?
Par exemple, je ferais un versement consitant de 50% SCPI et 50% Unités de Compte, puis rachèterais dans la foulée les UC pour les reverser en SCPI? Cela n’entraîne-t-il pas de frais?
Merci d’avance.
Bonjour Claire,
Précision : les SCPI sont des UC.
(Tout ce qui n’est pas fonds euro = UC).
Il n’y a pas de frais de rachat sur les bonnes assurances vie (pas de frais de sortie).
Mais il y a la fiscalité qui s’applique sur la plus-value.
Sauf que l’astuce est là : si vous versez 50 % SCPI + 50 % fonds euro, puis 1 semaine après rachat des 50 % sur fonds euro, alors la plus-value est proche de 0 € en 1 semaine donc sans impôt.
Et ensuite on peut refaire un versement sans frais (0 frais sur versement sur Linxea Spirit 2).
Merci pour votre réponse rapide. C’est un plaisir de vous lire.
Bonjour, plutôt qu’un rachat partiel, est-il possible de faire directement un arbitrage de son fond euros vers les SCPI ?
>> Réponse de Nicolas : d’après les retours que l’on a eus, oui, c’est aussi possible !
Bonjour,
Un grand merci pour votre site et tous vos articles qui ont complètement changé ma vision de l’épargne.
J’avais cependant une question,
Y a t il une différence entre investir une grosse somme une fois où faire plusieurs versements réguliers lorsque l’on investit en SCPI via une assurance vie? (Différence au niveau des frais, du coup de l’investissement)
Par exemple entre verser 9 000€ aujourd’hui ou 3000€/mois sur les trois prochains mois ?
Merci d’avance pour votre réponse.
>>> Réponse de Nicolas :
Les frais d’entrée des SCPI sont proportionnels à la somme investie.
Donc que vous investissiez 9k€ ou 3×3 k€ cela revient au même au niveau coût.
(Sauf si évolution du prix de la part entre temps bien sûr).
Donc on peut aussi diversifier sur plusieurs SCPI et investir progressivement dans le temps.
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant et plus généralement pour votre site très pédagogique qui est une véritable mine d’informations exploitables pour n’importe quel profane.
J’envisage d’investir en suivant vos recommandations, soit notamment en diversifiant. L‘un de mes futurs investissements consistera en l’acquisition de parts de SCPI en assurance vie via le contrat Linxea Spirit. Toutefois il me semble que d’une manière générale les conséquences de la crise sanitaire actuelle n’ont pas encore été prises en compte dans la valorisation des parts des SCPI. La plupart des spécialistes recommandent d’attendre. Je crains d’acheter au plus haut juste avant une forte réévaluation à la baisse des parts. Qu’en pensez vous? Savez vous quand ou à quelle période les parts de SCPI sont réévaluées? Merci d’avance
Bonjour Sacha,
Les valorisations des SCPI sont généralement étudiées tous les ans par des experts. Il peut s’ensuivre une réévaluation à la hausse ou à la baisse. Ces dernières années, le prix des parts de SCPI fut très généralement revu à la hausse.
Suite au COVID, on pourrait effectivement voir le résultat des réévaluations au 1er trimestre 2021. Les SCPI qui risquent de subir une baisse sont les SCPI ciblant le marché des hôtels et des commerces surtout. Les SCPI de bureau sans doute dans une moindre mesure. Et les SCPI résidentielles, SCPI entrepôts et SCPI diversifiées devraient les mieux résister, avec probablement même des prix de parts de SCPI en hausse.
Merci pour ce retour très rapide.
Toujours un plaisir de vous lire.
Super article !
Serait-il possible d’en faire un qui compare les différentes SCPI accessible via Linxea ? Immorente ? etc.
Merci ^^
Bonjour Vivien,
Merci !
On va voir ce que l’on peut faire, mais ce n’est pas évident.
Et puis il existe déjà un outil très pratique et toujours à jour ! Ici sous le tableau, je mets un lien qui pointe vers un site qui compare les SCPI : https://avenuedesinvestisseurs.fr/scpi-investissement-cas-pratique/#choix-scpi
En tous les cas, j’attends chaque de vos articles toujours avec impatience.
Merci pour votre travail !
C’est un plaisir 🙂