Investir en SCPI, OPCI ou SCI : quelles différences ?

Certaines assurances vie permettent d’investir en « pierre-papier » sous toutes ses formes : SCPI, SCI ou OPCI. Dans tous les cas il s’agit d’investir en immobilier, en achetant les parts d’un parc immobilier complètement géré par une société de gestion. Et sans avoir à gérer personnellement les biens, les épargnants (devenus des associés) perçoivent des revenus et s’exposent à l’immobilier (prix revalorisés à la hausse ou à la baisse). Mais alors, comment choisir d’investir entre SCPI, SCI et OPCI quand on a le choix parmi les unités de compte de l’assurance vie ? En pratique, la SCPI est l’investissement immobilier le plus courant en assurance vie. On explique les points communs, les différences et on donne des pistes pour choisir.

SOMMAIRE

• Les points communs entre SCPI, SCI et OPCI
• Les différences (tableau comparatif)
• Comment choisir entre SCPI, SCI et OPCI

Les points communs entre SCPI, SCI et OPCI

La famille d’investissement pierre-papier partage ces points communs :

• investir dans l’immobilier sans gérer directement (une société de gestion prend tout en charge) ;
• investissement possible sur assurance vie (sur certains contrats qui proposent les fonds immobiliers parmi leurs unités de compte) ;
• investissement accessible à toutes les bourses : à partir de 100 € ;
• frais d’entrée (sauf sur quelques SCI), et frais de gestion annuels.

Les différences entre SCPI, SCI et OPCI (tableau comparatif)

Ces 3 « véhicules d’investissement » sont gérés par des sociétés de gestion et accessibles dans la palette d’unités de compte de certains contrats d’assurance vie. Ainsi, sur le contrat le plus réputé pour l’investissement immobilier (Linxea Spirit 2, on trouve un choix de 21 SCPI, 3 SCI et 7 OPCI ! Les différences portent surtout sur la composition de leur patrimoine.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Depuis 1970, les SCPI sont la forme traditionnelle pour investir en immobilier papier.

• Composition du patrimoine : c’est le fonds immobilier le plus pur, car une SCPI possède 100 % d’immobilier en direct (immeubles, commerces, bureaux, etc.)
• Environ 200 SCPI différentes sur le marché. Il y a de nombreuses SCPI spécialisées, donc on peut cibler des marchés précis : bureau, commerce, résidentiel, santé, entrepôts, étranger, etc. Et on peut facilement diversifier sur plusieurs SCPI.
• Les plus grosses SCPI ont un patrimoine immobilier de plus de 3 milliards d’euros (des centaines d’immeubles) et comptent des milliers d’associés.
• Rendement autour de 4 à 6 % ces dernières années selon les SCPI. Selon les loyers distribués et les revalorisations de prix des parts de SCPI.
• Frais d’entrée : entre 4 et 6 % en assurance vie (et 6-10 % hors assurance vie).

Note de Nicolas : Attention, beaucoup d’assureurs ne reversent que 85 % des loyers aux épargnants et se gardent 15 % pour eux. C’est le cas notamment de Generali et Suravenir. On privilégie les assureurs qui reversent 100 % des loyers comme Spirica (qui assure le contrat Linxea Spirit 2). Sachez qu’il est possible d’investir en SCPI également hors assurance vie. Notre dossier complet sur les SCPI.

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

Les Français connaissent surtout les SCI familiales (privées). Mais il y a aussi les SCI gérées par des sociétés de gestion que l’on trouve en assurance vie.

• Composition du patrimoine : le « fourre-tout immobilier » ! Dans un même fonds SCI, on peut trouver de l’immobilier en direct, des parts de SCPI, des parts d’OPCI, des club deals (investissements immobiliers plus confidentiels avec peu d’investisseurs), des sociétés foncières (SIIC) et des liquidités
• Performance autour de 4 % ces dernières années selon les SCI. Ici, on parle de performance plutôt que de rendement, car il n’y a pas de loyers distribués par les SCI, il s’agit de capitalisation.
• Frais d’entrée : généralement 2 %. Les SCI sont des fonds de fonds (les SCI investissent en SCPI !), donc plusieurs couches de frais alors gare aux frais de gestion annuels souvent plus élevés qu’en SCPI.

Avis de Nicolas : les frais d’entrée des SCI sont plus faibles qu’en SCPI et il y a plus de diversification. Mais ce « fourre-tout » rend les SCI sont plus opaques. Et plus chargées en frais de gestion à long terme que les SCPI, étant donné qu’il y a les frais de gestion propres à la SCI + les frais de gestion des sous-jacents SCPI / OPCI / Etc. Ceci dit, nous apprécions le contrat Evolution Vie (voir le site) qui se distingue avec un bon choix de SCI sans frais d’achat. Notamment la SCI Aviva Immo Sélection, la SCI Aviva Patrimoine Immobilier et la SC Pythagore. Notre avis sur l’assurance vie Evolution Vie avec les caractéristiques des SCI.

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI)

Les OPCI sont les fonds immobiliers les plus récents : statut créé en 2005.

• Composition du patrimoine : ce n’est pas 100 % immobilier. En effet, dans une OPCI il peut y avoir jusqu’à 40 % hors immobilier. En pratique, l’OPCI investit également en actions, obligations et conserve des liquidités. Donc il y a exposition au marché immobilier (généralement des biens immobiliers en direct) et également aux marchés financiers.
• Performance plus volatile qu’avec des SCPI ou SCI, étant donné qu’il y a une part d’investissement en bourse. Ainsi, la performance moyenne des OPCI était de 4 % en 2017, puis 1,20 % en 2018 et 5 % en 2019. Sans distribution de loyers, donc par capitalisation.
• Frais d’entrée : entre 2 et 3 %.

Comment choisir entre SCPI, SCI et OPCI ?

Finalement, ce qu’il faut retenir pour choisir entre SCPI, SCI ou OPCI :

• il faut bien savoir si l’on souhaite investir sur l’immobilier exclusivement (SCPI ou SCI), ou si l’on préfère diversifier aussi sur les marchés financiers (OPCI) ;
• historiquement, les SCPI ont eu des rendements plus réguliers, avec distribution de loyers. OPCI et SCI ont tendance à être plus volatils car plus exposés aux marchés financiers (et il n’y a pas de distribution de loyer car les OPCI et SCI capitalisent) ;
• l’impact des frais. Pour un investisseur long terme, les SCPI seront a priori globalement moins chargées en frais. En effet, les frais d’entrée sur SCPI sont certes plus élevés que sur les SCI et OPCI, mais cela s’amortit à long terme en raison des moindres frais de gestion annuels en SCPI. A contrario, pour un investissement inférieur à 8 ans, il vaudra peut-être mieux privilégier les frais d’entrée bas des SCI et OPCI ;
• les SCPI permettent d’investir selon les thèmes de notre choix : bureaux, commerces, résidentiel, étranger, santé, entrepôts, etc. Tout en pouvant diversifier sur plusieurs SCPI pour plusieurs stratégies.
• les SCPI semblent moins opaques que les SCI ou OPCI qui peuvent donner l’impression de « fourre-tout ». D’ailleurs, on constate que l’on a des rapports de gestion plus complets en SCPI, avec le détail du patrimoine immeuble par immeuble.

Voilà qui explique certainement le plus grand intérêt des épargnants pour les SCPI.

Dans tous les cas, pour investir en pierre-papier (SCPI, SCI ou OPCI), il faut se tourner vers une assurance vie adaptée à l’investissement immobilier. Sans frais sur versement et avec un bon choix de fonds immobiliers. Notez qu’il est possible également d’investir en SCPI hors assurance vie et grâce à un prêt immobilier.