Certaines assurances vie permettent d’investir en « pierre-papier » sous toutes ses formes : SCPI, SCI ou OPCI. Dans tous les cas il s’agit d’investir en immobilier, en achetant les parts d’un parc immobilier complètement géré par une société de gestion. Et sans avoir à gérer personnellement les biens, les épargnants (devenus des associés) perçoivent des revenus et s’exposent à l’immobilier (prix revalorisés à la hausse ou à la baisse). Mais alors, comment choisir d’investir entre SCPI, SCI et OPCI quand on a le choix parmi les unités de compte de l’assurance vie ? En pratique, la SCPI est l’investissement immobilier le plus courant en assurance vie. On explique les points communs, les différences et on donne des pistes pour choisir.
SOMMAIRE
- Les points communs entre SCPI, SCI et OPCI
- Les différences (tableau comparatif)
- Comment choisir entre SCPI, SCI et OPCI
Les points communs entre SCPI, SCI et OPCI
La famille d’investissement pierre-papier partage ces points communs :
- investir dans l’immobilier sans gérer directement (une société de gestion prend tout en charge) ;
- investissement possible sur assurance vie (sur certains contrats qui proposent les fonds immobiliers parmi leurs unités de compte) ;
- investissement accessible à toutes les bourses : à partir de 100 € ;
- frais d’entrée (sauf sur quelques SCI), et frais de gestion annuels.
Les différences entre SCPI, SCI et OPCI (tableau comparatif)
Ces 3 « véhicules d’investissement » sont gérés par des sociétés de gestion et accessibles dans la palette d’unités de compte de certains contrats d’assurance vie. Ainsi, sur le contrat le plus réputé pour l’investissement immobilier (Linxea Spirit 2, on trouve un choix de 21 SCPI, 3 SCI et 7 OPCI ! Les différences portent surtout sur la composition de leur patrimoine.
| SCPI | SCI | OPCI | |
|---|---|---|---|
| Immobilier en direct (immeubles, commerces, bureaux, entrepôts, etc.) | Oui | Oui | Oui |
| Immobilier indirect (parts de SCPI et d'OPCI) | Non | Oui | Oui mais en petite proportion |
| SIIC (sociétés foncières cotées en bourse) | Non | Oui | Oui |
| Actions et obligations | Non | Non | Oui (30 % maximum) |
| Liquidités (disponibilités pour achat-revente) | Oui | Oui | Oui (10 % maximum) |
| Frais d'entrée (fonds immobiliers en assurance vie) | Entre 4 et 6 % selon la SCPI | Généralement de 0 % à 2 % selon la SCI | Généralement entre 2 et 3 % selon l'OPCI |
| Point particulier | Choisir une assurance vie qui reverse 100 % des loyers (certains assureurs retiennent 15 % des loyers) | Attention aux couches de frais "invisibles à l'oeil nu". Car la SCI achète des SCPI donc avec des frais d'entrée supplémentaires (fonds de fonds). | La performance sera plus volatile en raison de la part investie en bourse |
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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
Depuis 1970, les SCPI sont la forme traditionnelle pour investir en immobilier papier.
- Composition du patrimoine : c’est le fonds immobilier le plus pur, car une SCPI possède 100 % d’immobilier en direct (immeubles, commerces, bureaux, etc.)
- Environ 200 SCPI différentes sur le marché. Il y a de nombreuses SCPI spécialisées, donc on peut cibler des marchés précis : bureau, commerce, résidentiel, santé, entrepôts, étranger, etc. Et on peut facilement diversifier sur plusieurs SCPI.
- Les plus grosses SCPI ont un patrimoine immobilier de plus de 3 milliards d’euros (des centaines d’immeubles) et comptent des milliers d’associés.
- Rendement autour de 4 à 6 % ces dernières années selon les SCPI. Selon les loyers distribués et les revalorisations de prix des parts de SCPI.
- Frais d’entrée : entre 4 et 6 % en assurance vie (et 6-10 % hors assurance vie).
Note de Nicolas : Attention, beaucoup d’assureurs ne reversent que 85 % des loyers aux épargnants et se gardent 15 % pour eux. C’est le cas notamment de Generali et Suravenir. On privilégie les assureurs qui reversent 100 % des loyers comme Spirica (qui assure le contrat Linxea Spirit 2). Sachez qu’il est possible d’investir en SCPI également hors assurance vie. Notre dossier complet sur les SCPI.
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI)
Les Français connaissent surtout les SCI familiales (privées). Mais il y a aussi les SCI gérées par des sociétés de gestion que l’on trouve en assurance vie.
- Composition du patrimoine : le « fourre-tout immobilier » ! Dans un même fonds SCI, on peut trouver de l’immobilier en direct, des parts de SCPI, des parts d’OPCI, des club deals (investissements immobiliers plus confidentiels avec peu d’investisseurs), des sociétés foncières (SIIC) et des liquidités
- Performance autour de 4 % ces dernières années selon les SCI. Ici, on parle de performance plutôt que de rendement, car il n’y a pas de loyers distribués par les SCI, il s’agit de capitalisation.
- Frais d’entrée : généralement 2 %. Les SCI sont des fonds de fonds (les SCI investissent en SCPI !), donc plusieurs couches de frais alors gare aux frais de gestion annuels souvent plus élevés qu’en SCPI.
Avis de Nicolas : les frais d’entrée des SCI sont plus faibles qu’en SCPI et il y a plus de diversification. Mais ce « fourre-tout » rend les SCI plus opaques. Et plus chargées en frais de gestion à long terme que les SCPI, étant donné qu’il y a les frais de gestion propres à la SCI + les frais de gestion des sous-jacents SCPI / OPCI / Etc. Ceci dit, nous apprécions le contrat Evolution Vie (voir le site) qui se distingue avec un bon choix de SCI sans frais d’achat. Notamment la SCI Aviva Immo Sélection, la SCI Aviva Patrimoine Immobilier et la SC Pythagore. Notre avis sur l’assurance vie Evolution Vie avec les caractéristiques des SCI.
Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI)
Les OPCI sont les fonds immobiliers les plus récents : statut créé en 2005.
- Composition du patrimoine : ce n’est pas 100 % immobilier. En effet, dans une OPCI il peut y avoir jusqu’à 40 % hors immobilier. En pratique, l’OPCI investit également en actions, obligations et conserve des liquidités. Donc il y a exposition au marché immobilier (généralement des biens immobiliers en direct) et également aux marchés financiers.
- Performance plus volatile qu’avec des SCPI ou SCI, étant donné qu’il y a une part d’investissement en bourse. Ainsi, la performance moyenne des OPCI était de 4 % en 2017, puis 1,20 % en 2018 et 5 % en 2019. Sans distribution de loyers, donc par capitalisation.
- Frais d’entrée : entre 2 et 3 %.
Comment choisir entre SCPI, SCI et OPCI ?
Finalement, ce qu’il faut retenir pour choisir entre SCPI, SCI ou OPCI :
- il faut bien savoir si l’on souhaite investir sur l’immobilier exclusivement (SCPI ou SCI), ou si l’on préfère diversifier aussi sur les marchés financiers (OPCI) ;
- historiquement, les SCPI ont eu des rendements plus réguliers, avec distribution de loyers. OPCI et SCI ont tendance à être plus volatils car plus exposés aux marchés financiers (et il n’y a pas de distribution de loyer car les OPCI et SCI capitalisent) ;
- l’impact des frais. Pour un investisseur long terme, les SCPI seront a priori globalement moins chargées en frais. En effet, les frais d’entrée sur SCPI sont certes plus élevés que sur les SCI et OPCI, mais cela s’amortit à long terme en raison des moindres frais de gestion annuels en SCPI. A contrario, pour un investissement inférieur à 8 ans, il vaudra peut-être mieux privilégier les frais d’entrée bas des SCI et OPCI ;
- les SCPI permettent d’investir selon les thèmes de notre choix : bureaux, commerces, résidentiel, étranger, santé, entrepôts, etc. Tout en pouvant diversifier sur plusieurs SCPI pour plusieurs stratégies.
- les SCPI semblent moins opaques que les SCI ou OPCI qui peuvent donner l’impression de « fourre-tout ». D’ailleurs, on constate que l’on a des rapports de gestion plus complets en SCPI, avec le détail du patrimoine immeuble par immeuble.
Voilà qui explique certainement le plus grand intérêt des épargnants pour les SCPI.
Dans tous les cas, pour investir en pierre-papier (SCPI, SCI ou OPCI), il faut se tourner vers une assurance vie adaptée à l’investissement immobilier. Sans frais sur versement et avec un bon choix de fonds immobiliers. Notez qu’il est possible également d’investir en SCPI hors assurance vie et grâce à un prêt immobilier.
10 commentaires sur “Investir en SCPI, OPCI ou SCI : quelles différences ?”
Bonjour,
Je viens de découvrir votre site conseillé par un ami et je trouve que vous avez réalisé un travail remarquable. Bien sûr je ne fait que commencer ma lecture mais j’ai une question à laquelle j’aimerais que vous répondiez si possible. J’ai vendu un appartement détenu en SCI démembrée avec mes enfants. Est il possible d’investir dans des SCPI sous cette forme ?
Vous remerciant de votre réponse.
Bien cordialement
Bonjour,
Dans le présent article, on parle d’investissement en SCPI / SCI / OPCI au sein d’une assurance vie.
Si je comprends bien, vous souhaitez investir en SCPI démembrées (nue-propriété ou usufruit) ?
Oui c’est possible, mais hors assurance vie, on en parle ici : investir en SCPI.
Bonjour jai l’impression (mais peut être que je me trompe complètement) que l’investissement en SCI est moins « risqué » et plus « simple » qu’en SCPI en AV ?
Je m’explique. Les SCI ont des frais d’entrée de 0% à 2% en moyenne. Cela permet de les amortir assez rapidement. De ce fait j’ai l’impression que si la SCI se plante ou a des mauvaises performances on peut assez facilement se désengager sans perdre trop d’argent. Pour les SCPI il faut beaucoup plus de temps (entre 8 et 10 ans) ne serait ce que pour amortir les frais d’entrée ce qui fait que si au bout de quelques années on s’aperçoit que l’on sait « trompé » et que l’on veut en sortir, j’ai l’impression que l’on peut perdre finalement plus d’argent puisqu’on aura pas pu amortir les frais d’entrée. Par ailleurs, j’ai l’impression que les performances des SCPI sont légèrement supérieurs au SCI mais la différence n’est pas forcément énorme par rapport au risque que je viens d’indiquer. Il me semble donc que l’écart des frais entre les SCPI et les SCI n’est pas complètement absorbé par les performances des SCPI. J’en déduits que l’investissement en SCI serait donc plus « intéressant » par rapport au couple rendement/risque. Que pensez vous de mon analyse ? Merci d’avance de votre retour.
Bonjour Benjamin,
C’est plus ou moins le même couple rendement / risque.
D’ailleurs, les SCPI et SCI sont généralement évaluées risque 3 ou 4 sur 7 dans les DICI (documents d’informations clés de l’investisseur).
Le rendement des SCPI est plus régulier, très généralement dans une fourchette 4-6 %. Alors que les SCI sont plus volatiles, il peut y avoir des années à +10 % , d’autres à +3 % ou même – 1 %, cf ici les performances historiques de quelques SCI : https://avenuedesinvestisseurs.fr/evolution-vie-assurancevie-com-avis/#uc
Pour la simplicité, c’est identique aussi, car achat en quelques clics en assurance vie.
C’est surtout l’horizon de placement qui diffère.
Pour du moyen terme on privilégiera les SCI et on évitera les SCPI car il y a de plus grands frais d’achat. Donc minimum 8 ans pour rentabiliser des SCPI.
Dans tous les cas il faut diversifier sur plusieurs SCPI ou plusieurs SCI pour éviter le risque de faire une mauvaise pioche.
Bonjour, Suite à ces dires: » Pour un investisseur long terme, les SCPI seront a priori globalement moins chargées en frais. En effet, les frais d’entrée sur SCPI sont certes plus élevés que sur les SCI et OPCI, mais cela s’amortit à long terme en raison des moindres frais de gestion annuels en SCPI. »
Pour les SCI, en lisant les documents d’informations et demande de renseignements auprès de l’assureur j’avais l’impression que les frais de gestions étaient pris en compte dans la valorisation de la SCI.
Etes vous entrain de dire qu’il y a des frais de gestion annuel à prendre en compte et dont l’estimation est difficile à obtenir?
Les frais de gestion propres à la SCI peuvent être relativement faibles, autour de 2 % par an. Mais c’est sans compter les frais de gestion des SCPI et autres véhicules d’investissement contenus dans la SCI…au global il y a plusieurs couches de frais plus ou moins visibles.
Hello,
merci pour l’article très intéressant. Y a-t-il un « bon » ou un « mauvais moment » pour acheter les parts de SCI au sein d’une assurance vie ? Je veux dire pour le 1er investissement (mise de départ), puisqu’il y aura bien entendu des investissements mensuels par la suite et ces derniers seront lissés dans le temps (comme pour les ETF).
Je me pose la question d’attendre le premier trimestre 2021 pour voir l’évolution du marché de l’immobilier et s’il y a (enfin) une baisse des prix comme annoncé par certains experts en ce moment. Etant donné que les prix semblent être au plus haut actuellement…
Et deuxième question : il n’y a pas de redistribution des loyers contrairement aux SCPI ? on est bien sur de la capitalisation systématiquement ?
Merci par avance pour votre retour.
Bonne soirée
Bonjour Julien,
Que ce soit pour investir en bourse ou en immobilier, on ne cherche pas à timer le marché, c’est très hasardeux. On en parle ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/faq-questions-bourse/#bon-moment-investir-bourse
Les marchés passent une bonne partie de leur temps au plus haut…
« time in the market beats market timing » : ce qui compte surtout, quand on investit en bourse et en immobilier, c’est le temps que l’on a devant soi. Il faut investir sur du long terme, donc on investit quand on peut le faire sur du long terme. Donc c’est surtout une question de timing personnel.
Bien vu, pas de distribution de loyers en SCI contrairement aux SCPI.
Hello,
très bon article comme toujours.
En ce qui me concerne, j’ai décidé d’avoir 50% d’allocation UC (tracker) + 25% Fond euros + 25% SCI. En effet, avec des rendements allant de 3,5% à 4,5% par an, je trouve que les SCI se présentent comme une excellente alternative au fond euro des AV. En moins d’un an, les 2% de frais de versement (pour Capimmo et Sofidy) sont couverts et l’échelle de risque est de seulement 2 sur 7.
J’ai donc l’impression que contrairement aux SCPI qui coutent plus chères (mais peuvent délivrer plus de rendements) et les OPCI qui parfois font moins bien, c’est un très bon support.
Toutefois je m’interroge. J’imagine que je suis loin d’être le dernier à voir la chose ainsi. Et sur des SCI comme Capimmo et Sofidy Convictions Immobilières (sur lesquelles j’investis) j’ai l’impression qu’il y a énormément de collecte. Par conséquent, n’y a t’il pas un risque que les rendements s’érodent?
Bonne journée
Bonjour Axel,
Merci pour votre retour.
Beaucoup de Français voient l’immobilier comme un placement garanti, comme un fonds euro, mais il faut quand même garder en tête qu’il y a un risque de perte en capital selon l’évolution du marché immobilier.
Et les rendements peuvent être assez volatils en SCI. Donc oui, il y a un risque que les rendements s’érodent, il faut espérer que les gérants fassent de bons investissements (avec les collectes qui arrivent) et que le parc immobilier se loue bien. Les sociétés de gestion disent en ce moment que les collectes permettent de saisir des opportunités créées par le COVID et de bien négocier…je l’espère, on verra ça !