Les meilleures SCI en assurance vie

Vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière passive, avec de bonnes performances, sans augmenter votre imposition, tout en ayant la possibilité de retirer votre argent à tout moment ? Les SCI (Société Civile Immobilière) en assurance vie semblent être alors une opportunité à saisir dans votre situation. Parmi les nombreuses possibilités d’investissement, quelles sont les meilleures SCI et avec quels contrats d’assurance vie investir ?

Avant de plonger dans le vif du sujet, faisons une piqûre de rappel sur les notions de SCI et d’assurance vie.

👉 Tout d’abord, juridiquement, la SCI est une forme de société civile qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les SCI se décomposent principalement en deux univers :

• les SCI familiales (privées), créées pour (1) bénéficier d’une gestion simplifiée de ses biens immobiliers à plusieurs et (2) anticiper et optimiser la transmission de son patrimoine ;
• les SCI de rendement gérées par des sociétés de gestion, créées pour permettre aux épargnants d’investir facilement en immobilier. Des professionnels de l’immobilier se chargent de gérer des dizaines d’immeubles et de fonds pour le compte des épargnants. C’est l’objet de notre article, vous pouvez investir en quelques clics en SCI au sein d’une assurance vie.

👉 Ensuite, l’assurance vie est une des meilleures enveloppes pour investir en SCI ou autres actifs :

• elle offre la possibilité d’investir dans de nombreuses classes d’actifs différentes avec les fonds euros et les unités de compte (fonds actions, fonds immobilier dont les SCI, etc.) ;
• tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Dans cet article, nous détaillerons donc l’investissement en SCI dans l’assurance vie. Dans un premier temps le fonctionnement des SCI de rendement dans un contrat d’assurance vie. Puis, dans un second temps, nous verrons ensemble les meilleures SCI du marché ainsi que les meilleurs contrats d’assurance vie dans lesquels investir en SCI.

SOMMAIRE

1. Loger des parts de SCI dans une assurance vie : avantages et inconvénients
2. Les meilleures SCI en assurance vie
3. Notre avis sur les SCI en assurance vie
4. SCI, SCPI ou OPCI en assurance vie ?
5. Conclusion

Loger des parts de SCI dans une assurance vie : avantages et inconvénients

Prenons du recul. Investir dans « la pierre » peut se faire de multiples manières en dehors des meilleures SCI en assurance vie. Principalement avec l’immobilier locatif physique et la « pierre papier » (SCPI, SCI, OPCI, SIIC, etc.). N’hésitez pas à consulter notre article sur les différentes formes d’investissement dans l’immobilier « pierre papier » : Investir en SCPI, OPCI ou SCI : quelles différences ?

Comme vous l’avez compris, l’investissement dans des parts de SCI représente une solution parmi d’autres pour investir dans l’immobilier. Chez Avenue des Investisseurs, nous considérons que les SCI peuvent être réellement intéressantes et avoir leur place au sein d’une allocation patrimoniale bien diversifiée en fonction de votre profil d’investisseur.

Dans notre pyramide de l’épargne, ces SCI s’inscrivent dans la partie immobilier, une classe d’actifs primordiale d’un patrimoine bien diversifié :

SCI en assurance vie : les principaux avantages

Les SCI en assurance vie présentent de nombreux avantages :

• une importante diversification dans l’immobilier ;
• des frais d’entrée peu élevés voire inexistants (généralement de 0 % à 2 % selon la SCI) ;
• une performance annuelle moyenne honorable de 4 % au regard du risque contenu (peu de volatilité, risque 2/7 ou 3/7) ;
• une liquidité assurée grâce à l’assurance vie (possibilité d’acheter et de vendre rapidement les SCI) ;
• la fiscalité très avantageuse de l’assurance vie (exonération d’impôt possible sur les gains retirés après les 8 ans du contrat).

Grâce à tous ces avantages, les SCI en assurance vie peuvent s’envisager comme un investissement à moyen terme.

SCI en assurance vie : les principaux inconvénients

Pour être complet, les SCI en assurance vie présentent également quelques inconvénients. Aucun investissement ne présente que des avantages !

1️⃣ Premièrement, ce sont des investissements très diversifiés. C’est une force. Mais cela peut être aussi une faiblesse s’il y a tout et n’importe quoi dans la SCI comme un « fourre-tout ». Leurs compositions peuvent être très variées avec :

• de l’immobilier en direct (immeubles, commerces, bureaux, etc.) ;
• des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ;
• des parts d’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) ;
• des club deals (investissements immobiliers plus confidentiels avec peu d’investisseurs) ;
• des sociétés foncières cotées en bourse (SIIC)
• et des liquidités.

Exemple de composition de la SCI Capimmo :

2️⃣ Deuxièmement, les SCI étant des « fonds de fonds », plusieurs couches de frais s’accumulent. Il faut alors faire attention aux frais de gestion annuels parfois plus élevés qu’en SCPI quand on calcule le « coût complet ». Ce coût complet est d’ailleurs difficile à connaître, puisque les SCI affichent les frais de gestion annuels « superficiels » (1 ou 2 %), mais pas les frais internes des fonds dans lesquels elles ont investi en tant que fonds de fonds.

Avis de Nicolas : finalement, les SCI présentent un couple rendement / risque intéressant. Autour de 4 % de rendement annuel, avec un risque non nul car cela reste de l’immobilier, mais une volatilité faible (risque généralement évalué à 2/7 ou 3/7). La structure de frais (0 % à 2 % de frais d’entrée) permet d’envisager un investissement moyen terme (de 3 à 8 ans). Pour les investissements long terme (plus de 8 ans), il est généralement préférable de se tourner vers les SCPI. Nous comparons SCI et SCPI dans la suite de l’article.

Les meilleures SCI en assurance vie

Toutes les SCI et tous les contrats d’assurance vie ne se valent pas. En premier lieu, vous devez bien choisir votre contrat d’assurance vie. C’est votre enveloppe, dans laquelle vous pourrez choisir d’investir entre une sélection de SCI.

Attention, les assurances vie permettant d’investir en SCI sont plutôt rares, il faut une bonne gamme d’unités de compte. Prenez le temps de lire notre article sur les meilleures assurances vie du marché, ce sont des contrats sans frais sur versement et qui permettent d’investir en SCI.

Ensuite, dans les meilleurs contrats d’assurance vie, vous pourrez choisir d’investir dans les meilleures SCI (bonnes performances historiques et bien diversifiées).

Tableau résumé des meilleures SCI du marché

Voici une liste non exhaustive des meilleures SCI du marché :

Voyons maintenant pour chaque SCI sur quelles assurances vie elles sont disponibles, et quelques précisions sur chacune.

La SCI OFI Invest Patrimoine Immobilier

La SCI OFI Invest Patrimoine Immobilier est disponible sur le contrat Evolution Vie (avis).

Cette SCI gérée par Aviva Investors a été créée en 2013 et elle est sans frais d’achat.

Le patrimoine immobilier de cette SCI est principalement situé à Paris, avec des locataires qui ont signé des baux à long terme. En sus des immeubles détenus, la SCI peut également détenir jusqu’à 10 % de liquidités.

Note de Nicolas : la performance 2022 est exceptionnelle (12,38 %), certainement due à des plus-values réalisées sur l’immobilier Parisien. Le rendement annuel historique se situe entre 4 % et 6 %.

La SCI OFI Invest Immo Sélection

La SCI OFI Invest Immo Sélection est également disponible sur le contrat Evolution Vie (avis).

Gérée par Aviva Investors, cette SCI sans frais d’entrée investit principalement dans des bureaux en île de France.

Note de Louis : il y a des « fenêtres d’investissement », l’investissement dans cette SCI n’est pas toujours faisable : il faut que les parts soient disponibles à l’achat. Tous les ans il y a des enveloppes maximales d’investissement et dès que le montant est atteint on ne peut plus investir sur la SCI.

La SC Pythagore

La SC Pythagore est disponible, entre autres, sur les contrats Evolution Vie (avis) et Linxea Avenir 2 (avis).

Gérée par la jeune société Theoreim spécialisée en multigestion immobilière, la SC Pythagore a pour stratégie d’investir dans des actifs dont la performance provient d’opportunités économiques ou démographiques.

Sans frais d’entrée, la SC Pythagore investit dans des immeubles en Europe, et dans des fonds d’investissement pour certains réservés aux investisseurs institutionnels (habituellement inaccessibles aux particuliers).

En pratique, la société de gestion (Theoreim) compte investir principalement dans l’immobilier résidentiel, l’immobilier de santé et les plateformes logistiques. Avec un objectif de rendement de 4,50 % (non garanti, car rappelons que les unités de compte comportent un risque de perte en capital : l’immobilier est volatil et monte souvent mais peut aussi baisser !)

La SCI Cap Santé

La SCI Cap Santé est disponible sur Evolution Vie (avis) et exceptionnellement à 0 frais d’entrée au lieu de 2 %.

C’est une SCI évaluée risque 2/7, donc un profil très défensif.

Une performance de 6,60 % en 2022, donc a priori bon couple rendement / risque. La société de gestion vise une performance annuelle supérieure à 5 %.

Comme son nom l’indique, la SCI Cap Santé investit en immobilier de santé : centres de santé, laboratoires, cliniques, résidences séniors,… en Europe.

SCI très jeune (2022) mais gérée par Primonial (maison déjà très expérimentée sur la gestion immobilière avec plusieurs SCPI / SCI / OPCI de renom) et déjà 815 M€ d’actifs. SCI intéressante, à suivre !

La SCI Capimmo

La SCI Capimmo est disponible, entre autres, sur les contrats du courtier Linxea (avis) et sur Evolution Vie (avis).

Contrairement aux SCI citées précédemment, la SCI Primonial Capimmo prélève des frais d’entrée de 2 %.

La SCI Capimmo, gérée par Primonial, est investie principalement sur des participations immobilières collectives, ainsi que des immeubles construits et des terrains à bâtir localisés en France et dans tous les États membres de l’OCDE.

La SCI Silver Avenir

La SCI Silver Avenir est disponible notamment sur Linxea Avenir 2 (avis).

Gérée par Arkéa REIM, la SCI Silver Avenir prélève 2 % de frais d’entrée.

Elle mise sur l’acquisition de biens immobiliers résidentiels permettant le maintien à domicile de seniors ayant besoin de compléments de ressources. Elle exerce principalement en régions Île-de-France et Provence Alpes Côte d’Azur.

La SCI Viagénérations

La SCI Viagénérations est disponible, entre autres, sur Placement-direct Vie (avis).

La SCI Viagénérations (gérée par Turgot Asset Management) prélève 2 % de frais d’entrée.

Elle est également positionnée sur le maintien des personnes âgées dans leur domicile en ne leur achetant que la nue-propriété de leurs biens. Elles conservent donc l’usufruit viager de leur logement, donc le droit de continuer de vivre dans celui-ci.

La SCI Novaxia R

SCI Novaxia R est disponible, entre autres, sur Linxea Avenir 2 (avis).

La SCI Novaxia R est gérée par Novaxia Investissement et prélève 2 % de frais d’entrée.

Elle investit dans la réhabilitation de bureaux obsolètes ou vacants en logements. Encore trop récente pour la juger, c’est une valeur à suivre. Labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) et Finansol.

Notre avis sur les SCI en assurance vie

Sur un horizon de moins de 8 ans en matière d’investissement immobilier, il vaut mieux privilégier les SCI selon nous. Nous avons vu que l’assurance vie Evolution Vie (voir le site) est particulièrement bien garnie pour investir sur les meilleures SCI.

Au-delà, pour un investissement de plus de 8 ans, il vaut mieux privilégier les SCPI, sur une assurance vie avec 100 % des loyers reversés comme Linxea Spirit 2 (avis). Attention car certains assureurs conservent 10 à 20 % des loyers pour eux.

L’investissement immobilier dans son ensemble reste un investissement de long terme. Toutefois, quand on regarde les caractéristiques des SCI en termes de performances, de volatilité et de liquidité, cela en fait un placement qui se positionne très bien entre les fonds euros et les autres types d’investissements immobiliers.

Note de Louis : le principal avantage de l’investissement immobilier est de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Cependant, avec les SCI, SCPI, OPCI en assurance vie, l’utilisation du crédit immobilier est impossible. Inconvénient de taille !

Quid de la performance des SCI face aux rendements des livrets réglementés et des fonds euros en assurance vie ?

Avec la forte remontée des taux, les placements monétaires et obligataires redeviennent intéressants. En France, nous pouvons profiter de cette hausse des taux avec les livrets et autres placements monétaires (livret A, LDDS, etc.), les fonds monétaires et les fonds euros en assurance vie.

Question légitime : si le Livret A rapporte 3 % par an et les meilleurs fonds euros autant, pourquoi investir en SCI ? Aujourd’hui, les SCI vous permettent d’investir dans l’immobilier facilement tout en ayant des rendements supérieurs aux livrets et fonds euros. Toutefois, si demain ces derniers passent à 4 % de rendement annuel ou plus, l’intérêt des SCI sera plus relatif. Il sera toujours temps d’arbitrer.

Note de Louis : il faut aussi garder en tête qu’avec les livrets et les fonds euros, le capital est garanti. Alors qu’il ne l’est pas avec les SCI (risque lié au marché de l’immobilier). Dans tous les cas, conservez une épargne de sécurité en livret et fonds euro, selon votre allocation patrimoniale.

SCI, SCPI ou OPCI en assurance vie ?

Afin de prendre du recul, retenez qu’investir dans « la pierre » peut se faire de multiples manières. Principalement avec l’immobilier locatif classique, et la « pierre papier » (SCPI, SCI, OPCI, SIIC, etc.).

N’hésitez pas à consulter notre article sur les différentes formes d’investissement dans l’immobilier « pierre papier » : Investir en SCPI, OPCI ou SCI : quelles différences ?

Ces trois types de fonds d’investissement vous permettent de vous exposer au marché de l’immobilier facilement. Ils sont accessibles dans les unités de compte de certains contrats d’assurance vie. Ainsi, dans l’un des meilleurs contrats : Linxea Spirit 2 (avis), on trouve un très beau choix de 31 SCPI, 3 SCI et 7 OPCI ! 

Mais alors, dans quoi investir ? Les différences portent surtout sur la composition de leur patrimoine. Voici un tableau récapitulatif pour y voir plus clair.

En fonction des besoins et critères de chacun, l’orientation vers SCI, SCPI ou OPCI sera pertinent.

Avis de Louis : les OPCI sont globalement à mettre de côté, car moins « purs » en immobilier (les OPCI sont exposés aux marchés financiers actions et obligations). Donc pour investir purement dans l’immobilier, il est préférable de choisir des SCI (moyen terme) ou des SCPI (long terme pour amortir les frais d’achat) en assurance vie. En parallèle, pour investir dans les marchés financiers (actions), il y a les ETF à loger dans des niches fiscales comme l’assurance vie, le PER et le PEA.

Conclusion

Si l’assurance vie peut être considérée comme le couteau suisse de l’épargne, la SCI représente le couteau suisse de l’investissement immobilier. En effet, son champ d’action d’une grande liberté lui permet d’adapter ses stratégies de gestion en fonction de la météo économique, plus efficacement que ne peut le faire une SCPI ou un OPCI.

Les SCI en assurance vie par rapport aux autres investissements « pierre papier » sont :

• plus stables qu’un OPCI ;
• moins chères à l’achat (mais plus chères sur la durée de détention) que les SCPI ;
• presque aussi liquides que les sociétés foncières cotées en bourse (SIIC), sans leur grande volatilité.

Les SCI représentent un hybride des solutions habituelles en termes d’investissement immobilier. Investir dans cette unité de compte en assurance vie, c’est démarrer une exposition à l’immobilier facilement, sans devoir immobiliser un gros capital, sans durée de détention obligatoire (mais idéalement à moyen terme) et sans crainte d’attente démesurée pour en sortir. Toutefois, il est impossible de faire effet de levier avec le crédit immobilier…

Parmi les meilleures SCI de rendement du marché, on retrouve la jeune SC Pythagore sans frais d’entrée, les SCI OFI Invest sans frais d’entrée et avec un bel historique de performance, le poids lourd SCI Capimmo (plus de 7 milliards d’euros d’actifs gérés !) et les SCI Silver Avenir et Viagénérations pour l’exposition à l’immobilier résidentiel des séniors.

Finalement, les SCI sont idéales pour diversifier ses investissements immobiliers sur du moyen terme et l’assurance vie Evolution Vie (voir le site) est la plus adaptée selon nous. Tandis que les SCPI (meilleures assurances vie pour investir en SCPI) sont généralement plus rentables…mais sur le long terme le temps d’amortir les frais d’entrée plus élevés.