Quels sont les avantages de créer une SCI familiale ? Succession, gestion, etc.

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société civile qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Qu’est-ce qu’une SCI familiale ? La SCI dite « familiale » est à tout point de vue identique à une SCI, si ce n’est que les associés ont tous des liens de parenté ou d’alliance.

Lorsqu’on a investi dans des biens immobiliers, notamment pour faire de la défiscalisation,  recourir à une SCI peut être très utile. À la fois pour réorganiser son patrimoine et anticiper sa transmission. Ainsi, nous allons voir les avantages apportés par la création d’une SCI familiale. Vous pouvez aussi lire notre dossier Immobilier en nom propre ou en société ?

Note : pour les informations générales sur les SCI, nous vous renvoyons à notre article Comment créer une SCI ? Avantages et cas pratique.

SOMMAIRE

• Pourquoi réorganiser son patrimoine immobilier en SCI ?
• SCI familiale et succession à préparer : le démembrement de propriété pour optimiser la transmission
• Pourquoi ne faut-il pas mettre sa résidence principale en SCI ?
• SCI familiale : bilan

Pourquoi créer une SCI familiale ? Quels avantages ?

Mettre ses biens immobiliers dans une SCI permet avant tout de réorganiser son patrimoine immobilier. La plupart du temps, cela consistera à mettre ses biens immobiliers donnés en location dans une ou plusieurs SCI.  Voyons quels sont les avantages de la SCI familiale.

La SCI permet d’éviter l’indivision

Mettre ses biens immobiliers en SCI plutôt que de les garder en indivision (le « mode par défaut ») permet d’éviter les situations de blocage que peut provoquer une indivision. Pourquoi ? Parce que ce sont les statuts qui organisent la gestion du bien et la prise de décision. Explications.

Pourquoi vouloir éviter l’indivision ?

Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, ce bien est en indivision. Il s’agit d’un régime particulièrement désavantageux et contraignant. L’ensemble des propriétaires ayant des droits sur la totalité du bien. C’est à dire que pour prendre des décisions de gestion importantes sur le bien, il faut l’unanimité.

En cas de désaccord en indivision, cela peut vite engendrer des situations de blocage. La loi posant comme principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », le régime de l’indivision n’est donc par principe que provisoire. Si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part sur le bien, les autres ne peuvent s’y opposer. Ils ne disposent que d’un droit de préemption sur la quote-part cédée, c’est à dire qu’il sont prioritaires pour acheter cette quote-part. Mais si la vente de la quote-part ne trouve pas preneur (indivisaire ou personnes extérieure), le bien doit alors être vendu.

Un formalisme et une gestion simples

Contrairement à ce que l’on peut croire, la société civile immobilière est une société dont la gestion est particulièrement simplifiée.

Comme pour l’ensemble des sociétés, le gérant de la SCI familiale est tenu de réunir les associés en Assemblée générale au moins une fois par an.

Lors de cette réunion, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés. Par ailleurs, si la société a des activités économiques, le gérant doit faire état de la situation financière de l’entreprise (bilan, compte de résultat, annexe). Et les associés doivent approuver les comptes de la SCI.

À l’issue de l’Assemblée générale annuelle, un procès-verbal reprenant l’ensemble des décisions et des échanges doit alors être dressé.

Moins de formalisme en SCI familiale

Dans le cadre d’une SCI familiale, cette obligation est finalement facile à mettre en oeuvre. En pratique, il s’agit d’une simple « réunion de famille » où aucun formalisme n’est exigé si ce n’est le procès-verbal à rédiger. De plus, suite à l’approbation des comptes, aucun dépôt aux greffes n’est exigé.

Vous pouvez accéder en ligne à un modèle pour la création d’une SCI.

Comment créer une SCI ? Nos explications ici. De plus, nous avons testé LegalStart, notre avis complet.

SCI familiale et succession à préparer : utiliser le démembrement de propriété

La SCI familiale présente un autre avantage qui se révèle quand on prépare sa succession. En effet, mettre ses biens immobiliers dans une SCI permet d’anticiper la transmission de son patrimoine et d’optimiser fiscalement cette transmission si on procède à un démembrement des parts. Au moment du décès, il est trop tard pour optimiser, donc il faut anticiper la succession.

Faire la donation de la nue-propriété à ses enfants pour réduire les droits de donation et de succession

Tout d’abord, rappelons que démembrer la propriété revient à séparer la nue-propriété de l’usufruit, le tout formant la pleine propriété.

Quels avantages dans le cadre de la succession ?

En pratique, on va faire une donation de la nue-propriété des parts de la SCI familiale à ses enfants et cela le plus tôt possible. Cela aura pour effet de réduire les droits de donation dus à ce moment-là, mais aussi les droits de succession dus après le décès du ou des parents. Comment cela fonctionne ?

• D’abord, c’est la valeur nette des parts qui est prise en compte comme base taxable des droits de donation. C’est à dire la valeur de l’actif de la SCI diminuée de son passif. Le passif étant par exemple un crédit en cours pour l’acquisition d’un immeuble. Si la SCI s’est beaucoup endettée, la valeur prise en compte sera donc très faible. D’où l’intérêt de faire cette donation au plus tôt, lorsque les prêts viennent d’être contractés et que le passif de la SCI est très élevé.

• Ensuite, rappelons que pleine propriété = nue-propriété + usufruit. Et démembrer les parts pour faire donation seulement de la nue-propriété des parts (et non de la pleine propriété) permet de réduire encore plus cette base taxable. Pourquoi ? Parce que lors d’une donation, la valeur prise compte pour le calcul des droits n’est pas la vraie valeur des parts transmises puisqu’elles sont démembrées. De plus, il est intéressant de faire cette donation au plus tôt puisque la valeur prise en compte pour le calcul des droits augmente avec l’âge du donateur (voir le tableau ci-dessous).

• Enfin, au décès des parents, les enfants obtiennent la pleine propriété des parts qu’ils avaient jusqu’alors seulement en nue-propriété, et ce, sans avoir à acquitter de droits supplémentaires. C’est à dire que les seuls droits payés l’auront été au moment de la donation de la nue-propriété. Donc il n’y aura pas de droits de succession supplémentaires à payer pour obtenir la pleine-propriété de ces parts. Ainsi, l’usufruit rejoint la nue-propriété au décès de l’usufruitier, c’est automatique !

Quelles conséquences du démembrement de propriété sur la gestion de la SCI ?

Un autre avantage du démembrement de propriété est qu’il n’a par principe pas de conséquence sur la gestion de la SCI. Pourquoi ? Parce que ce sont les usufruitiers (les parents) qui conservent le droit de gestion courante de la société. Ainsi, ils bénéficient des revenus qu’elle dégage, mais supportent aussi les charges qu’elle engendre.

Cependant, en cas de donation à un enfant unique, il faut rester prudent. Il faut veiller à ce que les parents ne perdent pas le contrôle de la SCI même après le décès de l’un d’entre eux. Cela se produit dans le cas où la donation est faite à un enfant unique, au décès du premier parent. Dans ce cas, l’enfant se retrouve avec 50 % des parts en pleine propriété et 50 % des parts en nue-propriété, alors que le parent restant n’a plus que 50 % des parts en usufruit. Il y a donc un risque de perte de contrôle. C’est pourquoi certains notaires conseillent à chaque parent de garder une part en pleine propriété au cours de la donation. Ainsi, en cas de décès d’un parent, l’enfant n’aura que 49 % des parts en pleine-propriété contre 50 % des parts en usufruit pour le parent restant, qui conservera donc la gestion de la SCI.

Note de Manon : La consultation d’un notaire peut être intéressante, car il adaptera cette donation à vos objectifs à court et long terme.

Le démembrement de propriété : comment ça marche ?

Il faut avoir à l’esprit que le droit de propriété sur un bien peut être divisé en trois catégories. En effet, on distingue :

• L’usus (le droit d’user de la chose),
• Le fructus (le droit de récolter les fruits que produit le bien),
• L’abusus (le droit de disposer de la chose).

On peut donc démembrer les parts d’une société entre plusieurs personnes. D’une part, ceux qui vont pouvoir gérer la société et disposer des bénéfices courants qu’elle produit (les usufruitiers, qui disposent donc de l’usus et du fructus). D’autre part, ceux qui bien qu’étant propriétaires du bien ne peuvent pas le gérer ou disposer des bénéfices qu’il produit (les nue-propriétaires, qui disposent de l’abusus).

Pour une donation en démembrement, la valeur prise en compte pour calculer les droits de donation est déterminée selon le tableau suivant. Le pourcentage de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur :

Pour un exemple de démembrement à vocation de transmission, vous pouvez vous référer à l’article Transmission d’entreprise familiale : enjeux, fiscalité et optimisation.

À noter : pour les contribuables soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), le fait de démembrer un bien ou les parts d’une SCI ne permet pas de diminuer la valeur de votre patrimoine immobilier au regard de cet impôt. En effet, c’est l’usufruitier qui est soumis à l’IFI pour les biens correspondants. 

Quelles sont les conséquences de ce démembrement sur la défiscalisation immobilière ?

Ces dernières années, nombre de SCI ont été créées pour abriter des montages de défiscalisation immobilière (Robien, Scellier, Pinel, etc.) Sachez que l’administration fiscale peut remettre en cause certains montages fiscaux pour ce que l’on appelle un abus de droit. C’est à dire réaliser un montage à but fiscal en contrevenant aux objectifs premiers de la loi. Ainsi, un abus de droit n’est pas à proprement parler illégal, mais c’est une utilisation détournée de la loi qui peut être remise en cause par l’administration fiscale. 

Jusqu’en 2019 l’administration ne remettait en cause que les montages qui avaient un but exclusivement fiscal. C’est-à-dire pas de but patrimonial notamment. C’était donc des montages qui n’avaient qu’un seul objectif : réduire ou ne pas payer un impôt.

Plus de sévérité sur les abus de droit

Depuis la loi de finances 2019, ce n’est plus exclusivement le cas. L’administration fiscale s’est dotée d’une nouvelle arme pour remettre en cause les montages fiscaux dont un des buts recherchés serait fiscal. Il s’agit d’un abus de droit pour but principalement fiscal. C’est à dire qu’un montage ayant un but patrimonial et fiscal pourrait aussi être remis en cause.

Par exemple, faire donation de l’usufruit (et non de la nue-propriété) d’un bien à ses enfants est autorisé par la loi, néanmoins cela n’a pas un objectif patrimonial. En cas de décès du donateur, l’enfant devra payer des droits de succession pour obtenir la nue-propriété. La plupart du temps, le donateur fera cela pour faire sortir le bien immobilier ou les parts de société correspondantes de l’assiette taxable de l’IFI. C’est en effet l’usufruitier qui est imposable sur ce bien au titre de l’IFI. Il peut donc s’agir d’un abus de droit même si ce n’est pas illégal. L’administration fiscale pourra donc remettre en cause ce montage.

Remarque : le nouvel abus de droit concerne les rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021 portant sur des actes passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020.

Qu’en est-il de la donation de la nue-propriété ?

Face à ce changement, les contribuables et leurs conseils se sont inquiétés des répercutions sur les montages fiscaux à venir. Bercy dans plusieurs communiqués est venu rassurer, en affirmant que « la loi fiscale elle-même encourage les transmissions anticipées de patrimoine entre générations, parce qu’elles permettent de bien préparer les successions ».

Ces montages fiscaux aux objectifs à la fois fiscaux et patrimoniaux ne devraient donc pas être remis en cause par l’administration. Tout comme les démembrements ne devraient pas remettre en cause la défiscalisation immobilière effectuée sur les biens immobiliers de la SCI.

Pourquoi ne faut-il pas mettre sa résidence principale en SCI ?

Après tout ce qu’on a dit précédemment, on pourrait être tenté de mettre sa résidence principale également en SCI pour préparer sa transmission. Or, dans ce cas là ce n’est pas conseillé. Voilà tous les arguments qui font pencher la balance en faveur d’une détention en nom propre plutôt qu’en SCI :

• En SCI, on perd l’abattement de 30 % sur la valeur immobilière de la résidence principale au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
• En SCI, on perd l’abattement de 20 % sur la valeur immobilière en matière de droits de succession. Car hors SCI, la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20 % si ses enfants ou son conjoint vivaient avec lui.
• Perte du droit viager du conjoint survivant.
• En matière de plus-values immobilières, en cas de revente du bien immobilier, la SCI doit être à l’IR (impôt sur le revenu) et le bien doit avoir été mis à disposition à titre gratuit pour bénéficier de l’exonération pour résidence principale. Dans tous les autres cas cette exonération ne s’appliquera pas.

SCI familiale : bilan

La SCI familiale est un excellent moyen de réorganiser son patrimoine immobilier. Couplée à un démembrement des parts de la société, la SCI permet d’anticiper et optimiser la transmission de son patrimoine. Créer une SCI c’est avant tout éviter de tomber dans l’indivision et bénéficier d’une gestion simplifiée de ses biens immobiliers à plusieurs. C’est aussi pouvoir faire donation de la nue-propriété des parts de sa SCI à ses enfants et réduire ainsi immédiatement les droits de donation, tout en ne payant pas de droits de succession au décès du ou des parents.

La création d’une SCI doit s’inscrire dans une optique beaucoup plus globale sur la structuration du patrimoine et de sa transmission. On ne pourrait donc que vous recommander de vous pencher sur la question, avec l’aide si besoin d’un conseil (notaire, avocat fiscaliste ou gestionnaire de patrimoine). Il n’est jamais trop tôt pour penser à l’organisation et à la transmission de son patrimoine !

Nous pouvons vous mettre en contact avec un conseiller en gestion de patrimoine spécialiste de ces questions. Pour cela, contactez-nous directement via le formulaire ci-dessous.