Programme immobilier neuf : plus intéressant que d’investir dans l’ancien ?

Pendant longtemps, les investisseurs immobiliers en quête de bonnes opportunités d’investissement ont privilégié les biens immobiliers dans l’ancien. Il est vrai que les prix d’achat dans l’ancien sont en moyenne, à surface équivalente, de l’ordre de 15 à 20 % moins élevés que ceux dans le neuf. Avec des prix à la location relativement proche, cela se traduisait mécaniquement par des rendements locatifs supérieurs.

Mais en matière d’investissement immobilier comme d’autres domaines, un avantage ne vient pas sans sa contrepartie. S’agissant des prix d’achat plus attractifs dans l’immobilier ancien que dans le neuf, la contrepartie semblait inexistante, ou si faible (des frais de notaires plus élevés), laissant penser qu’il fallait être idiot pour préférer un investissement locatif dans le neuf plutôt que dans l’ancien. Mais maintenant, on comprend que la contrepartie s’est faite attendre pendant plusieurs années. Les investisseurs immobiliers redécouvrent le concept d’obsolescence immobilière.

En effet, de nouvelles mesures gouvernementales contraignent les bailleurs à rénover les biens immobiliers pour leur (re)mise en location (DPE et location : améliorer l’efficacité énergétique de son bien). Mais dans le même temps, on assiste à une envolée du prix de l’énergie, des matériaux et incidemment des coûts de rénovation (lire notre article sur l’inflation). La conjonction de ces 2 facteurs va faire mal aux propriétaires d’immobilier ancien (appartements ou maisons).

Ces nouveaux éléments changent la donne et nous invitent à reconsidérer nos croyances en matière d’investissement immobilier. Leurs effets sur le marché immobilier sont tout sauf anecdotiques. Les investisseurs doivent intégrer ces éléments dans les calculs de rentabilité des investissements immobiliers. Quant aux acheteurs en quête d’une résidence principale, ils sont également en train d’intégrer la hausse du coût de l’énergie et des travaux de rénovation dans leur recherche d’un bien, ce qui influence la valeur des biens.

La demande mondiale soutenue pour les énergies fossiles sur fond de tensions géopolitiques, les coûts importants de financement de la transition vers des énergies vertes, et l’inflation qui s’installe pour une durée indéterminée sont autant de facteurs conduisant à un renchérissement du coût de l’énergie. Lequel est d’ores et déjà visible, avec toutes les conséquences que cela entraîne sur nos modes de vie et nos finances.

En ligne de mire : un marché immobilier à plusieurs vitesses, où le critère de l’efficacité énergétique déterminera bien davantage que par le passé la valeur des biens.

Fort de ce constat, l’immobilier neuf (appartements ou maisons) nous apparaît de nouveau comme séduisant car paré d’atouts faisant défaut aux biens anciens. On vous explique tout cela en détail. Cet article ne fait pas tant le point sur les atouts de l’immobilier neuf que sur les contraintes qui pèsent sur l’immobilier dans l’ancien.

SOMMAIRE

• Investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?
• Immobilier neuf : l’efficacité énergétique devient un critère de plus en plus important
• Investir dans un programme immobilier neuf
• Investissement neuf en défiscalisation
• Conclusion

Investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?

Quoi de plus efficace qu’un tableau comparatif lorsqu’il s’agit de peser le pour et contre, afin trancher entre 2 options ? Le tableau présenté ci-dessous liste les caractéristiques les plus saillantes de l’immobilier neuf et ancien.

Cette liste des avantages et inconvénients respectifs de l’immobilier neuf et ancien fait ressortir la question de l’efficacité énergétique et des coûts de rénovation comme un élément de différenciation central entre ces 2 options.

Immobilier neuf : l’efficacité énergétique devient un critère de plus en plus important

Les investisseurs immobiliers locatifs doivent désormais établir et fournir aux locataires un diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce diagnostic évalue l’efficacité énergétique du logement et lui attribue une note allant de A à G.

Le diagnostic DPE n’a pas seulement un but informatif. Désormais, il conditionne la possibilité ou non pour le propriétaire d’un bien, de louer son logement à autrui. En effet, la loi Climat et résilience de juillet 2021 prévoit l’interdiction progressive des logements les plus énergivores.

L’interdiction de location va concerner dès 2023 les logements dont la consommation annuelle d’énergie primaire estimée est supérieure à 450 kWh/m² (indécence énergétique).

En 2025 les logements classés G seront interdits à la location. Les logements classés G sont de véritables passoires thermiques avec une consommation annuelle d’énergie primaire estimée supérieure à 420 kWh/m².

Ce chiffre ne vous évoque peut-être rien mais retenez que c’est plus de 8 fois supérieurs aux standards des logements récents (la réglementation énergétique RT 2012 plafonne la consommation énergétique à 50 kWh/m²).

Les logements classés F, puis E, seront également interdits à la location en 2028 et 2034.

Ces nouvelles contraintes vont obliger les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.

Face à cette obsolescence immobilière accélérée par les événements, les bailleurs doivent engager des dépenses parfois très importantes pour remettre aux normes les biens locatifs. Une solution alternative d’ores et déjà privilégiée par certains bailleurs est donc de vendre leur bien.

Rénovation énergétique des biens dans l’ancien

La rénovation énergétique des logements n’est pas une mince affaire, elle implique des travaux potentiellement importants et sous-estimés par les propriétaires. D’autant plus que les exigences réglementaires vont aller crescendo dans l’avenir. Et cela est nécessaire si le gouvernement souhaite réellement se donner les moyens de respecter les accords de Paris pour le climat.

Dans un récent article où nous abordons l’amélioration du DPE, nous avions interviewé Romain Demaison, l’auteur du livre Comprendre et améliorer le nouveau DPE. Il nous relatait les déconvenues qui avaient suivi son investissement immobilier dans l’ancien, lequel nécessitait des travaux de rénovation non anticipés. Ce qui venait significativement grever le rendement locatif initialement estimé.

Dans le cadre d’une rénovation énergétique, une des étapes incontournables est d’améliorer l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, afin de limiter les déperditions de chaleur. Le remplacement du système de chauffage et de ventilation/aération peuvent également s’imposer.

Quelques travaux efficaces…

Parmi les actions les plus efficaces, on peut citer (l’ordre de priorité dépendra du bien) :

• l’isolation des combles,
• l’isolation des murs,
• le remplacement des ouvertures (installation de fenêtres à double vitrage),
• l’optimisation du système de ventilation (installation d’une VMC simple flux hygroréglable B voire VMC double flux),
• le remplacement du système de production d’eau chaude et de chauffage (chaudière à condensation, pompe à chaleur, etc.)

…mais pas magiques

Après tout cela, ne pensez pas pour autant que le logement sera parfait en termes de performance énergétique. En effet, il est compliqué d’isoler parfaitement un logement ancien. Certains points sont difficiles à corriger s’ils n’ont pas été anticipés à la conception du bâti, notamment :

• les ponts thermiques (typiquement : perte de chaleur par conduction thermique entre une dalle et un mur extérieur),
• l’isolation du sol (soubassement sans isolant, voire à même la terre battue dans l’habitat ancien).

Les immeubles anciens comportent de nombreux ponts thermiques, ces sources de déperdition de chaleur sont malheureusement difficiles à corriger.

Corriger les 2 points cités au-dessus peut impliquer de diminuer la hauteur sous plafond (ce qui n’est pas toujours possible/souhaitable). Et incidemment de revoir les dimensions des ouvertures (ce qui implique le changement des ouvrants, avec le coût que l’on imagine).

Pour ces raisons, il est difficile d’obtenir un DPE avec la note A ou B pour un logement ancien, sauf si l’on est disposé à entreprendre des travaux lourds (et donc très coûteux).

Note de Ludovic : l’isolation par l’extérieur peut-être une solution radicale et relativement efficace. L’isolant vient alors recouvrir l’ensemble des façades du bâtiment. Cette solution permet de corriger bon nombre de ponts thermiques. Mais l’isolation par l’extérieur ne convient pas à tous les logements, car elle n’est pas applicable sur les bâtiments dont on souhaite conserver l’apparence extérieure, ce qui est le cas des maisons et des immeubles de caractère présentant un intérêt architectural et patrimonial (immeuble haussmannien, immeuble en pierre de taille et/ou disposant d’ornementations diverses, château, manoir, maison à pan de bois, etc.)

Logement neuf, ancien et très ancien : l’évolution des standards de construction

Selon leur âge, les logements anciens bénéficient de méthodes et de normes de construction très différentes.

Avant 1948, les logements sont construits avec des matériaux traditionnels (pierre, brique, bois, etc.) Les matériaux employés étaient généralement ceux disponibles et façonnés sur place.

Après guerre, entre 1948 et 1974, il faut reconstruire vite et massivement, le béton et le parpaing font leur apparition. L’efficacité énergétique n’est alors pas encore un sujet.

En 1970, le DTU (Document Technique Unifié) 20.1 impose dans le cahier des charges la coupure de capillarité, pour empêcher la remontée d’humidité du sol, notamment avec l’emploi de vide sanitaire.

Après 1974 et le premier choc pétrolier, les règles de construction évoluent et la question de l’efficacité énergétique fait son apparition avec de nouvelles normes pour isoler un tant soit peu les habitats. Si les constructions postérieures à 1974 bénéficient des premières attentions en matière d’économie d’énergie, il n’en demeure pas moins que les standards de cette époque sont désormais complètement obsolètes.

Il faut attendre la RT2005 et plus encore la RT2012 (réglementation thermique) pour que les constructions bénéficient de normes imposant une efficacité énergétique réelle dès la construction. Par exemple avec l’installation de rupteurs de pont thermique permettant de réduire significativement les déperditions de chaleurs.

La RT2012 apporte des exigences de sobriété énergétique pour le chauffage de l’habitat, mais pas seulement. Cette réglementation apporte également des exigences de confort en été. Ce qui permet de faire face aux épisodes de chaleur que l’on annonce de plus en plus fréquents à l’avenir.

Les rénovations sont et seront de plus en plus coûteuses

Il y aurait actuellement entre 15 à 25 % de passoires énergétiques en France. Ce sont autant de logements nécessitant rapidement des travaux de rénovation.

La rénovation des biens coûte de plus en plus cher. La crise sanitaire a entraîné une désorganisation des chaînes de production et de distribution des biens. Les artisans ont rencontré des situations de pénurie sur divers matériaux, et incidemment une envolée du prix des fournitures. À cela s’ajoute depuis 2022 un deuxième catalyseur : le conflit en Ukraine. On assiste depuis à une envolée du prix de l’énergie.

Un exemple : le prix du fioul domestique est passé de 1000 à 1500 euros les 1000 litres, avec un pic à 1800 euros début mars.

Dans un marché mondialisé, l’ensemble des acteurs économiques de la planète sont en compétition pour acheter l’énergie, les matières premières, les matériaux et les produits finis nécessaires à la rénovation des biens immobiliers.

Les artisans et les entreprises du bâtiment n’ont d’autres choix que celui de répercuter la hausse de leurs coûts auprès du client final.

L’inflation, longtemps restée à des niveaux très faibles (0-2 %) est désormais de retour. Elle touche aussi bien l’énergie et les matériaux, et possiblement les salaires des artisans. Nul ne sait combien de temps l’inflation va perdurer, mais son impact sur la valeur des biens immobiliers est possiblement sous-estimé par les investisseurs et les candidats à l’acquisition de leur résidence principale.

Au-delà du coût, et donc de la dégradation de la rentabilité, que représentent les travaux de rénovation d’un bien immobilier locatif dans l’ancien, la gestion des rénovations est en soi une contrainte supplémentaire. C’est une grosse charge mentale. Le propriétaire doit faire le bon diagnostic sur les faiblesses de son logement, identifier les travaux à entreprendre, trouver les artisans compétents pour intervenir, réaliser des devis, suivre le chantier et s’assurer de sa bonne marche. Autant d’étapes chronophages dont bien des investisseurs immobiliers se passeraient.

Dès lors, l’investissement immobilier dans le neuf apparaît comme une solution imparable pour se protéger de l’inflation des coûts de rénovation, de la hausse du prix de l’énergie et ainsi avoir l’esprit plus tranquille.

Investir dans un programme immobilier neuf

L’obsolescence accélérée des biens dans l’ancien a pour corollaire un retour en grâce de l’immobilier très récent (RT2012) et neuf. Les avantages des constructions neuves ne se limitent d’ailleurs pas à la sobriété énergétique. D’autres avantages notables sont à citer. Voyons lesquels.

Les avantages de l’immobilier neuf

L’immobilier neuf comporte plusieurs avantages :

• les frais à l’achat sont sensiblement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien : 2-3 % du prix d’achat dans le neuf, contre des frais de notaire autour de 7 à 8 % pour un logement dans l’ancien ;
• le propriétaire bénéfice d’une exonération de taxe foncière les 2 premières années ;
• il n’y a pas de travaux/rénovation à prévoir ;
• l’aménagement est fonctionnel (optimisation de la surface habitable) ;
• le logement bénéficie des standards du confort moderne : luminosité, isolation thermique, qualité de l’air, confort acoustique ;
• le bien se valorisera d’autant plus que le prix de l’énergie augmente ;
• la présence d’un parking voire d’un garage individuel (critère d’autant plus important hors des centres urbains où les habitants restent attachés/dépendants à ce mode de transport).

Au-delà des frais réduits à l’achat et de l’exonération de taxe foncière, c’est bien le critère de l’efficacité énergétique du logement qui est le plus déterminant à long terme pour la valorisation de cet investissement.

Une protection contre la hausse des prix de l’énergie

Un bien immobilier neuf offre une excellente protection contre la hausse des prix de l’énergie.

En effet, le chauffage est le plus gros poste de consommation d’énergie dans l’habitat. Il représente plus de la moitié de la consommation totale d’énergie.

Les nouvelles normes de construction imposées par la RE 2020 (réglementation environnementale) plafonnent à 12 kWh/m2 la consommation énergétique annuelle pour le chauffage, contre 50 kWh/m2 avec la RT 2012.

Cette prouesse est le fruit de l’avancée des connaissances. Les sciences du bâtiment permettent de faire évoluer les techniques de construction. Avec à la clef, une meilleure isolation des bâtiments, mais pas seulement. En sus de l’amélioration des performances thermiques, les dernières normes (RE 2020) comportent également d’autres critères portant notamment sur :

• la qualité de l’air (la qualité de l’intérieur des logements est un vrai enjeux de santé),
• et l’isolation phonique (ne pas entendre ses voisins, améliorer la qualité de son sommeil…).

Un logement neuf permet une température et une hydrométrie homogène à l’intérieur de l’habitat, ce qui offre un confort inégalé.

L’immobilier neuf fait donc valoir de nombreux avantages pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier locatif ou acheter leur résidence principale.

Les freins à l’achat dans le neuf

L’acquisition d’un logement neuf représente un surcoût par rapport à celui d’un logement dans l’ancien. Autour de 15-20 % plus cher, toutes choses égales par ailleurs (surface et emplacement). Mais les frais de notaires à l’achat sont inférieurs de 5 % environ (2 % dans le neuf versus 7 % dans l’ancien).

La nouvelle norme RE 2020 accroît d’ailleurs un peu plus encore le coût des programmes neufs. Ce point peut constituer un blocage psychologique à l’achat. Mais comme nous l’avons vu plus haut, le prix du neuf est certes plus élevé que dans l’ancien, mais il se justifie de par les nombreux avantages et économies escomptables à long terme. En particulier les économies d’énergie et l’absence de travaux de rénovation dont le coût explose dans le contexte inflationniste.

Un autre frein à l’achat d’un bien dans le neuf concerne l’esthétisme parfois discutable de certains programmes. Il s’agit là d’une question de goût, c’est très personnel. Certaines personnes ne jurent que par l’immobilier ancien, il est vrai que les vieilles pierres présentent un supplément d’âme que seul le patrimoine ancien peut offrir. Ce point est toutefois secondaire si l’achat immobilier n’est pas pour un usage personnel mais réalisé dans un objectif d’investissement immobilier locatif (l’aspect fonctionnel du bien est alors le critère le plus important pour louer facilement le bien).

Où acheter dans le neuf ?

Voilà une question que se posent de nombreux investisseurs immobiliers : où acheter dans le neuf ?

L’Île de France est une valeur sûre. En vertu de son dynamisme économique, la région bénéficie d’une demande de logements soutenue.

D’une façon plus générale, les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Rennes, Nantes, Toulouse, Lille, etc.) et les métropoles, grandes pourvoyeuses d’emplois, sont des valeurs sûres.

On peut également citer les villes proches du littoral. Ces dernières connaissent un engouement fort, aussi bien de la part des actifs que des retraités. La dynamique géographique des populations soutient les prix de l’immobilier sur le littoral.

Comment trouver un bien dans le neuf ?

Première solution (pas la plus simple/rapide) pour trouver un bien immobilier dans le neuf : vous pouvez directement aller sur le site des promoteurs immobiliers : Bouygues, Nexity, Kaufman & Broad, COGEDIM, ICADE, Eiffage, REALITES, Vinci, etc.

Étant donné qu’il existe plusieurs centaines de promoteurs immobiliers résidentiels, une solution plus simple pour accéder à l’ensemble des programmes dans le neuf : passer par un site d’annonces ou une plateforme rassemblant l’ensemble des programmes immobiliers, de façon à avoir une vue exhaustive des biens du marché.

Nous apprécions notamment Sphere Immo, nous avons eu de bons retours de leurs services. Leur site agrège un grand nombre de programmes immobiliers dans le neuf couvrant l’ensemble de l’hexagone (ainsi que les DOM-TOM). Les programmes de plus de 150 promoteurs y sont présentés. En pratique, on peut filtrer la ville, le budget, la surface, etc.

Prix du neuf : l’emplacement reste un critère incontournable

Les biens dans l’ancien sont 15 à 20 % moins chers que les biens neufs. Mais il s’agit là de chiffres moyens, les données rapportés dans diverses études indiquent que l’écart est parfois beaucoup plus réduits ou beaucoup plus importants. Avec d’un côté l’amélioration continuelle des standards de construction des biens neufs, et de l’autre l’obsolescence accéléré des biens anciens et la hausse du prix de l’énergie, l’écart de prix entre les biens neufs et anciens devraient mécaniquement se creuser dans le temps.

Derrière ces disparités de prix, entre en jeux non pas seulement les caractéristiques intrinsèques du bâtiment mais aussi sa localité. Dans certaines villes, les emplacements les plus prisés correspondent aux centres historiques où il n’y a presque plus d’emplacement pour construire du neuf (cas de Paris).

Le prix d’un bien, qu’il soit neuf ou ancien, est donc défini au cas par cas. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez comparer les biens et vous renseigner sur les prix pratiqués dans le secteur du programme que vous étudiez pour juger de l’attractivité du bien convoité.

Investissement neuf en défiscalisation

Il est possible d’investir dans le neuf tout en profitant d’un dispositif fiscal permettant de réduire ses impôts (comparatif des défiscalisations immobilières).

Le dispositif le plus connu est le Pinel. Nous invitons nos lecteurs à la plus grand vigilance quant à ce type de dispositifs. Il faut notamment être très attentif aux prix des biens immobiliers proposés. Les promoteurs ont tendance à gonfler les prix de commercialisation des Pinel, ce qui engloutit le gain fiscal réalisé par l’investisseur. Notre article : investir en Pinel, exemple chiffré.

Par ailleurs, le dispositif Pinel impose à l’investisseur immobilier un plafonnement du loyer sur 6, 9 ou 12 ans selon la réduction d’impôt dont il souhaite bénéficier. Dans un contexte inflationniste durable, le plafonnement des loyers est plutôt un mauvais point. En effet, même si le plafond du loyer d’un Pinel est périodiquement revalorisé dans le temps, on ne sait pas si la hausse suivra l’évolution réelle des loyers. L’indice de référence des loyers (IRL) est un outil éminemment politique…

L’achat d’un bien neuf et son exploitation, sans dispositif fiscal particulier, offrent davantage de liberté.

Du point de vue fiscal, il est toujours possible d’optimiser son investissement, par exemple en optant pour un mode de location en meublé avec le statut LMNP.

Conclusion

L’immobilier est l’un des investissements préférés des Français. Un engouement qui n’est pas près de s’éteindre car avec le retour de l’inflation, l’immobilier est l’une des meilleures classes d’actifs pour protéger son épargne de l’inflation.

Mais tous les biens immobiliers n’offrent pas les mêmes protections face à la hausse des prix (de l’énergie notamment).

Les biens immobiliers dans l’ancien se vendent moins chers que dans le neuf. On sait désormais pourquoi… Les rénovations imposées par les nouvelles normes pour la location des logements impliquent des dépenses importantes que les investisseurs n’avaient pas tous anticipé. À cela s’ajoute le renchérissement significatif du coût de ces travaux en raison de l’inflation qui touche le prix de l’énergie, des matériaux, et bientôt des salaires des artisans.

Face à ce constat, l’investissement immobilier dans le neuf se distingue favorablement avec ses nombreux avantages.