Je relate ici mon expérience d’investisseur en SCPI : mon investissement de 100 000 euros en SCPI à crédit. Ce que j’aime avec les SCPI, c’est que je me contente de recevoir mes loyers pendant que tout est délégué à la société de gestion : achat, location, entretien, paiement des charges. Tout…sauf la déclaration des revenus SCPI aux impôts…et ça peut être une prise de tête, surtout la 1ère fois ! Tous les ans, en mai, il faut déclarer nos revenus SCPI perçus en N-1.
Actuellement en plein dans ma déclaration de revenus, j’en profite pour rédiger ce guide pas-à-pas qui sera utile à tous les investisseurs SCPI. Cela fait quelques années que je déclare mes SCPI aux impôts et je suis maintenant bien rodé, avec mon propre fichier Excel que je vous mets à disposition. Mais la première année de déclaration, j’avoue que ce fut difficile…j’y ai passé quelques heures alors que maintenant c’est fait en 1 heure !
Je précise que ce sont mes propres chiffres et les captures d’écran proviennent de ma déclaration de revenus. Et oui, je donne de ma personne ! Naturellement, ne recopiez pas mes chiffres, il faut déclarer vos revenus et je présente mon exemple chiffré simplement dans un souci pédagogique. Car je trouve que c’est toujours plus compréhensible avec de vrais chiffres.
Rappel : si vous avez investi en SCPI au sein d’une assurance vie, il n’y a rien déclarer même si la SCPI a versé des revenus. Car c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. C’est-à-dire qu’on déclare seulement les retraits (rachats) de l’assurance vie. Par ailleurs, si vous avez seulement acheté la nue-propriété de SCPI, vous ne percevez pas les revenus, donc pas de déclaration de revenus.
SOMMAIRE
- Déclaration des revenus SCPI : quel régime fiscal ?
- Préparation de la déclaration de revenus SCPI (Excel)
- Déclaration de revenus SCPI en ligne : pas-à-pas
- Enseignement : le rendement net de mes SCPI
Déclaration des revenus SCPI aux impôts : quel régime fiscal ?
Tout d’abord, qui dit déclaration de revenus aux impôts, dit : il faut déclarer TOUS ses revenus. Bien sûr, les revenus du travail, mais aussi les revenus immobiliers (loyers reçus) et les revenus des capitaux mobiliers (dividendes perçus en CTO par exemple). Notre dossier si vous souhaitez tout comprendre : l’impôt sur le revenu et l’optimisation fiscale (exemple chiffré).
Il faut savoir que les revenus SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, comme pour la location nue (non meublée). Fiscalement, il y a 2 régimes d’imposition :
- régime micro-foncier ;
- régime réel.
Imposition des SCPI au micro-foncier ou régime réel ?
Par défaut, on est assujetti au régime réel. C’est à dire que notre assiette imposable = revenus – frais, charges et intérêts. Exemple : 5 000 € de revenus fonciers – 3 000 € de frais, charges et intérêts = 2 000 € de bénéfice imposable déclaré. Et on sera imposé de x % sur ce bénéfice imposable selon notre tranche marginale d’imposition (TMI). Dans ce cas, il faut remplir l’annexe 2044 pour détailler les frais/charges/intérêts (exemple plus loin).
Alors qu’en régime micro-foncier, assiette imposable = 70 % des revenus fonciers. C’est-à-dire que l’on bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur nos revenus fonciers, en lieu et place des frais réels. Exemple : 5 000 € de revenus fonciers – 1 500 € d’abattement forfaitaire = 3 500 € de bénéfice imposable déclaré.
Peut-on choisir entre ces 2 régimes ? On ne peut pas opter pour le régime micro-foncier si on a des revenus fonciers qui ne proviennent que des SCPI.
En revanche, si on loue un appartement non meublé ou un parking et que nos revenus fonciers annuels totaux (y compris SCPI) sont inférieurs à 15 000 €, on peut opter pour le micro-foncier. Ce qui est intéressant si l’ensemble de nos frais, charges et intérêts est inférieur à 30 % des revenus fonciers.
Pour une majorité des investisseurs, il faudra déclarer au régime réel. C’est mon cas, donc c’est ce que je vais expliquer ici en détaillant comment renseigner :
- la déclaration de revenus principale (la « 2042 » à fond bleu),
- l’annexe des revenus fonciers (la « 2044 » à fond violet),
- l’annexe des revenus étrangers (la « 2047 » à fond rose).
Sinon, si on déclare au micro-foncier, l’article s’arrête ici car il suffit d’indiquer les revenus fonciers bruts (avant abattement de 30 %) dans la case 4BE !
Préparation de la déclaration de revenus SCPI
Avant de se jeter à corps perdu dans la déclaration en ligne, réunissons les documents.
Pour chaque SCPI, on reçoit un Imprimé Fiscal Unique (IFU) envoyé par la société de gestion. Il s’agit d’une obligation réglementaire.
Extrait de mon IFU de la SCPI Primofamily :
Chaque IFU fait entre 4 et 10 pages, avec beaucoup de blabla et quelques chiffres.
J’ai donc reçu 3 IFU en avril, car j’ai investi dans 3 SCPI. Pour me faciliter la tâche, je me suis créé un fichier Excel de consolidation (fichier à télécharger plus loin).
En pratique, je reprends les chiffres de chaque IFU et je renseigne mon fichier Excel. Avec 1 colonne par SCPI, sauf exception (Corum Origin = 8 colonnes car des immeubles dans 8 pays différents).
Cela donne une vision d’ensemble qui permettra ensuite de renseigner plus facilement la déclaration de revenus en ligne. Voyez ici comment j’ai renseigné la colonne Primofamily à l’aide de l’extrait IFU (on retrouve les chiffres dans la capture d’écran de mon IFU au-dessus) :
Mon fichier Excel de consolidation des revenus SCPI
Regardez mon fichier Excel, c’est assez intuitif et les formules sont basiques. Même si vous ne l’utilisez pas (ce fichier est tout simple et sans doute améliorable), comprendre ce fichier Excel vous permettra de bien comprendre ce qu’il faut déclarer et de ne pas passer à côté de certaines choses.
Vous pouvez vous l’approprier et il vous suffit de reporter vos chiffres dans chaque colonne. En pratique, j’ai une colonne par SCPI (colonnes B-C-D dans mon fichier) à renseigner, et le reste se calcule automatiquement et indique les chiffres qu’il faudra reporter dans telle ou telle case de la déclaration.
Concrètement, après calcul automatique, je sais déjà que mon bénéfice imposable est de 1 518 € au global. Et c’est le chiffre que l’on devra retrouver dans la déclaration en ligne.
Plusieurs points à comprendre pour déclarer les revenus SCPI (visibles dans le fichier Excel)
1/ Revenus fonciers bruts – charges – intérêts d’emprunt de la SCPI = revenus fonciers nets. Ces 4 chiffres sont indiqués dans vos IFU. Attention, il y a un écart entre les revenus fonciers bruts déclarés (5 119 € au total dans mon cas), et les loyers que l’on a réellement perçus sur notre compte courant (4 556 € dans mon cas). Généralement, le revenu fiscal est supérieur au revenu réellement touché. (D’ailleurs, c’est pareil pour les salaires avec généralement des salaires imposables supérieurs aux salaires réellement perçus.)
2/ Si vous avez souscrit un crédit immobilier pour investir en SCPI (c’est mon cas), indiquez vos intérêts d’emprunt personnels. Attention, ce chiffre ne figure pas dans l’IFU, il faut le chercher dans votre tableau d’amortissement du crédit. Il faut bien comprendre que la SCPI emprunte à son niveau (c’est ce qu’on a déclaré au point précédent et visible dans l’IFU), mais vous avez peut-être emprunté également à votre niveau pour acheter vos SCPI (ce que l’IFU ignore donc je l’ai intégré à mon fichier Excel pour calculer le revenu foncier net net imposable).
3/ Revenus fonciers nets – intérêts d’emprunt personnels = revenus fonciers nets nets. Vous comprenez ici l’intérêt fiscal d’acheter des SCPI à crédit, cela permet de baisser l’assiette imposable (dans mon cas de 3 496 € imposables à 1 518 € imposables, cf l’extrait de mon fichier Excel). Ce total est très important, car c’est votre montant imposable qui sera reporté dans la déclaration 2042 en case 4BA.
4/ Adresses des SCPI : 1 adresse pour chaque SCPI. L’adresse figure dans l’IFU, notez bien, vous en aurez besoin pour votre déclaration en ligne.
5/ Revenus financiers : ces chiffres figurent dans l’IFU. En principe, seulement pour contrôle car les revenus financiers sont déjà pré-renseignés dans la déclaration d’IR.
6/ Revenus étrangers : chiffres dans l’IFU, seulement si vous avez des SCPI qui investissent à l’étranger. Il faut distinguer les pays, car fiscalité différente. Ces chiffres seront à reporter dans l’annexe 2047.
Note de Nicolas : finalement, avec cette simple feuille Excel qui résume des dizaines de pages de plusieurs IFU, on va pouvoir renseigner la déclaration de revenus en ligne (la 2042) et ses annexes (2044 et 2047). En pratique, grâce à ce fichier Excel on connait déjà notre bénéfice imposable (qui sera reporté en case 4BA de la déclaration) et notre crédit d’impôt sur revenus étrangers (qui sera reporté en case 8TK de la déclaration). Plus loin, vous verrez que tous les chiffres figurant en capture d’écran sont présents dans l’extrait du fichier Excel ci-dessus.
Déclaration de revenus SCPI (fonciers et étrangers) en ligne : pas-à-pas
Une fois que j’ai consolidé mes IFU SCPI dans mon fichier Excel, je suis prêt pour attaquer la déclaration de revenus !
Direction le site Impots.gouv.fr.
En pratique, la déclaration est assez facile avec mon fichier Excel et mes 2 écrans d’ordinateur. Sur mon écran gauche j’affiche mon fichier Excel, et sur mon écran droit la déclaration en ligne. Pas question de déclarer sur smartphone, il faut être installé confortablement et cela va prendre un petit moment !
L’étape 3 de la déclaration 2042 : bien paramétrer
Ci-dessous (capture d’écran), à l’étape 3 de la déclaration de revenus (la « 2042 » dans le jargon fiscaliste), il y a d’abord la « Sélection des rubriques de la déclaration des revenus et annexes « .
Il faut cocher « revenus fonciers » dans la rubrique Revenus :
Et dans la rubrique Annexes, vous devez cliquer sur le bouton » déclarations ANNEXES » et cocher :
- annexe 2044 : revenus fonciers ;
- annexe 2047 : revenus étrangers (seulement si vous avez une SCPI qui investit à l’étranger, ce qui est mon cas avec mes SCPI Immorente et Primofamily).
Car il faudra renseigner ces annexes (d’abord la 2044 puis la 2047), pour que les chiffres se reportent sur la déclaration principale (la 2042).
Ensuite, poursuivez votre déclaration, et vous verrez les annexes apparaitre dans la marge gauche :
Note de Nicolas : rassurez-vous, on peut simuler plusieurs fois si l’on veut pour obtenir l’estimation d’impôt sur le revenu (IR) avant de valider la déclaration de revenus en ligne. Personnellement, je fais plusieurs tours complets de la déclaration avant de valider, pour voir l’effet de chaque revenu sur l’estimation IR.
Donc j’invite à d’abord déclarer tous vos revenus hors SCPI (revenus du travail, revenus mobiliers, plus-values, etc.) et à aller jusqu’à l’étape 4 de la déclaration (résumé et signature) pour obtenir l’estimation du montant d’impôt sur le revenu (IR). Notez bien ce chiffre.
Et ensuite, reprenez votre déclaration pour saisir vos revenus SCPI, continuez jusqu’à l’étape 4 de la déclaration et notez votre nouveau montant estimé d’IR tenant compte de tous vos revenus y compris SCPI. Ainsi, par différence, vous saurez combien d’impôt vous payez sur vos revenus SCPI. Attention si vous avez des SCPI avec revenus étrangers, quand on renseigne l’annexe 2047 l’administration fiscale ne sait plus estimer le montant d’IR. Donc il faut obtenir l’estimation d’IR avant de renseigner la 2044, puis après la 2044 avant de renseigner la 2047.
Renseigner l’annexe 2044 : les revenus fonciers
Au tout début de la déclaration 2044, il faut préciser que nos revenus fonciers concernent « des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI) ». Pas très clair, l’administration fiscale devrait indiquer clairement que cela concerne les SCPI ! (Si un inspecteur des impôts nous lit, merci de faire le nécessaire 😉)
Pour commencer, il faut bien paramétrer la 2044, j’indique 3 car je détiens 3 SCPI (sauf exception, par exemple la SCPI Corum Origin compte pour 8 SCPI car des immeubles dans 8 pays différents) :
On clique sur Suivant.
Ici il faut comprendre que « Immeuble 1 » = SCPI 1. Et il faut indiquer les adresses de chaque SCPI. Je mets dans l’ordre des colonnes de mon fichier Excel : Immorente, puis Epargne Pierre et Primofamily.
Ensuite, on reporte les chiffres de notre fichier Excel, dans l’ordre SCPI 1, 2, 3… (regardez mon extrait Excel plus haut, c’est conforme) :
On voit en ligne 114 le résultat (bénéfice ou déficit) calculé. C’est bien 1518 € comme dans mon fichier Excel, tout est OK.
Les intérêts d’emprunt
Attention pour les intérêts d’emprunt en ligne 113, il faut bien reporter le total (intérêts payés par la SCPI + intérêts payés personnellement si on a souscrit un crédit immo).
Et ensuite en cliquant sur le bouton « détail », le cadre 410 s’affiche. Ici, on détaille les intérêts payés par chaque SCPI et les intérêts payés personnellement. Pour ma part, j’ai souscrit mon prêt chez la Caisse d’Épargne pour mes 3 SCPI et c’est l’adresse du prêteur.
Le résultat : bénéfice ou déficit foncier
On clique sur Suivant, et le résultat foncier s’affiche :
Parfait, c’est conforme à mon fichier Excel, j’ai bien un résultat foncier de 1 518 € ! C’est le chiffre principal, c’est le montant imposable.
Si vous avez un déficit, il pourra être imputé sur les bénéfices fonciers des 10 prochaines années. Pour ma part, j’avais un déficit antérieur de 116 € qui est reporté.
Le report dans la déclaration 2042
En dernière étape, on active le report automatique des chiffres de l’annexe 2044 vers la déclaration principale (2042) :
Ensuite, en cliquant sur Suivant, on bascule vers la 2042. Je constate que les chiffres de la 2044 ont bien été reportés automatiquement (en 4BA pour mon bénéfice foncier imposable) :
L’estimation de l’impôt sur le revenu
Et voilà ! On peut finaliser notre déclaration IR. J’obtiens dans l’étape 4 de la déclaration (résumé et signature) une estimation d’IR de 1237 €. Avant ma déclaration de revenus SCPI, j’avais tout déclaré hors SCPI et mon IR était estimé à 1000 €. Donc par différence, j’en conclue que mes SCPI sont imposées à 237 €.
Mais ce n’est pas fini ! Si on a des SCPI investies à l’étranger (c’est mon cas), il faut aussi renseigner l’annexe 2047. Attention, après avoir renseigné celle-ci, l’administration fiscale ne sait plus estimer l’IR ! C’est pourquoi j’ai noté l’estimation d’IR après l’annexe 2044 et avant de compléter l’annexe 2047.
Renseigner l’annexe 2047 : les revenus étrangers des SCPI
Il s’agit maintenant de déclarer nos revenus de source étrangère. Par exemple, si vos SCPI ont investi en Allemagne, Italie, Pays Bas,…nos loyers sont considérés comme des revenus étrangers.
Dans l’étape 4 de la déclaration 2042, au lieu de signer, on clique sur « corriger ma déclaration ». On revient alors à l’étape 2 de la déclaration, on clique sur Suivant pour atteindre l’étape 3 et pour pouvoir cliquer sur l’annexe 2047 dans la marge gauche.
Encore une fois, notre fichier Excel va nous être utile. Vous allez comprendre pourquoi selon les pays il faut renseigner les cadres 4-6 ou le cadre 8.
Paramétrer l’annexe 2047
D’abord, il faut paramétrer l’annexe 2047. Il faut cocher ces 3 rubriques :
- 4 = revenus fonciers imposables en France.
- 6 = des revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français.
- 8 = des revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif. (Ils sont imposés à l’étranger et exonérés en France, mais à déclarer car le fisc les prend en compte pour le calcul du taux d’imposition de l’ensemble des revenus perçus).
Finalement, il y a 2 types de revenus étrangers : cadres 4-6 à déclarer pour obtenir le crédit d’impôt sur revenus étrangers, et cadre 8 simplement à déclarer pour info.
Renseigner les cadres 4, 6 et 8
Le cadre 4 renseigné grâce à mon fichier Excel :
Le cadre 6 renseigné grâce à mon fichier Excel :
Je renseigne 136 € au total 8TK, c’est conforme au fichier Excel. Ce montant est important car il sera reporté sur la déclaration 2042 en case 4BL (crédit d’impôt revenus étrangers).
Attention, il faut également déduire la quote-part des intérêts d’emprunt (si vous avez emprunté pour investir en SCPI).
Je déplore que cette déclaration ne soit pas pensée pour les investisseurs en SCPI. Car avec une SCPI investissant à l’étranger, on peut avoir une dizaine de pays et ça ne tient pas dans la case (dans mon cas 4 pays). Et on ne peut pas ajouter plus de lignes car une seule ligne par déclarant.
MAJ 2023 : la DGFIP a dû lire mon article, puisque désormais on peut ajouter des lignes par pays !
Le cadre 8 renseigné grâce à mon fichier Excel :
Je renseigne 243 € au total 8TI, c’est conforme au fichier Excel. Si on a souscrit un crédit immobilier, il faut penser à déduire les intérêts d’emprunt personnels (selon la ventilation par pays).
On clique sur Suivant.
Le report dans la déclaration 2042
Enfin, dernière étape, on active le report automatique (cliquer sur les 2 boutons « report ») des chiffres de la déclaration 2047 vers la déclaration principale (2042) :
Ensuite, en cliquant sur Suivant, on bascule vers la 2042. Je constate que les chiffres de la 2047 ont bien été reportés automatiquement (cases 4BL, 8TK et 8TI) :
L’estimation de l’impôt sur le revenu
Enfin ! On peut finaliser notre déclaration IR, toutes les annexes sont renseignées.
On obtient dans l’étape 4 de la déclaration 2042 (résumé et signature) un message signalant que l’administration fiscale ne peut pas estimer l’impôt sur le revenu :
C’est « normal » quand on a des revenus étrangers. Il ne reste plus qu’à signer, si on souhaite valider la déclaration de revenus. Sinon on peut encore faire des modifications.
Enseignement : le rendement net de mes SCPI
Fin 2018, j’ai investi 100 000 € en SCPI (mon exemple).
J’ai perçu 4 556 € de loyers en 2021.
Donc un rendement brut 2021 de : 4 556 € / 100 000 € = 4,55 % (facile à calculer de tête !)
Quel est mon rendement net ? La SCPI a déjà payé à son niveau toutes les charges, l’entretien, la taxe foncière…donc il suffit de retirer l’impôt sur le revenu pour connaitre le rendement net.
Avant déclaration de mes revenus SCPI, j’étais allé jusqu’au bout de la déclaration pour obtenir une estimation (comme expliqué précédemment) et je devais payer 1 000 € d’impôt sur le revenu. (Seul chiffre qui n’est pas réel dans cet article, je simplifie la démonstration, le tout est de comprendre le principe).
Après déclaration de mes revenus SCPI, l’estimation est maintenant de 1 237 € d’impôt sur le revenu. Donc mes SCPI sont imposées à 237 €. Finalement c’est très peu pour 4 556 € de revenus SCPI. Merci le régime foncier réel avec la déduction des intérêts d’emprunt.
Donc rendement net = 4 556 € – 237 € = 4 319 € de revenus nets pour 100 000 € investis, soit un rendement net = 4,3 %. Modulo l’impact de l’annexe 2047 que je connaitrai quand je recevrai mon avis d’imposition en septembre. (Et si je tiens compte de la revalorisation du prix de mes parts de SCPI, ma rentabilité nette dépasse 5 %.)
Vous aussi, calculez votre rendement brut et rendement net de votre investissement SCPI. C’est l’occasion de le faire, la déclaration de revenus sert aussi à cela !
Vous estimez que vos revenus SCPI sont trop taxés ? Il existe des solutions pour être moins imposé sur les SCPI : investir via une assurance vie (les meilleures assurances vie pour investir en SCPI). Ou acheter des SCPI qui investissent à l’étranger (régime fiscal plus favorable, cf mon investissement en SCPI Corum). Ou acheter des SCPI en nue-propriété en démembrement temporaire (pas de revenus donc pas d’IR).
Nous expliquons tout dans notre guide : investir en SCPI. Et dans notre article : optimisation fiscale des SCPI.
84 commentaires sur “Déclaration des revenus SCPI : guide impôts et exemple réel”
un grand merci pour les explications et le fichier excel très clair où certains éléments étaient déjà intégrés dans mon cas, puisque j’ai des SCPI Corum Origin, entre autres. J’ai bien compris que l’utilisation de ce fichier pour ma déclaration se fait sous ma propre responsabilité.
La déclaration des revenus SCPI avec la prise en compte de règles fiscales différentes suivant les pays est vraiment un enfer surtout lorsqu’on doit en plus ventiler les coûts d’emprunts sur les différents pays, intégrer les plus values immobilières, etc. ! D’autant que les instructions envoyées par certaines SCPI pour la déclaration ne sont pas forcément très claires.
Encore merci vous m’avez fait gagner pas mal de temps.
cordialement,
Jean-Francois
Merci Jean-François !
C’est vrai que les IFU de certaines sociétés de gestion sont moins claires…
Ce sera plus facile l’année prochaine en étant rodé 🙂
Bonjour Nicolas,
Déjà un grand merci pour votre travail extraordinaire qui aide vraiment la communauté a mieux appréhender l’épargne.
Je viens de constater sur mon compte la présence de prélèvement d’acomptes revenus fonciers + PS sur revenus fonciers depuis ce mois de Septembre 2023.
Détenant depuis 2019 des SCPI à crédit et en pleine propriété, je suis surpris de voir ces acomptes que maintenant.
Savez-vous si cela est normal ? Détenant dans le lot des SCPI à l’étranger, j’espère que ce n’est pas une erreur de l’administration fiscale.
Merci pour votre aide,
Erwan
Bonjour Erwan,
Merci 🙂
J’ai moi aussi (depuis 1 an je crois) le prélèvement d’acomptes sur revenus fonciers et prélèvements sociaux.
Ce n’est pas un souci, c’est régularisé en N+1, le calcul d’impôt en tient compte.
Un peu comme le PAS (prélèvement à la source) sur les revenus du travail. C’est régularisé ensuite après notre déclaration de revenus.
Merci beaucoup. C’était hyper clair
Un immense merci pour votre aide !!!
Bonjour Nicolas,
en tant que non résident, j’ai un doute sur la déclaration des revenus générés par mes SCPI sur des biens en dehors de la France (UK, Italie, Allemagne, Pays Bas, Belgique, Espagne, Irlande,..). Un des mes IFU indique « les revenus fonciers de source étrangère perçus par les non résidents ne sont pas imposables en France… ». Véridique?
Dans ce cas je ne dois déclarer que les revenus fonciers de source françaises et possiblement déduire les intérêts d’emprunts ventilés au prorata des % des revenus générés en France? Rien de plus? Merci pour ce partage. Votre fichier et vos explications sont extra. Bravo et merci
Bonjour Thibaut,
En principe vous devez suivre l’IFU.
Mais il me semble que pour les non résidents, il faut déclarer les revenus fonciers de source étrangère dans l’annexe 2047 dans le cadre 8 (calcul du taux effectif).
A confirmer, vous pouvez demander un rescrit fiscal.
Bonjour,
tres utile! Est-ce que vous pouvez creer le meme guide pour les non-residents?
Bonjour Tatiana,
C’est en projet 🙂
Bonjour, merci bien pour cet article utile et complet !
A partir du tableau, je lis en commentaire qu’il n’est pas possible de déclarer un déficit (case 4BA), dans le cas où par exemple les intérêts d’emprunt seraient supérieurs aux revenus fonciers. Dans cette situation, est-ce que ce déficit est reportable, et si oui, de quelle façon ?
Bonjour Jérémy,
Non pas de déficit foncier justifiable par les intérêts d’emprunt, donc pas de report possible.
Bonjour
Selon la notice 2044 les primes les frais de dossier et la caution hypothécaire sont a inscrire dans la case 250 au même titre que les intérêts d’emprunt ce qui est bizarre ou normalement seuls les intérêts d’emprunts sont déductibles pendant 10 ans.. les cases 430 a 450 sont censées détailler ce qui est du déficit re-portable ou non. Du coup que faut il faire exactement ?
petite question sur le régime réel, en cas de prêt pour l’achat d’une scpi européenne, dans quelle case déclare t-on les frais de cautionnement du crédit ainsi que le cout de l’assurance emprunteur ? y’a t’il une déclaration différente à faire de ces frais selon la convention fiscale en crédit d’impôts (ex : Allemagne) ou au taux effectif (ex Belgique) j’en profite pour saluer l’excellent travail de démocratisation que vous faites, c’est TOP ! j’aurai aimé avoir ADI il y a 20 ans, cela m’aurait évité de faire des bêtises 🙂
Merci Jany 🙂
Je pense que c’est à renseigner dans les intérêts d’emprunt personnels, à bien détailler dans le cadre 410.
Bonjour,
Merci Nicolas pour ce super article (et pour tous les autres). Ayant repris mes finances en main en 2022 suite à la lecture d’ADI, j’ai souscris pour 60k€ à crédit sur 3 SCPI en Septembre 2022. Avec le délai de jouissance, je n’ai pas de revenus fonciers en 2022. Comment faire pour déduire les intérêts de crédit et frais de dossier payés en 2022 ? Déclaration avec les revenus 2023 ? J’avoue ne pas avoir trouvé la réponse malgré pas mal de recherches.
Bonjour Matt,
Ah dommage, idéalement vous auriez pu négocier un remboursement différé de quelques mois du crédit.
Ainsi vous auriez eu le même timing entre les mensualités payées et vos revenus touchés.
Je crois savoir qu’on ne peut pas être en déficit foncier avec les SCPI.
Je vous invite à demander un rescrit fiscal à votre SIE pour savoir si vous pourrez renseigner les intérêts et frais de dossier en déclaration 2024 sur les revenus 2023.
Bonjour,
Avec CORUM, annexe 2044, ligne 113 il faut ventiler les intérêt d’emprunt à l’aide de pourcentage par SCPI par pays. Notamment 57% pour les pays en taux effectif. Pour mois c’est 57% sont perdus vous confirmez ? Car je n’ai pas ces pays.
Vous avez le même problème ceux qui ont des parts de la scpi CORUM ORIGIN ?
Merci
Bonjour Martin,
Oui pour la SCPI Corum Origin que j’ai aussi.
Il y a 43 % des intérêts de notre crédit personnel à déduire en annexe 2044 en ventilant par pays.
Mais les 57 % restants, on peut les déduire en cadre 8 de l’annexe 2047 (revenus étrangers).
Bonjour très beau récapitulatif. Cependant vous oubliez de préciser qu’il faut également déduire la quote part des intérêts d’emprunt du cadre 6. (« 6. Revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français ») de l’annexe 2047
Bonjour,
Merci pour ce guide. J’ai cependant une question concernant les intérêts d’emprunt.
J’ai souscrit un crédit pour l’achat de parts de quatre SCPI.
Dois-je diviser les intérêts d’emprunt de l’année par 4? pour compléter les cases intérêts pour chaque SCPI?
Merci d’avance.
Bonjour Christophe,
Moi j’ai 4 crédits pour mes 4 SCPI donc c’est facile, je reporte les intérêts de chaque crédit pour chaque SCPI.
Mais vous vous avez un seul crédit pour 4 SCPI ?
Dans ce cas, il faut répartir les intérêts proportionnellement à chaque SCPI.
Bonjour,
Etes vous sur que le champs 114 peut être négatif dans la déclaration 2044 ? Car Corum dans son aide à la déclaration précise que cette valeur ne doit pas être négative.
Car vous précisez : « Si vous avez un déficit, il pourra être imputé sur les bénéfices fonciers des 10 prochaines années. Pour ma part, j’avais un déficit antérieur de 116 € qui est reporté. »
Merci d’avance
Bonjour Clément,
La ligne 114 est calculée automatiquement par l’administration fiscale, donc ce n’est pas un sujet.
Et le bénéfice est reporté en 4BA de la déclaration 2042.
J’avais un déficit foncier provenant d’un appartement locatif depuis 2015.
Mon SIE m’avait écrit :
« le déficit antérieur non imputé, soit 4280 €, se déduira de vos bénéfices fonciers l’année où il y en aura (dans la limite de 10 ans).
Concrètement, il s’imputera automatiquement lorsque vous indiquerez un bénéfice imposable en ligne 4BA. »
=> Et j’ai bien constaté cela. J’ai épuisé mon stock de déficit reportable avec ma déclaration de mai 2022 (il ne me restait plus que 116 € de déficit reportable).
Bonjour, l’heure de ma première déclaration de revenus de mes scpi a sonné, mais il me reste plusieurs interrogations :
– dans quelle ligne dois je déclarer mes frais de dossier et frais d’assurance emprunteur ?
D’autre part j’ai reçu mon premier ifu d’une SCPI 100% française et les revenus bruts indiqués sont très inférieurs à ceux que je pensais déclarer. Je m’explique : j’ai percu l’équivalent des loyers du T2 2022 (partiel en juillet), T3 (complet en octobre) et T4 (complet en janvier 2023). D’après ce que je comprends les loyers du T4 ne serai pas comptabilisé dans l’ifu de 2022. Pouvez vous me confirmer que c’est la date de versement des loyers (janvier 2023) qui est prise en compte (et donc exclu de l’ifu 2022) et non la période des loyers correspondante (T4 2022) ?
Merci de votre article très intéressant et très concret.
Et merci de votre aide.
Bonjour,
1/ Frais et charges.
2/ Il y a toujours un décalage entre les revenus à déclarer et les revenus perçus, moi généralement c’est dans le mauvais sens, vous avez de la chance 🙂
Bonjour,
Pour ma part, les intérêts d’emprunts, les frais d’assurances, les frais de dossier ainsi que la partie non remboursable de la caution (comme crédit logement) sont considérés comme des frais au même titre que les intérêts d’emprunts et doivent être déclarés en suivant les ventilations des parts détenus de chaque SCPI dans le crédit. Que les SCPI soient européennes ou non ne change rien c’est déductible.
Attention bien que j’ai eu la confirmation par un email et un courrier de l’administration fiscale ce n’est pas un rescrit fiscal ; n’hésitez pas à poser la question à votre centre des impôts en cas de doute.
Bonjour Nicolas,
Merci pour l’info !
Oui cela semble logique.
Bonjour,
Si j’ai bien compris, lors de l’achat au comptant sans crédit, il n’est donc possible que de soustraire les intérêts des prêts réalisés par la société de gestion? Et donc l’imposition est bien directement à la TMI + PS? En micro foncier seulement, on pourrait profiter de l’abattement forfaitaire? Merci beaucoup pour votre réponse et pour vos articles !
Bonjour Christophe,
Non regardez mieux le fichier Excel : https://avenuedesinvestisseurs.fr/declaration-revenus-scpi-impot/#preparation-excel
Dans tous les cas en déclarant au foncier réel, on soustrait les intérêts d’emprunt de la SCPI (indiqués dans l’IFU), même si vous avez acheté au comptant sans crédit.
Et en plus, si on a souscrit un crédit, on peut déduire nos intérêts d’emprunt de notre crédit (indiqués dans notre tableau d’amortissement de l’offre de prêt).
Quand vous parlez de pays étrangers, vous parlez de pays autres que la France (Métropole ou DOM) y compris ceux situés en Europe ?
Avec mes remerciements.
Cdt
J-PH
Bonjour Jean-Philippe,
Oui étranger = hors France.
Bonjour,
dans le tableau excel, la référence à la ligne 113 de la déclaration est présente en ligne I8 et I12.
Vous précisez dans l’article que c’est la seconde qui est celle à utiliser mais peut-être serait il préférable de supprimer la référence en I8 pour éviter une confusion ?
Merci pour vos articles
Bonjour Jérôme,
Oui bien vu, je mettrai le fichier à jour 🙂
1000 Mercis pour votre article,
J’aurais quelques questions à vous poser car j’essaie de comprendre en aval avant avril :
1-Dans les cases 8TK le montant à reporter est-il bien les revenus nets (si réel) ou bruts (micro-foncier) des pays BTK AVANT déduction des impôts étrangers ?
2-Dans les cases 8TI le montant à reporter est-il bien les revenus nets (si réel) ou bruts (micro-foncier) des pays BTI APRES déduction des impôts étrangers ?
3-Savez-vous comment on calcule le crédit d’impôt pour des revenus 8TK de 2500 € et des revenus du foyer après abattement de 10% de 38000 €? j’avais oublié IR=1786€ sur les 38000 € et mon TMI=11%
Merci d’avance
Bonjour Constant,
1/2/ J’ai simplement reporté les chiffres indiqués sur mes IFU reçus.
3/ Je viens de regarder mon avis d’imposition.
J’ai obtenu 23 € de crédit d’impôt pour 136 € déclarés en 8TK.
Bonjour Nicolas
Toujours des articles très intéressants et super détaillés, c’est un plaisir de te lire.
J’aurais 2 questions:
– situation: j envisage très prochainement d acheter des scpi européenne type corum (TMI à 30%), cash suite à un héritage.
1ere question: pour des scpi 100% UE hors FR, il n y a que la 2047 et bien sûr la 2042 ? As tu reçu l IFU de Corum, si oui est il bien détaillé pour aider à remplir la 2047?
2eme question: j ai pas vraiment besoin des revenus dans l’immédiat (idéalement dans 7ans, à la majorité des enfants pour les études), choix cornélien, achat en démembrement avec 7ans de délai OU achat immédiat en scpi 100% UE pour faire baisser l IR sur ces loyers et ré investir ces loyers après impôt sur AV, PEA….? (pour faire travailler une 2eme fois, ces revenus même s il y a déjà un impôt). Voilà mon questionnement.
Dans l attente de ton retour pour l éclairer. Mais merci d’avance.
Vincent
Bonjour Vincent,
Il existe 3 déclarations :
la déclaration de revenus principale (la « 2042 » à fond bleu),
l’annexe des revenus fonciers (la « 2044 » à fond violet),
l’annexe des revenus étrangers (la « 2047 » à fond rose).
La 2044 est indispensable puisque vous déclarez des revenus fonciers.
La 2042 aussi évidemment.
Et la 2047 cela dépend s’il y a des revenus étrangers ou non.
Je n’ai pas encore reçu l’IFU Corum, ce sera autour d’avril.
Un ami m’a dit que c’est très clair et il y a même une vidéo qui accompagne.
Cf : mon avis Corum.
Question 2 : je ne peux pas répondre car conseil personnalisé réglementé. On le fait via notre société Prosper Conseil (activité réglementée).
Mais vos 2 pistes sont pertinentes.
Merci pour cette article très complet et le partage du fichier.
Pour Corum XL, j’ai 12 pays pour info.
Merci Quentin.
12 pays ! Belle diversification !
Et c’est que du bonheur de déclarer tout ça 🙂
Bonjour,
J’ai vérifié et réellement les intérêts d’emprunt de sont pas déductibles des revenus réalisés à l’étranger. Cela peut changer considérablement les calculs de rentabilité. En outre, cela a été débattu sur ce forum :
Je pense qu’il est important de clarifier cela et d’éviter éventuellement une erreur (ou fraude ?) fiscale.
Bonjour Sébastien,
Merci pour l’info !
Pour être dans les clous fiscalement, il faut bien reporter dans nos déclarations de revenus ce qui est indiqué dans les IFU.
J’ai déjà changé mon Excel pour ajouter une colonne par pays, comme l’explique Corum.
Donc je ventilerai les chiffres par pays.
Il y a un droit à l’erreur, mais il vaut mieux être rigoureux dans la déclaration c’est sûr.
Si les intérêts à l’étranger ne sont pas déduits de mes revenus fonciers, alors c’est 1 000 € déduits en moins, donc 300 € d’impôt en plus en TMI 30 %…ennuyant mais pas dramatique.
Bonjour,
Félicitation pour cet excellent site.
J’ai lu les commentaires et je ne suis pas sûr de comprendre l’impact de la « ventilation des intérêts d’emprunt par pays »… cela veut-il dire que les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus réalisés à l’étranger ?
J’imagine que non, car l’achat à crédit de SCPI qui investissent à l’étranger n’aurait plus aucun intérêt… mais ce n’est pas très clair.
Bonjour Sébastien,
Les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce n’est pas le sujet.
Mais il faut ventiler les pays car une partie va en 8TK (crédit d’impôt).
Cf les captures d’écran de ma déclaration, et mon fichier Excel.
Merci pour votre réponse.
Voici un exemple concret :
Je possède une Scpi Actipierre Europe et voici ce qui est noté sur le IFU.
Revenus fonciers net : 275 € pour 2021
J’ai perçu sur mon compte bancaire :
184,32 €.
Pourquoi cette différence ? Et c’est pareil pour toutes les autres Scpi que je possède.
Désolé, je suis novice et je ne connais pas toutes les subtilités !
Cordialement
Christophe,
Ah d’accord.
Cela surprend la 1ère fois, mais c’est normal.
C’est ce que j’explique dans le point 1 ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/declaration-revenus-scpi-impot/#preparation-excel
1/ Attention, il y a un écart entre les revenus fonciers bruts déclarés (5 119 € au total dans mon cas), et les loyers que l’on a réellement perçus sur notre compte courant (4 556 € dans mon cas). Généralement, le revenu fiscal est supérieur au revenu réellement touché. (D’ailleurs, c’est pareil pour les salaires avec généralement des salaires imposables supérieurs aux salaires réellement perçus.)
Moi j’ai environ 10 % d’écart entre les revenus fonciers déclarés et mes revenus réellement touchés sur mon compte courant.
Dans votre cas l’écart est plus important, c’est étonnant, il faut voir si la SCPI a fait des opérations particulières en 2021, cela doit être expliqué dans le rapport de gestion de la SCPI.
Merci de votre réponse. Je me renseigne auprès d’eux.
J’ai vous souhaite une bonne journée.
Je les ai contacté, c’est simplement qu’ils ont tenu compte dans leur calcul de Janvier 2022.
Donc : 92,16×3=276,48
Ça me va mieux 🙂
Parfait 🙂
Ils sont réactifs !
Bonjour,
Je m’aperçois que les revenus que j’ai reçu en 2021 étaient de 1752.32 € net, mais sur l’avis d’impôt j’ai 2226 € déclaré, j’ai bien vérifié mes IFU et il n’y pas d’erreur.
Ils ne gonfleraient pas un peu les montants imposables ?
Bonjour Christophe,
C’est au moment de la déclaration (en mai) qu’il faut contrôler, pas au moment de l’avis (août).
Si votre IFU disait 1752 €, il fallait indiquer 1752 € à la déclaration.
Bonjour super travail !
Je partage les autres avis, j’ai des revenus à déclarer pour pierval santé dont une bonne partie est à l’étranger et je ne sais pas comment imputer mes intérêts d’emprunt pour les revenus étrangers, car j’ai tout intérêt à déclarer le max sur les cases 8TK et 8TI car ils génèrent un crédit d’impôt si j’ai bien compris donc pourquoi déduire les intérêts pour la 2047 ?
Bonjour Stéphane,
Seul 8TK génère un crédit d’impôt revenus étrangers (reporté dans la case 4BL de la 2042).
Dans la 2047, il faut déduire les intérêts d’emprunt seulement dans le cadre 8 (Bel, PB, Irl…) qui affecte la case 8TI seulement (donc pas de soucis ça n’impacte pas 8TK).
Bonjour Nicolas
J’ai fait ma première déclaration de parts SCPI CORUM ORIGIN cette année avec l’aide d’une vidéo personnalisée établie par CORUM pour les nouveaux épargnants. Je note une différence quant au nombre à indiquer sur l’annexe 2044 entre leur vidéo et vos explications. En effet j’ai cette seule SCPI mais CORUM nous fait indiquer en nombre de sociétés immobilières non pas 1 (cf vos explications ou vous indiquez 3 car titulaire de 3 SCPI) mais 8 (car 8 immeubles détenus par la SCPI sur 8 pays différents).
Que pensez-vous de cette différence d’interprétation ?
Par ailleurs un grand merci pour l’ensemble de votre site qui est une véritable bible pour nous épargnants !
Bonjour Fanchette,
Oui je comprends maintenant que pour bien ventiler les intérêts d’emprunt, pour Corum Origin notamment il vaut mieux détailler par pays !
Bonjour Nicolas,
Juste une précision car je viens de terminer ma déclaration fiscale : la case 4BL n’est pas automatiquement reportée sur la 2042.Seules les cases 8TK et 8TI sont reportées. J’ai été obligé de reporter ce montant. D’ailleurs dans ton exemple, on ne vois pas le report à la fin de la 2047. Est-ce normal ?
Merci
Bonjour Erwan,
J’ai bien eu la case 4BL reportée automatiquement dans la 2042.
Mais je n’ai pas pris la capture d’écran.
Et à la fin de l’annexe 2047, j’ai pris le screenshot avant de cliquer sur le report. Mais ça a bien été activé. Quand on clique sur le bouton « report », ça passe en rouge « report activé ».
Hello Nicolas,
Tu ne mentionnes pas du tout la répartition des investissements de la SCPI par pays qu’il faut ventiler quand on a acquis via un crédit, c’est normal ?
D’ailleurs c’est quelque chose que j’ai du mal à comprendre pour l’appliquer mais que ce soit SOFIDY ou PRIMONIAL, ils le font bien savoir dans la notice
Salut Felix,
Non je ne vois pas là.
Tu saurais expliquer ? Je n’ai quasiment pas de revenus étrangers sur ces 3 SCPI donc pas très dimensionnant.
Mais pour déclarer les revenus de Corum Origin (4ème SCPI que je viens d’acheter) ça va devenir un sujet car plus de 90 % de revenus étrangers, donc j’espère que ce sera bien détaillé !
Bonjour Nicolas,
Ce que mentionne Félix est exact, les intérêts d’emprunt lors d’un achat à crédit doivent être ventilés selon la répartition indiquée dans l’IFU fourni par chaque SCPI investissement à l’étranger. Certains IFUs sont plus clairs et mieux faits que d’autres, et le tableau Excel est a priori incomplet (j’en ai créé un également après la 1ère année, pour gagner du temps lors des déclarations de revenus ultérieures).
Avec CORUM Origin par exemple, ce sera effectivement plus visible et il est nécessaire de faire attention, car ils investissent aussi bien dans des pays 8TK que des pays 8TI.
Mince, j’avais pas vu ta réponse.
Voilà ce que j’ai dans mon courrier SOFIDY en préambule (page 12 de la notice) :
« Vous avez acheté vos parts via un financement bancaire :
Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt payés au titre de l’année 2021 en les cumulant avec ceux déjà indiqués sur la ligne 113 et payés par la SCPI (formulaire n°2044, rubrique 410, indiquer le nom de la SCPI, le nom et l’adresse de l’organisme prêteur, la date du prêt et le montant des intérêts versés en 2021).
Une ventilation s’applique sur les intérêts payés en fonction des pays dans lesquels est investie votre SCPI :
EFIMMO
France : 83,95%
Allemagne : 5,47%
Royaume-Uni : 4,65%
Belgique : 0,96%
Pays-Bas : 4,88%
Irlande : 0,09%
IMMORENTE
France : 78,27%
Allemagne : 4,33%
Royaume-Uni : 2,14%
Belgique : 2,97%
Pays-Bas : 12,25%
Irlande : 0,04%
Intérêts d’emprunt à imputer sur les revenus réalisés en France, en Allemagne et au Royaume-Uni : Déduisez cette quote-part d’intérêts d’emprunt en les cumulant avec ceux de la SCPI (Ligne 113 de votre déclaration 2044 et venant minorer les montants de revenus nets déclarés en Rubriques 4 et 6 du formulaire 2047 et en lignes 4BA, 4 BL et 8TK de votre déclaration 2042).
Intérêts d’emprunt à imputer sur les revenus réalisés en Belgique, aux Pays-Bas et en Irlande : Cette quote-part d’intérêts d’emprunt vient minorer le revenu net déclaré sur le formulaire 2047, (Rubrique 8) ainsi que le revenu net déclaré en ligne 8TI de votre déclaration 2042C. »
Et en page 8 de la notice PRIMONIAL, ils donnent également la répartition des intérêts par pays.
Et ça j’avoue j’ai du mal à m’en dépatouiller hehe
Merci Gabriel et Félix.
Quelle usine à gaz !
Ce n’est pas très clair, je ne vois pas comment mettre ça en pratique dans les annexes 2044 et 2047 qui ne semblent pas avoir été conçues pour ça…
je vais sans doute creuser le sujet en mai 2023 quand je vais déclarer les revenus SCPI Corum Origin.
EDIT : ok vu, j’ajouterai des colonnes à mon fichier Excel.
Par exemple : SCPI 4 = Corum France, SCPI 5 = Corum Allemagne, SCPI 6 = Corum pays X…
Le message de Felix nous montre un point important: si achat à crédit des SCPI, les intérêts d’emprunts viennent imputer les revenus à déclarer dans le cadre 6 et 8 de la 2047 (et donc 8TK et 8TI de la 2042). Le crédit d’impôt sera moins important et donc la fiscalité augmentée!
Si j’ai bien compris :
– dans la 2042 on y gagne car les intérêts d’emprunt perso viennent minorer nos revenus fonciers nets ;
– dans la 2047 on y perd car les intérêts d’emprunt perso vont minorer les revenus étrangers des cadres 4 et 6 donc moins de crédit d’impôt en 8TK. (Le cadre 8 ne joue pas sur le crédit d’impôt).
Bonjour Nicolas,
Merci pour cet article très complet et très clair, c’est parfait pour le novice que je suis!
J’ai investi dans 4 SCPI à crédit en fin d’année dernière et je commence seulement à toucher mes premiers loyers, donc rien à déclarer cette année. En 2021 j’ai tout de même payé 2 mois de mensualité de crédit. Pouvez vous me confirmer que cela correspond à un déficit que je peux reporter sur les 10 années à venir?
Si c’est bien le cas puis-je reporter l’intégralité de ce déficit sur l’année suivante? où y a t-il une règle spécifique?
Merci d’avance,
Bonjour David,
A confirmer auprès de votre service des impôts, mais a priori :
Pour avoir un déficit imputable sur les revenus fonciers (et qui sera reporté l’année prochaine) en case 4BB de la déclaration 2042, il faut renseigner d’abord renseigner la déclaration 2044 (les intérêts payés en 2021).
J’ai eu confirmation de votre réponse par les impôts.
Top merci pour la confirmation !
Ouahh, quel article détaillé, merci beaucoup pour ce travail qui va largement simplifier ma déclaration l’année prochaine. Je viens juste d’investir dans des SCPI à crédit et je ne me rendais pas compte que la déclaration pouvait être aussi compliquée. Je me garde précieusement cet article pour avril 2023 !
Merci Morgane 🙂
On n’imagine pas à quel point ça peut être laborieux de déclarer des revenus locatifs (pour l’immobilier traditionnel aussi, ça peut être encore plus compliqué d’ailleurs !)
Pour les SCPI, c’est dur la 1ère année (mais ce sera facile maintenant avec notre article 😉 ), ensuite cela va assez vite une fois qu’on l’a fait une fois et qu’on a compris 🙂
Quand on a vu des articles très théoriques sur d’autres sites, on s’est dit qu’il fallait montrer concrètement comment déclarer…le concret c’est la marque de fabrique d’ADI !
Bonjour
Merci pour ces explications et le partage du tableau.
Ça me rassure car il ressemble beaucoup à celui que j’ai fait. Et je suis d’accord que la première année c’est assez long. Mais avec le tableau les années suivantes ça devient presque plaisant.
Par contre en fin d’article vous dîtes que les scpi vous coute 237€ mais prend t’elle les prélèvements sociaux ?
Bonjour Alexandre,
Oui après c’est presque un jeu d’enfant et le fisc reporte quelques éléments dont les adresses.
L’estimation d’impôt sur le revenu faite à la fin de la déclaration en ligne est censée tout prendre en compte (prélèvements sociaux compris), j’ai seulement un écart de 237 € avant / après déclaration SCPI.
Merci de cette explication très utile. Mis à part les déductions d’emprunts, la démarche de déclaration est-elle comparable si on investit en CTO sur des foncières française et des REIT étrangères (USA, Singapour…) ou des ETF de foncières ?
Yves,
Cela n’a rien à voir :
SCPI hors assurance vie = revenus fonciers (objet de cet article).
SCPI en assurance vie = revenus mobiliers = fiscalité de l’assurance vie
Investissement en CTO (que ce soit des foncières, ETF, peu importe) = revenus mobiliers = fiscalité du compte-titres ordinaire
Bravo pour vos articles claires.
Vous indiquez au niveau du choix de l’imposition des SCPI, « Sinon, si on déclare au micro-foncier, l’article s’arrête ici car il suffit d’indiquer les revenus fonciers après abattement de 30 % dans la case 4BE ! », ne faut-il pas indiquer dans la case 4BE le montant sans l’abattement de 30%, car ce sont les impôts qui réaliseront le calcul?
Bonjour,
Effectivement, si on déclare au micro-foncier, on renseigne la case 4BE avec les revenus fonciers bruts (sans faire l’abattement de 30 %, c’est l’administration fiscale qui le fera).
Merci beaucoup pour ce super article.
Deux petites questions :
– l’IR payé sur les SCPI paraît faible, quelle est le TMI de l’exemple ?
– dans votre cas de figure d’investissement de 100k€ en SCPI, pourquoi ne pas avoir investit en une propriété pour alléger la fiscalité ? Les intérêts d’emprunt n’auraient pas été déductibles ?
Merci encore
Bonjour Kevin,
Effectivement, mon IR est faible sur les SCPI cette année. Car je suis passé en tranche 0 % qui mord un peu sur la TMI 11 %, grâce à mon épouse qui a eu très peu de revenus en 2021 et à mon fils (plus de parts pour moins de revenus).
Je n’avais pas investi en nue-propriété fin 2018, j’ai préféré la pleine propriété pour percevoir les revenus directement.
Mais cette année (2022), je compte investir sur une nouvelle SCPI en nue propriété (démembrement temporaire de 5 ans je pense). Car ma TMI des 5 prochaines années va être plus élevée (TMI 30) et je n’ai pas besoin de percevoir des revenus complémentaires ces 5 prochaines années.
On s’adapte à la situation.
Tant qu’on est en nue propriété, pas de revenus, donc rien à déduire des revenus.
Merci beaucoup Nicolas pour cette présentation. Moi aussi j’effectue ma déclaration pour la troisième année et je me pose toujours de nouvelles questions. Ton guide va sans doute répondre à mes questions.
Concernant ton nouvel investissement à crédit, quel montant vas-tu investir et as-tu déjà choisi tes SCPI ? Je commence mon deuxième projet d’investissement SCPI à crédit et malgré des taux plus haut, les financements semblent plus nombreux.
Merci.
Erwan
Bonjour Erwan,
J’espère que tout va s’éclairer avec mon guide 🙂
Investissement SCPI en cours : 60 k€.
Je raconte tout dans un nouvel article qui sera publié bientôt !
Bonjour,
Merci beaucoup pour cet article très clair.
C’est ma première déclaration avec des revenus SCPI français et étrangers dont les 2/3 à crédit.
Je déduis les intérêts + les frais d’emprunt donc ça baisse beaucoup le bénéfice global toutes SCPI confondues.
Quid si finalement ma ligne 4BA est inférieure au montant de la 4B? Car je dois déclarer quand même tous mes revenus éligibles à crédit d’impôt en 4B?
J’ai un message d’erreur dans la déclaration qui m’indique que 4BA doit être supérieurs à 4B…
Merci!
Antoine
Bonjour Antoine,
La case 4B n’existe pas, donc je ne comprends pas votre message.
Les cases de la déclaration sont sur le format chiffre + 2 lettres, donc il vous manque une lettre là.
oui 4BA et 4BL pardon.
Oui 4BL doit être inférieure à 4BA.
Vos revenus imposables en 4BA ont été tellement écrasés par les frais et intérêts, que vous avez un montant inférieur au 4BL…ce qui coince.
Je n’ai pas de réponse, je vous invite à contacter l’administration fiscale.