Assurance vie ou résidence secondaire ?

Avez-vous plutôt intérêt à placer votre argent dans une assurance vie ou acheter une résidence secondaire ? Voilà une question qui peut sembler saugrenue tant les 2 projets diffèrent !

Et pourtant, c’est un choix auquel vous pouvez être confronté. L’argent épargné en assurance vie est aussi un patrimoine, et les revenus générés pourront offrir de belles vacances régulièrement.

Autant vous le dire tout de suite, la décision d’opter pour une assurance vie ou une résidence secondaire va intimement dépendre de votre situation personnelle. Mais il existe aussi une solution pour combiner ces 2 projets : le crédit lombard. On vous l’explique à la fin de l’article.

En qualité d’investisseur avisé, nous pouvons ici vous apporter un éclairage sur les avantages et les inconvénients de ces 2 « investissements ». Si les avantages et les inconvénients de la détention d’une résidence secondaire sont généralement bien connus de tous, cela est moins le cas au sujet de l’assurance vie.

Nous allons donc vous fournir des informations pratiques et financières permettant de réaliser un comparatif entre assurance vie et résidence secondaire.

SOMMAIRE

• Assurance vie ou résidence secondaire : peser le pour et le contre
• Comparatif de l’assurance vie et de la résidence secondaire sur le plan financier
• Financer l’achat de la résidence secondaire avec un crédit lombard adossé à un contrat d’assurance vie

Assurance vie ou résidence secondaire : peser le pour et le contre

Commençons par le point le plus enthousiasmant : les avantages de l’achat d’une résidence secondaire.

Les avantages de l’achat d’une résidence secondaire

Le confort psychologique et pratique d’être chez soi

D’un point de vue psychologique, acquérir une résidence secondaire (RS) est un projet plus enthousiasmant et excitant que d’investir son argent sur des placements financiers, fussent-ils à haut rendement…

Être propriétaire de la résidence où l’on passe une bonne partie de ses vacances et ses week-ends apporte plusieurs avantages :

• Le plaisir de se sentir chez soi.
• La possibilité d’aménager le bien à sa guise (choisir la couleur des peintures, les meubles, la literie, etc.).
• Pouvoir partir en week-end sur un coup de tête dans sa résidence secondaire, sans avoir de réservation à faire.
• La possibilité de stocker ses affaires personnelles sur place (planche à voile, vélos, vêtements, etc.).
• La pierre est un placement « rassurant » (même si une RS n’est pas le plus rentable…).

Diversifier son patrimoine dans l’immobilier

Dans certains cas, il est compliqué de devenir propriétaire de sa résidence principale. Et on peut chercher à devenir propriétaire immobilier par ailleurs (immobilier locatif, ou résidence secondaire : comment investir dans l’immobilier).

Par exemple, les personnes dont la profession implique une mobilité géographique récurrente (militaires, cadres commerciaux, expatriés, etc.) n’ont pas intérêt à acheter leur résidence principale s’ils n’ont pas le temps d’amortir les frais de notaire entre chaque déménagement.

L’achat de la résidence principale est également un projet écarté par les ménages n’ayant pas les moyens d’acheter un bien là où ils vivent et ne souhaitant pas s’éloigner en périphérie pour ne pas dégrader leur qualité de vie (perdre du temps dans les transports, s’éloigner des centres d’intérêt, etc.). Cela concerne tout particulièrement la ville de Paris où les prix à l’achat sont trop élevés pour de nombreuses familles.

Dans ces cas de figure, acheter une résidence secondaire est une façon de mettre un pied dans l’immobilier, et de diversifier une partie de son patrimoine sur cette classe d’actifs incontournable.

Anticiper pour sa retraite

Acheter une résidence secondaire peut aussi être l’occasion d’anticiper sa résidence principale pour la retraite.

Vous rêvez de vous installer sur la côte atlantique une fois à la retraite ? C’est un beau projet, mais vous n’êtes pas le seul à l’avoir. Il y a de plus en plus de retraités en France, et nombreux sont ceux qui souhaitent également s’installer sur le littoral à la retraite.

Si vous avez dès à présent la possibilité d’acheter le logement de vos rêves où passer votre retraite, alors il peut être judicieux de l’acquérir sans attendre.

Note de Ludovic : les prix de l’immobilier ont grimpé ces dernières années (surtout post COVID) dans les stations balnéaires. Que ce soit en Normandie, Bretagne, dans les environs de Biarritz ou sur la Cote d’Azur. Les prix pourraient se tasser en raison de la hausse des taux, mais une poursuite de la hausse des prix est toujours possible tant la demande est élevée.

Générer des revenus locatifs en location saisonnière

Une résidence secondaire peut être une source de revenus en mettant le bien en location saisonnière. Ce complément de revenus peut être très significatif dans le cas où le logement est bien situé et répond à une forte demande.

Des conciergeries permettent de déléguer la gestion courante du bien (suivi des réservations, entrées et sorties des locataires, petites réparations, etc.).

Les inconvénients de la résidence secondaire

Être propriétaire d’une résidence secondaire comporte aussi son lot de contraintes.

Des frais de fonctionnement incompressibles

Comme tout bien immobilier, la détention et l’entretien d’une résidence secondaire entraînent des frais non négligeables.

1️⃣ Au niveau des taxes, il y a tout d’abord la taxe foncière. Son montant varie d’une commune à une autre. Les taxes foncières ont tendance à progresser plus vite que l’inflation ces dernières années.

2️⃣ Ensuite, il y a la taxe d’habitation. Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas exonérées de taxe d’habitation. Par ailleurs, certaines communes appliquent un taux de majoration sur la taxe d’habitation des résidences secondaires. Cette surtaxe vise à démotiver l’achat de résidences secondaires dans les secteurs où les locaux n’arrivent plus à se loger en raison de la hausse des prix.

3️⃣ Après les taxes, il faut également ajouter l’assurance habitation, les contrats d’eau et d’électricité, le chauffage.

4️⃣ Les appartements (et les biens en copropriété) supportent des charges de copropriété. Ces dernières sont parfois élevées.

5️⃣ La résidence secondaire est une maison avec un jardin que vous n’avez pas la possibilité d’entretenir du fait de la distance ? Alors, il faudra également faire appel à un jardinier pour s’occuper du gazon et des plantations. Par exemple, si vous comptez acheter une résidence secondaire en Normandie, sachez qu’il faut tabler sur une tonte tous les 10 jours à la belle saison. Entretenir le terrain est important si vous ne voulez pas vous mettre à dos le voisinage…

6️⃣ En sus de toutes ces dépenses, il faut également anticiper les petits travaux d’entretien (nettoyer la terrasse avec un nettoyeur haute pression, repeindre les volets, etc.). Ainsi que les autres travaux plus importants nécessitant de provisionner des sommes d’argent plus importantes (remplacer une chaudière qui arrive en fin de vie, anticiper un ravalement de façade ou la réfection d’une toiture, etc.).

➡️ Le total de ces taxes et frais représente plusieurs milliers d’euros par an pour un bien familial ! Il est possible de couvrir les frais en mettant sa résidence secondaire en location saisonnière, mais cette activité n’est pas sans contrainte…

Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière n’est pas sans contrainte

Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière peut être une source de divers tracas. Notre article : investir dans une résidence secondaire (investissement ou achat plaisir ?)

Du fait de la rotation importante des locataires, la location saisonnière expose à un risque de dégradations du bien.

Ces dégradations peuvent être dues à des occupants indélicats ne prenant pas soin de la maison, ou simplement du fait du passage répété des vacanciers et leurs valises. Les meubles, les peintures, le matériel électro-ménager, les matériaux utilisés dans les salles d’eau, etc., doivent être choisis de façon à résister à une utilisation intense.

Il est conseillé de choisir une décoration et des meubles qui ne risquent rien. Ce qui implique quelques concessions dans les choix d’aménagement.

De plus, la location saisonnière est une activité très chronophage. Il est nécessaire d’être sur place si vous souhaitez gérer personnellement le bien. À défaut, vous pouvez déléguer la gestion auprès d’une conciergerie. Mais ce service implique des frais qui rognent une fraction significative des revenus locatifs.

De plus, les revenus locatifs peuvent être très imposés.

Les avantages de l’assurance vie

Passons maintenant en revue les avantages de l’assurance vie. L’argent épargné en assurance vie est aussi un patrimoine, et les revenus générés pourront offrir de belles vacances régulièrement.

L’accès à des fonds d’investissement performants

L’assurance vie est un dispositif d’épargne permettant de diversifier son argent sur des fonds performants.

Il est notamment possible d’investir sur les 3 grands types de fonds que sont :

• Les fonds euros, pour investir avec une garantie sur le capital placé.
• Les fonds en actions, et en particulier les fonds actions monde (ETF World) pour profiter de la croissance de l’économie mondiale. Les performances moyennes annuelles dépassent les 7 % sur le long terme.
• Les fonds immobiliers, notamment les SCPI, très populaires auprès des investisseurs. Les rentabilités sont de l’ordre de 5 % par an.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Diversifier votre patrimoine

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, l’assurance vie permet de diversifier votre patrimoine sur d’autres classes d’actifs que l’immobilier résidentiel. En effet, l’assurance vie permet d’investir sur des fonds actions, des fonds immobiliers (immobilier de santé, logistique, etc.), des fonds en euros, des fonds obligataires, etc.

La performance des actions et des obligations n’est pas corrélée à celle de l’immobilier résidentiel. En diversifiant votre patrimoine sur plusieurs classes d’actifs, vous optimisez le couple performance/risque global de votre patrimoine.

Une fiscalité très attractive

L’assurance vie profite d’une fiscalité très avantageuse. Ces avantages fiscaux sont de 3 types :

• Une absence d’imposition des gains tant que l’argent reste dans l’assurance vie.
• Des abattements sur les plus-values imposables en cas de retrait sur un contrat de plus de 8 ans.
• Un cadre fiscal très avantageux pour optimiser la transmission de son patrimoine sans payer de droits de succession.

Un placement simple à gérer

Ouvrir une assurance vie en ligne ne prend qu’une quinzaine de minutes. Et guère davantage si vous n’êtes pas familier avec ce placement.

La gestion courante d’une assurance prend très peu de temps. Un épargnant ordinaire peut se contenter de consulter 1 fois par an son contrat, juste pour information.

👉 L’assurance vie peut être gérée en (1) gestion libre ou en (2) gestion déléguée.

En optant pour le mode de gestion libre (1), l’épargnant choisit librement les fonds sur lesquels il investit, et il peut réaliser des arbitrages entre fonds s’il souhaite modifier l’allocation (les pourcentages investis sur tel ou tel fonds).

Avec la gestion déléguée (2), que l’on appelle aussi gestion pilotée, l’épargnant donne mandat à un gestionnaire pour gérer le capital placé sur l’assurance vie. Ce mode de gestion est adapté aux épargnants qui ne sont pas à l’aise avec l’idée de gérer eux-mêmes leur épargne.

Les inconvénients de l’assurance vie

L’assurance ne présente pas d’inconvénient en soi. C’est un placement simple à ouvrir et à gérer, qui s’adapte à tous les projets financiers (objectif court terme ou valoriser son patrimoine sur le long terme, préparer sa retraite, délivrer des revenus passifs), et donne accès à un large choix de fonds (fonds en euros sécurisés, fonds en actions, fonds immobiliers, etc.).

Il s’agit du placement financier préféré des Français.

❌ Mais attention, tous les contrats d’assurance vie ne se valent pas. Beaucoup de contrats présentent des caractéristiques peu attractives en termes de frais et de choix de fonds, ce qui donne une mauvaise rentabilité.

✅ Si vous souhaitez ouvrir une assurance vie pour bien faire travailler votre argent, prenez le temps de lire notre comparatif des meilleures assurances vie. Nous y expliquons les critères importants à regarder avant de souscrire.

Comparatif de l’assurance vie et de la résidence secondaire sur le plan financier

La détention d’une résidence secondaire coûte de l’argent. Nous avons listé les frais de fonctionnement plus haut.

Mais d’un point de vue financier, le coût le plus important vient du manque à gagner du fait que le bien ne rapporte pas de revenus s’il n’est pas rentabilisé via de la location saisonnière. C’est ce qu’on appelle un coût d’opportunité.

Par exemple, 300 000 € immobilisés dans une résidence secondaire auraient pu générer 15 000 € de revenus passifs par an en assurance vie (à 5 % de rendement)… assez pour s’offrir régulièrement des vacances.

En contrepartie de ce manque à gagner, vous avez la jouissance du bien.

À titre de comparaison, un investissement immobilier en pierre-papier (fonds immobiliers) du type SCPI rapporte de l’ordre de 5 % par an. Et un investissement immobilier locatif rapporte entre 2 et 10 % bruts selon le type de bien.

Cas pratique et quelques chiffres : assurance vie ou résidence secondaire

Prenons le cas d’un ménage disposant de 500 000 euros à investir en assurance vie ou dans une résidence secondaire.

💰 Une assurance vie investie sur des fonds diversifiés (fonds immobiliers, fonds actions, fonds euros) est un patrimoine financier qui va rapporter de l’ordre de 5 % par an en moyenne annuelle sur le long terme. Soit un revenu annuel de l’ordre de 25 000 euros sans prendre en compte les intérêts composés.

🏠 Une résidence secondaire dans ces ordres de prix (500 000 euros) est un patrimoine immobilier qui va coûter de l’ordre de 5 000 euros par an (taxes et frais de fonctionnement). Mais une résidence secondaire permet d’économiser le coût d’une location saisonnière.

🔎 Admettons que le bien est occupé 8 semaines dans l’année et que la location d’un bien équivalent soit en moyenne de 2 000 euros par semaine (aux périodes de l’année où il est occupé par ses propriétaires).

👉 Dans ce cas, être propriétaire de la résidence secondaire permet d’économiser 16 000 euros de location par an. Mais les frais de détention du bien (taxes et charges) sont de 5 000 euros par an. Donc l’économie annuelle en frais de location de vacances (nette de frais et taxes) est de l’ordre de 11 000 euros.

💡 Ce chiffre est à comparer aux revenus annuels générés avec une assurance vie : de l’ordre de 25 000 euros pour une bonne assurance vie avec une allocation équilibrée (profil de risque intermédiaire). Donc même en tenant compte de l’imposition (fiscalement avantageuse) des gains à la sortie du contrat, l’assurance vie est financièrement plus avantageuse que la résidence secondaire.

Note de Ludovic : d’un point de vue purement financier toujours, il est possible de renverser l’avantage économique en faveur de la résidence secondaire si vous occupez votre résidence secondaire très souvent (16 semaines par an par exemple) ou si vous parvenez à la louer régulièrement avec une bonne rentabilité nette de frais. C’est un calcul à poser au cas par cas selon le bien convoité, le nombre de jours que vous comptez l’occuper et/ou le louer, etc. La rentabilité va notamment dépendre de la valeur du bien (son prix d’acquisition en incluant les frais de notaires ou son prix de vente si vous êtes déjà propriétaire et envisagez de vendre).

Quid de l’inflation ?

Une résidence secondaire se valorise dans le temps du fait de l’inflation et de la hausse des biens immobiliers. Cette inflation profite également aux fonds actions et aux fonds immobiliers logés en assurance vie.

Mais si vous pensez que la résidence secondaire est située dans un secteur où la progression des prix sera plus rapide qu’ailleurs (littoral, montagne, autre emplacement privilégié, etc.), vous pouvez en tenir compte pour ajuster le calcul de rentabilité.

Sur le long terme, l’immobilier va certainement profiter d’une hausse des prix, ne serait-ce que pour suivre l’inflation, soit 2 % par an (inflation cible de la Banque Centrale Européenne). Mais cette progression des prix n’est pas linéaire, il y a des périodes de forte hausse (comme la période post COVID 2020-2022) et des périodes de stagnation voire de baisse des prix.

Financer l’achat de la résidence secondaire avec un crédit lombard adossé à un contrat d’assurance vie

La plupart des ménages finance l’acquisition d’un bien immobilier via un crédit immobilier classique (prêt amortissable) ou via de l’épargne disponible (achat comptant).

Il existe une autre façon de financer l’acquisition d’un bien immobilier : le crédit lombard.

Explication : crédit lombard

Le crédit lombard est une forme de crédit in fine : l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts trimestriels. Encore mieux, c’est un crédit in fine sans échéance : le principal (capital) est remboursé quand on le souhaite, ce qui peut être dans plusieurs décennies.

Le crédit lombard est consenti en contrepartie du nantissement d’un capital. C’est-à-dire que le capital nanti doit rester placé, notamment sur une assurance vie luxembourgeoise.

👉 Ce type de montage permet de faire levier sur votre patrimoine. Car vous conservez votre patrimoine financier (votre argent placé en assurance vie continue de travailler) ET vous achetez votre résidence secondaire. Ce n’est plus l’assurance vie OU la résidence secondaire, c’est l’assurance vie ET la résidence secondaire !

Le nantissement d’une assurance vie pour obtenir un crédit lombard est un montage financier envisageable pour acheter une résidence secondaire. Le montant de la somme prêtée via un crédit lombard peut atteindre 100 % des actifs nantis.

Note de Ludovic : si vous nantissez une assurance vie luxembourgeoise, vous pouvez obtenir une ligne de crédit lombard équivalente à 100 % du capital placé (valeur de crédit). Et en fonction des actifs nantis (plus ou moins risqués), l’appel de marge est plus ou moins souple (valeur de gage). Choisissez une bonne assurance vie luxembourgeoise pour obtenir un crédit lombard. Pour cela, vous pouvez solliciter notre cabinet Prosper Conseil

Quel est le profil des épargnants ayant intérêt à financer l’achat d’une résidence secondaire avec un crédit lombard ?

Le crédit lombard va s’adresser aux épargnants avec une belle surface financière, puisque le montant du capital à nantir doit être au mieux équivalent à celui de la ligne de crédit débloqué pour financer l’achat de la résidence secondaire. Pour obtenir un crédit lombard de 300 000 €, il faut au moins nantir 300 000 € en assurance vie.

Ce mode de financement est d’autant plus intéressant que le capital nanti en assurance vie est placé sur des supports dynamiques (fonds actions et fonds immobiliers) offrant de belles perspectives de gain sur le long terme. Ce qui est le cas des épargnants utilisant leur assurance vie pour valoriser leur patrimoine, préparer leur retraite, optimiser leur succession, etc.

Exemple de crédit lombard pour l’acquisition d’une résidence secondaire

Un couple d’une cinquantaine d’années possède une assurance vie avec un encours de 700 000 euros essentiellement investi sur des fonds en actions avec un horizon d’investissement à long terme. Le couple possède par ailleurs 100 000 euros de liquidités sur des comptes et livrets qui rapportent peu.

Le couple souhaite acheter une résidence secondaire d’une valeur de 500 000 euros. Pour cela, il décide de financer le bien de la façon suivante :

• Apport de 200 000 euros, dont un retrait partiel de 100 000 euros sur l’assurance vie.
• Crédit lombard de 300 000 euros, en nantissant le capital restant investi sur l’assurance vie.

De cette façon le couple devient propriétaire de la résidence secondaire à 500 000 €. Et il a seulement des intérêts trimestriels à rembourser pour le crédit Lombard. Et le couple conserve 600 000 € investis au sein de l’assurance vie après l’acquisition du bien. De quoi générer autour de 30 000 € de revenus passifs annuels, largement suffisants pour rembourser les intérêts du crédit lombard, financer les travaux / charges / taxes de la résidence secondaire…et il en reste encore pour des sorties au restaurant !

Les avantages du crédit lombard

Le crédit lombard comporte plusieurs avantages.

1️⃣ Un premier avantage du crédit lombard est commun avec celui d’un crédit ordinaire : faire levier sur le patrimoine. D’une façon générale, augmenter la surface financière de son patrimoine via le recours à l’emprunt est une stratégie gagnante pour accélérer la progression de son patrimoine net et générer plus de revenus.

2️⃣ Le crédit lombard est un crédit in fine sans fin. Ainsi, l’épargnant continue de capitaliser en assurance vie et ne rembourse que les intérêts du crédit. Ce qui est particulièrement intéressant si, comme indiqué précédemment, l’épargnant investit sur des fonds dynamiques (fonds actions, fonds immobiliers, etc.) dont les performances à long terme (taux de rentabilité) sont sensiblement supérieures au coût du crédit lombard.

3️⃣ Un autre avantage du crédit lombard est qu’il permet d’optimiser la fiscalité des revenus du patrimoine. En effet, l’épargnant ne réalise pas de retrait de son assurance vie. Ainsi, l’épargnant évite de payer les prélèvements et impôts sur les plus-values qui ne s’appliquent qu’en cas de retrait. Et le crédit obtenu n’est pas considéré comme un revenu, donc un rentier peut vivre rien qu’avec un crédit lombard et sans payer l’impôt sur le revenu.

De façon générale, réduire son revenu imposable est une des stratégies les plus efficaces pour l’optimisation fiscale de l’impôt sur le revenu.

💡 Ce montage financier pour acheter une résidence secondaire est potentiellement très pertinent. Mais il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour correctement structurer le patrimoine. Les conseillers de notre cabinet Prosper Conseil (cabinet en gestion de patrimoine indépendant) maîtrisent parfaitement l’ingénierie patrimoniale qu’implique la mise en place d’un crédit lombard sur assurance vie luxembourgeoise.