Avis Primaliance.com : le courtier en SCPI

Primaliance avis courtier en SCPI

SOMMAIRE

1. Présentation de Primaliance
2. Le conseil sur le mode de souscription des SCPI : à crédit, au comptant, en démembrement.
3. Le crédit immobilier via Primaliance.
4. Les services rendus par Primaliance et le choix des SCPI.
5. Notre avis en 5 points et la concurrence.

Les Français adorent l’immobilier. C’est leur investissement préféré, car réputé sûr et rentable. Ceci dit, tout n’est pas rose dans la vie du bailleur : ticket d’entrée important (au moins 100 000 € pour investir sur un seul bien immobilier), locataires à trouver et à gérer, travaux à réaliser soi-même ou à déléguer aux artisans, risques de vacance locative, de dégradations ou de loyers impayés, etc. Au final, il faut du temps libre, des compétences et les reins solides financièrement pour parer aux imprévus. Et finalement, l’immobilier locatif n’est pas aussi sûr et rentable, compte tenu de ces risques et de la fiscalité de plus en plus oppressante ! C’est là que la « pierre-papier » SCPI entre en jeu, vendue entre autres par Primaliance.

Pour les épargnants souhaitant investir en immobilier en diversifiant et sans se soucier de la gestion, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une solution très séduisante. En effet, les SCPI permettent à un groupe d’investisseurs d’être propriétaire d’un parc immobilier géré par des professionnels. Les gestionnaires de SCPI achètent des immeubles de bureau, des commerces et des résidences et se chargent de les louer et de reverser les loyers aux investisseurs (appelés associés). Ainsi, nombreux sont les bailleurs qui vendent leurs biens immobiliers pour investir plus confortablement en « pierre-papier » et sans pour autant sacrifier du rendement. Notamment quand ils sont très pris par leur carrière ou leur vie familiale, ou lorsqu’ils veulent être plus tranquilles à la retraite.

Concrètement, les SCPI peuvent être achetées dans de bonnes assurances-vie ou hors assurance-vie. Dans ce cas, en dehors de l’assurance-vie, vous pouvez vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine, ou investir directement auprès des sociétés de gestion ou via des courtiers spécialisés en SCPI. C’est ce dernier moyen qui nous intéresse dans cet article. Le courtier Primaliance est un courtier leader sur le marché des SCPI et nous allons voir dans cet article quelle est sa valeur ajoutée.

Note de Nicolas : je viens d’acheter 100 000 € de SCPI au second semestre 2018, alors c’est le bon moment pour faire mon retour d’expérience et donner mon avis ! On attend d’un courtier en SCPI qu’il nous conseille sur le meilleur choix de SCPI, sur la formule d’investissement la mieux adaptée à notre situation, pour des frais raisonnables voire sans frais.

Qui est Primaliance ?

La société Primaliance a été créée en 2010 et elle est devenue une filiale du groupe Foncia en 2014. Primaliance est devenu le premier portail d’information et de conseil pour investir en SCPI. Ce courtier propose l’offre la plus large du marché, avec bien plus de choix qu’en banque ou chez un conseiller en gestion de patrimoine indépendant : 80 SCPI différentes, sélectionnées parmi les 181 SCPI et les 30 sociétés de gestion du marché. Il faut noter que le courtier est indépendant et n’est pas affilié à une société de gestion en particulier, le conseil est donc objectif.

Primaliance n’est pas qu’un distributeur de SCPI, c’est également un courtier qui conseille les clients. En effet, les consultants spécialisés de Primaliance accompagnent personnellement le client de A à Z en s’adaptant à son profil : choix des SCPI, optimisation de la formule d’investissement (au comptant, à crédit, pleine propriété ou démembrement), recherche du financement, et suivi tout le long de la vie de l’investissement.

Quels sont les frais ? Notez qu’il n’y a aucun frais supplémentaire par rapport à un achat directement auprès de la société de gestion : Primaliance obtient une rétro-commission en tant qu’apporteur d’affaires de la part des sociétés de gestion. Vous ne payez donc pas de frais de dossier, ni autres frais facturés par Primaliance.

La presse spécialisée (Le Revenu, Mieux Vivre Votre Argent, etc.) en parle régulièrement et les avis des clients sont excellents :

Primaliance avis client

Primaliance apporte un conseil patrimonial et fiscal pour définir le mode de souscription des SCPI.

Primaliance vous conseille pour choisir la meilleure formule d’investissement selon votre situation et vos objectifs.

Avis de Nicolas : ce conseil est indispensable pour optimiser votre investissement en SCPI ! Exposez bien votre situation à l’expert Primaliance pour qu’il puisse vous donner la recommandation la plus adaptée.

L’achat de SCPI au comptant.

Acheter des SCPI au comptant (« cash ») vous permet d’avoir immédiatement un revenu complémentaire. Pour quel profil ? Cette formule peut par exemple intéresser un jeune retraité, qui a de l’argent de côté et pas envie d’avoir une dette à rembourser. L’inconvénient à noter : vous ne pouvez pas diminuer la pression fiscale sur vos revenus fonciers, car pas de déduction des intérêts d’emprunt étant donné que vous ne souscrivez pas à un crédit. Vous êtes donc complètement imposé sur vos revenus fonciers.

L’achat de SCPI à crédit.

C’est l’investissement en SCPI le plus courant : vous achetez des parts de SCPI grâce à un crédit immobilier. Le crédit permet d’acheter immédiatement un montant significatif de SCPI qui généreront des loyers. Vous pouvez acheter avec de l’apport, ou complètement à crédit. Ainsi, cette formule peut intéresser les jeunes actifs, qui n’ont pas encore de capital mais une volonté de construire un patrimoine immobilier. En effet, le financement par une banque vous permet de construire un patrimoine immobilier avec un faible effort d’épargne : les loyers touchés paieront une bonne partie des traites mensuelles. Vous profitez ainsi de l’effet levier, d’autant plus avec des taux d’emprunt bas.

De plus, il y a un intérêt fiscal : vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt, pour payer moins d’impôt sur le revenu. Enfin, l’assurance décès-invalidité souscrite en même temps que le crédit immobilier vous permet de protéger votre famille. Notez que Primaliance cherchera pour vous le meilleur crédit immobilier, nous vous l’expliquerons plus bas dans l’article.

L’achat de SCPI en démembrement temporaire.

Généralement, les SCPI (comme tout achat immobilier) sont achetées en pleine propriété : vous êtes à la fois propriétaire (détenteur du capital) et vous avez l’usufruit (droit de percevoir les revenus). Mais que ce soit au comptant ou à crédit, l’immobilier peut aussi être démembré entre :

  • nue propriété : vous possédez la propriété du bien mais vous renoncez aux revenus pendant la durée du démembrement.
  • usufruit : vous percevez la totalité des revenus (loyers) pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire au final.

Avec Primaliance, vous pouvez donc acheter vos SCPI en démembrement temporaire, sur une durée de 5, 10 ou 15 ans. Pendant la phase de démembrement (entre 5 et 15 ans), vous êtes nu-propriétaire, c’est à dire que vous avez les droits de propriété mais pas les revenus. L’avantage est d’abord fiscal : vous ne payez pas d’impôt sur les revenus (puisque pas de loyers perçus) et vos SCPI n’intègrent pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). De plus, vous achetez avec une décote allant de 17 à 36 %, liée à la renonciation de l’usufruit. Ensuite, après cette période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété : vous percevez alors les loyers.

Cette formule d’investissement s’adresse à quel profil ? À notre avis, l’achat de SCPI en nue propriété est particulièrement intéressant à l’approche de la retraite pour un actif fortement imposé (tranche marginale d’imposition 30 % et plus). Cela lui permettra de ne pas alourdir son impôt sur le revenu alors qu’il n’a pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, tout en achetant moins cher et en ayant la jouissance des revenus quand il en aura besoin (5, 10 ou 15 ans après).

Investir en SCPI à crédit : les financements possibles.

Les SCPI présentent un grand avantage : elles sont finançables à crédit, au même titre que l’immobilier classique. Vous pouvez donc bénéficier de l’effet levier du crédit : construire un patrimoine sans injecter d’apport et avec un faible effort d’épargne. L’effort d’épargne sera la différence entre vos loyers reçus et les traites mensuelles à payer à la banque qui vous a fait crédit.

En ce moment, les taux des crédits immobiliers sont bas (environ 2 % sur 20 ans), bien plus bas que le rendement moyen des SCPI (près de 5 %) : de quoi optimiser l’effet levier. Ceci dit, notez que les taux des crédits SCPI sont généralement environ 0,50 % plus élevés que pour l’immobilier locatif classique. De plus, l’assurance décès-invalidité est obligatoire, comme pour tout investissement immobilier.

Évitez le parcours du combattant grâce au courtier Primaliance.

Primaliance, en tant que courtier spécialisé en SCPI, va faire appel à son réseau pour vous trouver la meilleure offre de prêt à partir de 50 000 €. Cela vous épargne bien des tracasseries et des heures de recherche, car il peut être très compliqué de trouver un financement de SCPI et généralement les banques ne financent que leurs propres SCPI maison. Sachez que le Crédit Foncier de France était le spécialiste historique du financement en SCPI et qu’il a disparu, mais que les banques du groupe BPCE (Banque Populaire et Caisse d’Épargne) ont pris le relai.

Vous obtiendrez donc des offres de prêt qui correspondent à votre situation et à vos projets et vous ne serez pas forcément obligé d’ouvrir un compte et de domicilier vos revenus chez la banque. Bref, un crédit immobilier sans apport exigé et sans contraintes. De plus, sachez que les taux sont encore plus intéressants si vous êtes déjà propriétaire immobilier.

Les services rendus par Primaliance : notre avis.

Nous avons déjà vu que Primaliance vous apporte le conseil fiscal et patrimonial et vous trouve la meilleure offre de crédit immobilier. Mais ce n’est pas tout ! Vous avez accès à des outils : avant d’investir vous pouvez faire des simulations pour connaître la rentabilité de votre opération, ou comparer des SCPI. Et bien sûr, vous avez un conseiller spécialisé qui vous aide à construire votre portefeuille de SCPI et vous suit ensuite pendant toute la durée de votre investissement.

Avis de Nicolas : les outils développés par Primaliance sont vraiment impressionnants. Vous avez tout ce qu’il faut pour bien choisir vos SCPI et calculer la rentabilité de votre investissement immobilier ! Ainsi, vous pouvez tout aussi bien vous reposer sur l’expertise des conseillers Primaliance ou être autonome. Vous investissez en connaissance de cause, en étant informé au mieux.

Le simulateur d’investissement en SCPI.

Primaliance propose un outil pour simuler vos investissements en SCPI. Indiquez votre simulation familiale et vos revenus, le montant de votre investissement, vos hypothèses de revalorisation des loyers et des prix, le montant de votre apport, la durée et le taux de votre crédit. Puis lancez la simulation pour connaître votre effort d’épargne (= loyers – traites du crédit – impôts), la valeur de votre patrimoine immobilier à terme et le gain de cet investissement.

Exemple : j’ai simulé un investissement de 100 000 €, sans apport, avec emprunt sur 20 ans à 2,10 %. Avec une hypothèse conservatrice, à savoir aucune hausse des loyers et des prix sur 20 ans. Résultat : mon effort d’épargne serait de 179 € par mois (nets d’impôts) soit 43 k€ sur 20 ans. Et à la fin j’aurais un patrimoine de 100 k€, soit un gain de 57 k€, soit une rentabilité annuelle de 7,6 % (TRI = taux de rentabilité interne). Je pourrais alors vendre à 100 k€ ou conserver mes SCPI et percevoir 318 € de loyers nets mensuels.

SCPI simulation financement

Le choix de vos SCPI : votre allocation conseillée par Primaliance.

Primaliance distribue 80 SCPI différentes, sur les 181 SCPI du marché Français. Cette sélection s’est faite suite à analyse quantitative (couple rendement / risque, style de gestion, comportement de la SCPI durant plusieurs cycles immobiliers) et qualitative (qualité du parc immobilier, politique d’investissement et de travaux, réserves). Ainsi, Primaliance a fait un premier filtre et vous avez ensuite le choix entre 80 SCPI. Le courtier va vous accompagner pour construire un portefeuille bien diversifié de SCPI (votre « allocation ») en fonction de vos objectifs (revenu, plus-value, défiscalisation) et de vos préférences (type d’activité et emplacement).

La proposition d’investissement est personnalisée et en fonction des opportunités du marché. Il est généralement recommandé d’investir sur 2 ou 3 SCPI, pour diversifier les activités (commerces, bureaux, etc.) et les emplacements (Ile de France, province et étranger). Ainsi, votre conseiller va s’assurer que votre portefeuille immobilier est bien équilibré et conforme à vos objectifs, son avis est très précieux.

Les outils pour trouver vos SCPI idéales.

En plus de l’aide apportée par votre conseiller Primaliance, vous pouvez affiner vous-même votre recherche de la SCPI idéale grâce à plusieurs outils :

  • outil de recherche de SCPI selon vos propres critères : bureaux / magasins, taille du parc immobilier (150 M€, 500 M€, plus), zone géographique (Paris, Ile de France, autre) et rendement (< 5 %, entre 5 et 6 %, plus de 6 %) ;
  • outil de géolocalisation des immeubles par SCPI, pour avoir l’adresse de vos immeubles en France voire en Europe ;
  • classement des SCPI : les meilleurs rendements locatifs de l’année, le classement des collectes, le classement des SCPI les plus consultées, etc.

Les fiches complètes descriptives de chaque SCPI.

Primaliance distribue 80 SCPI et vous trouverez donc 80 fiches SCPI, c’est à dire une fiche complète pour décrire chaque SCPI précisément avec toutes les informations :

  • présentation générale ;
  • chiffres clés : date de création, capitalisation, nombre d’immeubles et d’associés, etc ;
  • graphique en bâtons : évolution du loyer et du prix de la part ;
  • camembert : répartition sectorielle et géographique ;
  • frais de souscription et de gestion ;
  • patrimoine : nombre d’immeubles, de locataires, taux d’occupation, géolocalisation des immeubles ;
  • ratios avancés ;
  • documents : retrouvez ici tous les documents de gestion de la SCPI (bulletins trimestriels, rapports annuels, etc.).

Le comparatif de SCPI.

Primaliance propose également un outil pour comparer jusqu’à 3 SCPI dans un tableau synthétique. C’est un outil parfait pour choisir entre plusieurs SCPI, mais également pour contrôler que votre allocation de 2 ou 3 SCPI est bien diversifiée à tout point de vue : société de gestion, répartition sectorielle et géographique, etc. Vous voyez également tous les critères qualitatifs et financiers pour évaluer vos SCPI.

Nous comparons ici 3 SCPI très connues :

  • Épargne Pierre (rendement de près de 6 % en 2017 !),
  • Novapierre Allemagne (investie principalement en Allemagne),
  • Pierval Santé (spécialisée dans le secteur de la santé).

En plus de ces indicateurs, vous pouvez également voir l’évolution des loyers et des prix sur les 5 dernières années.

Le service client Primaliance et le suivi durant votre investissement.

Les conseillers Primaliance sont des experts en investissement immobilier. Vous pouvez les joindre par mail ou téléphone, avant, pendant ou après investissement. En effet, les clients Primaliance sont accompagnés dans le temps : ils peuvent suivre leur portefeuille de SCPI en ligne sur leur espace client et ils peuvent joindre leur conseiller attitré à tout moment.

Par ailleurs, la société de gestion de votre SCPI communiquera régulièrement avec vous : les clients reçoivent des bulletins d’information trimestriels et des rapports annuels. Elle vous enverra également l’imprimé fiscal unique (IFU) pour faciliter votre déclaration fiscale : imposition des revenus fonciers. Les clients retrouvent tous ces documents dans les fiches SCPI et leur espace client Primaliance.

Primaliance : notre avis en 5 points et la concurrence.

Note de Nicolas : j’ai expérimenté personnellement l’investissement en SCPI au cours du second semestre 2018. En effet, je voulais investir 100 000 € sur 3 SCPI, sans apport, avec un crédit immobilier sur 20 ans. Vous savez que j’aime comparer et optimiser, alors j’ai challengé plusieurs courtiers et banques pour retenir la meilleure offre. Au bilan, les banques et conseillers en gestion de patrimoine se sont vite montrés hors jeu : moins d’expérience dans le métier et de conseil, trop de frais et pas assez de choix de SCPI et de possibilité de financement. Finalement, il ne restait que Linxea et Primaliance dans la course et j’ai beaucoup hésité entre ces 2 courtiers.

Finalement, j’ai choisi Linxea et cela s’est joué surtout par le hasard du calendrier. Ceci dit, Primaliance m’a fait une très bonne impression et est à mon avis au-dessus de tous les distributeurs et conseillers en SCPI à tout point de vue :

  • professionnalisme : plus d’expérience que les concurrents et spécialisation dans le métier de la pierre-papier SCPI ;
  • conseil : les conseillers sont des experts de l’immobilier et de la gestion de patrimoine, alors vous aurez un conseiller attitré qui vous fera les meilleures recommandations patrimoniales et fiscales ;
  • choix de SCPI : c’est le courtier qui offre le plus de choix. Le client peut sélectionner parmi les 80 meilleures SCPI du marché !
  • outils : Primaliance a développé tout une batterie d’outils pour choisir les meilleures SCPI, la meilleure formule d’investissement selon le profil du client et simuler la rentabilité de l’opération ;
  • frais : aucun surcoût pour les clients, ils bénéficient gratuitement des services car Primaliance se rémunère par les commissions versées par les sociétés de gestion.

C’est simple, je n’ai retrouvé un tel niveau nulle part ailleurs et je ne vois que Linxea qui puisse éventuellement rivaliser. Alors pour avancer dans votre projet d’investissement en SCPI, nous vous invitons à vous renseigner sur le site de Primaliance et à demander à être contacté par un conseiller.

Le Guide Primaliance.

Primaliance met à disposition un excellent guide des SCPI. Nous vous recommandons vivement de le télécharger pour en apprendre davantage.

Conclusion.

Au bilan, notre avis est que Primaliance est un excellent intermédiaire pour investir en SCPI, sans doute le meilleur en termes de choix et de conseil. En effet, le placement en SCPI peut être intimidant et déroutant : l’offre est vaste (grand choix de SCPI différentes), les modalités d’investissement sont multiples (au comptant, à crédit, en démembrement, etc.) et le financement par crédit immobilier peut être un parcours du combattant. Heureusement, les conseillers spécialisés en immobilier Primaliance accompagnent les clients personnellement, du début à la fin.

Et sans surcoût, voire avec des économies en vous trouvant le meilleur financement possible, alors ce serait dommage de s’en priver ! Vous pourrez ainsi diversifier sur plusieurs SCPI en passant par un seul intermédiaire et avec un conseil patrimonial et fiscal personnalisé. C’est un grand confort et vous optimiserez votre investissement.

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