Avis Bevouac : nos questions d’investisseur immobilier au fondateur

Il existe de nombreuses sociétés d’investissement immobilier clé en main. Nous mettons ici en lumière l’une d’entre elles : Bevouac. Notre avis sur Bevouac est qu’il s’agit d’une des meilleures sociétés pour déléguer une opération d’investissement immobilier locatif (notre avis sur l’investissement locatif clé en main). En tout cas, nous partageons la philosophie d’investissement de Bevouac : dénicher des appartements décotés, rentables et à bon potentiel de location et de revalorisation, tout en optimisant fiscalement.

C’est pourquoi nous recommandons Bevouac à nos lecteurs depuis plusieurs années pour leurs investissements locatifs quand ils veulent déléguer la recherche du bien, les travaux et la gestion. Nous avons ces dernières années de très bons retours sur leurs services et nous avons décidé d’interviewer le fondateur, Martin Menez, pour en savoir plus sur leur vision sur l’immobilier et sur leur approche de l’investissement.

Note de Nicolas : je n’ai pas investi à titre personnel dans un appartement via Bevouac. Mais dans un château 😁 Car convaincu par les qualités d’investisseur de Martin Menez, j’ai investi à ses côtés en 2023 dans l’indomptable, château de Fontenay. Il y a une vingtaine d’autres investisseurs co-châtelains au capital. De plus, 2000 personnes ont prêté via crowdfunding pour financer les travaux.

Offre spéciale pour les lecteurs ADI : si vous sollicitez les services de Bevouac, précisez que vous êtes lecteur ADI, et vous obtiendrez une remise de 500 € sur les honoraires (parrainage).

Votre avis : faut-il investir ou acheter sa résidence principale en premier ?

Martin Menez : Rien ne remplace le sentiment de vivre chez soi. Mais selon là où vous résidez, il faut choisir entre le confort de vivre chez soi ou maximiser le gain financier.

Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Nantes…) étant trop chères, il y est plus intéressant financièrement d’y rester locataire et de réaliser un investissement locatif pour commencer dès maintenant à bâtir son patrimoine.

Mais attention à ne pas trop faire d’effort d’épargne (la différence entre les loyers que vous touchez et ce que vous devez déboursez pour payer le crédit et les charges et impôts). En effet, il faut se laisser de quoi réemprunter pour acheter sa résidence principale ou un autre investissement dans un second temps.

Cela permet aussi de ne pas trop se priver de confort de vie, ne pas vivre dans une “cage à poule” qui ne sera bientôt plus adaptée à vos besoins quand vous construirez votre famille.

En revanche, si vous vivez dans une ville “pas chère”, alors acheter sa résidence peut vite avoir du sens !

Avis de Nicolas : comme tout, cela se calcule ! Il y a de nombreux paramètres : évolution des prix, combien d’années vous allez vivre sur place, le niveau des prix par rapport aux loyers des biens équivalents, les taux d’intérêt, etc. Même s’il y a une bonne part d’émotionnel dans l’achat d’une résidence principale, il faut rester un minimum rationnel. Il ne faudrait pas transformer le rêve en cauchemar. Si vous ne comptez pas rester sur place au moins 8 ans (pour amortir les frais de notaire et capitaliser), il vaut généralement mieux louer qu’acheter (sauf dans les villes peu chères qui permettent de rentabiliser l’achat dès 3-4 ans si les prix ne baissent pas). Notre guide : acheter ou louer (avec outil de simulation).

Chez ADI, nous aimons les praticiens. Vous-même Martin, quelle est votre expérience personnelle en investissement immobilier ? Et globalement, votre allocation patrimoniale ?

Martin Menez : J’ai investi dans 18 lots personnellement, mais je suis loin d’être le seul à avoir investi chez Bevouac ! Bon nombre des collaborateurs Bevouac sont des investisseurs immobiliers hors pair.

Avec Pierre-Antoine, on a véritablement pensé ce service en partant de notre propre besoin. On a construit le service qu’on aurait aimé trouver pour nous accompagner dans nos investissements, et on l’a utilisé depuis ! 

Je suis très fier d’être le premier client de Bevouac. Ce n’est pas toujours le cas : mes copains de l’ESTP (école d’ingénieurs des métiers de la construction) qui travaillent chez Bouygues ou Nexity n’achètent pas leurs propres produits… Je le sais, car ils achètent avec Bevouac ! Guillaume, notre tout premier salarié, qui travaille toujours chez nous, est également client. 

Mon patrimoine est essentiellement immobilier : 80 %. Le reste, c’est un peu d’actions long-terme, des livrets, etc. Car honnêtement, même si je sais qu’il faut diversifier, je n’y consacre pas tant de temps. 

Avis de Nicolas : justement, ce qu’il y a de bien avec les actions, les fonds euros, les livrets… c’est que ce n’est pas chronophage ! Investir en “Buy and hold” sur ETF World et fonds euro par exemple prend 1 minute par mois. Donc diversifier son patrimoine est très facile (je trouve l’immobilier bien plus compliqué). Mais même parcours : j’ai d’abord investi (et fait des erreurs à mes débuts, notamment avec un investissement immobilier défiscalisant en Robien vendu par un “conseiller” peu scrupuleux !) et appris en autodidacte pendant une dizaine d’années… avant de créer avec Ludovic les services que nous aurions aimé trouver à nos débuts : d’abord Avenue des investisseurs, puis le cabinet de conseil en gestion de patrimoine Prosper Conseil et enfin notre livre Investissez votre épargne ! Et nos amis travaillant en banque ne souscrivent pas à leurs propres produits mais se renseignent sur Avenue des investisseurs avec nos comparatifs 🙂

Quels sont les critères d’un bon investissement locatif ? 

Martin Menez : Chez Bevouac, un bon investissement locatif est la réunion de 3 critères :

1️⃣ ll doit être rentable. On est là pour gagner de l’argent !

2️⃣ Il doit se louer facilement.

Un 6 % de rendement brut avec un locataire qui paie tous les mois et pas de vacances locatives vaut mieux qu’un 13 % “théorique” avec des locataires problématiques et 3 mois de vacances locatives chaque année.

3️⃣ Il doit prendre de la valeur dans le temps.

Il y a 2 manières de gagner de l’argent en investissement locatif : le rendement locatif et la plus-value. Financièrement, c’est plus intéressant d’avoir acheté un appartement avec un rendement de 5,5 % qui a pris 50 % de valeur en 10 ans plutôt qu’un appartement avec 10 % de rendement qui prend 0 valeur.

Avis de Nicolas : tout à fait d’accord. De nombreux investisseurs immobiliers oublient le 3ème point. Personnellement je préfère 5 % de rendement sur un beau bien très bien placé, plutôt que le double dans un bien qui a moins de cachet et dans une ville qui périclite. Il faut mesurer le potentiel de revalorisation. Tout comme en bourse, trop d’investisseurs sont obnubilés par les actions à dividende (je l’étais aussi quand j’ai débuté en 2009), mais depuis un bon moment je préfère les actions de qualité (et je ne le regrette pas, car Google, Amazon, Facebook, Apple, LVMH,… sont en forte hausse malgré un faible rendement sur dividende). Actions à fort dividende : une fausse bonne idée ?

Dans quelle ville investir ?

Martin Menez : En 2024, l’équation de l’investissement locatif s’est resserrée.

Dans le centre des grandes villes (Paris, Nantes, Bordeaux, Lyon, Rennes, etc.),  les prix sont trop hauts, et les taux ayant augmenté, l’effort d’épargne est trop important. Par ailleurs, ce sont ces mêmes zones, où les prix avaient fortement augmenté, qui voient leurs prix se corriger davantage en ce moment (même si pas de chute violente).

Dans les petites villes ou la campagne, il n’y a toujours pas suffisamment de tension locative et de dynamisme pour justifier un investissement qui coche les 3 critères d’un bon investissement.

Résultat : les bons investissements sont concentrés dans les villes moyennes, avec des prix de l’immobilier compris en 2 000 € et 3 000 € / m² où l’on a :

• une tension locative forte ;
• des prix qui stagnent, voire continuent de grimper, car le pouvoir d’achat immobilier ayant été très fortement impacté dans les grandes métropoles, les ménages, en quête d’espace supplémentaire, se rapatrient sur ces villes “plus abordables” ;
• des rendements encore très intéressants, étant donné les prix encore mesurés (donc bon rapport loyer / prix). 

Avis de Nicolas : en phase, les villes moyennes ont sans doute le meilleur couple rendement / risque actuellement et avec un bon potentiel. Paris baisse sur une pente assez forte en ce moment (2023-2024)… il y aura peut-être un fort rebond qui suivra, mais c’est assez spéculatif. Pour aller plus loin, notre article : le bien et son emplacement.

Quelle fiscalité choisir ?

Martin Menez : Écartons d’abord le Pinel dans le neuf… La réduction fiscale est un “faux avantage” qui se répercute dans le prix de vente par le promoteur en moyenne 34 % plus cher que dans l’ancien !

Les loyers sont plafonnés, ce qui constitue un manque à gagner, et le régime fiscal pour déclarer ses revenus, le nu (revenus fonciers), n’est pas le plus intéressant… Il y a aussi des problèmes à la revente quand tous les voisins revendent en même temps ! Qui plus est, les avantages liés à la réduction d’impôt ont récemment été réduits.

Il existe cependant des régimes fiscaux très intéressants comme le LMNP au réel. Il faut en profiter tant qu’il est encore temps ! Le régime est attaqué, ce qui n’est pas nouveau, mais il est encore disponible à l’heure actuelle. 

Concrètement, c’est le beurre et l’argent du beurre :

• Le beurre : on peut déduire toutes les charges des revenus, y compris les amortissements comptables, ce qui annule l’impôt durant les premières années (10 à 12 généralement sur nos investissements proposés).
• L’argent du beurre : contrairement à un investissement en société, ces mêmes amortissements ne sont pas réintégrés lors du calcul de la plus-value. L’imposition sur la plus-value est donc très faible à la revente.

Il existe aussi certains cas où l’immobilier Denormandie peut être intéressant, mais attention aux villes ! Certaines villes sinistrées ne réunissent pas le critère de tension locative et de prise de valeur à terme.

Avis de Nicolas : nous recommandons aussi la fiscalité LMNP au réel depuis des années ! C’est selon nous la meilleure niche fiscale en immobilier. Il y a plus de formalisme et d’administratif, et il faut louer en meublé, mais le jeu en vaut la chandelle vu l’économie fiscale. Notre guide avec exemple chiffré : investir en location meublée LMNP : cas pratique.

Quel mode d’exploitation privilégier ?

Martin Menez : La location longue durée est le plus sécuritaire et répond à un besoin fondamental et immuable, celui d’avoir un toit au-dessus de sa tête, de se loger. Il y a actuellement une pénurie de logements dans toutes les zones tendues.

La location courte durée est un raccourci qui peut être risqué. Mais il faut bien différencier la location courte durée dans les zones tendues, très risquée et très compliquée ; du tourisme dans les zones rurales ou peu peuplées, potentiellement rentable, notamment sur de l’hébergement atypique.

Pour la location courte durée en zone tendue, dans les grandes métropoles, quand c’est encore possible (tellement les contraintes sont devenues fortes), c’est très risqué. 

L’État a clairement ces modes d’exploitation courte durée dans le viseur (régimes fiscaux en cours de modification, etc.), car cela met en danger l’industrie de l’hôtellerie et cause la pénurie de logements en location longue durée. En effet, la location courte durée étant plus rentable, certains propriétaires prennent ce raccourci qui peut être très risqué. Lille qui vient de mettre en place un système de compensation en est le parfait exemple dernièrement.

Avis de Nicolas : on en revient toujours au couple rendement / risque. La location courte durée (type Air BnB) est potentiellement plus rentable, mais assurément plus chronophage et plus risquée. L’investisseur “bon père de famille” préférera la location longue durée (bail meublé 1 an, ou bail nu 3 ans).

Quelle typologie de bien chercher ?

Martin Menez : 🔴 La colocation, c’est de plus en plus compliqué avec l’encadrement des loyers qui se généralise dans les grandes métropoles.

🔴 L’immeuble de rapport nécessite quant à lui une gestion plus importante. C’est quand on n’en a pas que l’on découvre l’intérêt d’un syndic de copropriété ! Il entretient l’immeuble de manière régulière, ce qui évite de payer de très importants travaux lorsqu’il est déjà trop tard…

🟢 Studios, T1, T2, c’est l’idéal pour investir ! Ce sont des biens liquides. Ils répondent parfaitement au besoin majoritaire du marché locatif dans les zones tendues : étudiants, jeunes actifs, etc. 

Avec le nombre de divorces, de familles monoparentales et de personnes habitant seules, ce sont vers ces logements que la plupart des ménages vont se tourner pour leur résidence principale. Avec la hausse des taux et la diminution du budget des investisseurs, ce sont également vers ce type de biens qu’ils vont – contraints – se tourner. Le potentiel de plus-value en est renforcé !

Avis de Nicolas : en ville, je trouve que les T2 ont le meilleur rendement (loyer / prix) et s’adressent à une bonne partie de la population : jeunes couples, parent divorcé, sénior, etc.

Investir seul ou réaliser un investissement clés en main ?

Martin Menez : L’investissement immobilier risqué ? Ça l’est plus ou moins selon votre expertise. Chronophage ? C’est certain !

Si on a le temps et l’envie de gérer ça, car on est passionné, il faut le faire soi-même. C’est l’occasion, surtout lorsque l’on réalise des travaux, de réaliser de belles plus-values. Cependant, ces plus-values sont obtenues par le temps passé à tout gérer par soi-même.

Sinon, déléguer peut avoir plusieurs avantages :

• Vous gagnez du temps. C’est 250 heures économisées en moyenne. Et encore, ça, c’est quand on ne passe pas de temps à rechercher comment faire !
• Ça vous donne accès à des biens off-market.
• Vous avez un devis travaux précis en amont même de se positionner sur un bien à rénover. Ça permet de limiter les mauvaises surprises…
• Vous savez les biens qui sont rénovables énergétiquement ou non.
• Vous ne risquez pas d’acheter des biens qui sont interdits à la colocation ou à la location meublée. Il faut savoir analyser tous les documents juridiques.
• Vous ne commettez pas les erreurs de base. Comme cocher la mauvaise case dans la déclaration d’impôts et payer 10k € d’impôt en plus !

Avis de Nicolas : même problématique qu’entre investir en bourse en gestion libre ou pilotée. Un simple ETF World en gestion libre fait souvent une meilleure performance qu’une gestion pilotée… la valeur ajoutée de la délégation est discutable (l’intérêt est surtout d’éviter la charge mentale et les biais comportementaux). En revanche, comme expliqué sur ADI, on considère qu’investir en immobilier et être bailleur est un vrai métier : il faut maitriser les notions financières (calculez le rendement et la rentabilité), la fiscalité, la gestion des travaux, la gestion locative, le juridique (évolutions réglementaires), etc. En cela, déléguer l’investissement immobilier (soit “en dur” soit en “pierre-papier” SCPI) se justifie plus souvent. Encore faut-il bien choisir chez qui on délègue.

En quoi Bevouac offre un investissement locatif clés en main différent ?

Martin Menez : Vous devenez propriétaire d’un bien, 100 % financé, rénové et loué depuis votre canapé. Ce qui fait notre force chez Bevouac, c’est :

Un accompagnement personnalisé. Un conseiller dédié prend le temps nécessaire pour vous former, répondre à toutes vos interrogations sur l’investissement locatif de manière générale et sur votre projet.

Une sélection de biens personnalisée. On ne vous propose en exclusivité durant 24 h que les biens qui correspondent à votre recherche. Ensuite seulement, ils sont diffusés aux autres investisseurs et sur la plateforme. 

Un engagement envers nos clients. Seulement 40 investisseurs par mois sont sélectionnés pour bénéficier de notre accompagnement. Ce choix a été fait, car nous ne pouvons pas proposer d’aussi bonnes opportunités et offrir la même la qualité de service à davantage de monde avec nos forces actuelles.

Un espace investisseur. Pour interagir avec votre conseiller, suivre l’avancée de votre projet et de vos travaux, le tout à distance.

Des contenus pour se former. Déléguer n’exclut pas d’investir de manière éclairée ! Cartes interactives, simulateurs, vidéos, articles d’actualité, guides, analyses, etc. L’objectif est vous rendre compte de la réalité du marché.

Avis de Nicolas : il y a beaucoup de concurrence dans ce secteur. Nous préférons Bevouac car ils sont les seuls à notre connaissance à être aussi sélectifs sur les biens présentés aux investisseurs. En effet, ils analysent des centaines d’appartements tous les mois, et ne présentent que les 40 meilleures « pépites » aux investisseurs ! On apprécie ce gros filtre, sur les critères de l’emplacement (pour être sûr de bien louer), du rendement, de qualité de la copropriété et de l’appartement. Bevouac regroupe les compétences de chasseur d’appartement, expert juridique, architecte, conducteur de travaux, décorateur d’intérieur et gestionnaire locatif. Nous sommes heureux de présenter ce service à nos lecteurs et nous avons eu de très bons retours ces dernières années. Alors que j’avais personnellement été déçu par d’autres services (que je ne citerai pas…), avec l’impression qu’ils m’envoyaient des annonces au hasard.

Bevouac en quelques chiffres ?

Martin Menez : Bevouac c’est :

• 450 projets par an ;
• 8,38 % de rendement brut en moyenne ;
• 380 M€ investis par nos clients.

Nous rendons public notre rapport de performance tous les ans.

Quel est le budget moyen pour lancer un projet avec Bevouac ?

Martin Menez : Il est possible d’investir à partir de 15 000 € d’apport et 100 € d’effort d’épargne par mois !

Bevouac réalise des projets entre 100 k€ et 1 M€ de budget acquisition.

Si vous ne connaissez pas votre budget, notre simulateur de financement peut être utile !

Un projet d’investissement type chez Bevouac ?

Martin Menez : Un T1Bis à Poitiers comme celui-ci ? 550 € de loyer charges comprises pour 120 000 € investis (incluant les travaux, les frais de notaire et nos honoraires).

Nous avons développé un simulateur de projets pour vous montrer les pépites que nous sommes capables de sourcer !

Avis de Nicolas : nous vous invitons à calculer aussi de votre côté le rendement brut, net, le cashflow et le TRI… pour bien comprendre les tenants et aboutissants de l’investissement. Notre guide avec exemple chiffré : calculez le rendement et la rentabilité.

Un projet d’investisseur marquant ou particulièrement difficile ?

Martin Menez : Il y en a plein, les aléas et les imprévus sont inhérents à l’immobilier ! Bevouac est justement là pour les gérer et permettre à ses clients d’investir en toute sérénité, sans charge mentale.

Par exemple, nous avons conseillé à l’un de nos clients de retirer son offre. Le vendeur malhonnête comptait faire des travaux non déclarés par une société non assurée. Notre client a évité bien des déboires grâce à notre analyse fine des documents et nous avons ainsi gagné sa confiance !

Un autre investisseur tout juste devenu propriétaire de son bien dont les travaux allaient commencer a eu un dégât des eaux compliqué avec le propriétaire du dessus qui ne voulait pas réparer. Nous avons fait tout le suivi avec l’assurance pour prendre en charge les travaux, il n’a rien eu à gérer. Il nous a été particulièrement reconnaissant pour cela.

J’ai des milliers d’histoires comme celles-là !

Avis de Nicolas : Nous vous invitons à lire aussi l’interview de Daniel Vu et l’interview de Léo Nardecchia, ils ont de bonnes anecdotes d’investisseur immobilier !

Un retour client marquant ?

Martin Menez : Nous ne faisions pas de marketing jusqu’il y a peu de temps. Bevouac n’a pas fait de levée des fonds et se finance uniquement grâce à ses clients qui recommandent, parrainent ou font un 2ᵉ projet, c’est le meilleur retour que l’on puisse nous faire !

Un retour d’une cliente malgré tout qui nous a particulièrement fait plaisir récemment, car il met en avant valeur nos équipes et chacun de nos métiers – le conseil, la chasse et le suivi :

“Première expérience très agréable avec Bevouac. Pour un premier projet, j’ai été très surprise du service et de la valeur ajoutée que l’entreprise propose. L’accompagnement est super, les personnes suivant les projets sont toujours disponibles, avec de bons conseils et très réactifs. Les biens proposés sont très intéressants, les analyses sont détaillées et qualitatives avec des indicateurs et des études financières poussées que je n’aurais jamais pu faire toute seule. Je recommande vivement, surtout si le projet est flou, Bevouac vous sera d’une grande aide.” Christelle

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Nous remercions Martin Menez d’avoir répondu à toutes nos questions. Heureux de voir que nous avons la même approche de l’investissement. Rappelons toutefois que l’immobilier n’est pas un long fleuve tranquille, tout investissement comporte des risques. Notre guide complet : réussir son investissement immobilier locatif.

Offre spéciale pour les lecteurs ADI : si vous sollicitez les services de Bevouac, précisez que vous êtes lecteur ADI, et vous obtiendrez une remise de 500 € sur les honoraires (parrainage).