Investissement immobilier à Paris : bonne idée ?

L’immobilier parisien a vu sa valeur multipliée par 3 depuis l’an 2000. Ce qui en fait l’un des meilleurs investissements sur les 2 dernières décennies. Bien que l’on ne puisse pas anticiper l’évolution des prix futurs, force est de constater que l’immobilier parisien possède de nombreux atouts qui pourraient soutenir durablement les prix.

De très nombreuses personnes souhaitent devenir propriétaires d’un appartement à Paris. En premier lieu, le marché est naturellement porté par les gens qui travaillent à Paris et souhaitent résider sur place, au plus proche de leur travail. À ces travailleurs s’ajoutent d’autres candidats à l’acquisition d’un bien : les investisseurs immobiliers et les personnes souhaitant avoir un pied-à-terre dans la capitale.

Dans le dernier cas, l’acquisition est souvent réalisée à la fois dans une optique (1) d’achat plaisir/utilitaire (disposer d’une résidence secondaire pour monter à Paris occasionnellement) et (2) d’investissement immobilier. Parmi ces acheteurs de pied-à-terre figurent les étrangers à fort pouvoir d’achat en quête d’une belle adresse.

De fait, le marché immobilier parisien est très concurrentiel. On observe une tension aussi bien à la location qu’à l’achat, avec des biens (s’ils sont au bon prix) qui ne restent sur le marché qu’une journée.

En même temps, la crise sanitaire et les restrictions résultant des confinements ont motivé un certain nombre d’habitants à s’excentrer de la capitale, pour accéder à des surfaces habitables plus grandes et davantage d’espaces verts. En 2021, ce qui n’était pas arrivé depuis longtemps, les prix de l’immobilier parisien ont baissé ! Certes seulement -2 %, mais c’est notable alors que le reste de la France grimpait de +7 %.

Malgré ce phénomène, l’attrait de Paris demeure très fort, la ville lumière bénéficie d’une multitude d’atouts soutenant durablement la demande de logements. On en parlera dans notre article, sans occulter les défauts pour être complet et déterminer s’il est intéressant d’investir à Paris.

SOMMAIRE

• Les atouts de Paris pour un investissement immobilier
• Le marché immobilier à Paris
• Comment réussir son achat / investissement immobilier à Paris ?
• Faut-il investir à Paris ?

Les atouts de Paris pour un investissement immobilier

Paris est ce que l’on appelle une ville mondiale. C’est-à-dire une ville d’envergure internationale, lieu de pouvoir et de décision, centralisant une activité économique intense. À ce titre, Paris est régulièrement classée comme la 3ème ville mondiale derrière New York et Londres.

Paris compte de nombreux sièges d’entreprises, des grandes organisations, des ministères, etc. De fait, la capitale concentre un très grand nombre de postes à haut responsabilité. Dans bien des secteurs d’activité, Paris apparaît comme un passage obligé pour faire carrière. Chefs d’entreprise, professions libérales, cadres supérieurs, hauts fonctionnaires, chercheurs, artistes, etc. Ce sont des centaines de milliers de hauts profils qui cherchent à se loger sur Paris. Aisés et solvables, ils entretiennent un niveau de prix élevé.

L’attrait pour Paris est d’autant plus important que la ville a hérité des attributs d’un passé prestigieux. À commencer par un patrimoine architectural exceptionnel. Paris compte près de 2000 monuments historiques. Tour Eiffel, arc de Triomphe, fontaines, palais, hôtels particuliers, églises, cathédrales, ponts, places, jardins, etc. Paris est une ville hautement touristique.

Du côté du parc résidentiel, la ville dispose d’un habitat de standing. En témoigne la profusion d’immeubles de type haussmannien et d’anciens hôtels particuliers, lesquels offrent de très belles prestations :

• construction en pierre de taille,
• vastes pièces de réception,
• belle hauteur sous plafond,
• moulures, boiseries, parquets massifs,
• escalier de services pour le personnel de maison,
• etc.

La structure de la ville, largement héritée des travaux du Baron Haussmann, avec ses grands axes ouvrant sur de belles perspectives, offre un cadre de vie et un charme unique parmi les villes mondiales.

Paris dispose d’un choix de commerces et de restaurants comme seule une grande capitale peut en proposer (on compte plus d’une centaine de restaurants étoilés dans la capitale).

La capitale concentre un très grand nombre de lieux de divertissement et de culture. La ville compte des dizaines de musées et d’innombrables expositions. Les théâtres et les salles de concerts permettent aux habitants de se divertir tout au long de l’année avec une riche programmation.

Paris bénéficie d’un ensemble de systèmes de transports complémentaires, que ce soit pour se déplacer dans la métropole (métros et RER), se déplacer en France (gares et réseaux de TGV) ou dans le monde (2 aéroports internationaux). De nombreux parisiens abandonnent d’ailleurs la voiture individuelle. Londres et Bruxelles sont à environ 2 heures en TGV.

Paris, c’est aussi un système éducatif de grande qualité : lycées prestigieux, grandes écoles et universités. Ainsi, détenir un pied à terre à Paris peut accessoirement servir à loger ses enfants le temps de leurs études.

Toutes ces caractéristiques sonnent comme des évidences. Mais c’est la combinaison de tous ces atouts qui explique en bonne partie le niveau des prix de l’immobilier à Paris, et distingue la capitale des autres autres grandes villes de province.

Le marché immobilier à Paris

En 2021, les prix de l’immobilier à Paris ont accusé une (légère) baisse dans l’essentiel des arrondissements, en particulier dans les quartiers les plus centraux (les plus chers). Véritable coup d’arrêt ou simple respiration du marché ? L’avenir nous le dira.

Avec un prix moyen au m2 supérieur à 10 000 € (les notaires calculent un prix médian autour de 10 500 € début 2022), Paris est de loin la grande ville la plus chère de France. Derrière ce prix moyen, on observe de fortes disparités selon l’emplacement. Ainsi, le prix moyen au m2 dépasse les 15 000 € dans le très convoité 6ème arrondissement.

Les prix ont été multipliés par près de 3 en 20 ans. Malgré la baisse des taux d’emprunt, il est désormais difficile de devenir propriétaire pour une large frange de la population. L’accession à la propriété est de plus en plus réservée aux CSP+ (voire CSP++ !) et héritiers.

Jacques Friggit, du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, compare les prix des logements par rapport aux revenus des Français :

Depuis 2001, on constate que la hausse des prix des logements est devenue nettement supérieure à la hausse des revenus. Spécialement à Paris et Lyon. Malgré la baisse des taux, les Français ont perdu en pouvoir d’achat immobilier.

Note de Nicolas : qu’en penser ? Nous vous invitons à lire notre article : une bulle immobilière à Paris ? Risque de krach ?

Des rendements locatifs faibles

Les loyers sont élevés à Paris, mais ils n’ont toutefois pas augmenté dans les mêmes proportions que les prix d’achat. Par conséquent, les rendements locatifs ont baissé. Obtenir un rendement supérieur à 4 % brut devient très difficile.

Par ailleurs, la ville de Paris a mis en place un plafonnement des loyers. Ce qui limite mécaniquement le rendement locatif, quand bien même la demande de logements est forte. Sachez qu’il est toutefois possible de dépasser ce plafond et d’appliquer un loyer majoré si le bien présente des prestations exceptionnelles, telles que la vue sur un monument et/ou une rénovation de grand standing, la fourniture de mobilier haut de gamme (en location meublée), etc.

Les investisseurs immobiliers ne doivent pas espérer des rendements supérieurs à 3-4 % brut. Le rendement moyen sera plutôt de l’ordre de 2 à 3 %. Typiquement, un 2 pièces de 35 m2 bien situé dans le 15ème arrondissement peut se louer 1200 € par mois. Rapporté à un prix de vente hors frais de notaire de 400 000 €, un tel bien délivre un rendement locatif brut de 3,6 % (~3,4 % en comptant les frais de notaire dans le prix d’acquisition).

À noter que les rendements locatifs sont plus importants sur les petites surfaces et dans les quartiers excentrés.

Les points d’attention pour les investisseurs immobiliers à Paris

Avec un rendement brut autour de 3 %, le risque est d’avoir un rendement net qui tende vers 0 % après impôts et charges…prenez garde.

Au moment de l’achat, les investisseurs doivent être attentifs aux charges non récurrentes (celles qui incombent au propriétaire).

Pensez évidement à réclamer et consulter l’ensemble des comptes-rendus d’assemblée générale. En effet, ces documents sont précieux pour vous éclairer sur les futures dépenses (travaux de ravalement de façade, rénovation des communs, etc.) Ce sont autant d’arguments pour négocier le prix d’achat.

La taxe foncière est à la charge des propriétaires. L’endettement très important de la ville de Paris au cours des dernières années laisse craindre une hausse significative du montant des impôts fonciers à l’avenir. Pour information, l’endettement de la capitale dépasse les 7 milliards d’euros fin 2021.

Enfin, la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) contraint les bailleurs à améliorer le DPE avec des travaux onéreux. Car il faudra être classé D pour pouvoir louer sereinement à l’avenir, avec l’interdiction progressive de louer des logements énergivores. C’est à budgéter, vu que les appartements anciens à Paris sont souvent classés E, F voire G.

Note de Nicolas : Calculez le rendement et optimisez la fiscalité de vos investissements immobiliers. On estime qu’en dessous de 2 % de rendement net, le couple rendement / risque n’est pas intéressant. Sauf si on vise uniquement le côté patrimonial / valeur refuge, et que l’on cherche uniquement la rentabilité en misant sur une plus-value (qui n’est pas garantie…)

Un marché très dynamique avec des atouts non négligeables

La demande locative est forte à Paris. Ce marché très dynamique permet des durées de vacance locative très réduites. En pratique, les biens trouvent un locataire en quelques jours voire quelques heures. Ce point est à prendre en considération pour juger de la rentabilité d’un bien sur l’ensemble de sa durée d’exploitation.

Par ailleurs, les bailleurs ont le luxe de pouvoir choisir leur locataire. Et les bons profils ne manquent pas dans la capitale (cadres, directeurs, professions libérales et autres CSP+). Ainsi, le bailleur peut choisir un locataire présentant les meilleures garanties pour honorer son loyer. Donc il peut diminuer le risque de loyer impayé.

Paris : immobilier patrimonial

En raison de tous ces avantages, l’immobilier parisien est une valeur refuge. Il entre dans la catégorie de l’immobilier patrimonial. Sont dans cette catégorie l’ensemble des biens situés dans des emplacements très convoités et profitant d’une dynamique forte et durable, lesquels offrent historiquement de belles perspectives de revalorisation à la hausse des prix.

Cela revient à sacrifier le rendement sur loyer, pour viser une rentabilité à long terme grâce à la plus-value escomptée.

L’immobilier patrimonial s’oppose à l’immobilier de rendement. Comme son nom l’indique, ce dernier vise avant tout à délivrer un fort rendement immédiat (loyer par rapport au prix), l’emplacement et les perspectives de revalorisation passant au second plan.

Note de Ludovic : rappelons toutefois que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cela est vrai de l’immobilier comme de toute autre classe d’actif. Rien ne prouve qu’à Paris les prix augmenteront plus vite qu’en province dans les 10 ans à venir.

Comment réussir son achat / investissement immobilier à Paris ?

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…mais pas que !

Connaître son marché cible

Il n’y a pas un marché immobilier parisien mais une multitude de micro-marchés. On constate que les prix varient même fortement d’une rue à l’autre ! Si vous voulez développer une bonne connaissance du marché et ne pas surpayer votre bien, vous devez donc concentrer votre attention sur quelques secteurs précis.

Les agents immobiliers de quartier sont un atout précieux, non seulement pour trouver un bien, mais également pour vous aider à mieux cerner les prix du marché. N’hésitez-pas à aller les voir pour prendre la température du marché et leur demander de vous donner des informations sur les ventes récentes. En effet, les prix de vente effectifs sont souvent inférieurs aux prix affichés en annonce.

Le taux de négociation moyen était de l’ordre de 3 % en Île de France en 2021. Mais attention, il n’est pas toujours possible de négocier.

Note de Nicolas : l’État rend public toutes les transactions immobilières réalisées depuis 2014 sur une énorme base de données. Consultez donc le site DVF Etalab pour connaître le véritable prix du marché dans les quartiers convoités (prix de l’acte notarié pour chaque bien vendu).

Être réactif

Si le bien est affiché au bon prix, il faut être très réactif. Les acheteurs sont en compétition et le premier qui se positionne à un prix satisfaisant le vendeur avec un bon dossier remporte le bien. Si le bien est au prix du marché, il n’est pas rare que le vendeur reçoive plusieurs offres au prix demandé après la première journée de visites ! Auquel cas le bien partira sans délai.

Vous avez intérêt à pouvoir vous libérer rapidement pour faire une visite. L’achat d’un bien à distance est plus compliqué, mais vous pouvez vous appuyer sur un expert sur place pour vous aider dans votre recherche.

Note de Nicolas : rappelons que l’offre d’achat n’engage pas l’acheteur mais permet de “prendre date”. Donc l’offre d’achat permet de se réserver le bien et de s’accorder le temps de la réflexion, quitte à se désister ensuite. Quelques semaines plus tard, si le vendeur accepte l’offre d’achat, il y a signature du compromis (ou promesse de vente), avec possibilité de se désister dans les 11 jours qui suivent…ensuite il sera trop tard.

Disposer d’un plan de financement solide

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez pouvoir présenter un plan de financement au vendeur afin de le rassurer quant à la solidité financière de votre dossier. Concrètement, pensez à demander un accord de principe ou une attestation de votre capacité d’emprunt à votre banque ou un courtier.

Note de Nicolas : pour cela, en pratique, nous utilisons Pretto (notre avis). Après une simulation en ligne de notre capacité d’emprunt, Pretto propose les meilleures offres de prêt et nous obtenons une promesse de financement à présenter aux agents immobiliers et vendeurs.

S’appuyer sur des experts pour la recherche de son bien

Trouver un bien immobilier à Paris requiert de l’énergie et une motivation sans faille. S’adjoindre les services d’un expert est souvent un renfort incontournable.

Une agence immobilière (si vous vous entendez bien) va notamment vous permettre d’être informé en premier dès qu’un bien arrive sur le marché. De sorte que vous pourrez vous positionner rapidement sur le bien. Il est aussi possible de faire appel à un chasseur d’appartement qui pourrait accéder aux biens off market (le “marché immobilier caché”). Dans un marché très tendu, avec plus d’acheteurs que de vendeurs et des biens qui partent très vite, c’est précieux.

Faut-il investir à Paris ?

Investir dans un bien immobilier à Paris peut s’avérer intéressant dans une optique de diversification patrimoniale. Mais encore faut-il en avoir les moyens ! Le ticket d’entrée est élevé : il faut compter au moins 330 000 € avec frais de notaire pour un 2 pièces d’une trentaine de m2 dans un quartier correct.

Comme nous l’avons dit, les rendements locatifs à Paris sont faibles. L’intérêt des investisseurs (comme Xavier Niel qui a acheté un immeuble à 45 M€ et un hôtel particulier à 200 M€ début 2022) est ailleurs. L’immobilier parisien est un immobilier patrimonial, dans lequel réside l’espoir d’une appréciation de la valeur du bien (ou à tout le moins une meilleure protection contre un risque de baisse des prix). En ce sens, ce type d’investissement n’est pas le plus adéquat si votre objectif est de vous apporter un complément de revenu mensuel.

En sus des nombreux atouts listés plus haut dans cet article, on peut mentionner une dernière caractéristique de l’immobilier parisien qui soutient les prix. Il s’agit de l’offre de biens d’autant plus contrainte que les immeubles parisiens sont limités en hauteur (comparativement à d’autres villes d’envergure mondiale), ce qui limite d’autant le nombre d’étages et de logements par unités de surface. Paris intra-muros n’est pas extensible et cela contribue à en faire un marché de luxe, avec les prix du luxe.