SIIC – Le Guide Complet pour Investir en 2024

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) sont particulièrement appréciées des actionnaires qui souhaitent investir dans l’immobilier et percevoir des dividendes généralement généreux. Aussi appelées sociétés foncières cotées, comment fonctionnent les SIIC ? Quelles sont les meilleures SIIC ? Leurs avantages et leurs inconvénients ? Comment investir sur les SIIC ? On vous explique tout sur les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées !

SOMMAIRE

• Fonctionnement.
• Les meilleures SIIC ?
• Liste des SIIC européennes.
• Avantages et inconvénients des SIIC.
• Comment acheter des SIIC ?

Le fonctionnement des SIIC : investissez dans l’immobilier sans subir les contraintes du bailleur

Un bon nombre d’investisseurs souhaiterait investir dans l’immobilier pour diversifier leurs placements, ou par conviction que le marché immobilier sera porteur dans les années à venir. Pour autant, la gestion en direct d’un bien immobilier présente de nombreuses contraintes, et exige du temps et des compétences. Aussi, déléguer la gestion du bien à une agence ne résout pas tous les problèmes. La solution se trouve dans l’investissement « pierre papier » dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Les SIIC sont à la croisée de la bourse et de l’immobilier.

Une SIIC est une société foncière. Son métier consiste à investir les capitaux qu’elle collecte dans l’acquisition ou la construction d’immeubles, en vue de leur location. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Sachez que les SIIC ont pour obligation de redistribuer à leurs actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées. Après déductions des frais, les loyers sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société. Les SIIC sont cotées en bourse, donc les actions des SIIC sont ouvertes aux investisseurs particuliers au sein d’un compte-titres ordinaire (CTO).

Les meilleures SIIC ?

On ne peut pas vous dire quelles sont (ou seront) les meilleures SIIC. Nous savons seulement lesquelles sont de grandes capitalisations réputées solides et qui versent un bon dividende. Mais rien ne garantit les résultats futurs et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Voici quelques SIIC françaises avec une grande capitalisation boursière :

• UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD
• GECINA
• KLEPIERRE
• COVIVIO (ex FONCIERE DES REGIONS)
• ICADE
• ALTAREA

Autant de foncières qui servent un rendement d’environ 7 % brut en 2023 (sur la base de leurs dividendes / cours en 2023). Soit environ 5 % NET après imposition à la flat tax 30%.

Note de Nicolas : Nous rappelons que les règles pour bien investir en bourse restent les mêmes. Notamment diversifiez sur plusieurs SIIC et gardez en tête que l’investissement actions doit se faire à long terme car il faut supporter la volatilité des actions (les cours évoluent à la hausse et à la baisse).

Liste des SIIC : les principales cotées en Europe

Les sociétés foncières (SIIC) sont omniprésentes dans les principaux indices boursiers européens. Petit tour d’horizon.

Liste des SIIC présentes dans l’indice STOXX Europe 600

Les SIIC détiennent des portefeuilles de biens immobiliers spécialisés dans différents secteurs. Le tableau ci-dessous présente la liste des 27 SIIC listées dans l’indice STOXX Europe 600 (mise à jour fin 2018) et quelques indications sur le type de biens majoritairement détenus.

Par ailleurs, nous avons exceptionnellement ajouté la société Argan, spécialisée dans une activité intéressante : la logistique (entrepôts).

SIIC en France, Allemagne, Angleterre, Suisse, Suède, Espagne, etc.

Vous avez le choix, de quoi diversifier les activités et les zones géographiques ! On trouve dans ce tableau une liste de SIIC allemandes principalement tournées vers les biens immobiliers à usage résidentiel en Allemagne (Vonovia SE, DEUTSCHE WOHNEN, LEG IMMOBILIEN, etc).

D’autres SIIC sont focalisées sur le marché immobilier londonien, c’est par exemple le cas de DERWENT LONDON, GREAT PORTLAND ESTATES, et CAPITAL & COUNTIES PROPERTIES.

Par ailleurs, on trouve également beaucoup de SIIC investies dans les centres commerciaux, en France, en Suisse, en Espagne, etc.

D’une manière générale, nous recommandons aux investisseurs de consulter les rapports financiers des SIIC : vous verrez dans le détail le patrimoine immobilier des SIIC convoitées.

Valorisation des SIIC

Ci-dessous, vous pouvez accéder à un tableau présentant une liste de foncières SIIC, avec des données régulièrement mises à jour (mais nous ne garantissons pas les informations qui s’y trouvent car l’actualisation n’est pas de notre ressort) :

• la capitalisation boursière (M€),
• le cours actuel du titre,
• le cours le plus haut et plus bas des 52 dernières semaines,
• le niveau de dividende (%),
• l’ANR (actif net réévalué) : à comparer au cours pour voir si le titre est survalorisé ou sous-valorisé,
• la notation de la dette.

Avantages et inconvénients des SIIC

Le bilan des SIIC est plutôt flatteur, en comparaison des autres solutions d’investissement en immobilier.

Similitudes des SIIC avec tout autre investissement immobilier

L’investissement en sociétés foncières cotées peut se comparer à tout autre investissement immobilier :

• Les loyers peuvent évoluer dans le temps, ainsi que le cours de l’immobilier. Tout comme l’immobilier locatif classique.
• Vous êtes propriétaire de vos titres, de parts de société, quoi qu’il arrive. Tout comme le bailleur détient un titre de propriété.
• Vous vous exposez au risque de faillite des sociétés dans lesquelles vous investissez. Nous recommandons donc de diversifier sur plusieurs foncières. Ceci dit, les faillites de sociétés du CAC 40 sont extrêmement rares et ces sociétés sont réputées robustes même par temps de crise. Par exemple, Unibail-Rodamco compte environ 2 000 salariés pour plus de 40 Mds d’euros de patrimoine immobilier. A mettre en regard de l’immobilier locatif classique, où vous vous exposez aux risques de dégradation de votre appartement et de non paiement des loyers de vos quelques locataires. C’est à vous de juger les probabilités de risque des 2 solutions.

Avantages des SIIC

Les SIIC séduisent les investisseurs car elles offrent bien des avantages par rapport à l’immobilier locatif classique :

• Pas de frais d’entrée, juste le coût de transaction sur votre compte-titres ordinaire (très faible avec un CTO chez un courtier en ligne). Pour l’immobilier locatif classique et pour les SCPI, comptez environ 8% de frais de notaire ou frais d’acquisition.
• Les SIIC sont un bon moyen de diversifier dans l’immobilier, à partir de 100 €, plutôt que d’engager plus de 100 000 € sur un seul appartement. Vous pouvez facilement diversifier sur plusieurs foncières.
• Les SIIC posent moins de soucis de gestion et moins de tracasseries administratives : pas de locataires à gérer, pas de vacance locative, pas de travaux, pas de factures à régler, pas d’assemblées générales, pas de taxe foncière et une déclaration fiscale simplifiée (flat tax 30%).
• Vos actions cotent en direct à la bourse de Paris, cela offre l’avantage d’acheter et de vendre rapidement (et à peu de frais). Tout le contraire du parcours du combattant durant des mois quand on achète ou vend de l’immobilier locatif. De plus, cela permet de connaître le cours facilement et donc la valorisation de son patrimoine, c’est bien plus transparent que pour les SCPI par exemple.
• La fiscalité : la taxation des dividendes des SIIC est claire et plutôt clémente depuis la mise en œuvre de la flat tax (prélèvement forfaitaire unique). Concrètement, vos dividendes sur compte-titres ordinaire (CTO) sont taxés à 30 %, prélèvements sociaux compris. Notez que vous pouvez choisir l’imposition des dividendes au barème de l’impôt sur le revenu, mais vous ne bénéficierez pas de l’abattement de 40 % (idem pour la flat tax) sauf éventuellement pour la part qui relève de l’activité promotion. Retrouvez toute la fiscalité du compte-titres ordinaire ici. Par ailleurs, les SIIC n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Inconvénients des SIIC

Tout investissement comporte une contrepartie, sinon il n’y aurait pas de rémunération de l’investisseur. Pour les SIIC, on peut citer 2 principaux inconvénients :

• Vos actions cotent en direct à la bourse de Paris, cela peut être anxiogène si vous regardez souvent les cours et que vous constatez que vous êtes en moins-value latente (alors que vous n’avez pas le cours de votre appartement tous les jours sous les yeux pour vous en rendre compte). Soyez détaché et prenez du recul : vous investissez à long terme, alors inutile de regarder les cours, contentez-vous de toucher les dividendes. Si vous avez un appartement locatif vous n’allez pas regarder tous les jours l’estimation de son prix n’est-ce pas ?
• Seul véritable inconvénient : vous ne pouvez pas faire d’emprunt immobilier pour acheter des SIIC. Mais vous pouvez faire un crédit consommation : Boursorama que nous recommandons vivement propose parfois des crédits conso à 0,95%.

Comment acheter des SIIC ?

Les SIIC ne sont plus éligibles au PEA (ou indirectement via le tracker Lyxor PMEH sur PEA), mais il est possible d’investir en SIIC sur compte-titres ordinaire et sur de rares assurances-vie.

Investir en SIIC via compte-titres ordinaire

C’est la solution la plus courante. Nous vous invitons à lire la page dédiée au compte-titres ordinaire (CTO). Concrètement, vous y apprendrez le fonctionnement du CTO, comment investir en CTO et vous pourrez choisir le meilleur courtier en bourse. Ainsi, nous recommandons le CTO proposé par DEGIRO (voir notre avis complet) pour ses tarifs compétitifs et son interface complète et pratique.

Investir en SIIC via assurance-vie

Il est également possible d’investir en SIIC sur quelques rares assurances-vie.

1️⃣ C’est le cas du contrat Linxea Spirit 2.

Linxea Spirit 2 (notre avis) fait partie des meilleures assurances-vie et propose quelques SIIC parmi ses unités de compte ! Il y a aussi le fonds Allianz Foncier.

Certes il y a les frais de gestion de l’assureur Spirica (0,50 % par an sur l’encours), mais la fiscalité est plus légère en assurance-vie qu’en CTO car pas d’impôt sur les dividendes ni sur les plus-values après vente. En pratique, les dividendes seront automatiquement investis sur le fonds euro rémunéré. Et si vous souhaitez vendre, vous pourrez également sécuriser sur le fonds euro rémunéré.

2️⃣ Autre solution : l’assurance vie Lucya Cardif. En effet, il y a 2 fonds immobiliers sur ce contrat :

• ETF Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR sur l’immobilier monde,
• ETF Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF – Capi).

Parfait pour diversifier à moindres frais car ce sont des ETF (trackers) ! Notre avis sur Lucya Cardif.

De l’immobilier américain en portefeuille

L’équivalent des SIIC aux États-Unis est les REITs. Vous pouvez également les loger sur CTO, avec la même fiscalité qui s’applique. Vous aurez alors une exposition au dollar, ce qui peut être utile pour diversifier les devises.

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Nous recommandons également d’étudier l’investissement en SCPI, autre forme de « pierre-papier ». Les SCPI offrent l’avantage de l’effet levier : le financement par crédit immobilier est possible. Et vous n’aurez pas le statut d’actionnaire mais de propriétaire.