Acheter des SCPI en usufruit : intéressant ? Cas pratique

Les SCPI sont des placements immobiliers complètement délégués : une société de gestion gère un parc immobilier (généralement des dizaines voire centaines de biens immobiliers) et nous reverse les loyers. En pratique, nous pouvons acheter des SCPI en pleine propriété (par défaut), ou en démembrement temporaire pour optimiser la fiscalité (nue-propriété ou usufruit). Alors investir en SCPI en usufruit, est-ce intéressant ?

À la fois les épargnants et les sociétés (entrepreneurs et professions libérales) peuvent investir en SCPI. Par exemple, quand on est entrepreneur et que notre société a de la trésorerie qui s’est accumulée, ce n’est pas toujours facile de savoir comment placer la trésorerie excédentaire. Ainsi, une solution pour faire travailler la trésorerie est d’investir en SCPI, et plus particulièrement en SCPI en usufruit.

Nous vous présentons un placement qui mérite d’être mieux connu : l’usufruit de SCPI. Alors que les SCPI existent depuis plus de 50 ans et sont de plus en plus connues (fonctionnement des SCPI), investir en usufruit de SCPI est plus confidentiel… et pourtant très rentable quand on investit à bon escient ! Avantages, inconvénients, cas pratique d’investissement en SCPI en usufruit… nous vous expliquons tout.

SOMMAIRE

1. Acheter des SCPI en usufruit temporaire : explications
2. Achat d’usufruit de SCPI et clé de démembrement
3. Les avantages de l’usufruit de SCPI
4. Les inconvénients
5. Comptabilisation des SCPI en usufruit dans une société à l’IS
6. SCPI en usufruit et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
7. Investissement SCPI en usufruit en société : cas pratique
8. Comment investir en SCPI en usufruit ?
9. D’autres manières d’investir la trésorerie avec les SCPI
10. Conclusion

Acheter des SCPI en usufruit temporaire : explications

Nous allons nous intéresser à la stratégie de démembrement temporaire des SCPI.

Explication du démembrement temporaire

Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en 2 parties :

• l’usufruit : c’est le droit temporaire d’utiliser un bien et d’en percevoir les “fruits”, ici les loyers de la SCPI, sans en avoir la propriété au final.
• la nue-propriété : c’est le droit de propriété, sans percevoir de revenus.

Prenons l’image d’un pommier : le nu-propriétaire possède l’arbre mais ne peut pas manger les pommes. Alors que l’usufruitier peut manger les pommes mais ne possède pas l’arbre. Sans démembrement, en pleine propriété, le propriétaire possède l’arbre et ses fruits.

Et qu’est-ce que le démembrement temporaire ? C’est quand le démembrement d’un bien (ici, les SCPI) a une durée fixée à l’avance, contractuelle, connue : les durées vont de 3 à 20 ans. À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété… donc l’usufruitier ne perçoit plus les fruits.

L’investissement en SCPI en usufruit en pratique : stratégie patrimoniale

Quand on investit dans des parts de SCPI en usufruit temporaire, que se passe-t-il ? En pratique :

• l’usufruitier perçoit les loyers (sur la valeur de la pleine propriété !) pendant la période de démembrement.
• Puis, à la fin de la durée convenue, c’est le nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété des parts.

La stratégie patrimoniale classique est la suivante :

• d’un côté, un épargnant fortement imposé (TMI 30 % et plus) qui n’a pas besoin de revenus immédiats achète la nue-propriété (il récupérera la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement, c’est ainsi qu’il s’enrichit).
• Et de l’autre côté, une société (SCI, SAS, SARL, etc.) soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) achète l’usufruit afin de placer sa trésorerie excédentaire et de percevoir les loyers. Cela intéresse typiquement les entrepreneurs qui ont une holding patrimoniale ou une SCI à l’IS.

Note de Nicolas : dans certains cas, un épargnant (et non une société) peut aussi avoir intérêt à acheter l’usufruit de SCPI. C’est le cas s’il a un déficit foncier existant, ou s’il n’est pas ou peu imposé et a besoin d’un revenu complémentaire. Mais ce n’est pas le cas le plus courant. Donc dans la suite de l’article, nous prenons le cas d’une société à l’IS.

Achat d’usufruit de SCPI et clé de démembrement

Chaque SCPI est gérée par une société de gestion. Il y a 200 SCPI sur le marché et une 40aine de sociétés de gestion. Pour info : fonctionnement des SCPI. En pratique, c’est la société de gestion de la SCPI qui fixe la “clé de démembrement”. C’est-à-dire la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit.

En clair, en achetant seulement l’usufruit, on achète la SCPI avec une décote par rapport au prix en pleine propriété, car on renonce à la nue-propriété.

La clé de démembrement varie en fonction de plusieurs critères : la durée du démembrement, le rendement, etc. Par exemple, une SCPI avec un rendement de 5,5 % n’a pas la même clé de démembrement qu’une SCPI à 4,5 %.

La répartition moyenne des clés des SCPI est la suivante :

• Sur une durée de 5 ans : 20 % pour l’usufruit, 80 % pour la nue-propriété (la pleine propriété vaut 100 %, logique). Sur 5 ans, l’usufruit est donc acheté à 20 % de sa valeur en pleine propriété.
• Sur une durée de 10 ans : 30 % pour l’usufruit, 70 % pour la nue-propriété. Sur 10 ans, l’usufruit est donc acheté à 30 % de sa valeur en pleine propriété.

Note de Nicolas : pour une même durée, il faut bien comparer les clés ! Toutes choses égales par ailleurs, il faut privilégier les prix plus bas. Payer l’usufruit 18 % sur 5 ans plutôt que 22 % sur 5 ans par exemple. Sauf si la SCPI achetée à 22 % a un meilleur rendement annuel, ce qui peut largement compenser.

Synthèse : SCPI démembrées en usufruit ou nue-propriété

Notre tableau de synthèse pour comprendre les SCPI en usufruit :

Exemple d’achat SCPI en usufruit

Prenons l’exemple de la SCPI Corum Origin (cf mon expérience d’investissement SCPI Corum Origin).

Sur 5 ans : l’usufruit vaut 22 % et la nue-propriété 78 % (chiffres communiqués par Corum). Concrètement, au lieu d’acheter la part de SCPI à 1135 € en pleine propriété, je l’achète en usufruit à 250 € sur 5 ans (1135 € x 22 % = 250 €). Et sur 10 ans l’usufruit vaut 33 % et la nue-propriété 67 %.

Si je reçois 60 € de loyer par an par part (autour de 6 % de rendement), cela me fait 300 € de loyers reçus sur 5 ans. Alors que j’ai payé 250 € la part. Soit un rendement annualisé de 3,71 %.

Formule : [(300/250)^(1/5)] – 1 = 3,71 %. Rappel : performance annualisée =[(Valeur d’arrivée / Valeur de départ)^(1 / Nombre d’années)] -1.

Et sur 10 ans, si je reçois 60 € de loyer annuel par part, cela me fait 600 € de loyers reçus. Alors que j’ai payé 375 € la part (1135 € x 33 %). Cela semble plus intéressant d’acheter en usufruit sur 10 ans cette SCPI ! (Et le calcul le confirme : rendement annualisé de 4,81 %). Imaginez en achetant 100 parts : investissement 37 500 € et 60 000 € de loyers reçus sur la période.

Autre exemple : la SCPI Immorente (mon exemple d’investissement SCPI). Sur 5 ans, l’usufruit vaut 18,50 % et la nue-propriété 81,50 %. Et sur 10 ans l’usufruit vaut 32 % et la nue-propriété 68 %.

Note de Nicolas : j’ai fait un calcul simplifié en première approche. Pour être précis, il faut bien anticiper les loyers reçus sur la période. De plus, il faut tenir compte du délai de jouissance en SCPI (souvent autour de 4 mois sans percevoir de revenus). Et au niveau fiscalité, en société à l’IS il y a imposition à 15 % (ou 25 % au-delà de 42 500 € de bénéfice annuel) sauf sur les revenus étrangers, et après amortissement comptable. Mais au final, on peut tendre vers 0 imposition, voire un gain fiscal ! Explications dans la suite de l’article.

Les avantages de l’usufruit de SCPI

L’achat de SCPI en usufruit présente de multiples avantages financiers et fiscaux :

• Un rendement avec un effet levier : pour une même somme investie, vous achetez entre 2 et 5 fois plus de parts (selon la durée de démembrement) et les revenus sont versés sur la valeur de la pleine propriété.

• Des revenus réguliers : les revenus des SCPI sont versés tous les trimestres. Voire tous les mois pour certaines SCPI (Corum notamment).

• Un levier fiscal grâce à l’amortissement comptable (même si on n’a pas souscrit de crédit immobilier). C’est l’intérêt majeur de l’usufruit en société imposée à l’IS. En effet, l’usufruit peut être amorti, car c’est une immobilisation incorporelle qui aura perdu sa valeur à la fin de la durée. Donc une charge annuelle est constatée, qui vient en déduction des revenus reçus, diminuant ainsi la base imposable du revenu et donc l’impôt à payer. Finalement, en société à l’IS, on tend vers 0 imposition des SCPI en usufruit.

• Autre avantage fiscal si la SCPI a des revenus étrangers. C’est le cas des SCPI qui investissent en Europe : l’impôt sur les loyers étrangers a déjà été payé par la SCPI à l’étranger, donc il n’y a pas d’IS à payer en France. Et comme un amortissement comptable est appliqué, super combinaison : l’amortissement annuel donne un résultat négatif à imputer sur les autres revenus de la société ! Donc cela peut neutraliser l’impôt sur les sociétés venant des autres revenus de la société.

• C’est un investissement passif : vous n’avez rien à faire, seulement envoyer les documents justificatifs de la SCPI à votre comptable.

• L’usufruitier ne supporte pas le risque de baisse des prix de l’immobilier. En effet, la valeur de la part de la SCPI concerne le nu-propriétaire.

• Vous pouvez choisir la durée qui correspond à l’horizon de placement de votre trésorerie. Idéalement entre 3 et 8 ans, voire plus pour une holding.

• Vous pouvez choisir le montant à investir : le ticket d’entrée est accessible, à partir de quelques milliers d’euros.

• Le risque est maitrisé : une SCPI mutualise les risques. Vous pouvez en choisir plusieurs pour diversifier les secteurs d’activité (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel), la géographie (France : région parisienne ou régions, Europe), les typologies des actifs et les sociétés de gestion.

• C’est une protection contre l’inflation : en effet, les loyers des SCPI sont indexés sur les indices des loyers (résidentiels, commerciaux et tertiaire).

Les inconvénients

De multiples avantages, mais l’usufruit de SCPI n’est pas exempt d’inconvénients :

• Ce placement est temporaire. Donc à la fin de la durée de démembrement, c’est le nu-propriétaire qui récupère les parts de SCPI et les futurs loyers : vous (votre société) ne possédez plus rien.

• Le rendement n’est pas garanti. Comme tout investissement immobilier locatif, les loyers peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse. Et il y a un risque de perte en capital.

• Ce n’est pas facile de trouver l’usufruit de SCPI. En effet, il faut avoir la contrepartie en nue-propriété (pour qu’on puisse acheter en usufruit, il faut qu’il y ait un acheteur en nue-propriété !). Et pour pouvoir acheter 10 k€ d’usufruit, il faut grosso modo que quelqu’un achète 40 k€ de nue-propriété (selon la clé de démembrement) : le rapport est déséquilibré donc l’offre en usufruit de SCPI est rare.

• C’est un placement non liquide : il n’est pas possible de revendre l’usufruit avant la fin de la période de démembrement.

• Les SCPI appliquent un délai de jouissance qui varie entre 3 et 6 mois. Durant cette période, aucun loyer n’est versé.

• S’il y a des distributions exceptionnelles de plus-values, c’est généralement le nu-propriétaire qui en profite (sauf exception, selon la convention de démembrement de la SCPI).

• Les revalorisations des prix des parts SCPI profitent au nu-propriétaire et non à l’usufruitier. Par exemple, Corum Origin (voir le site) dont la part est passée en 2022 de 1090 € à 1135 € : c’est un gain de patrimoine pour le nu-propriétaire.

Comptabilisation des SCPI en usufruit dans une société à l’IS

Nous l’avons expliqué plus haut, dans une société à l’IS, les SCPI en usufruit sont une véritable niche fiscale !

Placer sa trésorerie d’entreprise en usufruit temporaire de parts de SCPI

Comptablement, l’usufruit de SCPI est amortissable car il est comptabilisé comme une immobilisation incorporelle qui aura perdu sa valeur à la fin de la durée du démembrement.

Voyez cet amortissement comme une charge virtuelle (ce n’est pas une vraie charge qui sort de la trésorerie !). Il vient en déduction des revenus reçus, diminuant ainsi le revenu imposable et donc l’impôt.

C’est un amortissement linéaire annuel : 20 000 € de SCPI en usufruit sur 5 ans, cela donne 4 000 € d’amortissement comptable par an.

De plus, si la SCPI a des revenus étrangers, l’impôt sur les loyers étrangers a déjà été payé par la SCPI à l’étranger. Donc il n’y a pas d’impôt à payer en France, mais on amortit quand même l’usufruit ! Dans ce cas, cela produit un résultat fiscal négatif (le vrai résultat en trésorerie est positif, mais le résultat fiscal non), ce qui constitue donc une charge imputable sur les autres revenus de la société.

Pour clarifier, nous donnons un exemple chiffré plus loin.

Note de Nicolas : attention à bien expliquer ces subtilités à votre comptable. Il n’a sans doute pas l’habitude de comptabiliser les revenus des SCPI. Encore moins les SCPI en usufruit et avec revenus étrangers. Il serait dommage qu’il comptabilise les revenus “normalement” au lieu d’appliquer l’amortissement et de prendre en compte la fiscalité des revenus à l’étranger. Et envoyez à votre comptable l’IFU (imprimé fiscal unique) adressé tous les ans par la société de gestion : cela permet à votre comptable d’identifier les revenus à déclarer, notamment la part de revenus à l’étranger.

SCPI en usufruit et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne les biens et les droits immobiliers détenus par une personne physique (vous épargnant) ou morale (votre société). Par nature, les SCPI sont taxables à l’IFI.

Le seuil d’assujettissement à l’IFI : à partir de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable (donc on déduit le capital restant dû des crédits immobiliers). En dessous, pas d’IFI. Rappel : la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % pour son estimation. Donc on peut avoir une belle résidence principale et un bel investissement SCPI avant d’être assujetti à l’IFI.

En cas d’achat en démembrement de propriété, c’est l’usufruitier (et non le nu-propriétaire) qui est redevable de l’IFI.

En pratique, la valeur à déclarer à l’IFI se trouve sur l’IFU annuel que la société de gestion envoie à chaque associé : 1 SCPI = 1 IFU.

Note de Nicolas : en société, l’immobilier affecté à l’activité opérationnelle est exclu de l’assiette IFI. Ce n’est malheureusement pas le cas des SCPI.

Investissement SCPI en usufruit en société : cas pratique

Reprenons tout ce que nous avons vu dans un exemple d’investissement SCPI en usufruit.

Une société imposée à l’IS achète l’usufruit de SCPI pour 20 000 €, avec démembrement temporaire sur 5 ans.

Sur 5 ans, l’usufruit de cette SCPI s’achète à 20 % (clé de démembrement). Donc la valeur de la pleine propriété est de 100 000 €.

Quel gain pour une SCPI qui investit en France ?

On prend une hypothèse de rendement à 6 %. Ainsi, la société perçoit 6 000 € de revenus annuels. C’est une SCPI avec des revenus français.

Comptablement, un amortissement annuel de 4 000 € est déduit (20 000 € / 5 ans).

Ce qui donne un revenu imposable de 2 000 € seulement (6 000 € – 4 000 €).

Puis on applique le taux d’IS sur ces 2 000 € (soit le taux normal de 25%, soit le taux réduit de 15% si le bénéfice de la société est inférieur à 42 500 €). Soit 300 € d’impôt sur les sociétés par an pour le taux réduit de 15 %.

Au bilan pour l’investissement sur 5 ans : on a un revenu total de 30 000 € pour 20 000 € investis (et un amortissement comptable de 20 000 €). Soit un gain de 10 000 € avant impôt. Pour un taux d’IS à 15 %, cela fait 1500 € d’impôt sur les sociétés payés sur 5 ans. Donc un gain après IS de 8 500 €.

Soit un rendement annualisé de 7,34 %. Formule : [(28500/20000)^(1/5)] – 1 = 7,34 %.

Quel gain pour une SCPI qui investit à l’étranger ?

Mais si cela avait été une SCPI avec revenus étrangers (immobilier loué en Europe hors France) ? Alors 30 000 € de revenus non imposés. Donc 0 € de résultat fiscal – 20 000 € d’amortissement comptable = 20 000 € de déficit fiscal imputable sur les autres revenus de la société !

Soit un gain d’IS de 3 000 € (à 15 %) + 10 000 € de “gain économique” (30 000 € de revenus pour 20 000 € investis) = 13 000 € de gain total !

Soit un rendement annualisé de 10,53 %. Formule : [(33000/20000)^(1/5)] – 1 = 10,53 %.

Avis de Nicolas : pour optimiser, idéalement, on choisira des SCPI investies à l’étranger. C’est le cas de Corum Origin (notre avis sur les SCPI Corum). Le combo amortissement comptable de l’usufruit + revenus étrangers est très puissant et booste la rentabilité ! Dans le cas présent, c’est environ +50 % de gains supplémentaires !

Comment investir en SCPI en usufruit ?

L’achat d’un usufruit temporaire sur des parts de SCPI nécessite de trouver un acheteur pour la nue-propriété correspondante. 

Pour que la transaction puisse se dérouler simultanément, il est important que toutes les parties impliquées s’accordent sur la même SCPI, la durée de démembrement et le pourcentage de partage entre chacun. 

Cette procédure habituelle est généralement complexe et nécessite l’intervention d’un professionnel de la transaction immobilière, qui sera chargé de mettre en place un mandat de recherche.

Nous avons découvert qu’avec Louve Invest, la procédure est simplifiée. Il est désormais possible d’acheter des parts en SCPI par usufruit temporaire en ligne, en seulement quelques clics.

Voici comment procéder en 2 étapes :

• L’acheteur crée un compte sur la plateforme Louve Invest.
• Une fois le profil complété, l’acheteur contacte Louve Invest par e-mail à l’adresse suivante en précisant qu’il souhaite acheter des SCPI en usufruit : contact@louveinvest.com. 

L’acheteur est alors inscrit sur la marketplace de Louve Invest et reçoit toutes les notifications d’opportunités d’usufruit par mail.

Note de Nicolas : je me suis inscrit en 2022 donc j’ai un certain recul. Je reçois des opportunités par mail 2 ou 3 fois par mois. Et je constate qu’il faut être réactif car les parts de SCPI en usufruit sont rares et elles se vendent généralement en moins de 30 minutes ! Pour en savoir plus : notre avis Louve invest.

D’autres manières d’investir la trésorerie avec les SCPI

Nous avons vu que l’usufruit de SCPI est très intéressant pour placer la trésorerie d’une société à l’IS. Mais il existe d’autres possibilités, toujours avec les SCPI.

Les SCPI en pleine propriété

Pour placer la trésorerie à long terme (plus de 8 ans), vous pouvez acheter des SCPI de manière classique, en pleine propriété. Ainsi, la société perçoit les revenus (imposés à l’IS), les éventuelles plus-values exceptionnelles, et profite des revalorisations de parts de SCPI.

Les SCPI en pleine propriété permettent de vous construire un patrimoine. Alors que les SCPI en usufruit sont juste une solution pour faire fructifier temporairement sa trésorerie.

Certes les SCPI en pleine propriété ne s’amortissent pas comptablement, car leur valeur ne diminue pas dans le temps (contrairement à l’usufruit qui est un droit limité). Mais il reste l’avantage des SCPI investies à l’étranger (revenus non imposables à l’IS).

👉 Passez par le bon intermédiaire pour investir en SCPI via les meilleurs courtiers SCPI. On l’explique dans notre article pour les épargnants et les sociétés : comment investir en SCPI.

Les SCPI en contrat de capitalisation

Vous pouvez aussi acheter les SCPI en pleine propriété dans un contrat de capitalisation. C’est une enveloppe très proche de l’assurance vie, accessible aux personnes morales.

Les avantages sont : les frais d’achat inférieurs de 2 % à 3 %, le délai de jouissance plus court, et la meilleure liquidité.

Note de Nicolas : Privilégiez un contrat de capitalisation avec un bon choix de SCPI, qui reverse 100% des loyers des SCPI et avec des frais de gestion réduits. Le contrat de capitalisation Linxea Spirit 2 est notre préféré.

Conclusion

L’usufruit de SCPI est un placement intéressant pour la trésorerie excédentaire d’une société à l’IS à court ou moyen terme, car l’usufruit s’achète avec une décote et son amortissement vient diminuer le résultat imposable.

Il faut bien définir la durée de placement de la trésorerie excédentaire afin de la faire coïncider avec les durées des usufruits. L’idéal est de diversifier entre plusieurs SCPI, sur plusieurs durées.

C’est un placement qui distribue des revenus tous les trimestres, ce qui permet de réinvestir la trésorerie régulièrement.

👉 Pour aller plus loin pour les sociétés : meilleurs placements de trésorerie d’entreprise.

À l’inverse, en tant qu’épargnant vous souhaitez investir en nue-propriété pour optimiser fiscalement ? Ainsi, vous achetez avec une décote allant de 15 à 40 %, liée à la renonciation de l’usufruit. Donc avec un même montant investi, vous achetez plus de parts de SCPI et vous démultipliez vos revenus à terme. Et pas d’impôt sur le revenu (puisque pas de revenu) durant la période de démembrement. Intéressant pour les épargnants fortement imposés (TMI 30 % et plus) qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.

D’ailleurs, un entrepreneur peut en même temps acheter des parts de SCPI en nue-propriété (en tant que personne physique) et la même SCPI en usufruit (en tant que personne morale à travers sa société) ! C’est l’optimisation patrimoniale ultime. Mais attention à ne pas risquer l’abus de droit ! Il faut pouvoir justifier que l’opération n’a pas un but principalement fiscal, mais aussi et surtout un but économique.

👉 Pour aller plus loin, pour les épargnants et les sociétés : comment investir en SCPI.

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Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Dans votre situation, vaut-il mieux acheter des SCPI en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit ? Si démembrement, sur quelle durée ? Quelle(s) SCPI ? Ou en contrat de capitalisation ? Quel sera le montage le plus optimisé ? Notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine Prosper Conseil pourra vous conseiller.