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SCPI : 5 optimisations fiscales – Guide complet

SCPI optimisation fiscale

Vous êtes nombreux à vouloir investir en SCPI : l’immobilier locatif sans gestion puisque tout est délégué. Mais vous êtes tout aussi nombreux à vouloir optimiser fiscalement l’investissement en SCPI pour payer moins d’impôt sur les revenus fonciers.

Surtout pour les épargnants situés en TMI 30 % et plus (tranche marginale d’imposition), l’imposition aux revenus fonciers fait mal si vous n’optimisez pas la fiscalité des SCPI ! D’ailleurs, cela vaut aussi pour l’immobilier locatif traditionnel. En effet, plus de la moitié de vos loyers peut s’envoler en impôts (votre TMI + les 17,2 % de prélèvements sociaux) !

Alors comment payer moins d’impôt en investissant en SCPI ? D’abord, nous vous présentons la fiscalité des SCPI par défaut. Puis 5 solutions d’optimisation fiscale des revenus SCPI (de la plus facile à la plus compliquée à mettre en oeuvre) :

  1. Fiscalité des SCPI : exemple de l’imposition par défaut
  2. SCPI : optimisations fiscales (tableau synthèse)
  3. Optimisation fiscale des SCPI en assurance vie
  4. Optimisation fiscale des SCPI étrangères
  5. Optimisation fiscale des SCPI en nue-propriété
  6. En société : fiscalité des SCPI étrangères
  7. En société : fiscalité des SCPI en usufruit
  8. Conclusion

1. Fiscalité des SCPI : exemple de l’imposition par défaut

La fiscalité française est claire : il faut déclarer tous nos revenus. Et ce, dans chaque catégorie de revenus : travail, capitaux mobiliers, revenus locatifs, etc. Par défaut, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus locatifs, imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Vous pouvez opter pour 2 régimes :

  • micro-foncier ;
  • foncier réel.

Note de Nicolas : dans les exemples qui suivent, nous prenons le cas d’un épargnant situé en TMI 30 %. Car c’est le cas le plus courant chez les investisseurs. Mais sachez vous situer ! Le besoin d’optimiser fiscalement est encore plus fort si vous êtes en TMI 41 ou 45 % ! Alors qu’en TMI 0 % et 11 %, il n’y a pas vraiment d’enjeu. Cf : le barème TMI.

Le régime micro-foncier : abattement forfaitaire 30 %

Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier seulement :

  • si vous percevez déjà des revenus locatifs d’un bien immobilier physique (appartement, parking, etc.) ;
  • ET si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 € au global (les 2 conditions se cumulent).

Dans ce cas, vous pouvez déclarer au micro-foncier vos revenus annuels de SCPI et vous aurez un abattement de 30 % sur l’assiette imposable.

Exemple si vous percevez 10 000 € de loyers :

10 000 € de revenus SCPI – 3 000 € d’abattement (forfait 30 %) = 7 000 € imposables.

Si vous êtes en TMI 30 % (voir le barème TMI), cela fait 2 100 € d’impôt sur le revenu.

Et il faut ajouter 17,20 % de prélèvements sociaux soit 1 204 €.

Donc 3 304 € d’imposition globale sur 10 000 €. Ce qui revient à 33 % d’imposition.

Note de Nicolas : généralement, on ne répond pas aux conditions du micro-foncier, donc on est par défaut imposé au régime foncier réel. Qui est de toute façon plus intéressant si nos charges réelles sont supérieures aux 30 % d’abattement forfaitaire, comme dans l’exemple qui suit.

Le régime foncier réel : abattement des charges réelles

Plutôt que l’abattement forfaitaire de 30 %, vous pouvez abattre vos charges réelles : intérêts et assurance d’emprunt notamment. Particulièrement intéressant si vous avez investi en SCPI à crédit, car cela fera diminuer l’assiette imposable.

Reprenons l’exemple : vous percevez 10 000 € de revenus SCPI et vous vous situez en TMI 30 %. Dans l’année, vous avez eu 4 000 € d’intérêts et assurances (visibles sur le tableau d’amortissement de votre crédit).

10 000 € – 4 000 € d’intérêts et assurances du crédit immobilier = 6 000 € imposables.

En TMI 30 %, cela fait 1 800 € d’impôt sur le revenu.

Et il faut ajouter 17,20 % de prélèvements sociaux (PS) soit 1 032 €.

Donc 2 832 € d’imposition globale sur 10 000 €. Ce qui revient à 28 % d’imposition. Dans ce cas, il vaut mieux opter pour ce régime que le régime micro-foncier, la pression fiscale est moindre. Mais l’imposition augmentera au fil du temps à hauteur de votre TMI + PS, puisque les charges vont naturellement baisser (la part des intérêts baisse).

Il y a mieux à faire !

2. SCPI : optimisations fiscales (tableau synthèse)

Nous allons vous présenter 5 solutions pour optimiser l’imposition de vos SCPI (de la plus simple à la plus compliquée à mettre en œuvre) :

  • Les 3 premières en tant qu’épargnant personne physique (investissement SCPI en nom propre).
  • Et les 2 dernières en tant qu’investisseur via une personne morale (en société imposée à l’impôt sur les sociétés).
Optimisation fiscale SCPI En assurance vie SCPI étrangères En nue-propriété SCPI étrangères en société SCPI en usufruit en société
Pour qui ? Personne physique (épargnant) Personne physique (épargnant) Personne physique (épargnant) Personne morale (société IS) Personne morale (société IS)
Avantage fiscal Fiscalité de l'assurance vie :
- capitalisation ;
- exonération d'IR possible après les 8 ans du contrat (seulement les 17,20 % de PS sur les gains retirés).
- moins d'IR sur les revenus de source étrangère ;
- exonération des 17,20 % de PS
- pas d'imposition pendant x années (durée du démembrement) ;
- exonération d'IFI
Exonération d'impôt sur les sociétés sur les revenus étrangers -Amortissement comptable ;
- gain fiscal en combinant avec des SCPI à l'étranger.
Autres avantages Meilleure liquidité, délai de jouissance plus court, moins de frais d'achat Diversification du parc immo à l'étranger Achat avec décote donc levier financier (plus de parts de SCPI pour le même investissement) Diversification du parc immo à l'étranger X
Inconvénients - Frais de gestion annuels sur unités de compte
- Impossibilité de financer à crédit
X Pas de loyers pendant x années (durée du démembrement) - Revenus "encapsulés" dans la société. Imposition à l'IR (barème ou flat tax) quand la somme sort de la société pour aller vers la personne physique.
- Coût annuel comptable.
- Revenus "encapsulés" dans la société. Imposition à l'IR (barème ou flat tax) quand la somme sort de la société pour aller vers la personne physique.
- Coût annuel comptable.
- Placement sans devenir propriétaire.
Aller plus loin Meilleures assurances vie pour SCPI
Mon investissement en SCPI Corum
Choisir un bon courtier en SCPI
Comment investir en société

Investir en holding
Acheter des SCPI en usufruit

Les 4 sigles employés dans le tableau :

  • IR = impôt sur le revenu (barème TMI, ou flat tax 30 %).
  • PS = prélèvements sociaux (17,20 %).
  • IS = impôt sur les sociétés (15 % au taux réduit jusqu’à 42 500 € de bénéfice, ou 25 % au taux normal).
  • IFI = impôt sur la fortune immobilière.

Voici maintenant les 5 optimisations expliquées en détail.

3. Optimisation fiscale des SCPI en assurance vie

La première technique d’optimisation fiscale consiste à investir en SCPI au sein d’une assurance vie. Ainsi, vous n’êtes plus assujetti aux revenus fonciers, car c’est la fiscalité de l’enveloppe assurance vie qui s’applique !

SCPI en assurance vie ou hors assurance vie ? Il n’y a pas que la fiscalité qui change :

Détenu en
assurance-vie
Détenu en
direct
Ticket d'entrée 500 € 5 000 €
Choix de SCPI Selon votre contrat (au mieux 25) Selon le courtier (au mieux 80)
Achat à crédit possible ? Non (hormis crédit
à la consommation)
Oui
Liquidité Vente en 1 clic Plusieurs mois
Délai de jouissance 1 mois en moyenne 3-6 mois en moyenne
Frais d'acquisition De 0 à 8 % selon SCPI De 0 à 12 % selon SCPI
Frais de gestion 0,50 % par an (au mieux)
en tant qu'unité de compte
Aucun
Fiscalité Fiscalité de l'assurance vie
(Imposition seulement lors des retraits. À hauteur de 17,20% seulement en anticipant)
Revenus fonciers au réel.
ou régime micro-foncier si éligible.

(Jusqu'à 45% selon votre TMI + 17,20%)

Beaucoup d’avantages en assurance vie : meilleure liquidité grâce à l’assureur, délai de jouissance plus court pour profiter plus rapidement des loyers, moins de frais d’achat… et la fiscalité.

Mais 2 inconvénients : les frais de gestion annuel des unités de compte (0,50 % par an au mieux) et l’impossibilité de financer par crédit immobilier.

L’avantage fiscal des SCPI en assurance vie

  • Les revenus des SCPI en assurance vie ne sont pas taxés tant que l’on ne sort pas l’argent de l’assurance vie. L’argent capitalise au sein de l’assurance vie.
  • Si on sort avant les 8 ans de l’assurance vie, l’imposition des gains est de 30 % maximum (flat tax).
  • Et si on sort après les 8 ans, en restant sous le seuil d’abattement annuel (4 600 € ou 9 200 € de plus-value par an exonérée selon situation maritale), alors la part des gains retirés est seulement taxée à hauteur de 17,20 % (prélèvements sociaux).

Note de Nicolas : ainsi, sur un contrat de plus de 8 ans, en optimisant les retraits chaque année, l’imposition peut être seulement de 17,20 %…et ce même en TMI 45 % ! Pour cela, il faut d’abord prendre date sur une bonne assurance vie : les meilleures assurances vie pour investir en SCPI. Notre comparatif avec les critères essentiels : bon choix de SCPI dans le contrat, faibles frais et 100 % des loyers reversés :

LINXEA Spirit 2 PLACEMENT-DIRECT Vie (ex Darjeeling) Contrat lambda
Assureur CRÉDIT AGRICOLE Spirica SWISSLIFE X
Frais sur versement 0 % 0 % 3 %
Choix de SCPI 31 SCPI (+ 3 SCI + 7 OPCI) 10 SCPI (+ 2 SCI + 2 OPCI) 1 SCPI
Part du loyer reversée aux épargnants 100 % 100 % 85 %
Frais de gestion annuels en unité de compte 0,50 % 0,50 % 1 %
Classement comparatif
Recevez la documentation
LINXEA SPIRIT 2
Recevez la documentation
Placement-direct Vie
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4. Optimisation fiscale des SCPI étrangères

On parle ici d’investissement dans une SCPI (ou plusieurs SCPI) qui a des revenus à l’étranger.

Pour rappel, une SCPI investit l’argent des épargnants dans des dizaines voire centaines de biens immobiliers, en France et à l’étranger. Et certaines SCPI sont spécialisées sur les marchés immobiliers hors France.

Par exemple : la SCPI Novapierre Allemagne et la SCPI Corum Origin.

Personnellement, j’ai investi 60 000 € en SCPI Corum Origin (cf l’article : avis Corum avec mon exemple chiffré).

Voici la répartition du parc immobilier de la SCPI Corum Origin : 27 % Pays-Bas, 14 % Italie, 12 % Finlande, 10 % Allemagne, 8 % Irlande, 7 % Espagne, 6 % France, etc.

L’avantage fiscal des SCPI investies à l’étranger

Selon les conventions fiscales entre la France et les pays étrangers, l’imposition des revenus de source étrangère est généralement plus faible.

En pratique, l’impôt est payé à la source par la SCPI dans le pays étranger (à un taux généralement bien plus favorable qu’en France). Et ensuite il y a un mécanisme qui évite la double imposition en France.

D’autre part, les revenus de source étrangères sont exonérés des 17,20 % de prélèvements sociaux !

👉 Pour aller plus loin avec mon exemple chiffré : mon investissement en SCPI Corum.

Avis de Nicolas : sans doute la solution la plus facile quand on veut percevoir les revenus SCPI en optimisant fiscalement, sans les « encapsuler » dans une assurance vie ni dans une société.

5. Optimisation fiscale des SCPI en nue-propriété

Par défaut, on achète les SCPI en pleine propriété. Mais le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété en 2 parties :

  • nue-propriété : vous avez la propriété des SCPI, mais vous renoncez aux revenus pendant la durée du démembrement.
  • usufruit : vous percevez la totalité des revenus (loyers) pendant la durée du démembrement, sans être propriétaire au final.

Prenons l’image d’un pommier : le nu-propriétaire possède l’arbre mais ne peut pas manger les pommes. Alors que l’usufruitier peut manger les pommes mais ne possède pas l’arbre. Sans démembrement, en pleine propriété, le propriétaire possède l’arbre et ses fruits.

En pratique, on peut investir en SCPI en nue-propriété temporaire, généralement sur 5 ou 10 ans.

L’optimisation fiscale des SCPI achetées en nue-propriété

Exemple d’un démembrement sur 5 ans : le nu-propriétaire achète la SCPI à 80 % de son prix (décote de 20 % car pas de revenus pendant 5 ans). Cette « clé de démembrement » dépend des SCPI et de la durée.

L’impôt sur le revenu frappe les revenus, comme son nom l’indique. Donc vous l’aurez compris : pas de revenus pendant 5 ans, donc pas d’impôt sur les SCPI pendant 5 ans.

Après la période de démembrement temporaire (5 ans dans notre exemple), on récupère la pleine propriété de la SCPI. Donc on commence à percevoir les loyers, qui seront alors soumis à l’impôt sur les revenus fonciers.

De plus, pour les contribuables soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) : les SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas inclues dans l’assiette imposable.

Que se passe-t-il en cas de vente pour le calcul de la plus-value (PV) ? Si on achète à 80 € en nue-propriété au lieu de 100 € en pleine propriété, c’est quand même 100 € qui sera retenu par l’administration comme prix d’achat et pas 80 €, donc pas de majoration de la PV !

Avis de Nicolas : c’est une bonne solution si vous pouvez patienter plusieurs années avant de commencer à percevoir les revenus. Particulièrement pour les épargnants en TMI 30 % et plus, à moins de 10 ans de la retraite. De façon à ne pas payer plus d’impôt alors qu’on n’a pas encore besoin de revenus complémentaires, tout en achetant moins cher avec décote (donc plus de parts de SCPI pour le même montant investi, effet levier), et en obtenant la jouissance des revenus quand on en aura besoin. En pratique, pour acheter la nue-propriété, il faut passer par un bon courtier en SCPI.

6. En société : fiscalité des SCPI étrangères

Les 3 optimisations fiscales précédentes concernaient l’investissement d’un épargnant « personne physique ». Mais il est également possible d’investir en SCPI via une société « personne morale » (pour investir en holding par exemple).

Dans une société imposée à l’IS (impôt sur les sociétés), vos bénéfices (s’il y en a) seront imposés à l’impôt sur les sociétés : 15 % jusqu’à 42 500 € et ensuite 25 %. Ce qui est bien inférieur à l’imposition aux revenus fonciers.

Et surtout : les revenus des SCPI investies à l’étranger sont exonérés d’IS, ils sortent de l’assiette taxable à l’IS ! Donc même si on perçoit 10 000 € de revenus SCPI de source étrangère, cela donne 0 € x 15 % = 0 € d’impôt sur les sociétés !

Mais la société imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) est comme une enveloppe étanche. Votre capital est dans la société. Ensuite, si vous sortez de l’argent pour vous verser la somme à vous personne physique, alors l’imposition se déclenche. Soit le barème de l’impôt sur le revenu à votre TMI (si versement sous forme de salaire ou de revenu de gérant), soit la flat tax 30 % (si versement sous forme de dividendes).

Note de Nicolas : il faut compter des coûts de création de la société et des coûts annuels de comptabilité. Au moins 1 500 € par an. Généralement, l’investissement en société peut se justifier à partir de 300 000 € d’investissement. Par ailleurs, il existe d’autres moyens d’investir en société : comment investir en société.

7. En société : fiscalité des SCPI en usufruit

Nous avons expliqué plus haut l’achat en démembrement de propriété. Acheter seulement la nue-propriété peut être intéressant pour un épargnant personne physique. Mais pour une société, c’est l’achat de l’usufruit de SCPI qui s’avère plus optimisé fiscalement. Synthèse :

SCPI Usufruit Nue-propriété Pleine propriété
Quel droit ? Percevoir les loyers Posséder la SCPI sans jouir des loyers Posséder la SCPI et en percevoir les loyers
Prix si démembrement 5 ans (en moyenne) 20 % 80 % 100 %
Prix si démembrement 10 ans (en moyenne) 30 % 70 % 100 %
Optimisé pour qui ? Société imposée à l'IS (pour faire travailler la trésorerie généralement entre 3 et 10 ans) Épargnant en TMI 30 % et plus (levier fiscal et économique pour 5 ou 10 ans) Pour investir plus de 10 ans
Optimisation fiscale 1/ Amortissement comptable de l'usufruit (l'assiette imposable tend vers 0)

2/ Si la SCPI investit à l'étranger : pas d'IS sur les revenus étrangers, ce qui (combiné à l'amortissement) donne un résultat fiscal négatif !
Pas de revenus perçus pendant la période de démembrement donc pas d'impôt Revenus étrangers non imposés à l'IS (et pour une personne physique, l'imposition n'est pas nulle mais allégée sans prélèvements sociaux).

L’amortissement comptable de l’usufruit

L’usufruit de SCPI est amortissable comptablement. Cette notion d’amortissement comptable n’a rien à voir avec l’amortissement du crédit immobilier et on peut en profiter sans crédit immobilier. Il s’agit de constater comptablement la perte de valeur à la fin de la durée de démembrement. Il faut le voir comme une charge virtuelle qui vient diminuer les revenus imposables et donc l’impôt.

Exemple : 50 000 € de SCPI en usufruit sur 5 ans, cela donne 10 000 € d’amortissement comptable par an. Pour 15 000 € de loyers SCPI annuels, cela donne 5 000 € de revenus imposables seulement. Et avec un taux d’IS à 15 %, cela fait 750 € d’impôt sur les sociétés.

Combinaison : amortissement comptable sur des SCPI étrangères

Si on a investi sur des SCPI étrangères en usufruit, double effet kiss cool !

L’impôt sur les loyers étrangers a déjà été payé par la SCPI à l’étranger, donc il n’y a pas d’IS à payer en France. Mais on applique toujours l’amortissement comptable ! Donc super combinaison : l’amortissement annuel donne un résultat fiscal négatif à imputer sur les autres revenus de la société !

Au global ce n’est plus une pression fiscale, mais un gain fiscal !

Reprenons l’exemple : 15 000 € de loyers SCPI de source étrangère = 0 € de revenus fiscaux (exonération). Et toujours les 10 000 € d’amortissement comptable par an. Donc 10 000 € de déficit fiscal annuel. Soit un gain d’IS de 1 500 € par an au taux de 15 % (et pendant 5 ans).

👉 Pour aller plus loin, notre article : acheter des SCPI en usufruit.

L’optimisation fiscale SCPI ultime mais montage complexe

La société (personne morale) peut acheter l’usufruit des SCPI étrangères et l’associé (personne physique) la nue-propriété. Et à l’issue de la période de démembrement, l’épargnant personne physique récupère la pleine propriété. Ainsi, on profite des avantages fiscaux du démembrement des 2 côtés, puis on devient pleinement propriétaire à la fin.

Certains opposent l’abus de droit, ce montage doit être validé par un professionnel. Mais on peut rétorquer que ce n’est pas un abus de droit car cette opération n’est ni fictive ni à but principalement fiscal : c’est une opération économique de valorisation de trésorerie

Conclusion

Nous vous avons dressé le panorama de 5 solutions pour optimiser fiscalement l’investissement en SCPI. Il y en a pour tout le monde : personne physique ou morale. En cas d’achat à crédit ou au comptant. Et que l’on souhaite percevoir des revenus immédiatement ou plus tard.

Finalement, la fiscalité par défaut est « violente » en France, mais elle devient très clémente quand on connait les ficelles ! Cet article ne constitue pas du conseil en investissement. Pour du conseil personnalisé, pour optimiser dans votre situation et selon vos projets de vie, vous pouvez contacter notre société de conseil : Prosper Conseil.

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