Investir 1 million d’euros dans l’immobilier locatif : stratégie, levier et pièges à éviter

Investir 1 million dans l’immobilier locatif, voire plus, c’est une ambition qui peut paraître lointaine… sauf si on exploite intelligemment un outil redoutable : l’effet de levier grâce à la dette.

➡️ Avec un apport de 100 000 à 200 000 €, il peut être possible d’investir 1 million dans l’immobilier locatif grâce au crédit bancaire.

C’est d’ailleurs ce que font la majorité des investisseurs aguerris : utiliser l’effet de levier pour maximiser le rendement, limiter les sorties de trésorerie et faire croître leur patrimoine plus vite.

➡️ Et si on dispose déjà de 1 M€ en cash ? Là aussi, il faut réfléchir à sa stratégie :

• Maximiser ses possibilités d’emprunt en finançant un ou plusieurs projets immobiliers locatifs à crédit avec le minimum d’apport possible (100 à 200 k€).
• Placer le reste du capital sur d’autres placements (pierre-papier SCPI, ETF actions, private equity, etc.) pour diversifier son patrimoine et ses sources de revenu.

Note de Léo : certains investisseurs souhaitent placer 1 M€ à 100 % en immobilier, sans recours au crédit, pour viser une rente immédiate. C’est possible… mais loin d’être optimal sur les plans financiers et fiscaux. Donc je ne recommande à personne d’investir en immobilier locatif en payant la totalité cash. J’apporte mon expérience à Avenue des investisseurs. Je suis directeur financier, auteur, propriétaire de plus de 30 appartements et marchand de biens. J’accompagne des investisseurs dans la construction à long terme de leur patrimoine immobilier : vous pouvez me contacter via ce formulaire.

SOMMAIRE

• Investir 1 million d’euros dans l’immobilier : tableau récapitulatif des solutions
• Investissement locatif : faut-il investir en cash ou avec effet de levier ?
• Retour d’expérience : comment investir 1 million dans l’immobilier et bâtir un patrimoine solide
• Bilan : quelle stratégie choisir pour investir 1 million d’euros dans l’immobilier locatif ?

Investir 1 million dans l’immobilier : tableau récapitulatif des solutions

🧱 Quand on souhaite investir 1 million d’euros dans l’immobilier, plusieurs solutions liées à la pierre s’offrent à nous : la pierre “en dur” seul ou à plusieurs (investir en nom propre ou en société), la pierre-papier (SCPI), le crowdfunding immobilier, la pierre cotée (SIIC), la pierre tokenisée (on ne recommande pas), etc.

➡️ Ci-dessous un tableau récapitulatif qui permet d’avoir une vision d’ensemble pour comparer les principales stratégies possibles :

🧭 Toutes ces approches ne sont pas équivalentes, ni sur le plan juridique (pas le même statut entre propriétaire occupant, bailleur, créancier, actionnaire…) , ni en termes de rendement ou d’implication personnelle.

➡️ Si l’objectif est de construire un patrimoine immobilier solide et “scalable”, l’investissement locatif classique avec effet de levier reste la stratégie la plus puissante :

• Soit on s’en occupe soi-même : il faut alors se former, y consacrer du temps, de l’énergie, et y prendre du plaisir comme un vrai projet entrepreneurial.
• Soit on délègue via un investissement locatif clé en main… à condition de bien choisir ses partenaires.

Note de Nicolas : Léo Nardecchia et Nicolas Hutois proposent des prestations d’investissement locatif clé en main et nous reconnaissons leur professionnalisme (voir ici). Toutefois, dans une logique de diversification de son épargne et d’optimisation du temps, il est possible d’envisager d’investir dans l’immobilier pierre-papier (ex. SCPI) et d’investir en bourse (ex. avec des ETF).

Investissement locatif : en cash ou avec effet de levier ?

💸 Investir 1 million dans l’immobilier “cash” peut sembler sécurisant. On se dit qu’on évite les banques, qu’on va percevoir des loyers nets, qu’on limite les tracas… Mais dans la grande majorité des cas, c’est une erreur stratégique, surtout si l’objectif est de faire croître son patrimoine ou d’investir intelligemment sur le long terme.

Note de Léo : personnellement, je n’ai jamais acheté de bien en cash. En France, on a la chance de pouvoir emprunter à des taux raisonnables, avec des rendements locatifs qui peuvent permettre d’atteindre l’autofinancement en fonction de l’apport pour obtenir le financement bancaire, voire de générer un peu de cash-flow.

Acheter comptant, c’est renoncer à l’effet de levier et à une meilleure rentabilité

L’immobilier est l’un des seuls actifs finançables à crédit en France, avec un apport raisonnable (autant en profiter).

📉 Voici les principales opportunités perdues lorsqu’on investit 1 million d’euros cash dans l’immobilier locatif :

• Effet de levier du crédit : on fait travailler l’argent de la banque, pas le sien (ou juste en partie, avec l’apport au projet).
• Les intérêts du crédit sont déductibles du revenu locatif imposable. Attention, uniquement les intérêts d’emprunt et les assurances sont déductibles, pas la mensualité complète de l’emprunt, car le capital remboursé à la banque n’est pas déductible de la base imposable.
• Le cash conservé peut être investi ailleurs (amélioration du ratio rendement/risque).
• Capacité à “scaler” : on peut réinvestir plusieurs fois en parallèle.
• TRI (taux de rentabilité interne) souvent bien supérieur avec effet de levier.

En résumé : acheter comptant = immobiliser du capital dans un seul bien (risqué) + payer plus d’impôts + réduire ses possibilités de croissance.

Exceptions : quand acheter comptant peut malgré tout se justifier

⚠️ Dans certains cas spécifiques, acheter sans crédit peut se justifier :

• Résidence principale (acheter ou louer ?) : pas de revenus immobiliers, pas de déduction fiscale, et un achat cash réduit le taux d’endettement. Cela peut permettre une négociation rapide ou éviter de passer à côté d’une opportunité.
• Confort émotionnel : pour certains, la sérénité de vivre “sans dette” est plus importante que la performance et cela peut s’entendre.
• L’impossibilité de se faire financer : certains profils (entrepreneurs, interimaires, etc.) ne sont pas ou plus finançables, mais ont de l’épargne (épargne personnelle, héritage…). Pour ces profils, acheter comptant est l’unique solution.
• Marchand de biens immobiliers (achat-revente) : ici, le cash n’est immobilisé que sur quelques mois, avec revente à court terme, et cela permet de se positionner sans condition suspensive de financement. C’est une activité professionnelle, pas du locatif long terme.

Note de Léo : personnellement, même pour ma résidence principale, j’achète à crédit. Pourquoi ? Parce que conserver de la trésorerie est un luxe stratégique. Et comme on dit dans la finance : cash is king.

Retour d’expérience : comment investir 1 million dans l’immobilier et bâtir un patrimoine solide

🏢 Quand j’ai commencé à m’intéresser sérieusement à l’investissement immobilier, je gagnais un peu plus de 2 000 € nets par mois. Et pourtant, moins de deux ans plus tard, j’avais atteint 1 million d’euros de patrimoine brut (financé en grande partie à crédit).

Ce qui a fait la différence ? L’apprentissage, l’effet de levier, et une stratégie de financement bien pensée… mais malheureusement, j’ai connu quelques déconvenues.

D’un premier emprunt à 200 000 €… à investir 1 million d’euros dans l’immobilier

🚀 Avant de me lancer, j’ai commencé par rencontrer d’autres investisseurs : événements, groupes locaux, échanges informels. C’est une étape que je recommande à 100 %, surtout quand on débute. On gagne du temps, on évite des pièges et on se sent épaulé alors qu’on souhaite sortir de sa zone de confort.

Mon premier projet ? Un achat avec un emprunt limité à 220 000 €, car c’était le maximum que ma banque m’autorisait à l’époque. Pour aller plus vite ensuite, je me suis formé… et j’ai parfois utilisé des techniques que je ne recommande pas forcément aujourd’hui (je les détaille dans cet article : “Financement d’un investissement locatif” – à venir).

➡️ Résultat : En 18 mois, j’ai acheté plusieurs lots (petits immeubles, maison, colocation, garage) en nom propre, souvent en LMNP, avec 10 à 20 % d’apport par opération, comme l’exigeaient les banques.

Mais cette accumulation rapide de biens a eu un coût en temps, en stress, et en cash. Ma stratégie s’est très vite professionnalisée. Je devais gérer toutes mes acquisitions en simultané, j’ai été contraint d’injecter la totalité de ma trésorerie, et j’ai commencé à toucher les limites du modèle.

Techniques, erreurs et restructuration : les coulisses d’un parcours non linéaire

📊 L’immobilier, ce n’est pas que de la rentabilité sur Excel. C’est aussi de la gestion au quotidien… et parfois des tuiles. Voici un aperçu de ce que j’ai traversé :

• Dégâts des eaux masqués par un locataire (l’appart a dû être refait intégralement).
• Une locataire qui quitte un logement sans prévenir, sans rendre les clés, en rendant un appartement ravagé (travaux supérieurs à 50 000 €).
• Une entreprise qui sous-loue ma colocation à une autre entreprise, qui ravage le bien (protocole d’accord + milliers d’euros perdus).
• Une entreprise voisine qui démolit par erreur ma toiture lors de travaux et refuse de la remettre en état (2 ans de procédure juridique).

Tout ça pendant que je remboursais entre 2 000 et 3 000 € par mois de crédits. Je précise que j’ai eu beaucoup de “malchance” lorsque j’ai débuté mon parcours, aujourd’hui je n’ai quasiment plus de problème alors que je détiens un parc locatif plus conséquent.

Le vif du sujet : la capacité d’endettement

💶 Côté financement, après mes premières acquisitions, mon taux d’endettement était trop élevé, je ne pouvais donc plus emprunter. 3 ans après, pour continuer mon parcours immobilier, j’ai dû restructurer ma stratégie :

• Revente de mes premiers biens (colocation, petites maisons…).
• Achat d’immeubles plus gros, mieux placés, plus passifs.
• Passage en SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), avec gestion en location nue, pour réduire la charge mentale et mieux gérer la fiscalité.

➡️ Pour en savoir plus, consultez notre article : Investir en immobilier en nom propre ou en société ?

Note de Léo : aujourd’hui, je rembourse chaque mois des milliers d’euros de capital à la banque et j’achète exclusivement en SCI à l’IS, avec des prêts professionnels (durée plus courte, en général 15 ans, et taux plus élevés). Ma stratégie est de détenir des biens locatifs à crédit qui me permettent de développer mon patrimoine, tout en ayant la gestion la plus passive possible pour me permettre de me concentrer sur mes activités professionnelles.

Bilan : quelle stratégie choisir pour investir 1 million d’euros dans l’immobilier locatif ?

🧭 Toutes les stratégies d’investissement immobilier ne se valent pas, et surtout… elles ne sont pas adaptées à tout le monde. Le bon modèle, c’est celui qui correspond à son temps disponible, ses objectifs de rentabilité, sa tolérance au risque, et bien sûr sa capacité d’emprunt.

Tableau comparatif complet des différentes options (hors activité de marchand de biens)

On passe en revue les principales options d’immobilier locatif à notre disposition (hors activité professionnelle type marchand de biens ou transaction immobilière) :

En résumé : les clés pour construire un patrimoine immobilier performant

🎯 Quel que soit le point de départ, bâtir un patrimoine solide de plus d’1 million d’euros dans l’immobilier locatif repose sur quelques piliers simples… mais essentiels :

• Définir une stratégie claire : en fonction de son profil, de ses objectifs à long terme et du temps qu’on peut y consacrer.
• Sélectionner des biens cohérents avec cette stratégie (rentabilité, emplacement, gestion, fiscalité…).
• Utiliser l’effet de levier du crédit pour maximiser son patrimoine et optimiser la fiscalité, surtout sur les premières opérations.
• Faire évoluer son parc immobilier : arbitrer, restructurer, changer de mode d’exploitation si nécessaire.

Le chemin est rarement linéaire, mais avec méthode, patience, et un bon accompagnement, atteindre 1 million d’euros de patrimoine immobilier est un objectif réaliste et un excellent moyen de se construire un patrimoine pour le long terme.

Avis de Nicolas : l’immobilier est un pilier à part entière de notre allocation patrimoniale : il offre de vrais atouts (effet de levier, revenus, valorisation), mais demande aussi du temps, de l’énergie, et des compétences. Pour éviter les erreurs classiques et investir intelligemment, on recommande vivement de s’informer à fond (notre rubrique immobilier) voire de se faire accompagner. Léo Nardecchia incarne parfaitement la philosophie ADI : une approche terrain, une vision globale de l’immobilier… et les pieds sur terre. Directeur financier, auteur, propriétaire de plus de 30 lots, et marchand de biens, il accompagne aujourd’hui des investisseurs immobiliers dans la structuration de leur stratégie long terme. Vous pouvez le contacter via ce formulaire.