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Avis investissement locatif clé en main : faut-il investir ?

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Vous êtes séduit à l’idée de déléguer vos investissements locatifs ? En tant qu’investisseurs, voici notre avis sur l’investissement locatif clé en main.

Investir sereinement à distance dans l’immobilier locatif en déléguant votre projet à un expert immobilier. Voici le leitmotiv des sociétés d’accompagnement clé en main. Ces entreprises fleurissent partout en France depuis plusieurs années : Bevouac que nous apprécions particulièrement, mais aussi Beanstock, BO Equinoxe, Ouiker, Oikos, etc.

Pourtant, peu de témoignages objectifs sont accessibles sur internet. Il n’est donc pas toujours simple de se faire une opinion claire sur le sujet.

L’immobilier clé en main, notre avis en synthèse : 

  • Une solution pour investir dans la pierre lorsque vous n’avez pas le temps et/ou pas les connaissances. 
  • La possibilité d’investir à distance et dans des zones où vous ne résidez pas. Investir seul vous limite bien souvent à un rayon d’1 heure autour de chez vous.
  • La nécessité de trouver un partenaire de confiance. Sans cela, difficile d’investir dans une opportunité vraiment rentable. Il est capital que l’entreprise soit transparente sur ses frais et sur les projets qu’elle propose.
  • Un coût supplémentaire à prendre en compte lors de votre calcul du rendement brut et net de votre opération. 
  • Devenir un bailleur et respecter les obligations qui en découlent. En effet, il convient de respecter un certain nombre de règles souvent contraignantes vis-à-vis, entre autres, des locataires. Attention donc à ne pas prendre cet investissement à la légère, vous déléguez mais c’est bien vous le bailleur responsable.

SOMMAIRE

Notre avis sur l’investissement locatif clé en main 

Face à la montagne de discours accrocheurs, il n’est pas simple de se faire une idée claire de ce que vaut réellement l’investissement locatif clés en main.

Investissement immobilier clé en main : qu’est-ce que c’est ?

L’investissement immobilier clé en main est, avant tout, un moyen d’investir facilement dans l’immobilier ancien. Vous déléguez la quasi-totalité de votre projet à une entreprise spécialisée. 

Note d’Arthur : la notion de clé en main renvoie à la situation finale où vous n’avez plus qu’à récupérer les clés de votre bien. En théorie, la société s’est occupée de tout le reste.

Que comprend un accompagnement clés en main ?

Généralement, cet accompagnement se déroule en 6 étapes. Nous vous les avons illustrées ci-dessous :

Note d’Arthur : souvent, vous gardez le même interlocuteur durant la totalité de votre projet. Celui-ci se situe à la croisée du chasseur immobilier, de l’agent immobilier ou encore du conducteur de travaux.

Combien de temps dure un investissement locatif clé en main ?

⌛️ En moyenne, il faut compter entre 6 et 9 mois entre la première recherche et la mise sur le marché de l’appartement rénové. Cette durée comprend environ un mois pour la recherche, 3 mois d’attente pour un rendez-vous notarial et 3 mois de travaux.

Bien évidemment, ces durées évoluent en fonction de votre projet. Un immeuble de rapport bourré de travaux prendra davantage de temps qu’un petit studio à rafraîchir.

Quel est le prix d’un accompagnement clé en main ?

Et non, l’investissement immobilier clés en main n’est pas encore gratuit. Tout travail mérite salaire.

💰 Généralement, le tarif est de 7 à 10 % du prix de vente net vendeur ou du montant total du projet.

Ces honoraires doivent obligatoirement être payés lorsque vous passez chez le notaire (lors de la signature de l’acte authentique de vente). Si une entreprise mentionne un acompte durant vos échanges, fuyez !

Malgré tout, de plus en plus d’entreprises exigent le paiement d’une facture au début des recherches. Cette somme correspond souvent aux frais de dossiers ou encore aux coûts d’accès aux différentes plateformes. Toutefois, ce montant (généralement autour de 500 €) est dans la plupart des cas restitué au moment de l’achat d’un bien.

Note d’Arthur : en général, il est possible d’inclure les honoraires d’accompagnement dans l’enveloppe demandée à la banque (financement à crédit). Cela vous évite de les avancer sur fonds propres.

Quand faut-il faire appel à une société d’investissement locatif clé en main ?

Quel que ce soit l’acteur, l’investissement clé en main n’est pas une recette magique. Il ne convient pas à tous les besoins.

👉 Pour vous aider à savoir si un accompagnement de ce type est intéressant dans votre situation, suivez le petit test ci-dessous. 

Nous avons listé les trois raisons principales qui justifient de faire appel à une société spécialisée. À notre avis, l’investissement locatif clé en main est pertinent dès que deux de ces trois raisons sont remplies.

1️⃣ Raison n°1 : vous avez peu de temps.

Globalement, investir seul demande un investissement en temps considérable : dénicher la pépite (un beau bien rentable au bon emplacement), optimiser la fiscalité (quel régime fiscal choisir ?), chercher le meilleur crédit, gérer les travaux… ce sont des dizaines d’heures de travail. Notre guide : comment bien investir en immobilier locatif ?

Si votre agenda est déjà saturé de responsabilités professionnelles ou personnelles, alors à notre avis l’investissement locatif clés en main peut s’avérer être la bonne solution.

💡 Finalement, le rendement d’un investissement se calcule aussi net de temps de travail et de charge mentale.

2️⃣ Raison n°2 : vous avez une forte capacité d’épargne / financière.

Ce type d’accompagnement s’adresse à des personnes à la situation financière stable. Avec une épargne de précaution déjà constituée (meilleurs placements sans risque). Et avec une bonne capacité d’épargne et d’endettement.

3️⃣Raison n°3 : vous n’avez pas les connaissances / réseau pour réussir votre projet seul.

Devenir investisseur immobilier ne s’improvise pas ! Cela demande un certain sens de l’entrepreneuriat. 

Dans le cas où :

  • Vous souhaitez être conseillé par des professionnels qui connaissent le marché locatif, qui savent calculer la rentabilité, optimiser la fiscalité et gérer les tracaux
  • Vous ressentez le besoin d’être accompagné pour votre premier investissement.
  • Vous avez besoin d’être rassuré.
  • Vous souhaitez que quelqu’un vous mette le pied à l’étrier pour prendre confiance.

Alors à notre avis l’investissement locatif clés en main est une solution à envisager.

Bonus : si vous souhaitez diversifier votre parc immobilier géographiquement, ou si les opportunités d’investissement dans votre ville se font rares.

Note d’Arthur : l’exemple le plus significatif que je prends souvent est un cadre supérieur vivant à Paris et qui n’a pas une minute pour lui (forte charge de travail et père de famille). Son épargne gonfle au fil des mois, il a une bonne capacité d’endettement et il ne sait pas comment passer à l’action. Un second exemple serait le cas d’un expatrié souhaitant investir en France.

Une méthode parmi d’autres pour investir dans l’immobilier locatif

À notre avis, l’investissement locatif clés en main présente un grand nombre d’avantages. Attention toutefois à ne pas croire à la lettre un discours trop optimiste.

⚠️ Lorsque vous investissez dans l’immobilier clés en main vous devenez propriétaire d’un logement (ancien avec rénovation). Vous êtes donc un bailleur et êtes tenu de respecter un certain nombre d’obligations (fiscales, réglementaires au niveau du DPE, etc.).

Il est donc capital de s’assurer que le jeu en vaille (vraiment) la chandelle. Pour cela, positionnez-vous sur des projets dont le rendement dépasse les 5 % net.

Sinon, il vaut mieux privilégier d’autres méthodes d’investissements dans l’immobilier.

Investir dans des SCPI

Par exemple, de bonnes SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), investissement « pierre-papier », offrent un rendement proche de 5 %.

Pas de dégradations, pas de travaux, pas de dérangements en plein week-end, pas de turn-over de locataires à gérer. La tranquillité d’esprit est maximale, c’est un investissement complètement passif.

👉 Notre guide complet : investir dans des SCPI. En pratique, vous pouvez voir mon exemple d’investissement en SCPI Corum.

Investir dans l’immobilier neuf

Enfin, une autre solution peut être de réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf. 

Le neuf est souvent beaucoup moins « prise de tête » que l’investissement dans l’ancien. Dans ce cas, pas de stress sur le DPE, pas de travaux à prévoir, faibles consommations énergétiques, etc. En revanche, les programmes immobiliers neufs sont plus chers que dans l’ancien (la tranquillité a un prix).

👉 Notre guide complet : investir dans un programme immobilier neuf. En pratique, le site Sphere immo centralise de nombreux biens immobiliers neufs.

Note d’Arthur : si vous souhaitez intégrer l’investissement immobilier dans votre stratégie patrimoniale et prendre du recul (choisir quel type d’investissement immobilier et comment optimiser dans votre situation ?), prenez rendez-vous avec notre cabinet en gestion de patrimoine au conseil indépendant : Prosper Conseil.

Investissement locatif clés en main : est-ce rentable ? 

Il n’existe pas de réponse universelle : tout dépend des projets proposés par les différentes sociétés. Ce qui est certain, c’est que faire appel à une société clés en main engendre un coût supplémentaire. Mais si cela vous fait accéder à un bien off market à très bon prix et que vous gagnez des dizaines d’heures de travail, le retour sur investissement est là.

De ce fait, il est primordial de soigneusement sélectionner la société avec laquelle vous souhaitez investir.

Une économie de temps non-négligeable

Se faire accompagner signifie que vous n’avez que très peu de temps à passer sur votre projet d’achat. Ce temps économisé est donc à mesurer financièrement.

💡 Notre expérience nous montre qu’il faut globalement compter entre 150 et 300 heures de travail pour acquérir un appartement et le louer. Ainsi, si vous valorisez ce temps, même au SMIC, cela représente une somme significative.

Enfin, dans certains régimes fiscaux (notamment en LMNP déclaré au BIC réel, parfait pour optimiser fiscalement l’investissement locatif dans l’ancien), les honoraires d’accompagnement sont une charge déductible de vos revenus locatifs. Cette charge participe donc à diminuer votre imposition.

Note d’Arthur : l’immobilier reste un domaine complexe. Investir seul présente également son lot de risques : méconnaissance du marché, mauvaise simulation financière ou encore manque d’expérience dans le suivi des travaux. Il est relativement facile de commettre des erreurs coûteuses. Mises bout à bout, il n’est pas rare que ces erreurs vous coûtent plus chères que les frais d’accompagnement initiaux.

Investissement locatif clé en main comparatif : seul ou accompagné ?

Prenons l’exemple d’un achat d’immeuble à 300 k€. Vous décidez d’investir seul. Par manque de temps et également de connaissances, vous êtes susceptible de commettre un certain nombre d’erreurs pouvant représenter de grosses sommes d’argent (biens supérieures aux honoraires d’accompagnement).

Nature de l’erreurDescription de l’erreurCoût potentiel de l’erreur
Mauvaise négociation du bienLe manque d’expérience peut vous empêcher de déceler la valeur réelle du bien. Vous pourriez également hésiter à négocier le prix du bien. Ou le chasseur immobilier peut accéder à des offres off market.Une négociation de 10 % représente près de 30 000 € dans notre exemple.

Un bon investissement se fait en payant le meilleur prix.
L’inactionÀ vouloir rechercher le mouton à cinq pattes, le risque est de ne pas passer à l’action.Difficile de mesurer le manque à gagner. Ce qui est sûr, c’est que l’argent que vous bloquez pour l’apport est grignoté par l’inflation.

Mieux vaut utiliser sa capacité d’endettement au plus vite pour développer son patrimoine plus rapidement.
Mauvais chiffrage des travauxC’est une des erreurs les plus courantes. Un devis trop optimiste ou réalisé trop rapidement peut vous pénaliser sur la durée.Il n’est pas rare de voir le budget travaux dépasser de 10 à 20 % de l’enveloppe initiale.

De bons travaux valoriseront le bien.
Mauvais choix de régime fiscalSans suffisamment de connaissances, il est difficile de faire le choix du régime fiscal idéal.Un régime inadapté peut diviser le rendement net de votre bien par deux.

Choisir le bon régime fiscal permet d’économiser des milliers d’euros d’impôt par an.
Les principaux risques d’erreurs lorsqu’on investit seul et leur impact financier (liste non exhaustive).

Ces valeurs sont approximatives. Elles servent simplement à vous donner un ordre d’idée. On peut également citer la mauvaise négociation du financement, la sous-optimisation de votre bien (mauvais mode d’exploitation), ou encore de mauvais calculs financiers (TRI, rendement brut et net, VAN).

👉 Notre guide complet pour réussir son investissement immobilier locatif. 

Note d’Arthur : personnellement, j’ai constaté que de nombreux vendeurs, agents immobiliers ou artisans s’adaptent au profil à qui ils s’adressent. Après avoir échangé avec eux, ils ne se cachaient pas de vendre leurs prestations 10 % à 20 % au-dessus du prix à des investisseurs inexpérimentés et ayant les moyens. Ces comportements n’auraient pas été possibles s’ils avaient eu une personne expérimentée en face d’eux.

Quel est le meilleur service d’investissement locatif clés en main ?

Un certain nombre d’acteurs fleurissent sur ce marché. Toutefois, tous ne se valent pas. Avec du recul, nous pourrions mettre deux acteurs en avant. Ils ne se situent pas sur le même créneau et peuvent donc être complémentaires. Quel est notre avis sur l’investissement locatif clé en main avec Bevouac et BO Equinoxe ?

Appartement clé en main : Bevouac

Entreprise phare de ce domaine depuis 2016, Bevouac (voir le site) emploie une quarantaine de salariés.

Son atout majeur est la sélection des biens. Grâce à une forte analyse des données immobilières, la société déniche les meilleures opportunités du marché. En effet, Bevouac analyse des centaines d’appartements tous les mois, et ne présente que les 40 meilleures « pépites » aux investisseurs ! On apprécie ce gros filtre, sur les critères de l’emplacement (pour être sûr de bien louer), du rendement, de qualité de la copropriété et de l’appartement.

Bevouac vise les grandes métropoles dynamiques avec de bonnes perspectives de plus-value, telles que Lyon, Lille, Nancy, Angers ou encore Rennes.

En termes de rendement, les projets proposés oscillent généralement entre 4 et 6 % net.

Son tarif se fait sur la base d’une grille de prix en fonction du montant de l’opération. Le coût commence à 9 900 € et grimpe jusqu’à 29 900 € pour un bien frais d’agence inclus (FAI) de plus de 600 000 €.

Offre spéciale pour les lecteurs ADI : précisez à Bevouac que vous êtes lecteur ADI, et vous obtiendrez une remise de 500 € sur les honoraires (parrainage).

Avis de Nicolas : nous recommandons Bevouac sur ADI depuis plusieurs années (notre avis Bevouac) et nous avons eu de très bons retours. Bevouac cible particulièrement les achats décotés avec travaux, pour avoir un bon rendement et créer de la valeur. Nous vous invitons à voir des exemples concrets d’investissements réalisés sur le site Bevouac. Voici un exemple de réalisation au Havre, AVANT (achat décoté « dans son jus ») / APRÈS (rénovation pour revaloriser et mieux louer) :

Rénovation Bevouac

Immeuble de rapport clé en main : BO Equinoxe

BO Equinoxe se positionne sur un créneau différent de celui de ses concurrents. En effet, la société vise les immeubles de rapport situés en région.

Pour rappel, un immeuble de rapport est un bâtiment composé de plusieurs logements. Par exemple, une maison divisée en 3 appartements est un immeuble de rapport.

Ces immeubles se situent majoritairement dans des villes de taille moyenne (plusieurs dizaines de milliers d’habitants). Ces critères permettent donc à BO Equinoxe de viser un rendement net avoisinant les 7 ou 8 %. De quoi vous offrir un bien proche de l’autofinancement.

Pas besoin d’être riche comme au monopoly pour acheter des immeubles, ils sont accessibles dès 250 000 € de budget. Investir dans un immeuble de rapport reste toutefois moins accessible qu’un appartement. Cet accompagnement s’adresse donc prioritairement aux personnes aisées disposant d’un apport conséquent (minimum 50 000 €).

La sélection est également très sévère. Sur 100 annonces épluchées, une dizaine d’immeubles sont filtrés et visités, puis un seul immeuble est retenu pour son rapport qualité / prix.

L’essentiel à retenir sur l’investissement locatif clé en main 

Notre avis sur l’investissement locatif clés en main est que ces entreprises offrent un « package » complet nous permettant, en tant qu’investisseur, de nous projeter sereinement dans notre acquisition.

Ces sociétés participent à démocratiser l’investissement locatif auprès des Français. Ce qui est une bonne chose ! Bien réalisé, ce service offre un certain confort et génère une belle valeur ajoutée.

Malgré tout, cet accompagnement a un coût. Les honoraires d’accompagnement sont certes déductibles des revenus dans certains régimes fiscaux, mais ils viennent avant tout réduire la rentabilité de votre projet immobilier. Donc pour s’y retrouver, il faut que la valeur ajoutée soit réelle (dénicher une pépite rentable et bien placée, et gagner beaucoup de temps de la recherche à la mise en location en passant par les travaux).

Ainsi, à notre avis, l’investissement locatif clé en main s’adresse prioritairement aux personnes qui n’ont pas le temps et / ou pas les connaissances pour investir dans l’immobilier locatif.

Cette méthode est également à mettre en concurrence avec d’autres solutions plus passives comme l’investissement en SCPI ou encore l’investissement locatif dans le neuf.

Dans tous les cas, il est primordial de se reposer sur des partenaires de confiance pour investir sereinement. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’accompagnement clé en main ou sur l’investissement qui vous convient le plus, n’hésitez pas à contacter un conseiller Prosper Conseil.

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