Investir en parts de viager

Nice

Nous avions déjà plusieurs solutions pour investir en immobilier : la résidence principale, l’immobilier locatif, les SCPI, les SIIC, le crowdfunding immobilier. On peut maintenant ajouter l’achat de parts de viager sans rente. Nous découvrons tous les jours de nouveaux moyens d’investir ! Il y en a pour tous les profils, toutes les bourses et tous les projets.

Investir en parts de viager ? Quèsaco ?

Cette solution a de quoi séduire. Vous donnez du sens à votre épargne, en donnant des capitaux à une personne âgée qui vend son bien tout en continuant d’y vivre et qui pourra s’offrir une fin de vie plus aisée. En contrepartie, vous achetez son bien avec une décote (car vous ne touchez pas de loyer), de quoi réaliser une plus forte plus-value (PV) à la revente. C’est du win-win. Et vous pouvez investir dès 1 000 €, idéal pour diversifier sur plusieurs biens différents.

Le concept expliqué de façon plus technique.

Une personne âgée vend son bien en viager sans rente, avec décote. Des associés se réunissent en SCI et achètent ensemble le bien, c’est là que vous intervenez en tant qu’investisseur. La SCI est donc propriétaire et vous êtes associé de la SCI avec un certain nombre de parts, dès 1 000 € d’investissement. Le vendeur reste dans le bien, il conserve l’usufruit, donc le droit d’y habiter. La SCI est nue propriétaire.

Le décès du vendeur provoque l’extinction de l’usufruit : la SCI peut revendre le bien en pleine propriété. Et c’est à ce moment que vous percevez  votre retour sur investissement : la plus-value réalisée, en principe élevée car vous avez acheté le bien avec décote.

L’intérêt fiscal.

Fiscalement, cet investissement est aussi intéressant car :

  • vous n’avez pas payé d’impôt sur les loyers (puisque vous n’avez pas perçu de loyer),
  • la PV est calculée sur la base d’un prix d’achat sans décote (alors que vous l’avez en réalité acheté bien moins cher avec décote) donc moins de PV taxable.

Assez parlé ! Grégoire Berger, fondateur de LIVSTY et à l’origine du concept, nous en dit plus.

Interview de Grégoire Berger, fondateur de LIVSTY.

Qu’est-ce qui vous a donné l’idée de développer ce concept ?

Je pense que nous avons tous vécu l’expérience un peu malheureuse de grands parents, d’oncles ou de tantes, qui une fois la retraite arrivée, ont dû faire face à une hausse de leurs dépenses (santé, loisirs, aide à la famille, etc…) alors que leurs revenus diminuaient fortement. Je me suis dit qu’il fallait faire quelque chose pour les aider.

Dans le même temps, je voyais beaucoup d’amis désireux d’investir, notamment dans l’immobilier, sans nécessairement trouver d’investissements répondant à leurs besoins. Il suffit de consulter les principaux sites d’annonces pour s’apercevoir du nombre important de biens en vente en Viager qui correspond à ce besoin des Seniors.

Pourtant, peu d’entre nous osent franchir le pas de l’achat en Viager. Le secteur est marqué par de nombreux a priori, de la mauvaise publicité si j’ose dire, faite par le film Le Viager ou l’exemple de Jeanne Calment. Le risque financier associé est important et difficilement diversifiable puisqu’il nécessite de mobiliser de grosses sommes d’argent.

C’est ainsi que j’ai pensé à créer Livsty, première plateforme d’investissement en viager sans rente accessible à tous, dès 1 000 euros. Pour réconcilier ces deux générations autour de l’immobilier solidaire et rentable.

Votre plateforme joue le rôle d’intermédiaire entre le vendeur et les investisseurs, et monte la SCI. J’imagine qu’il y a des frais pour le vendeur et/ou l’investisseur ?

Le Viager – et plus exactement le démembrement de propriété dans notre cas – est une opération immobilière sécurisée par acte notarié. Chaque projet comprend donc des droits de mutation qui ont l’avantage d’être calculés sur une valeur décotée du bien immobilier. Quant à Livsty, notre rémunération est de 5% TTC de la valeur décotée du bien. C’est inférieur aux commissions moyennes constatées sur le Viager, très souvent calculées sur la valeur totale du bien.

En réalité, lors d’un achat en Viager classique, le bouquet (la somme versée cash) sert en premier lieu à rémunérer l’agent immobilier. Livsty ne perçoit aucune rémunération pendant la période d’investissement. Par contre, Livsty se chargera de la revente du bien à sa libération et percevra une commission de 3% TTC.

Combien de projets sur votre plateforme LIVSTY ? Comment trouvez-vous les vendeurs ? Quel âge ont-ils ?

Aujourd’hui nous étudions plus d’une dizaine de biens. Ce sont les personnes désireuses de vendre qui s’adressent à Livsty. Il faut habituellement 2 ans en moyenne pour vendre un bien en Viager, mais nous leur proposons de le faire en 3 mois et de percevoir immédiatement le montant total de la vente.

Actuellement, notre vendeur le plus jeune est âgé de 70 ans et le plus âgé de 89 ans, cela se traduit par des décotes comprises entre 25% et 50%. Nous sommes de plus en plus sollicités par des vendeurs qui ont entendu parler de notre solution mais nous restons très sélectifs sur les dossiers que nous acceptons. En effet, notre souhait est de pouvoir à terme aider tous les vendeurs dans leur démarche, mais aujourd’hui multiplier les projets se ferait au détriment de la qualité de notre accompagnement et de notre promesse d’une vente rapide.

Nous sommes également prudents sur le type de biens sur lesquels nous travaillons. Nous voulons contenter à la fois les vendeurs et les investisseurs. Les investisseurs sont à la recherche de placements immobiliers rentables et liquides. Il faut donc pouvoir les convaincre et certains biens atypiques pourraient les effrayer et les biens top gros risqueraient d’être longs à financer.

Cela ouvre plein de questions côté investisseur !

ADI : Combien d’associés en moyenne par projet ? Et l’investissement moyen ? Est-il possible d’investir grâce à un crédit immobilier ? Si le financement n’est pas suffisant pour un projet d’achat, par manque d’investisseurs, que faites-vous ? Les investisseurs versent l’argent quand le financement est bouclé et ils obtiennent le statut d’associé SCI et un titre de propriété ?

Il n’y a pas de règle concernant le nombre d’associés, si ce n’est qu’une seule personne ne peut pas détenir plus de 20% des parts d’une même SCI. L’investissement moyen est de 6 500 €, mais il est possible d’investir dès 1 000 €.

Historiquement, les banques n’ont jamais aimé accompagner un investissement en viager classique car trop risqué. Mais les lignes bougent et les premiers retours qu’elles font sur notre solution sont bons. Nous travaillons pour pouvoir proposer prochainement aux investisseurs de la plateforme une solution de financement pour l’achat des parts dans un projet.

Dans le cas où la somme ne serait pas réunie dans le délai imparti, l’ensemble des investisseurs est intégralement remboursé sans qu’aucune commission ne soit perçue. Les investisseurs doivent verser l’argent au moment où ils décident d’investir. Le montant est consigné sur le compte isolé de la SCI en cours de formation. Chaque investisseur sera donc associé et propriétaire de parts de la SCI qui est détentrice du titre de propriété du bien immobilier.

Quel rendement brut ?

ADI : Nous comprenons que le rendement brut peut être calculé et dépend de la décote appliquée à la valeur du bien et de l’espérance de vie du vendeur. Est-ce que d’autres critères entrent en jeu, comme le dynamisme de la ville ? Quel rendement brut peut-on espérer ? Quelles sont les hypothèses retenues sur votre site quand vous affichez les rendements ? (Avec frais ? Selon table de décès ? Hausse des prix immo de x% par an ?)

Le Viager est à la croisée de deux domaines : les statistiques et l’immobilier. On retrouve donc les paramètres habituellement observés dans l’immobilier.

La décote du bien correspond à la valeur économique de l’usufruit conservé par le vendeur et se calcule à partir de plusieurs critères, en particulier l’âge du vendeur et son sexe. Le dynamisme d’une ville aura un effet sur la valeur locative du bien et donc la valorisation de cet usufruit. Les éventuels projets d’amélioration d’un quartier ou la tendance des dernières années sont des éléments qui pourront rassurer les investisseurs dans son investissement en augmentant la probabilité d’une ré-appréciation de la valeur du bien.

Historiquement, dans le Viager classique, les rendements observés se situent en moyenne autour de 7-8%. Pour nos projets, étant donnée notre approche moins risquée, nous attendons des rendements moyens autour de 5-6%. Dans ses projections affichées sur le site, Livsty préfère rester conservateur concernant les hypothèses de croissance des prix de l’immobilier. Les rendements affichés incluent l’ensemble des frais, hors fiscalité. La durée provient des tables de l’INSEE, il s’agit de moyennes statistiques, d’où l’intérêt de diversifier en participant à plusieurs projets.

Le rendement net et la fiscalité.

ADI : A partir de ce rendement brut, il faut calculer le rendement net. Nos lecteurs veulent savoir ce qui leur restera en poche après impôts à la revente du bien. Pouvez-vous nous expliquer la fiscalité de cet investissement ?

L’investissement en viager tel que nous le proposons est intéressant fiscalement car la plus-value (PV) réalisée lors de la revente du bien est calculée selon une formule favorable à l’investisseur.  La PV réalisée correspond à la différence entre le prix de revente du bien et le prix d’acquisition. Et le prix d’acquisition est calculé non pas sur la base de la nue-propriété (prix effectivement payé), mais de la pleine propriété ! Ce mode de calcul est donc particulièrement avantageux, il minore la PV taxable.

De plus, en substituant un revenu régulier comme lors d’un investissement locatif (dont les loyers seraient imposés), par une capitalisation de son gain via une ré-appréciation de la valeur de ses parts, l’investisseur bénéficie des abattements fiscaux pour durée de détention.

Selon la fiscalité actuelle, la PV est soumise aux prélèvements sociaux de 17,2%. Mais l’investisseur bénéficie d’un abattement de 1,65% par an à compter de la 6ème année de détention. La PV est également soumise à l’impôt sur le revenu de 19%, sujet à un abattement de 6% par an à compter de la 6ème année. Finalement, grâce aux abattements, la PV est totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention, et d’impôt sur le revenu après 22 ans. La durée de détention est calculée à partir de la date d’acquisition du bien par la SCI.

L’impôt et les prélèvements sociaux sont calculés au niveau de la SCI qui est chargée d’en réaliser le paiement, libératoire pour les investisseurs,. Ceux-ci devront simplement reporter sur leur déclaration d’impôts leur quote-part de la plus-value nette imposable.

Nice

Exemple concret d’un projet.

ADI : Pouvez-vous nous relater un projet de A à Z ? Et avec des chiffres, pour bien comprendre concrètement. Avec l’hypothèse d’une revente selon ce que la table de décès anticipe (statistiques) et l’hypothèse d’un décès beaucoup plus tardif (worst case scenario, type Jeanne Calment).

Un vendeur nous contacte via notre site internet www.livsty.fr. Nous lui répondons dans les meilleurs délais et étudions son bien ainsi que son projet dans la globalité. Après études et visites, si le projet correspond à Livsty, nous lui faisons une offre de prix. A l’acceptation de celle-ci, le vendeur nous donne mandat pour commercialiser son bien. Nous avons par exemple actuellement un bien à Nice occupé par une dame de 88 ans. Le bien est estimé libre à 234 000€ puis à 165 000€ après décote. En ajoutant les frais, le projet nécessite un financement total de 188 000€.

Le projet est ainsi publié sur notre plateforme. Les personnes souhaitant investir le font via notre site. Des pièces justificatives (pièce d’identité, justificatif de domicile) leur seront demandées. Une fois la SCI constituée et l’acquisition effectuée, il n’y a plus d’action requise pour les investisseurs jusqu’à la fin de l’usufruit au décès du vendeur.

Livsty commercialise alors le bien dans les trois mois suivant le décès de l’occupant. Le prix de vente du bien est distribué entre les différents investisseurs à hauteur de la quote-part de chacun. Livsty perçoit une commission de 3% du prix de vente au titre des frais de vente.

Dans l’hypothèse d’une augmentation des prix de 1% par an (hypothèse conservatrice, inférieure à l’inflation observée ces dix dernières années) nous aurions les deux scénarios suivants :

  • L’INSEE nous donne une durée anticipée de 6 ans, c’est-à-dire que quelqu’un qui investit 10 000 € dans le projet recevrait 13 200€ (+32%) dans 6 ans hors fiscalité, soit un rendement annualisé de +4,75%.
  • Dans le cas extrême d’un scénario du type Jeanne Calment, c’est-à-dire d’un décès de l’occupant à 122 ans, qui a moins de 0,01% de chance d’arriver, l’investisseur ayant investi 10 000€ serait remboursé 34 ans après à hauteur de 17 460€ (+74%) et bénéficierait d’une exemption totale de fiscalité pour durée de détention. Le rendement annualisé chute alors à 1,64%, ce qui reste malgré tout le double du rendement actuel du Livret A.

Bilan.

Toujours curieux et à l’affut de nouvelles opportunités d’investissement, nous sommes heureux d’avoir découvert ce nouveau moyen d’investir dans l’immobilier et nous remercions Grégoire pour ses explications. Le concept est innovant et l’intérêt semble équitablement partagé entre vendeur, plateforme intermédiaire et acheteurs. Cette solution d’investissement mérite d’être étudiée, au côté des autres solutions d’investissement immobilier déjà présentées sur le site.

Selon nous, le profil qui peut être attiré par cet investissement :

  • Investisseur qui veut donner du sens à son épargne, sensible à la solidarité intergénérationnelle.
  • Imposé à un TMI 30% ou plus, trop imposé avec les autres solutions d’investissement immobilier.
  • Avec un long horizon de placement : le vendeur peut décéder dans 1 an, 5 ans, ou même 20 ans…vous ignorez quand le bien sera revendu. Ceci dit, les parts peuvent être revendues avant ce terme, mais LIVSTY ne garantit pas la liquidité sur le marché secondaire.

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