Investissement locatif en Île de France : interview de Daniel VU

J’ai récemment découvert le livre Comment Investir en Immobilier Locatif, rédigé par Daniel VU. Sincèrement, vu son âge (27 ans), j’ai pensé de prime abord que le livre serait trop léger, par manque d’expérience. Finalement, n’aimant pas rester sur des a priori, j’ai décidé de le lire et j’ai bien fait, c’est une œuvre remarquable ! 

J’ai été impressionné par le niveau et l’exhaustivité de ce livre de 540 pages, pratique et sans blabla. Il faut dire que Daniel apprend vite : il était docteur en chirurgie dentaire à 21 ans. Et en l’espace de 6 ans, il a eu le temps de faire de nombreux investissements immobiliers et de bien appréhender toutes les possibilités d’exploitation et d’optimisation. Il a accumulé une belle masse de connaissances qu’il a su vulgariser dans son livre. On retrouve « l’esprit ADI » :  la théorie + la pratique, avec à l’appui des exemples chiffrés, des modèles (état des lieux, bail, etc.), des guides, des tableaux comparatifs, des pas-à-pas pour déclarer…C’est la marque des praticiens autodidactes.

On partage le même point de vue. Ni investisseur du dimanche qui va “se faire Pineliser” (notre avis sur le Pinel), ni investisseur professionnel qui va y passer sa vie. Ainsi, on vise le juste milieu : être un investisseur avisé, avec le bon rapport efficacité / temps consacré.

Je me retrouve beaucoup en lui, avec une expérience proche de la mienne et la même façon de raisonner, en autodidacte. Daniel a fait un premier investissement immobilier décevant, car il n’y connaissait rien, très jeune et victime des idées reçues (comme moi…je me confie ici dans ma présentation). Et puis il a appris de ses erreurs, s’est passionné sur le sujet et a mis en pratique, en investissant cette fois intelligemment (comme moi). Enfin, il a eu à cœur de partager sa vision des bonnes pratiques d’investissement au plus grand nombre (comme moi).

Finalement, nous avons décidé de l’interviewer, car nous sommes curieux d’en savoir plus sur lui et on estime qu’il a beaucoup à transmettre à nos lecteurs. Il a la même approche que nous, vous verrez sans doute que c’est ce que l’on explique à travers tous nos articles, mais cela permettra d’enfoncer le clou avec un exemple concret !

SOMMAIRE

• Présentation de l’auteur : Daniel VU
• Les 3 catégories d’investisseurs
• Vos débuts dans l’immobilier
• Votre avis sur ce 1er investissement
• La transformation d’investisseur du dimanche à investisseur avisé
• La nouvelle stratégie de l’investisseur avisé
• Techniques et astuces pour bien acheter et bien louer
• Comment optimiser l’organisation et la gestion immobilière ?
• Le partage de connaissances
• L’allocation patrimoniale globale
• Conclusion

Présentation de l’auteur : Daniel VU

ADI : Daniel, pouvez-vous vous présenter à nos lecteurs ?

J’ai baigné dans le domaine de la santé depuis tout petit, venant d’une famille avec de nombreux pharmaciens et médecins. Il était tout naturel pour moi de me lancer dans la chirurgie-dentaire.

Je suis donc devenu Docteur en chirurgie-dentaire à 21 ans, avec en parallèle une activité de photographe-vidéaste de mode (notamment sur la Fashion Week) et acteur-comédien.

Ma famille est constituée en grande partie de salariés et travailleurs autonomes dans le domaine de la santé. De fait, j’ai été éduqué avec l’objectif suivant : « Aller à l’école et faire de bonnes études, dans le but d’avoir une bonne sécurité de l’emploi et d’être bien payé en se rendant utile aux autres. Puis tout au long de notre vie, travailler dur pour échanger notre temps de travail contre de l’argent ».

En termes d’études et de sécurité de l’emploi, j’ai pu pour mon plus grand bien répondre entièrement à cet objectif. Mais le second point (« Travailler dur pour échanger mon temps de travail contre de l’argent ») me posait un peu plus de soucis. Tout au long de mon enfance, j’avais vu mon père enchaîner ses heures de travail sans les compter. Or je n’avais pas son courage, et aucune envie de faire de même.

Ce n’est qu’après mes études que j’ai pu compléter mon éducation financière à travers mes lectures. Notamment, j’ai découvert qu’il existe des supports d’investissement autres que le Livret A, et que l’argent peut véritablement « travailler pour nous » si l’on dispose des bonnes connaissances…

Cette découverte a changé ma vie !

Note de Nicolas : exactement, au lieu de travailler pour l’argent, c’est l’argent qui peut travailler pour nous ! Et ainsi nous libérer beaucoup de temps.

Les 3 catégories d’investisseurs

ADI : j’ai beaucoup aimé votre comparaison entre les investisseurs et les sportifs. Pouvez-vous développer ?

Dans l’introduction de mon livre, je fais effectivement une analogie entre notre domaine de l’investissement immobilier et celui du sport. En effet, je constate que nos résultats en immobilier tout comme en sport dépendent principalement de notre volonté à investir notre temps, notre énergie et notre implication mentale.

Je distingue donc 3 profils d’investisseurs comparables à 3 catégories de sportifs :

Les professionnels

Ce sont des grands sportifs « professionnels » aux objectifs ambitieux se lançant avec tout leur temps et leur énergie dans leur sport, et souhaitant même vivre de leur sport.

Je les assimile aux investisseurs adeptes des stratégies à haut rendement que sont l’acquisition aux enchères, les immeubles de rapport, les divisions, gros travaux et locations courtes durées.

Ces investisseurs sont susceptibles d’engranger de gros cashflows, et sont parfois à même de vivre de leurs investissements (en travaillant beaucoup et en prenant plus de risques).

Les investisseurs avisés et bien informés

D’autres voient simplement le sport comme un loisir, une passion, et une façon d’entretenir un mode de vie sain. Ce sont les investisseurs qui, investissant lentement mais prudemment, avancent pas à pas dans des investissements faiblement risqués s’autofinançant ou avec des cashflows légèrement positifs (LMNP sur des biens meublés longue durée notamment). Avec des travaux de faible ampleur pour ne pas se générer de stress.

Ils maîtrisent au moins 80 % de l’aspect théorique règlementaire et fiscal, et sont à même d’effectuer des choix et des actions réfléchies, dont ils maîtrisent les conséquences. Ils ne peuvent vivre de leurs investissements pour le moment, mais peuvent témoigner de résultats satisfaisants (autofinancement) et se constituent un patrimoine solide capable de sécuriser leur futur.

Les investisseurs du dimanche, non informés

Une dernière catégorie enfin : les sportifs du dimanche. Ils s’y essaient sans aucun entraînement, se blessent, et arrêtent rapidement.

Ce sont une grande majorité de Français qui investissent dans l’immobilier « parce qu’ils ont entendu dire que c’était un bon investissement », sans aucune information ni formation préalable.

Leurs choix se porteront généralement sur l’application des solutions les plus simples et les plus accessibles (location nue en micro-foncier, c’est le régime par défaut) ou les plus vendues par les “conseillers”(Pinel). Par méconnaissance plutôt que par choix.

Ils se retrouvent avec des cashflows très négatifs, qui entament aussi bien leur pouvoir d’achat que leurs possibilités futures d’investissement.

On s’adresse à quel type d’investisseur ?

On comprendra donc rapidement qu’il serait inadapté de proposer et de promettre le résultat obtenu par les investisseurs de la 1ère catégorie aux investisseurs de la 2ème et 3ème catégorie, si ceux-ci ne souhaitent pas inclure les contraintes associées à ces résultats dans leur mode de vie. C’est à dire une vie dédiée complètement à l’immobilier. Selon moi, la 2ème catégorie est la plus équilibrée. Et la 3ème catégorie n’aurait jamais dû investir, du moins pas avant de s’être formé.

Je compare souvent cela au fait de proposer les résultats de Rafael Nadal et son programme d’entraînement intensif de 6-7 heures de sport par jour à quelqu’un qui souhaitait peut-être simplement apprendre à jouer au tennis pour bien jouer avec ses amis.

Avis de Nicolas : je considère que la 2ème catégorie représente la bonne approche de l’investissement. Sur ADI, on cherche l’efficience dans l’investissement : les meilleurs résultats avec le moins d’effort possible (gestion passive). Que ce soit en bourse ou en immobilier. La plupart de nos lecteurs ne veulent pas être des investisseurs pro qui vont y consacrer tout leur temps (1ère catégorie) ; ni être des investisseurs du dimanche qui vont souscrire à n’importe quel placement ou investissement et se faire avoir, faute de connaissances (3ème catégorie). La plupart cherche plutôt les informations pour devenir des investisseurs avisés, pour prendre les bonnes décisions financières avec des solutions simples, efficaces et peu chronophages. Et en quelques heures de lecture, on peut déjà en savoir plus et faire mieux que 95 % des Français…(d’après différentes études, nous sommes les cancres de l’Europe en éducation financière…)

Vos débuts dans l’immobilier

ADI : comment avez-vous commencé dans l’immobilier ?

Concernant mon parcours, j’ai commencé à investir dans l’immobilier à 21 ans. Juste après avoir été diplômé docteur en chirurgie-dentaire à la faculté de Paris Descartes (j’avais un peu d’avance dans mes études). Le but était d’investir mes premiers revenus dont je ne savais trop quoi faire, ces derniers ayant augmenté beaucoup plus vite que mon niveau de vie et mes dépenses…

À l’époque, je ne visais aucun des objectifs habituels partagés par la communauté des investisseurs, du type « augmenter ses revenus, quitter la Rat race, préparer sa retraite ou autre ». Non, mon seul but était d’avoir un appartement à moi, parce que j’entendais tout autour de moi que la pierre était un investissement fiable et sûr.

Je m’étais donc lancé à visiter un maximum de biens exclusivement sur Antony, la ville où je vis. Donc une ville sélectionnée par simplicité, plus pour des raisons pratiques que pour une stratégie de maîtrise de mon secteur géographique. De stratégie, je n’en avais d’ailleurs aucune, si ce n’était « trouver un beau bien (donc neuf ou rénové) pour pas trop cher »…

Le premier investissement

Sans aucune formation ni connaissances dans l’immobilier, j’ai acquis mon premier bien à Antony (ville dont le rendement brut moyen – je le sais désormais – est de 4,7 % ce qui est assez faible) :

• Un T2 de 38m² à 188 000 €, avec un prix avant négociation de 190 000 €
• Le loyer estimé était de 850 € (estimation faite non pas par comparaison au marché, mais simplement en posant la question au particulier vendeur «au fait, vous pensez que je peux le louer combien ?»)
• J’ai finalement pu le faire louer à 890 € (prix fixé encore une fois non pas par rapport au prix du marché, mais en posant la même question à ma grand-mère, qui avait déjà investi dans d’autres villes : «par rapport à tes appartements, tu penses que je peux le louer combien ?»)
• Soit un rendement brut désastreux… de 5,6 %
• Par chance (car je n’y prêtais aucune attention à l’époque), les charges de copropriété étaient plutôt faibles : 1200 € / an. N’ayant aucun référentiel, j’aurais très bien pu acheter le bien avec des charges 3 ou 4 fois plus élevées sans aucune objection…
• La taxe foncière était de 960 € / an. Je n’ai découvert son montant qu’un an après, ayant totalement omis de demander son montant au vendeur.

Note de Nicolas : finalement, par chance ce n’était pas si désastreux que ça ! Je vois des investissements bien pires, notamment dans le Pinel à 3 % de rendement brut…même en intégrant la défiscalisation cela reste mauvais (sans compter la revente souvent très douloureuse, car gros afflux de ventes en même temps et on achète le Pinel au prix du neuf puis on revend au prix de l’ancien).

Votre avis sur ce premier investissement

ADI : avec le recul, que pensez-vous de cet investissement ?

Si je suis très heureux d’avoir effectué cette première acquisition, qui m’a permis de voir à quel point il était simple d’acheter un bien (le fait de me lancer m’a permis de dédramatiser ce qui me semblait avant cela être « l’achat d’une vie »), mon ignorance et les conditions dans lesquelles j’ai pu faire cette acquisition me choquent a posteriori :

• J’ignorais complètement comment on pouvait estimer la valeur d’un loyer.
• Je ne savais pas calculer un rendement, que ce soit brut ou net (on l’explique ici).
• Malgré les recommandations sympathiques de mon vendeur et de mon banquier, qui m’avaient tous deux prévenus que «généralement pour du locatif on emprunte plutôt sur 20 ans que sur 15 ans», j’ai choisi de rembourser mon crédit sur 15 ans. Car je ne voyais aucune raison de ne pas me débarrasser rapidement de mon crédit, persuadé que j’augmenterais ainsi ma rentabilité en économisant sur le montant de mes intérêts.
• Mon calcul de « cashflow » (même si je n’appelais pas cela comme ça à l’époque) ne comprenait que 2 variables : le montant de mon crédit (de 1 150 € / mois), et celui de mon loyer (de 890 € / mois). C’est donc tout fièrement que j’annonçais à mes proches : «En ne versant que 260 € / mois (1 150 € – 890 €) de ma poche, j’aurai un appartement à moi dans 15 ans !»

Une location nue non optimisée fiscalement : un gouffre !

Dans un souci de simplicité, et par peur de l’administratif (étant dans ma première année d’exercice en tant que dentiste, je n’avais encore jamais déclaré d’impôts sur le revenu, ni même vu à quoi ressemblait une feuille d’imposition), j’ai décidé d’exercer mon activité de location en nu. Il faut dire que je ne savais même pas que le meublé existait ! Plus précisément, sous le régime Micro-foncier, parce que j’avais vu sur internet qu’il suffisait de remplir 2 cases sur la déclaration 2042 que l’on m’enverrait (tandis que je ne savais même pas comment me procurer la 2044 pour le régime foncier-réel, quant à la remplir…) Différence entre le micro-foncier et le régime réel.

Au micro-foncier, je savais que je bénéficiais d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant de mes loyers, mais ignorais complètement comment seraient imposés les 70 % restants…

On imaginera donc aisément mon choc, lorsque je fus confronté un an après la mise en location, aux charges de copropriétés (1200 € / an – soit 100 € / mois ), à la taxe foncière (960 € / an – soit 80 € / mois), et surtout aux impôts !!

Étant à une tranche marginale d’imposition de 30 % à l’époque, j’ai également eu à régler un montant d’impôts correspondant à : [70 % X (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux)] = 33,04 % de mon loyer ! Soit 294 € / mois.

D’un investissement où je ne devais initialement ne verser que 260 € / mois de ma poche, je me retrouvais alors à devoir verser 260 + 100 + 80 + 294 = 734 € / mois de ma poche ! C’est ce qu’on appelle un cashflow très négatif.

Note de Nicolas : j’ai eu exactement la même expérience… quand on se lance on est rarement avisés et souvent trop naïfs. Le cashflow mal calculé est un grand classique. Et si on passe par un commercial, il va avoir tendance à « omettre » quelques paramètres du calcul. Il ne suffit pas d’équilibrer le loyer et la traite mensuelle pour obtenir l’autofinancement ! Il ne faut pas oublier toutes les autres dépenses : charges, provisions pour entretien et travaux, provision pour vacance locative, taxe foncière…et l’impôt sur le revenu qui fera très mal si on n’a pas optimisé fiscalement ! Mais si on ne calcule pas, finalement on ne réalise pas que l’investissement est mauvais…c’est le cas de nombreux Français malheureusement.

Votre réaction suite à ce 1er investissement décevant

ADI : Donc un cashflow très négatif, loin de l’autofinancement ! Comment réagissez-vous ensuite ?

Fort de cette mauvaise expérience, ne me remettant aucunement en question, et généralisant mon cas à l’ensemble du marché immobilier, j’ai donc un moment boudé l’immobilier. Je croyais (à tort) que ce n’était au final pas un si bon plan que ça d’investir dans la pierre au vu du montant incroyable de notre imposition en France… (quelle idée d’investir dans le pays le plus taxé au monde me disais-je !)

Quelques mois plus tard, en me renseignant sur Google, et en me baladant sur les forums, je découvre qu’il existe d’autres façons d’investir en immobilier, de façon rentable cette fois. Comment investir dans l’immobilier ?

La transformation “d’investisseur du dimanche” à investisseur avisé

ADI : Et c’est là que vous avez une révélation et que vous commencez à vous éduquer financièrement, et à opérer votre mue “d’investisseur du dimanche” à investisseur avisé ?

Exactement ! Pour la première fois, je vois apparaître les termes LMNP, LMP, Micro-BIC, BIC-réel, IR, IS, SCI, CFE… autant d’acronymes complexes qui ne m’évoquaient rien du tout, sinon un bon mal de tête.

Pourtant il existait bien un secret, une technique, que se partageait une petite communauté, et que je devais découvrir.

En poussant mes recherches, je découvre sur internet des sources d’informations dédiées à l’investissement immobilier locatif : sur YouTube (que j’écoute sur le chemin de mon travail), et plus tard, sur Avenue Des Investisseurs (réussir son investissement locatif).

Je me mets également à dévorer une dizaine de livres dédiés à l’immobilier. Cela me permet, en rassemblant les pièces du puzzle, d’enfin comprendre les mécanismes fiscaux et l’étendue des possibilités qui nous sont offertes.

Enfin, je décide de rencontrer des investisseurs immobiliers. Au travers de groupes Facebook dédiés à l’immo, et avec le Cercle des Investisseurs Immobiliers de Paris qui m’a permis d’assister à une cinquantaine de leurs réunions hebdomadaires entre investisseurs débutants ou confirmés, pour discuter immobilier autour d’un verre ou d’un bon repas.

Plus que de simples explications techniques, j’y ai trouvé une véritable communauté, avec des personnes a priori si différentes, qui partageaient :

• une même passion pour l’immobilier ;
• Un même langage (si complexe à maîtriser pour un non-initié !) et les mêmes références (le quadrant du cashflow, la Rat race, etc.) ;
• Des mêmes rêves et objectifs (augmenter son niveau de vie, devenir indépendant financièrement, préparer sa retraite). Pourquoi épargner et investir ?

À leur contact je me passionne, me lève le matin et m’endors le soir en pensant immobilier.

La nouvelle stratégie de l’investisseur avisé

ADI : donc après vous être formé, quelles décisions prenez-vous ?

Ainsi formé, j’ai pu me définir un objectif : augmenter mes revenus futurs sur un horizon de 10 ans, tout en continuant à travailler en tant que dentiste car j’adore mon métier. Et sans faire de la gestion de mes biens un « second métier » !

Ma stratégie pour cela : acquérir un maximum de biens s’autofinançant, et avec des crédits sur 20 ans. Pour éventuellement en revendre la moitié dans 10 ans, et solder le crédit de l’autre moitié de mes biens. (J’aurai alors la moitié du nombre de mes biens, mais totalement remboursés, afin de me lancer dans un nouveau cycle d’investissement).

Pour ces nouveaux biens, j’ai choisi d’investir en Essonne, afin de conserver une proximité géographique (maximum 1h de voiture de chez moi) et gérer ces biens moi-même. Hormis la comptabilité déléguée (j’expliquerai ensuite).

Quels ont été vos investissements suivants ?

En dehors d’un bien en colocation, j’ai privilégié des studios et T2 exploités en locations meublées longue durée, avec optimisation fiscale en LMNP (loueur en meublé non professionnel). Plutôt que de subir l’imposition trop « violente » de la location nue (ma première expérience traumatisante).

Et avec un haut standing, de façon à attirer des locataires au profil solide (en CDI, avec des revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer) et souhaitant être logés pour des longues durées (afin d’éviter le turn-over).

Concernant les travaux, je me suis limité à des travaux de rafraîchissement et petite rénovation, avec des coûts ne dépassant pas 10 % de la valeur de mes biens. (Je me lancerai peut-être dans des travaux d’ampleur plus importante dans le futur, lorsque je maitriserai mieux ce domaine).

L’optimisation fiscale en LMNP

Pour mon imposition, en LMNP j’avais le choix entre le régime forfaitaire (abattement de 50 % sur les revenus locatifs imposés) et le régime BIC-réel. J’ai privilégié le BIC-réel. (Fiscalité du LMNP).

Ce mode de location (location meublée longue durée) demandant peu de gestion, je ne passe en moyenne que 20 minutes par bien par mois. Juste pour vérifier l’encaissement de mes loyers et enregistrer ma comptabilité (je détaillerai ensuite mon organisation).

Avec le soutien de mes 3 banques, j’ai ainsi pu atteindre un patrimoine brut dépassant le million d’euro.

Sur mes biens j’obtiens un rendement brut de 9 à 13 %. Et des loyers globalement équivalents à 2 fois le montant de mes mensualités de crédit.

Avis de Nicolas : nous sommes aussi des « fans » du LMNP. Ce statut facile d’accès permet de réduire l’assiette taxable à 0 pendant des années, grâce à l’amortissement comptable du bien immobilier acheté (sinon la taxation des loyers peut facilement dépasser 33 % comme on l’a vu !) Tout en louant à bon prix (car location avec des meubles et non location nue). Ainsi, la conjonction de ces 2 facteurs donne un bon rendement net. D’ailleurs, on remarque que la majorité des investisseurs immobiliers avisés investit en LMNP (et ceux qui sont mal informés investissent en location nue et en Pinel). Notre guide : fonctionnement et cas pratique LMNP. Nous considérons que le LMNP est à l’immobilier, ce que l’assurance vie, le PEA et le plan d’épargne retraite (PER) sont au financier : des solutions pour développer au mieux son patrimoine et obtenir des revenus sans « friction fiscale ».

Quelles sont vos techniques et astuces pour bien acheter et bien louer ?

ADI : des loyers à 2 fois le montant des mensualités du crédit ?! En IDF ?! Comment est-ce possible ? Vous injectez un apport ? Vous arrivez à dénicher des appartements sous le prix du marché ? Des techniques et astuces à nous donner ?

Ayant de l’épargne, j’avais effectivement décidé de financer les frais d’acquisition de chacun de mes biens (frais de notaires et frais de dossier), ce qui a eu pour effet de réduire le montant de mes mensualités.

Je n’ai donc pas profité de l’opportunité offerte par les emprunts à 110 % (« juste » 100 %). Mais je pense y faire appel dans le futur lorsque je maîtriserai mieux d’autres supports sur lesquels investir mon épargne (la Bourse notamment).

L’obtention d’un tel rendement est effectivement complexe à obtenir en IDF, afin d’y parvenir j’ai donc combiné plusieurs stratégies.

Visiter un maximum de biens

Outre le fait de maîtriser parfaitement mon secteur (j’ai visité au moins la moitié des copropriétés sur mes 3-4 villes cibles, je peux donc situer un bien en annonce rien qu’en voyant une photo de l’extérieur de l’immeuble), ces visites m’ont permis de me lier d’amitié avec de nombreux agents immobiliers, dans chacune des agences de ces villes.

Grâce à eux, j’ai pu obtenir des biens hors marché, qui m’ont été proposés dès enregistrement en agence, avant même d’être publiés en annonce. C’est du win win, car cela permettait à l’agence de ne pas régler les frais de publication d’annonce, et de traiter avec un acheteur fiable et qu’ils connaissaient.

Négocier et acheter sous le prix du marché

Les agents immobiliers avec qui je travaille le savent, je ne fonctionne pas au « coup de cœur » : si mon attrait pour un bien est nécessaire, il n’est pas suffisant !

Je refuse ainsi catégoriquement de dépasser un prix d’acquisition au-dessus duquel j’estime qu’un bien ne serait pas rentable (comment calculer le rendement brut et net ?).

Cela implique de nombreux refus de la part des vendeurs, mais cela ne me gêne pas d’attendre parfois plusieurs mois pour saisir une bonne affaire.

Offrir des biens de haut standing à mes locataires

En dehors de ma colocation, je propose uniquement des biens dans lesquels je me verrais moi-même vivre : plus de 30 m², avec une bonne localisation, bien agencés et bien décorés. Et je les mets en valeur dans mes annonces à travers des photos avantageuses à l’aide de mon expérience de photographe.

Cette méthode me permet :

• D’exercer mon activité de bailleur de façon éthique (j’aurais peu de fierté à être un marchand de sommeil et à accueillir mes locataires dans des conditions dans lesquelles je ne voudrais moi-même pas vivre).
• De justifier un loyer en moyenne 15 à 20 % plus élevé que la moyenne du quartier, tout en conservant une forte demande.
• D’attirer des locataires « de qualité » : je privilégie les cadres en CDI avec des revenus moyens de 3 500 € par mois, à même de sécuriser mes revenus locatifs. D’ailleurs, je constate que ces locataires prêts à payer plus pour vivre dans un bien haut de gamme fournissent par la suite les efforts nécessaires pour que le bien reste entretenu, tandis qu’ils auraient moins de scrupules à dégrader un bien déjà en mauvais état.
• De limiter le turn-over, puisque mes locataires se sentent bien dans mes biens et y restent sur de très longues durées. Avantage : cela me permet également de maîtriser mon temps de gestion, puisque chaque remise en location me prend du temps.

Exemple de rénovation :

Comment optimiser l’organisation / gestion immobilière ?

ADI : c’est un gros investissement en temps pour trouver le bon bien au bon prix (à moins de déléguer à une société spécialisée), mais ensuite ce sera rentabilisé dans le temps. Finalement vous avez combien d’appartements maintenant ? Point de vue organisation, vous dites ne passer que 20 minutes par appartement par mois, comment vous organisez-vous ?

Je n’en suis qu’au début de mon aventure immobilière : je dispose à ce jour d’une colocation de 4 chambres, ainsi qu’une demi-douzaine appartements T1/T2, tous en Ile de France. Mais j’espère aller bien au-delà de ce nombre !

Au niveau de mon organisation, j’ai mis en place une routine qui ne me prend effectivement que 20 minutes par appartement et par mois, à l’aide d’une bibliothèque de documents types que je me suis constitué.

Que ce soit pour fournir des quittances (préremplies pour l’année, qu’il me reste juste à signer), pour signer de nouveaux contrats (j’utilise les nombreux contrats que je propose dans mon livre pour les baux et états des lieux), ou pour effectuer des révisions de loyer selon l’indice IRL (courrier-type proposé dans le livre)…tout cela ne me prend que quelques minutes.

J’ai également la chance de constater peu de turn-over dans mes biens. Donc je gère peu de remises en location. Pour rappel, le souhait initial du locataire de s’installer sur une longue durée est un élément auquel je suis attentif lors du choix de mes locataires.

Quant à ma comptabilité gérée mensuellement, elle est très vite saisie à l’aide du site de comptabilité Jedéclaremonmeublé. Quelques secondes me suffisent pour enregistrer chaque recette et chaque dépense à déduire ! Cela répond aux obligations légales et le site prend en charge la télétransmission vers l’administration fiscale.

Note de Nicolas : décidément, avec Daniel nous avons les mêmes stratégies et les mêmes outils ! Nous recommandons aussi le site JeDéclareMonMeublé, très pratique et efficace (on aime les solutions en ligne qui font gagner du temps), avec un bon rapport qualité / prix ! D’ailleurs, nous avons obtenu une remise pour nos lecteurs, on l’explique ici dans la partie Comptabilité LMNP.

Le partage de connaissances

ADI : et maintenant vous transmettez votre savoir autour de vous ?

J’accompagne (bénévolement) de nombreux amis et confrères chirurgiens-dentistes dans leur découverte du monde de l’investissement immobilier. Afin qu’ils bénéficient de mon expérience, et ne reproduisent pas les mêmes erreurs que moi.

Mes connaissances m’ont également permis de les mettre en garde contre certains « gestionnaires de patrimoine » peu scrupuleux. En effet, ils viennent de façon régulière démarcher nos cabinets dentaires pour des « audits gratuits », dans le but de nous vendre des « investissements de défiscalisation » en Pinel fortement commissionnés et très peu rentables.

Voulant à tout prix échapper à notre forte imposition, et ayant une faible éducation financière, notre profession est en effet une cible de choix pour ce type de produit en réalité très peu recommandable.

Sur ce point, l’excellent site ADI m’a permis de sauver de nombreux amis, grâce à son article sur le Pinel que j’ai pu leur transmettre, et je l’en remercie.

Il m’a également permis de découvrir qu’il existait d’autres types de Gestionnaires de patrimoine, indépendants, plus éthiques et plus objectifs. (Notre article sur les CGP conseillers en gestion de patrimoine).

Note de Nicolas : C’est sympa d’avoir sauvé vos amis de « CGP vendeurs de Pinel ». Un vrai CGP (un conseiller au sens premier du terme) ne vend pas de Pinel, du moins il fait une véritable étude comparative et il ressort très généralement que le Pinel est moins performant qu’un investissement immobilier dans l’ancien optimisé en LMNP. Et si on veut défiscaliser, il y a bien d’autres solutions de défiscalisation. Il est vrai que les médecins sont la cible idéale pour ces commerciaux : bonne capacité d’investissement ET pas le temps de s’y intéresser ET avec une faible éducation financière. Bravo d’avoir su faire preuve de discernement !

Sachez que les bons CGP ne font pas de démarchage physique ou téléphonique (j’ai encore reçu un appel ce matin : “je vais vous expliquer une loi qui vous permet de payer moins d’impôt : la loi Pinel, vous connaissez ?…”). En effet, les bons CGP sont débordés rien que par le bouche à oreille, les clients viennent naturellement à eux ou orientés par des tiers de confiance (de bons notaires ou experts comptables, de bons sites d’information…) Idem, les bons médecins, experts-comptables, notaires, avocats fiscalistes…n’ont pas besoin de faire du démarchage. Les autres sont de prétendus CGP qui sont en fait des vendeurs de Pinel, qui font semblant de faire un audit personnalisé (gratuit) pour proposer systématiquement du Pinel et une assurance vie avec des frais exorbitants…j’en ai aussi fait les frais plusieurs fois. Au contraire, les bons CGP proposent un audit patrimonial payant, mais objectif et axé conseil plutôt que vente de produits.

Nous avons la même démarche ! Et cela vous a finalement mené à rédiger ce livre ?

Oui, je n’étais pas entièrement satisfait des livres que j’avais lus (j’avais dû lire plusieurs d’entre eux pour bien maîtriser tous les mécanismes fiscaux) et je disposais déjà de fiches pratiques que je réalisais pour guider mes amis. Donc je me suis lancé le défi d’écrire pendant le 1er confinement le livre idéal, une sorte de guide qui réunirait un maximum d’informations à la fois théoriques et pratiques pour se lancer sereinement… Un livre de vulgarisation et d’éducation financière à la façon des articles d’ADI.

Bref, le livre que j’aurais rêvé avoir en me lançant dans l’immobilier.

Note de Nicolas : exactement comme nous, avec Ludovic nous avons créé ADI avec cette vision, c’est le site que nous aurions aimé connaître avant de réaliser quelques erreurs de jeunesse, pour prendre un bon départ !

L’allocation patrimoniale globale

ADI : et en dehors de l’immobilier, vous investissez ailleurs pour avoir un patrimoine diversifié ?

Mon prochain objectif personnel serait de me diversifier en Bourse. Domaine que je maîtrise assez mal pour le moment, mais sur lequel je projette de me former (je compte entre autres sur mes lectures d’articles d’ADI pour me mettre au niveau).

Mes tentatives précédentes (sans aucune éducation financière) dans ce domaine s’étaient soldées par des échecs et des pertes. Mais mon expérience dans l’immobilier m’aura au moins appris à ne pas en rester là !

Avis de Nicolas : je vous invite à lire notre article sur l’allocation patrimoniale, pour définir votre stratégie d’épargne et bien diversifier (actions, immobilier, obligations, etc.) En bourse, comme en immobilier, cela ne s’improvise pas, c’est surtout une question de bonnes pratiques pour obtenir une bonne rentabilité sur du long terme, en maitrisant le risque et sans y consacrer beaucoup de temps (5 minutes par semestre suffiront). Nous expliquons ici comment investir en bourse.

Conclusion

Nous remercions vivement Daniel pour son éclairage et ses conseils d’investisseur. Son retour d’expérience est précieux ! C’est un “alter-ego investisseur” et nous allons continuer de le suivre.

Son livre est disponible ici. Un vrai livre de formation, pour être un investisseur avisé et non un “investisseur du dimanche”. La première lecture permet de connaître le panorama complet des investissements immobiliers afin de choisir sa stratégie (LMNP ?), celle qui colle à ses objectifs et à son emploi du temps. Les exemples chiffrés permettent de bien comprendre. Puis en deuxième lecture, il suffit de lire les parties qui nous intéressent grâce au sommaire détaillé (conseils pour l’achat, conseils pour la mise en location, guide pour déclarer, etc.) pour mettre en application. On apprécie particulièrement l’accès à sa bibliothèque de documents en ligne (check list de visite, bail, état des lieux, etc.) et à son logiciel de simulation de rentabilité et de cashflow.

Nous rappelons que l’on vise à avoir un patrimoine diversifié et équilibré : patrimoine immobilier + financier. Idéalement, on n’investit en immobilier que l’argent des autres (via la capacité d’endettement). Ainsi, le patrimoine brut devient progressivement le patrimoine net au rythme du remboursement de l’emprunt. Donc pas d’apport et pas d’effort d’épargne (investissement autofinancé), de façon à ce que la capacité d’épargne soit préservée et permette de développer le patrimoine financier (notamment le fonds euro en assurance vie pour la sécurité et l’investissement en actions pour la performance à long terme). Ainsi, en optimisant les 2 leviers que sont la capacité d’endettement et la capacité d’épargne, on développe au mieux son patrimoine.