Abritel : avis et cas pratique d’une location saisonnière

L’immobilier est l’une des grandes passions françaises. Selon l’INSEE, au 1er janvier 2017, 58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale et 87 % des Français souhaitent le devenir. Aussi, il y a plus de 3 millions de résidences secondaires en France. Et parmi tous ces propriétaires, vous êtes de plus en plus nombreux à chercher à joindre l’utile à l’agréable en mettant en location votre résidence principale ou secondaire quand vous n’y séjournez pas. Pour ainsi jouir de votre bien, tout en en tirant des revenus grâce à la location saisonnière.

En effet, l’économie du partage est dans l’air du temps, pour des raisons économiques et/ou écologiques. Dans le domaine de la voiture, on peut citer Blablacar qui connait un grand succès. Et en matière d’immobilier, les plateformes de location saisonnière ont fleuri pour mettre en relation les propriétaires et les vacanciers, notamment Air BnB et Abritel.

La location saisonnière représente un petit complément de revenu pour certains propriétaires qui louent épisodiquement leur résidence principale ou secondaire. Mais ce peut être une activité quasi-professionnelle pour d’autres qui louent plus régulièrement plusieurs meublés de tourisme. Nous allons vous présenter la règlementation de la location saisonnière, ses avantages et inconvénients. Puis comme nous aimons les cas pratiques, Ludovic partagera son expérience avec Abritel : location saisonnière rentable ?

SOMMAIRE

• Location saisonnière : règlementation et fiscalité
• Les avantages et inconvénients de la location saisonnière
• Mettre un bien en location sur le site Abritel : retour d’expérience
• Cas pratique : calcul de rentabilité de la location saisonnière
• Conclusion sur la location saisonnière

Location saisonnière : règlementation et fiscalité

La location saisonnière est aussi appelée location de courte durée (LCD). Il s’agit de louer un bien immobilier meublé, à la nuit à la semaine ou au mois, le plus souvent entre particuliers, parfois via une agence. Donc il n’y a pas de bail d’un an comme en location meublée classique, ni de bail de 3 ans comme en location nue. Ainsi, la durée, le prix et les conditions du contrat sont fixés librement. C’est typiquement le cas d’une location de vacances pour des touristes ou pour une clientèle de passage (et non pas de locataires qui y élisent domicile).

La règlementation de la location saisonnière

Le propriétaire est tenu d’envoyer au locataire un contrat décrivant le logement est ses meubles. Avec le prix, les éventuelles charges et le dépôt de garantie (caution). De plus, le contrat doit préciser la durée avec les jours et heures de départ et d’arrivée. Et on peut y ajouter le nombre maximal d’occupants et si les animaux sont autorisés.

Louer sa résidence principale

Certains propriétaires sont régulièrement en déplacement professionnel ou en vacances. D’autres ont une pièce ou une aile de leur maison inhabitée. Dans ces situations, louer sa résidence principale permet alors de générer un complément de revenu intéressant.

Règlementairement, il est possible de louer sa résidence principale jusqu’à 120 jours par an (4 mois). Cela s’explique en raison du fait que d’un point de vue fiscal, la résidence principale se définit comme le logement occupé au moins 8 mois par an. En dehors de certaines exceptions précises justifiées par des impératifs professionnels, de santé ou de force majeure, au-delà de cette limite de 120 jours cette résidence sera considérée comme une résidence secondaire soumise à l’obligation de déclaration.

En pratique, certaines plateformes internet de mise en location bloquent automatiquement le nombre de réservations à 120 jours dans certaines villes qui ont adopté une procédure de déclaration préalable d’enregistrement, dès lors que le propriétaire a renseigné le logement comme résidence principale.

Dans certaines grandes villes confrontées à des problèmes de logement, la mise en location d’une résidence principale nécessite aussi une procédure de déclaration avec enregistrement obligatoire. Le numéro d’enregistrement peut alors être obtenu en ligne et doit être reporté sur l’annonce de la location.

Fiscalement, il y a exonération d’impôt sur le revenu si les revenus locatifs annuels de la « chambre d’hôte » chez l’habitant (avec obligatoirement petit-déjeuner et linge fournis) sont inférieurs à 760 €. Mais si le logement ne répond pas aux critères de la chambre d’hôte, pas d’exonération.

Louer sa résidence secondaire

Le législateur considère comme secondaire la résidence occupée moins de 8 mois par an. Le bien peut servir pour un usage personnel, que ce soit pour les vacances ou pour accueillir de la famille temporairement.

Par définition, la résidence secondaire est donc peu occupée et beaucoup de propriétaires souhaitent la louer quand ils n’y sont pas . Ce type de stratégie permet d’amortir les charges de la résidence secondaire et même de dégager un revenu complémentaire. Par ailleurs, il peut être intéressant pour un couple de retraités, par exemple, d’avoir une petite résidence principale et une résidence secondaire à proximité, pour mise en location saisonnière et occasionnellement pour héberger ses enfants et petits-enfants. Plutôt qu’une grande maison vide l’essentiel de l’année.

Quelle que soit sa commune de rattachement de son bien, le propriétaire devra faire une déclaration en mairie pour louer en courte durée. Des contraintes existent dans certaines villes en zone d’habitat tendue ou dans les villes de plus de 200 000 habitants. Renseignez-vous auprès de votre mairie : il sera parfois nécessaire de demander une autorisation de changement d’usage avant de pouvoir mettre une résidence secondaire en location.

Louer un meublé de tourisme

Certains propriétaires vont plus loin que simplement louer leur résidence principale ou secondaire. En effet, des investisseurs se sont « professionnalisés » et louent des « meublés de tourisme », toujours sous le format location saisonnière (contrats à la journée, à la semaine ou au mois). Contrairement à la résidence principale ou secondaire, le meublé de tourisme doit être à l’usage exclusif du locataire.

Règlementairement, le propriétaire de meublé de tourisme doit faire une déclaration à la mairie (Cerfa 14004), sous peine d’amende.

Faire classer son meublé de tourisme : la location saisonnière classée

Ce n’est pas obligatoire mais le propriétaire peut faire classer son meublé de tourisme de 1 à 5 étoiles. Cela demande quelques formalités et il y a plus de 100 critères audités pour vous accorder des étoiles valables pendant 5 ans. Mais le jeu en vaut la chandelle pour 2 raisons :

• commercialement, votre bien bénéficie d’une meilleure visibilité et rassure les candidats à la location, notamment la clientèle étrangère sensible aux étoiles ;
• fiscalement, au régime micro-BIC, vos revenus locatifs bénéficient d’un abattement de 50 % pour un meublé de tourisme classé, contre 30 % pour un meublé de tourisme non classé (revenus perçus depuis 2025).

La fiscalité de la location saisonnière

Comme tous les revenus, les revenus tirés de la location saisonnière doivent être déclarés. Techniquement, ils appartiennent à la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers, comme pour la location en meublé de longue durée sous le régime LMNP. En pratique, il faut déclarer les revenus de location saisonnière dans le formulaire 2042 C PRO. Ainsi, on s’acquitte de l’impôt sur le revenu (après abattement forfaitaire ou abattement des frais réels, on explique ensuite). De plus, les revenus de location meublée non professionnelle soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine supportent un taux de 18,6 % sur leur montant net imposable, sauf cas particuliers.

Le régime forfaitaire micro BIC

Le régime micro-BIC permet de déclarer ses recettes sans déduire ses charges réelles : l’administration applique un abattement forfaitaire. Pour les revenus de 2026, le seuil de recettes est de 83 600 € pour un meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %, contre 15 000 € et un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Le bénéfice imposable correspond aux recettes après cet abattement. L’éligibilité au micro-BIC dépend également des recettes des années précédentes ; le dépassement du seuil pendant deux années consécutives entraîne le passage au réel.

L’abattement forfaitaire est réputé couvrir les charges : aucune dépense ne peut être déduite séparément sous le régime micro-BIC. Pour choisir entre micro-BIC et régime réel, il faut comparer cet abattement aux charges effectivement déductibles et aux amortissements admis, en tenant compte des règles applicables à l’usage personnel du logement. Le régime micro-BIC n’est donc pas systématiquement le plus avantageux.

Note : pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, le seuil micro-BIC des meublés de tourisme classés était de 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Pour les revenus de 2026, le seuil passe à 83 600 €, sans changement de cet abattement. Le seuil des meublés de tourisme non classés reste à 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Sources : DGFiP et Service Public.

Exemple pour 2 000 € de revenus locatifs dans l’année.

Pour un meublé de tourisme non classé, 2 000 € de recettes donnent une assiette imposable de 2 000 € x 70 % = 1 400 €, après l’abattement de 30 %. Pour un meublé de tourisme classé, l’abattement de 50 % ramène cette assiette à 1 000 €. Avec une tranche marginale d’imposition (TMI) supposée constante à 30 %, l’impôt sur le revenu correspondant serait respectivement de 420 € et de 300 €, avant prélèvements sociaux.

Le régime réel

Le régime réel impose de tenir une comptabilité ; l’accompagnement d’un expert-comptable est recommandé. Il s’applique lorsque les conditions du micro-BIC ne sont plus remplies, notamment après deux années consécutives de dépassement du seuil applicable. Il est aussi possible d’opter pour le réel sous ces seuils. Le choix doit reposer sur une comparaison chiffrée des charges et amortissements admis avec l’abattement micro-BIC de 50 % pour un meublé de tourisme classé ou de 30 % pour un non-classé.

Au régime réel, le bénéfice imposable est déterminé en déduisant les charges admises et, dans les limites prévues, les amortissements. Les dépenses relevant de l’usage personnel du logement ne sont pas intégralement déductibles. Ces règles nécessitent une analyse comptable adaptée ; le total des dépenses de trésorerie de notre simulation ne constitue pas, à lui seul, une base de comparaison suffisante avec le micro-BIC.

Les avantages et inconvénients de la location saisonnière

Il s’agit d’être objectif et de bien appréhender les avantages et inconvénients (contraintes) de la location saisonnière, avant de se lancer dans cette activité.

Avantages de la location saisonnière

La location saisonnière présente différents avantages :

• La proximité avec les locataires. Les vacanciers cherchent de l’authenticité et des tarifs compétitifs. Les propriétaires répondent aux attentes et certains aiment jouer les guides pour valoriser leur ville et leur région.
• La rentabilité. On apprécie de pouvoir dégager un revenu complémentaire en louant sa résidence principale ou secondaire et d’amortir les charges. Alors que ce n’était pas le but de l’achat au départ, donc c’est un véritable effet d’aubaine. Certains propriétaires peuvent même dégager de juteux bénéfices en louant plus fréquemment.
• La flexibilité. Le propriétaire loue quand il le veut et conserve la priorité. En pratique, il n’y a pas de bail de longue durée, mais un contrat avec période bien cadrée.
• Peu risqué. Le propriétaire ne risque pas de souffrir d’un locataire indélicat, car le loyer est payé à l’avance et il n’y a pas de procédure d’expulsion longue et compliquée. Et il n’y a pas l’épée de Damoclès de la trêve hivernale. Bref, moins de risques de dégradation et de loyer impayé que la location classique de longue durée.

Inconvénients et contraintes

La location saisonnière présente malgré tout quelques contraintes à connaître :

• Il est recommandé de se rapprocher de votre mairie pour savoir quelles sont les contraintes imposées dans votre ville (déclaration pour obtenir un numéro d’enregistrement, autorisation de changement d’usage, nombre de journées maximum par an, etc.)
• Si vous êtes en copropriété, vérifiez si le règlement de copropriété autorise la location courte durée (immeuble à usage mixte ?). Les touristes et locataires de passage peuvent occasionner beaucoup de va et vient et des nuisances sonores, alors vous pourriez vous faire des ennemis dans votre immeuble.
• Vers un durcissement de la règlementation ? Car les particuliers font de l’ombre aux hôteliers et sont accusés de concurrence déloyale. De plus, certains quartiers très touristiques se vident de leurs habitants tellement la location de courte durée se développe. Alors ceux qui veulent en faire leur activité principale doivent s’interroger sur la viabilité de ce business model à long terme. Mais pour un complément de revenus en louant seulement quelques semaines par an, le risque est faible.
• Si vous louez votre résidence principale ou secondaire, vous pouvez ressentir une gêne car on pénètre votre intimité. Et vous aurez soit du travail (ménage, changement de linge, etc.), soit un coût d’entretien par une société spécialisée (service de conciergerie). Ceci dit, au contraire l’idée plait à d’autres pour qui une maison ne vit jamais aussi bien que lorsqu’elle est occupée.

Mettre un bien en location sur le site Abritel : retour d’expérience

Note de Ludovic : Je vous expose ici une expérience personnelle : la mise en location saisonnière sur Abritel d’un appartement récemment acquis. Il s’agit d’un appartement 2 pièces avec une vue sur le port de Fréjus.

Avec près de 2 millions de biens en location dans 190 pays, Homeaway, l’entreprise exploitant le site Abritel, figure parmi les leaders de la location saisonnière de logement de vacances.

Pourquoi j’ai choisi Abritel ?

La plateforme Abritel m’est apparue idéale pour mettre en location un appartement de vacances. Quelques bons points à souligner :

• Très large audience : plusieurs millions de voyageurs visitent les sites du groupe tous les mois !
• Abritel est membre du groupe Expedia. Cela donne une visibilité internationale à l’annonce consultable par des vacanciers du monde entier dans 23 langues.
• Une excellente notoriété : 20 ans d’ancienneté. Cela m’a rassuré par rapport à AirBnB, société plus jeune et souvent décriée.
• Abritel donne la possibilité de proposer aux candidats à la location le paiement en plusieurs fois. C’est une souplesse bienvenue quand on loue un appartement dont la location est relativement onéreuse en haute saison (près de 1 000 euros par semaine).
• via Abritel, il est possible de demander une caution au locataire. C’est un avantage très rassurant, que j’utilise.
• j’ai contacté à plusieurs reprises le service client et il a toujours été réactif (Abritel annonce une disponibilité 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 !)
• Abritel m’a rassuré par son respect de la règlementation, notamment la collecte de la taxe de séjour. Je suis serein.
• on peut estimer très rapidement quels revenus locatifs on peut tirer de son appartement. Je vous invite à découvrir tout de suite ce que vous pourriez gagner.

La gestion des annonces

Abritel donne la possibilité aux propriétaires de mettre en place une réservation immédiate. Avec ce type de réservation, le client (vacancier) reçoit une confirmation immédiate de la part d’Abritel. Concrètement, les annonces concernées comportent un petit éclair permettant aux locataires de les identifier facilement.

Astuce de Ludovic : si vous optez pour l’option « réservation immédiate », votre annonce sera mieux classée que les autres (toute chose égale par ailleurs). L’option étant gratuite, il est donc recommandé de l’utiliser lorsque vous en avez la possibilité.

Par ailleurs, vous avez la possibilité d’ajouter des frais de ménage sur chaque réservation. En tant que propriétaire très occupé, il n’est pas rare de déléguer la gestion de ces tâches en faisant appel à une société spécialisée (service de conciergerie) pour nettoyer le logement entre chaque locataire, ainsi que laver et repasser le linge de maison.

Autre fonctionnalité incontournable : la possibilité d’ajuster jour par jour le prix de la location. Pour cela, vous définissez un tarif de base et pouvez ensuite personnaliser le prix par période ou jour spécifique dans le calendrier. Il est également possible de définir une durée de séjour minimum (cette durée peut d’ailleurs être spécifique à certaines périodes de l’année).

Au global, le niveau de personnalisation offert par le site Abritel est très abouti et permet de gérer son bien de façon optimale. J’en suis très satisfait.

Deux modèles de souscription

Il existe deux modèles de souscription quand on souhaite mettre en location un bien immobilier sur Abritel :

• une commission de 5% au profit d’Abritel à chaque location ;
• un abonnement annuel de 249 euros TTC. Ce modèle est intéressant pour les personnes réalisant plus de 5 000 euros de réservation par an.

En plus de cette commission d’intermédiaire, il faut ajouter 3 % de frais de traitement bancaire quand Abritel vire le loyer au propriétaire.

Sachez qu’Abritel est très réactif. Ainsi, le paiement du loyer au propriétaire intervient automatiquement un jour après que le vacancier arrive au logement. Ceci dit, il faut compter quelques jours de plus afin que le virement apparaisse crédité sur le compte courant du propriétaire selon votre banque. Je trouve le fonctionnement très efficace et je n’ai jamais eu besoin de relancer.

Marketmaker : une fonctionnalité au top pour optimiser ses tarifs

Cet outil permet de consulter et de comparer le tarif moyen des biens en location à différentes périodes de l’année. L’outil permet également de connaître le taux d’occupation à une date donnée. Markermaker est un formidable outil pour définir le tarif optimal pour louer son logement. Bien entendu, cet outil vous permet de vous focaliser sur des biens comparables au vôtre, afin de bien coller au marché. Ainsi, on peut louer au bon prix et optimiser son taux d’occupation du bien.

Cas pratique : calcul de rentabilité de la location saisonnière

Des revenus locatifs fortement dépendants de la localisation du bien. L’emplacement !

Les effets de saisonnalité sont plus ou moins marqués selon les régions et même selon les communes. Dans certaines villes comme Paris, le flot de touristes est important tout au long de l’année, il est donc possible de louer son bien immobilier en toute saison. Bien entendu, dans le respect de la limite des 120 jours en vigueur pour une résidence principale.

À l’inverse, sur la Côte d’Azur, c’est plus saisonnier. Et il faut encore différencier le cas d’une grande ville comme Nice des autres lieux de villégiature presque exclusivement tournés vers le tourisme estival. Ainsi, un propriétaire aura la possibilité de louer toute l’année à Nice, notamment pour les clients en voyage d’affaires.

Combien de semaines de location pour mon appartement à Fréjus ?

Pour aller plus loin, nous pouvons prendre mon exemple d’appartement 2 pièces en bord de mer à Fréjus, situé dans une résidence équipée d’une piscine. Ce type de bien peut se louer au minimum 10 semaines par an sans difficultés. Et il peut se négocier aux alentours de 180 000 euros à l’achat hors frais de notaire. Alors pour les besoins de l’exercice, admettons que vous comptiez acheter un bien similaire.

Le bien est généralement loué à la semaine en haute saison. Le loyer monte à 1 000 euros par semaine de mi-juillet à mi-août. Début juillet et fin août, le bien peut se louer 900 euros la semaine. En juin et septembre, le prix de la semaine tombe à 700 euros.

Le bien peut donc rapporter près de 12 000 euros en étant loué de mi-juin à mi-septembre. Ce sera notre prévisionnel annuel. Notez que c’est quasiment le loyer de ce bien en location classique de longue durée, pour une année entière ! Comme il s’agit d’une résidence secondaire, les propriétaires peuvent décider de profiter du bien en dehors de la haute saison, mais aussi début juin et fin septembre, des mois où le temps est souvent très agréable sur la Côte d’Azur.

Il s’agit là des revenus bruts, il convient maintenant de dresser la liste des charges et dépenses pour calculer le rendement et notre bénéfice annuel.

Taxe d’habitation et taxe foncière

La taxe foncière est de 880 euros et la taxe d’habitation est de 800 euros. Soit 1 680 € de taxes par an.

Note de Nicolas : ces taxes sont à la charge du propriétaire bailleur dans le cadre de la location saisonnière. Alors qu’en location classique de longue durée, la taxe d’habitation serait supportée par le locataire présent au 1^er janvier dans le bien.

Frais de fonctionnement et charges de copropriété

L’assurance habitation coûte 150 euros par an. Le coût de l’électricité est 40 euros par mois. Le coût de l’eau est de 20 euros par mois. Rappelons que dans le cas exposé, l’appartement n’est occupé qu’une partie de l’année, ce qui explique la faiblesse de la facture énergétique et d’eau.

De plus, les charges annuelles de copropriété s’élèvent à 1 400 euros. Il s’agit d’un montant plutôt élevé mais qui s’explique notamment par la présence d’une piscine dans la résidence. La présence de la piscine est un atout pour la location.

L’ensemble des frais et charges s’élève ainsi à 2 270 euros par an.

Gestion locative et commission des plateformes de mise en location (Abritel)

Dans le cas présent, il est plus intéressant d’opter pour le modèle de souscription à Abritel reposant sur un abonnement annuel de 249 euros TTC. Plutôt que la commission de 5 %, car sur 12 000 € de revenus locatifs prévus par an cela donnerait 600 € pour l’année. Et il faut ajouter les 3 % de frais bancaires facturés par Abritel, soit 3 % x 12 000 € = 360 €. Donc les services d’Abritel nous coûtent 609 € pour 12 000 € de revenus locatifs annuels.

Au total, si les propriétaires gèrent en direct (sans prestataire de nettoyage, ni gestion locative) la location du bien, les charges et taxes vues précédemment représentent 3 950 euros par an (1 680 € + 2 270 €). Et si on ajoute la commission d’Abritel (609 €) on atteint 4 559 € par an.

Les revenus nets de frais, taxes et charges avant impôts s’élèvent donc à 12 000 € – 4 559 € = 7 441 €. C’est notre bénéfice avant impôts, pour quelques semaines de location.

Déléguer à un service de gestion locative et de nettoyage (conciergerie) ?

Gérer des locations saisonnières demande un investissement en temps important. Aussi, les propriétaires sont nombreux à déléguer cette tâche, surtout quand ils n’habitent pas dans la région. Que ce soit la remise des clefs, l’état des lieux, le ménage ou l’entretien du linge, il existe des services spécialisés pour ce genre de tâches. Sachez que ces services (appelés conciergerie) auront une incidence significative sur la rentabilité du bien car il faut compter une retenue d’environ 30 % sur les loyers. Dans le cas présent, nous choisissons de nous en passer, car nous habitons près de l’appartement à Fréjus.

Le mode d’imposition des revenus : opter pour le bon régime fiscal

Les revenus de ce meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Pour actualiser ce cas pratique, nous appliquons les règles des revenus de 2026 aux hypothèses économiques de l’exemple : 12 000 € de recettes annuelles pour un meublé de tourisme classé. Nous supposons qu’il s’agit de la seule activité de location meublée du foyer, que les conditions du micro-BIC liées aux recettes antérieures sont remplies et qu’aucune option pour le réel n’a été exercée. Ces recettes sont inférieures au seuil micro-BIC de 83 600 € applicable au classé en 2026.

Nous retenons donc, à titre d’illustration, le régime micro-BIC avec un abattement de 50 % pour le meublé de tourisme classé, et non l’ancien abattement de 71 %. Pour un non-classé, l’abattement serait de 30 %. Ce choix ne signifie pas que le micro-BIC est nécessairement plus avantageux que le réel. Les prix, loyers et dépenses du cas historique sont conservés comme hypothèses de calcul, sans constituer des tarifs actuels. La simulation est hors financement, hors éventuelle CFE et autres coûts non chiffrés dans l’exemple, et ne tient pas compte de l’économie d’impôt différée liée à la CSG déductible.

Calcul du rendement brut de notre location saisonnière

Prix d’achat : 180 000 euros.

Frais de notaire : 15 000 euros.

Travaux : 5 000 €.

Prix tout compris : 200 000 euros.

Loyers collectés hors charges = 12 000 €.

Rendement brut = 12 000 € / 200 000 € = 6 %.

Calcul du rendement net de charges et de taxes foncière et habitation

Nous comptabilisons maintenant toutes les charges (chiffres vus précédemment) pesant sur l’immobilier locatif :

• Taxe foncière = 880 €.
• Taxe d’habitation = 800 €.
• Charges de la résidence = 1400 €.
• Assurance habitation = 150 €.
• Électricité et eau = 720 €.
• Abritel = abonnement 249 € + frais bancaires de 3% de 12 000 € = 609 €.
• Travaux (on provisionne 0,5% de la valeur du bien par an pour entretenir notre appartement et le conserver en bon état à long terme) = 900 €.

Soit un total de 5 459 € de charges et taxes annuelles. Qu’il faut déduire des revenus bruts annuels.

Rendement net de charges = (12 000 – 5 459) / 200 000 € = 3,27%.

Calcul du rendement net net (net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux)

Au micro-BIC, l’abattement de 50 % applicable au meublé de tourisme classé ramène les 12 000 € de recettes à une assiette imposable de 6 000 €. Nous supposons que l’ensemble de cette assiette est imposé à une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %. Le calcul simplifié de l’impôt sur le revenu est le suivant :

• Calcul de l’IR : 12 000 € x 50 % (après abattement de 50 %) = 6 000 € d’assiette taxable ; 6 000 € x 30 % (TMI) = 1 800 €.

Avec 12 000 € de recettes annuelles de location meublée pour le foyer dans notre hypothèse, le seuil de 23 000 € déclenchant les cotisations sociales en location de courte durée n’est pas dépassé. Nous appliquons donc les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 18,6 % à l’assiette après abattement, en supposant que le propriétaire ne relève pas d’un cas particulier d’exonération de CSG et de CRDS. Voir aussi les règles de cotisations sociales pour la location meublée.

• Calcul des PS : 6 000 € x 18,6 % = 1 116 €.

Le montant total de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s’élève à 1 800 € + 1 116 € = 2 916 €.

On peut finalement calculer le rendement net d’impôt et net de charges de la location saisonnière :

• Loyer brut : 12 000 €
• Charges et taxes : 5 459 €
• Impôts et prélèvements sociaux : 2 916 €

Rendement net = (12 000 – 5 459 – 2 916) / 200 000 = 3 625 € / 200 000 € = 1,81 % (arrondi).

Comment analyser ce résultat ?

Le rendement net net de 1,81 % peut sembler moyen, mais il faut tenir compte du contexte et des limites de cette simulation. Le bien reste accessible à ses propriétaires plus de 9 mois par an. Avec les hypothèses retenues, il reste 3 625 € par an après les charges, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, y compris la provision pour travaux de 900 €. Ce résultat reste hors financement et hors coûts éventuels non chiffrés ci-dessus.

Sans louer cet appartement, les charges conservées dans notre comparaison s’élèveraient à 4 850 € par an (5 459 € moins 609 € de frais Abritel, sans impôt ni prélèvements sociaux sur des loyers inexistants). Cette comparaison suppose que toutes les autres charges restent identiques, notamment l’eau et l’électricité ; ce n’est pas une estimation indépendante des dépenses d’un logement inoccupé. Le passage de – 4 850 € sans location à + 3 625 € avec location représente un écart annuel de 8 475 €, soit 4,24 % du capital de 200 000 € (arrondi). Cet écart par rapport à l’absence de location n’est pas le rendement locatif net, qui reste de 1,81 %.

Par ailleurs, l’immobilier est une classe d’actif offrant une bonne protection contre l’inflation, il est important de prendre en compte ce paramètre au moment de comparer différents types d’investissement. À titre d’information, l’inflation a été de 1,20 % en 2019.

Conclusion sur la location saisonnière

Au final, la rentabilité d’un bien en location saisonnière peut être très attractive en optimisant et en prenant en compte la valeur d’usage. En effet, le propriétaire garde la possibilité de jouir de son bien à tout moment, ce qui est très intéressant lorsque le bien est une résidence secondaire sur un lieu de vacances. Ainsi, la location saisonnière est donc un compromis très intéressant entre investissement immobilier et achat plaisir. Si tant est que l’on s’accommode des quelques contraintes citées en début d’article.

Et la location saisonnière peut même devenir une « cash machine » très rentable si on ne loue pas sa résidence principale ni secondaire, mais un meublé touristique sans contrainte de journées maximum par an. Au micro-BIC, le classement permet un abattement fiscal de 50 % plutôt que 30 % pour un meublé de tourisme non classé, sous réserve de respecter les conditions de ce régime. Si vous êtes curieux, nous vous invitons à simuler en quelques clics vos revenus potentiels.

Ce contenu ayant une portée purement informative, il ne doit en aucun cas être substitué aux normes en vigueur.