REITS : investir aux États-Unis dans l’immobilier.

Précédemment, nous avions abordé le sujet des sociétés d’investissement immobilier cotées en bourse (SIIC). Il s’agit d’un placement intéressant pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine dans l’immobilier. Dans ce précédent article, nous avions aussi brièvement abordé le cas des REITS, leur pendant Américain. Ainsi, les REITS (Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés d’investissement immobilier cotées aux USA. Ce type d’actions est très populaire aux États-Unis : 80 millions d’investisseurs américains en possèdent !

Vous voulez devenir propriétaire d’immobilier Américain ? Vous pouvez alors soit acheter directement des maisons « en dur » pour investir aux Etats-Unis, soit acheter de la « pierre-papier » avec les REITS. Dans cet article, nous revenons plus en détail sur les spécificités des REITS, ces SIIC à l’américaine.

Les avantages des REITS pour investir aux États-Unis.

À l’instar des SIIC, les REITS sont des sociétés cotées dont la mission est pleinement concentrée sur l’achat et la gestion de biens immobiliers. En adoptant le statut de REITS, une société Américaine accède à un statut fiscal particulier. Ce statut offre notamment un allègement d’impôt. En contrepartie, ces sociétés sont contraintes de verser une bonne part de leurs bénéfices en dividendes aux actionnaires. Ainsi, les REITS Américaines doivent reverser plus de 90% de leurs bénéfices sous forme de dividendes. Et notez que la fiscalité Américaine est bien plus stable que la fiscalité Française.

Notez que les investisseurs bénéficient d’une très forte transparence avec cet investissement. Comme il s’agit de sociétés cotées, les résultats financiers sont publiés périodiquement (notamment dans le fameux rapport annuel). Aussi, les REITS sont suivies par des analystes financiers et d’autres experts financiers. Il est donc possible de s’informer facilement sur les perspectives de ces sociétés.

Certaines REITS pèsent plusieurs milliards de dollars. Ces structures constituent un moyen pour certaines sociétés d’externaliser les actifs fonciers non stratégiques. On peut par exemple citer le cas de Seritage, une REIT détenant l’immobilier commercial (ici des centres commerciaux) de Sears Holding. Techniquement, Seritage est un un spin-off (entité séparée) de Sears ayant permis à cette holding de récupérer des liquidités nécessaires à la poursuite des activités de la holding.

Note de Ludovic : si vous souhaitez investir dans des REITS, je vous recommande le courtier Interactive Brokers. C’est celui que j’utilise à titre personnel pour détenir en direct des actions américaines (et investir en dollars). Il a le double avantage de proposer des frais de passage d’ordre et des frais de change ultra-compétitifs. Je vous renvoie à la lecture de mon avis sur Interactive Brokers si vous souhaitez plus d’informations sur ce courtier.

La diversification des REITS.

Les REITS sont par nature très diversifiées, que ce soit géographiquement ou bien selon le type de biens et par la qualité des biens. Sachez que la qualité est généralement déterminée par l’emplacement et il existe des notations permettant de classer les biens. Les types de biens sont très variés :

• centres commerciaux,
• bureaux d’affaire,
• résidentiel,
• hôtels,
• santé,
• bâtiments industriels,
• entrepôt,
• etc.

Parmi les plus grosses REITS, on peut citer :

• Americain Tower (valorisée 120 milliards de dollars courant 2022, cette société gère des infrastructures pour le compte d’opérateurs mobiles),
• Prologis (valorisée près de 100 milliards de dollars courant 2022, cette entreprise gère des entrepôts et des bâtiments logistiques),
• Crown Castle (gestion des infrastructures mobiles),
• Equinix (centres de données),
• Public Storage (entrepôts),
• Realty Income (locaux commerciaux/magasins loués à grandes chaînes),
• Digital Realty (centres de données),
• Welltower (infrastructures de soins de santé),
• Simon Property Group (centres commerciaux),
• etc.

Le rendement des REITS.

Le rendement des REITS est généralement élevé, jusqu’à 10 %. Les loyers perçus par les REITS donc les dividendes perçus par les actionnaires dépendent du type des biens et de leur qualité. Le couple rendement / risque fonctionne comme pour toute classe d’actifs. Sachez qu’en cas de retournement du marché immobilier et/ou de fin de cycle économique, les biens immobiliers mal notés présentent des risques accrus de perte en capital (et/ou de baisse de rendement sur dividende). À long terme, ces sociétés offrent un retour sur investissement comparable à celui des autres actions.

À l’instar des SIIC, les REITS offrent un dividende relativement stable. Les REITS sont donc intéressants pour les investisseurs à la recherche de revenus réguliers et peu volatils. Ceci dit, les cours des sociétés en bourse peuvent être relativement volatils. Par exemple, le cours des REITS avait fortement chuté lors de la grande crise de 2008 (en corollaire, le rendement du dividende avait bondi à 10 %). Les chutes des cours sont plus ou moins marquées selon les REITS. Pensez donc à diversifier vos investissements sur différents titres, afin de minimiser les risques.

Les avantages classiques de la « pierre-papier ».

Les REITS font partie de la famille d’investissement « pierre-papier ». Nous retrouvons ce qui fait la force de ce type d’investissement :

• Faible ticket d’entrée : vous pouvez investir dès 100 €. Ce qui permet également de diversifier facilement sur plusieurs REITS.
• Bonne liquidité : vous pouvez acheter et vendre en ligne en quelques clics.
• Gestion facile et moins de « paperasse » : vous êtes propriétaire, mais n’avez rien à gérer vous-même. Ce sont les dirigeants de l’entreprise qui ont pour mission d’acheter et entretenir les biens immobiliers, mettre en location, etc.
• Faibles frais d’achat : comptez quelques euros pour acheter les actions des REITS.

Comment investir dans les REITS depuis la France ?

Comme pour toute action Américaine cotée sur le marché Américain, il est possible d’acheter et de détenir des actions de REITS via un compte-titres ordinaire. Attention, il faut être sélectif et bien choisir son courtier, aussi nous avons consacré un article aux meilleurs courtiers en bourse.

Nous vous recommandons d’être particulièrement attentif aux tarifs des passages d’ordre sur le NYSE (New York Stock Exchange), ainsi qu’aux frais de change euros/dollars. Naturellement, les REITS sont cotées en dollars. Investir dans l’immobilier américain est ainsi l’occasion de diversifier la devise de ses placements.

Via assurance vie dans des fonds de REITS

Si vous souhaitez investir aux États-Unis mais n’avez pas les compétences pour évaluer et investir en direct dans une sélection d’actions, sachez qu’il existe des fonds de REITS.

C’est possible sur l’assurance vie Lucya Cardif. En effet, il y a 2 fonds immobiliers sur ce contrat :

• ETF Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR sur l’immobilier monde,
• ETF Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF – Capi).

Parfait pour diversifier à moindres frais car ce sont des ETF (trackers) ! Notre avis sur Lucya Cardif.

Acheter des REITS au bon moment ?

D’une façon générale, gardez à l’esprit que le rendement des REITS dépend des conditions de marché. Comme l’essentiel des autres classes d’actifs, les REITS américaines sont sensibles aux taux. Quand les taux sont bas comme en ce moment, cela a pour effet de faire monter la valeur des actifs et baisser les rendements. Mais cela pourrait changer, notamment en fonction de la politique de la banque centrale américaine (FED).

Étant donné qu’il s’agit de sociétés cotées en bourse, la confiance des investisseurs influence également la valorisation de ces actions (sentiment bullish ou bearish sur les marchés actions). Si le dividende est relativement stable (au regard d’autres types d’entreprises cotées), la valeur de l’action peut fluctuer de façon significative et influencer sur le rendement. Les investisseurs attentifs pourront profiter de cette volatilité pour acquérir des actions à bon compte.

Investir dans l’immobilier américain : aller plus loin.

Si vous êtes intéressé par l’investissement immobilier aux États-Unis via les REITS, nous vous recommandons la lecture d’un excellent livre consacré à ce sujet. Il s’agit du livre intitulé Investir dans l’immobilier depuis chez soi. Écrit par un investisseur passionné détenant un portefeuille d’actions faisant la part belle aux REITS, ce livre explique en détail toutes les informations à savoir pour aborder l’analyse et la constitution d’un panier de REITS.

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Nous vous invitons à aller en page suivante pour découvrir tous nos articles sur l’immobilier. Il y a bien d’autres solutions pour investir, vous avez le choix ! Notamment, les SCPI permettent d’être propriétaire associé d’un grand parc immobilier (et le financement par crédit immobilier est possible) et de percevoir les loyers. Notre guide : investir en SCPI.