Investir dans l’immobilier avec son assurance vie

L’assurance vie est une enveloppe très polyvalente, car on peut notamment y investir en fonds euro et en fonds actions, mais aussi en immobilier. Il existe même de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier au travers de son assurance vie.

Pourquoi mettre de l’immobilier dans son assurance vie ?

1️⃣ D’une part, cela permet d’éviter les tracas de gestion de l’immobilier détenu en direct. C’est de l’immobilier délégué, on n’a rien à gérer.

2️⃣ D’autre part, le cadre fiscal de l’assurance vie est avantageux.

3️⃣ Enfin, cela permet en quelques clics de s’exposer à un patrimoine immobilier diversifié.

➡️ Pour investir dans l’immobilier avec votre assurance vie, vous pouvez vous appuyer sur :

• des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ;
• des sociétés civiles immobilières (SCI) ;
• des trackers (ETF) immobiliers ;
• des foncières cotées (SIIC).

Nous proposons ici un tour d’horizon, qui se veut le plus exhaustif possible, des différentes façons d’investir dans l’immobilier avec son assurance vie.

SOMMAIRE

• Investir dans l’immobilier en assurance vie : tableau récapitulatif
• Investir sur le long terme dans l’immobilier avec les SCPI
• SCI en assurance vie : un moyen d’investir en immobilier sans frais ?
• Les ETF immobiliers en assurance vie
• Les autres fonds immobiliers disponibles en assurance vie
• Notre avis sur l’immobilier en assurance vie

Investir dans l’immobilier en assurance vie : tableau récapitulatif

Selon les contrats d’assurance vie, les possibilités pour investir en immobilier peuvent être très nombreuses et variées.

Pour rappel, les assurances vie multisupports permettent :

• de placer son argent en fonds euros, des fonds à capital garanti qui constituent souvent la “base sécurisée” d’une assurance vie diversifiée (les meilleurs fonds euros) ;
• et d’investir en unités de compte (fonds actions, fonds immobiliers, etc.), qui permettent d’aller chercher plus de performance au prix d’une prise de risque plus importante (choisir ses unités de compte).

Ainsi, les fonds immobiliers en assurance vie font partie des unités de compte (UC).

➡️ Les principales solutions pour investir dans l’immobilier avec son assurance vie :

Unités de compte	Caractéristiques	Exemples	Notre avis	Exemples d‘assurance vie
SCPI	– N’investissent que dans des biens immobiliers en direct. – Distribuent les loyers (de 4 à 7 % de rendement). – Frais d’entrée assez élevés selon les SCPI.	Corum Origin (notre avis) Remake Live (SCPI sans  frais d’entrée)	Les meilleures SCPI ont un rapport rendement/risque intéressant sur le long terme (plus de 8 ans). En détenir via une assurance vie permet de limiter la fiscalité sur les loyers.	Linxea Spirit 2 (découvrir le contrat)
SCI et SC (société civile)	– Très diversifiées (biens détenus en direct, parts de fonds, etc.). – Capitalisent les loyers. – Frais raisonnables.	SCI Cap Santé SC Novaxia	Pour un investissement de moyen terme (4-8 ans).	Lucya Cardif (découvrir le contrat) Linxea Spirit 2 (découvrir le contrat)
OPCI (organisme de placement collectif en immobilier)	Fonds composés d’actifs immobiliers et financiers (obligations, actions, liquidités)	BNP Paribas Diversipierre	Attention aux frais annuels souvent élevés.	Linxea Spirit 2 (découvrir le contrat)
Foncières cotées (SIIC)	Actions d’entreprises qui achètent (et/ou construisent) et gèrent des biens immobiliers. Ces actions évoluent avec les marchés boursiers mondiaux (elles ne sont donc pas uniquement corrélées aux marchés immobiliers).	Gecina Klepierre	La volatilité se rapproche de celle de la bourse, mais la performance peut être intéressante. Les loger au sein d’une assurance vie peut s’avérer pertinent fiscalement, car elles ne sont pas éligibles au PEA (plan d’épargne en actions).	Linxea Spirit 2 (découvrir le contrat)
Trackers (ETF)	Paniers de foncières cotées.	Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global	Adapté si vous n’avez pas le temps ou les connaissances pour sélectionner les foncières sur lesquelles investir.	Lucya Cardif (découvrir le contrat)

Note de Guillaume : certains fonds euros contiennent une part d’immobilier. Cette part est souvent plutôt réduite, mais elle peut représenter jusqu’à un quart voire davantage pour certains fonds euros. Ainsi, en plaçant votre argent sur les fonds euros Nouvelle Génération (contrat Linxea Spirit 2) ou Suravenir Opportunités 2 (contrat Linxea Avenir 2) par exemple, vous avez déjà une légère exposition à l’immobilier.

Avis de Nicolas : seules les SCPI et SCI permettent d’investir exclusivement en immobilier. En effet, dans les OPCI il y a une bonne part de financier (obligations, actions et liquidités). Et les SIIC et ETF se rapprochent plus de l’investissement en actions que de l’investissement immobilier. Et pour choisir entre SCPI et SCI : les SCPI sont plus « stables » que les SCI, et les SCPI versent les loyers (au sein de l’assurance vie, les loyers atterriront dans le fonds euro) tandis que les SCI les capitalisent.

Investir sur le long terme dans l’immobilier avec les SCPI

Emblèmes de la “pierre papier”, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’investir facilement dans des parcs immobiliers diversifiés.

Le fonctionnement des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Une SCPI est un organisme de placement collectif. Elle permet de réunir un grand nombre d’investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier.

🎯 Une SCPI peut cibler un secteur d’activité précis (résidentiel, bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) ou avoir une politique d’investissement plus large et s’intéresser à plusieurs secteurs. On parle alors de SCPI diversifiée. De même, une SCPI peut cibler une zone géographique plus ou moins précise ou étendue (Paris, Île-de-France, France, Europe, etc.).

Une SCPI verse régulièrement (rythme mensuel ou trimestriel selon la SCPI) aux investisseurs les loyers qu’elle a collectés, nets des frais de gestion. Par ailleurs, une plus-value est possible à la revente (ou une moins-value, car tout investissement immobilier en assurance vie ou non peut baisser).

Avantages et inconvénients des SCPI en assurance vie

Pourquoi investir dans l’immobilier SCPI en assurance vie plutôt qu’hors assurances vie ? Comparatif :

✅️ On note de nombreux avantages :

• SCPI plus abordables en assurance vie,
• niche fiscale de l’assurance vie,
• meilleure liquidité,
• délai de jouissance plus court (pour percevoir plus rapidement les revenus),
• moins de frais d’achat.

En revanche, il est impossible de faire effet de levier avec les conditions avantageuses du crédit immobilier, contrairement à un investissement en SCPI en direct.

➡️ Pour optimiser son investissement en SCPI en assurance vie, il est important de bien sélectionner son contrat d’assurance vie. En effet, selon les contrats :

• l’offre de SCPI est plus ou moins large (la plupart des assurances vie ne proposent même pas d’investir en SCPI !) ;
• les frais de gestion annuels de l’assureur son plus ou moins élevés (le mieux étant à seulement 0,50 % de frais annuels) ;
• et la part des loyers reversés est plus ou moins importante (jusqu’à atteindre 100 % pour les meilleurs contrats).

Avis de Nicolas : le top est selon nous Linxea Spirit 2 : meilleur choix de SCPI, moins de frais, et 100 % des loyers reversés (certains assureurs se gardent 10 à 20 % des loyers !). Vous souhaitez approfondir le sujet ? Lisez notre article dédié aux SCPI en assurance vie.

SCI en assurance vie : un moyen d’investir en immobilier sans frais ?

Moins connues que les SCPI, les SCI constituent une alternative intéressante pour qui souhaite mettre de l’immobilier dans son assurance vie en limitant les frais.

Que sont les sociétés civiles immobilières (SCI) disponibles en assurance vie ?

Les SCI disponibles en assurance vie peuvent détenir :

• des parts de SCPI ou d’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier, que nous traitons plus loin dans l’article) ;
• d’autres SCI ;
• des biens immobiliers en direct ;
• ou encore des sociétés foncières (que nous traitons plus loin dans l’article).

Les SCI en assurance vie détiennent également une part de liquidités. En effet, cela leur permet d’assurer les éventuelles demandes de rachat et de procéder à de nouvelles acquisitions.

🌍 En règle générale, les SCI sont très diversifiées, tant sectoriellement que géographiquement.

SCPI ou SCI en assurance vie ?

Voici un tableau comparatif de ces deux solutions d’investissement immobilier en assurance vie.

SCI	SCPI
Composée de SCPI, d’OPCI, d’autres SCI, de foncières et de biens détenus en direct	Achète et gère un parc immobilier en direct
Capitalise les revenus reçus (loyers et dividendes)	Distribue les loyers reçus
Frais de souscription faibles voire inexistants (généralement de 0 % à 2 % selon la SCI)	Frais d’achat importants (typiquement entre 5 et 8 %, mais quelques SCPI à 0 %)
Plutôt pour un horizon de placement de moyen terme (inférieur à 8 ans)	Recommandé pour un placement de long terme
Détenus au sein d’une assurance vie, ces fonds sont soumis à la fiscalité… de l’assurance vie !

Il existe également des SC, sociétés civiles, qui investissent majoritairement en immobilier. Ces fonds sont très proches des SCI disponibles en assurance vie.

➡️ Pour approfondir le sujet, vous pouvez lire notre article détaillé sur les meilleures SCI en assurance vie. Attention les SCI sont plus volatiles que les SCPI : en 2023 (année de baisse générale de l’immobilier français), les SCI ont globalement baissé alors que de nombreuses SCPI ont bien résisté tout en continuant de verser les loyers.

Les ETF immobiliers en assurance vie

Les trackers (ETF, pour exchange traded fund ou fonds négocié en bourse) permettent d’investir facilement et à peu de frais dans un “panier” d’actions cotées.

En clair, nous sommes plus proches d’un investissement en actions (qui ont certes un sous-jacent immobilier) que d’un pur investissement immobilier.

Les fonds indiciels immobiliers

Il existe des ETF thématiques, et parmi eux des ETF spécialisés dans l’immobilier. Les ETF immobiliers investissent dans des foncières cotées. Ils répliquent des indices immobiliers tels que le FTSE EPRA/NAREIT Developed, qui vise à reproduire la performance des sociétés immobilières cotées du monde entier.

Note : notre article sur les ETF en assurance vie liste certains des meilleurs ETF immobiliers disponibles en assurance vie et les contrats qui permettent de les acheter.

ETF immobilier en assurance vie, une bonne idée ?

👍 D’un côté, investir dans des ETF immobiliers via une assurance vie permet de bénéficier de la fiscalité douce de cette enveloppe. Par ailleurs, dans la très grande majorité des cas, les frais (annuels) des ETF sont plus faibles que ceux des fonds sous gestion active (les OPCVM, pour organisme de placement collectif en valeurs mobilières).

👎 D’un autre côté, les frais de gestion de l’assurance vie, de l’ordre de 0,50 % par an sur les meilleurs contrats, s’ajoutent à ceux de l’ETF. Cela vient rogner sensiblement la performance. 

➡️ Ainsi, dans la plupart des cas, il est préférable d’opter pour le PEA (plan d’épargne en actions) pour investir dans des ETF immobiliers en Europe.

Les autres fonds immobiliers disponibles en assurance vie

L’assurance vie est une enveloppe très polyvalente, qui peut accueillir de nombreux types de fonds. Explorons les fonds immobiliers disponibles au-delà des SCPI, SCI et ETF.

Les OPCI

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) sont des fonds actifs (ils ne se contentent pas de répliquer un indice). Ils souffrent de frais souvent élevés. Ils comportent jusqu’à 40 % d’investissement hors immobilier.

Notre avis sur les OPCI est réservé.

➡️ Pour choisir entre SCPI, OPCI et SCI, vous pouvez consulter notre article “Investir en SCPI, OPCI ou SCI : quelles différences ?”

Les SIIC, ou foncières cotées

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sont également appelées foncières. Ce sont des entreprises qui développent, acquièrent et gèrent des biens immobiliers de toute nature.

✅️ Certaines assurances vie offrent la possibilité d’investir dans des SIIC en direct. Quelques contrats, comme Linxea Spirit 2 (notre avis), proposent d’investir dans des foncières en Europe comme Vonovia (une grande foncière allemande).

Il est même possible de s’exposer aux foncières américaines (les REIT, pour real estate investment trusts), comme Realty Income, via le contrat Lucya Cardif (notre avis).

Peut-on investir en crowdfunding immobilier en assurance vie ?

❌️ Stricto sensu, on ne peut pas investir en crowdfunding immobilier en assurance vie.

Néanmoins, des fonds comme le FCPR Anaxago Society 2023 peuvent être perçus comme s’approchant du crowdfunding. En effet, ils permettent, de façon plus ou moins directe, de réunir un grand nombre d’investisseurs pour financer l’acquisition (mais aussi potentiellement la réhabilitation, la mise aux normes, l’entretien, etc.) de biens immobiliers.

Notre avis sur l’immobilier en assurance vie

Investir dans l’immobilier avec son assurance vie permet d’atteindre un excellent niveau de diversification de son patrimoine. Particulièrement en diversifiant entre 3 SCPI minimum au sein des meilleures assurances vie.

Par ailleurs, le cadre fiscal de cette enveloppe est avantageux (notamment à partir du 8e anniversaire de l’assurance vie). A fortiori en comparaison de la fiscalité des revenus fonciers (revenus issus d’une location nue ou de SCPI “classiques” détenues en direct).

En revanche, loger des fonds immobiliers au sein d’une assurance vie ne permet pas d’investir avec un crédit immobilier. Ainsi, en investissant en immobilier dans une assurance vie, vous ne pouvez pas bénéficier directement de l’effet de levier de la dette. C’est uniquement possible de manière indirecte et à une échelle limitée, en optant pour des fonds qui ont eux-mêmes une part d’effet de levier.

Si vous souhaitez profiter pleinement de l’effet de levier, vous pouvez investir en SCPI en direct (en savoir plus grâce à un cas pratique d’investissement en SCPI à crédit).

Finalement, l’assurance vie n’est qu’une option parmi d’autres pour investir en immobilier (comment investir dans l’immobilier ?). L’important est de déterminer la ou les stratégie(s) adaptée(s) à votre situation et à vos objectifs.