Réussir son investissement immobilier locatif

Tout pour réussir son investissement locatif : choisir le bon bien au bon endroit, calculer le rendement et le cashflow, optimiser la fiscalité et le crédit. Car pour réaliser un bon investissement locatif, vous allez devoir vous impliquer personnellement et certainement pas investir dans des packages clés en main ! En effet, les investissements en Pinel, Ehpad, résidences de vacances…rémunèrent grassement les intermédiaires et il ne reste finalement aux investisseurs qu’une maigre rentabilité…le confort de déléguer se paie trop cher.

Donc cet article vous permettra de bien vous informer et d’optimiser pour réaliser un investissement locatif rentable. Location nue ou meublée en LMNP ? Location longue durée ou location saisonnière type Air BnB ou Abritel ? Défiscalisation type Pinel ou Denormandie ? En nom propre ou via SCI ? En pratique, il existe plein de façons d’investir en immobilier locatif, sans compter l’investissement pierre-papier. Pensez également à lire notre sélection des meilleurs livres sur l’investissement immobilier.

SOMMAIRE

• L’essentiel : le bien et son emplacement
• Calculez le rendement de votre investissement
• Optimisez la fiscalité.
• Optimisez le crédit.
• Investir dans l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier, c’est possible.

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Vous souhaitez investir à long terme dans l’immobilier ? Vous avez du temps libre pour trouver la perle rare et en assurer la gestion ? Vous êtes bricoleur ? Idéalement vous avez un bon réseau (notaire, agent immobilier, artisan, etc.) ? Vous avez suffisamment de souplesse financière pour assumer les aléas de gestion du bailleur ? Et vous n’avez pas peur des déclarations fiscales et de maîtriser quelques notions juridiques ? Alors l’investissement en immobilier locatif pourrait être intéressant pour vous.

Sinon, si vous n’avez pas assez de temps ni de compétences (ou pas assez passionné pour vous investir), l’immobilier locatif via la « pierre-papier » pourra davantage vous convenir car plus confortable. Et si vous vous intéressez plus spécifiquement à l’immobilier de défiscalisation, lisez aussi notre cas pratique sur la loi Denormandie.

L’essentiel en immobilier locatif : le bien et son emplacement

Pour réussir son investissement immobilier, il faut déjà trouver le bon bien au bon emplacement.

Visez une ville dynamique, que ce soit par l’économie ou l’attrait touristique

L’idéal est d’investir dans une ville proche de chez vous, surtout si vous comptez gérer vous-même pour éviter les frais de gestion d’une agence. Pensez aux visites à faire pour louer, aux travaux incontournables sur la durée, aux assemblées générale, etc.

La ville doit être suffisamment dynamique pour louer facilement à une population solvable et pour éviter les vacances locatives. Ainsi, privilégiez les villes étudiantes et à la santé économique solide pour les locations longue durée, et les villes touristiques pour la location saisonnière. Attention aux petites villes qui peuvent afficher des rendements à 2 chiffres (supérieurs à 10 %) mais où vous courez bien plus de risque de vacance locative, de locataires insolvables et de moins-value.

Avis de Nicolas : en pratique, pour trouver le bien idéal, scrutez tous les jours les annonces des sites Seloger et LeBonCoin. Paramétrez une alerte selon vos critères de recherche pour recevoir des notifications. Et faites ami-ami avec les agents immobiliers de la ville.

Menez l’enquête sur ces sites

• LeBonCoin : par anticipation, postez une annonce de location du bien que vous envisagez d’acheter pour louer, pour voir si vous recevez beaucoup de demandes et quelle est la population qui appelle (étudiants, couples, actifs ou chômeurs, retraités,…). Test dont il ne faut pas abuser, pas plus de 24h, mais qui permet de s’assurer que l’appartement et le quartier sont convoités (et pour le loyer demandé). Avant un investissement important, c’est bien de s’en assurer.
• Le site de l’INSEE : consultez en particulier les menus « Population »  et « Marché du travail-salaires ». Le dynamisme démographique est important, de même que la solvabilité des locataires.

Achetez au bon prix

Achetez au bon prix ! Car le crédit pourra toujours se renégocier après achat, mais le prix non !

Utilisez le site de l’État DVF etalab (demandes de valeurs foncières). Désormais l’État rend public sur cette énorme base de données toutes les transactions immobilières réalisées depuis 2014. Ainsi vous pourrez vérifier que vous payez le juste prix par rapport aux dernières ventes réalisées (prix de l’acte notarié).

Concrètement, sur ce site vous pouvez faire une recherche dans un périmètre géographique que vous définissez. Vous obtenez la liste des ventes (avec les caractéristiques des biens et l’adresse précise !) intervenues sur la période que vous souhaitez, et avec leur prix réel (les prix notaires signés après négociation, pas les prix des annonces en agence).

C’est un site indispensable pour avoir les prix en tête et c’est une bonne base de négociation. Si vous achetez trop cher, votre investissement ne sera pas rentable.

Visez un bien adapté à la population du marché local

• Grande ville ? Visez plutôt les studios et T2. Attention, les studios auront certainement un plus fort turn-over. L’investissement meublé (LMNP) s’y prête bien.
• Petites ville ou ville moyenne ? Plutôt un appartement T3.
• Zone rurale ? Une maison sera certainement plus adaptée.

En pratique, pour dénicher la perle rare avec des professionnels qui ont un bon carnet d’adresse, vous pouvez aussi solliciter les services d’un chasseur immobilier dans votre recherche sur le terrain. Aussi bien dans l’immobilier neuf que dans l’ancien.

Avis de Nicolas : nous apprécions particulièrement l’investissement meublé, sous statut LMNP. En grande ville, les pespectives sont bonnes et la fiscalité LMNP est très intéressante, une véritable niche fiscale. Notre guide avec cas pratique LMNP.

Assurez-vous de la qualité du bâti

Vous avez visité un bien et êtes sous le charme ? En investissement locatif, attention aux coups de cœur, il faut rester rationnel.

Faites venir un membre de la famille ou un ami professionnel au cours d’une contre-visite.

Ou encore mieux, faites intervenir un expert indépendant pour réaliser une étude technique (Camif Habitat, etc) : cherchez dans Google « expert bâtiment assermenté ». Vous obtiendrez un rapport de plus de 10 pages avec beaucoup d’informations importantes : le cadastre, les lots, le détail des surfaces, l’évaluation à l’achat et à la location, l’état des installations et ses recommandations, etc.

Attention au diagnostic de performance énergétique (DPE) : les passoires thermiques vont être progressivement interdites à la location ! Il faudra au pire un logement classé D. Cf notre article : DPE : améliorer l’efficacité énergétique de son bien. Pour ceux que cette contrainte (et les travaux qui vont avec) rebute, lisez notre article : investir dans l’immobilier neuf plus intéressant qu’investir dans l’ancien ?

Note de Nicolas : sachez que vous pouvez vous rétracter après une offre d’achat. Et vous avez même 10 jours pour vous rétracter après la signature du compromis de vente. Donc mettez ce temps à profit pour vous assurer que le bien est en bon état et que tout est en règle. Si c’est un bien avec travaux, chiffrez-les précisément.

L’achat en copropriété

Si vous achetez dans une copropriété, demandez :

• La part de propriétaires dans la copropriété.
• Les charges mensuelles et comptes de copropriété : chauffage, charges communes, électricité, etc.
• Rapport du syndic : derniers travaux effectués, travaux à venir…consultez les comptes-rendus des dernières assemblées générales.
• Montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Les agents immobiliers ont tendance à donner les informations au compte-goutte. Mais c’est votre argent que vous investissez, vous devez avoir toutes les informations pour prendre une bonne décision, alors soyez exigeant et contrôlez tout !

Sélectionnez vos locataires

Après avoir trouvé le bien idéal, vous allez le mettre en location. Il s’agit maintenant de sélectionner le locataire idéal.

Vous pouvez contrôler l’authenticité d’un avis d’impôt sur le revenu ici sur le site des impôts.

En pratique, nous recommandons d’utiliser le site Dossierfacile.fr édité par le Ministère de la Cohésion des Territoires. Tous les propriétaires bailleurs peuvent créer leur compte gratuitement. Demandez aux candidats de déposer leur dossier sur ce site. Dossierfacile contrôlera la cohérence des pièces justificatives et vous pourrez faire le tri des candidatures.

Pensez également aux assurances Garantie Loyer Impayé (GLI). Cela a un coût, mais c’est le prix de la sérénité.

Calculez le rendement et la rentabilité de votre investissement locatif

Note de Nicolas : avant de prendre la décision d’investir, calculez le rendement de l’opération. Il ne s’agit pas d’investir à l’aveugle, car si vous vous engagez dans le rôle chronophage et risqué de bailleur, c’est pour gagner un certain rendement. Il faut une prime de risque – un bonus de rendement – par rapport à des solutions plus simples comme l’assurance-vie. On vous explique dans le pas-à-pas suivant comment bien calculer et monter un projet rentable.

Endosser le rôle de bailleur, gérer la location, les déclarations fiscales et les travaux, assumer les risques de vacance locative, de dégradation, de non-paiement des loyers, dé dépréciation du bien…tout cela mérite un rendement d’au moins 3% net. Sans compter que vous concentrez tout le risque sur un seul appartement, difficile (point de vue budget) de diversifier et mutualiser les risques sur plusieurs immeubles.

Cas pratique : vous envisagez d’acheter un appartement non meublé à Lyon, vendu 110 000 € et que vous pouvez louer à 500 € par mois hors charges. Vous avez fait l’étude de marché et mené l’enquête, tout est ok, il faut maintenant faire l’analyse financière de l’opération avant décision. Pas question d’investir dans une affaire non rentable ! Pour ce faire, collectez d’abord les éléments nécessaires : les charges, la taxe foncière, la simulation de crédit immobilier en ligne…

1/ Calcul du rendement brut

Prix d’achat = 110 000 €.

Frais de notaire = 9 000 €.

Loyer mensuel hors charges = 500 €, soit un revenu foncier annuel de 6 000 €.

Rendement brut = 6 000 € / 119 000 € = 5,04%.

2/ Calcul du rendement net de charges et de taxe foncière

Pensez à comptabiliser toutes les charges pesant sur l’immobilier locatif. Pour rappel, les charges doivent avoir été décaissées dans l’année, justifiées (factures) et payées par un membre du foyer fiscal.

• Charges non récupérables = 300 €. A l’opposé, les charges récupérables peuvent être remboursées par le locataire, selon une liste définie règlementairement.
• Travaux (provisionnez 0,5 % de la valeur du bien par an) = 550 €.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) = 50 €.
• Gestion locative par agence (6 % du loyer) = 360 €.
• Taxe foncière = 590 €.

Soit un total de charges annuelles de 1850 €. Qu’il faut déduire des revenus bruts annuels.

Rendement net de charges = (6 000 – 1 850) / 119 000 € = 3,49%.

Note de Nicolas : pour la gestion locative, nous sommes fans de Monsieur Hugo. Il s’agit d’un assistant en gestion locative, efficace et très économique (1,7 % de frais de gestion au lieu de 8 % pour une agence traditionnelle). De quoi gagner en efficacité (rédaction du bail, sélection et contrôle des locataires, loyers reçus par prélèvement automatique, assurances contre les litiges et envoi d’urgence d’artisans) et améliorer son rendement net. Saisissez le code ADI pour obtenir 5 % de réduction (et 2 mois d’essai gratuits).Notre article : avis Monsieur Hugo.

Quels travaux sont considérés comme des charges déductibles ?

Il faut distinguer 3 types de travaux. Certains travaux ne peuvent pas être considérés comme des charges déductibles (en location nue au régime foncier réel). Note : en location meublée (au régime BIC réel ou en société imposée à l’IS) tous les travaux sont déductibles.

3/ Calcul du rendement net net (Net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux)

Admettons que vous empruntiez 119 000 € à 1,80% sur 20 ans, en comptant les frais de notaire. Vous pouvez simuler le crédit en ligne. Selon votre tableau d’amortissement, en colonne intérêts : vous paierez 2 100 € d’intérêts la 1^ère année de votre prêt.

Les 2 calculs précédents valaient pour tous les investisseurs. Alors que le calcul du rendement net net dépend de votre situation personnelle, selon le régime fiscal choisi. Partons sur l’exemple d’une location nue au régime réel.

Assiette imposable sous le « régime au réel » = 6 000 € de revenus fonciers – 1850 € de charges – 2 100 € d’intérêts = 2 050 €. Vous avez opté pour le régime au réel plutôt que l’imposition au micro-foncier car vous n’auriez eu qu’un abattement forfaitaire de 30%, soit une assiette imposable de 4 200 € plutôt que 2 050 € au réel.

Les prélèvements sociaux (PS) à payer sont de 17,20% x 2 050 € = 352 €.

Ensuite, votre tranche marginale d’imposition est propre à votre situation personnelle. Admettons que vous soyez imposable à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%. L’impôt sur le revenu que vous devrez acquitter = 30% x 2 050 € = 615 €.

Rendement net net = (6 000 – 1 850 – 352 – 615) / 119 000 € = 2,67%.

A vous de décider si un rendement de 2,67% net net vous satisfait. Vous pouvez négocier le prix pour tendre vers les 3%. Vous pouvez également décider de vous priver de la gestion par agence et de faire un maximum de travaux vous-même pour diminuer les charges donc améliorer le rendement, mais cela vous privera de temps libre, et le temps c’est de l’argent.

Il s’agit ici du rendement. On ne tient pas compte de la plus-value ou moins-value future, par définition impossible à prévoir. Et le calcul est fait sur la base du prix du marché actuel. Indicateur utile pour décider de l’achat ou pour arbitrer après achat à l’instant T entre plusieurs investissements et choisir de vendre ou non.

Autre indicateur important à calculer avant achat : le cashflow

Visez l’autofinancement : autant d’entrées d’argent (loyer) que de sorties (traite mensuelle, charges et impôts). Bref, le cashflow c’est simplement la différence entre ce qui entre et sort de nos poches tous les mois.

Dans notre exemple : emprunt sur 20 ans de 119 000 € à 1,80% et 15 € d’assurance par mois. Cela donne 605 € de traite mensuelle sur 20 ans, pour 500€ de loyer par mois. Le cashflow est négatif : -105 € par mois et sans compter les charges ni les impôts (donc plutôt -300 € par mois au global). C’est votre effort de trésorerie. Il faut limiter cet effort, pour autofinancer le bien et se construire un patrimoine sans effort de trésorerie si possible.

Avec un emprunt sur 25 ans, nous en sommes à 507€ de traite mensuelle pour 500€ de loyer, c’est un meilleur cashflow (7€ par mois d’effort de trésorerie), mais attention, c’est sans tenir compte des charges et impôts, donc vous n’obtenez pas vraiment un autofinancement (plutôt -200 € par mois au global en approximant charges et impôts).

Autre indicateur : la rentabilité (TRI : taux de rentabilité interne)

La rentabilité n’est calculable qu’à la fin de l’opération, en intégrant la plus-value (PV) ou moins-value (MV). On mesure la rentabilité avec le calcul du TRI (taux de rentabilité interne) qui résulte des cashflows sur la période de l’investissement.

Calcul TRI sur Excel

Admettons que pour notre achat d’appartement en 2010, on ait eu un cashflow négatif de 5 000 € en 2010 (apport, frais, etc.). Puis un cashflow de – 2 000 € par an. Et en 2019 on vend en récupérant 35 000 € en poche (vente à 120 000 € en remboursant le capital restant dû de 85 000 € à la banque).

Concrètement, la fonction TRI sur Excel nous donne une rentabilité de 9,05 % : cela aura été une bonne affaire ! On voit que pour réussir un investissement immobilier, il faut viser l’autofinancement (cashflow proche de l’équilibre, pour ne rien sortir de la poche) et investir dans une zone dynamique où l’immobilier ne perdra pas de valeur.

Corrélation entre rendement et rentabilité

Ainsi vous pouvez avoir un bon rendement lors de la location plusieurs années, mais si vous faites une moins-value de 50% en vendant, il y a fort à parier que l’affaire aura été non rentable.

Inversement, vous pouvez avoir un rendement ridicule de 1% pendant la location (car loyer faible par rapport au prix d’achat), mais si vous vendez 10 ans après avec 100% de plus-value, l’affaire aura été rentable. Typiquement le cas de l’immobilier parisien ces dernières années, mais il faut être optimiste sur la poursuite de la hausse des prix, car c’est spéculatif.

Idéalement à l’achat on vise un bon rendement, un bon cashflow…et on espère une bonne rentabilité qui découlera en plus du prix de vente.

Finalement quand on achète, on est sûr du rendement car calculable à l’instant T avec les paramètres connus (j’ai bien dit « rendement » et non « rentabilité »), mais on n’est pas sûr de la rentabilité car on ignore la tendance du marché : les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Voilà pour l’analyse financière de votre investissement. Cet exemple ne tient pas compte de dispositifs fiscaux spécifiques. Il est possible d’être soumis à d’autres régimes fiscaux et d’optimiser, par exemple dans l’immobilier ancien avec le Denormandie pour défiscaliser.

Optimisez la fiscalité de votre investissement locatif

Vous pouvez mettre en location sous différents régimes fiscaux. En location nue ou location meublée, au régime micro ou réel, ou en régime de défiscalisation type Denormandie (dans l’ancien) ou Pinel (dans le neuf). Et en nom propre (impôt sur le revenu) ou via une société (SCI, SAS, SARL imposée à l’impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Les revenus locatifs entrent dans différentes catégories de revenu fiscal

Quand on investit en immobilier locatif, il faut d’abord s’interroger : dans quelle catégorie de revenu fiscal faudra t’il déclarer ? Cela dépend du type de location, du plus courant au moins courant :

• location nue : revenus fonciers. Pour rappel, location nue = non meublée.
• location meublée : bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• sous-location : A loue à B. Et B sous-loue à C. Il s’agit de bénéfices non commerciaux (BNC). Attention, cela vaut aussi bien pour B que pour A qui ne pourra plus déclarer en revenus fonciers ou en BIC mais en BNC aussi !
• redevance de droit d’affichage (panneau publicitaire sur un mur de la maison par exemple) : revenus fonciers ;
• fermage (location de terres) : revenus fonciers ;
• métayage : bénéfices agricoles (BA). Ici, le métayer exploite pour le compte du propriétaire fermier et lui reverse une part du résultat.

Vous voyez donc que louer un bien immobilier (appartement, maison, terres, etc.) peut impacter des catégories de revenu différentes : revenus fonciers, BIC, BNC, ou BA. Généralement, l’imposition en BIC sera la plus favorable, d’où l’attrait des Français pour la location meublée. Par la suite, nous verrons surtout la taxation des revenus fonciers (location nue) et celle des BIC (location meublée), car ce sont les cas les plus courants.

Note de Nicolas : la fiscalité ne fait pas rêver grand monde. Mais c’est vraiment un point à optimiser selon votre situation personnelle, car le rendement net de votre investissement immobilier peut varier du simple au double selon l’option fiscale choisie ! Vous devez faire du sur-mesure et pour cela il faut simuler plusieurs régimes fiscaux pour choisir le plus intéressant dans votre cas.

La référence de la fiscalité immobilière : impots.gouv.fr  et nous recommandons ce livre dans notre sélection des meilleurs livres sur l’investissement immobilier : découvrir le livre sur Amazon.

Ancien en location nue (non meublée)

Régime micro-foncier

Éligibilité : de plein droit, si le montant brut des loyers perçus l’année précédente par l’ensemble de votre foyer fiscal est inférieur à 15 000 € hors charges.

Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges supportées par le propriétaire, sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans notre exemple : 6 000 € de revenus fonciers – 30 % d’abattement forfaitaire = vous serez imposé sur une assiette de revenus fonciers de 4 200 €, qui s’ajoutent à vos revenus salariés. Ce revenu foncier net de 4 200 € est également soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.

Régime au réel

Éligibilité : si vous n’êtes pas éligible au micro-foncier, ou si vous préférez opter pour ce régime car vos charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30 %.

Dans ce cas, il faut remplir la déclaration annexe de revenus fonciers n° 2044 pour détailler les charges. Attention, il s’agit d’une option irrévocable pendant 3 ans. Et les charges doivent avoir été décaissées dans l’année, justifiées et payées par un membre du foyer fiscal.

Dans notre exemple : 6 000 € de revenus fonciers – charges = vous serez imposé sur une assiette de revenus fonciers de 2 050 €. Ce résultat foncier net de 2 050 € est également soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.

Le déficit foncier

Au régime réel en location nue, on peut se trouver en situation de déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers bruts. Dans ce cas, le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers des 10 années à venir.

Mais la partie du déficit foncier qui provient des charges (hors intérêts d’emprunt) doit être imputée sur votre revenu global à hauteur maximum de 10 700 €. Attention, dans ce cas on doit louer le bien jusqu’au 31/12 de la troisième année qui suit.

Par exemple, pour une location nue qui procure 2 000 € de revenus fonciers, avec 30 000 € de charges (travaux) et 4 000 € d’intérêts d’emprunt. Le résultat foncier net = 2 000 – 30 000 – 4 000 = -32 000 € (déficit foncier). Ces 32 000 € sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, mais il est faut imputer une partie directement sur le revenu global. Quelle part ? 2 000 – 4 000 = – 2 000 €. Donc 32 000 – 2 000 = 30 000 € de déficit sur les charges hors intérêts d’emprunt, dont 10 700 € seront imputés sur le revenu global du foyer fiscal. Le reliquat du déficit foncier (21 300 €) pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 prochaines années, pour minorer le revenu foncier net imposable.

Ancien ou neuf en location meublée

La location meublée est souvent plus rentable que la location nue et moins imposée. En contrepartie, vous vous engagez à fournir aux locataires un mobilier suffisant pour vivre convenablement. Sachez que la loi ALUR fixe le mobilier obligatoire. Fiscalement, la location meublée est assimilée à une activité de commerçant et vous êtes donc imposé dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

La location meublée regroupe 2 régimes fiscaux : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le LMP (loueur en meublé professionnel). Nous parlerons ici du LMNP, mais sachez que le LMP vous concerne si vos recettes (loyers charges comprises) dépassent 23 000 € par an ET si elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.

Régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) au micro BIC

Éligibilité : de plein droit, si le montant brut des loyers perçus l’année précédente par l’ensemble de votre foyer fiscal est inférieur à 70 000 € hors charges.

Ces revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être reportés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la rubrique dédiée. Un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minimum de 305 €, représentatif de charges sera automatiquement appliqué.

Dans notre exemple, si on meuble l’appartement : 6 000 € de revenus locatifs – 50 % d’abattement forfaitaire = vous serez imposé sur une assiette de revenus industriels et commerciaux de 3 000 €, qui s’ajoutent à vos revenus salariés. Ce bénéfice foncier de 3 000 € est également soumis aux prélèvements sociaux de 17,20 %.

Régime LMNP au réel

Éligibilité : si vous n’êtes pas éligible au micro BIC, ou si vous préférez opter pour ce régime car vos charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 50%.

Vous pouvez déduire vos charges réelles de vos revenus industriels et commerciaux, y compris l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles). Par exemple, pour un achat à 100 000 €, on peut considérer 80 000 € de meuble et immeuble (et 20 000 € de foncier), donc un amortissement qui portera sur 80 000 €. Pour un emprunt sur 20 ans, cela fait 4 000 € d’amortissement par an.

Sachez que vous pouvez déduire en charges toutes les dépenses liées à l’activité, comme un restaurant avec votre notaire ou votre agent immobilier par exemple. Il faut aussi compter les frais du centre de gestion agréé (CGA).

A noter : si vous vendez, les amortissements ne seront pas réintégrés au calcul de la plus-value, c’est un gros avantage car la plus-value n’est pas gonflée ! Contrairement aux sociétés (y compris les SCI) soumises à l’IS (impôt sur les sociétés).

Ce régime peut donc vous permettre de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs si vos charges sont importantes. En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. Ainsi, vous devez déposer une déclaration de résultat N°2031 et ses annexes (bilan, compte de résultat…). Faites appel à un cabinet d’expertise-comptable si nécessaire, ou à un site internet spécialisé, en vérifiant que l’expert-comptable est bien inscrit à l’ordre des experts-comptables.

Notre cas pratique LMNP complet ici.

Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

La location nue (non meublée) est fortement taxée : à la TMI (tranche marginale d’imposition) + PS (prélèvements sociaux), la taxation peut atteindre 62,2 % ! Il est donc généralement recommandé d’optimiser fiscalement. Par exemple, vous pouvez acheter un bien à crédit et avec travaux, de façon à déclarer au réel pour déduire le maximum de charges et être moins imposable. Il peut être également intéressant de louer en meublé (généralement quand il n’y a plus de crédit ou de travaux en charges), pour être imposable sur seulement 50 % des revenus locatifs. Enfin, il est aussi possible d’investir et louer via une société civile immobilière (voir notre cas pratique SCI).

Dans notre exemple, à ce stade de la location avec des intérêts d’emprunt importants en début de crédit, le meilleur régime fiscal est celui de la location non meublée au réel : vous êtes imposé sur un bénéfice foncier de 2 050€, plutôt que sur une assiette de 4 200 € au micro-foncier ou 3 000 € en meublé au micro BIC. Et encore mieux, cela peut même tomber à 0 € dans le régime LMNP au réel si vous amortissez le bien.

Avis de Nicolas : Bien souvent, la location en meublée (sous statut LMNP) sera la meilleure solution d’investissement locatif, en ville dynamique et sur une petite surface (studio ou T2). Et si on veut déléguer la recherche d’appartement et les travaux pour optimiser, une société spécialisée dans le meublé clé en main comme Bevouac permettra de gagner du temps et d’obtenir une bonne rentabilité. Vous voulez en savoir plus sur le LMNP ? Nous vous invitons à lire notre article avec cas pratique sur la location meublée en LMNP.

Vous achetez du neuf défiscalisant, type Pinel ?

Le dispositif Pinel est l’un des moyens de faire de la défiscalisation immobilière. Mais attention à ne pas être aveuglé par la carotte de la défiscalisation. L’opération doit être rentable hors défiscalisation : la défisc ne doit être que la cerise sur le gâteau. Et sachez que les revenus locatifs du Pinel sont considérés comme des revenus fonciers, donc sont (très) imposés.

Comparez les prix du neuf et de l’ancien, toutes choses égales par ailleurs. Si vous payez 30 % de plus en louant au même prix, peu de chance que vous soyez gagnant même en intégrant la défiscalisation.

Pensez également que vous payez le prix du neuf, mais vous vendrez au prix de l’ancien. Nous vous invitons à lire notre dossier complet sur le Pinel avec cas pratique.

Il vaut mieux payer des impôts sur un bon investissement, que de ne pas payer d’impôts sur un mauvais investissement. Relisez donc la règle 9. Et comparez avec les autres solutions de défiscalisation, si votre souhait est de défiscaliser. Éventuellement, vous pouvez envisager de défiscaliser dans l’ancien avec le dispositif Denormandie.

Ceci dit, il existe des programmes Pinel plus raisonnables sur les prix et qui peuvent être rentables. Au cours de nos recherches, nous avons découvert le site Sphère Immo : très efficace pour chercher un bien immobilier, que ce soit en Pinel, déficit foncier, Malraux ou autre dispositif fiscal. En pratique, Sphère Immo recense des milliers d’appartements en vente et permet de faire le tri selon nos critères financiers et nos affinités (l’emplacement, avec vue sur la carte de France). Et Sphère Immo a un leitmotiv que nous partageons complètement : « avant d’investir dans une réduction d’impôt, on investit dans un bien immobilier ».

Dans tous les cas, les conseils d’un bon CGP (conseiller en gestion de patrimoine) pourront être précieux pour choisir le meilleur montage selon sa situation personnelle.

Contactez-nous par mail : contact@avenuedesinvestisseurs.fr ou via le formulaire ci-dessous pour être mis en contact avec notre conseiller en gestion de patrimoine :

Optimisez le crédit immobilier

On recommande généralement d’investir au maximum à crédit, d’une part pour profiter de l’effet levier, d’autre part pour déduire les intérêts de vos revenus fonciers. L’effet levier vous permet d’investir de l’argent qui n’est pas à vous (à votre banque) mais qui vous rapportera : vous démultipliez le volume d’argent qui travaille.

Le crédit est un élément très important quand on investit dans le locatif. Dans notre exemple, si on emprunte à 1,60 % au lieu de 1,80 %, on améliore notre cashflow. De même si on allonge la durée du crédit. Ainsi, nous vous invitons à lire notre article sur les courtiers en crédit immobilier qui permettent de dénicher les meilleurs taux (notre avis sur Pretto). Nous recommandons Pretto pour comparer les offres.

1^er paramètre : le taux d’endettement

On recommande généralement d’emprunter au maximum de sa capacité d’endettement, à 100 % (voire 110 % avec les frais de notaire). Ainsi, on profite au mieux de l’effet de levier qui permet de développer son patrimoine sans injecter d’apport. D’autant plus quand on place son argent à plus de 3 % et que l’on peut emprunter à moins de 2 %.

Si votre investissement est viable, la banque devrait accepter de prêter sans demander d’apport (ou 10 % d’apport maximum). Si ce n’est pas le cas, interrogez-vous sur la rentabilité de votre investissement et sur votre solidité financière.

Dans tous les cas, votre taux d’endettement (par rapport à vos revenus) devra rester sous la barre de 35 % (40 % pour les hauts revenus).

2^ème paramètre : la durée du crédit

A vous de décider de la durée du prêt immobilier, en fonction de votre situation financière et de vos cash-flows. Pour améliorer le cashflow et viser l’autofinancement, on recommande généralement une durée longue : 20 ans voire 25 ans pour baisser le niveau des traites mensuelles au niveau des loyers reçus.

En pratique, Pretto permet d’obtenir une simulation et de jouer sur le levier de la durée pour voir la différence sur la mensualité.

3^ème paramètre : le taux du crédit

C’est la banque qui vous l’impose. Faites jouer la concurrence ou passez par un courtier en crédit : c’est rarement sa propre banque qui fait la meilleure offre. N’hésitez pas à négocier, en tenant compte de l’assurance décès/invalidité.

Mais si la banque exige en contrepartie la domiciliation des revenus et la souscription de produits d’épargne, le compte courant avec CB,…calculez bien ! Car économiser 1 000 € d’intérêts sur la durée du crédit mais perdre des milliers d’euros de frais bancaires ensuite par rapport aux solutions de banque gratuite et de produits d’épargne recommandés sur notre site, cela ne vaut pas le coup.

Parmi les courtiers en crédit immobilier que nous apprécions, Il y a Pretto. C’est un acteur incontournable dans le secteur, ce courtier référence un grand nombre de banques et donne de bons résultats. Cela vaut le coup de tester leur service pour trouver la meilleure offre de prêt.

4ème paramètre : l’assurance emprunteur

Qui dit crédit immobilier, dit assurance emprunteur. En effet, la banque vous demandera de souscrire une assurance qui prendra le relai en cas de décès durant la période de remboursement du crédit. L’assurance peut aussi couvrir l’invalidité, la perte d’emploi, etc.

Par défaut, la banque prêteuse vous vendra sa propre assurance emprunteur. Et généralement le coût est élevé et peut représenter presque autant que les intérêts du crédit !

C’est pourquoi on recommande de comparer les assurances emprunteur. Sachez que l’on peut souscrire directement une autre assurance emprunteur que celle de la banque prêteuse (délicat à négocier). Mais dans la plupart des cas, on va souscrire à l’assurance de la banque, puis changer d’assurance emprunteur dans les mois qui suivent (changer d’assurance emprunteur).

En pratique, un bon comparateur permet de comparer les meilleures offres d’assurance emprunteur puis de souscrire en ligne. Lisez donc mon expérience de changement d’assurance emprunteur, j’ai économisé plus de 4 000 € (sur la durée du crédit) en 1 heure de formalités en ligne. En pratique, le courtier Empruntis permet de comparer les assurances emprunteur pour trouver la meilleure offre en termes de tarif et de garanties.

Comprenez bien le tableau d’amortissement

En France, les banques proposent surtout des crédits amortissables. Dans une échéance mensuelle de crédit (« traite mensuelle »), vous remboursez à la banque une part d’intérêts et une part de capital. Les intérêts sont payés à la banque en pure perte, mais la part de capital vous permet de rembourser votre bien proprement dit.

L’échéance est identique tous les mois, par exemple 500 € par mois. Mais la part d’intérêts et de capital évolue chaque mois. Par exemple, pour un crédit de 100 000 € à 2 %, cela fera 2 000 € d’intérêts la première année sur 6 000 € de remboursement. Mais à l’inverse des intérêts composés, la part des intérêts va baisser dans le temps puisque le capital restant dû à la banque va baisser.

Donc au fil du temps, votre traite mensuelle restera à 500 € mais avec de moins en moins d’intérêts payés et de plus en plus de capital amorti. C’est pourquoi il faut éviter de vendre le bien les premières années, car vous avez remboursé des intérêts mais relativement peu de capital.

Exemple ici avec un petit crédit immobilier de 30 000 €. La traite mensuelle est de 182,87 €. On voit chaque mois la part d’intérêts diminuer et la part de capital amorti augmenter. En cas de vente avant la fin du crédit, il faudra rembourser à la banque le capital restant dû. Les « accessoires » sont les frais d’assurance. Dans le jargon bancaire, il s’agit d’un « tableau d’amortissement » de crédit.

Mais plus que tout, négociez le prix d’achat, achetez à un bon prix. Car le crédit peut toujours être renégocié, alors que le prix ne pourra jamais être renégocié. Et parce que négocier -5 % sur le prix d’achat vous fera économiser bien plus que négocier 0,10 % sur le taux du crédit. 

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Investir dans l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier, c’est possible

Un rendement de moins de 3 % net ne vous satisfait pas ? Être bailleur est très chronophage, vous estimez que le jeu n’en vaut pas la chandelle, qu’il faut un gros budget, que c’est trop d’efforts de gestion et trop de risques de ne pas diversifier sur plusieurs immeubles ?

Mais vous souhaitez malgré tout investir en immobilier ? Dans notre tableau comparatif des solutions pour investir en immobilier, vous découvrirez d’autres investissements immobiliers : notamment les SCPI, le crowdfunding et les SIIC sont tout aussi rentables voire plus, pour moins d’efforts et moins de risques.