SCPI sans frais d’entrée : faut-il souscrire ? Notre avis

C’est à la mode mais… les SCPI sans frais d’entrée : faut-il souscrire ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sans frais d’entrée sont-elles meilleures que les SCPI “classiques” ?

Dans l’absolu, les frais d’entrée sont-ils essentiels ? On peut s’interroger… car ces frais servent principalement à rémunérer les intermédiaires ou apporteurs d’affaires comme des gestionnaires de patrimoine (au conseil non-indépendant).

Cela dit, certaines SCPI avec frais d’entrée peuvent finalement s’avérer plus rentables (au niveau du loyer reversé à l’épargnant) que des SCPI sans frais d’entrée, donc il faut creuser la question ! Sachant qu’en plus un intermédiaire comme Louve Invest reverse jusqu’à 3,50 % de cashback aux épargnants (offre spéciale pour les lecteurs ADI). Faisons un tour d’horizon pour y voir plus clair.

Depuis 2018, sur 200 SCPI existantes, quatre nouvelles SCPI sans frais d’entrée sont apparues : Novaxia Neo, Iroko Zen, Remake Live et Upeka. Nouveau paradigme ? Qui sont-elles et que valent-elles vraiment ? Notre avis sur les SCPI sans frais d’entrée et comparaison avec la star des SCPI traditionnelles (Corum Origin) que nous avions déjà présenté (avis SCPI Corum).

Note de Louis : la nouvelle SCPI sans frais d’entrée Upeka (gérée par Axipit Real Estate Partners) n’est pas encore intégrée dans l’article car elle est trop récente. Cette quatrième SCPI a été créée courant 2023 (aucun historique). Nous mettrons à jour cet article dans le temps.

SOMMAIRE

• En résumé, faut-il souscrire aux SCPI sans frais d’entrée ? Notre avis
• SCPI sans frais ? Vraiment ? Passage des frais au peigne fin
• Étude comparative avec Corum Origin. SCPI sans frais d’entrée, faut-il souscrire ?
• Quelles conclusions tirer ? SCPI sans frais d’entrée, finalement, faut-il souscrire ?

En résumé, faut-il souscrire aux SCPI sans frais d’entrée ? Notre avis

Notre avis sur les SCPI sans frais d’entrée se résume en six points : deux positifs, deux mitigés et deux négatifs.

Pour rappel, les SCPI sont très plébiscitées par les épargnants car elles permettent de facilement investir dans l’immobilier avec de petits tickets d’entrée (quelques centaines d’euros) et de déléguer la gestion locative à une société plutôt que de gérer soi-même (gain de temps et de charge mentale). Jusque-là, tout paraît idyllique pour les SCPI. Oui, mais… en contrepartie, la société de gestion facture différents frais plus ou moins importants pour ses services. Ces derniers viennent amputer votre performance finale. C’est l’objet de notre article.

Les points positifs

✅ Novaxia Neo (Bureaux), Iroko Zen (SCPI diversifiée) et Remake Live (Diversifiée) sont de jeunes SCPI sans frais d’entrée. La jeunesse leur offre un dynamisme et une flexibilité sans pareil pour construire un parc immobilier en partant de 0. Cela leur permet de générer d’excellents rendements ces dernières années (~7 %).

⚠️ Mais cela va-t-il durer ? Avis nuancé. Selon nous, au fil des années (voire des décennies), la rentabilité des SCPI a tendance à se stabiliser autour d’une moyenne commune de 5 %. Ainsi, les performances élevées ne peuvent pas durer éternellement, car le parc immobilier grossit, ce qui permet de diluer le risque (sur plus d’immeubles et de locataires) mais avec souvent un peu moins de rentabilité.

✅ Bien évidemment, il n’y a aucune commission de souscription ! Avantage important qui améliore fortement votre performance nette. Avec les SCPI sans frais d’entrée, il n’est alors plus nécessaire de s’engager sur le long terme (> 8 ans) voire le très long terme (> 15 ans) pour amortir la souscription. Vous pouvez ainsi vendre vos parts sur le moyen terme (5-8 ans) sans pénalité.

Les points négatifs

❌ Toutefois, ce n’est pas recommandé de vendre sur le court terme. En effet, les SCPI sans frais d’entrée facturent des pénalités de sortie si vous vendez vos parts avant 3 ou 5 ans. Il n’y a pas de frais d’entrée, mais vous serez pénalisé si vous effectuez des allers-retours trop souvent. À raison, car l’investissement en immobilier s’envisage sur du long terme (et aussi pour des questions de liquidité pour la SCPI).

❌ En contrepartie de l’absence de frais d’entrée, les frais de gestion (déduits des loyers bruts) sont plus élevés que la moyenne : jusqu’à 18 % ! Et d’autres frais annexes viennent compenser l’absence de frais d’entrée.

⚠️ Au global, les SCPI sans frais (d’entrée) compensent avec d’autres frais. Ainsi, l’absence de frais d’entrée est avant tout un argument marketing avant d’être la nouvelle panacée de l’investisseur immobilier pierre-papier.

👉 Vous l’avez compris, notre avis sur les SCPI sans frais d’entrée n’est pas clairement tranché. Match nul ! Dans l’univers de la pierre-papier, ce n’est ni la nouvelle martingale, ni un mauvais investissement. Dans tous les cas, il faut comparer le rendement des SCPI net de frais, se pencher sur la qualité du parc immobilier, et acheter avec décote (prix < valeur de reconstitution) : nos critères de choix de SCPI. Nous recommandons d’investir sur au moins 3 SCPI pour diversifier.

Note de Nicolas : investir en bourse, investir en SCPI, investir sans payer d’impôts, etc. Tout cela demande de nombreuses compétences et connaissances pour bien connaître les tenants et aboutissants et prendre les meilleures décisions. Si vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement complet et sur mesure sur le plan civil, fiscal et financier, vous pouvez contacter un gestionnaire de patrimoine Prosper Conseil : notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine (conseil indépendant au sens de la directive MIF2), et profiter de la gestion conseillée.

SCPI sans frais ? Vraiment ? Passage des frais au peigne fin

Une SCPI sans aucun frais n’existe pas ! En effet, il faut bien rémunérer tous les corps de métier qui s’adonnent au bon fonctionnement des SCPI, de l’achat à la vente, en passant par la gestion. Tout travail mérite salaire !

Les frais “visibles” : partie émergée de l’iceberg

Ces frais sont les plus connus et les plus mis en avant :

• Les frais d’entrée ou commissions de souscription. Ils sont constatés à la sortie au moment du retrait des parts : par exemple vous achetez la SCPI à 200 € mais vous revendez à 180 € (soit 10 % de frais d’entrée). Ces frais varient généralement de 8 à 12 %. Pudiquement appelés “frais de collecte”, ils servent essentiellement à rémunérer les intermédiaires ou apporteurs d’affaires (à qui demander conseil pour investir ?). Ils servent dans une moindre mesure à financer les dépenses marketing et de communication des maisons de gestion et à couvrir les frais de recherche de biens.
• Les commissions de gestion (directement prélevées sur les loyers). Ces frais varient entre 7 et 18 %. Mais dans la majorité des cas, ils se situent plutôt entre 10 et 14 % des loyers perçus. Il servent à couvrir la gestion administrative, les frais de bureau et de personnel, la perception des recettes locatives.

Note de Nicolas : les loyers que l’on touche (en tant qu’associé de SCPI) sont nets de frais de gestion. Donc on compare les rendements nets de frais de gestion. Par exemple, je préfère une SCPI qui prélève 15 % de frais de gestion et verse 6 % de rendement, qu’une SCPI qui prélève 8 % de frais de gestion et verse 5 % de rendement. Même raisonnement que les fonds actions, les fonds euros, etc. Ce qui compte est la performance nette de frais, et je veux bien payer plus de frais si je gagne plus. Cela dit, en général, qui dit plus de frais dit moins de performance nette… mais il faut analyser plus loin en regardant la performance nette de frais.

Les frais “invisibles” : partie immergée de l’iceberg

Certains frais sont moins connus du grand public et moins mis en avant par les SCPI :

• Les commissions d’acquisition ou de cession d’actifs (commissions d’arbitrage). Compris entre 0 et 5 % du prix d’achat ou de cession du bien. Mais en moyenne plutôt autour de 1,5 à 2,5 %. Cette commission rémunère la constitution du dossier de vente ou d’achat, la documentation juridique, la commande et l’analyse des diagnostics réglementaires, la recherche d’un acquéreur, la négociation, la signature des promesses et actes notariés.
• Les commissions de suivi et de pilotage de travaux. Comprises entre 0 et 6 %, généralement autour de 3 à 5 % du montant des travaux. Il s’agit de rémunérer le travail de pilotage ou de maîtrise d’œuvre et de suivi de travaux réalisés sur le parc immobilier.
• Les commissions sur les plus-values de cession. Chez de rares SCPI. Par exemple, à hauteur de 5 % TTC du prix de vente si plus value supérieure ou égale à 5 % chez Corum (mon avis SCPI Corum).
• Les commissions de brokerage ou agent immobilier. Chez de rares SCPI. Par exemple, elles sont présentes chez Iroko Zen à hauteur de 6 % TTC du montant de la vente.
• Les commissions de retrait et de mutation des parts. Un montant forfaitaire pour les frais de dossiers (entre 100 € et 250 €). Et un pourcentage (entre 0 et 10 %) du montant au titre d’une intervention dans le fonctionnement du marché secondaire.

Note de Louis : la majorité des frais “invisibles” sont déduits directement du rendement de la SCPI. Malgré des frais “invisibles” importants, le rendement peut toujours être au rendez-vous. Mais évidemment s’il n’y avait pas de commission d’acquisition ni de commissions sur les plus-values ce serait encore mieux !

Le délai de jouissance, un coût d’opportunité

Ce n’est pas une commission à proprement parler, mais un manque à gagner pour l’épargnant. Le délai de jouissance, c’est le délai entre le moment où l’épargnant achète ses SCPI et le moment où il va toucher ses premiers loyers. Il est compris entre 3 et 9 mois (en moyenne autour de 4 mois).

Note de Nicolas : il est possible de diminuer les frais de vos investissements en SCPI. Vous pouvez profiter d’offres de cashback de 3,5 % avec notamment Louve Invest (avis).

Étude comparative : Corum Origin versus SCPI sans frais d’entrée, faut-il souscrire ?

Ci-dessus, voici notre comparatif entre les 3 SCPI sans frais d’entrée et l’une des meilleures SCPI traditionnelle : Corum Origin (avis).

	Novaxia Neo	Iroko Zen	Remake Live	Corum Origin
Année de création	2019	2020	2022	✅ 2012
Rendement 2022	6,33 %	7,04 %	✅ 7,65 %	6,88 %
Géographie	France et étranger	France et étranger	France et étranger	✅ Étranger (Europe)
Principaux secteurs	❌ Bureaux	Bureaux, commerces, logistiques, etc.	Bureaux, commerces, etc.	Bureaux, commerces, etc.
Taux d’occupation financier (TOF) 2022	98 %	100 %	100 %	96 %
Délais de jouissance	✅ 0 mois	4 mois	4 mois	❌ 6 mois
Frais d’entrée	✅ 0 %	✅ 0 %	✅ 0 %	❌ 11,96 %
Commission sur les loyers	❌ 18 %	✅ 14,40 %	❌ 18 %	✅ 13,20 %
Frais de dossier retrait/mutation des parts	180 €	200 €	180 €	✅ 0 €
Commission de retrait/mutation des parts	6 % (< 5 ans de détention)	6 % (< 3 ans de détention)	5 % (< 5 ans de détention)	✅ 0 %
Commission d’arbitrage	3,60 %	3,60 %	5 %	✅ 0 %
Commission sur plus-values	✅ 0 %	❌ 5 % (si plus-values > 5 %)	✅ 0 %	❌ 5 % (si plus-values > 5 %)
Commission travaux	6 %	6 %	5 %	✅ 1,20 %
Commission de brokerage	0 %	❌ 6 %	0 %	0 %
Éligibilité assurance vie	❌	✅ Linxea Spirit 2	✅ Linxea Spirit 2	✅ Corum Life (⚠️ qualité médiocre) Ou SCPI Corum Origin en direct

👉 Les principaux points d’attention :

• Les rendements de ces SCPI sont excellents. C’est normal, ce sont (entre autres) les meilleures SCPI du marché. Ce point est à nuancer pour Neo, Iroko et Remake car ils ont un historique plus court que Corum Origin.
• D’un côté, Corum Origin a des frais d’entrée élevés.
• D’un autre côté, les SCPI sans frais d’entrée ont des commissions sur loyers plus importantes que les SCPI avec frais d’entrée.
• Corum Origin a moins de frais “invisibles” que les SCPI sans frais d’entrée.

Note de Nicolas : j’ai moi-même investi 60 000 € dans la SCPI Corum Origin en 2022. Si vous souhaitez comprendre pourquoi, quel a été mon raisonnement, et mon analyse du rendement, c’est ici : Avis SCPI CORUM.

Note de Lionel : par ailleurs, il est à noter que dans les statuts des SCPI sans frais d’entrée que sont Remake Live et Novaxia Neo, sur les 18 % de frais de gestion annuels, une partie pourra être rétrocédée aux intermédiaires. Le conflit d’intérêt n’est donc pas totalement éliminé pour les intermédiaires et autres CGP.

Pour prendre du recul, essayons nous à l’exercice d’une analyse cartésienne avec les principales caractéristiques des SCPI.

Première analyse avec uniquement les frais d’entrée et commissions sur loyers

Comment se situent les SCPI sans frais d’entrée par rapport à la moyenne des SCPI de même catégorie ? Si nous ne tenons compte que des frais d’entrée et des commissions sur loyers :

• Il faudra 28 ans à une SCPI de bureaux classique avec frais d’entrée pour rattraper Novaxia Neo.
• Il faudra 73 ans à une SCPI diversifiée classique avec frais d’entrée pour rattraper Iroko Zen (car les commissions sur les loyers sont plus faibles pour Iroko).
• If faudra 31 ans à une SCPI diversifiée classique avec frais d’entrée pour rattraper Remake Live.

	Frais d’entrée	Frais de gestion	Rendement tendanciel brut	Rendement tendanciel net	Années pour compenser les frais d’entrée
SCPI Bureaux	8,8 %	11,2%	5,0 %	4,4 %
Novaxia Neo (Bureaux)	0 %	18,0 %	5,0 %	4,1 %	28
SCPI Diversifiée	10,3 %	11,8 %	6,0 %	5,3 %
Iroko Zen (Diversifiée)	0 %	14,4 %	6,0 %	5,1 %	73
Remake Live (Diversifiée)	0 %	18,0 %	6,0 %	4,9 %	31

En prenant l’hypothèse de rendements tendanciels bruts similaires pour chaque catégorie de SCPI (Bureaux ou Diversifiées), le handicap initial des frais d’entrée sur le capital net productif est tel qu’il faudra plusieurs décennies pour les compenser par des frais de gestion légèrement plus bas.

Par ailleurs, sachant que la période de détention moyenne de SPCI est de 25 ans (selon l’IEIF et GoodValueForMoney), alors, toutes choses égales par ailleurs, et si ces nouvelles SCPI confirment leurs performances, elles auront un avantage compétitif non négligeable par rapport à leurs cousines à frais d’entrée.

Note de Louis : cette analyse est très minimaliste et exclut toutes les autres variables. Il est nécessaire d’approfondir la réflexion.

Seconde analyse plus approfondie avec tous les frais

Allons plus loin en tenant compte de tous les frais du tableau ci-dessus et en les annualisant.

Hypothèses détaillées	Montant
Coût moyen pondéré du capital	6,50 %
Souscription	10 000 €
Endettement	25 %
Indexation annuelle des loyers	2 %
Revalorisation annuelle du prix de la part	1 %
Acquisition sans agent immobilier	25 %
Rendement des immeubles à l’acquisition	6,50 %
Taux de travaux	2 %
Arbitrages
Années 1 et 2	0 %
Années 3 et 4	2 %
Années 5 et +	4 %
Plus value moyenne à l’arbitrage	6 %
% de cessions avec plus value déclenchant commission d’arbitrage	75 %
Arbitrages sans agents immobiliers	25 %
Droits de mutation	7 %
Part de l’activité immo assujetie à la TVA	90 %

👉 Les frais annualisés des SCPI sans frais d’entrée versus SCPI Corum Origin :

👉 Notre constat :

• À court terme, les SCPI sans frais d’entrée sont moins pénalisées que Corum Origin, mais sont tout de même impactées par des commissions de retrait non négligeables que n’a pas Corum Origin.
• Dans une optique de détention à très long terme (> 15 ans), ce qui devrait être le cas quand on investit en immobilier : nous constatons que les SCPI sans frais d’entrée auront des frais annualisés autour de 1,80 % par an, alors que Corum Origin sera autour de 2,20 % par an. La différence est finalement très marginale entre SCPI sans frais (ou plutôt “dite sans frais”) et SCPI classique !

Avis de Louis : l’analyse cartésienne réduit des concepts complexes à quelques variables. Elle est donc adaptée uniquement à des systèmes stables et définis. Pour les deux analyses précédentes, ce n’est bien qu’en théorie. En pratique, il est impossible de modéliser parfaitement l’économie, la finance et par extension le comportement des SCPI avec l’analyse cartésienne (analyse par les chiffres). Entre temps, les politiques commerciales (frais, investissements, etc.) des SCPI peuvent changer, le marché immobilier peut subir des crises hétérogènes. Une société de gestion peut réaliser de meilleurs investissements qu’une autre. Etc.

Quelles conclusions tirer ? SCPI sans frais d’entrée, finalement, faut-il souscrire ?

Quand on simule tout, on se rend compte que les SCPI sans frais d’entrée ont finalement des frais globaux très proches des SCPI classiques, en moyenne annualisée sur du long terme.

En conclusion, ce qui importe vraiment, c’est la performance nette ! Donc, si les SCPI traditionnelles du haut du panier ont de meilleures performances annuelles (rendement sur loyers et revalorisation des parts) que les SCPI sans frais d’entrée, alors il est préférable de choisir les meilleures SCPI traditionnelles sur le long terme. Ainsi, nous en revenons à nos critères de choix des SCPI.

Novaxia Neo, Iroko Zen et Remake Live ont des objectifs de performances nettes moyennes de 5-6 % par an. Eux-mêmes sont conscients qu’il est presque impossible de maintenir une rentabilité à 7-8 % par an sur le long terme.

De plus, la fiscalité (qui peut évoluer) a également un rôle important. Que les SCPI soient traditionnelles ou sans frais d’entrée, si elles sont principalement investies à l’étranger (en Europe), elles bénéficient d’une fiscalité avantageuse sur les loyers (mécanisme d’élimination de la double imposition). Cas pratique : mon investissement SCPI Corum Origin.

Finalement, si vous souhaitez investir en SCPI sans frais d’entrée (au comptant ou à crédit) sur le long terme (> 10 ans), c’est globalement un match nul quand on compare aux bonnes SCPI avec frais d’entrée. Il ne faut pas s’arrêter au seul critère des frais d’entrée en particulier et des frais en général.

En fonction de votre profil d’investisseur (âge, horizon de placement, situation personnelle et professionnelle, objectifs et projets de vie, etc.), vous pouvez vous constituer un portefeuille diversifié de SCPI avec les meilleures SCPI traditionnelles (avec un bel historique de revalorisation) et les meilleures SCPI sans frais d’entrée (avec de belles perspectives).